Maanmittaustoimitukset sukupolvenvaihdoksessa Polvelta Toiselle -messut Kouvola 6.5.2016 Mikko Pekonen
Maanmittauslaitos Yli 200-vuotias Maanmittauslaitos tekee erilaisia maanmittaustoimituksiakuten esimerkiksi lohkomisia, halkomisia, rajankäyntejä, tietoimituksia ja tilusjärjestelyjä sekä tuottaa kartta-aineistoja ja edistää niiden yhteiskäyttöä Maanmittauslaitos turvaa maanomistuksen ja luototusjärjestelmän ylläpitämällä kiinteistöjen lainhuutoja ja kiinnityksiä sekä muita kiinteistöjen tietoja rekistereissään. Keskeisiä tehtäviä ovat myös paikkatiedon tutkimus ja soveltaminen sekä tietojärjestelmien kehittämistehtävät Maanmittauslaitoksella on toimipaikkoja 37 paikkakunnalla ympäri Suomen, Maarianhaminasta Ivaloon. Työntekijöitä on yhteensä noin 2 000
Maanmittaustoimitukset Sopimukseen perustuvat toimitukset Lohkominen, tilusvaihto, Pakkotoimeen liittyvät toimitukset Lunastus, maantietoimitus, ratatoimitus, Tilojen väliset oikeudet ja velvollisuudet Yksityistietoimitus, rasitetoimitus, Yksityiset lunastukset Vesijätön tai yhteisen alueen lunastus, Selvittelytoimitukset Rajankäynti, Kiinteistönmääritystoimitus, Tilojen jakaminen Halkominen, Tilusjärjestelyt Yhteismetsän perustaminen,, yhteismetsään liittäminen
Lohkominen Lohkomisessa muodostetaan uusi kiinteistö, annetaan sille nimi ja kiinteistötunnus sekä merkitään se kiinteistörekisteriin. Lainhuudatettu määräala (esim. M601, M602, ) Kiinteistökaupassa myyty määräala tai myyjän itselleen kaupassa pidättämä määräala Yhteisomistuksen purkaminen jakosopimuksella Perinnönjaossa tai testamentilla saatu määräala Lahjana saatu määräala tai lahjoittajan itselleen lahjasta pidättämä määräala Maanvaihdossa saatu määräala (eri asia kuin vapaaehtoinen tilusvaihto) Omiin nimiin lohkominen Kiinteistön omistaja (omistajat yhdessä) voivat hakea omiin nimiin lohkomista, jolloin muodostetaan uusi kiinteistö Kiinteistön omistussuhteet eivät voi omiin nimiin lohkottaessa muuttua Toimitusmaksu Lohkottaviin hehtaareihin perustuva lohko-/saajakiinteistökohtainen hinta Ns. paljousalennuksia ei ole
Halkominen Usein käytetty yhteisomistussuhteen purkamisen viimeisenä pakkokeinona Lähtökohta Tila tai tilat ovat yhteisesti omistettuja ja yhteisomistuksesta halutaan päästä eroon Oikeus saada tila halkomalla jaetuksi on tilan tai sen määräosan omistajalla, jolla on lainhuuto tilaan tai sen määräosaan Jakoperuste Jakoperusteena on osakkaan omistama osuus (vanhassa sovintojaossa nautinta) Poikkeaminen jakoperusteesta mahdollista tietyissärajoissa ja erotus korvataan tilikorvauksena Jako Lähtökohtana jyvittäminen, mutta lähes 100 % halkomisista sovitaan tehtäväksi kokonaisarvojen perusteella
Halkominen Ensin kannattaa neuvotella osuuksien kaupoista tai jakosopimuksesta Käytäntö Kaikki tilan rajat kartoitetaan ja tarvittaessa käydään rajat Tarvitaan ajantasainen metsäarvio Toimitusinsinööri arvioi omaisuuden ja suunnittelee jaon Vaatii vähintään kaksi toimituskokousta Toimituskustannukset Halkominen on työaikaveloitteinen toimitus Halkominen tulee helposti maksamaan enemmän kuin vastaavien tilusten sovintojakolohkominen
