ARAn Asuntomarkkinakatsaus

Transkriptio

1 ARAn Asuntomarkkinakatsaus Vuokrataloyhtiöiden neuvottelupäivät (FCG) Ruka Hannu Ahola Tekijän nimi SISÄLTÖ johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta vuonna Kuntien vuokramarkkinat ARA-indeksin avulla arvioituna 3. Tilastotietoa liitoskuntien vuokraasuntomarkkinoilta 4. Asuntojen vuokrat Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina

2 Asutut asunnot hallintamuodon mukaan (Tilastokeskus, ARA) 1,3 miljoonaa suomalaista (24 %) asuu vuokraasunnossa, 50 % ARAasunnossa Omistusasuntoja ( ) ARA-vuokraasuntoja ( ) + ASOasuntoja (40 000) = ( ) Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja ( ) Vuokra-asuntojen omistajat 2015 ARA-asunnot Kunnat ja niiden yhtiöt (61 %) Yleishyödylliset yhteisöt (13 %) VVO-konserni SATO-konserni Avara Opiskelija-asuntosäätiöt ( 8 %) Vanhusten asuntoja om. säätiöt ( 7 %) Yritykset, pankit ja vakuutusyhtiöt ( 3 %) Muut ( 8 %) Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistajat (arvio) Yksityiset/piensijoittajat (59 %) Institutionaaliset sijoittajat (41 %)

3 1. ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta vuonna 2014 johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Tiedon lähteenä ARAn asuntomarkkinakysely kunnille 2014 kyselyyn vastasi 282 kuntaa 304:stä (92,8 %) Vastanneiden osuus ARA-asunnoista on 98,8 % Painopiste on paikallisen vuokra-asuntotilanteen kartoitus Kyselyssä selvitetään kunnan ARA-vuokra-asuntojen markkinatilanne; hakijat, asunnon saaneet, tyhjät asunnot Käyttöasteet ja vaihtuvuus Asunnottomuus Erityisryhmien asuntojen tarve ja määrä 3

4 ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta 2000-luvulla, koko maa ARA-asunnon saaneita Hakijaruokakuntia ARA-asuntojen tarjonta ARA-asuntojen kysynnän ja tarjonnan erotus PKS Muut kasvukeskukset* Muu maa *) Muut kasvukeskukset : Tampere, Turku, Jyväskylä, Oulu, Kuopio, PKS:n kehyskunnat 4

5 ARA-asuntojen jonot kasvavat kasvukeskuksissa PKS:lla hakijoiden määrä kasvoi 7,2 % edellisvuoteen verrattuna Kaikista hakijoista 43 % on PKS:lta Asuntojono kasvoi Kuopiossa 48 %, Joensuussa 43 %. Vantaalla kasvua oli 21 %, Vaasassa oli 16 %. Turussa 10 % ja Tampereella 9 %. Oulussa hakijamäärä väheni 31 %. Lappeenrannassa hakijoita oli 25 % vähemmän kuin edellisvuonna, Porissa 22 % ja Lahdessa 18 %. ARA-asuntojen tarjonta ARA-asuntoja oli vähemmän tarjolla kuin 2013 Helsingissä (-5 %) ja Espoossa (-7 %) Vantaa lisäsi ARA-asuntojen tarjontaa 8 % Eniten tarjonta kasvoi Joensuussa (11 %) ja Lahdessa (9 %) Suhteessa väkilukuun ARA-asuntoja (per 1000 asukasta) on eniten Helsingissä (128), Turussa (125) ja Tampereella (120) vuokra-asuntopulaa (asuntojono/1000 asukasta) esiintyy eniten Helsingissä (49), Vantaalla (38) ja Kuopiossa (37). Seuraavina tulevat Tampere (33),Espoo (29), Turku (29) ja Jyväskylä (29) 5

6 Helsingissä asuntopula ja ARA-asuntojen osuus on suurinta myös suhteellisesti väkiluku asuntojono 2014 hakijat/ asunnon saaneet ARA-asuntoja/ Kunta muutos hakijat muutos 1000 as. yht. muutos yht as. Helsinki ,5 % % % Espoo ,9 % % % Tampere ,2 % % % Vantaa ,3 % % % Oulu ,3 % % % Turku ,0 % % % Jyväskylä ,8 % % % Kuopio ,2 % % % Lahti ,4 % % % Kouvola ,5 % % % Pori ,1 % % % Joensuu ,8 % % % Lappeenranta ,2 % % % Hämeenlinna ,3 % Vaasa ,0 % % % Rovaniemi ,6 % % % Seinäjoki ,9 % % % Mikkeli ,0 % % % Kokkola ,6 % % % Kajaani ,2 % % % Koko maa ,4 % ,8 % ,5 % Kuntien vuokramarkkinat ARAindeksin avulla arvioituna johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus

