S O R T A V A L A N K A T U 2-4 A s e m a k a a v a n m u u t o s

Työnumero 1634 28.10.2015 KAUPUNKIRAKENNEYKSIKKÖ, YHDYSKUNTASUUNNITTELU, KAAVOITUS S O R T A V A L A N K A T U 2-4 A s e m a k a a v a n m u u t o s K A A V A S E L O S T U S KÄSITTELYVAIHEET Vireilletulo 20.2.2013 KrakLK 3.11.2015 Nähtävillä KH KV Lainvoima

SORTAVALANKATU 2-4 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SELOSTUS Asemakaavan muutos koskee Joensuun kaupungin Niinivaaran kaupunginosan (5) kortteleita 511 ja 5124 sekä tiloja 6:196, 876:1, osia tiloista 12:23, 12:24, 871:1, 6:25, 6:181 sekä rautatiealuetta, katualueita ja yleisiä alueita. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Joensuun kaupungin Niinivaaran kaupunginosan (5) korttelit 511 ja 5124 sekä katu- ja virkistysalueita. Joensuun kaupungin kaavoitusohjelman työ nro 1634 Kaava-alueen sijainti Sortavalankadulla, Karjalankadun ja Kettuvaarantien välillä. Joensuu 28.10.2015 Kaavoituspäällikkö Juha-Pekka Vartiainen 2

TIIVISTELMÄ... 5 Asemakaavan muutoksen perustelut ja keskeinen sisältö... 5 Kaavaprosessi... 5 1. LÄHTÖKOHDAT... 6 1.1. SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA... 6 1.1.1. Alueen yleiskuvaus... 6 1.1.2. Luonnonympäristö... 6 1.1.3. Rakennettu ympäristö... 8 1.1.4. Maanomistus... 12 1.2. SUUNNITTELUTILANNE...13 1.2.1. Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 13 2. TAVOITTEET... 16 2.1. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE... 16 2.2. ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 16 2.2.1. Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet... 16 3. VAIHTOEHDOT... 20 3.1. ALUSTAVIEN VAIHTOEHTOJEN KUVAUS JA KARSINTA... 20 3.2. VAIHTOEHTOJEN VAIKUTUSTEN SELVITTÄMINEN, ARVIOINTI JA VERTAILU... 28 3.3. ASEMAKAAVARATKAISUN VALINTA JA PERUSTEET...31 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA PERUSTELU... 31 4.1. KAAVARATKAISUN KUVAUS JA YLEISPERUSTELUT...31 4.2. ALUEVARAUKSET...31 4.2.1. Korttelialueet... 31 4.2.2. Muut alueet... 32 4.3. KAAVAN VAIKUTUKSET... 33 4.3.1. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 33 4.3.2. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 35 4.3.3. Yritysvaikutusten arviointi... 35 4.3.4. Vaikutukset kaupungin ja kaupunkirakenneyksikön strategioihin... 35 4.4. YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT... 36 5. TOTEUTUS...36 5.1. KAAVAN TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS... 36 6. SUUNNITTELUVAIHEET...36 3

TILASTOLOMAKE HANKEKORTTI LIITTEET 1. Asemakaavaehdotus 28.10.2015 2. Havainnekuva 3. Ote ajantasa-asemakaavasta 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 20.2.2013 5. Yhteenveto vireilletulovaiheen lausunnosta ja mielipiteistä sekä kaavoituksen vastineet niihin 6. Joensuun ratapihan varikkoalueen rakennushistoria- ja kulttuuriympäristöselvitys 7. Asemakaavaluonnos 27.11.2014 8. Yhteenveto luonnosvaiheen lausunnoista ja mielipiteistä sekä kaavoituksen vastineet niihin 9. Sortavalankadun liikenteen ja vesihuollon yleissuunnitelmaraportti OHEISMATERIAALI Sortavalankadun liikenteen ja vesihuollon yleissuunnitelman suunnitelmakartat ja selvitykset 4

TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutoksen perustelut ja keskeinen sisältö Sortavalatalon toiminta päättyi vuonna 2009. Tämän jälkeen kaupunki on selvittänyt mahdollisia uusia käyttötarkoituksia rakennukselle, mutta osin rakennuksen huonon kunnon vuoksi kaupunki on päättänyt purkaa rakennukset. Tontin sijainti lähellä keskustan palveluita ja toisaalta sen tarpeeksi suuri koko mahdollistavat tontin käytön tehokkaaseen asuntorakentamiseen. Tämä toteuttaa kaupungin tavoitetta olevan kaupunkirakenteen täydentämisestä. Sortavalatalon tontista muodostetaan asuinkerrostalojen korttelialue AK. Kerrosluku vaihtelee kahden ja viiden välillä ja rakennusoikeutta uudessa korttelissa on 15 200 k-m 2, mikä tarkoittaa tonttitehokkuutta e=0,77. VR:n varikolla on toiminta viime vuosina supistunut ja osa varikkorakennuksista on vapautunut muuhun käyttöön. Kaavamuutoksella sallitaan varikon käyttäminen myös muuhun kuin rautatietoimintaan, mikä luo uusia mahdollisuuksia varikkoalueen säilymiseen elävänä myös siinä tilanteessa, että VR:n varikkotoiminta nykyisessä muodossaan alueella päättyisi. Varikon alueesta muodostetaan teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue TK. Olevia rakennuksia ei suojella. Alueella sallitaan korkeintaan kolmikerroksinen täydennysrakentaminen. Tonttitehokkuus on e=0,4, mikä tarkoittaa n. 10 700 k-m 2 rakennusoikeutta. Kettuvaarantien ja Sortavalankadun kulmauksessa oleva huoltoasema kaipaa lisää tilaa voidakseen kehittää toimintaansa nykyisellä paikalla. Tämän takia oli luonteva ottaa se samaan kaavamuutokseen mukaan. Liike- ja huoltamorakennusten korttelialueen KLH korkein sallittu kerrosluku on kolme ja rakennusoikeutta tontilla on 2500 k-m 2, mikä tarkoittaa tonttitehokkuutta e=0.18. Tontin uusi koko on kaavassa 14 155 m 2. Asemakaavamuutos, liite 1 Kaavaprosessi Maankäyttö- ja rakennuslain 62 :n mukainen ilmoitus vireilletulosta julkaistiin kunnallisissa ilmoituslehdissä 28.2.2013. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä 28.3. 22.3.2013 ja se esiteltiin yleisötilaisuudessa 13.3.2013 Sortavalatalon auditoriossa, osoitteessa Sortavalankatu 4. Kaavaluonnoksen yleisötilaisuus pidettiin 1.12.2014 Sortavalatalon auditoriossa. Kaavaluonnos pidettiin nähtävillä 27.11.2014-12.1.2015. 5

6:189 6:196 871:3 6:25 871:1 :39 12:39 12:24 12:23 12:7 6:181 6:8 6:78 6:25 6:7 876:1 5-9906-2 5-9903-42 5-9903-16 5-9903-10 5-9903-4 5-9903-20 8 7 5 3 3 2 2 2 7 3 2 11 9 8 7 6 4 3 2 1 1 1 1 14 13 8 7 1 3 2 1 5 4 3 2 1 2 4 1 1 5 3 2 13 10 4 9 7 Sortavalankatu Antinkuja Soldaninkatu Karjalankatu Asemamiehenkatu Jarrumiehenkatu Kirjurinkatu Junailijankatu kt kt kt kt Öljys. Sp Kt Öljys. Joensuun Kauppaoppilaitos kt kt kt kt kt 1305 511 5110 5124 506 527 529 516 509 10 519 507 508 kt II I II 77 78 79 84 84 86 85 86 84 83 87 83 84 78 79 79 78 77 83 84 82 81 83 83 78 77 76 76 77 78 79 77 78 79 87 85 85 85 80 80 80 79 78 79 1 78 80 80 85 94 93 3147 92 70 64 18 15 9 7 40 16 53 65 2 18 6 66 1 66 63 88 55 5 3 4 10 1 9 89 87 12 3 2 13 14 7 20 1 1 2 3 5 3 13 7 6 8 11 9 5 19 20 8 10 3 11 2 11 12 19 2 25 61 12 11 23 9 30 10 29 24 7 2 13 6 7 3 8 5 3 6 1 30 24 25 29 21 32 14 91 10 11 4 12 2 29 12 11 10 12 22 33 1 36 13 32 7 1 6 21 5 16 23 37 36 11 242 25 24 21 27 26 7 38 39 26 19 23 27 8 6 30 19 20 7 15 22 14 8 4 5 10 51 9 6 12 8 35 7 11 13 5 12 1 6 2 13 6 59 11 9 14 2 10 4 3 7 34 14 68 71 17 24 5 3 2 3 1 4 72 2 4 1 3 2 13 3 2815 10 9 8 7 6 5 5 4 30 33 8 25 13 32 10 10 31 6 20 18 9 3 21 17 20 3 8 11 36 4 36 100 30 40 0 10 20 50 pp RATAPIHANPUISTO 1900 1500 600 600 1500 1900 1900 1500 600 2500 700 V V IV II II IV IV II V II IV III 2500 III e=0.4 SORTAVALANKATU p p p p a a a a a a a a 2 3 4 4 5 6 7 8 9 pp pp 40 dba 40 dba 35 dba 35 dba 35 dba le le le le le le le le le ml ml ml 6943900 489000 6943700 488700 5124 511 5 NIINIVAARA ET KLH TK AK VP ET ET Liite 1, 1 / 5

