Lausunto Espoonlahden kaupan rakenteesta Markku Hietala, Paju Asikainen, Jori Heinonen 26.5.2014 Lausunnossa verrataan kaupallisen kaupunkirakenteen näkökulmasta laajennussuunnitelmaa kauppakeskus Lippulaivasta viitesuunnitelmaan, jonka mukaisesti Espoonlahdenkadun pohjoispuolelle kortteliin 34341 tontille 1 rakennettaisiin asuinkerrostalojen ja puistoalueen lisäksi uutta liiketilaa.
LausuntoEspoonlahdenkaupanrakenteesta 1(11) Tilaaja Espoonkaupunki aluearkkitehtimeirisiivola Espoonkaupunkisuunnittelukeskus PL43,02070Espoonkaupunki Lausunnonlaatijat MarkkuHietala,kaupallinenjatoiminnallinensuunnittelu,projektinkoordinointi PajuAsikainen,kaupallistenjatoiminnallistensuunnitelmienarviointi JoriHeinonen,kartat,ostovoimajapaikkatietoanalyysit 1 Lähtökohdatjasuunnitelmavaihtoehdot Lausunnossaverrataankaupallisenkaupunkirakenteennäkökulmastalaajennussuunnitelmaakauppakeskus Lippulaivastaviitesuunnitelmaan,jonkamukaisestiEspoonlahdenkadunpohjoispuolellekortteliin34341 tontille1rakennettaisiinasuinkerrostalojenjapuistoalueenlisäksiuuttaliiketilaa. Lausunnonpohjanakäytetäänvaikutusaluemäärittelynsekätulevaisuudenväestönkasvunosaltaseuraavia RambollinMariPitkäahonsekäEeroSalmisenlaatimiaraportteja:Espoonlahdenkaupallinentarkastelu, loppuraportinluonnosversiopäivältä2.5.2014sekäloppuraporttiakauppakeskuslippulaivanlaajennus kaupallistenvaikutustenarviointipäivältä7.3.2014. REALPROJEKTIOY Y tunnus2389690 3 Mikonkatu7 00100Helsinki Puh.0103091800 www.realprojekti.fi
2 (11) 1.1 Kauppakeskus Lippulaivan laajennus kortteliin 34334 Suunnitelman tiedot pohjautuvat 14.5.2014 päivättyihin pohjapiirustuksiin. Kauppakeskusosan laajuus on 54 200 kem 2, joka jakautuu seuraavasti: Vanha osa, säilyvä 21 974 kem2 (puretaan 2 868 kem 2 ) Laajennus, liiketilat 1. 3. krs 22 800 kem 2 Liiketila, terminaalirakennus 5 700 kem 2 Vanhan päädyn laajennus 3 700 kem 2 Liiketilaa uudessa Lippulaivassa olisi yhteensä 50 474 kem 2, myyntipinta alana arviolta noin 40 400 m². Autopaikkoja kokonaisuudessa olisi yhteensä 1 360 kpl, joista ensimmäisessä laajennusvaiheessa toteutettaisiin noin 1 000. Kirjasto (laajuudeltaan 5 714 kem 2 ) on suunnitelmassa sijoitettu Lippulaivan kaakkoispäätyyn vanhan osan toiseen ja kolmanteen kerrokseen. Linja autoterminaali on sijoitettu laajennusosaan Lippulaivan luoteispäätyyn. Lisäksi alueelle on hahmoteltu asuinkerrostaloja. Nykytilanteessa Lippulaivassa näyttää olevan vapautumassa useita tuhansia neliöitä liiketilaa toisessa ja kolmannessa kerroksessa Anttilan lopettaessa ja Sky Bowl keilahallin ajauduttua konkurssiin. Pohjapiirustusluonnoksessa on esitetty tilaa kahdelle noin 5 000 m 2 hypermarket kokoluokan yksikölle sekä 2 000 kem 2 päivittäistavaramyymälälle. Nykyinen päivittäistavarakaupan pinta ala on 5 400 neliön tietämillä. Lippulaiva, kerros 01, pohjapiirustusluonnos 14.5.2014, Cederqvist & Jäntti arkkitehdit
