POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS 2. osasto Korsholmanpuistikko 43, PL 251 PÄÄTÖS 15/10275 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 Yhteinen käsittely: Dnro:t L13/4814 - L 13/4828 L 13/48/16 L 13/4817 L 13/4818 L 13/4819 1. XXXXX Blomberg XXXXXX (ent. Lägland, ent. Lalou), Eva 2. XXXXX Lalou, Abbe XXXXXX 1. XXXXX Saaranluoma, XXXXXX Raija 2. XXXXX Saaranluoma, XXXXXX Ahti 1. XXXXX Knaappila, XXXXXX Rauni 2. XXXXX Saranen, XXXXXX Jari 1. XXXXX Keski-Hannula, XXXXXX Kirsi 2. XXXXX Keski-Hannula, XXXXXX Raimo 1. XXXXX Veijanen, XXXXXX Sinikka 2. XXXXX Veijanen, XXXXXX Ville L 13/4820 1. XXXXX Korkeamäki, XXXXXX Piia 2. XXXXX Korkeamäki, XXXXXX Markku L 13/4822 L 13/4823 L 13//4825 1. XXXXX Pernaa-Tuomiranta, XXXXXX Vuokko 2. XXXXX Tuomiranta, XXXXXX Kauko 1. XXXXX Turkkila, XXXXXX Mia 2. XXXXX Turkkila, XXXXXX Juha 1. XXXXX Granlund, XXXXXX Mira
L 13/4826 L 13/4827 L 13/4828 2. XXXXX Granlund, XXXXXX Kaj 1. Antila, XXXXX Ekaterina XXXXXX 2. Antila, XXXXX Kai XXXXXX 1. XXXXX Ehrs, Annika XXXXXX 2. XXXXX Rantanen, XXXXXX Erik 1. XXXXX Jokinen, XXXXXX Sinikka 2 Kaikkien yllä mainittujen kantajien asiamiehenä tai avustajana: AA Peter Fjellström peter.fjellstrom@nbf.fi Puh. 06-3269011 Faksi 06-3269001 Vastaaja Skanska Talonrakennus Oy Avustajana: varatuomari Olavi Kaihlanen olavi.kaihlanen@saunalahti.fi Puh. 010 666 2800 Faksi 09 143 677 L 13/4815 L 13/4821 L 13/4824 1. XXXXX Juth, Inger XXXXXX 2. XXXXX Juth, UlfXXXXXX 1. XXXXX Mäenpää, XXXXXX Sari 1. XXXXX Pakkanen,Jukka XXXXXX Kaikkien yllä mainittujen kantajien asiamiehenä tai avustajana myös: AA Peter Fjellström Vastaaja Yhtymä R-10 Oy Asiamiehenä: asianajaja Ari Kanerva ari.kanerva@kak-laki.fi Puh. 09 5860 750, 0500 432 195
Faksi. 09 5860 7511 3 Asia vastaajien tekemä prosessiväite irtaimen kaupan purkamista koskvissa yllä mainituissa asioissa Vireille 17.6.2013 Yhtymä R-10 Oy:n vaatimus koskien kanteita L 13/4815, L 13/4821 ja L 13/4824 Vastaaja on ensisijaisesti vaatinut, että 1. kanteet jätetään tutkimatta; 2. kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen. Vaatimusta tutkimatta jättämisestä on perusteltu sillä, että kaikki kannevaatimukset perustuvat kokonaisuudessaan sellaisiin väitettyihin rakennusvirheisiin, jotka asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännösten perusteella kuuluvat asunto-osakeyhtiön eli Asunto Oy Vaasan Poutapiha Bostads Ab:n (jatkossa Poutapiha) kunnossapitovastuulle. Kaikki väitetyt rakennusvirheet sijaitsevat huoneistojen ulkopuolella ja/tai ovat rakennuksen rakenteisiin ja/tai perusjärjestelmiin kohdistuvia. Asuntokauppalain (jäljempänä AKL)4 luvun 18 a :n ja osapuolten välillä solmittujen kauppakirjojen kohdan 6 mukaan puhevaltaa nyt kyseessä olevien väitettyjen virheiden perusteella käyttää kantajien sijasta asunto-osakeyhtiö eli Poutapiha. AKLn 4 luvun 18 a :n mukaan "Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin mitä 19, 20, 22-24 ja 26 :ssä säädetään ostajasta." Edellä sanotuissa kauppakirjoissa puolestaan on sovittu ensinnäkin, että "Asunnon virhekäsitteestä, vuositarkastuksen virheilmoituksen merkityksestä ja virheen seuraamuksista säädetään asuntokauppalain 4 luvun 14-28 :ssä." ja toisaalta, että "Ostajan ja yhtiön välisestä puhevallan jaosta virhetilanteissa säädetään asuntokauppalain 4 luvun 18 a :ssä". Kanteissa ja Skanska Talonrakennus Oy:n (jäljempänä Skanska) tässä samassa oikeudenkäynnissä