MUUNTOJOUSTO ASUINRAKENNUSTEN TILA- JA PÄÄSUUNNITTELUSSA (RT 2) OHJEET - LAUSUNTOVERSIO xxxkuu 201X 1 (X) Tässä ohjeessa käsitellään asuinrakennusten muuntojoustoa eli asuntojen kykyä mukautua eri olosuhteisiin ja käyttötarkoituksiin. Tätä ominaisuutta tarkastellaan tila- ja rakennusjärjestelmien sekä rakennusprosessin näkökulmista asuntojen koko elinkaaren aikana eri asuinrakennustyypeissä ja hankevaiheissa. SISÄLLYSLUETTELO 1 JOHDANTO 2 MUUNTOJOUSTON TASO 2.1 Suunnittelu- ja rakennusvaiheen muuntojousto 2.2 Rakennuksen käyttöajan muuntojousto 3 TILARATKAISUT 3.1 Ratkaisutavan perusteita 3.2 Huoneistojakautuman säätely 3.3 Vaihtoehtoiset pohjaratkaisut 4 RAKENNUSJÄRJESTELMÄT 4.1 Runkorakenteet 4.2 Talotekniikka 4.3 Julkisivut 5 RAKENNUSTYYPPIEN ESIMERKKEJÄ 5.1 Kerrostalot 5.2 Pientalot 6 ASUKASLÄHTÖISIÄ KONSEPTEJA 6.1 Asukkaiden palvelukonseptit 6.2 Asukasvaikutuksen järjestäminen 7 HANKEVAIHEET VIITTEET KUVALUETTELO 1 JOHDANTO Kestävän kehityksen tavoite tuo uusia vaatimuksia rakennuskannan kyvylle uudistua ja muuntua. Muuntojouston merkitys lisääntyy rakennuttajien päätöksenteossa ja suunnittelussa resurssitehokkuustavoitteiden korostuessa. Yleisellä tasolla muuntojouston tarve on Suomen rakentamissäädöksissä todettu, mutta sen toteutuminen käytännön asuntorakentamisessa vaatii ohjeistusta, hyviä käytäntöjä ja tahtotilaa. Muuntojouston keskeisiä tavoitteita ovat rakennuskannan pitkän aikavälin käyttökelpoisuuden parantaminen ja asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien lisääminen. Tässä ohjeessa ei käsitellä erityisasumisen hankkeita, asuntojen yhteistiloja eikä mukautumiskykyä esteettömyyden näkökulmasta, josta on laajasti ohjeistusta eri säädöksissä ja viranomaisohjeissa. /1/ 2 MUUNTOJOUSTON TASO Muuntojoustoa voidaan toteuttaa kahdella tavalla. Monikäyttöisyys mahdollistaa tilan toiminnallisen muuntelun ilman rakenteellisia muutoksia. Tilan muunneltavuus taas tarkoittaa varautumista rakenteellisiin muutoksiin vaihtuvien tarpeiden pohjalta. Muuntojoustoa voidaan käsitellä ajallisesti kahdessa vaiheessa, ensin rakennuksen suunnittelu- ja rakentamisvaiheessa ja myöhemmin rakennuksen käyttövaiheessa. 2.1 Suunnittelu- ja rakennusvaiheen muuntojousto Rakennushankkeen aloitusvaiheessa määritellään asukkaille tarjotut valinnat, jotka koskevat asuntokokoja, pohjaratkaisuja sekä pintoja ja varusteita. Asukkaan vaikutusmahdollisuus on jaettu tässä ohjeessa kolmeen luokkaan: hyvään, kohtalaiseen ja vaatimattomaan. SUUNNITTELU- KOHDE Asuntokoko Pohjaratkaisu Varusteet ja pinnat VAIKUTUSMAHDOLLISUUS Hyvä Kohtalainen Vaatimaton eri kokovaihtoehtoja, sijoitus melko vapaa kiinteä kokovalikoima vaihtoehtopohjia tai räätälöityjä pohjia kokovaihtoehtoja osassa rakennusta joitakin vaihtoehtoja pohjaratkaisuissa varuste- ja pintavaihtoehtoja useille valintakohteille tyyppimallistoja pakettiratkaisuina kiinteät pohjaratkaisut, muutokset tilaustyönä suppeat vaihtoehdot, poikkeamat muutoksina Asuntokoon valintamahdollisuus tuo säätelyetua huoneistojakautumaan, jonka rakennuttaja määrittelee hankkeen alussa. Merkittävä etu on, jos erikokoisten asuntojen määrää voidaan muuttaa kysynnän mukaan. Varsin pieni säädeltävä osa kohteen asunnoista riittää vaikuttamaan keskialaan vähentäen väärin arvioidun kysynnän riskiä. Muuntojouston parantaminen lisää myös rakennusten käyttöikää asuntokokojen kysynnän muuttuessa. Pohjaratkaisujen muunneltavuus tapahtuu asunnon tilarajauksen sisällä, mikä parantaa asukkaiden valintamahdollisuuksia ja helpottaa asunnon markkinointia. Hyvää tasoa edustavat asuntojen räätälöinti asukkaiden toiveiden mukaisesti tai vaihtoehtoisten pohjaratkaisujen tarjoaminen, jolloin saniteettitilat voivat olla vakioidut pienin muunnelmin. Kohtalainen taso voi käsittää esimerkiksi keittiötyypin valinnan tai pieniä pohjamuutoksia, kuten makuuhuoneiden jakamismahdollisuuden. Täysin kiinteät pohjaratkaisut rajoittavat asuntojen soveltuvuutta eri asukasryhmille.
ohjeet - lausuntoversio 2 Varusteiden ja pintojen valinnaisuus tarjoaa keinon muokata asunnosta yksilöllisen. Hyvän tason menettelyjä ovat asukkaan toiveiden kuuleminen henkilökohtaisesti tai internetpalvelun kautta. Kohtalaista tasoa edustavat tarjottavat vaihtoehtoiset valmiit sisustusratkaisut. Pientä joustoa esiintyy lähinnä vuokrataloissa ja omistusasumisessa asuntovarausten tapahtuessa myöhäisessä vaiheessa. 2.2 Rakennuksen käyttöajan muuntojousto Sekä monikäyttöisyys että muunneltavuus mahdollistavat sopeutumisen rakennuksen elinkaaren aikana tapahtuviin asuntojen muutostarpeisiin ja korjausten vaatimuksiin. Asiaa tarkastellaan tässä tilamuutosten, talotekniikka-asennusten ja rakennuksen saneerattavuuden eli pitkä aikavälin korjattavuuden kannalta. Rakennuksen käyttöajan muuntojousto on jaettu tässä kolmeen eri luokkaan: hyvään, kohtalaiseen ja vaatimattomaan. MUUNTO- TARVE Tilamuutokset Huollettavuus varusteiden ja talotekniikan vaikea huollettavuus, roiloja rakenteissa Saneerattavuus KÄYTTÖAJAN MUUNTOJOUSTO Hyvä Kohtalainen Vaatimaton rakenne- ja LVIS-varauksia muutoksia varten varusteiden ja talotekniikan helppo huollettavuus keskitetyt, avattavat roilot muutosmahdollisuuksia kohtuuremontilla varusteiden ja talotekniikan kohtuullinen huollettavuus, harvat roilot peruskorjaus ilman remonttimuuttoa, teknisiä kehitysvarauksia remonttimuuton keskto lyhyt, kohtuupurku ja uudistettavuus muutokset huomiotta tai vaikeita pitkä remonttimuutto, laajaa purkua asunnoissa, putkien reittimuutoksia Tilamuutosten tarpeet johtuvat elinkaaren aikaisista käyttötilanteiden vaihteluista. Muutosten toteuttamisen perusedellytyksenä on kantavien rakenteiden, hormien ja ikkunoiden sopiva sijoitus. Keskeistä on myös väliseinien siirto-, aukotustai poistomahdollisuus. Varautumiskeinoja ovat seinien kohtuullinen purettavuus sekä sähköjohtojen reititys niin, että se mahdollistaa muunneltavuuden. Siirrettävät väliseinäjärjestelmät ovat perusteltuja vain toistuvaa muuntelua vaativissa asuntokohteissa. Huollettavuus koskee rakennuksen käytön aikaista jatkuvaa ylläpitoa, joka riippuu varusteiden, kalusteiden ja laitteiden ominaisuuksista. Suurimman