Liite 1, 2 / 5 ASEMAKAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET AK KLH TK VP ET 0020000 Asuinkerrostalojen korttelialue. 0230100 Liike- ja huoltamorakennusten korttelialue. 0270200 Teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. 0330000 Puisto. 0590000 Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue. 0820000 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. 0840000 Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. 0850000 Osa-alueen raja. 0860000 Ohjeellinen osa-alueen raja.? 5 NII 511 SORTAVALAN 2500 III e=0.4 0880000 Sitovan tonttijaon mukaisen tontin raja ja numero. 0910000 Kaupungin- tai kunnanosan numero. 0920000 Kaupungin- tai kunnanosan nimi. 0930000 Korttelin numero. 0950000 Kadun, tien, katuaukion, torin, puiston tai muun yleisen alueen nimi. 0960000 Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä. 1000000 Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. 1050000 Tehokkuusluku eli kerrosalan suhde tontin/rakennuspaikan pinta-alaan.

a 1120000 Liite 1, 3 / 5 Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän rakennusoikeuden, rakennuksen korkeuden, kattokaltevuuden tai muun määräyksen. 1130000 Rakennusala. a 1190000 Auton säilytyspaikan rakennusala. 1290000 Nuoli osoittaa rakennusalan sivun, johon rakennus on rakennettava kiinni. 35 dba 1320000 Merkintä osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dba. le 1330000 Leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa. 1340000 Istutettava alueen osa. 1360000 Katu. tu pp 1500200 Yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa, yhteys sitova, sijainti ohjeellinen. p 1510000 Pysäköimispaikka. 1540000 Johtoa varten varattu alueen osa. ml 1590000 Katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. 1751000 Maanläjitysalue. YLEISET MÄÄRÄYKSET 1. Rakennusten tulee olla massoittelultaan ja julkisivujen sommittelultaan sellaisia, että ne muodostavat kaupunkikuvallisesti korkeatasoisen ympäristöön sopivan kokonaisuuden. 2. Rakennusten julkisivuihin on tehtävä elävöittävää vaihtelua sopivin välimatkoin esimerkiksi porrastuksin tai julkisivumateriaaleja vaihtamalla. 3. TK- korttelialueella tapahtuva toiminta on suunniteltava niin, että se ei aiheuta nykyistä käyttöä suurempia ympäristöhäiriöitä. 4. TK-korttelialueen istutettavalla alueen osalla oleva puusto on pääpiirtein säilytettävä. 5. VP-alueella sijaitsevalle maanläjitysalueelle (ml) saa rakentaa pilaantumattomasta ylijäämämaasta melusuoja- ja maisemavallin. Vallin harjan korkeusasema saa olla enintään +84 mmpy (N60). Vallin ratapihan puoleiselle rinteelle saa istuttaa puustoa. Aluetta on hoidettava siten, että puuston enimmäiskorkeus on 5 metriä.

Liite 1, 4 / 5 6. KLH-korttelialueella maanpäälliset polttoainesäiliöt tulee sijoittaa alueen länsiosaan ensisijaisesti rakennuksiin tai julkisivuiltaan rakennuksen omaisiin rakennelmiin. AK-KORTTELIALUETTA KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET 7. Asuinkerrostalojen julkisivumateriaalina on käytettävä pääasiassa punatiiltä. Kaksikerroksisten asuinrakennusten julkisivumateriaalina on käytettävä pääosin peittomaalattua puuta. 8. Rakennusten julkisivuihin on tehtävä elävöittävää vaihtelua sopivin välimatkoin esimerkiksi porrastuksin tai julkisivumateriaaleja vaihtamalla. 9. Parvekkeet on lasitettava. Katusivuilla lasituksen ja rakenteiden tulee vaimentaa melua vähintään 10dBA. 10. Karjalankadun ja Sortavalankadun varrelle rakennettavien kerrostalojen asuntojen huoneiden sijoittelussa on huomioitava liikennemelu. 11. Osoitetusta rakennusoikeudesta enintään 5 % saadaan rakentaa lähipalvelu-, työ- ja kokoontumistiloiksi sellaista toimintaa varten, mikä ei aiheuta ympäristölleen kohtuutonta haittaa melun, tärinän, ilman pilaantumisen eikä liikenteen muodossa. 12. Rakennuksiin ei saa rakentaa kaavassa osoitetun kerrosluvun lisäksi ullakkokerrosta. 13. Tontilla merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa: - Porrashuonetilojen 20 kerrosneliömetriä ylittävän osan kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneen avaruutta ja valoisuutta. Edellä mainituiksi tiloiksi ei lasketa käytävämäisiä tiloja. - Talousrakennuksia rakennusalan ulkopuolelle enintään 150 k-m2. AUTOPYSÄKÖINTIÄ KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET: 1. Autopaikkoja on varattava tontille vähintään seuraavasti: - 1 autopaikka kutakin asuntojen kerrosalan 85 k-m2 kohden - 1 autopaikka kutakin yksityisten ja julkisten lähipalveluiden, työ- ja kokoontumistilojen sekä toimistotilojen kerrosalan 70 k-m2 kohden - 1 autopaikka kutakin liiketilojen kerrosalan 50 k-m2 kohden 2. Autopaikat tulee erottaa istutuksin muusta piha-alueesta. 3. Katualueen läheisyydessä olevat autopaikat on erotettava katualueesta aitaamalla, autokatoksilla tai istutuksilla. 4. p-alueelle sijoitettavista autopaikoista saa kattaa enintään 50 %. POLKUPYÖRÄPYSÄKÖINTIÄ KOSKEVAT MÄÄRÄYKSET: 1. Polkupyöräpaikkoja on varattava tontille vähintään seuraavasti: - 1 polkupyöräpaikka kutakin asuntojen kerrosalan 40 k-m2 kohden, kuitenkin vähintään 1 polkupyöräpaikka asuntoa kohden - 1 polkupyöräpaikka kutakin yksityisten ja julkisten lähipalveluiden, työ- ja kokoontumistilojen, toimistotilojen ja liiketilojen kerrosalan 50 k-m2 kohden 2. Polkupyöräpaikat on sijoitettava pääsisäänkäyntien läheisyyteen. 3. Pyöräpaikoituksesta on oltava sujuva yhteys liikenneväylille. 4. Polkupyöräpaikat on toteutettava katoksiin tai sisätiloihin. Jos kaikki polkupyöräpaikat toteutetaan katoksiin, on lämpimiin sisätiloihin toteutettava käyttökelpoinen huoltotila polkupyörille, kun kyseessä on asuntojen rakentaminen.

