Kiinteistöarviointi 4/15 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 4/2015 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy Jorma Saarimaa UMP Metsä HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jukka Lahtinen Kiinteistönvälitys Lahtinen LKV Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Pääkirjoitus 4 Uusi menetelmä maapohjien aluehintojen arviointiin 6 kiinteistöverotuksessa Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 9 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 13 Tulevia tapahtumia 13 Kannen valokuva: Tuuli Vanhanen (2014) SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen tuuli.vanhanen@aalto.fi TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. TAITTO Anna Haggrén/Lystik PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 4/15 Kiinteistöarviointi 4/15 3
Pääkirjoitus Hajarakentaminen helpottuu? Hyvä vai huono asia? Entinen pääministerimme Matti Vanhanen esitelmöi viime maanmittauspäivillä, ja vaati ponnekkaasti hajarakentamisen helpottamista. Esitys ei kuitenkaan saanut yleisöltä varauksetonta hyväksyntää. Paikalla oli kenties joitakin maankäytön suunnittelijoita, joiden ajatusmaailmaan suunnitelmaton hajarakentaminen ei sovi. Rakennuspaikan hankintakustannus maaseudun haja-asutusalueella on myös suhteellisen edullinen verrattuna vaikka pääkaupunkiseudun pienten kaavatonttien hintoihin. Kun kyse on perheen omasta tilasta, tonttikustannusta ei useimmiten synny lainkaan. Hallituksen tavoite on rohkea yritys saada uutta elinvoimaa hajaasutusalueelle. Hallitus luottaa siihen, että suomalaiset edelleen osaavat itse löytää haja-asutusalueelta ja usein omilta tiluksiltaan sopivia rakennuspaikkoja ja hyödyntää niitä. Nyt asia on kuitenkin otettu mukaan hallitusohjelmaan. Sen liitteessä 4 todetaan että helpotetaan haja-asutusalueiden rakentamista suunnittelutarvealuesäännöstöä lieventämällä ja Rakentamismahdollisuuksia haja-asutusalueilla lisätään mm. siten, että yleiskaava voisi nykyistä laajemmin toimia rakentamisen perusteena. Vapaa-ajan asuntojen muuttamista pysyvään asuinkäyttöön joustavoitetaan. Rakentaminen tuli luvanvaraiseksi maaseudulla vasta 1940-luvun loppupuolella, jolloin Suomessa asui jo neljä miljoonaa ihmistä, pääasiassa maaseudulla ja heistäkin suurin osa haja-asutusalueilla. Kun rakentaja omisti tai muuten hallitsi rakennuspaikkaa, sai hän vapaasti valita itselleen sopivimman ja yleensä muutenkin tilustensa parhaan rakennuspaikan. Tähän ei tarvittu ulkopuolisen asiantuntijan apua, ja maaseutumme rakennuskanta on pääosin sijoitettu varsin onnistuneesti. Vuosien ajan tämä vapaa valinta on kuitenkin tullut vaikeammaksi, ellei jopa mahdottomaksi. Useissa kunnissa koko kunnan alue on määrätty suunnittelutarvealueeksi, tai muuten on haluttu vaikeuttaa hajarakentamista, jopa yksittäisten asuinrakennusten sijoittamista vanhan sukutilan maille. Selvää on, että täysin vapaata hajarakentaminen ei voi olla. Rantaalueet ja odotusarvoiset alueet taajamien läheisyydessä vaativat edelleen sääntelyä. On myös varsin epätodennäköistä, että hajarakentamisen vapauttaminen aiheuttaisi maallemuuttoryntäyksen. Sen sijaan se voisi hillitä maaltamuuttoa, joka on ainakin yhden, ellei kahden hallituspuolueen tavoitelistalla. Antti Orama Arviointipäällikkö Maanomistajien Arviointikeskus 4 Kiinteistöarviointi 4/15 Kiinteistöarviointi 4/15 5