3 (11) 1.2 Espoonlahden keskus II viitesuunnitelma kortteliin 34341 tontille 1 Suunnitelman neliöt pohjautuvat tilaajan 19.5.2014 antamiin tietoihin, joiden mukaan liiketilaa katutasossa auloineen olisi 7 800 kem 2. Suunnitelmaan kuuluu lisäksi huolto ja varastotiloja yhteensä 2 600 kem 2 sekä asuntoja. Liiketilat sisältäisivät hypermarketin ja muuta liiketilaa. Asiakkaita varten autopaikkoja on sijoitettu 410 kpl maanalaiseen paikoitustasoon keskuksen ja Espoonlahdenkadun alle. 1.10.2013 päivätty suunnitelmaehdotus sisältää toisessa kerroksessa myös kirjaston 1 500 kem 2, sekä Espoonlahden kadulle keskuksen kohdalle sijoitetun linja autoterminaalin. Lisäksi alueelle on hahmoteltu asuinkerrostaloja. Espoonlahden keskus II, 1. kerros/maantaso, 1.10.2013 Tuomo Siitonen Architects
4 (11) 2 Vaikutusalue Nopean tarkastelumme perusteella vahvistamme Rambollin raportissaan Kauppakeskus Lippulaivan laajennus kaupallisten vaikutusten arviointi esittämän vaikutusalueen olevan vakuuttava ja hyvin todennäköinen. Primäärivaikutusalueeseen oli liitetty seuraavat pienalueet: Espoonlahden keskus, Kivenlahti, Hannusjärvi, Soukanmäki ja Laurinlahti. Espoonlahden suuralue sekundäärivaikutusalueena vaikuttaa myös todenmukaiselta ja se soveltuu hyvin tulevaisuuden kaupan rakennetarkasteluun. Tarkemmassa tarkastelussa voitaisiin haluttaessa arvioida lisäksi Kirkkonummen itäosien (Masala & Sundsberg) tuoma lisä Espoonlahden erikois ja päivittäistavarakaupan ostovoimaan, sekä vastaavasti hieman vähentää Espoonlahden suuralueen itäosista alueen ulkopuolelle karkaavan ostovoiman osuutta. Finnoon alueelle mahdollisesti tulevia kaupallisia palveluita tai niiden vaikutuksia ei ole arvioitu.
5 (11) 3 Ostovoima Tekemämme nopean ostovoimatarkastelun perusteella ostovoima on vuoden 2012 luvuissa primäärivaikutusalueella sekä koko Espoonlahden suuralueella (sekundäärivaikutusalue) yhteensä 415 milj. euroa (päivittäistavarakauppa 194 miljoonaa euroa, erikoistavarakauppa ja palvelut 221 miljoonaa euroa). Maltillisella kasvuennusteella (päivittäistavarakauppa +0,5 % /vuosi ja muu kauppa +1 % /vuosi) vuosina 2023 ja 2030 päivittäistavarakaupan ostovoima olisi vastaavasti 228 milj. euroa ja 315 milj. euroa. Keskustahakuisen erikoistavarakaupan sekä palveluiden ostovoima Suur Espoonlahden alueella olisi 274 miljoonaa euroa v. 2023 sekä 393 milj. euroa vuonna 2030. Laskennassa on käytetty samoja asukasmääriä ja hitaan kasvun kasvuoletuksia kuin Kauppakeskus Lippulaivan laajennus kaupallisten vaikutusten arviointi raportissa. Ostovoimaluvut on johdettu Bisnoden ostovoimapotentiaalimallin mukaisista ostovoimatiedoista joissa Tilastokeskuksen tuottaman kotitalouksien kulutustutkimuksen