Ulosottooikeus ULOSMITTAUS JA MYYNTI. Tuula Linna Tatu Leppänen

Ulosottooikeus II ULOSMITTAUS JA MYYNTI Tuula Linna Tatu Leppänen TALENTUM PRO Helsinki 2015

2., uudistettu painos Copyright 2015 Talentum Media Oy ja tekijät Yhteistyössä Lakimiesliiton Kustannus ISBN 978-952-14-2051-1 ISBN 978-952-14-2054-2 (verkkokirja) ISBN 978-952-14-2860-9 (sähkökirja) Taitto: Marja-Leena Saari Kansi: Outi Pallari BALTO print Liettua 2015 Palaute kirjasta: www.talentumshop.fi

ALKUSANAT 2. PAINOKSEEN............................V LYHENTEET........................................ XXI I JOHDANTO........................................ 1 1 Taustaa ja tilastoja............................ 1 2 Ulosmittaus- ja myyntimenettelyn päävaiheet........ 4 Ensimmäinen osa: Ulosmittaus................... 9 II ULOSMITTAUS JA SEN VAIHTOEHDOT.............. 11 1 Johdannoksi ulosmittauksesta.................. 11 1.1 Ulosmittausta koskevat säännökset......... 11 1.2 Maksuvelvoite ja ulosottoperuste.......... 13 1.3 Turvaava ulosmittaus.................... 17 2 Ulosmittauksen vaihtoehdot................... 20 2.1 Yleistä vaihtoehtoisista perintäkeinoista..... 20 2.2 Maksukehotus......................... 23 2.3 Maksuaika........................... 25 2.4 Velallisen kohdentamisoikeus............. 28 VII

III ULOSMITTAUKSEN KOHDE....................... 33 1 Yleistä.................................... 33 2 Omaisuuden ulosmittauskelpoisuus............... 36 2.1 Yleistä ulosmittauskelpoisuudesta.......... 36 2.2 Omaisuustyyppejä..................... 40 3 Ulosmittauskiellot........................... 43 3.1 Yleistä............................... 43 3.2 Liiallisen ulosmittauksen kielto............ 45 3.3 Turhan ulosmittauksen kielto............. 47 3.4 Pirstomiskielto........................ 53 3.5 Eräät avustukset ja korvaukset............. 59 3.6 Luovutuskelvoton omaisuus.............. 66 4 Erottamisetu............................... 68 4.1 Yleistä............................... 68 4.2 Erottamisetuun kuuluva omaisuus......... 70 5 Ulosmittausjärjestys.......................... 76 5.1 Yleistä............................... 76 5.2 Omaisuuden ulosmittausjärjestys.......... 78 5.3 Ulosmittausjärjestyksestä poikkeaminen..... 80 IV SIVULLISEN ASEMA ULOSMITTAUKSESSA......... 85 1 Kuka on sivullinen?........................... 85 2 Sivulliselle kuuluvan omaisuuden ulosmittauskielto.. 88 2.1 Perussäännös.......................... 88 2.2 Poikkeukset.......................... 90 2.2.1 Yleistä........................ 90 2.2.2 Sivullisen omaisuus vastaa ulosottoperusteen mukaan hakijan saatavasta................ 91 2.2.3 Sivullisen omaisuus ainesosa- tai tarpeistosuhteessa................ 95 VIII

