ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 3/2012 Asuntomarkkinakatsaus 1/2012 14.6.2012 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) kerää ja analysoi asuntomarkkinoita ja rakentamista koskevia tietoja sekä tekee niihin liittyviä selvityksiä. ARAn asuntomarkkinakatsauksessa arvioidaan vuokra- ja omistusasuntomarkkinoiden sekä rakentamisen ajankohtaista tilannetta ja tulevaisuuden näkymiä. Katsaus julkaistaan 2 kertaa vuodessa. Kevään katsauksen painopiste on kuntien vuokra-asuntomarkkinoiden selvittämisessä. ARA-asuntojen lisäksi myös vapaarahoitteiset vuokra-asuntomarkkinat on huomioitu. Kuntien vuokramarkkinoiden välisiä eroja arvioidaan eri mittareita sisältävän ARA-indeksin avulla. Selvityksen tiedot perustuvat ARAn kunnilta keräämiin asuntomarkkinatietoihin, Kelan yleisen asumistuensaajien tilastoon ja Tilastokeskuksen vuokra-asumista koskeviin tilastoihin.
Sisältö 1 VUOKRA-ASUNTOJEN MARKKINAT JAKAUTUVAT SÄÄDELTYIHIN JA VAPAARAHOITTEISIIN 3 1.1 Vuokra-asuntojen saatavuus vaihtelee 4 1.2 Vuokra-asunnon hakijoiden määrä kasvaa 5 2 ARA-ASUNTOKANTA 6 2.1 ARA-asuntokannan kehitys 6 2.2 Rajoituksista vapautuvat ja vapautetut ARA-asunnot 6 2.3 Tyhjien vuokra-asuntojen määrä vähenee 7 3 ASUNTOMARKKINOIDEN EROT PAIKKAKUNNITTAIN 7 3.1 ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne maakuntakeskuksissa 8 3.2 Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkinatilanne 10 3.3 ARA-vuokramarkkinaindeksi yhdistää vapaarahoitteiset ja säädellyt vuokramarkkinat 12 3.4 Asuntomarkkinoiden näkymät 2012 2013 14 2
1 VUOKRA-ASUNTOJEN MARKKINAT JAKAUTUVAT SÄÄDELTYIHIN JA VAPAARAHOITTEISIIN Suomessa on vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja yhteensä 772 000 ja niissä asui noin 1,28 milj. asukasta. Vuokra-asunnot jakaantuvat vapaarahoitteisiin ja valtion tukemiin ARA-vuokra-asuntoihin. Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on hieman enemmän, mutta asukkaita on enemmän ARA-vuokra-asunnoissa. ARA-vuokra-asuntoihin on laskettu mukaan myös asumisoikeusasunnot, joita oli vuoden 2011 lopulla 37 000. ARA-asunnoissa asukasvalintaa ja vuokratasoa säännellään, vapaarahoitteisia asuntoja tällainen sääntely ei koske. Kotitaloudet tekevät valintoja asuntomarkkinoilla eri hallintamuotojen välillä. Tulotaso ja kotitalouden ikä vaikuttaa siihen kuinka yleistä omistusasuminen on. Elämäntilanteiden muutosten johdosta tapahtuu kuitenkin siirtymiä myös omistusasunnoista vuokra-asuntoihin. Vuokraasuntojen kysyntää lisää lähivuosina myös omistusasuntolainojen korkovähennyksen pienentyminen ja kaavaillut lainan enimmäismäärää koskevat rajoitukset. Monesti kotitaloudet hakevat vuokra-asuntoa niin ARA kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkinoilta 1. Heidän kohdallaan sopivien asuntojen saatavuus ja niiden vuokrataso ratkaisevat valinnan. Etenkin korkean vuokra- ja hintatason alueilla pienituloisten mahdollisuudet vapaarahoitteiseen asuntoon ovat heikot ja asumisturvaltaan hyvät ARA-vuokra-asunnot ovat monesti ainoa vaihtoehto asumisen järjestämiseen. Omistusasunnot (1 661 000) ARA-asunnot (444 000) - norm. vuokra-as. (316 000) - asumisoikeusas. (37 000) - erityisryhmien as. (91 000) Vapaarah. vuokra-as. (378 000) - 2/3 yksityishenkilöt - 1/3 yritykset ja yhteisöt Kuvio 1. Asunnot hallintamuodon mukaan. 1 Tammikuussa 2012 KELAn yleistä asumistukea sai noin 157 000 ruokakuntaa, joista 52 % asui vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. 3
