Kiinteistöarviointi 4/09 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Pääkirjoitus: Kiinteistömarkkinat ja informaatio, s. 4 Kuntapuolen mielipiteitä kiinteistöarviointipalveluista, s. 8 Toimistokäyttäjien sijaintipreferenssit pääkaupunkiseudulla, s. 10
HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Teknillinen Korkeakoulu HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec-Maakanta Oy Jyrki Halomo Ovenia Oy Sakari Haulos Maanmittauslaitos Perttu Pyykkönen Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos HALLITUKSEN VARAJÄSENET Kaisa Vuorio Citycon Oyj Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Juhani Tuuttila Helsingin kaupunki Henrik Ungern Maanmittauslaitos Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Raija Valonen puh. 0400 976 248 LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 135 ½ sivu 85 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy Kiinteistöarviointi 4/09 2
SISÄLLYS KIINTEISTÖARVIOINTI 4/2009 Pääkirjoitus: Kiinteistömarkkinat ja informaatio... 4 Esitelmätilaisuus voimalinjalunastuksista... 5 Kiinteistöt ilmastonmuutoksen vastaisessa työssä... 7 Kuntapuolen mielipiteitä kiinteistäarviointipalveluista... 8 Toimistokäyttäjien sijaintipreferenssit pääkaupunkiseudulla... 10 Uutisia lyhyesti... 14 Tulevia tapahtumia... 14 Kannen valokuva: Espoo joulukuussa. Kuva on otettu (3.12.2009) Espoon Leppävaarasta, missä tornitalojen rakentaminen alkaa olla loppusuoralla. Kuvaaja: Juhana Hiironen. 3 Kiinteistöarviointi 4/09
Pääkirjoitus: Kiinteistömarkkinat ja informaatio Kiinteistömarkkinat tarvitsevat toimiakseen informaatiota. Kattavan ja avoimen informaation avulla markkinat toimivat parhaimmin, koska kaikki markkinoilla toimivat tahot ja osapuolet tarvitsevat tietoja päätöksiensä tueksi. Informaatiota tarvitsevat erityisesti kaupan osapuolet, jotta he voisivat toimia asiantuntevasti ja harkitusti, kuten markkina-arvon määritelmässä todetaan. Informaatioon vetoavat lopulta muutkin alalla toimivat: kiinteistösijoittajat perustelevat päätöksiään, kiinteistönvälittäjät julkaisevat näkemyksiään markkinoiden muutoksista ja arvioijat antavat lausuntoja arvoista. Empiirinen tutkimus olisi myös huomattavissa vaikeuksissa ilman tietoja markkinoista. Markkinainformaation niukkuus saattaa taas aiheutua monestakin syystä. Joillain alueilla tai jonkin tyyppisistä kohteista ei tehdä ollenkaan kauppoja tai kauppoja tehdään hyvin harvoin. Ei siis synny informaatiota, koska ei ole markkinoita. Tilastollisesti luotettavaa markkinatietoa lienee saatavissa Suomen oloissa ainoastaan asuntomarkkinoilta ja niiltäkin ainoastaan Helsingin kantakaupungin kaksioiden osalta. Vaikka aineisto ei riittäisikään tilastollisesti merkitsevien tunnuslukujen tai indeksien laskemiseen, on tärkeää, että hajanainenkin informaatio on laajasti käytettävissä. Maanmittauslaitoksen ylläpitämä kiinteistöjen kauppahintarekisteri hoitaa nimensä mukaan kohtuullisesti asian kiinteistökaupan muodossa tehdyistä luovutuksista, toki rakennettujen kiinteistöjen osalta rakennuksien tiedot pitäisi ehdottomasti saada mukaan. Asunto-osakkeiden kaupoista on nykyään saatavilla ympäristöministeriön keräämää tietoa ja kattavampi aineisto on välittäjien käytössä. Informaation puutteen aiheuttama toimimattomuus tulee selkeimmin esille