tiedot (tutkittua tietoa kotitalouksien rahankäytöstä erilaisiin tarkoituksiin) yhdistyvät alueelliseen BRIC kuluttajaluokitukseen. Malli huomioi mm. väestörakenteen, koulutus ja tulotietojen sekä elämänvaiheen vaikutukset ostokäyttäytymiseen. Ostovoimamalli kuvaa kotitalouksien kulutuskäyttäytymistä euromääräisen volyymin ja tavara aloittaisen jakauman alueellisena (Espoo) kuvauksena. Ostovoimamallin mukaiset luvut näyttävät tuottavan kokonaisostovoimaa vähintäänkin saman verran kuin Rambollin laskelmat, mutta luvut eivät tässä huomioi ostovoiman suuntautumista. Ostovoima PÄIVITTÄISTAVARA Ostovoima: KESKUSTAHAKUINEN ERIKOISKAUPPA Ostovoima: PALVELUT 2012 2023 2030 2012 2023 2030 2012 2023 2030 Primäärivaikutusalue 90 94 107 70 77 92 32 35 42 Muu Espoonlahden suuralue 104 134 208 81 111 178 37 51 81 Suur Espoonlahti 194 228 315 152 188 270 69 86 123 Ostovoima yhteensä, m 2012 2023 2030 Primäärivaikutusalue 193 206 240 Muu Espoonlahden suuralue 222 296 468 Suur Espoonlahti 415 502 708 Espoonlahden kaupallinen tarkastelu raportti huomioi erikseen suunnatun tarpeen päivittäistavarakaupassa. Siinä nettolisätarve päivittäistavarakaupalle vuoteen 2030 mennessä oli kasvuennusteesta riippuen 9 700 11 400 kerrosneliömetriä (pinta alatarpeesta on vähennetty nykyinen päivittäistavarakaupan ala 8 400 kem 2 ). Lippulaivan K supermarket Seilorin mahdollinen poistuma on huomioitava lisäyksellä nettotarpeeseen, mikäli K citymarket korvaisi supermarketin. Lippulaivaan ehdotetun päivittäistavarakaupan pinta ala ei näytä kuitenkaan ylittävän asiakkaiden suunnatun tarpeen mukaista nettotarvehaarukkaa.
6 (11) 4 Kaupallisen tarjonnan laajenemisvaihtoehdot Viitesuunnitelman Espoonlahden keskus II mukaan suunnitelmaan on mietittynä vastaavan kokoluokan yksikkö kuin Lippulaivan laajennusehdotuksen ensimmäisestä vaiheesta löytyy nykyisen K supermarket Seilorin kohdalta: ehdotuksessa noin 5 000 m² hypermarket yksikkö. Sekä Prismalle että K citymarketille vaikuttaisi sinänsä löytyvän riittävästi liiketilaa jo Lippulaivan ensimmäisestä laajennusvaiheesta. Jatkossa kaupan murroksen myötä elintarvikkeille varattaneen enemmän tilaa käyttötavaralta hypermarket tyyppisissä yksiköissä ja uusien rakennettavien yksikköjen koko pienenee. 1. Uutta liiketilaa vähittäiskaupan suuryksikölle kaavoitetaan lisää Kaavoitus Lippulaivan ulkopuolelle lisää alueen tilatarjontaa ja vähentää mahdollista kilpailua hypermarkettien välillä Lippulaivassa suunnitteilla olevasta hypermarket liiketilasta. Lisääntyneen tilatarjonnan seurauksena vuokrataso yleensä laskee jolla saattaa olla vaikutuksia Lippulaivan laajenemishankkeen käynnistymisedellytyksiin. Mahdollisuus suunniteltua pienempään Lippulaivan laajennukseen on myös tällöin yksi vaihtoehto. Vaihtoehtoiset seuraamukset: a. Lippulaivan