Lausunto 1 (7) VEROHALLINTO Henkilöverotuksen ohjaus- ja kehittämisyksikkö Viite: A61/000001/2012 VUODEN 2013 ENNAKKOVEROTUKSESSA KÄYTETTÄVÄT TULOT JA VÄHENNYKSET Lausunto kiittää mahdollisuudesta lausua asunto- ja liikeosakehuoneistoista saatavan vuokratulon veroperusteista. Pidämme esitettyä seitsemän (7) prosentin vuokratulon lisäystä vuoden 2011 tasosta vuodelle 2013 suurena, kun huomioidaan se, että ennakonkanto kuten lopullinenkin vero määräytyy nettovuokratulon perusteella. Nettovuokratuotto tulee nousemaan vähemmän kuin bruttovuokra, arvioidemme mukaan 4 5 prosenttia. Tämä on seurausta siitä, että ns. hoitomenovuokraosuus (hoitovastikkeella katettavat kulut) on noussut ja on nousemassa kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin mukaan tuntuvasti bruttovuokraa enemmän, ks. liitteet 1 ja 2. Kiinteistöliitto odottaa hoitokulujen nousevan ensi vuonna keskimäärin 4-5 prosenttia. Vuonna 2013 vuokra-asuntojen ja liikekiinteistöjen hoitokulut ovat nousemassa edelleen voimakkaasti muiden muassa energian kallistumisen ja veronkorotusten seurauksena. Monissa kaupungeissa ollaan lisäksi toteuttamassa huonon turvekesän takia jopa 20 prosentin kaukolämmön hinnankorotuksia lähiaikoina. Kuopiossa tämä tapahtui jo lokakuun alusta 2012. Jo yksin tällainen muutos nostaa hoitokuluja noin viisi prosenttia. Vuokratulon maltillista korottamista voidaan perustella lisäksi vuoden 2013 talouden epävarmuudella. Toimitilojen vajaakäytön ennakoidaan yleisesti kasvavan lähimmäin vuoden aikana. Vuodelle 2012 vuokratulojen ennakkoverotuloa korotettiin viisi (5) prosenttia vuoteen 2010 nähden. Vuoden 2012 kolmen ensimmäisen neljänneksen perusteella nettovuokratulon muutos vuodesta 2010 on jäämässä alle kolmeen prosenttiin, sekä asunto- että toimitilakiinteistöjen kohdalla. Jukka Kero pääekonomisti
Lausunto 2 (7) Liite 1: Vuokratuoton arviolaskelma 2012-2013 / Vapaarahoitteinen vuokraasunto EUR/m2/kk 2010 2011 2012e 2013e Muutos 2010-2012e, % Muutos 2011-2013e, % Bruttovuokra 12 12.37 12.84 13.21 7.0 6.8 Hoitokulut* 4.8 5.20 5.45 5.69 13.5 9.5 Nettovuokra 7.2 7.17 7.39 7.52 2.7 4.8 Lähteet: Kiinteistöliitto / Talousarvio-ohje hoitokustannusten muutoksista vuodelle 2013. Bruttovuokran nousun on ennakoitu olevan vuonna 2012 +3.8 % ja vuonna 2013 kuluttajahintaindeksin mukainen, mitattuna Etlan syyskuun 2012 ennusteella. Tammi-syyskuussa 2012 vapaiden markkinoiden asuntojen vuokrat nousivat 3.8 % edellisvuodesta. Tässä esimerkissä on mukana 12 EUR/m2/kk markkinavuokra ja oletus 40 % hoitokulujen osuudesta bruttovuokrasta. Tämä heijastelee alue- ja asuntotyyppikohtaisesti laskettuja keskiarvoja. Vuokratuoton arviolaskelma 2012-2013 / Toimistotila EUR/m2/kk 2010 2011 2012e 2013e Muutos 2010-2012e, % Muutos 2011-2013e, % Bruttovuokra 17 17.53 18.04 18.56 6.1 5.9 Hoitokulut* 5.1 5.57 5.82 6.08 14.1 9.2 Nettovuokra 11.9 11.96 12.22 12.48 2.7 4.3 Lähde: Kiinteistöliitto ja KTI Kiinteistötieto Oy Laskelmassa toimiston bruttovuokra heijastaa koko maan keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2010 (KTI). Hoitokuluissa oletuksena 30 %:n taso suhteessa bruttovuokraan. Muutokset bruttovuokrassa oletetaan kuluttajahintaindeksin muutosten mukaisesti 2012 ja 2013. * Kiinteistöliiton ennusteet Tilastokeskuksen Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin muutokselle asuinkerrostalon alaindeksissä vuodelle 2012 +4.5 % ja 2013 +4.5. Vuonna 2011 muutos Kiinteistön ylläpidon kokonaisindeksissä oli +9.2 %.