haasteen huollettavuudelle muodostavat märkätilojen vesieristeet kosteus- ja homeriskeineen. Märkätilojen paikka on asunnossa yleensä kiinteä. Pystynousujen sopiva sijoitus on porrashuoneessa tai asunnossa helposti saavutettavassa paikassa. Reittejä ei pidä sijoittaa kantaviin rakenteisiin. Pintamateriaalien moninaisuus vaikeuttaa huoltoa. Pienempää korjaustarvetta esiintyy jatkuvasti rakennusten koko elinkaaren ajan jo ennen peruskorjausta (ks. kuva 1). Saneerattavuus tarkoittaa rakennuksen rakenneratkaisujen tarjoamia puitteita peruskorjauksen suorittamiselle. Talotekniikan ja vesierieristeiden uusiminen kuuluu taloyhtiölle, asukkaiden vastuulla ovat lattioiden, keittiöiden ja kiintokalusteiden ylläpito ja korjaaminen. Korjaamista helpottaa lvi-pystynousujen keskitetty sijoitus ja helppo avattavuus. Peruskorjausvaiheessa uusitaan hormien ja märkätilojen vesieristeet ja pinnat yleensä. Tällöin voidaan varautua myös ulkoseinien ja ikkunoiden uusimiseen ja eristävyyden parantamiseen. Uusiutuviin energiamuotoihin siirtymiseen on syytä varautua, esimerkiksi varamaalla reitit aurinkopaneelien tai -keräimien sijoittamiselle. 3 TILARATKAISUT 3.1 Ratkaisutavan perusteita Muuntojouston avulla pyritään varautumaan tuleviin tarpeisiin ja uusiin asumismuotoihin. Keskeistä on, miten rakennuksen tilajärjestelmässä tämä on otettu huomioon. Monikäyttöisen rakennuksen tilaratkaisut ovat yleensä pysyviä ja tiloissa väljyyttä, eikä kiinteiden rakenteiden sijoitus haittaa tilojen joustavaa käyttöä. Muunneltavuus sen sijaan perustuu vaihtoehtoisiin tilaratkaisuihin ja niiden muutosmahdollisuuksiin, minkä vuoksi kiinteiden rakenteiden tulisi mahdollisimman vähän rajoittaa tilojen muodostusta. Rakennusratkaisun perustana ovat asemakaavan määräämät rakennusoikeus ja rakennusala. Muuntojoustava ratkaisu helpottuu, jos kaavan sisältämät kerros- ja rakennusalat ovat väljät tai sallivat poikkeuksia ilman asemakaavamuutoksia. Kerrostalossa muunneltavuuden kannalta keskeisiä tekijöitä ovat asuntoluku kerrosta kohti, pystyhormien sijoitus sekä porrashuoneen ja liikennetilojen ratkaisutapa, joille huoneistojakautuman säätelytavoite asettaa lisäehtoja. Asunnon muunneltavuutta säätelevät kiinteiden rakenteiden rajaaman tilan ulottuvuudet, sisäänkäynnin sijoitus ja ikkunoiden aukotus. Näiden yhteisvaikutuksena määräytyvät muunneltavien asuntojen suunnittelumahdollisuudet. 3.2 Huoneistojakautuman säätely Asuntokokojen muuntelun suunnittelujousto on vaativaa, mutta tuo merkittäviä hyötyjä. Keskeistä on asuntokokojen sovittaminen kysyntään ja asuntojakautuman arviointivirheiden välttäminen. Kysyntäeroja aiheuttavat mm. sijaintikerros, Vuosia 10 20 30 40 50 60 Hanat termostaatti 10...15 kaksiote 20...25 Märkätilat Putket muovimatto 15...25 laatoitus + vesieristys 20...40 muoviviemäri 40 Lämmitys / lämpöpumput kupari 40...50 ilma 10...15 maa 25...30 komposiitti...50 lämmönsiirrin 20 öljykattila 20...40 öljysäiliö 40...50 putkiosat 20...25 Ulko-ovet lämm.putkisto...50 Ilmastointi puu 30...50 koneet 20...25 Ikkunat puu 30...60...70 puu-al +10 Julkisivu puu/tiiliverhous...50 rappaus 30...70 betoni 30...50 Betoniparvekkeet erist. pinta 50...60 paljas 30...40 pinnoitettu 40...60 Vesikatto betonitiili 40...50 bitumi, tasakatto 20...35 peltikatto sink.-maal. 40...80 Piha asfaltti 20 Tontti puuaita 30 salaojat 30...50 Kuva 1. Suuntaa antava kaavio remonttitoimenpiteiden ajoittamisesta, mikä edellyttää talokohtaisia kuntoselvityksiä. /2/
ohjeet - lausuntoversio 3 ilmansuunnat ja näkymät. Jakautuman säätely on joustavinta, jos asuntojen lukumäärä porrastasannetta kohden voi vaihdella. Tällaisessa tapauksessa vaihtoehdot saman asuntokoon puitteissa eivät yleensä ole tarpeen. Luhtikäytävätalossa voidaan huoneistojen kokovalinnaisuus toteuttaa siten, että kiinteä runko soveltuu vaihtoehtoisesti eri asuntokokoihin. Tämä talotyyppi on usein pienasuntovaltainen ja sitä käytetään varsinkin asuntolamaisten hankkeiden yhteydessä. Pystysuuntainen muunneltavuus on mahdollista siten, että pohjakerroksen asuntoihin voidaan liittää maantasoon työtila. Kytkemisperiaate tarjoaa asuntokokojen vaihtelua yksinkertaisemmin keinoin kuin rungon avoimuuteen perustuva tilamuuntelu. Rakennukseen sijoitetaan huoneita, jotka ovat liitettävissä vaihtoehtoisesti kahteen eri asuntoon. Huoneet voivat olla joko itsenäisiä varustettuna omalla sisäänkäynnillä tai asunnon perähuoneita. Itsenäisiä kytkettäviä huoneita käytettiin usein varsinkin 1900-luvun alkupuoliskolla suurten asuntojen yhteydessä. Tällaista suunnittelujoustoa voidaan käyttää jo hankkeen alkuvaiheessa, mutta ominaisuus säilyy talon elinkaaren ajan. Sivuasunto on itsenäinen pääasuntoon kytkettävä huone, joka täyttää myös asunnon vaatimukset. Sivuasunnolla on oma sisäänkäynti, saniteettitilat ja keittiövarustus. Sitä voidaan käyttää esimerkiksi iäkkään sukulaisen tai alivuokralaisen asuntona, mutta se voi myös olla eri omistajan hallussa. Yhdistettävien asuntojen pohjaratkaisujen suunnittelu edellyttää asuntojen sopivaa sijaintia, mitoitusta ja suuntausta. Yhdistettäessä pohjaratkaisujen muuttamisen tulisi olla vähäistä ja ainakin saniteettitilojen tulee pysyä muuttumattomina. Suotavaa on rajoittaa muutostarpeet oviaukon avaamiseen tai sulkemiseen ja kalusteisiin. Sivuasuntoon ei yleensä voida soveltaa väljiä asumisen mitoitus- ja varustevaatimuksia rajoittamatta oleellisesti konseptin käyttöä, sillä yhdistettynä asuntokoon tulee säilyä kohtuullisena. Myöhemmät omistajamuutokset on syytä ottaa huomioon niin, että naapurille sallitaan etuosto-oikeus. Sivuasunnot ovat asuntopolitiikassa yksinkertainen väline vastata pienasuntojen tarpeeseen ja parantaa asuntokannan Kuva 2. Esimerkkikohteen muunneltavassa pistetalossa on erikokoisia asuntoja 4...6 kpl / kerros. Rakenteet ovat tavanomaisia betonirakenteita, mutta huoneistojen väliseinät ovat kevyet. Rungon vinous ja porrastus lisäävät aurinkotunteja asunnoille. Asukkaiden antama palaute oli positiivista ja mahdollisuus sijoittaa asunto vapaasti paransi selvästi asuntomyyntiä. /3/ Kuva 3. Esimerkkikohde on nuorisoasuntoja. Kantava runko muodostuu vuorottain sijoitetuista seinistä rungon molemmin puolin. Asunnot voivat olla eri kokoisia samalla runkorakenteella ja pohjakerroksen asuntoihin voi liittyä työtila. /4/ Kuva 4. Kuvan pohjapiirroksen ratkaisu on toteutettu kahdessa pistetalossa, joissa on asuntojen välissä viereisiin asuntoihin liitettävä huone, jolloin syntyi runsas valikoima asuntokokoja. /5/ Kuva 5. Pääasunnon yhteydessä oleva erillishuone lisää asunnon monikäyttöisyyttä. Se voidaan tehdä tilankäytöltään sivuasuntoa taloudellisemmin, koska se ei muodosta itsenäistä huoneistoa. /6/
