Sisältö Esipuhe 5 1. Kiinteistön ja vuokrahuoneiston välitystoiminta 27 1.1. Välitystoimintaan sovellettavat säädökset 27 1.2. Välitysliiketoiminnan harjoittaminen 28 1.2.1. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 28 1.2.2. Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset 31 1.2.3. Välitysliikerekisteri 31 1.2.4. Vastaava hoitaja 35 1.2.5. Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset 39 1.2.6. Valvonta 41 1.3. Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi 44 1.3.1. Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista 44 1.3.2. Kuluttajansuojalaki 44 1.3.2.1. Markkinoinnin sääntely 45 1.3.2.2. Kotimyynti ja etämyynti 49 1.3.2.3. Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen 51 1.4. Kiinteistönvälitystoimeksianto 54 1.4.1. Yleistä 54 1.4.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki 55 1.4.3. Toimeksiantosopimus 58 1.4.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle 63 1.4.5. Asiakkaan tunnistaminen ja myyntioikeuden selvittäminen 65 1.4.5.1. Tunnistaminen 65 1.4.5.2. Myyntioikeuden selvittäminen 66 1.4.6. Päiväkirjaaminen 69 1.4.7. Huolellisuusvelvollisuus 69 1.4.8. Salassapitovelvollisuus 70 1.4.9. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus 71 1.4.9.1. Toimeksiantajan haastattelu 72 1.4.9.2. Katselmus 72 1.4.9.3. Asiapapereiden hankkiminen 73 1.4.9.4. Erityinen selonottovelvollisuus 87 1.4.10. Ostajalle annettavat tiedot 89
1.4.10.1. Asuntojen markkinointi 90 1.4.10.2. Ostoneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot 99 1.4.11. Ostotarjous 102 1.4.11.1. Asunto-osakkeen ostotarjous 106 1.4.11.2. Kiinteistön ostotarjous 118 1.4.11.3. Vuokraoikeutta koskeva ostotarjous 123 1.4.11.4. Välitysliikkeen vastuu tarjoustilanteessa 123 1.4.12. Kaupan tekeminen 124 1.4.12.1. Ennen asunto-osakkeen kaupantekoa varmistettavat asiat 126 1.4.12.2. Ennen kaupantekoa kiinteistöstä varmistettavat asiat 127 1.4.12.3. Kauppakirjan laatiminen 128 1.4.12.4. Kaupantekotilaisuus 129 1.4.12.5. Kaupanteon jälkeen 131 1.4.13. Välityspalkkio 133 1.5. Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto 136 1.5.1. Yleistä 136 1.5.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki 138 1.5.3. Toimeksiantosopimus 140 1.5.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle 143 1.5.5. Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta 143 1.5.5.1. Vuokranantaja toimeksiantajana 144 1.5.5.2. Vuokralainen toimeksiantajana 144 1.5.6. Välitystehtävän suorittaminen 144 1.5.7. Päiväkirjaaminen 144 1.5.8. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus 145 1.5.8.1. Yleinen selonottovelvollisuus 145 1.5.8.2. Erityinen selonottovelvollisuus 146 1.5.9. Markkinointi 148 1.5.9.1. Vuokra-asunnon markkinointi 149 1.5.10. Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen 152 1.5.11. Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot 153 1.5.12. Vuokraustarjous 155 1.5.13. Vuokrasopimuksen tekeminen 157 1.5.14. Välityspalkkio 158 1.6. Välitystoiminnan vastuut 162 1.6.1. Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki 164 1.6.2. Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki 166 1.6.3. Virheilmoitus 168 1.6.4. Vastaavan hoitajan korvausvastuu 169 1.6.5. Takautumisoikeus 170 1.6.6. Maksusuoja 171 1.7. Rahanpesu 171 1.7.1. Asiakkaan tunteminen 172 1.7.1.1. Riskiperusteinen arviointi 172 1.7.1.2. Alhaisen riskin toimet = yksinkertaistettu asiakkaan tunteminen 173 1.7.1.3. Tavanomaisen riskin toimet = asiakkaan tunteminen 173 1.7.1.4. Tavanomaista suuremman riskin toimet = tehostettu asiakkaan tunteminen 176 1.7.2. Tuntemistietojen säilyttäminen 179 1.7.3. Ilmoitusvelvollisuus ja liiketoimen keskeyttäminen 179 1.7.3.1. Ilmoitusvelvollisuus 180 2. Asuntokauppa 181 2.1. Asuntokaupan lainsäädäntö 181 2.2. Asuntokauppalaki 182 2.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään? 184 2.3.1. Asunto-osakkeet 184 2.3.2. Yhtiöjärjestys 185 2.3.3. Pinta-ala 187 2.3.3.1 Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala 187 2.3.4. Tarpeisto 189 2.3.5. Asunnon kunto 189 2.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat 190 2.3.7. Vuokrattu huoneisto 191 2.