3 Saannon sitovuus........................... 103 3.1 Yleistä.............................. 103 3.2 Pätemättömyyden vaikutus ulosotossa...... 105 3.2.1 Sopimuksentekokelpoisuus....... 105 3.2.2 Sopimuksen muoto............. 111 3.2.3 Sopimuksen sisältö.............. 114 3.3 Saannon tehokkuus.................... 119 4 Menettely omistusoikeuden selvittämisessä....... 121 4.1 Yleistä.............................. 121 4.2 Väite, attraktioperiaate ja menettelylliset oikeusturvan takeet.................... 121 4.3 Omistusoletukset..................... 124 4.3.1 Yleistä....................... 124 4.3.2 Velallisella hallinta............. 128 4.3.3 Velallisella rekisterimerkintä...... 131 4.3.4 Velallisella ja sivullisella yhteishallinta...................... 133 4.3.5 Sivullisella hallinta.............. 137 4.3.6 Velallisella lainhuuto............ 138 5 Keinotekoinen varallisuusjärjestely.............. 145 5.1 Yleistä.............................. 145 5.2 Keinotekoisuuden tunnusmerkit.......... 152 5.2.1 Objektiiviset tunnusmerkit....... 152 5.2.2 Subjektiiviset tunnusmerkit....... 157 5.3 Menettelyn toissijaisuus................ 160 5.4 Sivullisen suoja....................... 161 5.4.1 Kuka on aito sivullinen?......... 161 5.4.2 Sivullisyhtiön velkojien asema..... 165 5.4.3 Näyttötaakka ja -kynnys......... 167 5.5 Valeasiakirja, keinotekoinen järjestely vai lahja?............................ 170 5.6 Menettelysäännöksiä................... 177 IX

V ULOSMITTAUSMENETTELY JA ULOSMITTAUKSEN OIKEUSVAIKUTUKSET............................ 183 1 Menettely ulosmittauksessa................... 183 1.1 Ulosmittausmenettelyä koskevat säännökset. 183 1.2 Ulosmittauspäätös.................... 184 1.2.1 Ulosmittauspäätöksen tekeminen... 184 1.2.2 Ulosmitatun omaisuuden yksilöinti. 187 1.2.3 Ulosottomiehen kansainvälisestä toimivallasta................... 189 1.2.4 Omaisuuden arviointi ja luettelointi 193 1.2.5 Ulosmittauksen voimaantulo...... 195 1.3 Maksukielto......................... 197 1.3.1 Maksukielto ja sen oikeusvaikutukset................... 197 1.3.2 Juokseva velkakirja, toistuvaistulo ja maksukielto ulkomaille........ 200 1.4 Kiinteistöä koskeva hypoteekkituomio...... 204 2 Ulosmittauksen varmistaminen................. 207 2.1 Yleistä ulosmittauksen varmistustoimista.... 207 2.2 Omaisuuden haltuun ottaminen ja asiakirjan kuolettaminen....................... 209 2.3 Rekisteri-ilmoitukset................... 215 2.4 Tuoton kantaminen.................... 218 2.5 Toimitsijan asettaminen ja muut varmistustoimet.............................. 220 3 Ulosmittauksen oikeusvaikutukset.............. 223 3.1 Oikeusvaikutuksista eri tahoihin nähden.... 223 3.2 Määräämiskielto...................... 225 3.2.1 Määräämiskiellon voimassaolo ja ulottuvuus.................. 225 3.2.2 Omaisuuden hävittäminen ja käyttäminen.................. 227 3.2.3 Omaisuudesta määrääminen...... 229 3.3 Ulosottomiehen lupa määräämistoimiin.... 230 3.4 Määräämiskielto yhteisössä.............. 233 3.5 Määräämiskiellon rikkomisen seuraukset... 237 X

VI PALKAN, ELINKEINOTULON JA SAATAVAN ULOSMITTAUS................................. 243 1 Yleistä................................... 243 2 Palkan ulosmittaus......................... 244 2.1 Palkka ja siihen rinnastettu tulo ulosottokaaressa............................. 244 2.1.1 Palkka....................... 245 2.1.2 Palkkaan rinnastettu tulo........ 247 2.2 Palkan määrä ulosmittauksessa........... 248 2.2.1 Tulopohja.................... 249 2.2.2 Keinot palkan ulosmittauksen välttelyä vastaan................ 253 2.3 Palkasta ulosmitattava määrä............. 257 2.3.1 Suojaosuus................... 257 2.3.2 Määräajoin maksettava palkka..... 260 2.3.3 Muu kuin määräajoin maksettava palkka ja immateriaalioikeuskorvaus 262 2.3.4 Lapsen elatusavun periminen..... 263 2.4 Helpotukset palkan ulosmittauksessa...... 265 2.4.1 Ulosmittauksen määrän pienentäminen................ 267 2.4.2 Ulosmittauksen lykkääminen..... 268 2.4.3 Vapaakuukaudet............... 269 2.5 Menettely palkan ulosmittauksessa........ 274 3 Maksusuunnitelma ja maksusopimus............. 278 3.1 Yleistä.............................. 278 3.2 Maksusuunnitelma.................... 279 3.3 Asianosaisten maksusopimus............ 282 3.3.1 Maksusopimuksen tekeminen ja sisältö..................... 283 3.3.2 Maksusopimuksen noudattaminen ja vaikutukset................. 287 3.4 Myynnin lykkääminen................. 291 XI