ohjeet - lausuntoversio 4 pitkäaikaista käyttökelpoisuutta. Jo pieni osuus tällaisia asuntoja rakennuksessa lisää asuntovalikoiman säädeltävyyttä ja tuo markkinointietua. Erillishuone on pääasunnon osa, joka ei ole täysin itsenäinen kuten sivuasunto. Se on yleensä perheasunnon yhteydessä ja sillä on oma sisäänkäynti, saniteettitila ja keittiövarustelu. Erillishuone lisää asunnon monikäyttöisyyttä, mutta ei ole omistusmielessä asuntojakautuman muunteluväline. Se voi toimia esim. opiskelijan, vanhuksen tai alivuokralaisen asuntona sekä myös asukkaan ammatinharjoittamisen vastaanotto- tai työtilana. Erillishuone yhdistyy asuntoon ilman rakenteellisia muutoksia, mutta tarvitsee ääneneristyksen huomioon ottamista pääasunnosta erottavissa seinissä ja ovissa. Tälle ei kuitenkaan esitetä viranomaisvaatimuksia. 3.3 Vaihtoehtoiset pohjaratkaisut Asukkaiden kannalta ehkä keskeisin asunnon valintatekijä on sijainnin ja koon lisäksi pohjaratkaisu. Tarpeet vaihtelevat elämäntilanteen mukaan, jolloin tärkein tekijä on huoneiden lukumäärä. Erilaisia pohjaratkaisuja tarvitaan asuntojen kaikissa kokoluokissa. Asukastutkimuksissa eniten mieltymyseroja herättää keittiöiden ratkaisutapa ja liittyminen asunnon oleskelutiloihin. Vaihtoehtoisia ratkaisuja ovat keittiö, jossa ruoan valmistus ja ruokailu ovat vierekkäin, perinteinen väljä ruokailukeittiö tai avoin saarekekeittiö. Useita kohteita käsittäneen asukastutkimuksen /7/ mukaan ikäihmiset haluavat suljetumpia tilaratkaisuja kuin nuoremmat. Perheasunnoissa keittiön haluttu paikka on usein olohuoneen ja parvekkeen vieressä. Lapsiperheissä hyvä vaihtoehto voi olla vanhempien makuuhuoneen sijainti parvekepuolella. On perusteltua suunnitella ja tarjota valittavaksi varsinkin keittiöiden suhteen erilaisia asuntoja. Yhteen suuntaan avautuvat asunnot voidaan saman tilarajauksen sisällä ratkaista joko tilankäytöltään tehokkaana ja taloudellisena kolmiona tai väljänä kaksiona, mistä ei juuri aiheudu kustannuksia. Pohjaratkaisun kannalta keskeisiä ovat myös saniteetti- ja saunatilat. Asuntosauna on tavallinen ratkaisu, mutta monet eivät sitä halua. Asuntosaunan korvaaminen vaatehuoneella, vaatehuoltotilalla tai väljemmällä kylpyhuoneella on yleinen toive. Asuntojen palautetutkimuksissa on säilytystilojen määrä saanut säännöllisesti asunnon ominaisuuksista huonoimmat arviot /8/. Syynä ovat säilytystarpeen kasvu ja suuri vaihtelu, mikä on synnyttänyt myös kaupallisia vuokravarastoja. Asukastyytyväisyyden kannalta on hyvä tarjota valittaviksi lisäkomeroita tai vähintään varata niille lisäpaikkoja. Väliseinien muuntelutarve kohdistuu yleensä harvoihin kohtiin asunnossa, ja niihin voidaan varautua ilman suuria muutoksia. Yleisin muutostarve ilmenee asukkaiden vaihtuessa tai peruskorjausvaiheessa. Perheasunnossa yksinkertainen keino varautua huoneiden jakamiseen tai yhdistämiseen, mikä vaatii sopivia ovi- ja ikkunasijoituksia. Huoneiden vaihtoehtokäyttö on mahdollista sijoittamalla ruoanvalmistustilan rinnalle ruokailutila, joka voi olla vaihtoehtoisesti makuuhuone. Kuvassa 8 on rakennuksen päätyyn sijoitettu perheasunto, joka voi olla joustavasti 3...4 h + k + s. Kuva 6. Kuvan asuntokonseptissa kerrostalon sivuasunnot ovat käytettävissä joko erikseen tai yhdistettynä viereiseen asuntoon. Konseptissa on asuntojen pinta-alojen oltava sopivia sekä erikseen että yhdistettynä, mikä vaatii varsinkin sivuasunnon tarkkaa mitoitusta. Tällä periaatteella helppo muuntojousto säilyy talon elinkaaren ajan. /9/ Kuva 7. Arabianrannan kilpailuvoittajan /10/ kaksioiden vaihtoehtoja. Keittiön paikka vaihteli, mutta kylpyhuoneen paikka oli kiinteä pienin variaatioin. Missä tahansa kerroksessa oli valittavissa pienempi tai isompi kaksio, mikä valinta vaikutti viereiseen asuntoon. Asuntojakautuma muodostui kysynnän mukaan ja sitä hallittiin internetpalvelulla.
ohjeet - lausuntoversio 5 Kuva 8. Merkittävää monikäyttöisyyttä on saatu aikaan pienin toimenpitein keittiön sopivalla sijoituksella. Ruokailutila voi vaihtoehtoisesti toimia asuinhuoneena ja ruokailu olohuoneessa. /11/ Monikäyttöisessä asunnossa muuntojousto perustuu huoneiden järjestelyyn ja mitoitukseen siten, että erilaiset käyttötavat ovat mahdollisia ilman rakenteellisia muutoksia. Kuvan 9 esimerkin lähtökohtana on perinteinen kaupunkiasunto, jollaisia esimerkiksi Helsingin Töölössä rakennettiin 1920- ja 1930-luvuilla. Konseptin monikäyttöisyys toteutuu, kun tilat ovat suurehkoja ja kaikki tilat ovat yhteydessä toisiinsa, mutta myös erotettavissa erilaisiksi vyöhykkeiksi. Asuinhuoneet ovat yhteydessä sekä yhteis- ja yksityisvyöhykkeisiin sijoittuen asunnon kulmiin. Yhteistilavyöhykkeellä ovat sisääntulo-halli, kylpyhuone sekä olohuone-halli-tupakeittiö. Näiden ansiosta asunnossa voidaan asua monella tavalla ja muodostaa siinä erilaisia tilasarjoja. Muuntelu tapahtuu yksinkertaisesti ovia avaamalla ja sulkemalla. Asunnon sisäiseen liikenteeseen on vaihtoehtoisia reittejä ja tilojen koko ja sijainti mahdollistaa niiden monikäyttöisyyden. Uusioperheet voivat hyödyntää mallia, ja se soveltuu myös esimerkiksi opiskelijoiden tai ikääntyvien ihmisten ryhmäasumiseen. Se voi mahdollisesti toteuttaa myös eri kulttuureista tulevien perheiden elämäntyylien tarpeet asunnon tilojen suhteen. Ruotsissa on toteutettu pitkään monikäyttöisiä asuntoratkaisuja. Nämä on suunnattu ensisijassa suurehkojen kerrostaloasuntojen tuottamiseen. Monikäyttöisyyttä on tutkittu perusteellisesti kuvan 10 kerrostalokohteessa, joka on rakennettu Göteborgiin käyttäen kuvan mukaista asuntotyyppiä muutamin variaation. /13/ 4 RAKENNUSJÄRJESTELMÄT Tämän ohjeen yhteydessä rakenteita ja talotekniikkaa käsitellään vain pääpiirteittäin. Kiinteiden ja muunneltavien rakennusosien erottaminen luo edellytykset muuntojoustolle. Sen kaksi muotoa monikäyttöisyys ja muunneltavuus johtavat erilaisiin ratkaisuihin. Kuva 9. Tööläiasuntokonseptin periaatekaavio yläkuvassa, jossa on eri kokoisia asuntoja keskeisenä yhteistilavyöhyke ja sen molemmin puolin yksityistilavyöhykkeet. Alakuvan sovellus on toteutettu Kalasataman Hitas-kerrostalossa. /12/ Kuva 10. Ruotsalaiskonsepti, jossa huoneiden väljä mitoitus ja erilaiset kulkureitit mahdollistavat hyvin monenlaiset asumistavat. 