Uusi menetelmä maapohjien aluehintojen arviointiin kiinteistöverotuksessa Kiinteistöverotuksessa maapohjan verotusarvo määritellään alueellisten markkina-arvojen perusteella. Tässä tutkimuksessa esiteltävässä arvostamismenetelmässä hyödynnetään kiinteistörekisteriä sekä kiinteistöjen ja asuntojen kauppahintatietoja siten, että maapohja pystytään jakamaan yhtenäisiä markkina-arvoja kuvaaviin hintavyöhykkeisiin. Arvostamisessa sovelletaan spatiaalisen liukuvan keskihinnan menetelmää. Asuntokauppojen hintatietoja tai alueiden keskihintoja käytetään maapohjan arvon määrityksessä silloin, kun rakentamattomien tonttien kauppoja ei ole tehty riittävää määrää tilastollista päättelyä varten. Tutkimuksen tavoitteena on tehdä ehdotus maapohjan arvostamisen uudeksi menetelmäksi kiinteistöverotukseen. Tutkimuksen on toteuttanut Maanmittauslaitoksen tutkimuskonsortio Valtioneuvoston kanslian rahoittamana hankkeena. Tutkimuksessa esitettävällä menetelmällä voidaan luoda koko maan kattava hinta-aluekartta maapohjien verotusarvon määrittämistä varten. Menetelmä on myös kansainvälisesti uudenlainen ja edistyksellinen. Siinä hyödynnetään yksinomaan hallinnollisten rekistereiden tietoja toteutuneista kiinteistö- ja asuntokaupoista viimeisten 30 vuoden ajalta. Verotusta varten hinta-aluejakoa voidaan tihentää tai kasvattaa arvostamisperiaate säilyttäen. Lisäksi yhtenäisen hinta-alueen sisällä voidaan käyttää verotusarvoa tarkentavia joko korottavia tai alentavia kertoimia. AK-tontit Uusi arvostusmenetelmä rakentuu vanhan järjestelmän pohjalle. Aluehinnoittelu eli alueellisesti yhtenäisten yksikköhintojen periaate säilytetään. Merkittävän muutos vanhaan verrattuna on asuntohintojen hyödyntäminen, hintasuhteiden selvittäminen pidemmän aikavälin kauppahintatiedoilla, hintatiedon systemaattinen ja läpinäkyvä hyödyntäminen ja hintaindeksien käyttö. Spatiaalisen liukuvan keskiarvon laskenta on eräs tietopohjan systemaattisen hyödyntämisen muoto. Läpinäkyvyys tarkoittaa sitä, että menetelmä dokumentoidaan huolellisesti ja aluehinnat ovat sähköisessä muodossa helposti käyttäjien saatavissa. Menetelmän keskeinen elementti on skaalautuvuus. Menetelmää sovelletaan tarkemmin ja karkeammin riippuen paikallisen hintatason kalleudesta ja hintadatan saatavuudesta. Päämenetelmä on lähimpien tonttikauppojen tunnistaminen ja niistä laskettujen keskihintojen käyttö. Asuntohintojen käytetään normaalia paljon kalliimmissa sijainneissa, ja alueellisia keskihintoja halvoissa sijainneissa. Kallis sijainti asuntokaupat Keskihintainen sijainti Halpa sijainti Menetelmän soveltaminen verotuksessa edellyttäisi, että hintavyöhykealueet määriteltäisiin tutkimuksessa kuvatulla tavalla koko Suomen alueelle. Uuden arvostamismenetelmän käyttöönotto päivittäisi maapohjien verotusarvot lähemmäs käypää hintatasoa ja oikaisisi verotusarvon ja käyvän arvon suhteen kaikkialla yhtenäiseksi. Aluehintoja voidaan tämän jälkeen tarkistaa alueiden hintakehitystä seuraavilla indekseillä vuosittain koko maan kattavien hintavyöhykepäivitysten välillä. Muut asuntotontit Loma-asuntotontit Liike- ja toimisto- Ehdotetun arvostamismenetelmän käyttöönotto lisäisi veron ajantasaisuutta, oikeudenmukaisuutta ja läpinäkyvyyttä. Menetelmä perustuu toteutuneisiin kauppahintatietoihin ja tarjoaa siten objektiivisesti perusteltavissa olevan arvion kiinteistön maapohjan verotusarvosta. Aluehinnat olisivat avoimesti verovelvollisten nähtävillä samoin kuin veron määräytymisperusteiden yksityiskohtainen kuvaus. Teollisuus- ja varasto Osuus veropohjasta 40 40 20 Osuus pinta-alasta 3 27 70 6 Kiinteistöarviointi 4/15 Kiinteistöarviointi 4/15 7
