SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD ARVIOKIRJA IVH KAMPUS LASERKATU 6, 6 A JA 8, TEKNOLOGIAPUISTONKATU 10 JA TUOTANTOKATU 2 Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO Puh. 044 3636 191, www.tota.fi Kotipaikka Kuopio, Y-tunnus 1799705-4

2 (21) KIINTEISTÖARVIO TILAAJA Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen TARKOITUS Määrittää markkina-arvo Lappeenrannan kaupungin Skinnarilan (64) kaupunginosan korttelin 77 tonttien 3, 4, 5 ja 7 ja korttelin 84 tontin 3 ja korttelin 95 tontin 1 käyttöoikeuksille sekä niillä sijaitseville rakennuksille. Arvio on päivitys 4.5.2017 laadittuun arviokirjaan. KÄYTTÖTARKOITUS IFRS- tilinpäätös KOHTEEN YKSILÖINTI Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Arvonlisäverojärjestelmän mahdollisia taloudellisia vaikutuksia ei myöskään ole otettu huomioon. Sijainti Kiinteistöt sijaitsevat Skinnarilan kaupunginosassa. Matkaa lappeenrannan ydinkeskustaan on noin 6 kilometriä. Osoitteet Laserkatu 6, 6 a ja 8, Teknologiapuistonkatu 10 ja Tuotantokatu 2

3 (21) KIINTEISTÖT Kunta Lappeenranta (405) Kaupunginosa Skinnarila (64) Kiinteistö I Kortteli 77 Tontti 3 Pinta-ala 3 159 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-77-3 Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto 8.4.1991) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittaa johtorasite (viemäri), oikeutettuna on Lappeenranta (405). Rakennuskielto Tontti on rakennuskiellossa, tarkemmin kiinteistörekisteriotteessa. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöön ei kohdistu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia eikä uusia asioita ole vireillä. Kiinteistö II Kortteli 77 Tontti 4 Pinta-ala 10 105 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-77-4 Omistaja Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy (lainhuuto 13.3.2013) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittaa johtorasite (viemäri), oikeutettuna on Lappeenrannan kunta (405). Kiinteistöä rasittaa yhteisrasite, oikeutettuna on kiinteistö 405-64-77-7. Kiinteistö on oikeutettu seinärasitteeseen, rasitettuna on kiinteistö 405-64-77-7. Kiinteistöön kohdistuu käyttörasite, oikeutettuina ja rasitettuina ovat kiinteistöt 405-64-77-4 ja 405-64-77-7. Rakennuskielto Tontti on rakennuskiellossa, tarkemmin kiinteistörekisteriotteessa. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöön kohdistuu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä kiinnityksiä, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö III Kortteli 77 Tontti 5 Pinta-ala 10 250 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-77-5 Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto 12.3.2003) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittavat johtorasitteet (sadevesi, jätevesi, kaukolämpö ja puhelin), oikeutettuna on Lappeenranta (405). Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin.

4 (21) Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus 31.12.1999 (vuokrasopimus 29.11.1999). Kiinteistö IV Kortteli 77 Tontti 7 Pinta-ala 13 004 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-77-7 Omistaja Suomen valtio (selvennyslainhuuto 9.3.2011) Hallinnoiva viranomainen Senaatti-kiinteistöt Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittavat sähköjohto ja puhelinjohto, oikeutettuna on Lappeenranta (405). Kiinteistö on oikeutettu yhteisrasitteeseen, rasitettuna on kiinteistö 405-64-77-4. Kiinteistöä rasittaa seinärasite, oikeutettuna on kiinteistö 405-64-77-4. Kiinteistöön kohdistuu käyttörasite, oikeutettuina ja rasitettuina ovat kiinteistöt 405-64-77-4 ja 405-64-77-7. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus 8.4.1991 (vuokrasopimus 24.9.1990). Hallintaoikeuden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys 8.4.1991/147. Kiinteistö V Kortteli 84 Tontti 3 Pinta-ala 12 991 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-84-3 Omistaja Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy (lainhuuto 13.3.2013) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia tai käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöön kohdistuu lainhuutoja kiinnitysrekisteriin merkittäviä kiinnityksiä, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta. Kiinteistö VI Kortteli 95 Tontti 1 Pinta-ala 4 303 m 2 Kiinteistötunnus 405-64-95-1 Omistaja Lappeenrannan kaupunki (selvennyslainhuuto 19.6.2001) Rasitteet Kiinteistörekisteriotteen 29.4.2017 mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasitteita, käyttöoikeuksia tai käyttörajoituksia. Osuudet yhteisiin Kiinteistöllä ei ole osuutta yhteisiin alueisiin ja erityisiin etuuksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen 29.4.2017 mukaan kiinteistöä rasittaa erityinen oikeus 3.1.2002 (vuokrasopimus 28.12.2001). Kiinteistöt yhteensä 53 812 m 2