käsiteltäviin kanteisiin antamissa vastauksissa esitetyn perusteella Poutapiha on myös tosiasiassa käyttänyt em. asuntokauppalain mukaisesti puhevaltaa nyt kyseessä olevien väitettyjen virheiden perusteella vaatien niiden korjaamista Skanskalta. Sovellettavaksi ei siis tule AKLn 4 luvun 18 a :n 3 momentin poikkeussäännös ostajan oikeudesta vedota asunto-osakeyhtiön vastuulla oleviin seikkoihin tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiö ei käytä puhevaltaa. Poutapihan ja kantajien vaatimukset ovat myös kokonaisuudessaan
4 päällekkäiset. Korjaamista koskeva Poutapihan vaatimus toteutuessaan (viitataan Skanskan vastaukseen, jossa se ilmoittaa tulevansa korjaamaan kaikki Poutapihan vaatimat väitetyt virheet) johtaa virheiden poistumiseen, tällöin ei jää perustetta kauppojen purkamiselle tai hinnanalennukselle eikä kaupan purkamisen seurannaisvaatimuksille. AKL:n puhevaltaa koskeva rajaus ei siis johda kantajien oikeusaseman kannalta minkäänlaiseen ongelmalliseen tilanteeseen. Edellä sanottu tarkoittaa siis sitä, että kantajilla ei ole oikeutta vedota niihin virheisiin, joihin kanteissa on vedottu kannevaatimusten perusteina. Skanska Talonrakennus Oy:n vaatimus koskien kanteita L 13/4814, L 13/4816 - L 13/4820, L 13/4822 - L 13/4823 ja L 13/4825 - L 13/4828. Kantajien yhteinen vastaus Skanska on yhtynyt yllä mainittuihin Yhtymä R-10 Oy:n vaatimuksiin. Skanskan mukaan AKL 4 luvun 18a :n mukaan asiavaltuus vaatimusten esittämiseen nyt kyseessä olevista virheistä on Poutapihalla. Lainkohdanesitöiden HE 21/2005 vp s. 15 mukaan "... vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota sellaisiin virheisiin, jotka ilmenevät yhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa." Mainitun hallituksen esityksen s. 42 mukaan, jos ostaja on vedonnut tällaiseen virheeseen ennen ns. hallinnon luovutusta, yhteisön hallinnon luovuttamisen jälkeen puhevalta siirtyy yhteisölle, jonka päätettäväksi jää, onko kysymyksessä virhe ja mitä vaatimuksia se mahdollisesti pitää perusteltuina esittää perustajaosakkaalle." Poutapihan hallinto on luovutettu huomattavasti ennen kanteen vireille panoa. Kantajilta puuttuu näin ollen asiavaltuus esittää purku- tai hinnanalennusvaatimuksia nyt kyseessä olevien virheiden perusteella. Kantaa tukee ko. lainkohdan (AKL 4:18a ) sanamuodon ja em. esitöiden lisäksi teoksissa Keskitalo, Uuden asunnon kauppa 2009, s. 156-157 ja Palo-Linnainmaa- Alppi-Takkinen, Asuntokauppalain kommentaari 2006, s. 250-252 esitetty. Skanska on lisäksi vedonnut siihen, mitä Yhtymä R-10 Oy on esittänyt asuntokauppakirjoista ja niissä sovitusta asiavaltuudesta. Vastaajien tekemä väite siitä ettei kantajilla ole puhevaltaa asiassa. Vastaajien oikeudenkäyntiväite kiistetään ja se tulee hylätä. Asuntokauppalain 4 luvun 18a :n 1. momentin mukainen tilanne on käsillä kun yhtiöllä on ostajan sijasta oikeus vaatia virheen oikaisua tai kun myyjä ei ole määräajassa oikaissut virhettä, yhtiöllä on oikeus teettää oikaisu toisella ja vaatia korvaus teetetystä oikaisusta myyjältä. Yhtiöllä on myös luvun 26 :ssä säädetyin edellytyksin oikeus saada vahingonkorvausta myyjältä. Tämä tietysti edellä mainitussa tilanteessa edellyttää että yhtiö näin tekee, eli olisi nostanut rinnakkaisen kanteen osakkaiden kanssa. Se myös edellyttäisi, että osakkaat vetoaisivat myyjän velvollisuuteen oikaista virhe tai teettä oikaisu toisella ja sen jälkeen vaatisivat korvausta myyjältä.