Uusi menetelmä maapohjien aluehintojen arviointiin kiinteistöverotuksessa.. jatkuu... Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Hankkeen loppuraportti on julkaistu VNK:n sarjassa nimellä Maapohjien aluehintojen arviointimenetelmän kehittäminen kiinteistöverotuksessa. Hanke esiteltiin sidosryhmille 1.12.2015 ja se sai hyvän vastaanoton. Hankkeen jatkokehitystyölle on hyvät edellytykset ja on olemassa ilmeinen tarve saada se tuotantokäyttöön lähivuosina. Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Anniina Salakka Työn nimi: Investing in hotel properties in the Nordics Artikkelin kirjoittaja on Maanmittauslaitoksella johtavana asiantuntijana toimiva Risto Peltola. Hän kävi syksyllä pitämässä SKAY:n esitelmätilaisuudessa luennon maapohjan verotusarvioinnin kehittämisestä. Tutkimus on nyt julkaistu ja on luettavissa Valtioneuvoston kanslian internetsivuilla. Linkki tutkimukseen: http://vnk.fi/artikkeli/-/asset_publisher/ tutkimusryhma-esittaa-uuden-menetelman-kayttoonottoa-maapohjien-verotusarvojen-maarittamiseksi Kiinteistösijoittajien kiinnostus hotellikohteisiin Pohjoismaissa on herännyt viimeisen vuosikymmenen aikana. Nykyisin sijoittajat pitävät hotellikiinteistöjä varteenotettavina vaihtoehtoina perinteisille liikekiinteistöille. Sijoittajien näkökulmasta hotellit tasapainottavat jo olemassa olevia kiinteistöportfolioita. Aiemmin sijoittajat pitivät hotellikiinteistöjä riskipitoisina ja epälikvideinä sijoituskohteina. Myös rahoitusmahdollisuudet olivat rajalliset. Toinen keskeinen syy vähäiselle kiinnostukselle liittyi hotelliliiketoiminnan luonteeseen; kiinteistösijoittajan tulee ymmärtää hotelliliiketoiminnan periaatteet, koska hotellitoiminnan menestyminen voi vaikuttaa sijoittajan tuottoihin. Nykyinen kiinteistömarkkinatilanne mahdollistaa kannattavat hotellikiinteistösijoitukset ja lisää sijoittajien kiinnostusta hotellikiinteistöihin. Myös kasvava matkailu innostaa sijoittamaan hotellikiinteistöihin. Kirjallisuudessa hotellikiinteistösijoitukset mielletään edelleen riskipitoisiksi ja volatiileiksi sijoituskohteiksi. Nykyinen tieteellinen tutkimus keskittyy erityisesti Yhdysvaltoihin. Diplomityön tavoitteena oli selvittää sijoittajan näkökulmasta, miksi hotellikiinteistöt ovat varteenotettavia sijoituskohteita Pohjoismaissa. 8 Kiinteistöarviointi 4/15 Kiinteistöarviointi 4/15 9
Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Työ keskittyy erityisesti siihen, millaisia riskejä ja hyötyjä yksittäisiin hotellikiinteistöihin ja portfolioihin liittyy. Tutkimus toteutettiin kirjallisuuskatsauksena ja haastattelututkimuksena Suomessa, Ruotsissa ja Norjassa. Haastateltavia kiinteistöalan asiantuntijoita, jotka ovat erikoistuneet kiinteistösijoittamiseen tai -neuvonantoon oli 13. Haastatteluiden tarkoituksena oli selvittää, miten kiinteistösijoittajat näkevät hotellikohteisiin liittyvät riskit ja hyödyt sekä miten he uskovat hotellikiinteistösijoitusmarkkinan kehittyvän. Tutkimus täydentää ja tuo uutta tietoa aiempaan tieteelliseen kirjallisuuteen. Diplomityön keskeinen havainto on, että Pohjoismaissa hotellikiinteistösijoitukset soveltuvat eri sijoittajaryhmille. Hotellikiinteistösijoitukset edellyttävät kuitenkin erityistä osaamista. Sijoittajan tulee ymmärtää, millaisia riskejä ja hyötyjä hotellikiinteistöihin liittyy ja miten ne eroavat muista kiinteistösijoituskohteista. Hotellimarkkinan ja hotellien liiketoiminnan ymmärtäminen mahdollistavat onnistuneen ja tuottoisan sijoituksen. Tekijä: Antti Laine Työn nimi: Joukkoliikenteen palvelutason merkitys