Korjaushankkeen läpivienti Neuvontainsinööri Jaakko Laksola 9.5.2012
Taloyhtiön vastuu rakennuttajana Maankäyttö- ja rakennuslaissa "huolehtimisvelvollisuus" tarkoittaa, että rakentamaan ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien sääntöjen ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaatimustasoon nähden riittävät edellytykset hankkeen toteuttamiseen sekä sopiva henkilöstö. Tämä tarkoittaa, että asuntoyhtiön on käytettävä päteviä suunnittelijoita, työnjohtajia ja valvontasuunnitelmaa.
Pätevyys = kokemus ja koulutus Keskity neljään asiaan: 1. Suunnittelija (suurenkin toimiston sisällä laatu vaihtelee) 2. Työnjohtaja (urakoitsijan palveluksessa työnjohtajien pätevyys vaihtelee) 3. Valvoja (karismaattinen) 4. Aukoton laadunvarmistus (ennalta laadittu) Kun tämän muistat minun luennosta olet oppinut 90%:sti rakennuttajan aakkoset Loput 10% on prosessin toteutusta.
50-, 60-, ja 70-luvun asuinkiinteistöt uusitaan kaikilta paitsi kantavien rakenteiden osalta seuraavan 20 30 vuoden kuluessa 350 000 300 000 250 000 46 48 60 55 49 49 lämpöindeksi =lämmönkulutuslu 200 000 Omakotitalot Rivitalot 150 000 Kerrostalot 100 000 50 000 0-1920 1921-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-
Miksi uusitaan joku laite tai rakenne? Tekninen käyttöikä vastaan: taloudellinen visuaalinen ja asumisviihtyvyys terveellinen ja turvallinen inhimillinen / asukkaiden eri elämän syklit Näihin asioihin tulee saada kuntoarvioissa ja tutkimuksissa selkeä vastaus. Ei riitä, että on vain maininta: uusitaan 2-5 vuoden kuluessa
Osakkaiden tahtotila korjausohjelmaa suunniteltaessa energiatodistus pakollinen täydentävät kuntotutkimukset KA Osakkaiden hyväksymä Teknissosiaalinen pts 10 v (helppo edetä) osakkaiden keskustelu ja tiedotustilaisuus hallituksen korjaustarveselvitys ikkuna v 2021 katto v 2020 sähköremppa v 2012 putkiremppa v 2012
Osakaslähtöinen korjausstrategia = Osakkaiden tahtotila= helpottaa päätöksentekoa + taso - perusparannus (tasoa nostava) Ajantasaistaminen Millaisessa kiinteistössä halutaan asua? Kuinka paljon halutaan korjausvelkaa lyhentää? peruskorjaus (tason säilyttävä) Korjausvelka Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? Onko riskienhallinta kartoitettu? ei toimenpiteitä (tasoa laskeva)
Rakennuttaminen: hankesuunnittelu hallinto ryhmä tiedotus valvonta talous rahoitusvaihtoehdot kiinteistöjalostus avustukset ja tuet tekniikka vaihtoehtojen kartoitus hinta-arviot arvot laadunvarmistus toteutussuunnittelu Osakasvetoinen ja -lähtöinen prosessi toteutus
Hankesuunnittelu hallinto: Korjaustyöryhmän perustaminen asukasedustajista Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille. Sovitaan isännöitsijän rooli korjausrakentamisessa Teknis / juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta, korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä Osakas- / asukaskysely Hyvittäminen? Tiedottaminen / vuorovaikutus Projektiaikataulu
Hankesuunnittelu taloudellinen osio: Alustava kustannusarvio ja /asuinneliö, rahoitusvastike /m2 Osakas / yhtiö rahoitusvaihtoehdot Verotus asukas / sijoittaja Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen Arvio asunnon arvon noususta