Näin ei kuitenkaan ole tässä tapauksessa. Yhtiö ei vaadi tässä vaiheessa mitään, vaan on päinvastoin kieltänyt Skanskaa ryhtymästä korjaustoimenpiteisiin, kun osakkaat ovat kyseiseen oikeuteensa vedonneet. Eli kyse olisi Asuntokauppalain 4 luvun 18a :n 3. momentin mukaisesta tilanteesta, jos osakkaat olisivat vaatineet virheiden oikaisua. Toisaalta osakkaat, eli ostajat, ovat taas vedonneet oikeuteensa saada kaupat purettua tai vaihtoehtoisesti hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Em. vaatimuksia ei taloyhtiö edes voi lain mukaan esittää. Kantajien käsityksen mukaan KKO ei ole ottanut vastaavaa oikeuskysymystä ratkaistavakseen. Kouvolan hovioikeuden ratkaisussa KouHO 2012:6 (ratkaisunro 220) on kuitenkin käsitelty juuri näitä ongelmatilanteita yleisemminkin. Tuon tapauksen valossa nytkin käsiteltävässä asiassa ostajilla on täysi oikeus esittää vaatimuksensa. 5 Skanskan kommentti Skanskan mukaan Kouvolan hovioikeuden tapaus, johon kantajat ovat viitanneet, ei sovellu tähän tapaukseen. Siinä tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli nostanut kanteen kesken prosessia ja kyseessä on vahingonkorvausasiassa. Yhtymän R-10 Oy:n kommentti Yhtymä R-10 Oy on yhtynyt Skanskan esittämään ja on lisäksi todennut, että perustajaosakkaan suhtautuminen poikkeaa täysin Kouvolan hovioikeuden tapauksessa suhteessa tähän tapaukseen. Siinä tapauksessa perustajaosakas oli kieltäytynyt täysin korjaamasta mitään, kun Skanska on tässä tapauksessa nimenomaan halunnut korjata virheet. KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU Käräjäoikeus hylkää väitteen. Koska asian käsittely tämän jälkeen jatkuu jatketulla suullisella valmistelulla ja pääkäsittelyllä, käräjäoikeus ei tässä vaiheessa lausu enempää oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevista vaatimuksista. Perustelu On riidatonta, että kyseisiin kauppoihin on sovellettava AKL:n 4 luvun 1 :n mukaisesti uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä. On myös riidatonta, että kaikki kannevaatimukset perustuvat kokonaisuudessaan sellaisiin väitettyihin rakennusvirheisiin, jotka AKL:n 4 luvun säännösten perusteella kuuluvat asunto-osakeyhtiön eli Asunto Oy Vaasan Poutapiha Bostads Ab:n kunnossapitovastuulle. AKL:n 4 luvun 18a :n mukaan yhteisöllä on tällöin ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, jolloin yhteisöön sovelletaan, mitä 19, 20, 22-24 ja 26 :ssä säädetään ostajasta.