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena 191 2.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot 192 2.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus 192 2.4.2. Ennakkomarkkinointi 192 2.4.3. Varsinainen markkinointi 193 2.4.4. Ostoneuvotteluvaihe 195 2.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus 196 2.5. Tarjoukset ja esisopimus 197 2.5.1. Ostotarjous 197 2.5.2. Eri tarjoustyypit 199 2.5.3. Käsirahallinen ostotarjous 200 2.5.4. Tarjous vakiokorvausehdolla 203 2.5.5. Muu tarjous 204 2.5.6. Varaus ja varausmaksu 204 2.5.7. Esisopimus 205 2.6. Sopijapuolet kuka myy 206 2.7. Käytetyn asunnon kauppa 209 2.7.1. Yleistä käytetyn asunnon kaupasta 209 2.7.2. Kauppakirja 210 2.7.3. Kaupan kohteesta 211 2.7.4. Kauppahinta 211
2.7.5. Omistusoikeuden siirtyminen 212 2.7.6. Osakekirjan luovutus 213 2.7.7. Kauppahinnan vakuusjärjestelyt 213 2.7.7.1. Omistusoikeus siirtyy heti 215 2.7.7.2. Omistuksenpidätys 217 2.7.8. Huoneiston vapautuminen 219 2.7.9. Vastuu maksuista 219 2.7.10. Vaaranvastuu 221 2.7.11. Selvitys tietojen saamisesta 221 2.7.12. Kohteen kunto ja vastuuvapauslausekkeet 221 2.7.13. Kaupanteon jälkeen 222 2.7.13.1. Kaupan peruuttaminen 222 2.7.13.2. Varainsiirtoveron maksu 222 2.7.13.3. Saannon rekisteröinti 223 2.7.14. Sopimusrikkomukset 223 2.7.14.1. Viivästykset 224 2.7.14.2. Kaupan kohteen virheet 227 2.7.14.3. Ensimmäisen myyjän ym. vastuu 237 2.7.14.4. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu 238 2.7.14.5. Myyjän takautumisoikeus 239 2.8. Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa 240 2.8.1. Yleistä 240 2.8.2. Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa 240 2.8.2.1. Ostettavaksi tarjoaminen 241 2.8.2.2. Rakentamisvaihe 241 2.8.3. Ennakkomarkkinointi 242 2.8.4. RS-järjestelmä 242 2.8.5. Turva-asiakirjat 242 2.8.5.1. Turva-asiakirjojen tarkastaminen ja säilyttäminen 244 2.8.5.2. Tietojen antaminen turva-asiakirjoista 244 2.8.5.3. Taloussuunnitelma 245 2.8.6. Vakuudet 245 2.8.6.1. Vakuus rakentamisvaiheen aikana 245 2.8.6.2. Vakuus osaomistusyhtiössä 247 2.8.6.3. Suorituskyvyttömyysvakuus 247 2.8.6.4. Vakuus rakentamisvaiheen jälkeen 249 2.8.6.5. Vakuus rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen tehtävissä kaupoissa 249 2.8.7. Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja 250 2.8.7.1. Osakkeenostajien kokous 250 2.8.7.2. Rakennustyön tarkkailija 250 2.8.7.3. Tilintarkastaja 250 2.8.8. Luovutusyhtiökokous 251 2.8.9. Vuositarkastus 251 2.8.10. Asunto-osakkeen markkinointi 251 2.8.10.1. Käsiraha 252 2.8.10.2. Varausmaksu 252 2.8.10.3. Ennakkomarkkinointi 252 2.8.10.4. Rangaistussäännös 252 2.8.11. Kauppakirja 252 2.8.11.1. Kauppakirja rakentamisvaiheen aikana 253 2.8.11.2. Kauppakirja rakentamisvaiheen jälkeen 253 2.8.11.3. Rakentamisvaiheen kauppakirjaan perustuvien oikeuksien eteenpäin myynti 253 2.8.12. Kaupan sitovuus 254 2.8.13. Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen 254 2.8.14. Asunto-osakkeen panttaus 254 2.8.15. Osakekohtainen luettelo 255 2.8.16. Asunnon hallinnan luovutus 255 2.8.17. Osakekirjan luovutus 255 2.8.17.1. Rakentamisvaiheen kauppa 255 2.8.17.2. Valmiin uuden asunnon kauppa 256 2.8.18. Sopimusrikkomukset 256 2.8.18.1. Myyjän viivästys 256 2.8.18.2. Ostajan viivästys 258 2.8.18.3. Vahingonkorvauksen sovittelu 259 2.8.18.4. Kaupan peruuttaminen 259 2.8.19. Virheet uuden asunnon kaupassa 259 2.8.19.1. Yleinen virhesäännös 260 2.8.19.2. Taloudellinen virhe 260 2.8.19.3. Oikeudellinen virhe 261 2.8.19.4. Ostajan ennakkotarkastus 261 2.8.19.5. Takuu 261 2.8.19.6. Reklamaatio 261 2.8.19.7. Virheen seuraamukset 262 3. Asunto-osakeyhtiölaki 265 3.1. Yleistä 265 3.2. Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 265 3.3. Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön 266 3.4. Asunto-osakeyhtiö 266 3.4.1. Oikeushenkilöys 267 3.5. Osakehuoneisto 268 3.6. Osakepääoma 268 3.7. Enemmistöperiaate 268