toimitilamarkkinoilla. Kauppoja tehdään vilkkainakin aikoina lukumäärällisesti vähän ja pääosin osakekaupan muodossa toteutuvan kaupan informaatiota ei kerätä ja julkaista kattavasti missään. KTI kerää ja julkaisee näitä tietoja osapuolten antamien mahdollisuuksien mukaan. Toimitilojen vuokrat ja hoitokulutiedot ovat KTI:n perustoimialaa ja tietoina tärkeitä kaikille toimitilojen markkinaosapuolille. Markkinainformaation avoimempi saatavuus, suurempi läpinäkyvyys ja nykyisten järjestelmien kehittäminen paremmin toimiviksi on tarpeen koko toimialan uskottavuuden kannalta. Liiketoiminnan kilpailuvaltti ei voine olla pelkkä tietojen omistaminen, vaan lisäarvon tuottaminen markkinoiden kannalta mahdollisimman kattavan tiedon avulla. Jyrki Halomo Kiinteistöarviointi 4/09 4
Esitelmätilaisuus voimalinjalunastuksista Yhdistyksen esitelmätilaisuudessa 10. päivä marraskuuta keskustelun aiheena oli voimalinjalunastuksissa määrättävät lunastuskorvaukset. Tilaisuuden puhujakaarti edusti kattavasti lunastusprosessin eri tahoja. Maanomistajien oikeuksia valvomassa oli Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskuksesta, lunastajan näkemyksiä esittämässä oli Ilkka Alm Fingridistä ja korvauksia määräämässä Sakari Haulos Maanmittauslaitoksesta. Jotta myös maanmittausalaa vähemmän tuntevat lukijat saavat riittävän kokonaiskuvan tämän kirjoituksen sisällöstä, on alkuun syytä kertoa hieman lunastus- ja voimalinjan rakentamisprosessista. Itse lunastus on kaksivaiheinen prosessi, jonka ensimmäisessä vaiheessa myönnetään lunastuslupa ja toisessa vaiheessa lunastus toimeenpannaan lunastustoimituksella. Voimalinjan rakentamisprosessi on sen sijaan huomattavasti monivaiheisempi prosessi, joka lähtee liikkeelle valtakunnallisista energiahuollon kehittämissuunnitelmista. Tässä vaiheessa prosessia johtoaluevaraukset pyritään saattamaan maakunta- ja yleiskaavoihin sekä löytämään voimalinjoille vähiten muuta maankäyttöä haittaava reitti. Kun voimalinjojen kansallinen tarve on selvitetty, tehdään mm. ympäristövaikutusten arviointimenettely. Lopuksi linjalle haetaan rakentamislupa. Tämän jälkeen voi rakentaminen alkaa ja lunastustoimitus käynnistyä. Esitelmätilaisuuden aiheena olevat lunastuskorvaukset määrätään lunastustoimituksessa, joka on siis vain pieni osa laajempaa kokonaisuutta, missä tarkoituksena on turvata Suomen energiahuolto. Lunastuksen perimmäinen tarkoitus onkin hyvä pitää mielessä siinä vaiheessa, kun tarkastellaan lunastuskorvausten kohtuullisuutta, mitä myös Fingridin edustaja Ilkka Alm korosti esityksessään. Eittämättä hyväksyttävistä tarkoitusperistä huolimatta, ovat korvaukset määritettävä kuitenkin siten, ettei yksikään maanomistaja köyhdy voimalinjahankkeen seurauksena. Vaatimus juontaa juurensa perustuslakimme omaisuuden suojaan, mikä kuuluu meidän jokaisen perusoikeuksiin. Kuinka siis voimme varmistua siitä, ettei kukaan kärsi taloudellista tappiota voimalinjahankkeen seurauksena? Tähän kysymykseen pureutui maanomistajien edustaja Antti Orama. 5 Kiinteistöarviointi 4/09