7 ARA-indeksin mittarit ja arvot 1) Asunnon saaneet/hakijat 2) Erittäin kiireell. hakijoiden osuus 3) Asukasvaihtuvuus 4) ARA-asuntojen käyttöaste 5) Asunnottomia/1000 asukasta. ARA-indeksin arvot ovat väliltä kireä melko kireä tasapainossa lievää ylitarjontaa 20 29, , ,9 ylitarjontaa 0 9,9 kysyntä jatkuvasti tarjontaa suurempi, asunnon saanti erittäin vaikeaa kysyntä ylittää tarjonnan, asunnon saanti kohtalaisen vaikeaa kysyntä ja tarjonta tasapainossa, vapautuvaa asuntoa voi joutua joskus odottamaan jonkin verran vajaakäyttöä ja tyhjiä asuntoja, asunnon saa kohtalaisen helposti asuntojen käyttöaste heikko ja asuntoja paljon tyhjillään, asunnon saa helposti Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella ARA-asuntojen saatavuus heikkeni Kaikissa PKS:n kunnissa tilanne oli kireä, minkä lisäksi tilanne huononi vuoteen 2013 verrattuna Lievästi kireä markkinatilanne on mm. Tampereella, Kuopiossa ja useissa PKS:n kehyskunnissa Tasapainossa mm. Turku, Jyväskylä, Lahti, Joensuu Lievästä ylitarjonnasta kärsivät mm. Oulu, Kouvola, Lappeenranta, Pori, Seinäjoki, Mikkeli, Kokkola Ylitarjonnasta (< ARA-ind. <10) kärsivien kuntien tilanne lisääntyi 11 kunnalla 142 kuntaan Suurista kaupungeista vain Vaasa tässä kategoriassa 7

8 ARA-indeksi 0-50 ARA-indeksien jakauma kunnittain vuonna 2014 ARA-asuntojen markkinatilanne kuntia yht. % % ARAindeksi väestönmuutos* ARAasuntoja % kireä % 20 % 1,7 % % melko kireä 20-29, % 12 % 0,6 % % tasapainoinen 15-19, % 20 % 0,0 % % lievää ylitarjontaa 10-14, % 26 % -0,5 % % ylitarjontaa 0-9, % 20 % -0,9 % % ei ARA-indeksiä % 2 % -0,7 % % Yht % 100 % -0,5 % % ARA-asuntojen markkinatilanne suurissa kunnissa Kireät markkinat Melko kireät markkinat Tasapainossa Lievää ylitarjontaa Ylitarjontaa 0 8

9 Tyhjien ARA-asuntojen määrä kasvoi yli asuntoon 7500 Vähintään 2 kuukautta tyhjillään olleita ARA-vuokraasuntoja oli koko maassa noin Niistä vähintään 6 kk tyhjänä oli 57 % Tyhjien osuus ARAkannasta oli 1,7 % vuonna 2014 Tyhjien ARAasuntojen määrä on kaksinkertaistunut vuosiin verrattuna 9

10 Tyhjien ARA-asuntojen jakauma kunnittain vuonna kunnassa tyhjien osuus pienempi kuin 2 % ARA-asunnoista 79 % näissä kunnissa 22 kunnassa tyhjien osuus ARA-kannasta yli 20 % ARA-asunnoista vain 1 % näissä kunnissa Tyhjien (2 kk) osuus kuntia yht. (kpl) %- osuus kunnista osuus- ARAkannasta >= 20 % 22 7 % 1 % % % 2 % 5-10 % % 6 % 2-5 % % 10 % < 2 % % 79 % ei tietoa 22 7 % 1 % Yht % 100 % Tyhjiä ARA-asuntoja on myös kasvukeskuksissa Eniten tyhjiä ARA-asuntoja oli Rovaniemellä (397), Kemissä (344), Kouvolassa (220) ja Salossa (204) Tyhjiä ARA-asuntoja on myös kasvukeskuksissa Jyväskylä (180), Oulu (163), ja Vaasa (84) Tyhjiä ARA-asuntoja oli Uudellamaalla vain 0,2 % eniten Lapissa (9,0 %) ja Kainuussa (5,7 %) Kuntaliitokset lisäävät usein tyhjien asuntojen määrää vetovoimaltaan heikomman ex-kunnan alueella, mm. Jämsä, Kouvola, Mikkeli, Rovaniemi, Salo 10

