SOPIMINEN JA SOPIMUKSET RAKENNUSALALLA
Sopimusoikeutta ja rakennusalan sopimuksia koskeva oikeuslähteistö Lainsäädäntö on pääsääntöisesti sopimustyyppikohtaista kaikkia sopimustyyppejä ei ole kuitenkaan erikseen säännelty laissa Lainsäädäntö voidaan jakaa pakottavaan ja tahdonvaltaiseen lainsäädäntöön Sopimukseen vaikuttavat myös: Sopimusoikeuden yleiset opit Lain esityöt ja KKO:n (sekä HO:n) ratkaisut Alan sekä osapuolten väliset kauppatavat ja käytännöt
Sopimusoikeutta ja rakennusalan sopimuksia koskevat keskeiset normit Kauppalaki (KL) Oikeustoimilaki (OikTL) Maakaari Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) Laki julkisista hankinnoista (hankintalaki) Laki vesi- ja energiahuollon, liikenteen ja postipalvelujen alalla toimivien yksiköiden hankinnoista (erityisalojen hankintalaki) Tilaajavastuulaki Kuluttajansuojalaki (KSL, eritysesti 8. ja 9. luku) Asuntokauppalaki (2 luku sisältää määräykset ns. RSjärjestelmästä) YSE 1998 -, KSE 2013 - ja muut alan yleiset sopimusehdot
Rakennusurakkasopimusten peruspiirteet Rakennusurakkasopimukset tehdään pääosin alan vakioehtoja käyttäen Varsinaisen urakkasopimuksia koskevan lainsäädännön puuttuminen korostaa yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden ja onnistuneen sopimuksen laadinnan merkitystä alan sopimusongelmien ratkaisemisessa
Sopimusoikeuden perusperiaatteita Sopimuksen sitovuus ja sopimusvapaus Sitovuus: Sopimukset on pidettävä -periaate (Pacta sunt servanda) Sopimus sitoo sen osapuolia, ei kolmansia Poikkeukset sitovuudesta: sopimus on tehty pakottavan lainsäädännön vastaisesti tai ei noudata sen muotovaatimuksia sopimukseen soveltuu jokin lainsäädännössä oleva pätemättömyysperuste Sopimusvapaus: Pääsääntö sopimuksia tehtäessä Huomioitava pakottava lainsäädäntö, joka rajoittaa sopimusvapautta
Sopimusoikeuden perusperiaatteita Kohtuuden ja vastavuoroisuuden periaate Sopimuksen sananmukainen soveltaminen voi joskus johtaa kohtuuttomuuteen Sopimusta voidaan tällöin sovitella, mutta tämä edellyttää velvoitteiden hyvin oleellista epätasapainoa Kokonaisharkinta mm. sopimuksen sisältö, olosuhteet ja niiden muutokset sekä muut soveltamisen kannalta merkitykselliset seikat Heikomman suojan periaate Erityisesti kuluttajasopimuksissa
Rakennusurakoiden jaottelu Rakennusurakka voidaan jakaa sääntelyn kannalta kahteen toisistaan poikkeavaan kokonaisuuteen: 1. pakottavin lainsäännöksin säänneltyyn kuluttajarakennusurakkaan (Kuluttajansuojalaki, 8 ja 9 luku), sekä 2. yritysten väliseen, omaa laintasoista sääntelyä vailla olevaan rakennusurakkaan
Urakkamuodot Keskeiset urakkamuodot sopimusmuodon kannalta: 1. Kokonaisvastuurakentaminen (KVR) 2. Kokonaisurakka 3. Jaettu urakka 4. Projektinjohtourakointi 5. Allianssi (alliansseja koskevia yleisiä sopimusehtoja ei ole vielä julkaistu)
Hinnoittelutavat Vaihtoehtoja tilaajan maksuvelvollisuuden perusteeksi: 1. Kokonaishinta 2. Yksikköhinta 3. Toteutuneiden kustannusten mukainen laskutyö, johon lisätään erikseen sovittu urakoitsijan palkkio 4. Tavoitehintaurakka 5. Työnjohtourakka
Sopimuksen syntyminen Tarjous vastaus -mekanismi Yleinen sopimusoikeudellinen periaate sopimuksen syntymisen kannalta Sopimus syntyy, kun tarjoukseen saadaan ehdoton hyväksyvä vastaus Kauppasuhteissa vastausta voidaan kutsua myös muulla nimellä, kuten ostotarjous tai tilaus Jos vastaus poikkeaa tarjouksesta, sopimusta ei eräitä tiettyjä poikkeustilanteita lukuun ottamatta synny Vastauksen antajan katsotaan sen sijaan tehneen uuden tarjouksen, joka edellyttää jälleen alkuperäisen tarjoajan ehdotonta hyväksyntää sopimuksen syntymiseksi
Sopimuksen syntyminen Tarjous Suomen lainsäädännön mukaan (samoin muualla Pohjoismaissa) tarjous on sitova, jos se on riittävän täsmällinen ja osoittaa tekijänsä tarkoitusta sitoutua sopimukseen, mikäli tarjous hyväksytään Sitomatonkin tarjous on mahdollinen, mutta edellyttää nimenomaista varaumaa esim. sitoumuksetta -maininta tarjouksessa Tarjouksen sitovuuden arvioinnissa on hyvä käyttää asiantuntijaa Sopimuksen syntymisen ehdoista voidaan myös sopia tarjouksessa (esim. varauma hallituksen hyväksynnälle sitovuuden ehtona jne.)