Korvaukset määritetään lain mukaan menetysten käypien hintojen eli markkina-arvojen perusteella. Jokainen kiinteistön arvioija kuitenkin tietää, ettei markkina-arvo ole tosiasia, vaan nimensä mukaisesti arvio, johon sisältyy tietty virhemarginaali. Jos siis tappion kärsimisen mahdollisuus tulee korvauksia määrättäessä eliminoida, niin tulisiko korvaukset määrittää mainitun virhemarginaalin yläreunaan, kysyi Antti Orama. Todettakoon, että tilaisuudessa kävi ilmi, että monesti korvaukset määritetään yläkanttiin esimerkiksi erilaisia kertoimia käyttämällä, mutta virallista määräystä, sopimusta taikka ohjetta ei asiasta ole, eikä lainsäädäntökään tähän velvoita. Korvauskäytännöt voivatkin olla edellä mainituin osin jossain määrin epäyhtenäisiä, sillä korvauksia määräävät maanmittarit joutuvat tasapainoilemaan lain vaatimusten, arviointiohjeistuksen ja kohtuullisuuden välimaastossa. Viimeisenä puheenvuoron sai Sakari Haulos Maanmittauslaitoksesta. Esityksessään Haulos keskittyi metsämaan korvaamiseen, mikä on itse asiassa se kysymys, josta koko keskustelu nykyisten lunastussäännösten kohtuullisuudesta ja uudistamistarpeesta sai alkunsa. Hauloksen mukaan mm. kohun keskipisteessä olleet taulukkoarvot paljaan metsämaan hinnasta vastaavat nykyistä lainsäädäntöä ja johtavat ilman harkinnanvaraisia kertoimia käyttämättäkin vähintään omaisuuden markkina-arvoon ja usein vähän sen ylikin. Yhteenvetona todettakoon, että laki on arvosidonnainen instrumentti, joka kuvastaa yhteiskunnan kulloisiakin arvoja. Tämän mukaisesti ei laki ole tai voikaan olla pysyvä, aina oikean ja väärän, osoittava käyttäytymisohje. Tästä johtuen ei itsestään selvyytenä voida pitää sitä, että pelkästään lain kirjainta noudattamalla toimittaisiin oikein. Yhdistyksen puheenjohtaja Kauko Viitanen kertoikin esitelmätilaisuuden päätteeksi tulevasta selvitystyöstä, joka keskittyy lunastuslain uudistamisen tarpeeseen. Tämä tarkastelu saattaa muokata tulevaisuudessa nykyistä lunastuslakiamme oikeuksien suojaamisen kannalta yhä kattavampaan muotoon, mikä on ollut suuntaus eri korvauskäytännöissämme jo pidemmän aikaa. Juhana Hiironen Kiinteistöarviointi 4/09 6
Kiinteistöt ilmastonmuutoksen vastaisessa työssä Maanmittaustieteiden päivillä 19. päivä marraskuuta aamupäivän teemana olivat ajankohtaiset kiinteistötalouden kysymykset. Erityisen ajankohtainen ja uutuusarvoa omaava esitys kuultiin professori Seppo Junnilalta aiheesta Rakennus- ja kiinteistöalan vaikuttamismahdollisuudet ilmastomuutokset hillitsemiseksi sekä Ilkka Alvoitulta aiheesta Energiatehokkuus kaavoituksesta käyttäjään. Prof. Junnilan mukaan 45 % kulutetusta energiasta syntyy kiinteistösektorilla, mikä tekee po. sektorista suurimman yksittäisen päästölähteen. Tästä johtuen on luontevaa, että myös suurin potentiaali ilmastonmuutoksenvastaiseen työhön on löydettävissä samalta sektorilta. Suhteellisesti pienet toimenpiteet aiheuttavat absoluuttisesti suuret vaikutukset. Otetaan esimerkki: Hieman alle 10 % kulutetusta energiasta syntyy liikenteestä ja kulkemisesta. Mikäli näitä päästöjä kyetään vähentämään 20 %, syntyy 2 % suuruinen kokonaisvähennys. Sen sijaan, jos kiinteistöjen kulutuksesta pystytään vähentämään 20 %, syntyy 9 % suuruinen kokonaisvähennys, mikä vastaa siis likimain liikenteen ja kulkemisen kokonaispäästöjä. Mikäli päästöjä halutaan vähentää, olisikin kiinteistösektorin kuljettava etulinjassa. Nykyiset rakentamisen energiatehokkaat ratkaisut eivät kuitenkaan ole lyöneet itseään läpi, sillä intressejä esimerkiksi matalaenergiatalojen rakentamiseksi