Liite 1, 5 / 5 Pohjakartta kaavoitusmittausasetuksen (1284/99) mukainen Koordinaatistojärjestelmä ETRS-GK30 Korkeusjärjestelmä N60 Hyväksytty kaupunginvaltuustossa Timo Lajunen kaupungingeodeetti Mikko Kärkkäinen kaupunginlakimies KAUPUNKIRAKENNEYKSIKKÖ YHDYSKUNTASUUNNITTELU NIINIVAARAN (5) kaupunginosan kortteleiden 511 ja 5124 sekä katu-, liikenne- ja virkistysalueiden asemakaavan muutos. SORTAVALANKATU 2 JA 4 KRAKLK KH Asemakaavan voimaantulo Näht KV Pvm 28.10.2015 Mk 1:1000 Arkisto Suunn. J. Pasma, S. Vaskonen 5/1634 Kaavoituspäällikkö Juha-Pekka Vartiainen Piirt. J. Pasma/Kaija Kinnunen

1. LÄHTÖKOHDAT 1.1. SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 1.1.1. Alueen yleiskuvaus Kaava-alue sijaitsee Sortavalankadun länsipuolella, Kettuvaarantien ja Karjalankadun välissä. Alue käsittää Ratapihanpuiston, Sortavalatalon tontin, osan VR:n asema-alueesta sekä Kettuvaarantien varrella olevan huoltoaseman tontin. Kaava-alueen pinta-ala on noin 7 ha. Suunnittelualueella sijaitsevat purettavan Sortavalatalon rakennukset 1970-luvulta, VR:n veturitalli 1950-1970 -luvuilta sekä 1990-luvun alussa valmistuneet huoltoaseman rakennukset 1.1.2. Luonnonympäristö Suurmaisemassa kaava-alue sijaitsee paikassa, jossa Niinivaaran selänne vaihettuu Pielisjoen laaksoksi. Kaava-alueen maanpinta laskee pohjoista kohden. Alueen korkeusasema vaihtelee +77 +85 m välillä. Kaava-alueen sijainti suurmaisemassa. Ruskeat ovat selänteitä, vihreät laaksoja. Violetit ympyrät merkitsevät maiseman hierarkista pistettä ja punainen ympyrä on maiseman solmukohdassa. Aivan kaava-alueen vieressä sijaitsee kasvillisuudeltaan ja eläimistöltään runsaslajinen Varaslampi, jonka laskuoja kulkee kaava-alueen pohjoisosan halki. Kaava-alueen lounaiskulmassa sijaitsee puisto, jonka eteläosa on luonteeltaan metsäinen. Muutoin kaava-alue on kasvillisuudeltaan tyypillistä pihaja joutomaiden kasvillisuutta. Maaperältään alue jakautuu kolmeen eri luokkaan. Aivan eteläisin osa alueesta on kantavaa moreenia, jonka varaan perustus voidaan tehdä (luokka III). Moreeni on routivaa, mistä syystä routasuojaus on tarpeen. Maaperä soveltuu kaikenlaiseen rakentamiseen. Keskiosa alueesta kuuluu kantavuusluokituksessa luokkaan IV. Maaperä on löyhärakenteista ja routivaa silttiä, jossa esiintyy hienohiekka- ja savikerroksia. Maaperä soveltuu parhaiten pientalovaltaiseen sekä pienen ja keskisuuren teollisuuden rakentamiseen, kerrostalorakentaminen edellyttää paaluttamista. 6

Varasojan ympäristö on kantavuudeltaan kehnoa turve- tai liejumaata, joka ei sovellu rakentamiseen ilman kalliita erityistoimenpiteitä (luokka VI). Kaava-alueen ja ympäristön maaperä. Valkoinen alue on kantavuusluokkaa IV, tumma rasteri alueen etelä-osassa kantavuusluokkaa III ja vaalea rasteri Varaslammen ympäristössä kantavuusluokkaa VI. Vesistöt, vesitalous ja luonnonsuojelu Suunnittelualue ei sijaitse pohjavesialueella. Sortavalatalon tontin pintavedet on ohjattu sv-viemäriin ja Sortavalankadun kuivatus kerää kaava-alueen rajalla olevat pintavedet. Muutoin pintavedet ohjautuvat suoraan Varasojaan ja sitä kautta Pielisjokeen. Kaava-alueella tai sen lähistöllä ei ole luonnonsuojelualueita, suojeluohjelmien alaisia alueita tai luonnonsuojelulain nojalla suojeltavia alueita. 7

1.1.3. Rakennettu ympäristö Kaava-alueella sijaitsee entinen kauppaoppilaitos (Sortavalatalo), VR:n varikkotiloja sekä huoltoasema Kettuvaarantien ja Sortavalankadun kulmassa. Nykyisin kaava-alueella ei ole asutusta. Puolen kilometrin säteellä kaava-alueesta on noin 1600 asukasta. Väestön ikäjakauma painottuu nuoriin aikuisiin: asukkaista 28% on 18-29 -vuotiaita, kun Joensuun seudulla vastaavan ikäluokan osuus on 17%. Kaava-alueen lähiympäristö on pientalovaltaista asuinaluetta, jossa vallitseva kerrosluku on 1-2. Kaava-alueen ympäristön rakennuskanta. Harmaa: 1-2 kerroksinen, violetti: 2-3-kerroksinen, sininen: yli kolmikerroksinen. Kaava-alue sijaitsee noin kilometrin etäisyydellä keskustasta. Paikallisliikenteen reitti kulkee Kettuvaarantietä myöten. Paikallisliikenteen reitit ja pysäkit kaava-alueen tuntumassa. 8

Aivan kaava-alueen vieressä sijaitseva Varaslammen ympäristö on lähialueen asukkaiden merkittävä virkistysalue, jonka kautta kulkevat myös hiihtoladut. Lisäksi Pielisjoen rannan puistot ovat kävelyetäisyydellä alueelta. Kilometrin säteellä kaava-alueesta ei ole alakouluja tai päiväkoteja, mutta muutoin palvelutarjonta alueella on kohtalainen. Kilometrin säteelle kaava-alueesta jää myös suuria työnantajia kuten Valio, UPM, Karelia-ammattikorkeakoulu ja Tikkamäen sairaalakompleksi. Palveluiden sijoittuminen kaavaalueella ja sen läheisyydessä. 9

Osa Joensuun asemanseudun rakennuksista on valtakunnallisesti merkittäviä kulttuuri-historiallisia kohteita. Koska kaava-alue sijaitsee RKY-alueen läheisyydessä, selvitettiin myös VR:n varikon rakennusten kulttuurihistoriallinen arvo tämän työn yhteydessä (Liite 6. Joensuun ratapihan varikkoalueen rakennushistoria- ja kulttuuriympäristö-selvitys). Veturitallit on rakennettu pääosin neljässä vaiheessa 1950-1970. Rakennus on kantavilta rakenteiltaan betonia ja julkisivuiltaan valtaosin punatiiltä. Rakennuksia on muutettu ja korjattu useissa vaiheissa mm. 1975-77, 1985 ja 1995-97. Rakennus on käytössä toimisto- ja sosiaalitiloina ja veturivarikkona. Rakennuskokonaisuuden käyttö on jonkin verran vähentynyt, koska varikkotoimintaa on siirretty muille paikkakunnille. Eteläpääty on vuokrattu karting-autoradaksi. Rakennus sijaitsee omana kokonaisuutenaan suhteellisen näkymättömästi kaupunkikuvassa. Rautatieasemalta etäisyys on noin 300 m ja huoltoasemalta noin 100 m. Vanhat veturitallit peittävät kohteen näkyvyyden asemalta ja se jää muutoinkin varsin kauas laajan ratapihan taakse. Lähikaduilta rakennus jää piiloon runsaan puuston vuoksi. Rakennus on pääosiltaan säilyttänyt alkuperäisen ulkoisen ilmeensä. Kookkaiden ikkunoiden ruutujaotusten ja perinteisen tiileen pohjautuvan rakennustapansa vuoksi rakennuskokonaisuus vaikuttaa ikäistään vanhemmalta. Varikkoalueen rakentuminen (Osmo Karttunen 2013) 10