4.1 Runkorakenteet Rakennuksen kantavan rungon ja tilaa jakavien osien selkeä erottaminen lisää yleensä muunneltavuutta, kun kantavat rakenteet ja hormit sijoitetaan tilaratkaisuja vähän sitovalla tavalla. Ratkaisutapa lisää valintamahdollisuuksia alkuvaiheessa ja helpottaa saneerattavuutta tulevaisuudessa. Rajoittavia tekijöitä ovat huoneistojen väliset ja porrashuoneiden seinät sekä ulkoseinien aukotus. Siihen muuntelu sopii periaatteessa, mutta talotekniikkaa varten tarvittava viemärien vaakasiirto on haasteellista. Vallitseva rakennusrunko perustuu kantaviin betoniseiniin ja ontelolaattoihin, joilla voidaan toteuttaa eri tavoin muunneltavia ratkaisuja. Näillä rakenteilla asuntokokojen laaja muuntelu edellyttää, että osa huoneistojen välisistä seinistä tehdään kevytrakenteisina. Asunnon sisäisessä muuntelussa tilojen sijaintivaihtelu vaatii huonemitoitukseen sovitetut jännevälit. Kytkettävään huoneeseen perustuva kokomuuntelu edellyttää rakenteisiin tehtyjä oviaukkovarauksia. Lisäksi huoneen tulee täyttää ääneneristysja palovaatimukset liitettäessä viereisiin asuntoihin. Monipuolista muunneltavuutta tarjoaa rakennusrunko, jossa pohjaratkaisuun määritellään vaadittavien ominaisuuksien perusteella kaksi erilaista välipohjan rakennevyöhykettä: tilamuuntelun alue ja teknisen muuntelun alue. Tilamuuntelun alueella huoneiden paikat ja mitat voivat vaihdella, mutta alueella ei ole saniteettitiloja. Tämä käsittää pääosan rungon alueesta. Välipohja voidaan toteuttaa tavanomaisin rakentein, kuten ontelolaatoin, ja väliseinät kevytrakenteisina. Keskeistä on, että rakenteiden jännevälit ja ikkuna-aukotus mahdollistavat huonesijoitusvaihtoehdot. Jos märkätilat ovat päällekkäin samanlaisia, asunnon muunnelta-
ohjeet - lausuntoversio 6 Kuva 10. Arabianrannan esimerkkikohteen muuntelu koski sekä asuntokokoja että asuntoja. Ulkoseinät ovat teräsrakenteisia, ontelolaatat yleensä rungon poikkisuuntaan, asuntojen väliset seinät pääosin kevytrakenteisia ja asunnot kerroksittain erilaisia (ks. kuva 23). Teknisen muuntelun alueilla (rasteroitu) saniteettitilat voivat poiketa kerroksittain, lisäksi lamellipäädyissä on keittiöhormit. /14/ Kuva 11. Herttoniemen teknologiakilpailun perusteella toteutettuja asuntovaihtoehtoja, joissa on kiinteät saniteettitilat, mutta lisähormin mahdollistamat vaihtoehtoiset keittiöiden paikat. /15/ Kuva 12. Asuntojen kokomuuntelun mahdollistava välipohjarakenne kuvan 2 kohteessa on toteutettu ontelolaattoja ohentaen. Pisteviivalla esitetään ontelolaatasto, katkoviivalla mahdolliset huoneistoseinien paikat, ruudutuksella lattiakaivojen mahdollinen sijainti sekä viivoituksella keittiöiden maksimietäisyys nousuista. vuutta voidaan parantaa lisähormin avulla, mikä mahdollistaa keittiön vaihtoehtoiset sijoitusratkaisut ja erityyppiset asunnot. Teknisen muuntelun alueelle sijoitetaan saniteettitilat, jos ne ovat kerroksittain erilaisia. Alueelle sijoitetaan kaikki lvi-asennukset, jotta saniteettitilojen lattiat saadaan muiden tilojen tasoon. Teknisen muuntelun alueella voi käyttää kerrosrakenteita, joissa ohuen kantavan laatan päälle tehdään kansiosa. Hollannissa on putkivedoille käytetty uritettua solumuovista alusrakennetta, jonka päällä on ohut pintarakenne. Suomessa yleisesti käytetty ja edullinen ratkaisutapa on ohennettu ontelolaatta. Tämä ratkaisu vaatii muunneltavissa rakennuksissa saneerattavuuden huomioon ottamista. Vaativaan tekniseen muunneltavuuteen soveltuva ratkaisu on asennuslattia, jossa kantavan välipohjan päälle asennetaan pystytukien varaan kevytrakenteinen lattia ja sen alle putkivedot (ks. kohta 4.2). Erilaisia runkorakenteiden esimerkkejä esitetään myös rakennustyyppejä käsittelevässä kohdassa 5. 4.2 Talotekniikka Tilojen muuntojoustovaatimukset ja vaihtoehtotarpeet määrittävät taloteknisten ratkaisujen lähtökohdat. Talotekniikka kehittyy nopeasti, varsinkin sähköisen talotekniikan osalta, ja siihen liittyvillä ratkaisuilla on suuri vaikutus muuntojoustoon. Talotekniikassa voidaan erottaa koko rakennusta ja asuntoa palvelevat osat. Ilmanvaihdossa on keskeistä hajautetun tai keskitetyn järjestelmän valinta. Hajautettu järjestelmä perustuu asuntokohtaisiin laitteisiin ja keskitetty koko rakennusta palveleviin konehuoneisiin, jotka sijoitetaan useimmiten katolle. Hajautettu ilmanvaihto voidaan toteuttaa myös asuntokohtaisesti rakennuksen ulkoseinässä olevien ilmanvaihtolaitteiden kautta. Tällöin rakennuksen ilmanvaihdon pystyhormit eivät rajoita asuinhuoneiston ilmanvaihdon reititystä, mutta haasteena on ilmanvaihtolaitteiden sijoitus ulkoseinällä sekä vaakakanavien reititys. Saniteettitilojen kannalta on otettava huomioon, että ne ovat uusittavissa korjausten yhteydessä ja että ne tulee olla tarvittaessa toteutettavissa kerroksittain erilaisina. Muunneltavuus ei käytännössä toteudu, jos korjauksessa tarvitaan vaativia rakennustoimenpiteitä. Talotekniikan kannalta on yksinkertaisinta välttää kerroksittain erilaisia märkätiloja, mikä ei estä kohtuullista muunneltavuutta ja pohjaratkaisuvaihtoehtoja. Seuraavassa esitetään joitakin esimerkkejä 2000-luvun alkupuolella käytetyistä ratkaisutavoista. Varauduttaessa kerroksittain erilaisiin saniteettitiloihin käytetään yleensä teknisen muuntelun aluetta. Ontelolaattarakenteissa lvi-vaakavetojen normaalina ratkaisuna toimii ohennettu laatta. Tällöin wc-viemäreiden enimmäisetäisyys pystyhormista on noin kaksi metriä ja keittiön viemärien kolme metriä (ks.