Hankesuunnittelu tekninen osio: Ennen hankesuunnittelua on kiinteistön piirustukset saatettava sähköiseen muotoon. Ennen hankesuunnittelua on selvitettävä kuntotutkimuksien ja/tai kuntoarvion avulla muitten samassa uusimissyklissä olevien rakenneosien korjaustarve ja riskienhallinta. Kuka on päähankesuunnittelija? Arkkitehti? Insinööri? Työsuojelukoordinaattori, laki voimaan kesäkuussa 2009 Hankesuunnitteluohjelman laatiminen => tekniset vaihtoehdot ja niiden hyvät ja huonot puolet
Hanke- / Toteutussuunnittelu KAIKEN A JA O => TEETÄ SUUNNITTELUTYÖ PÄTEVÄLLÄ, KOKENELLA JA HYVÄMAINEISELLA SUUNNITELIJALLA
Toteutussuunnittelijan valinta On perusteltua pyytää suunnittelusta tarjoukset. Hankesuunnittelija voidaan myös kutsua. Tarjouspyyntö sisältää tarjouspyyntökirjeen, suunnitteluohjelman, suunnittelun laatukriteerit ja tarjouspyyntölomakkeen => Mieti (tarkkaan) minkä laatuiset suunnitelmat halutaan? Kun tarjoukset on saatu, valitaan suunnittelija. Joskus valinta on vaikea ja on syytä neuvotella esim. Kahden potentiaalisimman tarjoajan välillä. Neuvotteluissa käydään suullisesti läpi tarjouspyyntökirjeessä esitetyt asiat. Valitsijat voivat käydä myös tutustumassa suunnittelutoimistoon paikan päällä. Kun valinta on tehty, on hyvä tapa ilmoittaa muille tarjousten tekijöille, kuka suunnittelutyön sai ja kiittää vastaamisesta tarjouspyyntökirjeeseen.
Suunnittelusopimus Suunnittelusopimus tehdään lomakkeelle RT-80252 Laadintaohjeet ovat ohjekortissa KH X4-00212. Tämä ei ole mainos, mutta kortteja myy rakennustietosäätiö. Kortteja voi ostaa myös netistä.
Toteutussuunnittelutyön kulku (1) Seuraa suunnitteluprosessin kulkua maalaisjärjellä Varsinkin suurissa ja keskisuurissa projekteissa on tilaajan velvollisuus valvoa suunnittelutyön edistymistä sekä välittää suunnittelijoille tilaajan tarkoitus ja huolehtia siitä, että suunnitelmat vastaavat sitä.
Toteutussuunnittelutyön kulku (2) Vaikka suunnittelijat pitävät omia kokouksiaan, tilaajan kanssa on neuvoteltava ja raportoitava asioiden kulusta. Esittelyn pohjalta ohjataan toteutussuunnittelijaa toteutuksen tason saavuttamisessa. Suunnittelukokouksissa seurataan suunnittelua ja sen edistymistä annettuun aikatauluun nähden. Maksueriä seurataan, jos hinta on jaettu useampaan erään.
Suunnitelmien sisältö Suunnitteluasiakirjat sisältävät tekniset suunnitelmat (=piirustukset ja työselostus), urakkatarjouspyyntökirjeen, urakkaohjelman, tarjouspyyntölomakkeen, työturvallisuusliite ja urakoitsijan laatua ilmentävän lomakkeen. Kun suunnitelmat ovat valmiit, ne hyväksytetään tarvittaessa mm. rakennusvalvontaviranomaisilla myös tilaajan edustajan kannattaa käydä suunnitelmat läpi.
PTS hankesuunnittelu hallinto ryhmä tiedotus valvonta talous rahoitusvaihtoehdot kiinteistöjalostus avustukset ja tuet tekniikka vaihtoehtojen kartoitus hinta-arviot arvot Laadunvarmistus eli valvonta toteutussuunnittelu toteutus
Erillinen asiakirja, jossa on mietitty prosessina, miten laatu meidän korjausrakentamisessa varmistetaan? Hyvä kirja!
