Sote-kiinteistö ja tukipalvelutyöryhmän kokous Aika: Tiistai 22.5.2018, 14.00 16.00 Paikka: Tyksin T-sairaalan hallituksen kokoustila, Hämeenkatu 11, Turku Läsnä: (x) Jyrki Lappi, pj. maankäyttöjohtaja Turku (-) Jarkko Virtanen, vpj. apulaiskaupunginjohtaja Turku (x) Juha Rantasalo, vpj. tekninen johtaja, V-S maku-sote- muutosorganisaatio (x) Leena Setälä, johtaja V-S sairaanhoitopiiri (-) Seppo Allen, kunnanjohtaja Sauvo (-) Maija Elenius, talouspäällikkö Parainen (x) Janne Lehto Salo (-) Jaana Koota, tekninen johtaja Loimaa (-) Antti Korte, tekninen johtaja Raisio (x) Ari Jalonen Raisio (-) Tuomas Koskiniemi, tilapalvelujohtaja Turku (x) Noora Hilden Turku (-) Jari Lehdonkivi KTN/JUKO (-) Harri Lindqvist V-S erityishuoltopiiri (-) Pihla Linnainmaa, palvelupäällikkö Somero (-) Jari Nikkari, tekninen johtaja Uusikaupunki (-) Esko Poikela, kunnanjohtaja Lieto (x) Mika Raula, tekninen johtaja Laitila (x) Kari Saarinen, sairaalainsinööri Turku (x) Seija Österberg, kunnanjohtaja Mynämäki (-) Mika Kontio, pelastuspäällikkö V-S aluepelastuslaitos (-) Petri Puustinen, maaseutupäällikkö Vehmaa (-) Johanna Mäkinen, toimialajohtaja Lieto (-) Paula Pekkola, hallintojohtaja Pöytyä (x) Anne Jokinen, siht. toimistopäällikkö Kaarina MUISTIO 4/2018 1. Kokouksen avaus Puheenjohtaja Jyrki Lappi avasi kokouksen ja todettiin läsnäolijat. 2. Edellisen kokouksen muistion hyväksyminen Hyväksyttiin kokouksen 28.3.2018 muistio. 3. Sote- ja maakuntauudistuksen valmistelun yleistilanne
Todettiin, että eduskunta käsittelee lait juhannuksen jälkeisellä viikolla. 4. Maakuntien tilakeskus Oy:n alueorganisaatiomalli, liite 2 Juha Rantasalo esitteli alueorganisaatiomallin. Organisoitumisen periaate johtoryhmätasolla kolme liiketoiminta-aluetta: asiakkuudet ja vuokraus, ylläpito ja rakennuttaminen sekä yhtiön keskeiset tukitoiminnot (talous, rahoitus, ICT, HR ja viestintä) johtamisen helpottamiseksi muodostetaan johtoryhmän ja maakuntien väliin aluetaso viiden maantieteellisen alueen mukaan (etelä, länsi, itä, sisä ja pohjoinen) alueille muodostetaan ohjausryhmät, joissa edustettuine liiketoiminta-alueet asiakkuudet ja vuokraus, ylläpito ja rakennuttaminen sekä muita avainhenkilöitä niin, että alueen kaikki maakunnat ovat edustettuina. Keskustelussa todettiin: että alueorganisaatiosta puuttuu horisonttaalisuus odotettavat mittakaavaedut: mahdollisesti ict-järjestelmästä parempi datan hallinta ja rakennuttamisesta yhtiö tulee olemaan velkainen, ei selviä etuja 5. Vuokranmäärityksen menetelmät ja tilojen vuokrauspelisäännöt ennen siirtymäkautta ja siirtymäkauden jälkeen. Juha Rantasalo esitteli menetelmät ja pelisäännöt ennen siirtymäkautta ja sen jälkeen. Ennen siirtymäkautta, Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt: liite 3 a 1. tietojen ohjaaminen uuteen malliin 2. neljä erilaista vuokramallia 3. vuokrien määräytyminen 4. vuokrasopimusten yleisperiaatteet: Vuokramalli on kokonaisvuokra pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset riskipreemio on kaikille maakunnille sama Tiloja vuokrataan myös muille kuin inhouse-aisakkaille vajaakäytön ehkäisemiseksi Arvonlisävero vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukset täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan
sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista 5. Riskit hinnoitellaan vuokraan: tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon, valtakunnallinen riskien poolaus. 6. Sopimusten pituudet Todettiin, että asetus sisäisestä vuokranmäärityksestä on lausunnolla. Sovittiin, että Juha Rantasalo lähettää luonnoksen tiedoksi. Siirtymäkauden jälkeinen vuokraaminen vuoden 2023 alusta, liite 3 b 1. Vuokrauksen peruste siirtymäkaudella vuokraaminen säädöspohjaista siirtymäkauden päättyessä "siirrytään markkinoille" 2. Sopiminen neuvottelut voidaan aloittaa heti, kun maakunnan palveluverkkosuunnittelun puolesta valmius tai kun pakollinen iso investointitarve tulee selvitettäväksi maakuntien kannalta tarve sopia jatkosopimuksista (tai vähintäänkin "jatkoajasta" sopiminen) hyvissä ajoin ennen kuin siirtymäkausi päättyy neuvottelut käydään kolmikantana: kunta - maakunta - Maakuntien tilakeskus Oy 3. Kunnan kiinteistöriski 4. Yhtiöittäminen varainsiirtovero ja muut transaktiokustannukset kiinteistövero, ALV ja yhtiön hallinnon kustannukset yhtiön kanssa tehty vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan maakuntien vastuulle irtisanomisehto koskee myös näitä sopimuksia 5. Sale and lease back rajoituslaki ei estä järjestelyjä, mutta vuokraamiseen se vaikuttaa. Jos kunta vuokraa tilan, on vuokrasopimukseen otettava irtisanomisehto (ehto voimassa lain nojalla ilman sopimuskirjaustankin) 3 + 1 vuokraamisvelvollisuus koskee vain kunnan suoraan omistamia rakennuksia Vuokrat Varsinais-Suomi, liite 3 c vuokrakustannukset 2020: 190,9 milj. euroa 6. Tukipalvelujen tuottaminen maakunnassa huomioiden hankinta- ja maakuntalain reunaehdot
Keskusteltiin erityisesti lainsäädännön velvoitteesta eriyttää sote- ja koulupuolen ruokahuolto. kunnissa ongelma ravintopalvelujen kouluruokailu ja soteruokailu, jotka on eriytettävä tekstiilihuolto myös eriytettävä Todettiin, että laajasti kuntia kiinnostavat asia, olennaisen informaation jakaminen kunnille tärkeää. 6. Selonteko edellisessä kokouksessa sovitusta kiinteistöomistuksen vaihtoehtomallista ja vertailusta Maakuntien tilakeskus Oy:n malliin, liite 4. Kokouksessa 28.3. käsiteltiin kiinteistöomistuksen vaihtoehtotarkastelua Pirkanmaalta esiin nousseen oman palvelukeskuksen pohjalta. Palvelukeskusajatus pitää sisällään menettelyn, jossa perustettaisiin kuntien yhteisesti omistama kiinteistöyhtiö, jolle siirrettäisiin apportti-periaatteella sairaanhoitopiirin, erityishuoltopiirin ja kuntien käytössä olevat sote- ja pelastuslaitoksen kiinteistöt. Käytiin läpi Juha Rantasalon esittelemä vertailun. Yleistä Lähtökohtana on, että erikoissairaanhoidon ja erityishuoltopiirien kiinteistöomaisuus siirretään varoineen ja velkoineen valtakunnalliseen kiinteistöpalvelukeskukseen - Maakuntien tilakeskus Oy:n, jonka liiketoiminta-ajatuksena on tuottaa maakunnille seuraavat palvelukokonaisuudet: hoitaa oman taseen kiinteistöjen ylläpito toimia rakennuttajana ja investoijana, sekä rahoituksen hankkijana oman taseen kohteissa toimia maakunnan tarvitsemien tilojen vuokranantajana tuottaa lisäpalveluna ja -kustannuksella muitakin läheisesti kiinteistöylläpitoon kuuluvia palveluita, sekä myös tarvittaessa lääkintätekniikan palveluita maakunnallisesti laaditun palvelusopimuksen perusteella Yhtiöiden omistus Maakuntien tilakeskus Oy: maakuntien yhteisesti omistamiksi yhtiöksi maakuntien väkiluvun suhteessa ilman rahallista korvausta. kuntien kiinteistöyhtiö: yhtiön siirretty omaisuus siirtyy apporttiperiaatteella yhtiöön, niin yhtiön omistusosuudet määräytyvät yhtiöön siirrettyjen kiinteistöjen arvojen suhteessa Henkilöstö