laajennusta ei saada toteutettua ja vain uusi hypermarket rakentuu Espoonlahdenkadun pohjoispuolelle. Ilman laajennusta myöskään Lippulaivan nykyisten tilojen yleisilmeen uudistus tuskin toteutuu. Kaupallinen tarjonta Espoonlahden keskustassa hajautuu ja etäisyys näiden kahden kaupallisen suuryksikön välillä on 200 m, eli sama etäisyys kuin Stockmannilta Mannerheimintietä pitkin Sokokselle. Kuluttajan kannalta kohteet koetaan erillisinä yksikköinä eikä sujuvan asioinnin mahdollisuus kaikissa alueen kaupallisissa palveluissa optimaalisesti toteudu. Pysäköintialueet molemmissa kohteissa olisivat myös erilliset, mikä jakaa asiointia ja palvelujen käyttöä. b. Lippulaiva laajenee vaiheen 1 verran ja uusi hypermarket toteutuu Espoonlahdenkadun pohjoispuolelle. Etäisyys on kohteiden välillä yhä noin 100 metriä mikä on merkittävä määrä kaupallisten keskusten toiminnallisessa suunnittelussa. Paikoitustilat on teoriassa mahdollisuus yhdistää Espoonlahden kadun alittavien osien kohdalta, joka hiukan parantaa tilannetta autoilevien asiakkaiden kannalta. Kuluttajan silmissä kohteet nähdään kuitenkin erillisinä yksikköinä. K supermarket todennäköisesti poistuu Lippulaivasta K citymarketin avautuessa. Hypermarket tasoisen yksikön mahdollinen toteutuminen Lippulaivaan jää tällöin Prisman varaan. c. Lippulaiva laajenee täysimittaisesti (vaiheet 1+2) ja uusi hypermarket toteutuu Espoonlahdenkadun pohjoispuolelle. Lippulaivan toisen vaiheen laajennus toteutuu oletettavasti vasta metron tulon myötä, samaten kuin liityntäliikenteen linja autoterminaali. Tässä tilanteessa yhtenäisen pysäköintialueen tarjoaminen kuluttajille näyttää mahdollisemmalta, mutta kulkuyhteys liiketilojen välillä tapahtuisi joko kadun ylityksen, pysäköintihallin tai kadun yli rakennetun kannen kautta, edellyttäen kerrostenvälistä siirtymää. Lippulaivan laajentuminen hypermarketin verran pienempänä on myös mahdollinen.
7 (11) 2. Uutta liiketilaa vähittäiskaupan suuryksikölle ei kaavoiteta lisää Yhteen kerrokseen sijoittuvalle hypermarketille/hypermarketeille nykytilanteessa Lippulaivassa ei ole tilaa, eli tällaisen sijoittaminen edellyttää riittävää tilakysyntää sekä joka tapauksessa investointi ja laajennuspäätöstä. a. Lippulaiva säilyy ennallaan mutta laajennussuunnitelma ei käynnisty. Mikäli laajennusta ei toteuteta, on vaarana, että hypermarket rakennetaan Espoonlahdessa joukkoliikenteellä ja jalkaisin huonommin saavutettavissa oleviin sijainteihin, hajauttaen kaupunginosan kompaktia palvelurakennetta. b. Lippulaiva laajenee. Jo luonnoksen ensimmäisessä vaiheessa tilaa on varattu katutasosta riittävästi kahdelle noin viiden tuhannen neliön hypermarketille. Myös laajemmat kaksikerrostasoratkaisut ovat laajennuksessa mahdollisia, joskaan eivät ole käyttäjien suosiossa.