vapaarah.vuokrien ero maan keskiarvoon( ) 1.1 Vuokra-asuntojen saatavuus vaihtelee ARA-vuokra-asuntojen saatavuuteen kunnissa vaikuttaa - asuntojonojen pituus - erittäin kiireellisten asunnon hakijoiden määrä - asuntojen vaihtuvuus - asuntokannan huoneistojakauma - valmistuva uudistuotanto Pitkistä asuntojonoista kärsivät erityisesti pääkaupunkiseudun kunnat. Ongelmaa pahentaa erittäin kiireellisten asunnon hakijoiden (mm. asunnottomat ja erittäin ahtaasti asuvat) suuri määrä asunnon hakijoista ja vuokra-asuntojen vähäinen vaihtuvuus. Asuntojen vähäinen vaihtuvuus on yleisintä kunnissa, joissa ARA- ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien välillä on suuri ero. Helsingissä vapaarahoitteiset asunnot olivat vuonna 2011 keskimäärin 3,7 edullisempia neliöltä kuin vapaarahoitteiset. Koko maassa ARA-asuntojen asukasvaihtuvuus oli 27 %, Helsingissä alle 10 %. Suuri asukasvaihtuvuus voi johtua myös vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen runsaasta tarjonnasta ja edullisesta hinnasta. Vuoden 2012 alussa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra oli ARA-asuntoja alhaisempi 179 Suomen kunnassa 2. Vuokra-asuntotarjontaa on tällöin kysyntää enemmän. Asuntojen jääminen tyhjilleen on myös ongelmallista, koska ne rasittavat omistajiensa taloutta ja vaikeuttavat kiinteistöjen ylläpitoa. 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 Turku Espoo* Vantaa* Tampere Jyväskylä Lahti Kuopio Oulu Joensuu Helsinki* 0,00 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 vapaarah. Ja ARA-vuokrien erot kaupungin sisällä ( ) Kuvio 2. Vapaarahoitteisten vuokrien ero ARA-vuokriin (kaupungin sisällä) ja koko maan keskiarvoon, suuret kaupungit tammikuu 2012. 2 Kelan yleisen asumistuen saajien kuntatilasto tammikuu 2012 Tilasto ei huomioi asuntojen laatueroja. 4
Pienten asuntojen kysynnän kasvu johtuu ruokakuntien koon pitkään kestäneestä pienenemisestä. Asuntokunnan keskikoko oli vuoden 2010 lopulla 2,07 ja yhden hengen ruokakuntien osuus 41 prosenttia. Vuokra-asunnoissa asuvista asuntokunnista jo 85 prosenttia on yksin tai kaksin asuvia henkilöitä. Asuntokuntien pieneneminen koskettaa niin kasvukeskuksia kuin väestöltään väheneviä kuntia. 70- ja 80-luvulta peräisin oleva vanha asuntokanta ei kaikilta osin kohtaa tämän päivän kysyntää. 1.2 Vuokra-asunnon hakijoiden määrä kasvaa ARA-vuokra-asuntojen markkinatilannetta on seurattu 1990-luvun alusta asti. Tarjontaa kuvaa haettavana olleiden ARA-vuokra-asuntojen määrä (kalenterivuosi) ja kysyntää hakemusten yhteismäärä (poikkileikkausaineisto). Vertaamalla niiden kehitystä saadaan yleiskäsitys säänneltyjen vuokraasuntomarkkinoiden kokonaistilanteesta Suomessa. 120 000 ARA-asunnon saaneita ARA-asuntojen tarjonta Hakijaruokakuntia 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kuvio 3. ARA-vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta. ARA-vuokra-asuntoja on ollut tarjolla noin 75 000 85 000 asuntoa vuosittain, kun niiden kysyntä on vaihdellut 80 000 ja 120 000 välillä. Hakemusten ja tarjolla olleiden asuntojen erotus oli suurimmillaan vuonna 2000, jolloin hakemuksia oli lähes 120 000 ja asuntoja alle 80 000. Sen jälkeen asuntojen kysyntä väheni tasaisesti vuoteen 2005 asti. Vuodesta 2006 lähtien tilanne vuokramarkkinoilla on jälleen kiristynyt hakemusten määrän kasvaessa. Vuonna 2011 hakijoita oli yli 100 000. Kysynnän ja tarjonnan kohtaamista kuvaa asunnon saaneiden ruokakuntien määrä. Asunnon saaneita ruokakuntia oli 2000-luvun puolivälissä noin 80 000 vuodessa, vuosina 2008 2010 vielä noin 75 000, mutta vuonna 2011 vain hieman yli 71 000 ruokakuntaa sai ARA-vuokra-asunnon. 5