3.8. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus 268 3.9. Johdon tehtävä 269 3.10. Yhtiöjärjestys 270 3.10.1. Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset) 270 3.10.2. Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset) 271 3.11. Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen 271 3.12. Osakkeen siirrettävyys 271 3.13. Osakekirja 272 3.13.1. Osakekirjan sisältö 272 3.13.2. Väliaikaistodistus 273 3.13.3. Omistajaolettama 273 3.14. Osakeluettelo 273 3.14.1. Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen 273 3.14.2. Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon 274 3.14.3. Tietojen saaminen osakeluettelosta 275 3.15. Yhtiövastike 275 3.15.1. Yhtiövastikkeen maksuperuste 276 3.15.2. Huoneiston käytön estyminen 278 3.15.3. Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta 278 3.16. Kunnossapito- ja muutostyöt 279 3.16.1. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa 280 3.16.2. Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa 281 3.16.3. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus 281 3.16.4. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä 282 3.16.5. Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta 282 3.16.6. Kunnossapitotyön valvonta 282 3.16.7. Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön 283 3.17. Huoneistossa tehtävät muutokset 283 3.17.1. Yhdenvertaisuusperiaate 284 3.17.2. Viranomaisen lupa muutostyöhön 284 3.17.3. Ilmoitus muutostyöstä 285 3.17.4. Suostumus muutostyöhön 285 3.17.5. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa 286 3.18. Yhtiökokous 286 3.18.1. Päätösvalta 286 3.18.2. Varsinainen yhtiökokous 286 3.18.3. Ylimääräinen yhtiökokous 287 3.18.4. Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta 288 3.18.5. Oikeus saada asia käsiteltäväksi 288 3.18.6. Osallistumisoikeus 288 3.18.7. Muiden osallistuminen 289 3.18.8. Asukkaiden osallistumisoikeus 289 3.18.9. Äänimäärä 290 3.18.10. Osakkeenomistajan esteellisyys 290 3.18.11. Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta 291 3.18.12. Kutsuaika 291 3.19. Päätöksenteko yhtiökokouksessa 291 3.19.1. Pääsääntönä enemmistöperiaate 291 3.19.2. Vaalit 292 3.19.3. Määräenemmistö 292 3.19.4. Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen 293 3.19.5. Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset 293 3.19.6. Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta 294 3.19.7. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen 294 3.19.7.1. Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen 295 3.20. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen 295 3.21. Hallitus ja sen tehtävät 296 3.21.1. Hallituksen pöytäkirja 297 3.21.2. Isännöitsijä 298 3.22. Isännöitsijäntodistus 299 3.22.1. Isännöitsijäntodistuksen antaminen 299 3.22.2. Isännöitsijäntodistuksen sisältö 299 3.22.3. Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen 300 3.22.4. Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella 300 3.23. Huoneistoon pääsy 301 3.24. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 301 3.24.1. Hallintaanottoperusteet 302 3.24.2. Varoituksen antaminen 305 3.24.3. Hallintaanottopäätös 305 3.24.4. Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen 306 3.24.5. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen 306 3.24.6. Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano 306 3.24.7. Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen 307 3.24.8. Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa 307 3.25. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja 308 3.26. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen 309 3.26.1. Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys 309 3.27. Osakkeen lunastaminen 310 3.27.1. Yleistä 310 3.27.2. Lunastuslausekkeen tarkoitus 310 3.27.3. Lunastuksen alaiset saannot 311 3.27.4. Lunastuksen kohde 311 3.27.5. Osakkeenomistaja lunastajana 312 3.27.6. Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan 312 3.27.7. Lunastusmenettely 312 3.27.8. Lunastushinta 313