8 (11) 5 Vaihtoehtojen vertailua Lippulaivan laajennus Espoonlahden keskus II Pysäköintiratkaisu Pysäköinti toteutettaisiin maanalaisena pysäköintihallina kahdessa kerroksessa Espoonlahden kadun ja Lippulaivan alle. Sisäänkäynnit Espoonlahden kadulta kaakosta ja luoteesta, koillisesta Ulappakatua pitkin Pysäköintiratkaisu: maanalainen yksikerroksinen pysäköintihalli Espoonlahdenkadun ja hypermarketin alla. Mikäli halli jäisi irralleen Lippulaivan pysäköinnistä, sisäänajot todennäköisesti koillisesta Ulappakatua pitkin ja Espoonlahden kadulta luoteissuunnasta. Pysäköintipaikkojen riittävyys Laajennettu keskus 50 474 kem 2, myyntipinta alana arviolta noin 40 400 m²/ 1 360 ap = n. 30 m 2 /ap (1. vaiheen jälkeen n. 39 m²/ap). Riittävyys heikompi kuin lähellä sijaitsevalla Isolla Omenalla, jolla nyt n. 24 m 2 /ap, laajennuksen jälkeen n. 25 m 2 /ap. Parempi lopputilanteessa kuin Sellolla, jolla nyt n. 34 m² myyntipinta alaa/ap. Lippulaivan neliöissä on tosin mukana kulttuuritiloja. Liiketilaa 7 800 kem 2, myyntipintaalana noin 6 200 m 2, autopaikkoja 410 kpl = n. 15 m 2 /ap. Autopaikkoja on varattu suunnitelmassa reilusti hypermarket asiakkaiden käyttöön, mikä on hyvä kilpailuetu. Huoltoyhteys Huollon sisäänajo säilyisi nykyisenä, eli kaakkoispäädystä Solmukujan puolelta. Hypermarketiin rakennettaisiin uusi huollon sisäänajo pohjoisesta Kivenlahdentieltä. Liityntä joukkoliikenteeseen Toisen laajennusvaiheen jälkeen välitön sisäyhteys sekä linjaautoterminaaliin että metroon mahdollinen. Metron sisäänkäynnit sijoittuvat suunnitelmassa sekä kaakkois että luonteiskulmaan. Pohjakuviin on hahmoteltu sisäporrasyhteys (pysäköintitason kautta) metroon. Kadun ylityksen verran etäisyyttä todennäköisempään linjaautoterminaalisijaintiin.
9 (11) Lippulaivan laajennus Espoonlahden keskus II Asioinnin helppous asiakkaan näkökulmasta: kaikki palvelut yhdellä kertaa Tarjoaa mahdollisuuden keskittää päivittäistavara ja, erikoistavarakaupan, kirjasto ja kulttuuripalvelut sekä muut kaupalliset ja julkiset palvelut kaikki yhden katon alle, sujuvien julkisen liikenteen ja jalankulkuyhteyksien varrelle sekä yhden pysäköinnin ulottuville. Palvelujen tavoitettavuus on heikompi asioinnin helppousvertailussa yhtenäisen kauppakeskuskokonaisuuden kanssa. Palvelujen laajempi käyttö edellyttää asiakkaalta erillistä asiointipäätöstä ja siirtymää kadun yli. Etäisyys Lippulaivan sisäänkäynnistä pahimmillaan n. 200 m. Voi toimia nopeiden täydennysostosten osalta, mutta vaatisi tällöin helppoa maanvarapysäköintiä ja pienempikin yksikkö saattaisi riittää. Kulttuuripalvelut Luonnokseen hahmoteltu kirjasto sijoittuisi aivan muun palvelutarjonnan äärelle ja metron ulostuloportaille. Kirjasto monipuolistaisi kauppakeskuksen tarjontaa ja täyttäisi nyt isot ja vaikeammin vuokrattavat toisen ja kolmannen kerroksen liiketilat, jotka nyt näyttäisivät olevan tyhjenemässä. Kirjasto on sijoitettu luonnoksessa hypermarketin katolle enemmän irralleen muusta palvelutarjonnasta ja julkisesta liikenteestä kuin Lippulaivassa. Kirjastoa ei todellisuudessa olla kuitenkaan sijoittamassa hypermarketin päälle. Hypermarket sijainti Keskittäisi kaupan palvelut sekä parhaimmillaan kaikki kolme päivittäistavarakaupan isointa ketjua kuluttajan kannalta kätevästi yhteen paikkaan. Monipuoliset asiointitarpeet hoituisivat yhdellä pysäköinnillä tai välittömästi joukkoliikennevälineestä poistuttaessa. Kuluttajan silmissä Citymarket on Lippulaivasta erillinen kaupan yksikkö. Tämä pakottaa kuluttajan tekemään valintoja (kumpaan pysäköidä, ylittääkö katu,...). Kaikki asiointi ei hoidu saman katon alta, mikä pienentää palvelujen kokonaiskäyttöä Espoonlahdessa. Toiminnallisuutta heikentäisi edelleen tilanne missä pysäköinti olisi irrallaan Lippulaivan pysäköinnistä.