ei aina ole. Rakentamismääräysten minimi on pääsääntöisesti rakentajan maksimi, kuten Ilkka Alvoittu esityksessään asian ilmaisi. Vaikutusten huomioimisen on lähdettävä maankäytön suunnittelusta, sillä vaikutusmahdollisuudet energiatehokkaisiin ratkaisuihin vähenevät sitä mukaa, mitä valmiimmasta ympäristö on kyse. Halvinta päästöjen vähentäminen on siis aluekehitystä koskevalla päätöksentekotasolla, ja jos tässä vaiheessa tehdään huonoja ratkaisuja, pienenevät tulevaisuuden vaikutusmahdollisuudet olennaisesti. Prof. Junnilan toistaiseksi julkaisemattomat tutkimustulokset esimerkiksi osoittavat, että yhden euron kuluttaminen Helsingissä aiheuttaa monta kymmentä prosenttia vähemmän päästöjä kuin Nurmijärvellä. Kunhan tutkimustulokset julkaistaan, saataneen niistä paljon apua erityisesti kuntatason päättäjille. Yllä olevista esityksistä ja muusta päivien annista on luettavissa lisää Maanmittaustieteiden seuran julkaisusta n:o 46. Juhana Hiironen 7 Kiinteistöarviointi 4/09
Kuntapuolen mielipiteitä kiinteistäarviointipalveluista Artikkeli käsittelee kuntapuolen mielipiteitä maa-alueiden kiinteistöarvioinnin palvelutarjonnan tarpeesta ja laadusta. Artikkeli pohjautuu Katri Yli-Kosken diplomityöhön Kunnille tarjottavien maa-alueiden arviointipalveluiden tuotteistaminen vuodelta 2008, mikä palkittiin SKAY:n opinnäytetyöpalkinnolla. Diplomityössä tutkittiin millaisia maa-alueiden kiinteistöarviointipalveluja kunnat tarvitsevat ja miten arviointipalveluja voidaan tuotteistaa. Työssä selvitettiin mitä maa-alueiden arviointipalveluita ja maa-alueiden arviointiin liittyviä konsultointipalveluita kunnat tarvitsevat, milloin tarpeita esiintyy ja millaisilla palveluilla tarpeisiin voitaisiin vastata. Kuntien palvelutarpeita selvitettiin kirjallisuustutkimuksen lisäksi kuntien maankäytöstä vastaaville virkamiehille osoitetulla Internet-pohjaisella strukturoidulla kyselylomakkeella ja puhelinhaastatteluilla. Tämä artikkeli keskittyy kyselyn ja haastattelujen tulosten esittelyyn. Kyselylomakkeen täytti 77 kunnan virkamiestä, joista hieman alle neljännes ei ollut käyttänyt maa-alueiden arviointiin ulkopuolista palveluntarjoajaa. Puhelinhaastatteluihin valittiin kahdeksan kyselyyn vastannutta, joista yksi ei ollut käyttänyt arviointipalveluja. Arviointipalveluiden tarve Kyselyn ja haastattelujen perusteella kunnissa käytetään tarvittaessa kiinteistöarviointipalveluita. Kyselyn perusteella kunnat joko ostavat palveluita maa-alueiden ja tonttien arviointiin pääsääntöisesti 1-2 kertaa vuodessa tai sitten eivät osta lainkaan vaan arvioivat kaiken itse. Vain muutama kyselyyn vastanneista oli tilannut arviointipalvelun keskimäärin useammin kuin kaksi kertaa vuodessa. Eniten ulkopuolista arvioijaa on käytetty asuin- ja yritystonttien, raakamaan sekä maa- ja metsämaan arviointiin. Metsämaan arvioinnissa käytetään pääasiassa metsänhoitoyhdistyksiä. Maata hankittaessa useimmiten arviointitarpeita on kaavamuutosalueilla, jotka ovat pääosin rakennettuja. Ulkopuolista arvioijaa tarvitaan myös maan hankintaa varten maa- ja metsätalousmaan arvioinnissa sekä ominaisuuksiltaan erityisissä maa-alueissa, kuten maa-ainesten ottopaikoilla. Maata luovutettaessa ulkopuolisen arvioijan tarve on vastausten perusteella suurin liike- ja toimistotonttia luovutettaessa. Muita tilanteita, jolloin ulkopuolista arvioijaa voitaisiin tarvita, kyselyyn vastanneiden perusteella ovat maankäyttösopimuskorvausten määrittäminen, maankäytön suunnittelua varten sekä kaavamuutosten kannattavuuden tarkastelut. Kiinteistöarviointi 4/09 8