2 ARA-ASUNTOKANTA ARA-asuntokanta muodostuu vuokra-asunnoista ja asumisoikeusasunnoista. Vuokra-asunnot jaetaan käyttötarkoituksen mukaan normaaleihin vuokraasuntoihin ja erityistyhmien asuntoihin, joihin kuuluvat mm. opiskelija-asunnot ja vanhusten asunnot. Rahoitusmuodon mukaan ARA-asunnot voidaan jakaa arava- ja korkotukilainoitettuihin asuntoihin. Aravalainoja ei ole myönnetty vuoden 2007 jälkeen. 2.1 ARA-asuntokannan kehitys Vuoden 2011 lopulla ARA-asuntoja oli yhteensä noin 444 000. Vuoteen 2010 verrattuna ARA-asuntokanta kasvoi 2 300 asunnolla (0,5 %). Hieman yli puolet kasvusta oli seurausta uusien asumisoikeusasuntojen valmistumisesta, niiden määrä lähestyy 37 000 asuntoa. Myös normaalien vuokra-asuntojen (316 474) ja vanhusten asuntojen (47 040) lukumäärä lisääntyi, sen sijaan opiskelijaasuntojen ja muiden erityisryhmien asuntojen määrä laski hieman. ARA-asuntokanta supistui vuodesta 2005 vuoteen 2009 yli 30 000 asunnolla. Uusia ARA-asuntoja valmistui ko. vuosina alle 5 000 vuodessa, kun samaan aikaan ARA-kannasta poistui noin 5 000 14 000 asuntoa vuosittain. Elvytysvuosina 2009 ja 2010 aloitettu runsas ARA-tuotanto käänsi asuntokannan kasvuun, mutta jo vuonna 2012 asuntokanta supistuu vapautuvien ja vapautettujen määrän ylittäessä valmistuvan ARA-tuotannon. Muut erit. ryhmien asunnot Taulukko 1. ARA-asuntokanta vuoden lopulla. Vuosi Normaalit vuokraasunnot Vanhusten asunnot Opiskelijaasunnot Vuokraasunnot yht. Asumisoikeusasunnot ARAasunnot yhteensä 2005 339 146 50 601 39 440 6 756 435 943 31 323 467 266 2006 331 764 50 927 39 562 7 218 429 471 31 402 460 873 2007 322 286 49 923 38 841 7 144 418 194 32 139 450 333 2008 320 393 50 155 38 230 7 374 416 152 32 308 448 460 2009 310 166 48 534 37 350 7 300 403 350 33 364 436 714 2010 315 707 46 814 36 135 7 275 405 931 35 713 441 644 2011 316 474 47 040 36 108 7 080 406 702 36 920 443 989 2.2 Rajoituksista vapautuvat ja vapautetut ARA-asunnot ARA-asuntokantaa pienentää rajoituksista vapautuvat ARA-asunnot. Vanhat arava-talot vapautuvat rajoituksista pääsääntöisesti 40 vuoden jälkeen, mikäli lainat on maksettu eikä uutta määräaikaa pidentävää arava- tai korkotukilainaa ole otettu esimerkiksi peruskorjauksia varten. Tähän mennessä ARA-asuntoja on vapautunut rajoituksista noin 63 000 asuntoa. ARA-asuntoja voidaan myös vapauttaa rajoituksista. Vapauttamisen taustalla on yleensä asuntojen käyttöasteen heikkeneminen ja tulossa olevat kalliit peruskorjaukset. Vapauttamisen tavoitteena on asuntokannan tervehdyttäminen ja kiinteistöyhtiön talouden parantaminen. Suhteellisesti eniten ARA-asuntoja on vapautettu Satakunnassa, jossa alkuperäisestä ARA-kannasta on vapautettu 28 %. Vapautettuja ARA-asuntoja on yhteensä noin 50 000 asuntoa. 6
Omistaja voi myydä rajoituksista vapautuneet tai vapautetut ARA-asunnot vapailla markkinoilla omistusasunnoiksi 3 tai pitää ne vuokra-asuntoina ilman ARArajoituksia. Vanhoja ARA-asuntoja on myös purettu, 2000-luvulla purkuluvun on saanut noin 2 000 asuntoa. 2.3 Tyhjien vuokra-asuntojen määrä vähenee Tyhjien asuntojen ongelma keskittyy väestöltään väheneville paikkakunnille, mutta tyhjiä asuntoja löytyy myös kasvukeskuksista. Tarkasteluajankohtana 15.11.2011 vähintään kaksi kuukautta tyhjillään olleita ARA-vuokra-asuntoja oli koko maassa noin 4 500, mikä on noin 300 asuntoa vähemmän kuin vuotta aiemmin. Koko ARA-kannasta tyhjien asuntoja oli noin 1,2 %. Lapissa tyhjiä vuokra-asuntoja oli 5,7 % ARA-kannasta. 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kuvio 4. Tyhjät ARA-vuokra-asunnot 2001 2011. 3 ASUNTOMARKKINOIDEN EROT PAIKKAKUNNITTAIN Kuntien väliset erot asuntomarkkinoilla ovat suuret niin omistus- kuin vuokraasunnoissa. Kasvukeskuksissa asuntoihin kohdistuva kysyntä nostaa asuntojen hintoja ja vuokria, ellei uudistuotantoa valmistu riittävästi ja oikeille kohderyhmille. Väestöltään vähenevissä kaupungeissa tilanne on päin vastainen, asuntoja jää tyhjilleen ja hinnat laskevat. Väestönkasvu on kasvukeskuskaupungeissa ja niiden kehyskunnissa ollut 0,5-1,5 %:n luokkaa viime vuosina. Samaan aikaan yhden hengen talouksien lisääntyminen jatkuu, mikä pitää pienasuntojen kysyntää korkealla. Tilannetta pahentaa, että samoja pienasuntoja tavoittelevat myös opiskelijat, kakkosasun- 3 Vapautuneiden ARA-asuntojen käytöstä on julkaistu selvitys ARA-vuokratalokanta murroksessa, Ympäristöministeriö, Suomen Ympäristö 24 2010 7