LOHKOMINEN HALKOMINEN JAKOSOPIMUKSEEN PERUSTUEN Jakamaton kuolinpesä Ei onnistu Ei onnistu Määräosainen yhteisomistus lainhuudatettuna (esim. 1 / 2, 1 / 3, 2 / 5, ) Jakosopimus tehty Määräalalainhuudatettu (esim. M601, M602, ) Miten jaetaan toimituksessa Jakamisesta aiheutuvat tilikorvaukset toimituksessa Ei onnistu ilman jakosopimusta Eionnistu ennen kuin määräalalle on haettu ja myönnetty lainhuuto Onnistuu,toimitus tulee vireille hakemuksetta lainhuudon myöntämisestä Jakosopimuksen mukaisesti ilman arviointia Ei määrätä korvauksia Onnistuu Ei tarvita Ei tarvita Jaettavattilukset arvioidaan kokonaisarvon tai jyvityksen perusteella ja toimitusinsinööri laatii jakoehdotuksen, jossa kukin omistusosansa erottamista vaatinut saa jakoperusteensa mukaisesti tiluksia Jakoperusteestapoikkeaminen määrätään tilikorvauksina Toimitusmaksu / lohkokiinteistön koko / tunti Toimituksessamuodostetun tilan lainhuudattaminen Määräalanlainhuuto kohdistetaan automaattisesti siitä lohkomisessa muodostettuun tilaan Osakkaiden aiemmat lainhuudot kohdistetaan automaattisesti heille halkomisessa muodostettuihin tiloihin
Rajankäynti Lähtökohtana usein riita, epävarmuus tai tiedottomuus rajan paikasta Aikaisemmin lainvoimaisesti määrätty raja on määrättävä entiseen paikkaansa Rajaepäselvyyden selvittäminen ja ratkaiseminen aikaisempien toimitusten asiakirjojen, karttojen, maalla olevien rajamerkkien ja muun selvityksen perusteella Myös alueiden nautinta voi vaikuttaa rajan paikkaan, jos esim. rajaviitat ovat hävinneet vanhoilta pitkiltä rajoilta (pitkät rajat eivät välttämättä alun perinkään ole olleet suoria) Jos rajan paikkaa ei voida em. keinoja käyttäen täysin luotettavasti määrätä ja jos rajan molemmin puolin olevien kiinteistöjen saapuvilla olevat omistajat sopivat sellaisesta rajan paikasta, joka ei ole ristiriidassa rajan paikasta saatujen selvitysten kanssa, määrätään raja asianosaisten sopimaan paikkaan
Rajankäynti Huonokuntoisen tai muutoin puutteellisen rajamerkin kunnostaminen Voidaan tehdä rajan paikkaa määräämättä, jos rajan oikeasta paikasta ei ole epäselvyyttä tai riitaa Rajamerkin siirtäminen Voidaan tehdä rajan paikkaa muuttamatta, jos rajamerkki on vaarassa tuhoutua (esim. tienparannushanke tulossa) tai siitä on muuten haittaa entisessä paikassaan Rajamerkin lisääminen vanhalle rajalle Voidaan tehdä rajan paikkaa muuttamatta, jos se on tarpeellista rajan paikan osoittamiseksi maastossa
Yksityisistä teistä Historiaa Aikanaan toimituksissa vahvistetut tieoikeudet eivät välttämättä vastaa enää nykytarpeita Olosuhteissa on tapahtunut tieoikeuden perustamisen jälkeen olennaisia muutoksia Esim. leveys 1-6 m, tieoikeus annettu ilman sijaintia tai leveyttä tai sitten ne ovat määrätty aikanaan hevoskuljetuksille soveltuvia uria pitkin, yksityistieverkoston myöhempi laajentuminen mahdollistanut uusia kulkusuuntia, Tieoikeus Tieoikeus voi olla maanmittaustoimituksessa tai kunnan tielautakunnan tietoimituksessa kiinteistökohtaiseksi määrätty tieoikeus Tieoikeus on voinut myös muodostua ns. ojalain (983/1976) perusteella lakanneen yhteisen tien alueeseen ja nämä tieoikeudet eivät selviä täysin kattavasti kiinteistörekisteristä Kiinteistörekisteriin merkitty tieoikeus on kiinteistökohtainen (ei henkilökohtainen) ja seuraa kiinteistöä omistajanvaihdoksista huolimatta Tieoikeus voi olla myös pelkästään henkilökohtaiseen sopimiseen perustuva, jolloin se on henkilökohtainen eikä sitä ole merkitty kiinteistörekisteriin