Lausunto 3 (7) Liite 3: 4.10.2012 Talousarvio-ohje vuodelle 2013: KIINTEISTÖNPITOA NIUKKUUDEN KESKELLÄ Ostovoima polkee paikallaan Energian hinnat ja verotus nostavat taloyhtiöiden kuluja Maailmantalouden yskiminen on pysäyttänyt Suomen talouskasvun vuonna 2012. EUmaiden talous supistuu vuonna 2012. Yhdysvalloissa kasvua kertyy edes parin prosentin verran, mutta jatko on epävarmalla pohjalla. Suomen vienti supistunee hieman vuonna 2012, EU-maiden heikon talouskehityksen ja kilpailukykyongelmien takia. Vaihtotase on kääntynyt alijäämäiseksi. Vuonna 2013 Suomen bkt kasvaa ennusteiden mukaan noin prosentin verran vuodesta 2012. Tämäkin edellyttää, että talouden vauhti kiihtyy selvästi vuoden 2013 kuluessa. Kotitalouksien ostovoiman kasvu on kituvaa. Viimeiset kaksi vuotta Suomen talouden kasvu on ollut pitkälti kotitalouksien varassa. Kotitaloudet säästävät tuskin mitään ja velkaantuneisuus on kasvanut tähän vuoteen saakka. Palkat ovat kasvaneet runsaat 3 prosenttia, mutta miltei kolmen inflaatio on syönyt ostovoiman kuluvana vuonna. Vuonna 2013 ostovoima jopa hieman kutistuu. Kuluttajahintojen nousuvauhti pysytteli vuoden 2012 kolmen ensimmäisen neljänneksen aikana kolmen prosentin tienoilla. Inflaatiota ovat ylläpitäneet keskeisesti veronkorotukset ja raakaöljyn maailmanmarkkinahinnan korkeus sekä vuokrien ja vastikkeiden korotukset. Inflaatiota ovat puolestaan hillinneet luottokorkojen lasku, matkapuheluiden ja sähkön halpeneminen. Vuonna 2013 inflaatio pysytellee edelleen 2,5-3 prosentin vuosivauhdissa. Vuoden alkukuukausina vuosivauhti lienee jopa tätä korkeampi, sillä vuoden alkuun osuu veronkorotuksia, mm. arvonlisäveron yhden prosenttiyksikön korotukset. Energian maailmanmarkkinahintojen muutokset tulevat määrittelemään paljolti inflaatiokehityksestä vuonna 2013. Kun talouskasvu on kituliasta ja rakennemuutokset kaivavat pohjaa kasvulta, työllisyyskehitys on huonoa. Avoin työttömyys tulee jatkamaan lievää kasvuaan vuonna 2013. Avoimen työttömyyden kasvua hillitsee iäkkäämmän työvoiman vuolas virta eläkkeille. Kotitalouksien luottamus talouskehitykseen on saanut siipeensä vuonna 2012. Kuluttajien luottamus omaan talouteensa on säilynyt kohtalaisen hyvänä, mutta luottamus maan talouden tulevaisuuteen on heikentynyt. Kuluttajien luottamusindeksi on tasoltaan jonkin
Lausunto 4 (7) verran parempi kuin vuoden finanssikriisin heikoimmassa vaiheessa 2008/2009- taitteessa. Kotitaloudet ovat hyötyneet EKP-korkojen painamisesta miltei nollaan vuonna 2012. Luottokannan määrä on kasvanut viime kuukausina noin seitsemän prosentin vuosivauhtia. Luottojen keskikorko on painumassa jopa alle kahteen prosenttiin. Inflaation jälkeinen korko on siten negatiivinen. Myös palkkojen nousu on ylittänyt asuntoluottojen keskikoron tuntuvasti vuonna 2012. Vuodelle 2013 kovin merkittävää asuntoluottokorkojen nousua ei voi ennustaa. Taloyhtiölainojen tilanne on hieman toinen, sillä niiden marginaalien kehitykseen liittyy kotitalouksia jonkin verran suurempi epävarmuus. Kehitys on riippuvainen mm. EU-maiden velkakriisin ratkaisun onnistumisesta. Rakentaminen kääntynyt laskuun Rakentamisen volyymi kääntyi