Vastauksista ilmeni kaksi vastakkaista suuntaa ulkopuolisten arviointipalvelujen tarpeesta kunnissa. Osa virkamiehistä pitää palveluiden tilaamista ulkopuolisilta arvioijilta täysin tarpeettomina, sillä omaa osaamista pidetään riittävänä ja osin parempana kuin ulkopuolisen arvioijan osaamista oman kunnan alueella. Ulkopuolisten arvioijien käyttöä kritisoitiin suurelta osin sillä, että heidän paikallistietämyksensä on heikko ja lisäksi ulkopuolisilla arvioijilla ei ole pitkän aikavälin tietoa. Arviointipalveluja tarpeellisena pitävien vastaajien mukaan arviointipalveluja tilataan tarvittaessa objektiivista arvoa neuvottelu-, osto- ja myyntitilanteissa sekä kunnan luottamusmiehille päätöstenteon tueksi. Ulkopuolisen tekemällä arviolla voidaan saada hankkeita etenemään ja arvioijalla voi myös olla tarpeellista tietoa muista kaupungeista ja vastaavista tilanteista. Ulkopuolisen arvioijan arvion perusteella on myös helpompi vakuuttaa vastapuoli arvion oikeellisuudesta. Tällöinkään ei varsinaisesti epäillä omaa osaamista arvioida maa-alueita vaan arvio tilataan puolueettoman arvion saamiseksi. Yhtenä syynä arviointipalvelujen käyttöön pidettiin myös kuntien resurssipulaa. Liittyen EY:n valtiotukisäännöksiin ja komission tiedonantoon julkisen sektorin maa-alueiden ja rakennusten luovuttamisesta, kunnat luovuttavat tontteja yleensä kiinteän hinnoittelun perusteella. Tosin yritystonttien, eli liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotonttien, luovutuksiin kunnat tarvitsevat kyselyn perusteella myös ulkopuolisia kiinteistöarviointeja. Säännösten perusteellahan myytävän tontin hinta ei saa olla subventoitu ja komission tiedonannon perusteella tontin hinta pitää arvioida, jos kilpailutus ei ole mahdollista. Arviointipalveluille tulee tulevaisuudessa olemaan oletettavasti enemmän tarvetta kunnissa, sillä tarpeen kasvua ennakoi neljännes kyselyyn vastanneista. Tutkimukseen vastanneiden mukaan kuntaliitokset lisäävät palvelutarvetta. Palveluiden laatu ja toimitus Vastanneet ovat olleet pääosin tyytyväisiä käyttämiinsä arviointipalveluihin. Neljännes vastaajista oli kohtuullisen tyytyväisiä palveluihin ja huonoina palveluita piti vain 4 % kyselyyn vastanneista. Kyselyssä mainittiin erityisesti metsänhoitoyhdistysten arvioinnit, joihin on oltu tyytyväisiä. Maanmittauslaitoksen arviointeja lunastustilanteissa on pidetty osin hyvinä. Kritiikkiä ilmeni siitä, että paikallisiin olosuhteisiin ei perehdytä tarpeeksi. Arviointipalvelun hinnoittelutavoista tärkeimpänä pidettiin maksimihinnan sisältävää tuntiveloitusta tai vaihtoehtoisesti kiinteää hintaa. Lisäksi kyselyn perusteella arviointitarpeet tulevat nopeasti, sillä lähes puolet kyselyyn vastanneista piti työn toteutuksessa nopeaa aikataulua tärkeänä. Katri Teppala (ent. Yli-Koski), katri.teppala@newsec.fi 9 Kiinteistöarviointi 4/09