Sortavalatalon tontilla kulkee vesi- ja viemärilinjoja, jotka on huomioitava alueen rakentamista suunniteltaessa. Vesi- ja viemäriverkosto kaava-alueella ja sen lähiympäristössä. Punainen: viemäri, sininen: vesijohto, vihreä: sadevesiviemäri. Vilkasliikenteiset kaupungin sisäänajotiet Karjalankatu ja Kettumäentie aiheuttavat melua kaavaalueelle. Myös kaava-alueen vierellä sijaitseva ratapiha aiheuttaa ajoittain melua ja tärinää. Melun leviäminen kaava-alueelle (Nissinen 2004). Vihreä katkoviiva: raideliikenteen arvioitu leviäminen LAeq 55 db, vihreä viiva: tieliikenteen päivämelu 55 db(a), punainen viiva: tieliikenteen päivämelu 60 db(a). 11

Joensuunseudun liikennemäärää on ennustettu vuodelle 2030. Ennusteen mukaan Sortavalankatua myöten kulkee vuonna 2030 noin 7000 autoa vuorokaudessa. Suurimmat liikennemäärät sijoittuvat Kettuvaarantielle (noin 12 000 autoa vuorokaudessa) sekä Karjalankadulle (Kaava-alueen kohdalla noin 8500 autoa vuorokaudessa). Ote Joensuun seudun liikennemääräennusteesta vuodelle 2030 (Liidea, 2010). Kaava-alue on merkitty oranssilla soikiolla. 1.1.4. Maanomistus Kaava-alueen maanomistus. Ruskea: kaupungin omistamaa maata; punainen: kaupungin omistuksessa, mutta vuokrattu; valkoinen: muun kuin kaupungin omistuksessa. Kaava-alueen pohjoisosassa oleva huoltoaseman kiinteistö on toimijan omistuksessa. Kaavaalueeseen sisältyvän rata-alueen omistaa VR-yhtymä Oy. Muutoin kaava-alue on kaupungin omistuksessa. 12

1.2. SUUNNITTELUTILANNE 1.2.1. Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava: Alueella on voimassa Pohjois-Karjalan maakuntakaava, joka on laadittu useassa vaiheessa. Voimassa ovat 1-3 vaiheen maakuntakaavat. 4. vaiheen maakuntakaava on hyväksytty kesäkuussa 2015 ja on nyt vahvistuskäsittelyssä ympäristöministeriössä. Maakuntakaavassa kaava-alue on Joensuun keskustatoimintojen aluetta (C). Ote Pohjois-Karjalan maakuntakaavasta (20.12.2007) Joensuun seudun yleiskaava 2020: Joensuun seudun yleiskaava 2020 on hyväksytty seutuvaltuustossa 2.12.2008. Ympäristöministeriö on vahvistanut sen 29.12.2009 ja yleiskaava on tullut voimaan 14.1.2010. Vahvistetussa yleiskaavassa kaava-alue on eteläosiltaan pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Kaava-alueen keskiosa on rautatieliikenteen aluetta (LR). Kaava-alueen pohjois- ja eteläosassa on palveluiden ja hallinnon kohdemerkintä (p). Huoltoaseman kohdalle on merkitty mahdollisesti saastunut maa-alue (i). Ote Joensuun seudun yleiskaavasta 2020 13

Asemakaava: Sortavalatalon tontti kuuluu 23.11.1983 vahvistettuun asemakaavaan. Tontti on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO), ja sen tehokkuusluvuksi on merkitty e=0.6 ja kerrosluvuksi III. Tontilla sijaitsee kaksi maanalaista johtoa varten varattua alueen osaa. Ratapihanpuisto kuuluu 22.7.1974 vahvistettuun asemakaavaan ja on kokonaisuudessaan puistoaluetta (P). Pääosa varikkoalueesta kuuluu 25.6.1958 vahvistettuun asemakaavaan ja on rautatiealuetta. Kaava-alueen pohjoisosa kuuluu 7.7.1980 vahvistettuun asemakaavaan. Huoltoaseman tontti on liikerakennusten ja moottoriajoneuvojen huoltorakennusten korttelialuetta (ALM). Tontin tehokkuusluku on e=0.25. Tontille on liittymäkielto Kettuvaarantieltä. Tontin reunamille on merkitty suojapuustoalue. Varasojan ympäristö on puistoaluetta (P). Rakennusjärjestys: Ote voimassa olevasta asemakaavasta. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 25.1.2010 ja se on tullut voimaan 1.4.2010. Pohjakartta: Pohjakarttana on käytetty kaupunkirakenneyksikön laatimaa numeerista karttaa. Asemakaava on tulostettu mittakaavaan 1:1000. Rakennuskiellot: Alueella ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 53 :n rakennuskieltoa. Joensuun strategiat: Joensuun kaupungin strategia Rajaton tulevaisuus on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 17.6.2013. Kaupunkirakenneohjelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 4.11.2013 ( 167). 14

Joensuun kulttuuriympäristöselvitys 2005: Joensuun seudun yleiskaavan 2020 tausta-aineistoksi on laadittu yllä mainittu selvitys. Siihen ei sisälly kohteita tältä kaavamuutosalueelta. Muut suunnitelmat Joensuun kaupunki on mukana TEM:n kasvusopimusmenettelyssä. Kaupungin strategiseksi valinnaksi ja teemaksi on valittu Symmetrinen kaupunki, jossa edistetään Pielisjoen itäpuolen kehittymistä elinkeinoelämän, yritystoiminnan, asumisen ja koulutuksen uudeksi keskukseksi. Symmetrisen kaupungin ajatus koskettaa kaavamuutosaluetta sekä Sortavalatalon tontin asuinkäyttöön muuttamisen että VR:n varikon uusien käyttötapojen mahdollistamisen suhteen. 15

2. TAVOITTEET 2.1. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Asemakaavamuutos on käynnistynyt kaupungin omasta aloitteesta. Sortavalatalon teknisesti huonon kunnon takia oli sen käyttö opetustilana lopetettava ja kiinteistö jäi pääosin tyhjilleen. Tontin sijainti keskustan läheisyydessä puoltaa tontin käytön muuttamista asumiseen ja asiaa on tutkittu tehokkuudeltaan erilaisten vaihtoehtojen avulla. Huoltoaseman toimijalla on suunnitelmia laajentaa toimintaansa ja VR:n varikon osalta on hyvä varautua mahdollisiin käyttötarkoituksen muutoksiin tulevaisuudessa. Näiden syiden takia on perusteltua tutkia aluetta yhdessä asemakaavamuutoksessa. 2.2. ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 2.2.1. Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Joensuun kaupunkistrategia Rajaton tulevaisuus on laadittu vuosille 2013-2016. Kaupunginvaltuusto hyväksyi strategian 17.6.2013 104. Joensuu kasvaa ja muuttuu monin tavoin, mutta ihmisen kokoisena. Sujuva arki ja tasapainoinen luontosuhde säilyvät. Kansainvälistyminen ja ympärivuotiset omaleimaiset tapahtumat lisäävät kaupungin mielenkiintoisuutta ja asukkaiden viihtyvyyttä. Yliopisto- ja korkeakoulukaupunki ponnistaa rohkeasti eteenpäin omiin vahvuuksiin luottaen. Venäläiset matkailijat, symmetrisen kaupungin rakentaminen ja osaamiseen perustuva vihreä kasvu tuovat työpaikkoja ripeästi kasvavalle, runsaan 100 000 asukkaan ydinkaupunkiseudulle. Kaupunki huomioi kaikessa toiminnassaan yritys- ja ympäristövaikutukset ja on yritysystävällisin kaupunki kokoluokassaan. Keskeisten osaamista, yritystoimintaa ja aluekehittämistä edistävien tahojen kumppanuusyhteistyö on säännönmukaista, kiinteää ja yhteisiin päämääriin sitoutunutta. Strategiaan sisältyy 16 päämäärää, joista neljä on nimetty kaupungin menestymisen kannalta kriittisiksi. Päämäärien valinnoilla tuetaan kaupungin kasvua ja vetovoimaa, tuetaan asukkaiden hyvinvointia, uudistetaan toimintatapoja sekä luodaan edellytyksiä yritysten menestymiselle ja työpaikkojen lisäämiselle. Kriittisiksi päämääriksi on nimetty 1) yritysystävällisyys, 2) vetovoima, 3) hyvinvointia ja terveyttä edistävä ympäristö ja 4) toimintatapojen ja tuotannon uusiminen. Maankäytön suunnittelua koskevat lisäksi kaupungin saavutettavuuden ja sijainnin hyödyntämisen, tasapainoisen kaupunkirakenteen ja tarkoituksenmukaisen palveluverkon päämäärät. Muut päämäärät liittyvät kaupungin talouden tasapainottamiseen, yhteistoimintaverkostoihin, henkilöstön osaamiseen ja johtamiseen sekä toimintatapojen kehittämiseen. Strategiset hankkeet sisältävät kasvusopimuksessa määritellyn symmetrisen kaupungin toteuttamista, saavutettavuuden ja liikennöitävyyden parantamista, venäläisten matkailijoiden nykyistä parempaa huomiointia ja ammattikorkeakoulun toimiluvan vakinaistamisen. Strategian toteuttamisohjelmat 16