toa ja työsuhdeasuntoa etsivät, mikä pahentaa ongelmaa erityisesti suurissa kaupungeissa. Vuokra-asuntojen kysyntään vaikuttavat myös suhdanteet. Talouden epävarmuuden aikana omistusasuntojen hankintaa lykätään ja osa kotitalouksista siirtyy omistusasunnoista vuokralle. Noususuhdanteessa siirtymää tapahtuu toiseen suuntaan. Taulukko 2. Kasvukeskusten hakijoiden määrä ja rakenne. ARA-asunnon hakijoita yht. 2011 hakijoista (%) väestön tönmuutos 2011 Kasvukeskus 2009 2010 2011 kasvu er.kiir. 1 hlö PKS 37680 36839 38917 5,6 % 43,9 57,4 1,4 PKS:n lähialue 10819 10735 10700-0,3 % 14,5 49,4 0,6 Turun seutu 4456 5371 5691 6,0 % 8,6 59,2 0,7 Tampereen seutu 9324 9891 8571-13,3 % 12,2 57,7 1,1 Jyväskylän seutu 4476 3821 4026 5,4 % 25,3 61,1 1,0 Kuopion seutu 2418 2748 3227 17,4 % 23,1 58,0 0,8 Oulun seutu 3026 2981 3279 10,0 % 17,4 59,1 1,4 Lahden seutu 2371 3223 3266 1,3 % 13,8 57,8 0,5 Seinäjoen seutu 480 766 604-21,1 % 7,3 66,7 1,3 Kasvukeskukset yht. 75050 76375 78281 2,5 % 29,4 56,8 1,1 Edellä mainittujen tekijöiden lisäksi paikkakuntien välisiä eroja asuntomarkkinoilla selittää kaupunkien harjoittama asuntopolitiikka. Sen vaikutukset ovat pitkäkestoisia, koska asuntokanta ja omistussuhteet muuttuvat hitaasti. Kaupungin tilanne tämän päivän asuntomarkkinoilla riippuukin olennaisesti mm. seuraavista tekijöistä - mikä on ollut kaupungin linja maanhankinnassa ja kaavoituksessa - kuinka paljon ja missä suhteessa tontteja on ohjattu omistus- ja vuokraasuntotuotantoon - mikä on ollut kaupungin vuokrataloyhtiön rooli kunnan harjoittamassa asuntopolitiikassa 3.1 ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne maakuntakeskuksissa ARA kerää kerran vuodessa tiedot kaikilta manner-suomen kunnilta niiden ARA-vuokra-asuntomarkkinoiden tilanteesta. Osa tiedoista koskee koko vuotta 2011, osa perustuu poikkileikkaushetken 15.11.2011 tilanteeseen. Kuntien vastauksista on valittu kuusi keskeisintä mitattavissa olevaa kriteeriä, joista on muodostettu ARA-vuokra-asuntojen markkinoita kuvaava ARA-indeksi. Mitä korkeampi indeksin luku on, sen vaikeampi on ARA-vuokra-asuntoa saada. Indeksi on painotettu ja sen maksimiarvoksi on määritetty 50. Helsingin sijoittuminen ykköseksi ei yllätä; vähiten asunnon saaneita hakijoita kohden, eniten erittäin kiireellisiä hakijoita (jotka ohittavat muut asuntoa hake- 8
vat ruokakunnat), pienin asuntojen vaihtuvuus, kaupungin ARA-asuntojen käyttöaste lähes 100 % ja eniten asunnottomia väkilukuun suhteutettuna. Käytännössä tämä tarkoittaa, että Helsingissä ARA-vuokra-asuntoa on hyvin vaikea saada ilman erittäin kiireellisen hakijan asemaa. Myös Espoo ja Vantaa sijoittuvat odotetusti kärkisijoille, ja niiden ARAasuntojen markkinatilanteet ovat hyvin lähellä toisiaan. Hakijoiden määrä on niissä kuitenkin kasvanut Helsinkiä voimakkaammin. Kuopio yllättää sijoittumalla neljänneksi pääkaupunkiseudun isojen kuntien jälkeen. Muihin maakuntakeskuksiin verrattuna Kuopiolla on enemmän kiireellisiä hakijoita, pienempi asukasvaihtuvuus, 100 % käyttöaste kaupungin ARA-asunnoissa ja enemmän asunnottomia. Hakijoiden määrän rajusta kasvusta (21 %) osa johtuu kuntaliitoksesta Karttulan kanssa. Pääkaupunkiseudun kehyskunnat, Jyväskylä ja Lahti ovat ara-indeksissä hieman manner-suomen keskiarvon yläpuolella, sen sijaan Turku, Tampere ja Oulu jäävät alapuolelle. Oulussa ARA-vuokra-asunnon on vuoden aikana saanut puolitoistakertainen määrä jonossa vuoden lopulla oleviin verrattuna, lisäksi keskinkertainen käyttöaste (96,3 %) viittaa tyhjien ARA-asuntojen ongelmaan. Taulukko 3. ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne maakuntakeskuksissa. asunnon hakijoista määrän asukas- ARA-as. tomia ara- hakij. Asunnot- saaneet/ kunta hakijat erittäin muutos vaihtu- vuus (%) aste- % käyttö- /1000 indeksi (%) kiir. (%) (%) as. Helsinki 21,16 47,97 3,55 9,42 99,93 5,7 43,4 Espoo 46,58 41,10 7,35 12,25 98,03 2,5 30,8 Vantaa 52,20 32,23 14,07 12,50 99,40 2,7 29,9 Kuopio* 68,16 24,99 21,00 16,00 100,00 2,3 26,7 Kehyskunnat 4 41,18 14,78 0,99 21,56 98,51 1,1 21,9 Jyväskylä 87,06 26,09 5,80 24,00 97,02 1,4 20,6 Lahti 64,96 14,18-1,05 22,70 99,20 1,8 20,2 Manner-Suomi 70,00 24,09 1,02 27,08 93,45 1,4 18,8 Mikkeli 89,83 6,34 8,57 19,18 99,16 0,6 18,4 Turku 71,01 9,78 2,11 22,00 96,50 1,9 18,1 Tampere 65,68 12,69-14,93 22,79 98,21 1,6 17,9 Lappeenranta 60,99 3,26 6,71 27,60 98,80 0,6 17,3 Oulu 155,60 20,57 8,44 29,00 96,30 0,3 16,9 Pori 59,04 5,51 0,48 23,80 95,76 1,2 16,7 Joensuu 79,78 9,49-16,00 25,00 99,00 1,4 16,5 Hämeenlinna 95,09 6,54 0,88 25,00 98,00 1,0 16,1 Kajaani 125,96 9,21 13,50 28,20 97,50 0,0 15,9 Rovaniemi 116,62 5,81 1,36 24,82 98,16 0,6 15,4 Kouvola 101,70 10,67-4,51 26,40 95,36 0,5 14,6 Seinäjoki 215,99 7,90 4,43 39,84 98,70 0,7 14,2 Vaasa 90,20 9,97-19,25 22,93 91,53 1,0 13,2 Kokkola 208,57 1,71-2,78 34,50 97,50 0,2 11,7 4 Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Riihimäki, Sipoo, Tuusula ja Vihti 9
3.2 Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkinatilanne Vapaarahoitteisten vuokrien eroja on ohessa vertailtu kolmen mittarin avulla, jotka perustuvat Tilastokeskuksen Asuntojen vuokrat 2011 -julkaisuun. Taulukossa 4 ilmoitetut vuokrat ovat kaupunkikohtaisia keskimääräisiä kuukausivuokria. Ensimmäinen mittareista kertoo vapaarahoitteisten ja ARA-vuokrien välisestä erosta kunnan sisällä. Mitä kalliimpia vapaarahoitteiset vuokra-asunnot ovat omakustannusperusteisiin ARA-asuntoihin verrattuna, sitä kireämpi kunnan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen markkina on. Jos vuokrien välillä ei ole eroja tai vapaarahoitteiset ovat edullisempia, tarkoittaa se yleensä vuokraasuntojen ylitarjontaa kunnassa 5. Toinen mittareista näyttää kuntakohtaisesti uusien vapaarahoitteisten vuokrien eron vanhoihin vapaarahoitteisiin vuokrasuhteisiin verrattuna. Mitä kalliimpia uudet ovat vanhoihin verrattuna, sitä kireämpi markkina. Vuokralaisen näkökulmasta mittari kertoo, kuinka paljon vuokra-asunnon vaihtaminen tulee maksamaan. 5 Kelan asumistukitilastojen mukaan tammikuussa 2012 Suomessa oli179 kuntaa, joissa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokra oli edullisempi kuin ARA-asunnoissa. 10
Taulukko 4. Vapaarahoitteisten vuokrien mittarit maakuntakeskuksissa. Vuokrat PKS:lla ja maakuntakeskuksissa 2011 ARAasunnot Vapaarahoitteiset kaikki Vapaarah. uudet Vapaarah. ja ARAasuntojen vuokrien ero Uusien vapaarah. vuokrien ero vanhoihin Vapaarah. uusien ero maan keskiarvoon ilman PKS:a Vapaarahoitteisten indeksi Kaupunki Vuokra 2011 /m2/kk Vuokra 2011 /m2/kk Vuokra 2011 /m2/kk Ero-% Ero-% Ero-% Indeksi Helsinki 10,67 14,92 17,10 39,8 % 14,6 % 64,6 % 45,0 Espoo 11,11 13,30 14,63 19,7 % 10,0 % 40,8 % 27,6 Vantaa 10,88 12,42 13,30 14,2 % 7,1 % 28,0 % 19,3 Kuopio 8,93 10,96 11,86 22,7 % 8,2 % 14,1 % 17,7 Jyväskylä 9,79 10,77 12,01 10,0 % 11,5 % 15,6 % 17,5 Hämeenlinna 9,60 9,92 11,34 3,3 % 14,3 % 9,1 % 15,8 Turku 9,33 10,96 11,81 17,5 % 7,8 % 13,7 % 15,7 Tampere 10,05 11,53 12,19 14,7 % 5,7 % 17,3 % 14,6 Manner-Suomi 9,60 10,74 11,66 11,9 % 8,6 % 12,2 % 14,4 Kehyskunnat 10,28 10,87 11,81 5,7 % 8,6 % 13,7 % 13,4 Joensuu 8,79 10,50 11,07 19,5 % 5,4 % 6,5 % 11,9 Rovaniemi 9,93 10,20 11,11 2,7 % 8,9 % 6,9 % 10,5 Seinäjoki 8,82 9,00 10,14 2,0 % 12,7 % -2,4 % 10,1 Vaasa 9,18 9,45 10,42 2,9 % 10,3 % 0,3 % 9,3 Mikkeli 9,58 9,80 10,71 2,3 % 9,3 % 3,1 % 