Aie- ja esisopimus Aiesopimus Letter of Intent Ei ole sitova eikä velvoita pääsopimuksen tekemiseen "Moraalinen sitovuus vrt. herrasmiessopimus Sisältö ratkaisee sitovuuden kannalta - ei sopimuksen nimi tai otsikko KKO 1996:7 : Kaupungin ja osakeyhtiön välistä aiesopimukseksi otsikoitua sopimusta pidettiin sitovana esisopimuksena
Esisopimus Aie- ja esisopimus On pääsääntöisesti sitova Osapuolet sitoutuvat myöhemmän pääsopimuksen tekemiseen Esisopimuksen käyttäminen voi olla tarkoituksenmukaista, jos esim. osapuolet ovat saavuttaneet niin pitkälle menevän yksimielisyyden, että he ovat valmiita sitoutumaan sopimukseen, mutta eräät pääsopimuksen yksityiskohdat ovat vielä avoinna Esisopimuksen käyttäminen vähentää epävarmuutta projektin toteutumisesta neuvotteluiden aikana
Aie- ja esisopimus Pääsopimuksen sisällön tulee olla täsmennetty riittävän tarkasti, jotta esisopimus tulee sitovaksi Esim. Vaasan HO 23.04.2013 514 Sopimattomia asioita olivat rakennuskohteen suunnittelu, rahoitus, aikataulu, kustannusarvio ja rakentajan/urakoitsijan valinta. Koska pääsopimuksen sisältöä ei ollut täsmennetty riittävän tarkasti, väitetty esisopimus katsottiin luonteeltaan aiesopimukseksi, josta ei seurannut kanteessa väitettyä sopimussidonnaisuutta pääsopimuksen osalta
Vakioehdot ja yleiset sopimusehdot Vakioehtojen ja yleisten sopimusehtojen käyttöön liittyy monia etuja esim. sopimusten teon nopeus, alhaisemmat kustannukset, sopimusten yhteneväisyys, työtarpeen vähäisyys Ongelmia saattaa syntyä mm. jos ei varmisteta ehtojen liittämistä sopimukseen tai niiden soveltuvuutta kyseiseen sopimustilanteeseen
Yleisten ehtojen liittäminen sopimukseen Yleiset ehdot voivat tulla liitetyksi sopimukseen usealla eri tavalla: Viittaus ehtoihin + ehdot liitteenä Viittaus ehtoihin Osapuolten aikaisempi sopimuskäytäntö Kauppatapa/hiljainen hyväksyminen Syytä varmistaa, että sopimuskumppanin kanssa, että ollaan yhteisymmärryksessä sovellettavista ehdoista ja niiden sisällöstä
Yleisten ehtojen liittäminen sopimukseen Jos henkilö on tuntenut tai hänen olisi pitänyt tuntea vakioehtojen sisältö, hän ei voi vedota siihen, että vakioehdot, joihin sopimuksessa on viitattu, eivät ole olleet hänen tutustuttavanaan Rakennusalan yleiset vakioehdot (YSE 1998, KSE2013) ovat sinänsä laajasti tunnettuja, joten alalla toimivan tulee olla niistä tietoinen
Sopimusten tulkinta Yleisiä sopimusoikeudellisia tulkintaperiaatteita: Tulkintaa ohjaa sopimuksen ja sopijapuolten tarkoitus sopimuksentekohetkellä Tämä olisi syytä kirjata mahdollisimman tarkasti auki sopimukseen, jotta sopimuksen tulkinnassa ei tule yllätyksiä Epäselvää sopimusehtoa tulkitaan laatijansa vahingoksi Törkeä huolimattomuus tai tahallisuus mitätöivät vastuunrajoitukset
Keskeisiä sopimusehtoja Palvelun/suoritteen yksilöinti ja kuvaus Määräajat/aikataulut tehtävien ja velvollisuuksien täyttämiselle Viivästysseuraamukset viivästyssakko, irtisanominen/purku Vastuunrajoitukset Riidanratkaisu ja sovellettava laki YSE 1998 -ehdot käsittelevät suurta osaa em. alueista, mutta esimerkiksi vastuunrajoitusten osalta ne sisältävät tulkinnanvaraisuuksia. YSE 1998 -ehdoista on myös mahdollista sopia toisin ja ne ovat toissijaiset pääsopimuksen tekstiin nähden.
Asianajotoimisto Applex Oy 020 7912 950 info@applex.fi Hämeenkatu 20 A, 33200 Tampere Mannerheimintie 16 A, 00100 Helsinki Yliopistonkatu 36 A, 40100 Jyväskylä www.applex.fi