Maakuntien tilakeskus Oy: henkilöstö siirtyy ns. vanhoina työntekijöinä joko Maakuntien tilakeskus Oy:n tai maakunnan työntekijöiksi. Kuntien kiinteistöylläpidon henkilökunta ei siirry Maakuntien tilakeskus Oy:n Kuntien kiinteistöyhtiö: koko kiinteistöylläpidon ja rakennuttamisen henkilöstö siirtyy perustettavan yhtiön palvelukseen. Se siirtyvätkö henkilöt ns. vanhoina työntekijöinä on sopimuksellinen asia Irtain omaisuus Maakuntien tilakeskus Oy: nykyisen maku-sote-toimijoiden irtain omaisuus siirtyy maakunnalle korvauksetta. Maakuntien tilakeskus Oy:lle ei siirry irtainta omaisuutta. kuntien kiinteistöyhtiö: tilanne sama kuin Maakuntien tilakeskus Oy:n kohdalla. Vuokrat, Maakuntien tilakeskus Oy ja kuntien kiinteistöyhtiö maakunnilla on Maakuntien Tilakeskus Oy:n käyttövelvoite, joten maakunta ei voi vuokrata tiloja kuin Maakuntien tilakeskus Oy:n kautta. Pääomavuokrien mukana kerätään mm. investointien rahoituskustannukset, jotka Maakuntien tilakeskus Oy:n tapauksessa ovat kuntien kiinteistöyhtiömalliin verrattuna korkeammat, koska Maakuntien tilakeskus Oy ei voi käyttää Kuntarahoituksen tai Kuntien takauskeskuksen palveluja. On ilmeistä, että kokonaisvuokra on Maakuntien Tilakeskus Oy:llä korkeampi edellisen syyn lisäksi, myös siitä syystä, että se on julkaisut edellyttävän 5 %:n tuottoa sijoitetulle pääomalle. Kuntien kiinteistöyhtiö voi asettaa oman tuottovaatimuksen itsenäisesti. Investoinnit Maakuntien tilakeskus Oy: toimii investointien koordinoijana, mutta varsinaiset investointiohjaukset tapahtuvat ministeriön määrärahaohjauksen kautta toistaiseksi ei ole varmuutta saako maakunta valtion investointiohjelmassa hyväksytylle hankkeelle lisävuokramäärärahaa vai onko maakunnan kyettävä kattamaan uuden investoinnin vuokrat olemassa olevilla tuloilla. Kuntien kiinteistöyhtiö: investoinnit rahoittaa ja toteuttaa yhtiö, joka kohdentaa investoinnin kustannukset maakunnalle vuokrina. Maakunta saa tulonsa valtiolta väestömäärään perustuen ja jos Kuntien Kiinteistöyhtiö Oy on investoinut rakentamalla uuden tai saneeranut vanhan kiinteistön, ei maakunta saa vuokriensa katteeksi lisärahaa, vaan sen on kyettävä rahoittamaan lisävuokrat olemassa olevilla tuloilla. kuntien omistama kiinteistöyhtiö pystyy käyttämään Kuntatakauskeskuksen takauksia ja siten edelleen hankkimaan edullisen lainarahoituksen Kuntarahoitus Oy:ltä Valtionapuasiat
Kuntien kiinteistöyhtiö: kunnilla voi olla kiinteistöjä sote-toiminnassa, joihin on saatu valtionapua. Valtionapusäännöksistä seuraa, että myönnetyt valtionavut tulee palauttaa yhtiöitettäessä toimintaa ko. kohteiden osalta. Varainsiirtoveroasiat Maakuntien tilakeskus Oy: kun kiinteistöomaisuus siirretään maakuntien yhteisesti omistamalle valtakunnalliselle palvelukeskukselle, palvelukeskus ei joudu maksamaan varainsiirtoveroa vastaanotetusta kiinteistövarallisuudesta. Kuntien kiinteistöyhtiö: tämän hetken lakiluonnoksen mukaan kuntien tai kuntayhtymien siirtäessä kiinteistöomaisuutta kiinteistöyhtiölle, vastaanottava yhtiö joutuu maksamaan varainsiirto veroa. kolmen vuoden siirtymäajan jälkeen kuntien yhtiöitettävä sote-kiinteistöt Kiinteistöjen ylläpitopalvelut ja