asuntomarkkinoilla Sijaintia pidetään yleisesti asuntojen tärkeimpänä hintatekijänä. Sijainnin kohdalla ei tulisi kuitenkaan puhua yksittäisestä hintatekijästä, vaan enemmänkin hintatekijöiden joukosta, joihin lukeutuvat mm. lähipalvelut, lähiympäristö ja liikenneyhteydet. Varsinkin kaupunkiseuduilla tärkeän osan liikenneyhteyksistä muodostaa alueen joukkoliikennepalvelut, joihin kohdistuva asuntomarkkinatutkimus on ollut Suomessa toistaiseksi varsin vähäistä. Tässä tutkimuksessa tarkasteltiin joukkoliikenteen palvelutason ja asuntojen hintojen välistä yhteyttä Tampereen ja Turun kaupunkiseutujen asuntomarkkinoilla. Tarkastellut palvelutasotekijät olivat matka-aika keskustaan, odotusaika pysäkillä, kävelyetäisyys pysäkille, saavutettavuus ja sijoittuminen joukkoliikenteen palveluvyöhykkeelle. Joukkoliikenteen palvelutasotekijöistä kaikkein selkein hintavaikutus oli matka-ajalla ja saavutettavuudella. Odotusajan, kävelyetäisyyden ja palveluvyöhykesijainnin hintavaikutus oli lievempi ja niiden merkitystä alensi lisäksi joissakin malleissa ilmennyt alhainen tilastollinen merkitsevyys. Kävelyetäisyyttä lukuun ottamatta muuttujien hintavaikutukset olivat pääosin negatiivisia eli muuttujan arvon kasvu laski asunnon hintaa. Palvelutasotekijöiden arvostuksessa havaittiin selkeitä eroja erilaisilla alamarkkinoilla, kuten erikokoisten asuntojen tai eri talotyyppien kohdalla. Kummallakin kaupunkiseudulla palvelutasotekijöiden merkitys lisäksi korostui, kun joukkoliikenteen matka-ajan sijasta käytettiin jotain muuta keskustaetäisyyden mittaria. Laadittujen hintamallien tilastollinen luotettavuus oli pääsääntöisesti hyvällä tasolla, mallien selitysasteiden asettuessa pääsääntöisesti välille 0,75 0,8. Aikasarjatarkastelussa havaittiin kummankin kaupunkiseudun kohdalla varsin selkeä yhteys hintakehityksen tasaisuuden ja alueellisen saavutettavuuden välillä. Huomioiden sekä palvelutasotekijöiden yleisen merkityksen että yhteisvaikutuksen muiden etäisyystekijöiden kanssa, voidaan joukkoliikenneverkostosijainnin olevan erittäin tärkeässä osassa kaupunkiseudun asuntomarkkinoilla. Kävelyetäisyyden kasvun positiivisen ja palveluvyöhykesijainnin negatiivinen vaikutusten todettiin johtuvan erilaisista liikenneväyliin liittyvistä immissiosta, kuten melusta ja ilmansaasteista. Saavutettavuuden takaama tasainen hintakehitys johtuu sen kyvystä vastata useamman kotitalouden liikkumistarpeisiin, mikä edelleen johtaa kysynnän kasvuun tällaisia sijaintiominaisuuksien omaavia alueita kohden. Tutkimuksen empiirinen osuus jakautui kahteen vaiheeseen. Ensimmäisessä vaiheessa hyödynnet-tiin regressioanalyysipohjaisia hintamalleja, joissa tarkasteltiin yksittäisten palvelutasotekijöiden hintavaikutuksia viimeisen vuoden aikana tehdyissä kerros- ja rivitalokohteiden kaupoissa. Toisessa osassa tarkasteltiin postinumeroaluekohtaisen hintakehityksen sekä alueellisen saavutettavuuden välistä yhteyttä korrelaatio- ja varianssianalyysien avulla. Kiinteistöarviointi 4/15 10 Kiinteistöarviointi 4/15 11
Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): www.kiinteistöarviointi.com Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. Hyvää joulua ja onnellista uutta vuotta 2016! Tulevia tapahtumia toivottaa Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry. 8.-9.3.2016 Maanmittauspäivät 2016 Paikka: Paviljonki, Jyväskylä Teemana Mittaus ja mallinnus Kiinteistöarviointi 4/15 12 Kiinteistöarviointi 4/15 13
YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt 14 Kiinteistöarviointi 4/15