Strategiaa toteutetaan erilaisten ohjelmien avulla. Kaupunkirakennelautakunnan valmistelemia ohjelmia ovat kaupunkirakenneohjelma, maapoliittinen ohjelma ja maankäytön toteutusohjelma (MATO-20). Kaavoja laadittaessa tulevat huomioitaviksi myös ikäryhmittäiset palveluohjelmat, joita ovat lasten ja nuorten, työikäisten ja ikääntyvien palveluohjelmat. Kaupunkirakenneohjelmassa esitetyillä toimenpiteillä pyritään strategiassa esitettyjen tavoitteiden konkreettiseen toteuttamiseen kaupunkiympäristössä. Maapoliittisella ohjelmalla luodaan keskeiset linjaukset maanhankinnalle, tontinluovutukselle ja kaupungin toiminnalle sopimuskumppanina maankäyttöön liittyvissä kysymyksissä. MATO-20 ohjelmalla pyritään ohjaamaan aiempaa paremmin maankäytön ja palveluverkon yhteensovittamista siten, että yhdyskuntarakentaminen etenee toimintojen kannalta parhaalla ja kustannusten kannalta edullisimmalla tavalla. Samalla parannetaan eri toimijoiden edellytyksiä varautua tuleviin tarpeisiin ja pyritään kokonaisvaltaisesti kaupungin kannalta edulliseen maankäytön toteutukseen. Kaupunkirakennelautakunta esittää v. 2016 tavoitteiksi seuraavia: Symmetrisen kaupungin toimeenpano-ohjelma valmistuu ja sitä toteutetaan Kaupunkikeskuksen ympäristöä parannetaan Kaupunkikeskuksen liikenneolosuhteita parannetaan ja vahvistetaan joukkoliikenteen kilpailukykyä Asumiselle ja työpaikoille tarjotaan vaihtoehtoisia suuntia Kehitetään elinvoimaisia taajamia ja kyliä Täydennysrakentamisohjeita laaditaan Kävelyä ja pyöräilyä edistetään määrätietoisesti Maankäytön toteutusohjelma on vakiintunut työkalu asumisen ja palveluverkon yhteensovittamiseen Toimintajärjestelmiä kehitetään ja etsitään keinoja tuottavuuden parantamiseen. 17

Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Maakuntakaavassa suunnittelualue sijoittuu C-alueelle. Aluevarausmerkinnällä osoitetaan Joensuun ydinkeskusta, jolle sijoittuu keskustahakuisia erikoiskaupan ja hallinnon palveluita sekä asumista. Maakuntakaavan merkintään liittyvän suunnittelumääräyksen voidaan katsoa ilmentävän maakuntakaavan tavoitteita suunnittelualueen osalla. Kaavamerkinnästä johdetut suunnittelualuetta koskevat tavoitteet ovat: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee luoda edellytykset korkeatasoisen ja vetovoimaisen keskusta-alueen kehittämiselle sekä kansainvälisten, ylimaakunnallisten ja maakunnallisten toimintojen ja monipuolisen erikoiskaupan palvelujen sijoittamiselle. Suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota alueen liikennejärjestelyihin ja julkisen liikenteen toimintaedellytyksiin sekä alueen liittymiseen muuhun kaupunkirakenteeseen. Asemakaavamuutos on maakuntakaavan mukainen. Joensuun seudun yleiskaava 2020 Joensuun seudun yhteisen yleiskaavan laatimisen keskeisenä tavoitteena on ollut suunnitella toiminnallisesti yhtenäisen kaupunkiseudun maankäyttö yleispiirteisellä tasolla yhtenä kokonaisuutena ja siten hallita paremmin seudunkehittymistä vetovoimaiseksi, kilpailukykyiseksi ja yhdyskuntarakenteeltaan tarkoituksenmukaiseksi. Seutuyleiskaavassa suunnittelualue yhdistyy eteläosistaan laajempaan AP-alueeseen (Pientalovaltainen asuntoalue). Merkinnällä osoitetaan pääosin asumiskäyttöön varattavat alueet, joiden asuinkerrosalasta pääosa sijoittuu pientaloihin (omakotitalot, paritalot, kytketyt pientalot, rivitalot). Ote yleiskaavaselostuksesta: AKR ja AP -merkinnät voivat sisältää myös asumiselle tarpeellisia julkisia ja yksityisiä palveluja, alueen sisäisiä liikenneväyliä, pysäköintialueita, alueen asukkaita palvelevia virkistys- ja puistoalueita sekä yhdyskuntateknisen huollon alueita. Alueelle voi myös sijoittaa sellaisia työpaikkoja, joiden tuottama liikenne, ympäristöhäiriöt ja päästöt vertautuvat alueen asumisen tuottamiin. Alueen yksityiskohtainen maankäyttö on tarkoitus ratkaista asemakaavalla. Keskiosistaan suunnittelualue on rautatieliikenteen aluetta (LR). Merkinnällä on osoitettu ratapihaalueita ja rautateiden liikennealueita. Suunnittelualueen etelä- ja pohjoispäässä sijaitsevat palveluiden ja hallinnon kohdemerkinnät (p). Merkinnällä osoitetaan julkisten tai yksityisten palvelujen ja hallinnon alueita. Merkintää voidaan käyttää osoittamaan julkisia ja yksityisiä opetus-, sivistys- ja tutkimustoimintaa sekä sosiaali- ja terveydenhuoltoon kuuluvia laitoksia tai kaupallisten palvelujen alueita. Ote yleiskaavaselostuksesta: Palveluiden ja hallinnon alueilla ei sallita laajamuotoista asumista tai tuotantotoimintoja. MRL 114 :n tarkoittaman vähittäiskaupan suuryksikön perustaminen tai laajentaminen suuryksiköksi ei ole mahdollista. Sen sijaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksikön voi sijoittaa P -alueelle. Asemakaavahanke ei ole kirjaimellisesti seutuyleiskaavan mukainen, mutta se vastaa seutuyleiskaavan tavoitteisiin. Sortavala-talon opetuskäytöstä on luovuttu seutuyleiskaavan hyväksymisen jälkeen. Yleiskaavaa laadittaessa tietoa tästä ei ole ollut olemassa. Kaava-alueelle on 18