ohjeet - lausuntoversio 7 kuva 12). Täytevalut tulee tavanomaisen betonivalun sijaan toteuttaa saneerattavuuden vuoksi massalla, joka on helposti poistettavissa. Kerrosrakenteista muuntelualuetta voidaan käyttää kohdissa, joissa on laajalla alueella rakennuksen eri kerroksissa poikkeavia putkivetoja. Rakenteena tavallinen on reikäpalkein tuettu alalaatta. Putkiasennukset peitetään kansilaatalla, jolloin saniteettitilojen lattiat tulevat samaan tasoon muun lattiapinnan kanssa. Keittiön putkivedot ovat pienet ja usein sijoitettavissa kalusteisiin. Nämä voidaan kerrostalossa toteuttaa myös lisänousuna ilmanvaihdon tapahtuessa yläkautta välipohjan alla. Tällöin hormi sisältää keittiöviemärin ja vesijohdot. Keskitetyssä ilmanvaihdossa poisto- ja sisäänpuhallusjärjestelmä on lämmön talteenoton edellytys. Siihen sopiva pystynousujen sijoitus on porrashuoneessa, koska hormien tilavaatimus kasvaa asuntoliittymien myötä ylöspäin mentäessä. Ilmanvaihdon perustuessa asuntokohtaisiin iv-kojeisiin, hormit voidaan sijoittaa asuntoihin, kun kanavistoja ei viedä konehuoneisiin. Sähköasennusten kannalta kevyet huoneiden väliset seinät voidaan toteuttaa rankarungoin ja levyrakentein, kun nopeaa seinien siirrettävyyttä ei tarvita. Sähköjohtojen reititys vaatii kuitenkin tavallisesta poikkeavan ratkaisun. Jos johdot tulevat seinärasioille välipohjista tai lattioista, seinien siirto tai poisto tuo hankalan remontin ja muutosmahdollisuus pienenee. Asuintalossa muutostarve ilmenee yleensä pitkähkön ajan päästä, jolloin myös lattiapinnat ovat uusimistarpeessa. Tämä tapahtuu usein asukkaiden vaihtuessa tai peruskorjauksen yhteydessä. Toimistotalojen tapaiset helposti siirrettävät väliseinät asuntotuotannossa eivät ole yleensä tarpeen, mitä osoitti siirrettävin väliseinin varustettu suuri koekohde 1990-luvulta, jossa jälkimuuntelua ei ole esiintynyt. /16/ Kuvan 15 esimerkissä levyseinien yläosaan on sijoitettu vaakaprofiili, johon sähköjohdot on tuotu ulkoseinän asennuskotelosta. Tämä sallii hyvän sähköasennusten muunneltavuuden, sillä sähkörasiat ovat vapaasti sijoitettavissa ja täydennettävissä. Ratkaisu mahdollistaa myös sähkötekniset lisätuotteet ja liitännät. Väliseinien paikat ovat myös kohtuullisella remontilla muutettavissa sähköasennusten estämättä. Ulkomailla on kehitetty avoimen rakentamisen väliseinäjärjestelmiä ja lattian rakenneratkaisuja, joilla putkien ja kaapeleiden vaakasiirto on mahdollista. Kuvan 16 järjestelmä on Hollannista, mutta sitä myydään eri maissa. Järjestelmään kuuluu kevyen väliseinän alle sijoitettava kaapeleiden asennustuki. Sähköjohdot ovat avattavan jalkalistan takana. Välipohjassa vaakavedot ovat kantavan välipohjan päällä solumuovisessa uralevyssä, mikä tarjoaa melko niukasti viemäröintitilaa. Urituksiin sijoittuvat lvis-asennukset jäävät lattian levyrakenteiden alle. Tämä soveltuu uudisrakentamiseen välipohjan teknisen muuntelun alueelle ja on käytettävissä varsinkin vanhojen rakennusten korjauksessa. Asennuslattian avulla voidaan toteuttaa vaativat tekniset muutokset. Se sopii paljon huonemuuntelua vaativiin hankkeisiin tai kun kerroksittain halutaan säilyttää suuri asuntotyypin valintavapaus. Kantavan välipohjan päälle asennetaan metallitukien ja vaakaorsien varaan kevyt levyrakenteinen lattia. Välitila jää putkivedoille, jotka sijoitetaan saniteettitilojen ja keittiöiden sijainnin mukaan. Asennustilan korkeustarpeen määrittelevät viemärit ja etäisyys pystynousuista. Asennuksia on helppo muuttaa remontin yhteydessä. Jos viemäröinnin siirron sallivaa asennuslattiaa käytetään suuressa osassa asuntoa, se aiheuttaa vakiokerroskorkeuden lisäystä vähintään 300 mm. Asennuslattiarakenteita on on käytetty muissa Pohjoismaissa monissa kohteissa. Kuva 14. Teknisen muuntelun Kvantti-välipohja kuvan 10 kohteessa ontelolaattojen viereen asennettuna, jolla saniteettitilat saadaan samaan tasoon muiden lattioiden kanssa. Kuva 16. Cable Stud-ratkaisun asennusmalleja: vasemmalla osastoivan seinän sähköasennukset ja oikealla asunnon väliseinä, jonka alla on solumuovinen uralevy putkien asennukseen. Kuva 15. Väliseinä Arabianrannan kohteessa on edullinen ja mahdollistaa joustavat sähköasennukset. /17/ Kuva 17. Tulevaisuudessa asennuslattiajärjestelmät voivat tuoda vesikalusteiden sijoitukseen vapauksia, jolloin kerrostalon pystyhormit eivät sanele päällekkäisten asuntojen suunnitteluratkaisuja.
ohjeet - lausuntoversio 8 4.3 Julkisivut Julkisivut ja ikkuna-aukotus suunnitellaan rakennuksen kiinteänä osana ottamaan huomioon eri pohjavaihtoehtojen vaatimukset. Tämä on perusteltua tehdä sitomatta aukotusta vain tiettyyn pohjaratkaisuun sopivaksi. Muuntojoustoon voi liittyä pyrkimys ilmentää julkisivuissa valinnaisuuden periaatetta, mutta se voidaan toteuttaa myös säännöllisellä ikkunaaukotuksella. Seuraavassa esitetään erityyppisiä julkisivujen käsittelytapoja muuntojoustavissa rakennuksissa. Luontevin paikka toteuttaa asukkaiden toiveita on rakennuksen parvekesivu, jossa parvekkeet ovat monenlaisessa käytössä. Parvekkeet toimivat itsessään asunnon joustavuutta lisäävänä tilana, jota väljyys ja lasitus vielä lisäävät. Parvekkeilla voidaan tuulettaa vaatteita, oleskella ja ottaa aurinkoa, jolloin suojausmahdollisuus on tarpeen. Toisaalta näkymiä ei haluta peittää eikä valoisuutta rajoittaa. Jos kaiteet ovat kirkasta lasia, jotkut hankkivat näkösuojia ja vaihtelu muuttuu kirjavuudeksi. Umpikaiteet taas pimentävät asuntoja. Myös parvekkeen laajennuksia mm. ulokeosin on käytetty lisäämään käytettävyyttä ja vaihtelua. Varsinkin pitkissä parvekkeissa on otettava huomioon eri käyttötilanteet, jotta lopputulos on esteettisesti hallittu.. Kuva 18. Arabianrannassa parvekekaiteet ovat lasia ja lasitus valinnainen. Näkösuojaa on lisättävissä rullaverholla käsijohteen alle ja liukuvin suojaritilöin. Päätyosan olohuonekorkeus on 1½ kerrosta. Kuva 20. Kalasataman kaupunkihuviloiden yksilöllisten julkisivujen päämateriaalit ovat erisävyiset poltetut tiilet ja rappaus. /19/ Kuva 19. Asukasyhteisön rakennuttama kerrostalo Jätkäsaaressa, jonka julkisivussa on käytetty säännöllistä ikkuna-aukotusta. /18/ Kuva 21. Rivitalo Asumisoikeus Oy Helsingin Jasmiini Vuosaaressa on toteutettu kilpailun perusteella. Sen julkisivujen aukotuksessa on varauduttu asuntojen pohjavaihtoehtoihin. /20/ Kuva 22. Esimerkki on puurakenteinen kerrostalo Berliinissä. Sen joka kerroksessa on erilaiset pohjaratkaisut joko yksi tai kaksi asuntoa. Kohde sai Saksan puurakennepalkinnon 2009. Pohjaratkaisujen vaihtelevuus on vahva aihe rakennuksen julkisivussa. Puurakenne mahdollistaa kerroksittain kulman erikokoiset parvekkeet.