Valvonta Valvonnalla varmistetaan rakentamisen laatu RT-Rakennusteollisuus Korjaustöiden laatu 2011 Erillinen oma urakka-asiakirja Ei välttämättä kohteen suunnittelija, vastuurajat selvät Karisman omaava henkilö Tarkastusasiakirja Huoneistokortti Harmaa talous /laatu/kulkulupa Kysykää edellisiä valvontakohteita
Laadunvarmistus putkirempassa Varmistetaan, että tarjouslaskentaan menevät urakka-asiakirjat täyttävät tilaajan toiveet Varmistetaan, että urakoitsija toteuttaa urakkasuorituksen urakkasopimuksen mukaisesti Varmistetaan, että urakkasuoritus toteutuu asukaslähtöisesti
Asiallinen pölysuojaus = asbestivapaa
Varmista asukaslähtöisyys Varmistetaan urakkasuoritusten toteutuminen asukaslähtöisesti Varmistetaan tiedonkulku asukkaille ja asukkailta tilaajan edustajalle sekä urakoitsijalle, aloitusinfo, suullinen, kirjallinen, netti, tekstiviestintä Osakkaiden lisätyötarjousten käsittely Minimoidaan työssä syntyvät häiriöt asukkaille (ks. erillinen lista)
Käyttäjäinfot Hankkeista tiedotetaan osakkaille ja kiinteistön käyttäjille alkaen teknissosiaalisesta PTS:stä ja päättyen vuositakuutarkastukseen. Suurista ja etenkin sellaisista perusparannustöistä, joissa tullaan työskentelemään käyttäjien tiloissa kuten asunnoissa pidetään tarpeen mukaan n. kpl:ta tiedotustilaisuutta (= aloitusinfo suullinen ja kirjallinen; linjakohtainen info, tekstarit, sähköpostit, netti, infotaulu.) Myös projektin sisäinen tiedotus on erittäin tärkeä. Infovelvoitteista tulee määrittää jo urakka-asiakirjoissa
Urakkatarjouspyyntöjen lähetys Ennen tarjouspyyntöjen lähettämistä, on hyvä varmistaa urakoitsijoilta näiden halukkuutta tarjota työtä. Tällä parannetaan mahdollisuuksia saada tarjouksia ja vältytään turhilta usein laajojenkin asiakirjojen monistamiselta. Tarjouksia pyydetään niin monelta urakoitsijalta, että syntyy riittävä kilpailu urakan saamisesta. Yleensä 5-10 on sopiva määrä, vähimmäismääränä tulee pitää kolmea. Pyydetään tarjoukset vain hyvämaineiselta urakoitsijalta. Työtavat kiistatta tunnetaan!
Tarjousten avaus ja urakoitsijan valinta Tarjousten avauksesta on tehtävä pöytäkirja. Suositeltavaa on, että pöytäkirjan liitteeksi tehdään tarjousvertailutaulukko, josta nähdään selkeästi tarjouksien ja osatarjouksien hinnat. Urakoitsijan valinnassa ei pidä aina tuijottaa pelkästään hintaan, vaan myös laatu ratkaisee. Huomaa, että myös muun kuin halvimman voi valita, jos urakkaohjelmaan on kirjoitettu lauseke: "Tilaaja pidättää itsellään oikeuden hylätä tai hyväksyä minkä tahansa tarjouksen." Tarjousten tekijöiden voidaan sallia olevan läsnä avaustilaisuudessa, joskin se on harvinaista. Tarjoukset ovat sitovia avaustilaisuudesta lähtien.
Tarjousten vertailu (1) Tarjouksista selvitetään, mitkä on hylättävä ja mitkä ovat hyväksyttäviä. Tarjous voidaan hylätä, jos tarjoushinta on epäselvä, tarjous on vajaa tai virheellinen jos tarjouspyynnön jälkeen on käynyt selville, että tarjouksen tekijällä ei katsota olevan edellytyksiä urakan toteuttamiseksi vaaditulla tavalla. jos tarjouksen tekijä on menetellyt tarjouskilpailussa vilpillisesti tai hyvän urakointitavan vastaisesti.
Tarjousten vertailu (2) Tarjous voidaan hylätä myös jos se poikkeaa tarjouspyynnön ehdoista (materiaali voidaan määritellä monisanaisesti ja tarkasti) jos se ei ole saapunut määräaikaan mennessä tai jos tarjoushinta on niin alhainen, että on ilmeistä, ettei rakentamista voida ilmoitetulla hinnalla suorittaa (rikollisuus). Oppaaseen voi tutustua verkossa osoitteessa: www.tilaajavastuu.fi/rakenna_reilusti Hyväksyttyjen tarjousten kesken suoritetaan vertailu ja määritellään tarjouksille vertailuhinnat.