5 (21) HALLINTA Laitostunnus 405-64-77-3-L1 Sijaintirekisteriyksiköt 405-64-77-7 Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus 24.9.1990 Vuokranantaja Opetusministeriö Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika 31.12.2020 asti Vuokra 8 738,52 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) 29.4.2017 mukaan hallintaoikeuden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys 8.4.1991/147. Tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos). Laitostunnus 405-64-77-5-L1 Sijaintirekisteriyksiköt 405-64-77-5 Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus 29.11.1999 Vuokranantaja Suomen valtio / Valtion kiinteistölaitos Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika 31.12.2049 asti Vuokra 18 595,11 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) 29.4.2017 mukaan tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos). Laitostunnus 405-64-95-1-L1 Sijaintirekisteriyksiköt 405-64-95-1 Tontin käyttöoikeus Vuokrasopimus 28.12.2001 Vuokranantaja Lappeenrannan kaupunki Vuokralainen Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy Vuokra-aika 31.12.2061 asti Vuokra 9 747,51 euroa vuodessa (vuonna 2017). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Rasitukset Rasitustodistuksen (laitos) 29.4.2017 mukaan tontin käyttöoikeutta (vuokraoikeutta) rasittavat velkakiinnitykset, joiden suuruus ilmenee arviokirjan liitteenä olevasta rasitustodistuksesta (laitos).

6 (21) Kiinteistöt kartalla ASEMAKAAVAT Kaavamääräykset Tarkemmat kaavamääräykset käyvät ilmi arviokirjan liitteinä olevista asemakaavamääräyksistä. Asemakaava 405-1820 Kaavamerkintä YOT. Ylintä teknillistä opetusta, tutkimusta, tuotekehitystä ja siihen liittyvää tuotantoa palvelevien rakennusten korttelialue. (kiinteistöllä 405-64-77-5) Autopaikat 1 ap / 80 ka-m 2 Rakennusoikeus Toimistotilat 1 ap / 60 ka-m 2 Asemakaavassa ei ole eritelty rakennusoikeutta eikä tonttitehokkuuslukua.

7 (21) Kiinteistön 405-64-77-5 asemakaavamerkintä on YOT. Asemakaava 405-2163 Kaavamerkintä K. Liike- ja toimistorakennusten korttelialue. (kiinteistöt 405-64-77-3, 405-64-77-4, 405-64-77-7 ja 405-64-95-1) LPA. Autopaikkojen korttelialue. (kiinteistö 405-64-77-3 ja kiinteistön 405-64-77-4 etelänurkka) Autopaikat Liikerakennukset 1 ap / 55 krs-m 2 Kerrostalot 1 ap / 75 krs-m 2 Rakennusoikeus (-77-3) LPA-tontti, jolle ei ole asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta. Rakennusoikeus (-77-4) 3 000 k-m 2 Rakennusoikeus (-77-7) 13 004 k-m 2 Rakennusoikeus (-95-1) 3 000 k-m 2 Kiinteistön 405-64-77-7 asemakaavamerkintä on K. Kiinteistön 405-64-77-4 kaavamerkinnät ovat K ja LPA, kiinteistöllä on myös katuaukio/torialuetta.

8 (21) Kiinteistön 405-64-77-3 kaavamerkintä on LPA. Kiinteistön 405-64-95-1 kaavamerkintä on K. Asemakaava 405-2284, kiinteistöllä 405-64-84-3 Kaavamerkintä TY. Teollisuus rakennusten korttelialue, jolle ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Autopaikat Tontille on varattava 1 ap/60 kerros-m 2. Tonttitehokkuus e 0,50 Rakennusoikeus 6 495,5 k-m 2 Kiinteistön 405-64-84-3 asemakaavamerkintä on TY.