11 ARA-asuntojen käyttöaste heikkeni Kuntien ARA-asuntojen keskimääräinen käyttöaste laski 91,9:sta 91,2 prosenttiin vuonna 2014 Yli 98 % käyttöaste 51 kunnassa alle 90 % jäätiin 80 kunnassa Kasvukeskuskaupungeissa käyttöasteet 98 % - 100,0 % välillä, poikkeuksena Jyväskylä 93,9 %, Oulu 95,3 % Maakuntien keskuskaupungeista alle 95 % käyttöaste Kouvolassa (92,9 %), Porissa (92,8 %) ja Vaasassa (91,2 %), Rovaniemellä 80,0 % ARA-asuntojen vaihtuvuus 2014 Kuntakohtainen, painottamaton keskiarvo oli 25,1 % vuonna 2014 (25,7 % 2013) PKS:lla vaihtuvuus oli pienintä: Helsinki 8,1 % (8,1 %) Vantaa 9,9 % (9,5 %) Espoo 10,7 % (10,9 %) Tampereella vaihtuvuus laski vuodessa lähes 5 %- yksikköä 15,4 % Oulussa 30,0 % ja Seinäjoella 28,7 % Muissa kasvukeskuskaupungeissa vaihtuvuus oli 20 % - 25 % välillä. 11

12 Vaihtuvuus ARAn kasvukeskuskaupungeissa Helsinki Espoo Vantaa Kehyskunnat Tampere Turku Jyväskylä Kuopio Lahti Oulu Seinäjoki Tilastotietoa liitoskuntien vuokra-asuntomarkkinoilta Vuosi 2009 toteutui 33 kuntaliitosta ja kuntien lukumäärä väheni 67 kunnalla. Seuraavassa on tarkasteltu 6 vuonna 2009 muodostuneen kunnan kehitystä ARA-asuntojen osalta Kouvola (Anjalankoski, Kuusankoski, Valkeala, Jaala ja Elimäki) Salo (Halikko, Kisko, Kiikala, Kuusjoki, Muurla, Perniö, Pertteli, Särkisalo ja Suomusjärvi) Jyväskylä (Jyväskylän maalaiskunta ja Korpilahti) Hämeenlinna (Hauho, Kalvola, Lammi, Renko ja Tuulos) Joensuu (Eno ja Pyhäselkä) Seinäjoki (Nurmo ja Ylistaro) 12

13 Tyhjät ARA-vuokra-asunnot (kpl) liitoskunnissa 2008* Kouvola Salo Hämeenlinna Joensuu Jyväskylä Seinäjoki * *) summa 2009 liittyneiden kuntien tyhjistä asunnoista v Käyttöasteet liitoskuntien ARAvuokra-asunnoissa 2008* Kouvola Salo Hämeenlinna Joensuu Jyväskylä Seinäjoki * *) 2008 luku ei sisällä liitoskuntien käyttöastetietoa! 13

14 Tilastotietoa liitoskuntien ARAasuntomarkkinoilta tyhjät asunnot 2008* Kouvola Salo Hämeenlinna Joensuu Jyväskylä Seinäjoki *) summa v liittyneiden kuntien tyhjistä asunnoista v lopulla Tilastotietoa liitoskuntien ARA- asuntomarkkinoilta Väkiluku ARA-vuokra-asuntoja muutos-% muutos-% Kouvola ,9 % ,5 % Salo ,1 % ,3 % Hämeenlinna ,0 % ,0 % Joensuu ,3 % ,4 % Jyväskylä ,7 % ,3 % Seinäjoki ,8 % ,9 % 14