erillispalveluiden myynti Maakuntien tilakeskus Oy: maakunnan inhouse-yhtiö ja on maakunnan kannalta sidosyksikkö, jolloin maakunta voi hankkia käyttäjän vastuulle jäävien laite- ja teknisten järjestelmien ylläpitoa kilpailuttamatta Maakuntien tilakeskus Oy:ltä Kuntien kiinteistöyhtiö: kuntien omistama kiinteistöyhtiö ei ole maakunnan kannalta sidosyksikköasemassa hankintalain mukaan. Kiinteistöyhtiö voi toki vuokrata kiinteistöt maakunnalle, koska kiinteistöjen vuokraukseen ei sovelleta hankintalakia, mutta yhtiö ei voi myydä esim. LVISA-tekniikan palveluita maakunnalle ilman julkista kilpailua. Selvitys todettiin riittäväksi, eikä selvitetä enempää. 7. Muut asiat Ei muita asioita 8. Seuraava kokous ja syksyn kokousaikatauluesitys Seuraava kokous 15.6.2018 klo 14:00 Kaarinan uusi kaupungintalo, kokoushuone Kuusistonsalmi Sovittiin syksyn kokousajat: Perjantai 24.8.2018 kello 12-14, Kaarina-talo, kokoushuone Piikkiönlahti Keskiviikko 26.9.2018 kello 14-16, Varsinais-Suomen liitto, kokoushuone Kuhankuono 5. krs
Torstai 25.10.2018 kello 14-16, kokouspaikka vielä avoin Torstai 29.11.2018 kello 14-16, Varsinais-Suomen liitto, kokoushuone Kuhankuono 5. krs Torstai 20.12.2018 kello 14-16, Kaarina-talo, kokoushuone Kuusistonsalmi 9. Kokouksen päättäminen Puheenjohtaja Jyrki Lappi päätti kokouksen klo 16. Lisätietoja kokouksesta: Anne Jokinen, anne.jokinen@kaarina.fi
TOIMINTAMALLIN KULMAKIVET ASIAKASLÄHTÖISYYS PAIKALLISESTI MITTAKAAVAEDUT VALTAKUNNALLISESTI PARHAAT KÄYTÄNNÖT TOIMINNASSA
JOHTAMINEN, ODOTUKSET JA NIIHIN VASTAAMINEN Ulkoinen näkökulma Sisäinen näkökulma Johtoryhmä Omistajan odotukset Yhtiön tulos, tase, strategia Liiketoiminta-alue Sote-uudistuksen tavoitteet Liiketoiminta-alueiden tavoitteet Alueet Alueen maakuntien tarpeet Paikallisten palveluiden järjestäminen ja toiminnan kannattavuus Maakunnat Maakuntien tarpeet ja budjetit Tilakeskuksen tarjonta ja palvelut Euroista sopimisen taso Kampukset / kohteet Paikallisen tason asiakastarpeet Palveluiden yhteensovitus, toiminnan kannattavuus ja laatu sekä palvelutaso
ORGANISOITUMISEN PERIAATE 1. Johtoryhmätasolla on kolme liiketoiminta-aluetta: Asiakkuudet ja vuokraus, Ylläpito ja Rakennuttaminen, sekä yhtiön keskeiset tukitoiminnot talous, rahoitus, ICT, HR ja viestintä. 2. Käytännön asiakasvastuu ja rajapinta on maakunnissa ja kohteissa joille nimetään omat vastuuhenkilöt. 3. Liiketoiminta-alueet organisoivat resurssinsa maakunta-, ja kohdetasolla sekä tarvittaessa toimialoittain toiminnan luonteen mukaan siten, että paikalliset tarpeet tunnistetaan ja maakuntien ja tilakeskuksen välinen yhteistyö toiminnan eri tasoilla on sujuvaa 4. Maakuntien Tilakeskuksen johtamisen helpottamiseksi muodostetaan johtoryhmän ja maakuntien väliin aluetaso viiden maantieteellisen alueen mukaan (Etelä, Länsi, Itä, Sisä ja Pohjoinen). Alueille nimetään vastuuhenkilöt, jotka sijoittuvat asiakkuusyksikköön. Aluevastuuhenkilöt voivat toimia myös maakuntavastaavina. 5. Alueille muodostetaan ohjausryhmät joiden tehtävänä on huolehtia alueellisten palvelujen järjestämisestä ja alueellisen toiminnan kannattavuudesta. Ohjausryhmässä ovat edustettuina liiketoiminta-alueet Asiakkuudet ja vuokraus, Ylläpito ja Rakennuttaminen sekä muita avainhenkilöitä niin, että alueen kaikki maakunnat ovat edustettuina. Talous ja muut tukifunktiot tukevat alueita.