9 (21) PIHA-ALUEET Tontit Autopaikat Tonttien kulkuväylät ja pysäköintialueet on asfaltoitu. Muutoin pihaalueet ovat nurmikkoa ja istutuksia. Paikoitusalueita on useita. MAAPERÄN SAASTUMINEN Maaperän saastuminen Arviota laadittaessa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella olisi erityistä syytä epäillä maaperän saastumista. Varaus Arviota laadittaessa on oletettu, ettei tontin maaperä ole saastunut. RAKENNUKSET Rakennukset Kiinteistöillä on kahdeksan toimistorakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina 1985 2002. Lisäksi osoitteessa Tuotantokatu 2 on teollisuusrakennus, joka on rakennettu vuosina 1995 ja 2005. Rakenteet, varustus, tilajako ja rakennuksien kunto on kirjattu tässä arviokirjassa hyvin suppeasti. T Rakennukset A H (toimistorakennukset) ja T (Tulevaisuuden tehdas)

10 (21) Rakennus Rakennusvuosi Tilat Pinta-ala, htm 2 A 1985, 1986 Toimistoa, päärakennus 1 904 B 1989, 1991 Toimistoa, päärakennus 1 826 C 1989 Toimistoa, liikuntatilaa, varastoa, poliisi 3 912 D 1989 Toimistoa, käräjäoikeus 1 309 E 1991 Toimistoa 3 204 F 2000 Toimistoa 2 599 G 2001 Toimistoa 3 375 H 2002 Toimistoa 2 648 T 1995, 2005 Tuotantotilaa 3 147 Yhteensä 23 923 Taulukossa esitetty pinta-ala poikkeaa hieman vuokralaislistauksen pinta-alasta, joka on 23 957 m 2. RAKENTEET (KAIKKI RAKENNUKSET) Alapohja Maanvarainen betonilaatta Runko Teräsbetonielementti Runko, tuotantorakennus Teräsbetonielementti, siporex Vesikatto Pääosin tasakatto, huopakate Julkisivut Tiili/betoni Julkisivut, tuotantorakennus Siporex/betoni/tiili VARUSTUS (KAIKKI RAKENNUKSET) Vesi ja viemäri Kiinteistöt on liitetty Lappeenrannan kaupungin vesi- ja viemärijohtoverkostoon. Lämmitys Kaukolämpö Ilmastointi Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto, pääosin LTO ja jäähdytys. KUNTO Rakennusten kunto Rakennukset ovat hyvässä kunnossa. RAKENNUS A Rakennus Toimistorakennus, päärakennus Rakennusvuodet 1985 ja 1986 Huoneistoala 1 904 htm 2 Rakennuksessa A on toimistotilaa.

11 (21) RAKENNUS B Rakennus Toimistorakennus, päärakennus Rakennusvuodet 1989 ja 1991 Huoneistoala 1 826 htm 2 Toimistorakennukset A ja B RAKENNUS C Rakennus Toimistorakennus, jossa on myös liikunta- ja varastotiloja, poliisitalona Rakennusvuosi 1989 Huoneistoala 3 912 htm 2 Toimistorakennus C sijaitsee kiinteistön 405-64-77-7 lounaiskulmassa.

12 (21) Rakennuksessa C on siistiä toimistotilaa. RAKENNUS D Rakennus Toimistorakennus, käräjäoikeus Rakennusvuosi 1989 Muutostyöt 2016, muutostöitä käräjäoikeuden tarpeisiin Huoneistoala 1 309 htm 2 Toimistorakennus D sijaitsee kiinteistön 405-64-77-7 kaakkoiskulmassa.

13 (21) RAKENNUS E Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 1991 Huoneistoala 3 204 htm 2 Toimistorakennus E sijaitsee kiinteistön 405-64-77-4 koilliskulmassa. RAKENNUS F Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2000 Huoneistoala 2 599 htm 2 Toimistorakennus F sijaitsee kiinteistöllä 405-64-77-5 osoitteessa Laserkatu 8.

14 (21) RAKENNUS G Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2001 Huoneistoala 3 375 htm 2 Toimistorakennus G sijaitsee kiinteistöllä 405-64-77-5 osoitteessa Laserkatu 8. RAKENNUS H Rakennus Toimistorakennus Rakennusvuosi 2002 Huoneistoala 2 648 htm 2 Toimistorakennus H sijaitsee kiinteistöllä 405-64-95-1 osoitteessa Teknologiapuistonkatu 10.