15 Tilastotietoa liitoskuntien ARAasuntomarkkinoilta vapautettu vapautunut yht. uusia erityisryhmille ARA-as. Kouvola Salo Hämeenlinna Joensuu Jyväskylä Seinäjoki Tyhjien asuntojen keskittyminen liitoskunnissa Kouvola 2009: Anjalankoski, Kuusankoski, Valkeala ja Elimäki Kouvola 2014: Inkeroinen (Anjalankoski), Kuusankoski, Elimäki, Myllykoski, Voikkaa Salo 2009: Kiikala ja Suomusjärvi Salo 2014: Halikko, Perniö, Teijo, Kisko, Ollikkala ( Ollikkalassa on pääosa Salon kaupungin vuokraasunnoista, Wikipedia), Tupuri Jyväskylä 2009: Pupuhuhta (JKL), Keltinmäki (JKL) ja Säynätsalo (mlk) Jyväskylä 2014: Kangaslampi (JKL), Säynätsalo 15

16 Tyhjien asuntojen keskittyminen Joensuu 2009: Tuupovaara (2005 liittynyt) ja Eno Joensuu 2014: Uimaharju, Eno, Tuupovaara Seinäjoki 2009: Ylistaro Seinäjoki 2014:Kasperi ( Seinäjoen ensimmäinen lähiö, Wikipedia) Hämeenlinna 2009: Katuma, liitoskunnat Hämeenlinna 2014: Jukola, Hirsimäki, Katuma, Harakkamäki (ei liitoskuntien lähiöitä) Havaintoja liitoskuntien vuokramarkkinoilta Kuntaliitoksen jälkeen tyhjien asuntojen määrä nousi 5 kunnassa vain Hämeenlinnassa määrä väheni Jyväskylässä tyhjien määrä nousi vuodessa eniten 16 => 159 Jos vajaakäyttöä on ollut ennen liitosta, niin on sitä liitoksen jälkeenkin. Ongelma-alueet pysyvät ongelma-alueina, tyhjät keskittyvät usein samoille alueille. Väkiluvun lasku on suurin yksittäinen selittäjä kuntien ARA-vuokra-asuntojen vajaakäytölle. 16

17 3. Asuntojen vuokrat 2014 johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Havaintoja vuokramarkkinoilta 2014 (suluissa 2013) Vuokrat nousivat koko maassa 3,2 % (3,8 %) ARA-vuokrat 3,0 % (3,4 %) vapaarahoitteiset 3,4 % (3,4 %) Vap.rah. uudet vuokrasuhteet nousivat 2,8 % (3,4 %) Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteiset vuokrat kohosivat 5,2 % (4,4 %) ja muualla maassa 2,0 % (3,3 %) Neljäntenä peräkkäisenä vuotena vuokrat nousivat enemmän kuin asuntojen hinnat: Koko maa -0,9 %, PKS -0.9 %, muu maa -0,9 % Lähde: Tilastokeskus Asuntojen vuokrat 2014 ( ), Osakeasuntojen hinnat ( ) 17

18 Havaintoja vuokramarkkinoilta 2014 Vapaarahoitteiset uudet vuokrasuhteet nousivat eniten PKS:lla Helsinki 4,1 %, Espoo 4,8 %, Vantaa 4,4 % Kehyskunnat 3,4 %, Kuopio 3,4 %, Tampere 2,7 %, Kouvola -1,3 %, Vaasa 0,0 %, Pori 0,2 % ARA-vuokrat kallistuivat eniten.. Pori 6,6 %, Kuopio (4,2 %), Vantaa (4,0 %) ja Seinäjoki (4,0 %).. ja vähiten Kajaani -0,3 %, Vaasa 1,0 %, Lappeenranta 2,3 % Vuokrat suurimmissa kaupungeissa ( /m2) vuonna ARA-vuokrat vapaarah.vuokrat uudet vapaarah Lähde: Tilastokeskus 18

19 ARA-vuokrien ero vapaarahoitteisiin kasvoi pääkaupunkiseudulla (suluissa 2013) Helsinki 49,3 % (45,7 %) Espoo 22,8 % (18,7 %) Vantaa 16,4 % (15,4 %) Kehyskunnissa ero pieneni 3,3 % (4,0 %) Yli 20 % hinnanero Helsingin lisäksi vain Joensuussa (22,2 %) ja Kuopiossa (20,9 %). ARA-vuokrat olivat Porissa (-5,4 %) ja Rovaniemellä (-1,3 %) %) kalliimpia kuin vapaarahoitteiset vuokrat. ARA-vuokrat olivat 192 kunnassa kalliimpia kuin vapaarahoitteiset vuokrat (Kelan yl.asumistuensaajien tilasto 2/2015). Vapaarahoitteisten ja ARAvuokrien ero (%) Pori Rovaniemi Mikkeli Kehyskunnat Kajaani Kokkola Seinäjoki Hämeenlinna Vaasa Oulu Lahti Kouvola Turku Lappeenranta Jyväskylä Tampere Vantaa Manner-Suomi Kuopio Joensuu Espoo Helsinki ,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 19