pitänyt luoda uuteen tilanteeseen uudet käyttötavoitteet, jotka sopeutuvat riittävästi yleiskaavassa esitettyyn maankäytön kokonaisuuteen. Seutuyleiskaavan yhtenä tavoitteena on selkeyttää ja eheyttää yhdyskuntarakennetta. Tavoitteena on pyrkiä hillitsemään liikenteen tarpeetonta kasvua ja vahvistaa joukkoliikenteen asemaa Joensuun seudulla. Näihin tavoitteisiin asemakaava vastaa tarjoamalla asuinpaikan aivan ydinkeskustan läheisyydestä noin parille sadalle asukkaalle. Sijainti mahdollistaa kevyen liikenteen ja joukkoliikenteen käyttämisen henkilöauton rinnalla tai sijasta arkiliikkumiseen. Mikäli alue toteutettaisiin yleiskaavan mukaisena pientaloalueena, jouduttaisiin valtaosa kaavaillusta asukasmäärästä sijoittamaan kauemmaksi keskustasta oleville uusille asuinalueille. Tällöin he tarvitsisivat ensisijaisesti henkilöautoa päivittäiseen liikkumiseen. Useilla perheillä näillä alueilla on jopa kaksi autoa käytössään. Tämä lisää henkilöautoliikennettä Joensuun seudulla verrattuna tehokkaampaan asumisratkaisuun keskustan läheisyydessä. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kaava-alueen keskivaiheilla sijaitsevat VR:n entiset veturitallit eivät kuulu Joensuun aseman RKYalueeseen, mutta ovat visuaalisessa yhteydessä tähän. Asemakaavan tavoitteena on edistää varikkoalueen monipuolista käyttöä tulevaisuudessa VR:n käyttötarpeen rakennuksissa vähentyessä. Kaavan tavoitteena on myös mahdollistaa Sortavalankadun pohjoispäässä sijaitsevan polttoainejakeluaseman toiminnan kehittäminen. Asemakaava-alueen välittömässä läheisyydessä sijaitsee linnustoltaan ja kasvillisuudeltaan monipuolinen Varaslampi. Tavoitteena on, että asemakaava-muutoksella ei heikennetä Varaslammen tilaa. Kaava-aluetta rajaavat etelästä ja pohjoisesta tärkeät kaupungin sisääntuloväylät Karjalankatu ja Kettuvaarantie. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on järjestää kaavamuutoksen seurauksena tuleva liikenne niin, että se ei aiheuta haittaa sisääntuloväylien liikenteelle. Työn tavoitteena on myös järjestää toimivat ja turvalliset yhteydet kaava-alueelta ympäristöön jalankulkijoille ja pyöräilijöille. Entisen kauppaoppilaitoksen tontti sijaitsee lähellä keskustan palveluita ja on laajuudeltaan tarpeeksi suuri kerrostaloasumiseen. Kaupungin tavoitteena on löytää hyviä täydennysrakentamisen kohteita nykyisen kaupunkirakenteen sisältä siten, että asukkaat pystyvät käyttämään hyväkseen jo olemassa olevia palveluita, sekä liikenne- ja teknisiä verkkoja. Sortavalatalon tontti täyttää nämä kriteerit, ja siksi kaavan tavoitteeksi on otettu asuinkerrostaloalueen mahdollistaminen entisen kauppaoppilaitoksen tontille. 19

3. VAIHTOEHDOT Vaihtoehtoja tutkittiin Sortavalatalon tontin osalta, koska tämän tontin käyttötarkoitus ja rakennukset muuttuvat nykyisestä. Huoltoasematontin ja VR:n varikon tontin osalta ei vaihtoehtotarkasteluja tehty, koska näiden tonttien oleva tilanne määrittää myös tulevaisuuden kehityssuuntaviivat hyvin pitkälle. Kaavaratkaisun mahdollistamaa rakentamista huoltoaseman tontilla ja varikon tontilla. 3.1. ALUSTAVIEN VAIHTOEHTOJEN KUVAUS JA KARSINTA Sortavalatalon tontin osalta tutkittiin kaavatyön yhteydessä useita eri vaihtoehtoja, jotka on esitelty seuraavassa. Sortavalatalon tontti on varsin laaja, noin 21.000 m 2. Korttelialue pienenee katualueen leventämisen takia kaavassa noin 1000 m 2 :lla. Tontilla oleva, käytöstä poistettu koulu täytyy purkaa, mikä nostaa alueen esirakentamiskustannuksia. Vaihtoehtojen vertailussa on otettu seuraavat kustannukset huomioon: koulun purku (450 000 eur), mahdolliset uudet katuyhteydet (1000 eur/m) ja mahdollinen viemärin siirto (200 000 eur). 20

Yksinomaan asumista tutkivat vaihtoehdot VE1 Tehokas rakentaminen Sortavalatalon tontilla tarkoittaa neljä- ja viisikerroksisia asuintaloja. Kerrosalaa tontilla on noin 17 500 k- m 2 ja asukkaita noin 250. Tällöin korttelin tehokkuudeksi muodostuu noin e=0,8. Ratkaisu edellyttää pysäköintikadun rakentamista ja runkoviemärin siirtämistä. Ratkaisu on äärimmäisen tehokas. Pysäköinti varaa lähes kaiken pihaalueen, joten yhteisille alueille ja tonttien viheralueille jää niukalti tilaa. Kaupungille koituvat kustannukset: 866 000 eur (49 eur/m 2 ) 21

VE2 Ratkaisu perustuu kohtisuoraan Sortavalankatua oleviin lamellitaloihin, jotka porrastuvat 5-4- ja kolmikerroksisina sekä puiston reunamalle sijoitettuihin nelikerroksisiin pistetaloihin. Pysäköinti on keskitetty neljälle pysäköintialueelle. Ratkaisu ei edellytä katujen rakentamista tai viemäriputken siirtoa. Rakennusoikeutta on 14 400 m 2, mikä tarkoittaa noin 205 asukasta. Korttelitehokkuudeksi muodostuu 0,68. Ratkaisun rakennustehokkuudet osoittautuivat haastaviksi toteuttaa esitettyjen rakennusalojen puitteissa. Kaupungille koituvat kustannukset: 450 000 eur (31 eur/m 2 ) 22

VE3 Tässä vaihtoehdossa Sortavalankadun ja Karjalankadun varrelle sijoitetaan kaksikerroksisia asuintaloja. Korttelin sisäosissa on neljä- ja viisikerroksisia pistetaloja. Kortteliin rakennetaan kaksi uutta katua, joiden yhteispituus on noin 170 metriä. Ratkaisu mahdollistaa runkoviemärin jättämisen paikalleen. Rakennusoikeutta on 14 000 m 2, mikä tarkoittaa noin 200 asukasta. Korttelitehokkuudeksi muodostuu 0,64. Tontin sisäiset liikennejärjestelyt ovat hankalasti hahmottuvat. Lisäksi pysäköinti vaatii melko suuren osan korttelin pinta-alasta. Kaupungille koituvat kustannukset: 620 000 eur (44 eur/m 2 ) 23

VE4 VE4:ssa rakennusten korkeus vaihtelee kahden ja viiden kerroksen välillä. Kerrosalaa korttelissa on noin 13 400 k-m 2 ja asukkaita noin 190. Korttelitehokkuus tässä mallissa olisi noin e=0,6. Ratkaisu ei edellytä katujen rakentamista tai viemärin siirtoa. Laajat pysäköintialueet Sortavalankadun varrella ovat kaupunkikuvallisesti ongelmalliset, toisaalta ratkaisu säilyttää nykyisen kaltaisen tilanteen, jossa rakennusmassat ovat tontin puiston puoleisessa osassa ja pysäköinti on kadun lähellä. Kaupungille koituvat kustannukset: 450 000 eur (33 eur/m 2 ) 24

VE5 Pientalovaihtoehdossa alue jaetaan 16 pientalotontiksi, jotka sijaitsevat kahden rakennettavan tonttikadun varrella. Kerrosalaa muodostuu noin 4500 k-m 2, mikä tarkoittaa noin 65 asukasta. Korttelitehokkuus olisi noin e=0,2. Ratkaisu vaatisi kahden uuden tonttikadun rakentamista, yhteensä noin 190 m. Lisäksi runkoviemäri olisi siirrettävä. Ratkaisu jatkaa lähialueelle tyypillistä pientalorakentamisen mittakaavaa, mutta kustannukset rakennusoikeusneliötä kohden nousevat hyvin korkeiksi. Kaupungille koituvat kustannukset: 840 000 eur (186 eur/m 2 ) 25

Asumista ja kauppaa yhdistävät vaihtoehdot: VE6 Kaavatyön yhteydessä tutkittiin myös mahdollisuutta sijoittaa market - kokoinen päivittäistavarakaupan yksikkö Sortavalatalon tontille. Tässä vaihtoehdossa kauppa sijoittuisi korttelin pohjoisosaan ja asuinrakennukset korttelin eteläosaan. Kaupalle osoitettaisiin noin 1900 m 2. Asuinrakentamista syntyisi noin 6600 m 2, mikä tarkoittaisi noin 95 asukasta. Korttelitehokkuudeksi muodostuisi noin 0,4. Ratkaisu edellyttää uuden tonttikadun rakentamista ja runkoviemärin siirtämistä. Laajat yhtenäiset pysäköintialueet ovat kaupunkikuvallisesti ongelmallisia. Market-rakennuksen mittakaava eroaa asuinrakentamisen mittakaavasta, mutta yhdistyy pohjoispuolella olevan varikon mittakaavaan. Asuinrakentamisen määrä jäisi suhteellisen vähäiseksi, mutta market lisäisi autoliikennettä huomattavasti. Kaupungille koituvat kustannukset: 760 000 eur (89 eur/m 2 ) 26