10 (11) Lippulaivan laajennus Espoonlahden keskus II Tilavaraus metron liityntäliikenteen linjaautoterminaalille Linja autoterminaali on sijoitettu katettuun tilaan kauppakäytävän jatkoksi ja metroaseman sisäänkäynnin välittömään yhteyteen. Tukee keskuksen asiakasvirtoja ankkuritoimintona. Linja autoterminaali on suunnitelmassa hahmoteltu riittämättömään tilaan liikenteellisesti heikkoon sijaintiin keskelle Espoonlahdenkatua. Linjaautoterminaalia ollaan todellisuudessa sijoittamassa Lippulaivan jatkeeksi, Espoonlahden kadun toiselle puolen. Julkisen liikenteen yhteys on lähellä, muttei saumaton. Suunnitelma alueen vaihtoehtoinen tilankäyttö toriaukio sekä pysäköintikenttä asuinkerrostaloja ja puistoaluetta 6 Loppulausunto Espoonlahden alueen kokonaisostovoiman ja tulevaisuuden liiketilatarpeen valossa tarkasteltuna molemmat laajennushankkeet näyttävät perustelluilta ja mahdollisilta. Kuitenkin, vahvoja vaihtoehtoisia asiointipaikkoja nopeasti tavoitettavalta lähialueelta löytyy. Kaikki ostovoima ei koskaan kohdennu lähimpään mahdolliseen kaupalliseen keskittymään, etenkään erikoistavarakaupassa. Lähes 40 % vuosien 2012 2030 välisestä väestönkasvusta Espoonlahden suuralueella näyttäisi syntyvän alueen itäosasta Finnoon alueelta, josta asiointien todennäköisesti luontevin suuntautumisvaihtoehto on Matinkylään, ei Espoonlahden keskustaan. Kun etäisyydet ovat pieniä, keskuksen koko, toiminnallinen laatu ja asioinnin helppous nousee tärkeään rooliin keskusten välisessä kilpailussa. Lähipalveluilla on myös oma roolinsa ns. kivijalkakauppana palvelemassa nopeaa täydennysasiointia. Yhteenvetona todettakoon että Lippulaivan laajennushankkeen tulevaisuuden vahvuudet löytyvät sen mahdollisuudesta sisällyttää yhtenäiseen ja toimivaan kokonaisuuteen mahdollisesti sekä päivittäistavarakaupan kaksi kolme kärkitoimijaa (sisältäen kaksi hypermarkettia), Alkon, kulttuuritilat sekä erikoiskaupan palveluineen päivineen. Ratkaisun tiivis sijoittelu on sekä kaupan että kuluttajan etu: seurauksena sekä parempi myyntitehokkuus että asioinnin helppous ja laajempi palvelutarjonta. Mahdollinen metro on myös hyvin sijoitettu suhteessa tuleviin kaupan palveluihin. Julkiset ja kulttuuripalvelut lisäävät kokonaisuuden toiminnallisuutta. Laajennushanke mahdollistaisi toteutuessaan nykyisen keskuksen yleisilmeen uudistamisen tähän päivään. Laajentuessaan Lippulaiva veisi tilaa vain nykyisin vähälle käytölle jääneeltä torialueelta sekä ulkopysäköintialueelta. Lippulaivan laajennushankkeen epävarmuudet ja heikkoudet liittyvät lähinnä Espoonlahden palvelutarjonnan parantumisen riippuvaisuuteen yhden kiinteistösijoittajan laajennuttamispäätöksestä.