Urakkaneuvottelut Ennen tarjouksen hyväksymistä voidaan neuvotteluilla selvittää, että sopimuspuolet ovat ymmärtäneet urakkasuorituksen samalla tavoin, samoin voidaan selvittää urakkaan liittyviä käytännön järjestelyjä tai urakoitsijan esittämiä vaihtoehtoja. Urakkaneuvottelujen päätökset merkitään neuvottelupöytäkirjaan tai suoraan urakkasopimukseen. Jos hinnan lisäksi on muita kilpailuperusteita kuten rakennusaika tms. ja niistä on tarkoitus neuvotella ennen urakkapäätöksen tekemistä, siitä tulee ilmoittaa tarjouspyynnössä.
Tarjouksen hyväksyminen Urakkatarjouksen hyväksymisestä ilmoitetaan tarjousten voimassaoloaikana työn suorittajaksi valitulle urakoitsijalle. Myös muille tarjouksen tekijöille tulee kohtuullisessa ajassa ilmoittaa. Urakkasopimuksen katsotaan syntyneen, kun urakoitsija on saanut tiedon rakennuttajalta tarjouksensa hyväksymisestä.
Urakkasopimus (tilaajan organisaatio) Urakkasuorituksissa sopimus tehdään urakkasopimuslomakkeelle RT 80260 (täyttömalli on ohjekortissa KH X4-00257 Rakennusurakkasopimuksen laatiminen) Rakennusurakkasopimuksen laatiminen, jota täydennetään yleisillä sopimusehdoilla KH. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. Lisäksi sopimuksiin lisätään kaikki tarjouspyyntöasiakirjat, tarjoukset sekä urakkaneuvottelupöytäkirjat. Yleensä tehdään ns. sopimuskansiot. Sopimuksia tehdään kaksi kappaletta, joista toinen jää tilaajalle ja toinen luovutetaan urakoitsijalle.
Valvonta Yleistä valvonnasta Jos korjaushanke on rakennusluvan alainen, tulee valvontatyöhön mukaan paikkakunnan rakennusvalvontaviranomaiset. Viranomaisvalvonta ei poista rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuuta lopputuloksesta, vaan hänellä on lisäksi oltava tehtävänsä taitava ja asiansa osaava oma valvoja(t). Valvontasuunnitelma Oman työn vastaanotto, sakko
Urakkasuorituksen seuranta Urakkasuoritusta seurataan työmaakokouksissa ja työmaatarkastuksissa. Työmaakokouksiin osallistuu sopijapuolten lisäksi suunnittelija ja /tai valvoja, joka toimii tilaisuuden sihteerinä ja tarvittaessa puheenjohtajana. Työmaakokouksista laaditaan pöytäkirja (lomake RT 80010 ja täyttömalli KH X4-00306).
Urakkasuorituksen seuranta Urakkasuoritusta seurataan työmaakokouksissa ja työmaatarkastuksissa. Työmaakokouksiin osallistuu sopijapuolten lisäksi suunnittelija ja /tai valvoja, joka toimii tilaisuuden sihteerinä ja tarvittaessa puheenjohtajana. Työmaakokouksista laaditaan pöytäkirja (lomake RT 80010 ja täyttömalli KH X4-00306). Luvanvaraisessa rakentamisessa edellytetään, että työmaalla pidetään erillistä tarkastuskirjaa, jonka täyttää urakoitsija ja tarkastaa rakennusvalvontaviranomainen., on suositeltavaa, että työmaalla pidetään tarkastusasiakirjaa, vaikka rakennustyö ei ole luvanvaraista. Turhista katselmuksista ja työmaakokouksista sakko!!!!!!