laskusuuntaan vuoden 2012 alkupuolella. Rakennuslupien määrä on supistunut, ja erityisesti liikerakentamisen puolelle odotetaan selvää supistumista. Myös talonrakentaminen supistuu vuonna 2012 muutaman prosentin ja samaa odotetaan vuodelta 2013. Asuntojen rakennusluvat laskevat selvästi alle 30000 asuntoon vuonna 2013. Vuonna 2011 oltiin vuosisummasta tarkasteltuna noin 35000 asunnon lupamäärissä. Valtion osoittama tuki ei ole innostanut rakentamaan vuokra-asuntoja hallituksen tavoitteiden mukaisesti. Valtion vuoden 2013 talousarvioesityksen mukaan korkotukilainavaltuuksia valtion tukemaan asuntotuotantoon ehdotetaan edelleen 1 040 milj. euroa sekä takauslainavaltuuksia 285 milj. euroa. Korkotukilainavaltuudet nousevat kuluvasta vuodesta 15 milj. euroa. Pääosa asuntotuotannosta kohdistuu suurimpiin kasvukeskuksiin. Sosiaalisesti heikommassa asemassa olevien ns. erityisryhmien asuntojen rakentamista ja korjaamista ehdotetaan tuettavaksi 110 milj. euron investointiavustuksilla. Aiesopimuskuntien kunnallistekniikka-avustuksia ehdotetaan tuettavaksi 10 milj. eurolla asumisen ensisijaisten kohdealueiden toteuttamiseen. Asuntojen korjaus- ja energia-avustuksiin ehdotetaan osoitettavaksi yhteensä 50,5 milj. euroa. Korjausavustusten painopisteenä ovat hissien rakentaminen sekä vanhusten ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaaminen. Kaukolämmössä alue- ja polttoainekohtaisia nousupaineita sähkön hinta vakaampi Öljyn maailmanmarkkinahinta jäi vuonna 2012 korkealle Euroopan velkakriisistä huolimatta. Vuonna 2013 öljymarkkinoiden suunnan määrittelee isolta osaltaan Yhdysvaltain talouden kehitys presidentinvaalien jälkeen. Maan liittovaltion rahoituskriisi on ratkaisematta, mikä voi kärjistää taloustilanteen ennemmin tai myöhemmin. Mikäli Yhdysvallat ajautuu kriisiin, öljy halventunee tuntuvasti. Hyvä kehitys Yhdysvalloissa
Lausunto 5 (7) pitäisi öljyn kalliina. Lähi-idän levottomuudet pitävät öljymarkkinoita levottomina ja hintaa ylhäällä. Kivihiilen ja maakaasun voi ennakoida seuraavan raakaöljyn markkinahintaa. Aluekohtaisesti suuria heilahduksia kaukolämmön hintaan ovat tuomassa kesän 2012 huono turpeen-saanti. Syksyn aikana on tulossa paikoitellen jopa 20 prosentin korotuksia kaukolämmön hintaan. Joillakin paikkakunnilla kaukolämpö voi kallistua selvästi viimeistään vuoden 2013 alusta. Samassa suhteessa lämmitysbudjettiin on syytä varata vuotta 2012 enemmän, ottaen huomioon tavanomaisen vuoden lämmitystarpeen mukainen kulutus. Valtion budjetin veropäätökset aiheuttavat turpeen ja maakaasun käytön kallistumista muutaman prosentin verran. Näin ollen kaukolämpöön joudutaan varaamaan vähintään muutaman prosentin tätä vuotta enemmän. Sähkön markkinahinnat laskivat muutaman prosentin keväästä 2012 alkaen. Suomen sähkömarkkinoilla on näin ollen saatu vihdoin nauttia pohjoismaisten vesivarantojen hintoja laskevasta voimasta. Kerrostalosähkön toistaiseksi voimassa oleva hinta oli syyskuussa kaksi prosenttia vuoden takaista matalampi. Talousarvioita tehtäessä perusteltua on varata kiinteistösähköön vuoden 2012 suuruinen kulubudjetti (lämpötilavakioituna). Kiinteistöalan palkkasopimusten