ohjeet - lausuntoversio 9 5 RAKENNUSTYYPPIEN ESIMERKKEJÄ 5.1 Kerrostalot Suuri muuntojousto syntyy, kun asuntokokoja ja pohjaratkaisuja voidaan muunnella samanaikaisesti. Lamellitalossa muunneltava rakennusrunko toteutuu esimerkiksi, kun kantavia ovat rakennuksen pituussuuntaiset ulkoseinät ja porrashuoneseinät. Tällöin asuntojen välillä on pääosin kevytrakenteisia osastoivia seinä. Erikokoisia asuntoja voi sijoittaa lähes avoimeen runkoon melko vapaasti. Kuvan 23 kohteessa oli teräsrakenteiset ulkoseinät ja ontelolaattavälipohjat, mutta ratkaisutapa voidaan toteuttaa myös betoni- ja puurakenteisin ulkoseinin, joissa kantavien ja ei-kantavien seinien rakenne ja mitoitus ovat varsin samanlaiset. Pistetalo, jossa on ontelolaattarakenteet, mahdollistaa sekä asuntokokojen että pohjaratkaisujen muuntelun kerroksittain. Merkittävä etu saadaan, kun asunnot voidaan sijoittaa taloon ottaen huomioon kysynnän mukaan asuntojen suuntaus ja asuinkerros. Tällainen on myös kuvan 24 Lauttasaaren kärjen Meritähti-projekti 1990-luvulta. Kohteessa toteutettiin kilpailun perusteella neljä suurta pistetaloa. Markkinoinnissa oleellinen etu oli eri asuntokokojen sijoitteluvapaus ja merinäköalojen hyödyntämisen. Asukkaiden muodostamien yhteisöjen rakennuttamia hankkeita on kerrostaloissa toteutettu mm. Helsingin Jätkäsaaressa. Kolmesta kohteesta yksi on konsultin aloitteesta syntynyt ja kaksi asukaslähtöistä hanketta. Viimeksi mainittua edustava Asunto Oy Helsingin Aikalisä valmistui 2015 käsittäen 41 asun- Kuva 23. Arabianrannan Teknologia kilpailun voittajakohteen rungossa on muunneltava keskiosa, jossa on kantavat ulkoseinät ja porrashuoneissa pystynousut. Kuvassa rakennuksen avoin runkorakenne ja eri asuntovaihtoehtoja. Pohjakerroksen asuntoihin oli liitettävissä työtiloja. Kuva 24. Meritähden kerroksissa asunnot olivat vapaasti muodosteltavissa, jolloin syntyi suuri sijoitteluvapaus. /22/
ohjeet - lausuntoversio 10 toa /21/. Hanketta varten perustettiin yhdistys sekä kiinnitettiin rakennuttajakonsultti ja pääsuunnittelija. Huoneistojakautuma ja asunnot on suunniteltu asukkaiden kanssa yhteistyössä. Tilaohjelman pohjana oli tuleville asukkaille suunnattu kysely ja yhteistiloista sovitut periaatteet. Asuntojen tultua varatuksi perustettiin asunto-osakeyhtiö. Asuntokoot vaihtelevat 1...4 h + k. Asunnoissa ei ole saunoja, ja yhteistilat ovat tavanomaista laajemmat. Pienasuntojen suuri tarve pääkaupunkiseudulla on johtanut uusien konseptien kehitystyöhön. Tällainen on Kalasatamaan vuonna 2014 valmistunut vuokratalo, ns. Galleriatalo /23/. Asunnot on sijoitettu lasikatteisen keskiaulan ympärille ja niiden keskiala on 50 m 2. Asuntojen muuntelutarve on alkuvaiheessa pieni, mutta mahdollisuus siihen pitkällä aikavälillä tärkeä. Yksiöt ja kaksiot ovat yhdistettävissä 3 h + k:n asunnoiksi, mikä toteutettiin jo alkuvaiheessa ylimmässä kerroksessa. Kantavina rakenteina ovat ulko- ja käytäväseinät. Pystynousut sijaitsevat luhtikäytävän puolella. Rungon auraus tuo asunnoille aurinkotunteja keskimäärin kolmanneksen lisää. Lasikatteinen aula luo viihtyisän pienasuntojen yhteisön, jossa yhteisja aputilojen saavutettavuus on hyvä. Hybriditaloihin voidaan sijoittaa sekä asuntoja että liike- tai toimistotiloja. Liiketilat voidaan sijoittaa pohjakerrokseen, jolloin asunnot sijoittuvat yläkerroksiin. Jos rakennuksen toinen sivu on liikennemelun rasittama tai ilmansuunnaltaan asunnoiksi sopimaton, voidaan toimistotilat sijoittaa liikenteen puolelle ja asunto-osat rakennuksen toiselle puolelle. Perusratkaisu määräytyy lähinnä toimistotilojen poistumistiemääräysten pohjalta. Kuva 25. Asunto Oy Aikalisän normaalikerros, vasemmalla kiinteät osat ja asunnot avotilana, oikealla asukkaiden kanssa yhteistyössä suunnitellut pohjaratkaisut. (Ks. kuva 19) Kuva 26. Galleriatalon pienasunnot pitkillä sivuilla ovat yhdistettävissä 3 h + k -asunnoiksi. Ontelolaatat on tuettu käytävä- ja ulkoseiniin, teknisen muuntelun vyöhyke on koko luhtikäytäväsivuilla.
ohjeet - lausuntoversio 11 5.2 Pientalot Pientaloissa muunneltavuuden tekniset vaatimukset ovat kerrostaloja helpompi toteuttaa. Pientaloissa on myös mahdollista laajentaa asuntoja maantasossa olevalla lisähuoneella, joka kuitenkin on harvinaista. Seuraavassa esitellään joitakin esimerkkejä. Kaupunkihuvila (Town House) on uusien urbaanialueiden rakennustyyppi. Tavoite on, että kukin asunto on yksilöllinen ja poikkeaa julkisivuiltaan naapureista. Kun tiiviisti rakennetuilla alueilla ei voida tarjota väljiä tontteja, tällä rakennustyypillä pyritään edistämään maanläheistä asumista ja asukasvaikutusta. Pohjaratkaisut muodostuvat asukkaiden tekemien valintojen pohjalta. Kaupunkihuviloissa on usein tavoitteena myös omatoimisuus sisärakentamisessa. Asunnot ovat yleensä suurehkoja, oheisen kuvan 27 esimerkissä 4...5 h + k + s, mutta myös pienasuntoja on kehitetty tähän talotyyppiin. Esimerkissä pääsisäänkäynti on katutasosta sekä toinen esteetön sisäänkäynti pihan puolelta. Asunnoilla on myös kattoterassi. Autopaikat on sijoitettu omalle tontille pysäköintihallin yhteyteen. Rivi- tai paritaloista on lähiötyyppisessä ympäristössä yksinkertainen ja luonteva tapa tarjota valittavaksi muutama vaihtoehtoinen pohjaratkaisu runkorakenteen ja saniteettitilojen pysyessä muuttumattomina. Valintamahdollisuuksia voidaan täydentää varuste- ja materiaalivaihtoehdoin. Kuvan 28 paritalon asunnoissa molempiin kerroksiin on esitetty kolme pohjaratkaisua. Ne ovat vapaasti yhdisteltävissä, jolloin syntyy yhdeksän erilaista pohjaratkaisua. Yläkerrassa on 2...3 makuuhuonetta. Alakerrassa keittiön paikka ja tyyppi luovat luonneeroa asuntoihin. Kuvassa 29 on pientalokohde, joka käsittää rivi- ja paritaloasuntoja. Vaihtoehtoiset saniteettitilat ja keittiöt olivat valittavissa. Kuvassa 3 h + k:n ja 4 h + k:n asunnot, joista molemmista oli kaksi erityyppistä pohjaratkaisua. Merkittävä ero asunnoissa oli keittiön paikka ja suuntaus. Keittiö voi sijaita joko sisäänkäynnin tai olohuoneen puolella. Olohuoneen puolen valitsi kaksi kolmesta asunnon ostajasta. /24/ Kuva 27. Kaupunkihuviloiden asuntojen eri kerrosten vaihtoehtoratkaisuja esimerkkikohteessa. Vaihtoehtojen yhdistelystä syntyy runsaasti erilaisia asuntoratkaisuja. /25/ Kuva 28. Paritalokohde, jossa saniteettitilat ovat kiinteät, mutta oleskelu- ja ruokailutilojen sijoituksessa on kolme erilaista vaihtoehtoa mahdollistaen myös lisähuoneen alakerrassa. /26/