15 (21) Rakennuksessa H on vapaata toimistotilaa. RAKENNUS T Rakennus Tuotantorakennus, Tulevaisuuden tehdas Rakennusvuodet 1995 ja 2005 Huoneistoala 3 147 htm 2 Tulevaisuuden tehdas sijaitsee kiinteistöllä 405-64-84-3 osoitteessa Tuotantokatu 2.

16 (21) Tuotantorakennuksessa on varusteena mm. 10 tn siltanosturi. HOITO- JA YLLÄPITOKULUT Kiinteistön hoitokulut ovat omistajan edustajalta saatujen tietojen mukaan noin 1 200 000 euroa vuodessa. Vuokralaiset maksavat omat sähkönsä ja hoitokulut. VUOKRALAISET KATSELMUS TIEDOT Vuokralaisia on useita mm. Tieto Oyj, Saimaan Talous ja Tieto Oy, Senaatti-kiinteistöt, Kansaneläkelaitos, Lappeenrannan teknillinen yliopisto, Aalef Oy ja Medi-It Oy. Vuokratuotot ovat 31.12.2017 yhteensä noin 2 370 000 euroa vuodessa. Vuokrasopimukset ovat lähinnä toistaiseksi voimassa olevia. Lisäksi saadaan kokoustilojen vuokrina noin 30 000 euroa vuodessa ja pysäköintipaikoista noin 120 000 euroa vuodessa. Jorma Muhojoki on tutustunut arvion kohteena oleviin kiinteistöihin 2.5.2017. Kohdetta esittelivät johtaja Päivi Kangas ja kiinteistöpäällikkö Tiina Lensu. Päivityksen yhteydessä ei ole tehty erillistä katselmusta. Tiedot kohteesta on saatu arviokirjan liitteenä olevista asiapapereista, Lappeenrannan kaupungin viranomaisilta, arvion tilaajalta ja kohdetta esitelleiltä Päivi Kankaalta ja Tiina Lensulta.

MARKKINATILANNE Yleistä 17 (21) Lappeenranta on kasvanut ja kehittynyt yli sadan vuoden kuluessa Suomen suuriruhtinas leirikaupungista ja itsenäisen Suomen varuskuntakaupungista kansainväliseksi yliopisto- ja matkailukaupungiksi. Lappeenrannassa on yli 70 000 asukasta eli yli puolet Etelä-Karjalan maakunnan asukkaista. Vakituisten asukkaiden lisäksi kaupungissa on myös runsaasti opiskelijoita. Itäisen naapurin Venäjän vaikutus vaihtelee sen taloustilanteen mukaisesti. Lappeenranta kuten muutkin maakuntien yliopistokaupungit ovat kiinteistösijoittajan kannalta kiinnostavia. Halutuimpia ovat sen yhden tai muutaman luotettavan vuokralaisen uudenkarheiden rakennusten kiinteistöt. Myös muille hyville kiinteistökokonaisuuksille on kysyntää, jos tarjolla on noin reilun 5 10 miljoonan euron arvoinen tilakanta. Muutamaa suurempi vuokralaisten määrä tietää kuitenkin rakenteellista vajaakäyttöä ja suurempaa työmäärää. Tämä otetaan huomioon korkeampana tuottovaatimuksena. Koti- ja ulkomaiset rahastot ja muut kiinteistösijoittajat ovat aktiivisia markkinoilla. Sopivia sijoituskohteita etsitään, mutta pääosin kysyntä painottuu pääkaupunkiseudulle. Maakuntien kasvukeskuksien parhaat kiinteistöt ovat markkinoilla kiinnostavia. RAKLI-KTI suurten kaupunkien keskusta-alueiden tuottovaatimukset.