9,3 Lahti 9,60 10,37 11,01 8,0 % 6,2 % 6,0 % 9,3 Oulu 9,24 10,71 11,05 15,9 % 3,2 % 6,4 % 9,0 Suomi ilman PKS:a 9,07 9,53 10,39 5,1 % 9,0 % 0,0 % 8,7 Pori 9,09 9,03 10,07-0,7 % 11,5 % -3,1 % 8,2 Lappeenranta 9,19 10,27 10,65 11,8 % 3,7 % 2,5 % 7,0 Kokkola 8,42 8,57 9,54 1,8 % 11,3 % -8,2 % 6,9 Kajaani 9,83 9,69 10,33-1,4 % 6,6 % -0,6 % 4,8 Kouvola 8,02 8,78 9,36 9,5 % 6,6 % -9,9 % 4,5 Kolmas mittari vertaa kunnan vapaarahoitteisten uusien vuokrien eroa muuhun ilman pääkaupunkiseutua verrattuna. Mitä suurempi ero, sitä kalliimpaa muualta on valittuun kuntaan muuttaa. Mittareista on muodostettu vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen indeksi, jonka maksimiarvo on 50. Korkea indeksiluku kertoo kireästä markkinatilanteesta kunnan sisällä ja kunnan vuokra-asuntojen kalleudesta verrattuna muuhun maahan. Helsingin vapaarahoitteiset vuokramarkkinat olivat kireimpiä kaikilla kolmella mittarilla mitattuna. Vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa asuva maksoi Helsingissä lähes 40 % kalliimpaa vuokraa ARA-asunnossa asuvaan verrattuna, vapaarahoitteisen vuokra-asunnon vaihto tuli lähes 15 % kalliimmaksi vanhaan vuokrasuhteeseen verrattuna ja uusien vuokrasuhteiden välinen ero suhteessa muuhun maahan on lähes 65 %. Espoo on selvä kakkonen ja Vantaa kolmonen, molemmat ovat selvästi ympäröiviä kehyskuntia kalliimpia vuokratasoltaan. 11
Kuopiossa ARA-asunnot ovat edullisia, mutta vapaarahoitteiset vuokra-asunnot kalliita maan keskiarvoon verrattuna. Jyväskylässä (11,5 %) ja Hämeenlinnassa (14,3 %) uudet vuokrasuhteet olivat selvästi kalliimpia vanhoihin verrattuna kuin Turussa (7,8 %) ja Tampereella (5,7 %) ja kaikkein pienin ero löytyy Oulusta (3,2 %). Kajaanissa (-1,4 %) ja Porissa (- 0,7 %) vapaarahoitteisten vuokrat olivat halvempia kuin ARA-asuntojen. Kaikkein edullisimmat vapaarahoitteiset vuokrat löytyvät Kouvolasta ja Kokkolasta, joissa myös uudet vuokrasuhteet maksoivat alle 10 euroa neliöltä. 3.3 ARA-vuokramarkkinaindeksi yhdistää vapaarahoitteiset ja säädellyt vuokramarkkinat Vuokramarkkinoiden kokonaistilannetta voidaan tarkastella kunnittain ARAn vuokramarkkinaindeksin avulla. Mitä korkeampi indeksiluku, sitä vaikeampaa on ARA-asunnon hankkiminen, ja sitä kalliimmaksi vapaarahoitteisen vuokraasunnon hankkiminen tulee. ARA-vuokramarkkinaindeksin vaihteluväli on 0-100 ja se saadaan laskemalla yhteen säädeltyjä vuokramarkkinoita mittaavan ARA-indeksi ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen indeksi. Helsingin ero muihin kaupunkeihin korostuu, kun tarkastellaan säädeltyä ja vapaata vuokramarkkinaa yhdessä. Helsingissä ARA-asuntojen vuokrat ovat huomattavasti vapaiden markkinoiden hintoja edullisemmat, mutta asuntoja on kysyntään nähden vähän. Vapautuvat ja valmistuvat uudet asunnot menevät erittäin kiireellisessä asemassa oleville ruokakunnille. Tämän seurauksena suurin osa vuokra-asuntoa hakevista ruokakunnista on käytännössä vapaarahoitteisten vuokramarkkinoiden varassa. Kaikkein kysytyimmistä pienistä asunnoista on pulaa myös vapaarahoitteisilla markkinoilla, jolloin niiden vuokrataso nousee yleistä hintatasoa ja muuta maata voimakkaammin. Samasta ongelmasta kärsivät jonkin verran pienemmässä mittakaavassa myös Vantaa ja Espoo, sen sijaan kehyskunnissa ja Tampereella markkinatilanne on vuokralaisen kannalta jo selvästi parempi ja vain vähän Manner-Suomen keskiarvoa 6 kireämpi. Tampereelle ARA-asuntoihin hakevien määrä laski muista kunnista poiketen lähes 15 %. Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä ARA-asuntojen käyttöasteet ovat alhaisempia kuin muissa suurissa kaupungeissa. Hyvästä vapaarahoitteisten tarjontatilanteesta Lahdessa ja Oulussa kertoo uusien vuokrasuhteiden muita pienemmät erot vanhoihin vapaarahoitteisiin ja koko maan keskiarvoon verrattuna. 6 Manner-Suomen luvuissa ovat mukana myös pääkaupunkiseudun isot kunnat. Niiden vaikutus keskiarvoon on huomattava niin ARA- kuin vapaarahoitteisissakin vuokratiedoissa. 12