ohjeet - lausuntoversio 12 6 ASUKASLÄHTÖISIÄ KONSEPTEJA Muunneltavuudella pyritään parantamaan asukkaiden vaikutusmahdollisuuksia sekä pidentämään rakennusten elinkaarta. Vaikutusmahdollisuuksien hallinta ja liittäminen rakennusprosessiin vaativat erityistoimia. Tulevaisuudessa asuntoihin kohdistuu yhä enemmän vaatimuksia. Nykyisessä rakennusprosessissa asioiden aikainen lukkoon lyöminen vaikeuttaa yksilöllisten ratkaisujen toteutumisen. Helsingin ja Tekesin järjestämässä kahdessa teknologiakilpailuissa tavoitteena oli prosessin vaiheistaminen ja palvelukonseptit, joissa asukkaat saattoivat joko osallistua suunnitteluun tai heille tarjottiin vaihtoehtoja. Kuva 29. Rastilan pientaloissa asuntojen pohjakerroksessa keittiön sijainti oli joko olohuoneen tai sisäänkäynnin puolella. Päätyasunnossa saunaosasto voitiin sijoittaa joko ylä- tai alakertaan. /27/ Kuva 30. Kaavio kehittyneestä sajaräätälöinnistä, jossa on kolme elementtiä: avoin ja joustava runko / pohjaratkaisuvalikoima / mallistot ja valikoimat. /28/ 6.1 Asukkaiden palvelukonseptit Asukkaille tarjotuilla valintamahdollisuuksilla voidaan muokata asunnosta yksilöllisempi, mikä on varsinkin omistusasukkaille tärkeää. Valintojen puuttuminen kokonaan viestii omistuskohteissa huonosta palvelukyvystä. Sarjaräätälöinti /28/ tähtää asukkaiden hyvän palvelun ja rakennustyön sujuvuuden yhteensovitukseen. Valittavana voivat olla asuntokoko, pohjaratkaisu, varusteet ja pintarakenteet. Asukas tekee oman valintansa vaihtoehdoista, joiden kustannusvaikutukset ovat heti nähtävissä. Kehittyneessä muodossa palvelu tapahtuu internetissä integroiden eri osapuolet prosessiin. Asukkaiden tekemät valinnat päivittyvät reaaliaikaisesti suunnitelmiin ja dokumentteihin käsittäen hintatiedot asukkaalle sekä määräluettelot hankkijoille ja urakoitsijoille. Asunnon ostaja voi vertailla sisustusmateriaaleja ja varusteita internetpalvelussa, jossa näkyvät myös visuaaliset mallihuoneet. Hinta- ja määrätiedot yhdistetään sisustusvalintoihin ja vahvistetaan asukkaan ostopäätöksellä sovittujen aikataulujen mukaan. Rakennuttajan tai rakennusliikkeen tarjoamat sisustusmallistot helpottavat asukasta valitsemaan kotinsa sisustusmateriaalit ja -varusteet. Menettelyssä esitetään muutama yleinen vaihtoehto makusuuntausten mukaisesti. Mallistoihin sisällytetään tyyliltään vaihtelevia materiaaleja ja tuotteita. Asukas voi valita tietyn yhdistelmän luottaen eri tuotteiden yhteensopivuuteen. Mallistoissa lähtökohtana on yleensä asunnon hintaan sisältyvä perustaso, mutta kehittyneissä menettelyissä tarjotaan myös yksilöllisempiä vaihtoehtoja. Mallistoja käytetään yleisesti paljon asuntoja sisältävissä hankkeissa. /29/ Kuva 31. Sivuja internetpalvelusta, jonka vaihtoehdoista voidaan valita perus- tai lisähintaisia varusteita ja materiaaleja. Mallihuoneiden kuvat valinnoilla päivitettynä esittelevät lopputuloksen. Palvelussa kodin sisäratkaisut ovat yksilöitävissä, muutettavissa ja ostettavissa määräaikojen puitteissa.
ohjeet - lausuntoversio 13 6.2 Asukasvaikutuksen järjestäminen Asukkaan vaikutusmahdollisuuksien huomioon ottaminen asuinrakennushankkeissa on vaativa prosessi. Tähän on eri vaihtoehtoja. Ammattirakennuttajien toimesta toteutetaan valtaosa muuntojoustavista hankkeista. Ne perustuvat yleensä rakennuttajan ja urakoitsijoiden sopimusurakkaan. Näissä asukasvaikutus tapahtuu pääosin asuntomyynnin kautta niin, että asukkaille esitellään tarjolla olevia vaihtoehtoja ja mahdollisuuksia valintoihin. Prosessin sujuvuuden parantamiseksi luotiin 2000-luvun alun kehitysprojektissa internetpalvelukonsepti, jonka avulla on toteutettu lukuisia hankkeita /30/. Joidenkin rakennuttajien hankkeissa menettely on ollut laaja-alaisesti käytössä sekä asuntopohja- että sisustusvaihtoehtojen valinnoissa. Palvelussa muutostyöt sisältyvät järjestelmään. Myös joillakin rakennusliikkeillä on menettely tullut käyttöön painottuen lähinnä varusteiden ja materiaalien valintaan. Kuvan 31 esimerkki on rakennusliikkeen uudiskohteesta /31/. Asukkaiden yhteisön toimiessa rakennuttajana asukkailla on välitön vuorovaikutus suunnittelijoihin. Ryhmärakennuttaminen on yleistynyt 2010-luvulla ja mm. Helsingin kaupunki on edistänyt menettelyä tarjoamalla tontteja myös kerrostalokohteisiin. Tällainen on alla kuvan 32 vuonna 2015 toteutunut hanke. Asukkaat osallistuivat suunnitteluun ja neuvottelivat ensin arkkitehdin kanssa lähinnä asunnon pohjaratkaisusta ja sen jälkeen urakoitsijan kanssa pintarakenteiden valinnoista. Rakennus on Hitas-säännelty asunto-osakeyhtiö, jossa kukin asukas on hoitanut asuntonsa rahoituksen. Kohde oli urakoitsijalle vaativa, sillä asunnot ovat kaikki erilaisia. Tällainen hanke vaatii asukasyhteisön suurta työpanosta sekä ammattitaitoisten rakennuttajakonsultin ja suunnittelijoiden palkkaamista. Menettely mahdollistaa asukkaiden toteuttaa kohteessa yhteisesti sovittuja, esimerkiksi ekologisuuteen, materiaaleihin ja yhteistiloihin liittyviä päämääriä. Asukkaan omatoimisen rakentamisen mahdollistaa uusloftkonsepti, jossa rakentaminen toteutetaan kahdessa vaiheessa. Ensin rakennetaan korkeita raakatiloja, joihin asukkaat voivat sitten toteuttaa asuntonsa omana työnä tai käyttäen ammattirakentajia. Pilottihankkeessa Asunto Oy Helsingin Tilassa /32/ vuonna 2010 asunnot olivat ostohetkellä asumiskelpoisia, sillä märkätilat olivat valmiita. Perusloft oli 100 tai 50 m²:n suuruinen tila. Omatoimirakentajille oli laadittu rakentamisohjeet. Keittiön sijoittamiselle oli useita vaihtoehtoja, ja vesijohto- ja viemäriliitännät olivat näkyvissä. Jatkovaiheessa asukas saattoi rakentaa huonetiloja tai laajentaa asuntoa parvella. Alimpiin asuntoihin liittyi katutasolla normaalikorkuinen työtila. Kattokerroksessa oli osin sisäänvedettyjä atriumhuoneistoja sekä yhteistiloja. Kuva 32. Asukasyhteisön toteuttaman hankkeen asuntopohjan lähtötilanne ja siitä toteutettuja vaihtoehtoratkaisuja Aikalisä-hankkeessa Helsingin Jätkäsaaressa. Kuva 33. Asunto Oy Helsingin Tilan perusasunnot ovat 5 metriä korkeita raakatiloja (kuvassa 50 m 2 ). Kuvassa esitetään vaihtoehtoisia parvien laajentamismahdollisuuksia. Märkätilat ja keittiön vesijohtoja viemäriliitännät oli tehty valmiiksi. /32/