18 (21) Arvion kohde Lappeenranta on yliopistokaupunkina kiinnostava kiinteistö sijaitsee yliopiston vieressä rakennuskanta hyväkuntoista ja vastaa markkinoiden vaatimuksia vuokralaisia on liki 200, josta johtuen vaihtuvuus on merkittävää ja käyttöasteena toteutuu yleensä noin 85 90 % uusilla vuokralaisilla on usein omia toiveitaan tiloista, joka edellyttää ammattitaitoista organisaatiota pitämään jatkuvaa huolta vuokralaisten tarpeista suuri vuokralaismäärä luo ennakoitavuutta kassavirtaan nykyisestä keskivuokratasosta jouduttaneen jonkin verran tinkimään

19 (21) ARVIOINTI ARVIOLAUSUNTO Arviolausunto on luottamuksellinen arvioijan ja tilaajan kesken eikä arvioija voi hyväksyä mitään vastuuta kolmannen osapuolen luottamuksesta lausuntoon. Arviolausuntoa ei saa julkaista kokonaan tai osittain tai tehdä viittauksia siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijan nimeen tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin ilman arvioijan kirjallista suostumusta (IVS). ARVIOINNIN PERUSTEET Arviointi on suoritettu Kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhinta- ja vuokratietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoa. Markkina-arvo Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä velatonta kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja yms. vastuita ole vähennetty. KAUPPA-ARVOMENETELMÄ Kauppa-arvomenetelmässä arvioitavaa kiinteistöä verrataan vastaavan tyyppisten kiinteistöjen toteutuneisiin kauppoihin. Suurelle sijoituskiinteistölle ei ole käyttäjäostajaa, eikä edustavia vertailukauppoja. Menetelmä toimii lähinnä vertailumenetelmänä tuottoarvomenetelmän realistisuudelle. Ottaen huomioon arvioitavan kiinteistön sijainnin, iän, kunnon, luonteen ja toiminnallisuuden, arvioimme kiinteistön markkina-arvoksi noin 18-20 miljoonaa euroa, joka on rakennuskannalle noin 750-835 /m 2. TUOTTOARVOMENETELMÄ Tuottoarvomenetelmässä kiinteistön arvo määräytyy tuottoarvon perusteella. Sijoittajaostaja ostaa kiinteistön siitä saatavien tuottojen takia. Kiinteistöstä saatavista vuokratuloista vähennetään kiinteistön ylläpidosta omistajalle aiheutuvat kulut. Yksinkertaisin tuottoarvomenetelmän laskentatapa on pääomittaa vuotuiset nettotuotot sijoittajan arvioidulla tuottovaatimuksella ikuisuuteen. Kiinteistöjen vuokratuotot (vuokralainen vastaa vuokran lisäksi kaikista hoitokuluista, omistaja peruskorjauskustannuksista) ovat arviohetkellä 2 370 000 euroa vuodessa (vuokralaislista 31.12.2017, vuokrausaste 88,14 %. Vuokrausaste on noussut 4.5.2017 jälkeen 2,24 %). Perustamme arviomme nykyisiin tuottoihin, jotka näkemyksemme mukaan ovat käyvällä tasolla. Suurin osa sopimuksista on voimassa toistaiseksi.

20 (21) Vuokran lisäksi autopaikoista on odotettavissa noin 120 000 euroa ja kokoustilojen vuokraamisesta noin 30 000 euroa vuodessa. Vuotuinen vuokratuottoennuste on noin 2 520 000 euroa vuodessa. Pidemmällä aikajänteellä suhdanteet vaihtelevat. Teemme nykyiseen vuokraoletukseen tuottoarvolaskelmaa varten vajaakäyttöoletuksen 5 %. Vuokratuotot vajaakäyttöoletuksen jälkeen ovat noin 2 395 000 euroa. Varaudumme vuotuisiin peruskorjauskustannuksiin noin 350 000 400 000 euroa (noin 1,22-1,39 /m 2 /kk) ja saamme laskennalliseksi nettotuotoksi vuodessa noin 1 995 000 2 050 000 euroa. Kiinteistökokonaisuudesta ja vuokralaisten suuresta lukumäärästä johtuen arvioimme sijoittajan tuottovaatimukseksi noin 9,75 10,25 % ja kiinteistön tuottoarvoksi noin 19,5 21,0 miljoonaa euroa. YHTEENVETO Sovelletut arviointimenetelmät ovat antaneet seuraavia tuloksia: Kauppa-arvomenetelmä 18,0 20,0 miljoonaa euroa Tuottoarvomenetelmä 19,5 21,0 miljoonaa euroa ARVIOINNIN TARKKUUS Arvion tarkkuus on +/- 1 200 000 euroa.