3.27.9. Lunastusilmoitus 314 3.27.10. Lunastusvaatimus 315 3.27.11. Lunastushinnan suorittaminen 315 3.27.12. Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana 316 3.27.13. Osakekaupan peruuntuminen 317 3.27.14. Yhteisomistajat 317 3.27.15. Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet 318 3.27.16. Suostumuslauseke 319 4. Kiinteistönkauppa 320 4.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö 320 4.2. Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään 321 4.2.1. Eri kohdetyypit 321 4.2.2. Mitä kauppaan kuuluu 322 4.3. Kauppaneuvottelut 326 4.3.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus 326 4.3.2. Kiinteistön laatua koskevat seikat 326 4.3.3. Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat 327 4.3.4. Oikeudelliset seikat 327 4.3.5. Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot 328 4.3.6. Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot 328 4.3.7. Ostajan selonottovelvollisuus 329 4.4. Ostotarjous 329 4.5. Esisopimus 331 4.6. Sopijapuolet 333 4.6.1. Kuka saa myydä kiinteistön Myyjän omistusoikeus 333 4.6.2. Avioliitto vallintarajoitukset 335 4.6.3. Kuolinpesä 337 4.6.4. Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset 338 4.6.5. Yhteisöt 340 4.7. Kaupan muoto 341 4.8. Luovutuksen ehdot 347 4.8.1. Kauppakirjan rakenne ja ehdot 349 4.8.2. Kaupan kohde 350 4.8.3. Kauppahinta 353 4.8.4. Omistusoikeuden siirtyminen 354 4.8.5. Vakuusjärjestelyt 355 4.8.5.1. Käteiskauppa 356 4.8.5.2. Omistuksenpidätys ja purkava ehto 356 4.8.5.3. Panttaukseen perustuva myyjän vakuus omistusoikeus siirretään heti 359 4.8.6. Panttikirjojen luovuttaminen 361 4.8.7. Hallintaoikeus 361 4.8.8. Muut rasitukset ja rasitteet 362 4.8.9. Muita ehtoja 363 4.9. Sopimusrikkomukset 366 4.9.1. Viivästykset 366 4.9.1.1. Myyjän viivästys 366 4.9.1.2. Ostajan viivästys 366 4.10. Virhevastuu 367 4.10.1. Yleistä 367 4.10.2. Laatuvirhe 369 4.10.3. Vallintavirhe 372 4.10.4. Oikeudellinen virhe 373 4.10.5. Kiinteistönvälittäjän antamat tiedot 374 4.10.6. Virheen määräytymisen ajankohta 374 4.10.7. Reklamaatio 374 4.10.8. Virheen oikeusseuraamukset 376 4.10.8.1. Virheen korjaaminen 376 4.10.8.2. Suorituksesta pidättyminen 376 4.10.8.3. Hinnanalennus 376 4.10.8.4. Kaupan purku 379 4.10.9. Vahingonkorvaus 380 4.10.10. Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan 381 4.11. Luovutusrajoitukset 382 4.11.1. Yleistä 382 4.11.2. Etuostolaki 382 4.12. Kirjaamisasiat 385 4.12.1. Yleistä 385 4.12.2. Lainhuudatus 386 4.12.3. Erityisten oikeuksien kirjaaminen 391 4.12.3.1. Yleistä 391 4.12.3.2. Kirjauskelpoiset oikeudet 392 4.12.3.3. Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus 392 4.12.3.4. Hallintasopimus 393 4.12.3.5. Rakennusta tai laitetta koskeva oikeus 393 4.12.3.6. Ainesosan ja tarpeiston kirjaaminen 395 4.12.3.7. Kirjaamisen oikeusvaikutukset 395 4.12.3.8. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen 396 4.12.4. Kiinteistöpanttioikeus 396 4.12.4.1. Yleistä 396 4.12.4.2. Kiinnityksen hakeminen 397 4.12.4.3. Panttikirja 398 4.12.4.4. Panttaus 399 4.12.4.5. Lakisääteinen panttioikeus 401
4.12.4.6. Kiinnitysten etusija 401 4.12.4.7. Kiinnitysten muuttaminen 401 5. Maanvuokra 403 5.1. Maanvuokralain taustaa 403 5.1.1. Tavoitteet 403 5.2. Maanvuokralain keskeinen sisältö 403 5.3. Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit 405 5.3.1. Tontinvuokra 406 5.3.2. Muu asuntoalueen vuokra 406 5.3.3. Rakennetun viljelmän vuokra 407 5.3.4. Maatalousmaan vuokra 407 5.3.5. Muu maanvuokra 407 5.4. Maanvuokrasopimuksen tekeminen 407 5.4.1. Muotovaatimus 407 5.5. Maanvuokrasopimuksen päättyminen 408 5.5.1. Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat 408 5.5.2. Irtisanominen 409 5.5.2.1. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus 410 5.5.2.2. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus 411 5.5.3. Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset 412 5.5.3.1. Vuokra-alueen osan hallinnan menetys 413 5.5.3.2. Muutokset vuokra-alueen käyttömahdollisuuksissa 413 5.6. Vuokra-alueen omistajanvaihdos 414 5.7. Maanvuokrasopimuksen päättymisen seuraamukset 416 5.7.1. Rakennusten lunastusoikeus 417 5.7.2. Lunastus eri vuokratyypeissä 418 5.7.3. Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä 419 5.7.4. Lunastushinnan määräytyminen 421 5.8. Maanvuokrasopimuksen siirtäminen 421 5.8.1. Vuokraoikeuden luovutuksen muoto 423 5.9. Maanvuokraoikeuden kirjaaminen 424 5.10. Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin 426 6. Kaavoitus ja rakentaminen 428 6.1. Kaavoitus ja rakentamista koskeva lainsäädäntö 428 6.2. Kaavajärjestelmä 429 6.2.1. Maakuntakaava 431 6.2.2. Yleiskaava 433 6.2.2.1. Yleiskaavan oikeusvaikutukset 434 6.2.3. Asemakaava 437 6.2.3.1. Yleistä 437 6.2.3.2. Oikeusvaikutukset asemakaavaa laadittaessa 442 6.2.3.3. Tonttijako 443 6.2.3.4. Ranta-asemakaava 445 6.2.3.5. Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat 446 6.2.4. Kaavoitusmenettely 447 6.3. Rakentamisen edellytykset 448 6.3.1. Rakentamista koskevia määritelmiä 448 6.3.2. Rakentamisen yleiset edellytykset 450 6.3.2.1. Rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset 450 6.3.2.2. Tekniset vaatimukset 451 6.3.3. Rakentamisen erityiset edellytykset erityyppisillä alueilla 451 6.3.3.1. Rakentaminen asemakaava-alueella 451 6.3.3.2. Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella yleensä 452 6.3.3.3. Rakentaminen suunnittelutarvealueella 452 6.3.3.4. Rakentaminen ranta-alueella 454 6.4. Rakentamisen lupajärjestelmä 455 6.4.1. Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely 455 6.4.1.1. Rakennuslupa 455 6.4.1.2. Toimenpidelupa 455 6.4.1.3. Rakennuksen purkamislupa 456 6.4.1.4. Maisematyölupa 456 6.4.1.5. Ilmoitusmenettelyn käyttäminen 457 6.4.2. Lupien hakeminen ja lupamenettely 457 6.4.3. Rakennuslupa ja rakentaminen 461 6.4.3.1. Rakennuslupamääräykset ja luvan voimassaolo 461 6.4.3.2. Rakennustyönjohto 462 6.4.3.3. Viranomaisvalvonta rakentamisessa 462 6.5. Poikkeaminen 463 6.5.1. Poikkeamisvalta 463 6.5.2. Poikkeamisen edellytykset 464 6.5.3. Poikkeamismenettely 464 6.5.4. Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä 465 6.6. Asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä 465 6.6.1. Vastuu asemakaavan toteuttamisesta 465 6.6.2. Kunnan lunastusoikeudet 465 6.6.3. Rakentamiskehotus 466 6.6.4. Kehittämisalueet 466 6.6.5. Kehittämiskorvaus 467 6.7. Rakentamisen järjestelyt 469 6.7.1. Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto 469 6.7.2. Rakennusrasitteet 469 6.7.3. Yhteisjärjestelyt 471
6.8. Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä 472 6.8.1. Maa-aineslaki 472 6.8.2. Rakennussuojelu 472 7. Kiinteistönmuodostaminen 474 7.1. Kiinteistöjärjestelmä 474 7.1.1. Kiinteistötietojärjestelmä ja KTJ 474 7.1.2. Kiinteistötietojärjestelmän historiaa 475 7.1.3. Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt 479 7.1.4. Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus 483 7.1.5. Määräala ja määräosa 488 7.1.6. Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö 489 7.2. Kiinteistön ulottuvuus 490 7.2.1. Kiinteistön alue 490 7.2.2. Rasitteet 493 7.2.3. Osuudet yhteisiin alueisiin 496 7.2.4. Erityiset etuudet 497 7.3. Kiinteistötoimitukset 498 7.3.1. Yleistä 498 7.3.2. Kiinteistötoimitusmenettely 499 7.3.3. Lohkominen 499 7.3.4. Halkominen 505 7.3.5. Tilusvaihto 507 7.3.6. Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset 508 7.3.7. Kiinteistönmääritys 510 7.3.8. Rasitetoimitus 511 7.3.9. Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistörekisterinpitäjän päätöksiä 513 8. Valtuutus ja oikeustoimen pätemättömyys 515 8.1. Valtuutus 515 8.1.1. Yleistä 515 8.1.2. Valtuutetun kelpoisuus 515 8.1.3. Valtuutetun toimivalta 515 8.1.4. Valtuutuksen eri muodot 516 8.1.4.1. Valtakirjavaltuutus 516 8.1.4.2. Suullinen valtuutus 518 8.1.4.3. Erityiseen tiedonantoon perustuva valtuutus 518 8.1.4.4. Asemavaltuutus 518 8.1.4.5. Sallimisperusteinen valtuutus 518 8.1.4.6. Toimeksiantovaltuutus 519 8.1.4.7. Julkinen valtuutus 520 8.1.4.8. Prokura 520 8.1.5. Valtuutuksen lakkaaminen 520 8.1.6. Toiminta ilman valtuutusta 522 8.2. Oikeustoimen pätemättömyys 522 8.2.1. Yleistä 522 8.2.2. Oikeustoimikelpoisuuden puute 523 8.2.3. Muotovirhe 523 8.2.4. Tahtovirhe 523 8.2.4.1. Pakko 523 8.2.4.2. Petollinen viettely 524 8.2.4.3. Kiskominen 524 8.2.4.4. Valeoikeustoimi 524 8.2.4.5. Erehdys 524 8.2.4.6. Kunnianvastainen ja arvoton menettely 525 8.2.5. Muita pätemättömyyden jakoperusteita 526 8.3. Oikeustoimen kohtuullistaminen 527 9. Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous 528 9.1. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde 528 9.1.1. Yleistä 528 9.1.2. Omaisuuden erillisyys 529 9.1.3. Avio-oikeus 529 9.1.4. Ositus 530 9.1.5. Avio-oikeuden ajallinen ulottuvuus 533 9.1.6. Velkojen erillisyys 533 9.1.7. Omaisuuden vallinta 534 9.1.8. Vallintarajoitukset ennen 1.1.1988 537 9.1.9. Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen 537 9.1.9.1. Kuolleen puolison omaisuuden vallinta 537 9.1.9.2. Lesken omaisuuden vallinta 538 9.1.10. Puolisoiden väliset oikeustoimet 538 9.1.11. Avoliitto 538 9.2. Perintöoikeuden keskeisiä kohtia 539 9.2.1. Kuolinpesä 539 9.2.1.1. Perilliset 539 9.2.1.2. Yleistestamentin saaja 541 9.2.1.3. Lesken perintöoikeus 541 9.2.2. Lesken hallintaoikeus 542 9.2.3. Avopuolisot 542 9.2.4. Valtion oikeus perintöön 542 9.2.5. Testamentin tekeminen 543 9.2.6. Perunkirjoitus 544
9.2.7. Perinnönjako 547 9.2.8. Esine- ja perintöosuuden luovutus 549 9.3. Holhouslainsäädäntö 549 9.3.1. Holhousviranomainen 550 9.3.2. Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus 550 9.3.2.1. Pelkkä edunvalvojan määrääminen 550 9.3.2.2. Toimintakelpoisuuden rajoittaminen 550 9.3.2.3. Vajaavaltaiset 552 9.3.2.4. Muu edunvalvojan määrääminen 553 9.3.3. Edunvalvoja 553 9.3.4. Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet 555 9.3.5. Holhousasioiden rekisteri 557 9.3.6. Edunvalvontavaltuutus 558 10. Huoneenvuokra 559 10.1. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta 559 10.1.1. Lain soveltamisala 559 10.1.2. Vuokrasopimuksen tekeminen 560 10.1.2.1. Säännösten pakottavuus 560 10.1.2.2. Vuokrasopimuksen kesto 561 10.1.2.3. Vuokrasopimuksen muoto 561 10.1.2.4. Kohtuuttoman sopimusehdon sovittelu 561 10.1.2.5. Kilpailevat asuinhuoneistoa koskevat sopimukset 561 10.1.2.6. Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa 562 10.1.2.7. Puolisoiden vastuu asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta 562 10.1.2.8. Määräajan päättyminen 562 10.1.2.9. Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi 562 10.1.3. Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus 563 10.1.3.1. Huoneiston korjaus- ja muutostyöt 563 10.1.3.2. Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon 563 10.1.3.3. Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään 563 10.1.3.4. Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus 564 10.1.3.5. Vuokralaisen vastuu huoneiston vahingoittumisesta 564 10.1.4. Vuokran määräytyminen 564 10.1.4.1. Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen 564 10.1.4.2. Vuokran maksaminen 565 10.1.4.3. Ennakkovuokra 565 10.1.5. Vuokranantajan vaihtuminen 565 10.1.6. Hallintaanotto 566 10.1.7. Pakkohuutokauppa 566 10.1.8. Vuokraoikeuden siirtäminen 566 10.1.9. Vuokralaisen kuoleman vaikutus 567 10.1.10. Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen 567 10.1.11. Vuokrasopimuksen päättyminen 567 10.1.11.1. Määräaikainen vuokrasopimus 567 10.1.11.2. Toistaiseksi tehdyn vuokrasopimuksen irtisanominen 568 10.1.11.3. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika 568 10.1.11.4. Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen 568 10.1.11.5. Irtisanomisilmoitus 569 10.1.11.6. Vuokralaisen irtisanomissuoja 569 10.1.11.7. Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta 569 10.1.11.8. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus 570 10.1.11.9. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus 572 10.1.11.10. Vuokrasopimuksen lakkaaminen 572 10.1.11.11. Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä 572 10.1.12. Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde 573 10.1.12.1. Jälleenvuokrasuhteen päättyminen 573 10.1.13. Alivuokrasuhde 574 10.1.13.1. Ilmoittamisvelvollisuus 574 10.1.13.2. Irtisanomisaika 574 10.1.13.3. Vahingonkorvaus irtisanomisen johdosta 574 10.1.13.4. Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen 575 10.1.14. Työsuhdeasunto 575 10.1.14.1.Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen käytettäväksi 575 10.1.14.2. Vuokralaisen irtisanomisoikeus 575 10.1.14.3. Vuokranantajan irtisanomisoikeus 575 10.2. Liikehuoneiston vuokraus 576 10.2.1. Lain soveltamisala 576 10.2.2. Vuokrasopimuksen tekeminen 578 10.2.2.1. Säännösten pakottavuus 578 10.2.2.2. Vuokrasopimuksen kesto 578 10.2.2.3. Vuokrasopimuksen muoto 580 10.2.2.4. Sopimusehtojen ja vahingonkorvauksen sovittelu 580 10.2.2.5. Kilpaileva sopimus 581 10.2.2.6. Vuokravakuus 581 10.2.2.7. Kielletyt ehdot 583 10.2.2.8. Määräajan päättyminen 583 10.2.2.9. Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen 583 10.2.2.10. Liikehuoneiston käytöstä sopiminen 584 10.2.2.11. Hallinnan luovuttaminen 584 10.2.2.12. Luovuttaminen kolmannen osapuolen käyttöön 585 10.2.2.13. Huoneiston kunto 585 10.2.2.14. Ilmoittamisvelvollisuus 586 10.2.2.15. Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet 587 10.2.2.16. Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon 588 10.2.2.17. Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään 588 10.2.2.18. Vuokralaisen vastuu liikehuoneiston vahingoittumisesta 589
10.2.2.19. Vuokran suuruus 589 10.2.2.20. Vuokran korottaminen ja tarkistaminen 590 10.2.2.21. Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen 590 10.2.2.22. Vuokran maksaminen 590 10.2.2.23. Vuokran periminen ennakolta 591 10.2.3. Vuokranantajan vaihtuminen 591 10.2.4. Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen 591 10.2.5. Hallintaanotto 592 10.2.5.1. Pakkohuutokaupan vaikutus 592 10.2.5.2. Lunastusoikeuden vaikutus 592 10.2.5.3. Vuokraoikeuden siirto 593 10.2.5.4. Vuokralaisen kuolema 593 10.2.5.5. Vuokralaisen konkurssi 594 10.2.6. Vuokrasopimuksen päättyminen 595 10.2.6.1. Määräaikainen vuokrasopimus 595 10.2.6.2. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus 595 10.2.6.3. Vuokrasopimuksen irtisanominen 595 10.2.7. Vuokrasopimuksen purkaminen 599 10.2.7.1.Vuokranantajan purkuoikeus 599 10.2.7.2. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus 600 10.2.7.3. Purkamisilmoitus 601 10.2.8. Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen 601 10.2.9. Muuttopäivä 602 10.2.9.1. Muuttopäivän siirtäminen 602 10.2.10. Liikehuoneiston edelleenvuokraus 602 10.2.10.1. Päävuokralaisen vastuu sopimuksen pysyvyydestä edelleenvuokrauksessa 602 10.2.10.2. Päävuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrausta koskeva sopimus 603 10.2.11. Liikehuoneiston alivuokraus 603 10.2.11.1. Irtisanomisaika 603 10.2.11.2. Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen 603 11. Verolainsäädäntö 604 11.1. Verotuksen määritelmiä 604 11.2. Tuloverolaki 608 11.2.1. Yleistä 608 11.3. Pääomatulot 610 11.3.1. Korkotulot 610 11.3.2. Osinkotulo 611 11.3.2.1. Pörssiyhtiöltä saatu osinko 611 11.3.2.2. Muulta kuin pörssiyhtiöltä saatu osinko 611 11.3.3. Voitto-osuus 611 11.3.4. Henkivakuutuksen tuotto 612 11.3.5. Nautintaoikeudet 612 11.3.6. Syytinki 612 11.3.7. Maa-aineksista saadut tulot 612 11.3.8. Verohallinnon ohjeet 612 11.4. Metsäverotus 613 11.4.1. Puun myyntitulon verotus 613 11.4.1.1. Metsävähennys 613 11.4.1.2. Menovaraus 613 11.5. Vuokratulojen verotus 614 11.6. Luovutusvoiton verotus 617 11.6.1. Yleistä 617 11.6.2. Pääsääntö 617 11.6.3. Kauppahintaan lisättävät erät 618 11.6.3.1. Vahingonkorvaus 618 11.6.3.2. Myyjän velat 618 11.6.4. Luovutusvoittoon lisättävät erät 618 11.6.5. Hankintameno-olettama 619 11.6.6. Osituksessa saadun omaisuuden myynti 620 11.6.7. Kuolinpesä 620 11.6.8. Hallintaoikeus 621 11.6.9. Alihintaiset luovutukset 621 11.6.10. Lahjana saadun omaisuuden luovutus 621 11.6.11. Osittain verovapaat luovutusvoitot 622 11.6.12. Verovapaat luovutusvoitot 622 11.6.12.1. Pienet luovutusvoitot 622 11.6.12.2. Tavanomainen koti-irtaimisto 623 11.6.12.3. Sukupolvenvaihdos 623 11.6.12.4. Luonnonsuojelutarkoitus 623 11.6.12.5. Oman asunnon luovutusvoitto 623 11.6.14. Pienet luovutustappiot 632 11.6.15. Kaupan purkaminen 632 11.6.16. Verohallinnon ohjeet 633 11.7. Korkojen vähennysoikeus 634 11.7.1. Asuntolaina 634 11.7.2. Tulonhankkimisvelka 634 11.7.3. Kulutuslaina 635 11.7.4. Korkojen alijäämä 635 11.7.5. Alijäämähyvitys 635 11.7.5.1. Ensiasunto 635 11.7.6. Verohallinnon ohjeet 636 11.8. Pääomatulolajin tappio 637