ohjeet - lausuntoversio 14 7 HANKEVAIHEET Taulukossa 2 esitetään tiivistelmä muuntojoustavan rakennushankkeen osapuolten rooleista hankkeen eri vaiheissa. Muuntojoustavista hankkeista valtaosa on omistuskohteita, joissa asukkaat ovat ostajina. Toteutustapoina ammattirakennuttajat käyttävät myytävässä asunnoissaan kilpailu- tai sopimusurakkaa. Rakennusliikkeiden toimintamuoto on perustajaurakointi, jossa rakennusliike perustaa asuntoyhtiön. Jos rakennuttajana toimii asukkaiden muodostama yhteisö, tämä perustaa asuntoyhtiön. Taulukkoon liittyvien toimien yksityiskohtaisempia tietoja ja ratkaisutapoja on esitetty edellä koskien tila- ja rakennusjärjestelmiä sekä palvelumenettelyä ja erilaisia rakennustyyppejä. Taulukko 2. Rakennnushankkeen osapuolten roolit muuntojoustavassa rakennushankkeessa. OSAPUOLI Viranomainen Asukas Rakennuttaja ** VAIHE Hankesuunnittelu Luonnokset Rakennuslupa Rakentaminen asemakaavoitus, menettelytapapäätös hankintapäätös, kohdevalinta tonttihankinta, kohderyhmä, suunnittelijat, palvelumenettely ennakkolausunnot mahd. kaavamuutos asuntotyyppi esitteistä, osallistuminen tilaohjelma, suunnittelutavoitteet ja ohjaus, kustannusarviot rakennuslupa, muutoslupa * pohjaratkaisuun vaikutus * urakkamuoto ja -sopimukset *** Urakoitsija perustajaurakoitsijan hanke- ja kuonnosvaiheet **** rakennuslupa asuntoyhtiön lukuun Suunnittelija muuntojoustoon perehtyminen vaihtoehtoratkaisut; asukasesitteet rakennuslupahakemus, * muutoslupahakemus * Rakennustyön aloituksen jälkeen valittu poikkeava pohjaratkaisu edellyttää muutoslupaa (mahdollisesti muuttuu). ** Omistajan ollessa sijoittaja tai asukasyhteisö hanketta johtaa yleensä rakennuttajakonsultti. *** Menettelyt poikkeavat kilpailu- ja sopimusurakassa, joka on yleisempi asukasvalintojen vuoksi. **** Hanke- ja luonnosvaiheet kuten rakennuttajalla, rakennusliikkeillä sisävalintojen palvelujärjestelmiä. tarkastukset, tekniset liittymät valinnaiset varuste- ja materiaalitilaukset hankejohto ja yleisvalvonta valintojen tarjoukset, työnjohto, rakennustyö täydentävät suunnitelmat, laadunvalvonta
ohjeet - lausuntoversio 15 VIITTEET 1 G1 Asuntosuunnittelu. Määräykset ja ohjeet 2005 RT (RakMk- 21255) ja F1 Esteetön rakennus. 2005 (RT RakMK-21256).. 2 Taulukon lähde: Taloustaito 9/2012, Mauri Mattila 3 Asunto Oy Espoon Merikummeli, kaksi 5 kerroksista rakennusta, 2006, SATO / ArkOpen Oy, Esko Kahri 4 Nuorisoasunnot, Espoon Kauklahti, 2006, Alkuasunnot Oy Klippinkitie 3-5 / Arkkitehtitoimisto Ulpu Tiuri Oy 5 Asunto Oy Espoon Paratiisiomena / SATOn kaksi 8 kerroksista rakennusta yhteensä 78 asuntoa / ArkOpen Oy, Juhani Väisänen 6 Erillishuone / Kalasatama tontinluovutuskilpailu 2012 / ArkOpen (ei toteutettu) 7 Esko Kahri: Asukasnäkökulma kaupunkiasumiseen - luku Asukaspalautetta / Rakennustieto 2011 8 Tutkimusaineistossa 5 SATOn kerrostalokohdetta, yhteensä n. 400 asuntoa, 2005-2006 9 NCC / Duo-konsepti, Asunto Oy Helsingin Reissumies / Kirsti Sivén & Asko Takala Arkkitehdit Oy 2015 10 PlusKoti-konsepti: Asunto Oy Helsingin Arabian Kotiranta, 2005 / SATO / ArkOpen Oy, E. Kahri ja P. Viita 11 Falkullan kutsukilpailu, Helsinki, 2000, rakennettu 2003 / Kirsti Sivén & Asko Takala Arkkitehdit Oy 12 Kaavio: Kerrostaloaltas, Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy / Pia Ilonen ym. KSV:n julkaisuja, 2006 / Toteutus: Asunto Oy Kalasataman Capella, 2014 / SATO 13 Delsjövägsparken, Ulla Antonson, White Architect, Skanska 14 PlusKoti-konsepti, Arabianranta, 2005: Rakenteet Finnmap Consulting / Lasse Rajala ja Urpo Karesniemi 15 Herttonien koerakennuskohde As.oy Laivalahdenkaari 18 / VVO 1995 / ArkOy Kahri & Co 16 Edellisen viitteen kohde käsittäen 97 vuokra-asuntoa 17 Kuvien 14 ja 15 ratkaisut toteutettu Arabianrannan PlusKotikohteessa, ks. kuva 10 18 Asunto Oy Helsingin Aikalisä: Jätkäsaari 2015 / As.oy Oma / Arkkitehtitoimisto Tiuri & Lommi Oy 19 Kaksi kaupunkihuvilaa, Kalasatama, 2014 / SATO / ArkOpen, Juha Kämäräinen 20 Rivitalo Jasmiini: Asumisoikeus Oy Helsingin Jasmiini, Helsingin ATT, Arkkitehtitoimisto Ulpu Tiuri Oy, Ulpu Tiuri 21 RY-lehden artikkeli 2015: Matti Seppänen, as.oy:n hallituksen puheenjohtaja 22 Asunto Oy Lauttasaaren Meritähti, 1977 / NCC / Arkkitehdit T. Vormala, S. Raitala ja J. Linko / kohde perustui Tallberg-yhtymän tontinluovutuskilpailuun, osallistujina 4 rakennusliikettä suunnittelijoineen 23 Asunto Oy Helsingin Junonkatu 4 / ArkOpen Oy: E. Kahri ja P. Viita / Tausta: Tekes-projekti 2008-2010 24 VVOn kohde 2005 käsitti 15 rakennusta ja 69 asuntoa, joista kolmannes asumisoikeusasuntoja 25 Kuvan 20 pohjapiirroksia 26 Asunto Oy Helsingin Aurinkorivi, 2004 / Asuntosäätiö / Arkkitehtitoimisto Ulpu Tiuri Oy 27 Rastilan pientalot, 2002 / VVO / ArkOy Kahri & Co, E.Kahri ja J. Väisänen 28 Esko Enkovaara: Asukasnäkökulma kaupunkiasumiseen - luku Asukaslähtöinen rakennusprosessi 29 SRV Kalasataman REDI-keskuksen ja tornitalojen esitteet, 2015 30 Asunto Oy Arabian Kotiranta: SATO-rakennuttajat Oy / Jouko Kuusela ja Hannu Korhonen 31 Skanska, S. Anttonen ja E. Kahri, sähköpostiviestit / Kodin Onni internetpalvelu, 2015 32 Asunto Oy Helsingin Tila..: Arabianranta, 2012 / SATO / Arkkitehtuuri- ja muotoilutoimisto Talli Oy, Pia Ilonen KUVALUETTELO Kuva 17 Arkkitehti Tero Vanhanen: kuva ja tiedot korotetuista lattioista Kuva 18 PlusKoti-konsepti: Asunto Oy Arabian Kotiranta, 2005 / SATO / ArkOpen Oy, E. Kahri ja P. Viita Kuva 19 Asunto Oy Helsingin Aikalisä: Jätkäsaari, 2015 / as.oy:n oma / Arkkitehtitoimisto Tiuri & Lommi Oy Kuva 20 Kaksi kaupunkihuvilaa, Kalasatama, 2014 / SATO / ArkOpen Oy, Juha Kämäräinen Kuva 21 Helsingin Asumisoikeus Jasmiini, 2006 / Helsingin ATT / Arkkitehtitoimisto Ulpu Tiuri Oy Kuva 22 Client: e3 Baud GbR, Berliini 2008, Kaden Klingbeil Architekten, kuva Bernd Borchardt