4 Elinkeinotulon ulosmittaus.................... 294 4.1 Yleistä.............................. 294 4.2 Luonnollisen henkilön toistuva elinkeinotulo 295 4.3 Muu elinkeinotulo.................... 299 5 Saatavan ulosmittaus........................ 302 5.1 Yleistä.............................. 302 5.2 Syntyvän saatavan ulosmittaus........... 305 5.3 Saatavan muuttaminen rahaksi........... 309 5.3.1 Saatavan myynti ja periminen maksukehotuksella............. 309 5.3.2 Ulosmittaus maksukiellon saajalta.. 312 6 Eräiden muiden oikeuksien ulosmittaus.......... 316 6.1 Kiinteistöeläke....................... 316 6.2 Henki- ja eläkevakuutus................. 318 VII MÄÄRÄOSAINEN YHTEISOMISTUS............... 321 1 Taustaksi................................. 321 1.1 Yhteisomistusta koskevat ulosmittaussäännökset.......................... 321 1.2 Yleistä yhteisomistuksesta............... 322 2 Velallisen osuuden ulosmittaus................ 325 2.1 Yleistä.............................. 325 2.2 Osuuden ulosmittauksen vaikutukset...... 326 2.3 Erottaminen, jakaminen tai myynti....... 329 3 Yhteisomistusesineen ulosmittaus ja myynti....... 332 3.1 Yleistä.............................. 332 3.2 Mitä tarkoitetaan yhteisomistusesineellä?... 335 3.3 Ulosmittauksen edellytykset............. 337 3.4 Ulosmittauksen vaikutukset............. 340 3.5 Lunastusmenettely.................... 343 3.6 Myynnin edellytykset ja myyntitapa....... 345 3.7 Vakituinen asunto.................... 347 XII

VIII KUOLINPESÄN OSUUDEN ULOSMITTAUS......... 349 1 Pesäosuuden ulosmittausta koskevien säännösten taustasta................................. 349 2 Mitä omaisuutta pesäosuudella tarkoitetaan?...... 350 3 Ulosmittaus............................... 356 3.1 Ulosmittauksen edellytykset............. 356 3.2 Ulosmittauspäätös.................... 361 3.3 Osuutta koskeva määräämiskielto......... 362 4 Maksukielto............................... 365 4.1 Maksukiellon antaminen............... 365 4.2 Luovutuskielto....................... 367 4.3 Pesää koskeva määräämiskielto........... 368 4.3.1 Yleistä....................... 368 4.3.2 Pesänselvitystoimet............. 371 5 Toimet ulosmittauksen jälkeen................ 373 5.1 Yleistä ulosottomiehen hallintovaltuuksista.. 373 5.2 Pesänselvitys......................... 375 5.3 Perinnönjako........................ 378 5.4 Jaon jälkeiset toimet................... 384 6 Legaatti.................................. 387 7 Perinnöstä luopuminen...................... 389 7.1 Yleistä.............................. 389 7.2 Ennakkoluopuminen.................. 390 7.3 Luopuminen perittävän kuoleman jälkeen.. 392 7.3.1 Luopumisen yleiset edellytykset.... 392 7.3.2 Tehokkaat luopumistavat........ 394 7.3.3 Mihin asti velallinen saa luopua?... 397 8 Oikeussuojakeinot.......................... 398 8.1 Ulosotto-oikeudelliset oikeussuojakeinot... 398 8.2 Jäämistöoikeudelliset oikeussuojakeinot.... 400 XIII