11.9. Ennakkoratkaisu 637 11.9.1. Verohallinnon ohje 637 11.10. Varallisuuden arvostaminen 638 11.11. Perintö- ja lahjaverotus 638 11.11.1. Yleistä 638 11.11.2. Veroluokat 639 11.11.3. Perintöverotus 640 11.11.4. Omaisuuden arvo 640 11.11.5. Vähennykset 640 11.11.6. Lahjaverotus 640 11.11.7. Alihintainen kauppa 641 11.11.8. Kumulointisäännös 641 11.11.9. Ennakkoratkaisu 641 11.11.10. Verohallinnon ohjeet 641 11.12. Varainsiirtoverolaki 642 11.12.1. Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa 642 11.12.2. Vaihto 642 11.12.3. Irtain omaisuus 644 11.12.4. Liittymät 644 11.12.5. Kiinteistövero 645 11.12.6. Useita kiinteistöjä 645 11.12.7. Määräala 645 11.12.8. Vuokrakiinteistö 645 11.12.9. Rakennuksen luovutus 645 11.12.10. Yhtiön perustamisoikeus 646 11.12.11. Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa 646 11.12.12. Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen 647 11.12.13. Viivästysseuraamukset 649 11.12.14. Väliluovutukset 649 11.12.15. Ensiasunnon verovapaus 649 11.12.16. Eräät maanhankintatilanteet 651 11.12.17. Varainsiirtoveron palauttaminen 652 11.12.18. Kaupan vapaaehtoinen purkaminen 652 11.13. Varainsiirtovero arvopaperin luovutustilanteissa 652 11.13.1. Yleistä 652 11.13.2. Veron peruste 653 11.13.3. Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa 653 11.13.4. Isännöitsijäntodistus 653 11.13.5. Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa 654 11.13.6. Vaihto 654 11.13.7. Veron suorittamisajankohta 655 11.13.8. Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat 655 11.13.9. Ilmoitus varainsiirtoverosta 656 11.13.10. Lunastuslauseke 657 11.13.11. Uuden asunnon kauppa 657 11.13.11.1. Rakentamisvaiheessa tehdyn kaupan kauppakirjaan perustuvien oikeuksien edelleenmyynti eli siirtosopimus 658 11.13.11.2. Asunto-osakkeen kaupan peruuttaminen 659 11.13.12. Yhtiön perustamisoikeus 659 11.13.13. Ensiasunnon verovapaus 659 11.13.13.1. Yhdistettyjen asuntojen varainsiirtoverovapaus 660 11.13.14. Vastuu verosta 661 11.13.15. Veron palauttaminen 661 11.13.15.1. Lykkääväehtoinen kauppa 662 11.13.16. Veronlisäys 663 11.14. Kauppakirjan oikaiseminen 663 11.15. Veron vanhentuminen 664 11.15.1. Verohallinnon ohjeet 664 11.16. Kiinteistövero 664 11.16.1. Kiinteistöveron kohde 664 11.16.2. Verovapaa 665 11.16.3. Verovelvollinen 665 11.16.4. Omistajan vaihdos 666 11.16.5. Verovastuu 666 11.16.6. Veron peruste 666 11.16.7. Veron määräytyminen 666 11.16.8. Verotuksen toimittaminen 668 11.16.9. Vähennyskelpoisuus 668 11.16.10. Verohallinnon ohjeet 669 11.17. Arvonlisävero 669 11.17.1. Verohallinnon ohjeet 670 12. Kiinteistöarviointi 671 12.1. Arvioinnista yleisesti 671 12.1.1. Lakisääteinen arviointi 671 12.1.2. Vapaaehtoinen arviointi 671 12.1.3. Arvo 672 12.1.4. Hyöty 673 12.1.5. Muun omaisuuden arvo 673 12.1.6. Hinnanmuodostus 673 12.1.7. Erikoispiirteet 674 12.1.8. Kysyntä ja tarjonta 674 12.1.9. Kansainvälinen arviointistandardikomitea 674 12.2. Arvioijan pätevyys 675 12.2.1. Arvioijan auktorisointi 675 12.2.2. Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija 676 12.3. Arviointimenetelmät 677
12.3.1. Kauppa-arvomenetelmä 677 12.3.2. Vertailukelpoisuus 677 12.3.3. Markkina-analyysi 678 12.3.4. Kauppa-arvomenetelmän vaiheet 678 12.3.5. Tuottoarvomenetelmä 679 12.3.6. Kustannusarvomenetelmä 680 12.3.7. Yhdistelmämenetelmä 681 12.3.8. Summa-arvomenetelmä 681 12.3.9. Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus 681 12.4. Arviointitoimeksianto 682 12.4.1. Arviointipalkkio 682 12.5. Asuntojen arviointi 683 12.5.1. Asunto-osakkeen arviointi 683 12.5.2. Omakotitalon arviointi 684 12.6. Arviointilausunnon jäsentely 684 12.7. Arviointiin liittyvä vastuu 685 12.7.1. Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista 686 12.7.2. Tuottamusvastuu 686 12.7.3. Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu 686 12.7.3.1 Vahingonkorvauslaki 686 12.7.3.2. Varallisuusvahinko 687 12.7.4. Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu) 687 12.7.5. Työntekijän vastuu 687 12.7.6. Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa 687 12.7.6.1. Vastuu edellyttää tuottamusta 688 12.7.6.2. Työntekijä ei suoraan vastuussa 688 12.7.7. Kuluttajansuojalaki 688 12.7.8. Rikosoikeudellinen vastuu 688 12.7.9. Kurinpidollinen vastuu 689 12.7.10. Eettinen vastuu 689 12.7.11. Vastuuvakuutus 689 Lomakemallit 690 Valmiin uuden asunnon kauppakirja 690 Asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirja 694 Kuluttajille asunnon yhteydessä myytävä autotallin, autopaikan, varaston ym. kauppakirja 700 Asiahakemisto 704