Toimistokäyttäjien sijaintipreferenssit pääkaupunkiseudulla Artikkeli käsittelee toimistokäyttäjien sijaintipreferenssejä pääkaupunkiseudulla. Artikkeli pohjautuu SKAY:n opinnäytetyöpalkinnolla palkittuun vuonna 2008 valmistuneeseen diplomityöhön, joka tehtiin osana TKK:n toimitilamarkkinoiden dynamiikka -tutkimusprojektia. Tutkimuksen päätavoitteena oli tutkia ja selvittää sijaintipreferenssejä Helsingin metropolialueella toimistokäyttäjien näkökulmasta. Tutkimuskysymykset olivat: - Miten toimistokäyttäjät arvostavat sijaintitekijöitä kuten saavutettavuutta, sidosryhmien läheisyyttä ja tilan fyysisiä ominaisuuksia? - Miten sijaintitekijöiden arvostus vaihtelee eri alueilla ja eri käyttäjäryhmien keskuudessa? - Miten sijaintiteoria selittää havaintoja? Perinteisesti yritysten sijoittumiskysymyksiä on arvioitu tutkimalla eri alueiden vuokratasoja sekä vuokratasoihin vaikuttavia tekijöitä. Korkean vuokratason on usein katsottu kuvaavan alueen haluttavuutta ja arvostusta toimistokäyttäjien keskuudessa. Kysynnän ja tarjonnan muodostama vuokrataso ei kuitenkaan selitä sitä, miksi tietyn tyyppiset toimistokäyttäjät arvostavat juuri tietyn tyyppistä toimistoa ja miksi tietyt alueet vetävät puoleensa juuri tietyn tyyppisiä toimistokäyttäjiä. Tässä tutkimuksessa haluttiin tarkemmin tarkastella yritysten sijaintiin vaikuttavia tekijöitä yhden kaupunkialueen sisällä. Tutkimuksen aineisto kerättiin satunnaisesti valituilta yli 50 hengen yrityksiltä kesällä 2007. Puhelimitse toteutettuun kyselytutkimukseen vastasi 58 yrityksen toimitilapäätöksiin osallistuvaa henkilöä pääkaupunkiseudulta (vastausprosentti 71 %). Kvantitatiivisella tutkimuksella testattiin yleisten sijaintiteorioiden vastaavuutta empiirisiin havaintoihin. Kyselyn perusteella tärkeimmät sijaintitekijät Helsingin metropolialueella liittyvät toimistorakennuksen fyysisiin ominaisuuksiin ja alueen saavutettavuuteen autolla ja julkisilla kulkuneuvoilla. Saavutettavuuden arvostus vastaa neoklassisen sijaintiteorian mukaista rationaalista yritystä, joka pyrkii tuottojen maksimointiin minimoimalla kuljetus- ja tuotantopanoskustannukset. Saman teorian mukaan rationaalisen yrityksen pitäisi myös maksimoida agglomeraatio- eli kasautumisedut saadakseen hyötyä jaetuista resursseista (esim. erikoispalvelut, informaatio, tieto ja työvoima). Kasautumisetujen arvostusta ei pääkaupunkiseudulla yleisesti ole nähtävissä. Toisaalta Kiinteistöarviointi 4/09 10
aineiston perusteella ei pystytä arvioimaan ovatko yritykset jo saavuttaneet kasautumisedut valitsemalla toimistosijaintinsa pääkaupunkiseudulta. Taulukko 1. Miten yritykset arvioivat eri tekijöitä toimiston sijaintia valittaessa (5 = erittäin tärkeä, 1 = ei tärkeä). Sija Sijaintipreferenssi Keskiarvhajonta lukumäärä Keski- Vastaajien 1 Tietoverkkojen taso 4,603 0,560 58 2 Tilojen tekninen laatu 4,397 0,591 58 3 Rakennuksen yleinen kunto 4,345 0,608 58 4 Saavutettavuus autolla 4,276 0,790 58 5 Pohjaratkaisun toimivuus 4,259 0,637 58 6 Saavutettavuus julkisilla kulkuneuvoilla 4,224 0,622 58 7 Tilakustannukset, hinta 4,140 0,693 57 8 Pysäköintimahdollisuudet 4,138 0,826 58 9 Mahdollisuus tilojen joustavaan lisäämiseen 4,138 0,661 58 10 Rakennuksessa olevien palveluiden saatavuus 3,603 1,283 58 11 Alueelta saatavat palvelut 2,983 0,927 58 12 Alueen yleinen arvostus, imago 2,964 1,026 56 13 Yhteistyökumppaneiden läheisyys 2,845 1,322 58 14 Lentokentän läheisyys 2,776 1,298 58 15 Yrityksen asiakkaiden läheisyys 2,754 1,169 57 16 Työntekijöin