11 (11) Espoonlahden keskus II hankkeen vahvuudet: vaikkakin Lippulaivasta irrallinen kokonaisuus, hypermarketsijaintina se on kuitenkin toiseksi paras vaihtoehto sekä joukkoliikenteen että kaupan rakenteen kannalta; parempi kuin muut em. Espoonlahden kaupallinen tarkastelu raportissa mainitut hypermarketmyymälöiden sijaintimahdollisuudet. Erillinen kaupan yksikkö voisi myös toimia ns. nopean asioinnin paikkana, jos suunnittelu ja käytettävissä olevat pysäköintiratkaisut sen sallivat. Esitetyn suunnitelmavaihtoehdon heikkoudet piilevät kaupunkisuunnittelun kannalta sen Espoonlahden kaupan palvelurakennetta eriyttävässä vaikutuksessa sekä mahdollisten pitkien umpinaisten julkisivujen epäedullisessa vaikutuksessa kaupunkikuvaan Espoonlahden kadulla. Kuluttajien silmissä hypermarketkeskus olisi kadun toisella puolen yhtä irrallinen osa kauppakeskusta kuin esim. K citymarket on Itiksessä, missä hypermarket on yhdistetty kauppakeskukseen tien ylittävällä katetulla kävelysillalla. (Lisäksi Prisma on Itäkeskuksessa vielä täysin irrallaan kauppakeskuksesta, Meripellontien toisella puolen.) Lisäriskitekijänä uuden hypermarketliiketilan kaavoitus voi viedä toteuttamisedellytyksiä Lippulaivan laajennukselta, tai ainakin pienentää suunniteltua laajennusta hypermarketin verran. Erikoistavarakaupan laajamittainen lisääminen Espoonlahdessa on todennäköisesti Matinkylän ja Tapiolan läheisyyden ja laajan tarjonnan vuoksi joka tapauksessa haasteellista. Kaupallisten palvelujen toimivalla ja tiiviillä rakenteella on merkitystä kaupunkikeskustan kilpailukyvyn kannalta. Yhtenäinen toiminnallinen toteutus helpottaa ja monipuolistaa palvelujen ohjausta ja markkinointia sekä asiakaspalvelua ja kokemusta, erityisesti silloin kun siihen on liitetty hyvä pysäköintiratkaisu ja julkinen liikenne. Autotie kaupallisten kohteiden välillä toimii aina asiakasvirtojen hajauttajana, ja tarvittavan yhtenäisen pysäköinnin sekä kaupallisen kokonaisuuden toteuttaminen olennaisesti monimutkaistuu kun eri toimijoiden intressejä yritetään sovitella yhteen. Toteutus on kuitenkin mahdollista, vaikkei se ihanteellisin ratkaisu. Toimivassa kokonaisuudessa on helpompi tarjota kuluttajia houkuttelevia kokemuspohjaisia elämyksiä joiden rooli voi olla merkittävä keskuksille kaupan murroksessa mm. nettikaupan kasvun vuoksi. Toimintojen hajottaminen eri yksiköihin pienentää palvelujen kokonaiskäyttöä keskuksessa ja alentaa sen kilpailukykyä omalla toimialueellaan. Esimerkkejä ratkaisujen vaikutuksista on helppo hakea pääkaupunkiseudulta. Esim. Malmi ja Espoon keskus ovat jääneet omiin vaikutusaluepotentiaaleihinsa verrattuna toisarvoisiin asemiin. Ehkä merkittävin esimerkki on kuitenkin Itis. Se ei ole pystynyt puolustautumaan kilpailutilanteessa hajanaisen rakenteensa vuoksi ja on menettänyt ennen niin hyviä asemiaan. Kauppakeskusmenestyjissä Jumbossa, Isossa Omenassa ja Sellossa kokonaissuunnittelu ja toteutus ovat näyttäneet voimansa.