AKL:n 4 luvun 18a :n 3 momentissa säädetään vielä, että jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon. Oikeus vaatia kaupan purkua ja hinnanalennusta Käräjäoikeus toteaa, että AKL:n 4 luvun 18a :n 1 momentissa, jossa viitataan 19, 20, 22-24 ja 26 :in, ei viitata saman luvun 25 :än, jossa säädetään ostajan oikeudesta vaatia kaupan purkua tai hinnanalennusta. Asunto-osakeyhtiö ei ole asuntokaupan osapuoli, minkä vuoksi sopimussuhteeseen liittyvät virheen seuraamukset, kuten hinnanalennus tai kaupan purku, eivät voi tulla sovellettaviksi myyjän ja yhteisön välillä. Yksinomaisiksi seuraamuksiksi jäävät siten virheiden korjaaminen tai virheiden korjaamiseen perustuva vahingonkorvaus. Nämä seuraamukset ovat riittäviä takaamaan sen, että yhtiöllä on mahdollisuus täyttää kunnossapitovelvollisuutensa. Tästä ei kuitenkaan voida vetää sellaista johtopäätöstä, ettei kaupan osapuolena olevalla ostajalla olisi oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkamista, jollei kaupan kohteessa olevaa virhettä saada kokonaan oikaistua ja jos seuraamusten edellytykset muutoin täyttyvät (Kouvolan hovioikeuden ratkaisu 2012:220). Ottaen huomioon, että asuntokauppalain tarkoitus on alunperin ollut parantaa erityisesti uuden asunnon ostajan oikeussuojaa (HE 14/1994 vp s. 35) ja AKL 4 luvun 18a :llä on ollut tarkoitus ainoastaan selkeyttää asuntokaupan osapuolten ja asuntoyhteisön asemaa (HE 21/2005 vp s. 9), ei ole myöskään perusteita sille, että sopimusosapuolena olevan ostajan oikeus vaatia hinnanalennusta, tai kaupan purkua olisi erilainen yksinomaan siitä riippuen, onko virhe ilmennyt osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Lain sanamuotokaan ei edellytä tällaista tulkintaa eikä sitä voida pitää asuntokauppalain virhevastuuta koskevan sääntelyn mukaisena ottaen myös huomioon, ettei AKL:n 25 :ssä ole tällaista rajoitusta eikä AKL:n 4 luvun 18a :n 1 momentissa myöskään viitata 25 :än. Koska kauppakirjoissa on sovittu yllä mainittujen AKL:n säännösten soveltamisesta, osapuolten väliset sopimukset eivät myöskään anna aihetta muunlaiseen tulkintaan koskien ostajien puhevaltaa. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus vaatia kaupan purkua ja hinnanalennusta, minkä vuoksi heillä on puhevalta asiassa. Yhtymä R-10 Oy on myös väittänyt, että kantajien ja asunto-osakeyhtiön vaatimukset olisivat päällekkäiset, koska korjaamista koskeva Poutapihan vaatimus toteutuessaan johtaisi virheiden poistumiseen, jolloin ei jää perustetta kauppojen purkamiselle eikä hinnanalennukselle. Käräjäoikeus toteaa, ettei Poutapiha ole nostanut kannetta virheiden johdosta, sekä että Skanskaa on myös kielletty korjaamasta virheitä, 6
minkä vuoksi ei voi olla kyse päällekkäisistä vaatimuksista. 7 Onko kantajilla puhevalta myös koskien vahingonkorvausvaatimuksia? AKLn 4 luvun 18a :n tarkoituksena on ollut antaa asuntoyhteisölle oikeus vaatia sen kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen osassa ilmenneen virheen korjaamista tai vahingonkorvausta myös asuntokauppalain eikä yksinomaan urakkasopimuksen perusteella. Virheestä voi kuitenkin aiheutua ostajalle välitöntä ja välillistä vahinkoa, kuten asumishaittaa ja asumisviihtyvyyden alenemista, jotka myyjä asuntokauppalain 4 luvun 26 :n nojalla on velvollinen korvaamaan ostajalle. Nämä vahingot voivat lisäksi olla huoneistokohtaisia eivätkä ne lähtökohtaisestikaan kuulu asunto-osakeyhtiön vaadittaviksi. 18 a :n sanamuodon mukainen tulkinta johtaisi siten siihen, ettei ostajalla olisi lainkaan oikeutta saada korvausta tällaisista vahingoista. Käräjäoikeus toteaa samoilla perusteilla kuin yllä ettei ole asuntokauppalain perusteluista pääteltävissä, että tämä olisi ollut sääntelyn tarkoitus, sekä ettei myöskään ole perusteita sille, että sopimusosapuolena olevan ostajan oikeus vaatia vahingonkorvausta olisi erilainen yksinomaan siitä riippuen, onko virhe ilmennyt osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on puhevalta myös vahingonkorvausvaatimusten osalta. Lainkohdat ja muut sovelletut oikeusohjeet Lainkohdat ja muut sovelletut oikeusohjeet ilmenevät perusteluista. Muutoksenhaku Tähän ratkaisuun ei saa hakea erikseen muutosta, vaan ainoastaan haettaessa muutosta pääasiaan. Puh. 029 56 49030 Faksi 029 56 49101 pohjanmaa.ko@oikeus.fi