Yksityistietoimitus Yksityistietoimituksessa järjestellään kiinteistöjen kulkuyhteyksiin liittyviä oikeuksia Tieoikeus ja tien käyttöä varten tarvittavat oikeudet Tieoikeutta kokonaan uuteen tiehen (ei aiempia oikeuksia) kutsutaan perustieoikeudeksi Uutta tieoikeutta ennestään rasitettuun tiehen kutsutaan lisätieoikeudeksi Tieoikeus voi olla rajoitettu (esim. maan ollessa jäässä, tietynlaisiin kuljetuksiin, ) Lisäksi tien osakkaille voidaan antaa käyttöoikeus venevalkamaan, laituriin ja tarpeelliseen autonpitopaikkaan Myös puutavaran välivarastopaikkaan voivat tien osakkaat saada käyttöoikeuden yksityistietoimituksessa Kun aiemman tieoikeuden kohtaan annetaan jollekin uusi entistä leveämpi tieoikeus, laajenevat samalla myös vanhojen tieoikeuksien leveydet yhtä leveiksi
Yksityistietoimitus Tienpitoon liittyvät velvollisuudet ja oikeudet Yksityistielaki toimii tavallaan kaksisuuntaisesti tieoikeuden ja tienpitovelvollisuuden välillä Jos on oikeus tien käyttämiseen, niin on myös velvollisuus osallistua tienpitoon Toisaalta jos on määrätty tienpitovelvolliseksi, niin silloin myös saa pysyvän oikeuden käyttää tietä, ellei sitä aiemmin ole Tienpitovelvollisuus on tieosakkaiden kesken jaettava sen hyödyn mukaan, minkä tien kullekin katsotaan tuottavan. Hyötyä arvioitaessa on otettava huomioon tieosakkaalla tien vaikutuspiirissä olevan alueen suuruus ja missä määrin tietä kunkin osakkaan kohdalta käytetään tai tullaan käyttämään erilaisiin kuljetuksiin sekä tieosakkaan ehkä harjoittamasta elinkeinosta johtuva asiakkaiden tien käyttö. Ennestään olevan tien tienpitoon ei kuitenkaan voida velvoittaa tieosakkaana osallistumaan sitä, joka aikaisemmin ei ole tieosakas, niin kauan kuin tietä ei käytetä hänen kiinteistöään varten. Tieoikeuteen sisältyy oikeus puiden, pensaiden ja muiden tienpitoa haittaavien luonnonesteiden poistamiseen tiehen kuuluvalta alueelta sekä tälle alueelle ulottuvien oksien karsimiseen.
Tilusvaihto Tilusvaihdossa vaihdetaan kiinteistöjen kesken alueita Toimituksen vireilletulo Toimitus tulee vireille hakemuksesta Tilusvaihto voidaan tehdä myös jonkin toisen toimituksen sivutoimituksena Toimitusmaksu Toimitusmaksu määräytyy kuten lohkomisessa, mutta vaihdettavien alueiden yhteenlaskettujen hehtaarien perusteella Lainhuudatusvelvollisuus Tilusvaihdosta ei aiheudu uutta lainhuudatusvelvollisuutta
Tilusvaihto Vapaaehtoinen tilusvaihto Voidaan suorittaa, jos kiinteistöjen kaikki omistajat siitä sopivat Vaihdettavien alueiden ja yhteisalueosuuksien tulee vastata likimäärin toisiaan Lähtökohtaisesti vaihdetaan aluetta alueeseen, mutta on myös mahdollista käyttää saadun alueen vastikkeena osuuksia yhteisiin alueisiin Ellei vaihdettavien omaisuusosien arvot vastaa täysin toisiaan, maksetaan erotuksesta tilikorvaus Tilusvaihtosopimusta ei tehdä kiinteistökaupan määrämuotoa noudattaen kaupanvahvistajan vahvistamana Mahdollista käyttää spv-tilanteissa lisätyökaluna, mutta soveltuvat tilanteet ovat harvinaisia Pakollinen tilusvaihto Voidaan suorittaa tietyin edellytyksin Harvinaisempi kuin vapaaehtoinen tilusvaihto Soveltuminen spv-tilanteisiin erittäin harvinaista