21 (21) MARKKINA-ARVO Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (Lappeenrannan kaupungin Skinnarilan (64) kaupunginosan korttelin 77 tonttien 3, 4, 5 ja 7 ja korttelin 84 tontin 3 ja korttelin 95 tontin 1 käyttöoikeudet sekä niillä sijaitsevat rakennukset) velattomaksi markkina-arvoksi 31.12.2017 suuruusluokkaa 20 000 000 (kaksikymmentä miljoonaa) euroa. Kuopio SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY Jorma Muhojoki Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) ja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu LIITTEET arvion tekijän tiedot asemakaavakartat ja -määräykset lainhuutotodistukset

SUOMEN TOIMITILA-ASIANTUNTIJAT OY FINLAND PROPERTY ADVISORS LTD HENKILÖTIEDOT JORMA MUHOJOKI KOULUTUS Diplomi-insinööri 1993 (pääaineena kiinteistöjen arviointi) Diplomityö: Uusi kiinteistöverojärjestelmä ja siihen liittyvä kiinteistöjen arviointi (Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja, B62) LKV-tutkinto 1996 Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu 1998 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) 2010 Jatkokoulutusta vuosittain Kiinteistöalan Koulutuskeskuksen ja Keskuskauppakamarin järjestämillä seminaareilla ja kursseilla Herkeämätön yhteydenpito arviointeja päätyönään tekeviin kollegoihin koko Suomessa TYÖKOKEMUS Helsinki 1993 1997, Kuopio 1997-1993 - 1995 Huoneistokeskus Oy, Kaupallisteollinen osasto 1995-1997 Huoneistomarkkinointi Oy, arviointi 1997-2003 Catella Property Oy, arviointi 2003 -, toimitusjohtaja TYÖTEHTÄVIÄ Yli 1000 laajaa erillistä arviokirjaa, vuokratasolausuntoa ja portfolioarviota pääosin Itä- ja Keski-Suomessa sekä pääkaupunkiseudulla Osallistuminen useisiin laajoihin koko maan kattaviin portfolioarvioihin (useita satoja kiinteistöjä) Kiinteistöjen haltuunottoprojektit (n. 150 kpl) koko Suomen alueella ja osallistuminen useisiin laajoihin kiinteistöjen kehittämishankkeisiin Vaativat myynti- ja vuokrauskohteet, markkinaselvitykset, analyysit, tutkimukset, lehtiartikkelit YHTEYSTIEDOT Toimitusjohtaja Jorma Muhojoki Neulaniementie 6, 70210 KUOPIO 044 3636 191 jorma.muhojoki@tota.fi www.tota.fi ESIMERKKEJÄ ARVIOINTIKOHTEISTA Liike Teollisuus Kauppakeskukset Teollisuuskompleksit Marketit Konepajat Liikehuoneistot Painotalot Liikenneasemat Teollisuusrakennukset Hotellit Pienteollisuusrakennukset Kylpylät Kaivosalueet Hiihtokeskukset Saneerauskohteet Lomakylät Toimisto Toimistorakennukset Toimistohuoneistot Erityiskohteet Luolastot Turkistarhat Suojelukohteet Erityisarvokohteet (kuten Puijon torni) Yksityinen Metsä-, pelto-, ranta-arvoja sekä rakennusten arvonmääritykset Muu vaativa kohde Maa-alueet Rakennusoikeus Tontit Raakamaa Taimitarhat Asuin Asuinkerrostalot Hoivakodit Uusiokäyttö Sairaalat TOIMEKSIANTAJAT Pörssiyhtiöt, teollisuusyritykset, pienyritykset, asianajajat, pankit, vakuutuslaitokset, kunnat, kuntainliitot, valtio, säätiöt, yksityishenkilöt, ulkomaiset tahot YHTEISTYÖKUMPPANIT on Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n yhteisöjäsen. In English Jorma Muhojoki Chief Executive, M.Sc. (Tech) Authorized Real Estate Valuer (AKA) Authorized Real Estate Agent (LKV) These two titles are under supervision of Finland Central Chamber of Commerce