korotukset purevat myös vuonna 2013 Kiinteistöpalveluissa Kiinteistöpalvelut ry:n ja PAMin työntekijäsopimus kattaa aikavälin 1.11.2011 30.11.2013. Sopimuksen mukaan 1.1.2013 työntekijöiden ansioita korotetaan 1,9 prosenttia ja sen lisäksi n. 3,5 prosenttia vähimmäispalkkojen korotuksena. Vuositasolla tarkasteltuna alan työntekijöille maksettava sopimuspalkkaerä nousee vuonna 2012 noin 6 ja vuonna 2013 noin 5,7 prosenttia. Kiinteistöpalvelualan toimihenkilösopimus on voimassa 1.4.2012-30.4.2014. Sopimuspalkkoja korotetaan vuoden 2013 alussa 1,3 prosentin yleiskorotuksen lisäksi 0,6 prosentin yrityskohtaisella järjestelyerällä sekä 1,9 prosentin suuruisella taulukkopalkkojen korotuksella. Yhteensä korotusten vaikutus vuositason palkkakuluihin on vuonna 2012 arviolta 3,5 prosenttia ja vuonna 2013 noin 4,8 prosenttia. Talonmiesten ja siivoojien sopimus päättyi 30.4.2012. Sosiaalivakuutusmaksuihin pieniä muutoksia työeläkemaksujen esitetään nousevan Työttömyysvakuutusmaksujen esitetään säilyvän vuonna 2013 kuluvan vuoden tasoisina, toisin sanoen työntekijällä 0,6 prosentissa sekä työnantajalla 0,8 (alempi) ja 3,2 (ylempi) prosentissa palkoista. Työeläkevakuutusmaksut nousevat esityksen mukaan vuodelle 2013 siten, että työnantajan maksu on 2013 keskimäärin 17,55 prosenttia, joka on 0,25 prosenttiyksikköä
Lausunto 6 (7) enemmän kuin vuonna 2012. Työntekijän maksu on alle 53-vuotiailla 5,35 prosenttia, joka on 0,20 prosenttiyksikköä edellisvuotta korkeampi. Yli 53-vuotiaiden työntekijöiden maksu kohoa 6,50 prosentista 6,80 prosenttiin. Työnantajan sairausvakuutusmaksu laskee lievästi: 2,03 prosenttia vuonna 2013. Kiinteistöverot määräytyvät kuntakohtaisten paineiden mukaan Kiinteistöveroprosentit vuodeksi 2013 vahvistetaan kuntakohtaisesti syksyn aikana. On mahdollista, että monissa kunnissa veroprosentteja nostetaan. Tilannetta on syytä seurata kuntakohtaisesti syksyn talousarviovalmistelujen yhteydessä. Muut kuntakohtaisesti määräytyvät maksut, esimerkiksi veden ja jäteveden hinta, vaihtelevat kunnittain. Maksuja ei joka kunnassa koroteta vuosittain, joten korotukset ovat usein prosenttimääräisesti suuria ja niitä tehdään myös kesken vuotta. Yleisen kustannustason ylittäviä korotuspaineita ei kuitenkaan joka laitoksella ole, mutta vaarana on, että kuntien taloutta paikataan myös piiloveronluonteisilla maksuilla. Jätehuolto kallistunee jäteveron ja arvonlisäveron korotuksen takia ekomaksuja tullee yhä enemmän käyttöön kiinteänä kustannuksena Jätehuollon osalta kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekehityksestä sekä jäteveron korotuksesta ja jätteenkäsittelymaksuun kohdistuvasta korotuspaineesta etenkin niillä alueilla, joilla on panostettu kaatopaikkakäsittelyyn. Yleinen jätehuollon kustannuspaine vuodelle 2013 arviolta 4-5 prosenttia. Kaatopaikalle vietävästä jätteestä perittävä jätevero on nousemassa vuodessa 2013 alkaen 10 eurolla tonnilta. Monissa kunnissa perustetaan jätelautakuntia ja otetaan käyttöön vuotuisia eko- tai jätemaksuja. Korjausavustuksien painopiste esteettömyyskorjauksissa ja huoltokirjojen, kuntoarvioiden ja tutkimusten toteuttamisessa