IX VELKOJIEN KESKINÄINEN ASEMA ULOSMITTAUKSESSA........................... 403 1 Yleistä................................... 403 2 Useita ulosmittauksia........................ 405 3 Ulosmittaus ja turvaamistoimi................. 409 4 Ulosmittaus ja pesänselvitys.................. 412 4.1 Yleistä.............................. 412 4.2 Täytäntöönpanorauhoitus.............. 414 Toinen osa: Myynti............................. 419 X YLEISTÄ ULOSOTTOMYYNNISTÄ.................. 421 1 Myyntiä koskevien säännösten taustaa........... 421 2 Rahaksi muuttaminen osana ulosottomenettelyä... 422 3 Asianosaiset myynnissä....................... 425 4 Asianosaisten suostumus ja lupa myyntiin........ 427 5 Myyntikiellot.............................. 429 6 Myyntikohde.............................. 431 7 Myyntimuodot: huutokauppa ja vapaa myynti..... 434 8 Myyntitavan valinta......................... 437 9 Myynnin aika, paikka, julkisuus, muotovaatimukset ja peruuttaminen........................... 439 XI OSTAJAN ASEMA HUUTOKAUPASSA.............. 445 1 Yleisistä huutokauppaehdoista................. 445 2 Omistusoikeus ja hallinta..................... 446 2.1 Omistusoikeuden siirtymisen ja omaisuuden haltuun saannin ajankohta.............. 446 2.2 Ostajan oikeusasema välitilan aikana....... 450 XIV

3 Virka-apu ostajalle ja vuokralaisen irtisanominen... 454 3.1 Irtain esine.......................... 454 3.2 Häätö.............................. 455 3.3 Vuokralaisen irtisanominen............. 459 4 Oikeudellinen virhe......................... 461 4.1 Yleistä virhesäännöksistä................ 461 4.2 Yleistä ostajan suojasta oikeudellisen virheen tilanteessa..................... 462 4.3 Ostajan suoja oikeaa omistajaa vastaan..... 464 4.4 Ostajan suoja muita oikeuden haltijoita vastaan............................. 468 4.4.1 Yleistä....................... 468 4.4.2 Saamisoikeudet................ 469 4.4.3 Muut oikeudet................ 472 4.5 Valtion korvausvastuu................. 473 5 Tosiasiallinen virhe.......................... 479 5.1 Yleistä.............................. 479 5.2 Virheperusteet....................... 481 5.3 Hinnanalennus ja kaupan kumoaminen.... 485 XII KAIKKIA OMAISUUSLAJEJA KOSKEVAT HUUTOKAUPPASÄÄNNÖKSET................... 489 1 Yleistä................................... 489 2 Valmistelutoimet........................... 490 2.1 Käyvän arvon selvittäminen............. 490 2.2 Kunnostustoimet...................... 492 3 Myynti-ilmoitus............................ 492 3.1 Julkaisupaikka....................... 492 3.2 Julkaisuaika......................... 495 3.3 Myynti-ilmoituksen sisältö.............. 496 3.4 Virheellisesti julkaistu tai virheellinen myynti-ilmoitus...................... 497 4 Esittely ja myyntiesite........................ 500 XV