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-77-3 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-77-3 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: LPA, katualue Rekisteröintipvm: 20.8.1990 Pinta-ala: 3159 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto 8.4.1991 Asianumero: Arkistoviite: Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio 516/8.4.1991/74/II 516 Lappeenrannan ro / maakunta-arkisto. 2) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen 12.3.2003 Asianumero: 731/12.3.2003/481 Arkistoviite: 731:2003:LH:481 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-77-3 Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-77-4 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-77-4 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K, LPA ja katualue Rekisteröintipvm: 20.8.1990 Pinta-ala: 10105 m² Lainhuutotiedot 1) Lainhuuto 13.3.2013 Asianumero / arkistoviite: MML/17506/71/2013 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, 2516146-8 Saanto: Apportti 28.2.2013 Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-77-4 Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, 2516146-8 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-77-5 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-77-5 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: YOT Rekisteröintipvm: 10.12.1999 Pinta-ala: 10250 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto 12.3.2003 Asianumero: 731/12.3.2003/480 Arkistoviite: 731:2003:LH:480 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio Peruste: Hakijalla aikaisempi lainhuuto 13.9.1999/1442 tonttiin 405-64-77-1, jonka osasta tontti on muodostettu. 2) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen 12.3.2003 Asianumero: 731/12.3.2003/481 Arkistoviite: 731:2003:LH:481 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-77-5 Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-77-7 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-77-7 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K Rekisteröintipvm: 11.3.2009 Pinta-ala: 13004 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto 9.3.2011 Asianumero: 518/9.3.2011/1434 Arkistoviite: 005:2011:LH:1434 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Suomen valtio Peruste: Suomen valtiolla lainhuuto 8.4.1991/74/II kiinteistöön 405-64-77-3. Omiin nimiin lohkominen rekisteröity 11.3.2009. 2) Hallinnoivan viranomaisen merkitseminen 9.3.2011 Asianumero: 518/9.3.2011/1435 Arkistoviite: 005:2011:LH:1435 Hallinnointi: Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Kohdistuu koko kiinteistöön Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-77-7 Senaatti-kiinteistöt, 1503388-4 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Suomen valtio Yhteystietoja ei saatavilla Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-84-3 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-84-3 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: TY Ympär.häiriöitä aiheuttamattomien teoll.rak. kortt.alue Rekisteröintipvm: 5.6.2007 Pinta-ala: 12991 m² Lainhuutotiedot 1) Lainhuuto 13.3.2013 Asianumero / arkistoviite: MML/17506/71/2013 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, 2516146-8 Saanto: Apportti 28.2.2013 Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-84-3 Technopolis Kiinteistöt Lappeenranta Oy, 2516146-8 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.

LAINHUUTOTODISTUS Sivu 1 (1) Rekisteriyksikkö 405-64-95-1 Perustiedot Kiinteistötunnus: 405-64-95-1 Rekisteriyksikkölaji: Tontti Kunta: Lappeenranta (405) Kaavan mukainen käyttötarkoitus: K Rekisteröintipvm: 14.6.2001 Pinta-ala: 4303 m² Lainhuutotiedot 1) Selvennyslainhuuto 19.6.2001 Asianumero: 731/19.6.2001/911 Arkistoviite: 731:2001:LH:911 Omistusosuus: 1/1 Omistajat: Lappeenrannan kaupunki, 0162193-3 Peruste: Tämä tontti on muodostettu kokonaan osasta puistoaluetta 64P (405-64-9903-0). Määräalojen lainhuutotiedot Ei erottamattomia määräaloja tai erillisinä luovutettuja yhteisalueosuuksia. Lainhuudattamattomat luovutukset Ei kirjaamisviranomaisen tiedossa olevia lainhuudattamattomia luovutuksia. Tulostettu kiinteistötietojärjestelmästä. Todistuksesta käyvät ilmi ainakin kaikki ne hakemukset, jotka ovat saapuneet kirjaamisviranomaiselle todistuksen otsikon päiväystä edeltävänä arkipäivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Mahdolliset vallintarajoitukset on katsottava rasitustodistukselta. Rekisteritiedoista katso tarkemmin www.maanmittauslaitos.fi/rekisteritiedot.

Liite: Yhteystietoja Sivu 1 (1) Omistajien yhteystietoja Tontti 405-64-95-1 Lappeenrannan kaupunki, 0162193-3 Yhteystiedot, katso www.ytj.fi Tiedot perustuvat väestötietojärjestelmään.