Yhteismetsä Kiinteistöjen yhteinen alue (vrt. yhteinen sorakuoppa tai yhteinen vesialue) Erityispiirre: Yhteismetsä on kuin metsätalousyritys, muistuttaa osakeyhtiötä. Suvun yhteismetsä on kuin perheyritys Hallinto: osakaskunta ja hoitokunta, pienissä yhteismetsissä hoitokunnan sijaan voidaan valita toimitsija Osakaskunnan ja hoitokunnan kokouksissa enemmistöpäätökset Tarkoitettu kestävän metsätalouden harjoittamiseen osakkaitten hyväksi Metsätaloutta harjoitetaan metsäsuunnitelman mukaisesti Voi harjoittaa myös muuta liiketoimintaa kuin metsätaloutta, jos se on taloudellisesti tai muuten tarkoituksenmukaista (esim. maa-ainesten myynti, tonttien vuokraus jne.) Toimintaa säätelee yhteismetsälaki (ei yrityslainsäädäntö) ja oma ohjesääntö Ohjesäännössä linjataan yhteiset pelisäännöt Yhteismetsien määrä 344 kpl (8.1.2016), kun vuonna 2003 niitä oli vain 138 kpl Pienimmät noin 5 ha ja suurin noin 89600 ha Sukupolvenvaihdos helppo toteuttaa pirstomatta metsää Omistaminen helppoa myös passiivisena osakkaana Voi tarjota helpon sijoitusmahdollisuuden Ennen oman yhteismetsän perustamista kannattaa selvittää löytyisikö itselle sopivaa laajenemishaluista toimivaa yhteismetsää, johon voisi tilansa liittää osuuksia vastaan
Yhteismetsään liittäminen Maanomistaja voi liittää metsäkiinteistönsä ennestään olevaan yhteismetsään osuuksia vastaan sopimalla asiasta kirjallisesti yhteismetsän osakaskunnan kanssa Maanomistaja menettää omistus-ja määräämisoikeutensa liitettyyn alueeseen ja hänestä tulee yhteismetsän osakas Osapuolet ovat voineet sopia osuuksien suuruuksista liittymissopimuksessa Mikäli liittymissopimuksessa ei ole sovittu liittyjälle tulevan osuuden suuruudesta, tilukset arvioidaan ja toimitusmiehet määräävät arvioinnin perusteella osuuden suuruuden Osuutta vastaan tehtävän yhteismetsään liittämisen toimituskustannukset maksetaan tällä hetkellä valtion varoista
Yhteismetsän perustaminen Muodostetaan kokonaan uusi yhteismetsä Voidaan muodostaa yhden tai useamman tilan alueista, kunhan toimituksessa muodostetaan vähintään kaksi osakastilaa Tehdään perustamissopimukseen perustuen Yhteismetsä voidaan erillisen yhteismetsän perustamistoimituksen ohella perustaa myös lohkomis-, halkomis-tai uusjakotoimituksen yhteydessä Yhteismetsän perustamisen toimituskustannukset maksetaan tällä hetkellä valtion varoista Perustamistoimituksessa tehdystä rajankäynnistä ja esimerkiksi ylimääräisten rakennuspaikkojen lohkomisesta tai tieoikeuksien perustamisesta voi osakaskunta joutua maksamaan
Yhteismetsään liittyvät muut maanmittaustoimitukset Yhteismetsien yhdistäminen Kaksi tai useampi yhteismetsä yhdistetään osakaskuntien sopimukseen perustuen Yhteismetsästä eroaminen ja alueiden erottaminen yhteismetsästä Sopimukseen perustuvasta yhteismetsästä (muodostettu 1.1.1997) voi erota saamalla osuuksiaan vastaavasta arvosta tiluksia, jos yhteismetsän ohjesääntö sen sallii
Kiinteistöjen yhdistäminen Edellytykset Sama omistaja tai samat omistajat samanlaisin oikeuksin Kiinteistöt samassa kunnassa Ei kiinnityksiä tai kiinnityksistä huolimatta tietyin edellytyksin Ei aiheuta tilusten epätarkoituksenmukaista sijoitusta Kiinteistöt soveltuvat sijaintinsa, käyttötarkoituksensa ja kaavamääräystensä puolesta yhdessä käytettäviksi Kaikki omistajat hakevat yhdistämistä Kustannus 165 kahdelta kiinteistöltä + 55 jokaiselta lisäkiinteistöltä (2016) Jos yhdistettävillä tiloilla on erilaisia kiinnityksiä, niin 330
Kiitos mielenkiinnostanne! Mikko Pekonen p. 040 061 4677 mikko.pekonen@maanmittauslaitos.fi www.maanmittauslaitos.fi