Taulukko 5. ARA-vuokramarkkinaindeksi (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kehyskunnat ja Tampere). ARA-asunnot Helsinki Espoo Vantaa Tampere Kehyskunnat* Manner- Suomi Asunnon saaneet/hakijat % 21,2 46,6 52,2 41,2 65,7 70,0 Erittäin kiir. osuus hakijoista % 48,0 41,1 32,2 14,8 12,7 24,1 Hakijoiden määrän muutos % 3,6 7,4 14,1 1,0-14,9 1,0 Asukasvaihtuvuus % 9,4 12,3 12,5 21,6 22,8 27,1 Käyttöaste-% % 99,9 98,0 99,4 98,5 98,2 93,5 Asunnottomia/1000 asukasta 5,7 2,5 2,7 1,1 1,6 1,4 ARA-indeksi 43,4 30,8 29,9 21,9 17,9 18,8 Vapaarah. vuokra-asunnot Vapaarahoitteisten ja ARA- 4,3 2,2 1,5 0,6 1,5 1,1 vuokrien ero kunnan sisällä % 39,8 % 19,7 % 14,2 % 5,7 % 14,7 % 11,9 % Vapaarah. uusien ja vanhojen 2,2 1,3 0,9 0,9 0,7 0,9 vuokrien ero kunnan sisällä % 14,6 % 10,0 % 7,1 % 8,6 % 5,7 % 8,6 % Vapaarah. uusien vuokrien ero 6,7 4,2 2,9 1,4 1,8 1,3 koko maan (ilman PKS:a) uusiin % 64,6 % 40,8 % 28,0 % 13,7 % 17,3 % 12,2 % vapaarah.indeksi 45,0 27,6 19,3 13,4 14,6 14,4 ARA-VUOKRAMARKKINA- INDEKSI (0-100) 88,4 58,4 49,2 35,3 32,5 33,2 Taulukko 6. ARA-vuokramarkkinaindeksi (Turku, Oulu, Jyväskylä, Lahti ja Kuopio). ARA-asunnot Turku Oulu Jyväskylä Lahti Kuopio Manner- Suomi Asunnon saaneet/hakijat % 71,0 155,6 87,1 65,0 68,2 70,0 Erittäin kiir. osuus hakijoista % 9,8 20,6 26,1 14,2 25,0 24,1 Hakijoiden määrän muutos % 2,1 8,4 5,8-1,1 21,0 1,0 Asukasvaihtuvuus % 22,0 29,0 24,0 22,7 16,0 27,1 Käyttöaste-% % 96,5 96,3 97,0 99,2 100,0 93,5 Asunnottomia/1000 asukasta 1,9 0,3 1,4 1,8 2,3 1,4 ARA-indeksi 18,1 16,9 20,6 20,2 26,7 18,8 Vapaarah. vuokra-asunnot Vapaarahoitteisten ja ARA- 1,6 1,5 1,0 0,8 2,0 1,1 vuokrien ero kunnan sisällä % 17,5 % 15,9 % 10,0 % 8,0 % 22,7 % 11,9 % Vapaarah. uusien ja vanhojen 0,9 0,3 1,2 0,6 0,9 0,9 vuokrien ero kunnan sisällä % 7,8 % 3,2 % 11,5 % 6,2 % 8,2 % 8,6 % Vapaarah. uusien vuokrien ero 1,4 0,7 1,6 0,6 1,5 1,3 koko maan (ilman PKS:a) uusiin % 13,7 % 6,4 % 15,6 % 6,0 % 14,1 % 12,2 % vapaarah. indeksi 15,7 9,0 17,5 9,3 17,7 14,4 ARA-VUOKRAMARKKINA- INDEKSI (0-100) 33,8 25,9 38,1 29,5 44,3 33,2 13
3.4 Asuntomarkkinoiden näkymät 2012 2013 Vuokramarkkinoiden näkymät 2012 2013 Vuoden 2012 ensimmäisellä neljänneksellä vapaarahoitteisten vuokraasuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 2,3 % ja muualla Suomessa 3,7 % edelliseen vuoteen verrattuna. Edelliseen neljännekseen verrattuna pääkaupunkiseudun vuokrat kohosivat vain 0,4 % ja uusien vuokrasuhteiden hinnat laskivat 3,0 %, mikä antaa viitteitä vapaarahoitteisten vuokramarkkinoiden pitkään jatkuneen nousun taittumisesta. 7 Elvytysvuosien 2009 ja 2010 aikana ARAn rahoitusta myönnettiin 26 000 uuden asunnon rakentamiseen. Luvussa ovat mukana normaalit vuokra-asunnot, välimallin vuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot ja erityisryhmien asunnot. Pääkaupunkiseudulle uusia ARA-asuntoja saatiin 12 000, niistä viimeiset valmistuvat vuoden 2012 aikana. Alkavien asuntojen määrä on kuusinkertainen vähäisen ARA-rakentamisen vuosiin 2005 2008 verrattuna. Vuonna 2011 uusia ARA-asuntoja aloitettiin 6 600 asunnon verran. Pääkaupunkiseudulle tulee 2 800 asuntoa, joista normaaleja ARA-vuokra-asuntoja on 1 300, erityisryhmien asuntoja 720 ja asumisoikeusasuntoja 760. Helsingin osuus valmistuvista asunnoista on 61 %, Espoon 25 % ja Vantaan 14 %. Asunnot valmistuvat vuosien 2012 ja 2013 aikana. ARA-tuotannon lisäys osui kysynnän kasvun kannalta oikeaan ajankohtaan, mutta ei kuitenkaan poistanut pääkaupunkiseudun vuokra-asuntopulaa. Tilanne pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoilla pysyy ennallaan loppuvuoden 2012 aikana. Vuonna 2013 markkinatilanne on vaarassa edelleen kiristyä, koska vuokratuotantoa näyttää käynnistyvän selvästi edellisvuosia vähemmän. Tämän pienentää tarjolle tulevien uusien ARA-asuntojen määrä vuonna 2013 ja vaikuttaa asuntojen saatavuuteen. Osa kysynnästä ohjautuu vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin. Niiden tarjonta ei kuitenkaan riitä kattamaan kasvanutta kysyntää, mikä nostaa uusien vuokrasuhteiden hintoja kysytyimpien alueiden ja asuntojen kokoluokassa. Pääkaupunkiseudun vuokraasuntojen niukkuus ja niiden kallistuminen heijastuu myös kehyskuntien vuokramarkkinoihin. Hyvien kulkuyhteyksien varrella sijaitsevien alueiden vuokrataso nousee pääkaupunkiseudulta siirtyvän kysynnän johdosta. Pääkaupunkiseudun toteutuneisiin vuokriin voi tutustua lähemmin Asuntojenvuokrat.fi -verkkopalvelussa, jonka ympäristöministeriön ja ARA avasivat toukokuussa 2012. Palvelu sisältää tietoja Helsingin, Espoon ja Vantaan uusista vapaarahoitteisista vuokrasopimuksista kaupunginosittain. Omistusasuntojen kauppa vähenee, hinnat pysyvät ennallaan Asuntokauppoja tehtiin koko maassa kiinteistönvälittäjien mukaan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä lähes 1 000 kappaletta vähemmän kuin vuonna 2011. Huhtikuussa kauppaluvut laskivat vielä noin 9 % vuoden takaiseen verrattuna. Vaikka kauppamäärät ovat laskeneet, asuntojen hintataso on pysynyt 14
lähes ennallaan. Nimellishinnat ovat nousseet hieman vuoden 2011 alusta, mutta reaalihinnat ovat laskeneet koko maassa 2,1 % ja pääkaupunkiseudulla 1,2 % vuodessa. Taloudessa vallitseva epävarmuus hillitsee asuntokauppaa myös loppuvuoden 2012 aikana ja kauppamäärät jäävät noin 10 % alhaisemmiksi kuin vuonna 2011. Asuntojen hintatasoon laskulla ei ole vaikutusta, ne pysyvät vakaina myös pääkaupunkiseudulla. 15
Tilasto- ja tietolähteet Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA tekee vuosittain kaikille Manner-Suomen kunnille asuntomarkkinakyselyn. Kysely koskee pääosin arava- ja korkotukilainoitettuja vuokra- ja asumisoikeusasuntoja (ARA-asunnot) ja niiden markkinatilannetta. Vuoden 2011 kyselyyn vastasi 297 kuntaa, vastausprosentti oli 92,8. Manner- Suomessa kuntia oli 320. Kuntien määrä väheni kuudella edellisvuoteen verrattuna kuntaliitosten seurauksena. Tarkemmat tiedot kuntaliitoksista löytyvät Kuntaliiton www.kunnat.net sivustolta. Asuntokantatiedot on saatu ARAlta ja Tilastokeskuksen Rakentamisen ja Asumisen vuosikirjasta. Tilastokeskuksen Asuntojen vuokrat 2011 vuositilasto sisältää kaupunkikohtaisia keskivuokria ARA- ja vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista sekä uusista vapaarahoitteisista vuokrasopimuksista. Tilasto perustuu työvoimatutkimuksen yhteydessä kerättävään haastatteluaineistoon ja Kelan asumistukirekisterin tietoihin. Aineistossa on noin 140 000 (57,6 %) ARA-asunnon ja 103 000 (42,4 %) vapaarahoitteisen asunnon vuokratiedot. Uusien vuokrasuhteiden osuus vapaarahoitteisista on 11,8 %. Luvussa 3.4. on käytetty Tilastokeskuksen Asuntojen vuokrat 2012, 1. vuosineljänneksen tilastoa, jossa havaintojen lukumäärä (n=499) on huomattavasti pienempi kuin Tilastokeskuksen vuositilastossa (n=12 099). Saman luvun hintatiedot ovat peräisin Tilastokeskuksen Asuntojen hinnat kuukausijulkistuksesta. Välittäjien kauppatiedot luvussa 3.4. perustuvat Realia Groupin markkinakatsauksiin huhti- ja toukokuulta. Liitetaulukot Väestö- ja asuntomarkkinatietoa ARA-asunnoista kunnittain 2011 Kelan yleisen asumistuen saajien tilasto tammikuulta 2012 ARA-asuntokanta vuodelta 2011 kunnittain ARA-asuntokanta vuodelta 2011 omistajittain Rajoituksista vapautuneet ja vapautetut ARA-vuokra-asunnot vuoteen 2012 Rajoituksista vapautuvat ARA-vuokra-asunnot vuosina 2013-2023 16