Korjausrakentamisen kasvu jatkunee, mutta heikko suhdanne taittanee kasvua. Korjausvelkaa ei pitäisi kuitenkaan päästää syntymään. Taloyhtiöt saanevat korjauslainaa yhä selvästi alle 3 prosentin korolla, mutta rahan saatavuuden suhteen taloyhtiöiden on syytä tehdä huolellista selvitystoimintaa. Valtion budjetin vuodelle 2013 korjausavustusten painopisteenä ovat hissien rakentaminen sekä vanhusten ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaaminen. Avustuksia myönnetään esityksen mukaan lisäksi asuinrakennusten huoltokirjojen, kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten kustannuksiin sekä asuinrakennusten liikkumisesteiden poiston ja terveyshaittojen poiston kustannuksiin. Muita lain mukaisia korjaus- ja terveyshaitta-avustuksia ei myönnetä. Energia-avustuksia myönnetään lain mukaisiin käyttötarkoituksiin pois lukien avustukset uusiutuvaa energiaa hyödyntävien lämmitystapojen käyttöönottoon.
Lausunto 7 (7) Vuodeksi 2013 rakentamisen panoshintojen nousun ennustetaan olevan noin kolme prosenttia. Vakuutusmaksujen nousuun varauduttava Kiinteistöjen vakuutusmaksujen nousu on arviolta runsaat 5 prosenttia. Hintojen nousupaineen takana ovat tariffien ja rakennuskustannusindeksin nousu. Myös vakuutusmaksuveron prosenttiyksikön nousu lisää vakuutusmaksujen hintapainetta vuoden 2013 alusta. Lisäksi nousua voi tulla ikäkorotuksista ja vahinkohistoriasta. Tontin vuokraan on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 3-4 prosentin lisä, mikäli tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Tulot menojen mukaisiksi Taloyhtiön tuloista huomattavin osa eli hoitovastikkeet kehittyvät yleensä hoitokulujen mukaisesti. Eli kustannusten nousut on katettava pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla, jottei näiden erien liian alhaista tasoa tarvitse kattaa hoitovastikkeilla. Vuokrat on varsin usein elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksisidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 3 4 prosenttiin. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi, vuokrien lisäys olisi 5-8 prosenttia. Kustannukset kattava lämminvesimaksu on vuonna 2013 keskimäärin 16-18 euroa ja kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu 25-27 euroa asukasta kohti kuukaudessa, mikäli myös veden kulutus on keskimääräistä (noin 155 l/asukas/vrk). Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike, niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta. Hoitokuluihin 4 5 prosentin nousu 2013 vaihtelu suurta taloyhtiöiden välillä Kaiken kaikkiaan keskimääräisen taloyhtiön hoitokuluihin on näköpiirissä 4 5 prosentin nousu vuodelle 2013. Taloyhtiö- ja alue- sekä lämmitystapakohtaiset erot voivat olla hyvinkin suuria. Kiinteistöliiton talousarvio-ohjeen on laatinut pääekonomisti Jukka Kero. Ohje perustuu 2.10.2012 saatavilla olleeseen informaatioon. Talousarvio-ohje on tarkoitettu Kiinteistöliiton jäsenkiinteistöjen käyttöön talousarvion laadinnan yhteyteen. Ohjetta tulee soveltaa kiinteistön omien olosuhteiden mukaisesti. Talousarvio-ohjeen julkaiseminen kokonaan tai osittain ilman Kiinteistöliiton antamaa kirjallista lupaa on kielletty.