Käytönopastus Perusparannustyöt vaativat käyttäjältä usein uusia huolto- ja hoitotapoja. Urakkaasiakirjoissa määritellään, kuinka monta tuntia urakoitsija on velvollinen antamaan käytönopastusta tilaajan osoittamille henkilöille. Käytönopastus tulee antaa ennen urakkasuorituksen vastaanottoa. Tilaajan kannattaa tarkistaa, miten oppi on mennyt perille ja tarvittaessa pyytää lisäkoulutusta
Huoltokirja / ainakin huolto-ohjeet Huoltokirja tai ainakin asennettujen laitteiden huolto-ohjeet Huoltokirja on suunnitelmallisen hoidon ja huollon oleellinen apuväline. Huoltokirjan tulee olla aina ajan tasalla ja siksi on tärkeää, että jo urakka-asiakirjoissa on määritelty huoltokirjan päivityksestä vastaava
Virheluettelo Urakkasuoritus tulee tarkastaa ennen vastaanottotarkastusta. Suurissa ja pitkäkestoisissa urakkasuorituksissa suoritetaan asennustapatarkastuksia koko urakkasuorituksen ajan. Pyrkimyksenä on puutteeton ja virheetön, kummallekin sopijapuolelle taloudellisin mahdollinen urakkasuoritus. Tarkastuksesta tehdään virhe- ja puuteluettelo, joka liitetään vastaanottopöytäkirjaan. Tarkastuksen suorittaa valvoja/suunnittelija yhdessä urakoitsijan kanssa. Asukkailta on syytä pyytää puutelistat (ns. narinalistat).
Vastaanotto Urakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun jompikumpi sopijapuolista - yleensä urakoitsija - sitä pyytää. Vastaanottotarkastus aloitetaan viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esityksestä. Vastaanottotarkastuksessa verrataan työn tulosta urakkasopimukseen ja eroavaisuudet kirjataan vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan ja virheluetteloon (lomakkeet RT-80272 ja RT 80275 ja täyttömalli KH X4-00307). Urakkasuoritus otetaan vastaan, jos puutteet ovat niin vähäiset, etteivät ne estä käyttöönottoa.
Jälkitarkastus Mikäli vastaanottopöytäkirjaan on merkitty virheitä tai puutteita, tulee puutteet tarkastaa jälkitarkastuksessa. Jälkitarkastuksesta on usein sovittu vastaanottotarkastuksessa. Sakko!!!!!!!!!!!!!!, jos useita jälkitarkastuksia.
Taloudellinen loppuselvitys Ellei vastaanottotarkastuksessa ole selvitetty urakan taloudellisia asioita, suoritetaan taloudellinen loppuselvitys, josta tehdään pöytäkirja. Hyvä olisi, jos urakoitsija lähettää taloudellisen loppuselvityksen tilaajalle, joka tutustuttuaan siihen, pyytää taloudellista loppuselvitystä kohtuullisen ajan kuluessa. Pitkä urakkasuoritus; jatkuva seuranta esim. netissä mitä on maksettu ja milloin sekä kuinka paljon on vielä maksamatta? Joskus valvoja tai työnjohtaja, tai isännöitsijä vaihtuu. Voidaan jopa pitää välitaloudellinen loppuselvitys.
Takuuaikaiset tarkastukset Mikäli urakkasuorituksessa ilmenee takuuaikana virheitä ja puutteita, niistä on viipymättä ilmoitettava kirjallisesti urakoitsijalle. Erityisen tärkeää on ilmoittaa sellaisista puutteista tai virheistä, jotka vaikuttavat turvallisuuteen ja/tai terveyteen tai saattavat aiheuttaa lisävahinkoa ja nostattaa korjauskustannuksia. Viat, jotka eivät kuulu edellä selostettuihin ja ovat vähäisiä, voidaan korjata vuositakuukorjauksessa. Erityistä huomiota on kiinnitettävä siihen, että huoltoliike noudattaa huoltokirjassa mainittuja tarkastus- sekä huoltotehtäviä.
Vuositakuutarkastukset Takuuaika on yleensä kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole muuta mainittu. Esim. vesikattotöille annetaan yleensä kymmenen vuoden takuu. Takuutarkastuksia on syytä tehdä kaksi: ensimmäisen ja toisen vuoden jälkeen. Tarkastuksista laaditaan pöytäkirja ja tarvittaessa virheluettelo (lomakkeet RT 80273 ja RT 80275 sekä täyttömalli KH X4-00307).
Ottakaa omaksenne puolueeton taloyhtiönne oma Neuvontainsinöörinne!