20 5. Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Vapaarahoitteisesta tuotannosta yhä suurempi osa vuokra-asunnoiksi Asuntoaloitukset e Asuntoja, kpl Rivi- ja kerrostalot vapaarahoitteisia Omakotitalot Vapaarah. Yht ARA-asuntoja Yhteensä Vapaarahoitteiset vuokraasuntojen määrä on kasvanut asunnosta asuntoon vuosien 2012 ja 2014 aikana. Vuonna 2015 lukumäärä kasvaa asuntoon (RT:n arvio). Kuluttajilla tarjottavan uusien asuntojen määrä on neljässä vuodessa lähes puolittunut asunnosta asuntoon. 20

21 Ensiasunnon ostajien määrä laskenut Vuokra-asuntojen korkeaa kysyntää ylläpitää heikko talousja työllisyystilanne, minkä takia paljon potentiaalisia ensiasunnon ostajia jää vuokraasuntomarkkinoille Ensiasunnon ostajat (hlö) Kun vuonna 2011 osakemuotoisen ensiasunnon ostajia oli , niin vuonna 2013 heidän lukumäärä oli laskenut alle Asuntokaupan huippuvuoteen 2006 verrattuna ensiasunnon ostajia oli 39 % vähemmän Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina Rakennusliikkeet: Rahastojen ja asuntosijoittajien vuokra-asuntobuumi on pitänyt uudistuotantoa yllä ja estänyt valmiiden uusien asuntojen varastojen kasvamista heikon kuluttajakysynnän olosuhteissa. Osa asunnoista on myyty tukkuhintaan sijoittajille. Kerrostalotuotannon määrä on asunnoilla mitaten laskenut vain vähän. Asuntojen keskikoko on pienentynyt kysynnän mukaan. Tuotanto keskittyy kasvukeskuksiin, joissa on eniten kysyntää vuokra-asun ansiosta. 21

22 Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina Asuntosijoittajat, vuokratalojen omistajat: Kova kysyntä kasvukeskuksissa on pitänyt käyttöasteet ja vuokratason korkealla. Valtakunnalliset vuokrataloyhtiöt ovat tehneet ennätystuloksia. Uusia vuokrataloja on voinut ostaa edullisesti heikon kuluttajakysynnän ansiosta. Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina Oman asunnon myyjät ja ostajat: Asuntojen runsas tarjonta antaa ostajille paljon vaihtoehtoja ja mahdollistaa alempien tarjousten kokeilemiseen. Myyjien halukkuus hinnanalennuksiin on vähäinen, kun myyntipakkoa ei ole ja pankit joustavat lyhennyksissä. Myyntiajat ovat pitkiä perheasunnoissa ja omakotitaloissa. Ensiasunnon ostajien puuttuessa asuntokauppaan muodostuu pitkiä ketjuja, jotka realisoituvat kaupoiksi vasta kun joku ketjun osapuoli saa oman asuntonsa myytyä. 22

23 Asuntomarkkinoiden muutoksia vuosina Vuokralaiset: ARA-asunnon saaminen on vaikeaa pääkaupunkiseudulla ja monessa muussakin kasvukeskuksessa. ARA-asuntojen puutetta paikkaa vapaarahoitteisten vuokraasuntojen tarjonnan lisäys kasvukeskuksissa, mutta uudet asunnot ovat entistäkin kalliimpia. Uusien vuokra-asuntojen sijainti, parempi varustelutaso ja pieni keskikoko kompensoivat vain osittain vanhempien vuokra-asuntoja korkeampaa neliöhintaa. Jonot ARA-asuntoihin pysyvät pitkinä pääkaupunkiseudulla vuokrien suuren hintaeron vuoksi. Lisätietoa asuntomarkkinoista ARAn asuntomarkkinakatsaukset ja selvitykset: FI/ARAtietopankki/Asuntomarkkinakatsaus Kelan kuntakohtaiset vuokratilastot: FI/ARAtietopankki/Tilastot/Vuokratiedot_kunnittain ARAn ja YM:n nettipalvelut kuluttajille: Hannu Ahola puh