VE7 Ratkaisu on muunnelma VE2:sta. Sortavalankadun ja Karjalankadun kulmaan mahdollistetaan korkeintaan 400 m 2 laajuisen kivijalkakaupan rakentaminen. Ratkaisu ei edellytä katujen rakentamista, mutta viemäriputki olisi siirrettävä. Rakennusoikeutta korttelissa on 13 600 m 2, mikä tarkoittaa noin 195 asukasta. Korttelitehokkuudeksi muodostuu 0,64. Kaupungille koituvat kustannukset: 650 000 eur (47 eur/m 2 ) 27

3.2. VAIHTOEHTOJEN VAIKUTUSTEN SELVITTÄMINEN, ARVIOINTI JA VERTAILU 1. Pelkkää asumista, tehokkaat vaihtoehdot VE1 Umpikorttelin muunnelma VE 2 Lamellitalot ja pistetalot VE3 Pistetalot ja muurimainen reuna VAIKUTUKSET Ympäröiviin alueisiin Ei suoria vaikutuksia. Viereisten viheralueiden käyttöaste saattaa kasvaa uusien asukkaiden myötä. Ei suoria vaikutuksia. Viereisten viheralueiden käyttöaste saattaa kasvaa uusien asukkaiden myötä. Pienentää korttelin pohjoispuolella olevaa viheraluetta n. 660 m2. Viereisten viheralueiden käyttöaste saattaa kasvaa uusien asukkaiden myötä. Kaupunkikuva an Kulttuuri- ja rakennushistoriallisiin arvoihin Muurimainen, tehokas rakentaminen tontilla poikkeaa voimakkaasti viereisten asuinalueiden pientalojen mittakaavasta, mutta jatkaa viereisen varikon suurta mittakaavaa. Ratkaisu korostaa korttelin läpinäkyvyyttä poikittain, jolloin sen vaikutus Sortavalankadun toisella puolella olevalle pientaloalueelle jää vähäisemmäksi kuin VE1:ssä. Asteittain laskevat rakennusmassat luovat pienipiirteisempää mittakaavaa kuin korttelitehokkuus antaisi luvan olettaa. Ei vaikutuksia. Ei vaikutuksia. Ei vaikutuksia. Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n 335 autoa / vrk. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n. 275 autoa / vrk. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Korttelin reunassa olevat kaksikerroksiset asuintalot luovat korttelille katujulkisivun, joka pyrkii mittakaavaltaan lähentymään kadun toisella puolella olevia pientaloja. Neljä- ja viisikerroksiset pistetalot sijaitsevat puiston vierellä. Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n.268 autoa / vrk. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Kaupungin strategioihin Edistää kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta tuomalla uusia asukkaita keskustan lähialueille ja sen palvelutarjonnan piiriin. Edistää kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta tuomalla uusia asukkaita keskustan lähialueille ja sen palvelutarjonnan piiriin. Edistää kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta tuomalla uusia asukkaita keskustan lähialueille ja sen palvelutarjonnan piiriin. Liikenne- ja pysäköintijärjestelyihin TUNNUS- LUVUT Korttelitehokk uus e=0,8 e=0,68 e=0,64 Kustannukset kaupungille Kustannus / k- ala m2 Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur viemärijohdon siirto 200 000 eur uusi pysäköintikatu 216 000 eur Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur 49 eur/m2 31/m2 44 eur/m2 28

2. Pelkkää asumista, vähemmän tehokkaat vaihtoehdot VE4 Pysäköinti kadun vieressä VE5 Pientalot VAIKUTUK- SET Ympäröiviin alueisiin Ei suoria vaikutuksia. Viereisten viheralueiden käyttöaste saattaa kasvaa uusien asukkaiden myötä. Ei suoria vaikutuksia. Kaupunkikuvaan Korttelin kaksijakoisuus pysäköintialueen ja rakentamisen välillä muistuttaa nykyistä, sortavalatalon muodostamaa tilannetta. Korkea rakentaminen korttelin pohjoisosassa liittyy varikkorakennuksen mittakaavaan. Korttelin eteläosan korkea rakentaminen poikkeaa ympäristöstään. korttelin keskiosiin sijoittuva matalampi rakentaminen lähestyy mittakaavaltaan ympäröivien pientaloalueiden mittakaavaa. Jatkaa Sortavalankadun pientaloalueen mittakaavaa. Kulttuuri- ja rakennushistoriallisiin arvoihin Ei vaikutuksia. Ei vaikutuksia. Liikenne- ja pysäköintijärjestelyihin Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n. 255 autoa / vrk. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n.86 autoa / vrk. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Kaupungin strategioihin Edistää kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta tuomalla uusia asukkaita keskustan lähialueille ja sen palvelutarjonnan piiriin. Ei edistä kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta, koska uusien asukkaiden määrä alueella jää vähäiseksi. TUNNUS- LUVUT Korttelitehokkuus e=0,6 e=0,2 Kustannukset kaupungille Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur viemärin siirto 200 000 eur uudet asuntokadut 190 000 eur Kustannus / k-ala m2 33 eur/m2 186 eur/m2 29

3. Kauppaa ja asumista yhdistävät vaihtoehdot VE 6 Market VE 7 Kivijalkakauppa VAIKUTUK- SET Ympäröiviin alueisiin Ei suoria vaikutuksia. Marketin tuoma asiakasvirta tuo lisää liikennettä lähialueille. Ei suoria vaikutuksia. Viereisten viheralueiden käyttöaste saattaa kasvaa uusien asukkaiden myötä. Kaupunkikuvaan Korttelin pohjoisreunassa sijaitseva market liittyy mittakaavaltaan viereisen varikkorakennuksen mittakaavaan. Eteläreunan asuinrakennukset ovat pääasiassa kaksikerroksisia, ja siten lähestyvät viereisten pientaloalueiden mittakaavaa. Ratkaisu korostaa Sortavalatalon tontin läpinäkyvyyttä poikittain, jolloin sen vaikutus Sortavalankadun toisella puolella olevalle pientaloalueelle jää vähäisemmäksi kuin VE1:ssä. Asteittain laskevat rakennusmassat luovat pienipiirteisempää mittakaavaa kuin korttelitehokkuus antaisi olettaa. Kulttuuri- ja rakennushistoriallisiin arvoihin Ei vaikutuksia. Ei vaikutuksia. Liikenne- ja pysäköintijärjestelyihin Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n. 127 autoa / vrk. Market tuo mukanaan noin 2400 ajoneuvon vuorokausiliikenteen. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Autoliikenne alueella kasvaa uuden asutuksen myötä n. 255 autoa / vrk. Kivijalkakauppa tuo mukanaan noin 774 ajoneuvoa vuorokaudessa. Tämän lisäksi tulee huoltoaseman toiminnan laajentuessa lisääntynyt liikenne. Kaupungin strategioihin Ei juuri edistä kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta, koska uusien asukkaiden määrä alueella jää melko vähäiseksi. Edistää kaupungin tavoitetta toimivasta ja kestävästä kaupunkirakenteesta tuomalla uusia asukkaita keskustan lähialueille ja sen palvelutarjonnan piiriin. TUNNUS- LUVUT Korttelitehokkuus e= 0,4 e= 0,64 Kustannukset kaupungille Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur; viemärijohdon siirto 200 000 eur; uusi tonttikatu 110 000 eur Koulurakennuksen purkaminen 450 000 eur; viemärijohdon siirto 200 000 eur Kustannus / k-ala m2 89 eur/m2 47 eur/m2 30