5 Huutokauppatoimitus ja tarjousten esittäminen.... 501 5.1 Yleistä huutokauppatoimituksesta......... 501 5.2 Huutokaupan alussa annettavat tiedot..... 502 5.3 Tarjousten esittäminen................. 505 5.4 Huutokauppa toimituksena............. 507 6 Vähimmäishinta............................ 508 6.1 Suhde eräisiin muihin hintarajoihin....... 508 6.2 Vähimmäishinnan määräytyminen........ 509 6.2.1 Yleinen vähimmäishintasäännös... 509 6.2.2 Päivän hinta................. 513 7 Maksuehdot............................... 513 7.1 Maksuaika ja käsiraha.................. 513 7.2 Kauppahinnalle maksettava korko........ 516 7.3 Maksun laiminlyönti.................. 518 8 Ehdolliseen saantoon liittyvät huutokaupan ehdot.. 523 8.1 Yleistä.............................. 523 8.2 Kauppahinnan maksamiseen liittyvä ehto... 525 8.3 Muu kuin kauppahinnan maksamiseen liittyvä ehto.......................... 527 XIII IRTAIMEN OMAISUUDEN HUUTOKAUPPA........ 529 1 Yleistä................................... 529 2 Vakuusoikeuksien asema..................... 532 2.1 Vaadeselvittely....................... 532 2.2 Valvontavaihe........................ 534 2.2.1 Milloin asianosaiskeskustelu järjestetään?................... 534 2.2.2 Asianosaiskeskustelun aika ja kutsu keskusteluun............. 536 2.2.3 Asianosaiskeskustelun toimittaminen................. 537 2.2.4 Kirjallinen valvontamenettely..... 538 2.3 Asianosaisluettelo..................... 540 2.3.1 Asianosaisluettelon laatiminen..... 540 2.3.2 Etuoikeusjärjestys.............. 541 XVI

2.4 Alin hyväksyttävä tarjous............... 545 2.4.1 Peittämisperiaate............... 545 2.4.2 Tarjouksen hyväksyttävä määrä.... 546 2.4.3 Uusi myynti.................. 548 2.5 Vastattavaksi ottaminen................ 549 2.6 Huutokaupan vaikutus vakuusoikeuksiin... 551 3 Myyntijärjestys............................. 552 4 Lopputoimet............................... 554 XIV KIINTEISTÖN HUUTOKAUPPA.................. 557 1 Yleistä................................... 557 2 Huutokaupan kohde......................... 558 2.1 Yleistä.............................. 558 2.2 Kiinteistön osien erikseen myynti......... 559 2.3 Irtaimen omaisuuden myynti kiinteistön kanssa.............................. 563 3 Yleiskatsaus kiinteistön huutokauppamenettelyyn.. 564 4 Valmistelutoimet........................... 566 4.1 Asiakirjojen hankkiminen............... 566 4.2 Kuluennakko hakijalta................. 568 5 Valvontavaihe............................. 569 5.1 Ulosottomiehen toimittama vaadeselvittely.. 569 5.2 Asianosaiskeskustelu................... 572 5.2.1 Ajankohta ja kutsu............. 572 5.2.2 Kuulutus..................... 574 5.2.3 Asianosaiskeskustelun toimittaminen................. 576 5.3 Kirjallinen valvontamenettely............ 583 5.4 Jälkivalvonta......................... 586 5.5 Uusi myynti......................... 589 6 Asianosaisluettelo.......................... 590 6.1 Perussäännökset...................... 590 6.2 Panttisaatava......................... 591 6.3 Saatavan merkitseminen ehdollisena....... 593 XVII

6.4 Erityinen oikeus...................... 597 6.5 Asianosaisluettelo asiakirjana............ 598 7 Etuoikeusjärjestys.......................... 599 8 Alin hyväksyttävä tarjous ja hakijan kielto-oikeus.. 605 8.1 Alimman hyväksyttävän tarjouksen määräytyminen....................... 605 8.2 Hakijan kielto-oikeus.................. 609 8.3 Uusi myynti......................... 611 9 Vastattavaksi ottaminen..................... 612 9.1 Yleistä.............................. 612 9.2 Sopimus vastattavaksi ottamisesta......... 612 10 Myyntijärjestys............................ 614 10.1 Yleistä.............................. 614 10.2 Kiinteistöjen vaihtoehtoinen tarjoaminen... 615 10.2.1 Sama omistaja................. 615 10.2.2 Eri omistajat.................. 619 10.3 Kiinteistöjen myynti vastuujärjestyksessä... 620 10.3.1 Yleistä....................... 620 10.3.2 Vastuujärjestys................ 622 10.3.3 Takautumisvaatimus............ 626 10.4 Vaihtoehtoinen tarjoaminen erityisen oikeuden pysyttämiseksi................ 627 11 Huutokaupan vaikutukset ja lopputoimet......... 628 11.1 Panttioikeuksien ja muiden oikeuksien raukeaminen......................... 628 11.2 Kauppakirja......................... 629 11.3 Kiinnitysten kuolettaminen............. 630 11.4 Ilmoitukset lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin sekä asiakirjan kuolettaminen.... 632 XV ALUKSEN JA ILMA-ALUKSEN HUUTOKAUPPA..... 635 1 Alus ja alukseen kohdistuva panttioikeus......... 635 2 Valmistelutoimet........................... 641 3 Valvontavaihe ja asianosaisluettelo............. 643 XVIII