asuinpaikkojen läheisyys 2,672 0,998 58 17 Helsingin keskustan läheisyys 2,483 1,246 58 18 Yrityksen muiden toimipaikkojen läheisyys 2,275 1,234 51 19 Mahdolliset muut vuokralaiset rakennuksessa 2,052 1,050 58 20 Saman alan/kilpailevien yritysten läheisyys 1,914 0,996 58 21 Ylemmän johdon asuinpaikkojen läheisyys 1,782 1,049 55 3,326 1,328 Tilastollisen analyysin avulla voidaan havaita eroja toimistokäyttäjien sijaintipreferensseissä. Erot preferensseissä auttavat ymmärtämään sitä, miksi tietyt yritykset haluavat sijoittautua tietylle osamarkkina-alueelle. Tässä tutkimuksessa eroja selvitettiin kahden eri ominaisuuden suhteen: yrityksen sijainnin suhteen ja yrityksen ominaisuuksien (toimiala, toimistojen lukumäärä pääkaupunkiseudulla, kotimainen / kansainvälinen yritys) suhteen. Aineistosta nousevien tulosten valossa alueen palveluiden ja imagon sekä saavutettavuuden tärkeys vaihtelee maantieteellisesti kaupunkialueen sisällä. On huomattavaa, että nämä tekijät, jotka merkittävästi erottavat toimistokäyttäjät toisistaan eivät useimmiten liity toimistorakennuksen fyysisiin ominaisuuksiin, vaan kyseessä olevan alueen ominaisuuksiin. Lisäksi yrityksen ominaisuuksilla näyttäisi olevan vaikutusta sijoittautumisvalintaan. Yritysten sijoittuminen on monimutkainen ilmiö niin teoriassa kuin käytännössäkin. On esitetty, että epätäydellinen kilpailu, rajoitteet taloudellisessa rationaalisuudessa ja tietomäärässä sekä eriävät intressit yritysten sisällä johtavat käytännössä yritysten epätäydellisiin sijaintivalintoihin. Työn tulokset osoittavat, että sijaintipreferenssit eivät ole pääkaupunkiseudulla homogeenisiä, vaan ne vaihtelevat alueittain sekä toimistokäyttäjien ominaisuuksien suhteen. 11 Kiinteistöarviointi 4/09
Taulukko 2. Erot yritysten sijoittautumispreferensseissä. Muodostettu muuttuja Alueen suhteen merkittävä arvostusero Yrityksen ominaisuuksien suhteen merkittävä arvostusero 1 Alueen palvelut ja imago 2 Sidosryhmien läheisyys 3 Työntekijöiden läheisyys 4 Saavutettavuus "Tärkeämpää ydinkeskustassa ja Tapiola- Keilaniemi alueella sijaitseville kuin verrokkiryhmälle" "Vähemmän tärkeää ydinkeskustassa sijaitseville kuin verrokkiryhmälle" "Vähemmän tärkeää yrityksille, joilla useita toimistoja pääkaupunkiseudulla tai jotka toimivat kaupan/logistikkan alalla kuin verrokkiryhmälle" "Tärkeämpää kotimaisille yrityksille, jotka toimivat rahoitus-, vakuutustai viestintäalalla kuin verrokkiryhmälle" "Tärkeämpää yrityksille, joilla useita toimistoja pääkaupunkiseudulla kuin verrokkiryhmälle" "Vähemmän tärkeää kotimaisille yrityksille, jotka toimivat rahoitus-, vakuutus- tai viestintäalalla kuin verrokkiryhmälle" 5 Toimiston fyysiset ominaisuudet "Vähemmän tärkeää kotimaisille yrityksille, jotka toimivat rahoitus-, vakuutus- tai viestintäalalla kuin verrokkiryhmälle" 6 Tilakustannukset ja pysäköinti 7 Business Park - ominaisuudet "Vähemmän tärkeää yrityksille, jotka toimivat rahoitus-, vakuutustai viestintäalalla kuin verrokkiryhmälle" Verrokkiryhmä: ydinkeskustan ja Tapiola-Keilaniemen ulkopuoliset alueet Verrokkiryhmä: kansainväliset yritykset, joilla yksi toimisto pääkaupunkiseudulla Huomioimalla yritysten erityispiirteet, sijoittautumiskäyttäytymistä voidaan mallintaa ja selventää. On todennäköistä, että yritysten sijaintipäätökset riippuvat tutkittavasta kaupungista, ajanhetkestä, alueellisesta mittakaavasta ja ennen kaikkea tutkittavan yritysjoukon ominaisuuksista. Jatkotutkimuksen aiheita voisivat olla esimerkiksi eri osamarkkinoiden välillä olevien erojen tarkempi analysointi sekä kiinteistövälittäjien näkemykset eri osamarkkinoista. Tapio Hietanen, tapio.hietanen@corecapital.fi Kiinteistöarviointi 4/09 12