3.3. ASEMAKAAVARATKAISUN VALINTA JA PERUSTEET Kaavatyön yhteydessä tutkittiin lukuisia eri vaihtoehtoja. Koska Sortavalatalon purkamisesta ja viemärin siirrosta kertyvät varsin suuret kustannukset ennen kuin tontti on rakennuskelpoinen, jouduttiin keveimmät vaihtoehdot (VE5 ja VE6) jättämään pois liian kalliina. Toisaalta hyvin tehokas rakentaminen herättää voimakasta vastustusta lähiseudun asukkaissa. Tämän takia jätettiin kaikkein tehokkainkin vaihtoehto pois (VE 1). Jäljelle jäivät ratkaisut, joissa korttelitehokkuus on noin 0,6 (VE2, VE3, VE4). Näistä päädyttiin lähinnä kaupunkikuvallisista syistä VE2:een, jota muokattiin kaavaluonnosvaiheessa kivijalkakaupalle sopivammaksi VE7:ksi. Kaavaehdotuksessa päädyttiin ratkaisuun, jossa kivijalkakauppa jätettiin pois, koska turvallisen ja toimivan liittymän järjestäminen kaupan tontille osoittautui vaikeaksi. 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS JA PERUSTELU 4.1. KAAVARATKAISUN KUVAUS JA YLEISPERUSTELUT Kaava-alue on kaksijakoinen: pohjoisosa on liikennettä palvelevien toimintojen aluetta ja eteläosasta muodostetaan uusi asuinalue. Näitä erottaa toisistaan kapeahko puistokaistale. Huoltoaseman tontin laajentamisella varaudutaan huoltamotoiminnan kehittämiseen samalla paikalla. Rautatiealueella sijainnut VR:n varikko otetaan osaksi korttelia. Kaavamääräys mahdollistaa melko laajan kirjon toimintaa. Tällä varaudutaan siihen mahdollisuuteen, että varikon toiminta nykymuotoisena joskus tulevaisuudessa päättyy tällä paikalla. Entinen Sortavalatalon tontti otetaan asuinkäyttöön. Ratkaisu mahdollistaa noin 15 200 k-m 2 rakentamisen, mikä tarkoittaa noin 350 uutta asukasta. Sortavalankadun liikenteen ja vesihuollon yleissuunnitelman (Liite 9.) mukaisesti katualuetta levennetään, jolloin korttelin 511 pinta-ala pienenee 1380 m 2. Kadun leventäminen edellyttää tarkemman katusuunnitelman tekoa. 4.2. ALUEVARAUKSET 4.2.1. Korttelialueet AK Asuinkerrostalojen korttelialue Korttelin länsireunalle sijoitetaan kolme viisikerroksista ja keskialueelle kolme nelikerroksista asuinkerrostaloa. Asuinkerrostalot on toteutettava pääasiassa punatiilisinä ja kaksikerroksiset asuinrakennukset on tehtävä pääasiassa kiviaineisina. Pysäköintialueet on sijoitettu tonteille itä-länsisuunnassa ja niiden itäpäähän on mahdollista rakentaa pysäköintikatokset. Jätehuolto sijoitetaan autokatoksiin kadunvarren puolelle. Korttelin länsipuoli on laajalti merkitty istutettavaksi. KLH Liike- ja huoltamorakennusten korttelialue Liike- ja huoltamorakennusten korttelialue sijaitsee kaava-alueen reunassa, Kettuvaarantien varrella. Kaavassa on varauduttu huoltoasematoiminnan laajentamiseen kasvattamalla tontin pinta-alaa sekä sallittua rakennusoikeutta tontilla. Mahdolliseen muuhun kuin huoltamotoimintaan on varauduttu sallimalla kolmikerroksisen rakennuksen toteuttaminen. Sortavalankadun vieressä tontilla kulkee kaukolämpöjohto. Tämä alue on merkitty istutettavaksi alueen osaksi. Uudisrakennus on toteutettava kaupunkikuvaltaan korkeatasoisena. Julkisivun on oltava pääasiassa kiviaineinen. 31

Rakennusalalle sallitaan myös korkeintaan 10m korkeiden mainosrakennelmien sijoittaminen. Ne eivät kuitenkaan saa aiheuttaa näköestettä tai muuta haittaa liikenteelle. TK Teollisuus-, varasto-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue VR:n varikko erotetaan rautatiealueesta ja otetaan osaksi korttelia. Sille muodostetaan oma korttelialueensa, joka mahdollistaa laajan kirjon toimintaa. Mahdolliseen lisärakentamiseen on varauduttu sallimalla kerrosluvuksi kolme ja tonttitehokkuudeksi 0,4. Mikäli uudisrakentaminen liittyy kiinteästi olevaan rakennuskantaan, on julkisivu toteutettava punatiilisenä. Erillisen rakennuksen julkisivu voi olla myös muuta kiviainesta. 4.2.2. Muut alueet Virkistysalueet Kaava-alueella sijaitseva Ratapihanpuisto säilyy muuten ennallaan, mutta puiston pohjoisreunalla olevaa keinomäkeä laajennetaan ratapihan puoleisella rajalla maisema- ja melusuojavalliksi. Oleva kevyen liikenteen reitistö yhdistetään Karjalankadun varren kevyenliikenteen väylään. Voimassa olevassa asemakaavassa oleva vähäinen viheralue rautatiealueen ja huoltamon välillä poistetaan ja liitetään osaksi huoltoaseman tonttia. Viheralueella oleva Varaslammen laskuoja putkitetaan. Katualueet Sortavalankadun katualue levenee Sortavalatalon suuntaan kaavaehdotuksen ja katusuunnitelman mukaisesti. Katualuetta Sortavalankadun ja Karjalankadun risteyksessä laajennetaan. Tällä mahdollistetaan kiertoliittymän rakentaminen kyseiseen risteykseen. Erityisalueet Nykyisen kaavan viheralueella olevalle kaukolämpöpumppaamolle erotetaan oma yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue. Ratapihanpuistosta on varattu kaksi pientä aluetta yhdyskuntateknistä huoltoa varten. 32

4.3. KAAVAN VAIKUTUKSET 4.3.1. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutukset ympäröiviin alueisiin ja kaupunkikuvaan Sortavalatalon alue muuttuu. Nykyisten rakennukset ovat enemmänkin varikkorakennusten ja Sirkkalan teollisuusrakennusten suurta mittakaavaa kuin ympäröivän pientaloasutuksen pientä mittakaavaa. Vaikka korttelin käyttötarkoitus muuttuu, säilyy rakennusten mittakaava suurena ja vaikutus rakennettuun ympäristöön jää siltä osin vähäiseksi. Asemakaava mahdollistaa lisärakentamista niin varikon kuin huoltoasemankin tonteille. Varikon osalta mahdollisen lisärakentamisen täytyy sopia olevien rakennusten materiaaleihin ja mittakaavaan, huoltoaseman osalta edellytetään kaupunkikuvallisesti korkeatasoista rakentamista. Kaavamuutoksen myötä vallitseva kerrosluku nousee koko kaava-alueella kolmeen viiteen kerrokseen. Kaava-alueen pohjoisosassa kerrosluvun nostamisella ei ole kielteistä vaikutusta ympäröiviin alueisiin, mutta eteläosan suhteen nykyistä korkeammat talot varjostavat viereistä pientaloasutusta nykyisiä rakennuksia enemmän. Uusista rakennuksista on tehty kaavaluonnosvaiheessa varjostustarkastelu, jossa on tutkittu varjostusta talvella, keväällä, kesällä ja syksyllä sekä aamulla että illalla. Uusien rakennusten varjot ulottuvat Sortavalankadun toisella puolella oleviin asuintaloihin illalla noin tuntia ennen auringonlaskua, joulukuussa noin kahta tuntia ennen auringonlaskua. Varjostusvaikutus ulottuu voimakkaimmin katua lähinnä oleviin pientaloihin. Koska varjostusvaikutus jää noin tuntiin vuorokaudessa, voidaan sen katsoa olevan suhteellisen vähäinen. Kaavaehdotuksessa rakennusmassojen korkeudet ja sijoittelu ovat muuttuneet jonkin verran, mutta sillä ei ole mainittavaa vaikutusta varjostustarkasteluun. 33