4 Etuoikeusjärjestys ja vastattavaksi ottaminen..... 645 5 Huutokauppa, sen oikeusvaikutukset ja lopputoimet. 646 XVI VAPAA MYYNTI.............................. 649 1 Yleistä................................... 649 2 Myyntiä edeltävä vaadeselvittely ja myyntikohde... 651 3 Vapaa virallismyynti........................ 653 3.1 Yksityisen toimittama irtaimen omaisuuden julkinen huutokauppa................. 653 3.2 Ulosottomiehen toimittama vapaa myynti.. 656 3.2.1 Yleistä....................... 656 3.2.2 Suostumusta edellyttävä myynti... 657 3.2.3 Myynti ilman suostumusta....... 658 3.3 Myyntiehdot ja eräiden huutokauppasäännösten soveltuminen............... 661 3.4 Myynnin oikeusvaikutukset, muutoksenhaku ja kauppahinnanjako..... 662 4 Vapaa yksityismyynti........................ 663 4.1 Yleistä.............................. 663 4.2 Asianosaisten toteuttama myynti......... 664 4.3 Pörssimyynti ja muu myynti päivän hintaan............................ 665 4.4 Myyntiehdot......................... 666 4.5 Myynnin oikeusvaikutukset, muutoksenhaku ja kauppahinnanjako.............. 669 Kolmas osa: Jako ja tilitys...................... 673 XVII KERTYNEIDEN VAROJEN JAKO................. 675 1 Yleistä................................... 675 2 Jaon perusteet............................. 676 2.1 Etuoikeusjärjestys..................... 676 2.2 Poikkeukset etuoikeusjärjestyksen mukaisesta jaosta..................... 677 XIX

2.2.1 Velallisen kohdennusoikeus....... 677 2.2.2 Velkojan kohdennusoikeus....... 679 2.2.3 Jako-osien maksaminen kerralla toistuvaistulon ulosmittauksessa... 680 2.3 Erilliskertymän jakaminen ja ylijäämä...... 682 2.4 Kertymä yhteisomistusesineestä.......... 683 2.5 Kohdennus saatavan osille.............. 684 2.6 Jakosopimus......................... 686 3 Jakomenettely............................. 687 3.1 Jakokeskustelu....................... 687 3.2 Jakopäätös.......................... 688 3.3 Jakopäätöksen tiedoksianto.............. 691 XVIII VAROJEN TILITYS........................... 695 1 Tilitysmenettely ja tilityksen edellytykset......... 695 1.1 Yleistä tilityssäännöksistä ja -menettelystä... 695 1.2 Lainvoimaisuusvaatimukseen liittyvät tilityskiellot.......................... 696 1.3 Lykkäys perunkirjoituksen ja yrityskiinnityskuulutuksen johdosta........... 700 2 Tilityksen keskeytys......................... 702 2.1 Yleistä.............................. 702 2.2 Keskeytyksen perusteet................. 708 2.3 Menettely keskeytyspäätöksen tekemisessä ja keskeytyksen kesto................... 711 3 Varojen säilyttäminen....................... 713 3.1 Mitä varoja säilytetään?................. 713 3.2 Säilytysmenettely..................... 716 3.2.1 Erikseen tallettaminen........... 716 3.2.2 Säilytysaika ja menettely sen umpeen kulumisen jälkeen....... 716 LÄHTEET.......................................... 721 OIKEUSTAPAUKSET.................................. 739 ASIAHAKEMISTO................................... 743 XX