Hyvää Joulua ja Onnellista Uutta Vuotta 2010! Jäsenilleen toivottaa, Hallitus 13 Kiinteistöarviointi 4/09
Uutisia lyhyesti SKAY valittiin IVSC:n täysjäseneksi Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys on vuosikokouksen päätöksen mukaisesti hakenut International Valuation Standards Council in (IVSC) täysjäsenyyttä. Yhdistyksen jäsenhakemus toimitettiin IVSC:n kokoukseen (7.11.2009 Madrid) käsiteltäväksi, missä yhdistys hyväksyttiin IVSC:n täysjäseneksi. Maanmittauslaitos voitti laatupalkinnon Maanmittauslaitos on voittanut Suomen Laatupalkinnon julkisen sektorin ja yleishyödyllisten yhteisöjen sarjassa. Palkinto annettiin johdonmukaisesta työstä organisaation kehittämisen eteen. Tarja Halonen luovutti laatupalkinnon 12.11.2009 Helsingissä järjestetyssä tilaisuudessa. Laatupalkinnon lisäksi Maanmittauslaitos sai Recognised for Excellence 5 stars -tunnustuksen. Palkintoa perustelevassa arviointiraportissa kiitetään muun muassa sitä, että henkilöstö on säilyttänyt vahvan ammattiylpeyden ja, että maanmittausalalle pyrkivien määrää on saatu kasvatettua onnistuneella kampanjoinnilla alan muiden toimijoiden ja koulujen kanssa. Lähde: www.maanmittauslaitos.fi > tiedotus > tiedotteet Tulevia tapahtumia 25. 26.3.2010 Maanmittauspäivät: Luentojaksojen aiheina ovat maanmittauksen uusjako, kirjaamisen uudistukset, vaatimukset lunastusarvioinnille, vaikutuksia kuntarakenteen muutoksesta, Rovaniemen kehitys maankäytön näkökulmasta, ohessa järjestetään opiskelijoiden maanmittauspäivät. 11. 16.4.2010 XXIV FIG International Congress: Luentojaksojen aiheena ovat ympäristö- ja ilmastokysymykset, teknologian kehittyminen ja maanmittauksen yhteiskunnalliseen vastuuseen liittyvät aiheet. Kiinteistöarviointi 4/09 14
FIG Congress 2010 - Facing the Challenges Building the Capacity Sydney, Australia, 11-16 Huhtikuu 2010 Vuoden 2010 suurin maanmittausalan tapahtuma järjestetään huhtikuun 11. päivä alkaen Australiassa Sydneyssä. Tapahtuma kokoaa paikalle yli 2000 alan asiantuntijaa. Tapahtuman aikana kuullaan lukuisia esityksiä ajankohtaisista teemoista. Tapahtumassa esitettäväksi on toimitettu liki tuhat artikkelia eri puolilta maailmaa valinnan varaa siis riittää ja jokaiselle löytyy varmasti kiinnostavia esityksiä. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen jäseniä kiinnostanee erityisesti 9. komission aiheet, mitkä käsittelevät mm. kiinteistösijoittamista, arviointistandardeja, perinteistä kiinteistöarviointia ja lunastusarviointia. Lue lisää kongressista ja sen annista sivuilta www.fig2010.com. 15 Kiinteistöarviointi 4/09
YHTEISÖJÄSENEMME Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec-Maakanta Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle Ovenia Oy Svenska Handelsbanken AB Palautusosoite: Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. c/o Juhana Hiironen Kivenhakkaajankuja 3 B 41, 02650 Espoo. Kiinteistöarviointi 4/09 16