Palvelualueet ALUEORGANISAATIO MAAKUNTIEN TILAKESKUS OY Liiketoiminta-alueet Tukitoiminnot Asiakkuudet ja vuokraus Ylläpito Rakennuttaminen Talous Rahoitus ICT HR Viestintä Etelä Länsi Sisä Itä Pohjoinen 1. Liiketoiminta-alueilla on vastuu palvelujen laadusta, tehokkuudesta, asiakaskokemuksesta ja taloudellisten tavoitteiden saavuttamisesta 2. Palvelualueilla on vastuu palveluiden paikallisesta järjestämisestä ja yhteensovittamisesta sekä toiminnan alueellisesta kannattavuudesta. Palvelualueilla on nimetyt maakuntavastaavat. 3. Tukitoiminnoilla on vastuu toiminnan perusedellytysten varmistamisesta. Tukitoiminnot tukevat liiketoiminta-alueiden alue- ja maakuntaorganisaatioita, ja nimeävät omat vastinparinsa alueille
JOHTAMINEN JA VASTUUT MAAKUNTA- JA KAMPUSTASOLLA Asiakkaat Liiketoimintayksiköt Asiakkuudet ja vuokraus Ylläpito Rakennuttaminen Maakunnat Asiakkuuksien hallinta Vuokrasopimusten hallinta Maakunnan tarpeiden hallinta Maakuntien kokonaisbudjetit Edelleenvuokrauksen hankinta ja valvonta yhdessä ylläpidon kanssa Maakuntavastaavat lähtökohtaisesti asiakkuusyksikössä Maakuntatason ylläpitosuunnitelmien hallinta Maakunnan ylläpitobudjetti Nimetyt maakuntien ylläpitovastaavat Nimetyt alueelliset huolto- ja kunnossapitovastaavat. Nimetyt alueelliset energia-, ympäristö-,kiertotalous- ja sisäolosuhdeasiantuntijat, jotka toimivat yli maakuntarajojen. Maakunnan toimitilojen muutostarpeet sekä budjetti Investointien suunnittelu Nimetyt maakuntien rakennuttamisvastaavat Palvelualueella nimetyt rakennuttamisen asiantuntijat, jotka toimivat yli maakuntarajojen Kampukset Suurissa kampuksissa mahdollisesti omat asiakkuusvastaavat Kampuskohtiaset vastuuhenkilöt Kampus- ja kohdekohtaiset ylläpito- ja korjaussuunnitelmat, -budjetit ja toimenpiteet Paikalliset tiimit ja resurssit Paikallisten rakennushankkeiden hallinta Projekti- ja hankekohtaisesti nimetyt vastuuhenkilöt ja projektiorganisaatiot mahdollisimman lähellä asiakasta Ylläpito- ja rakennusresurssien koordinointi, yhteisiä resursseja esim. ammattialueittain (sähkö-, lvi-, muut). Ulkoiset kumppanit myös mahdollisesti yhteisessä ohjauksessa
LIIKETOIMINTOJEN ALUEORGANISAATIO Asiakkuudet ja vuokraus Asiakkuusjohtaja Liiketoimintayksiköt Ylläpito Ylläpitojohtaja Rakennuttaminen Rakennuttamisen johtaja Vastuualueet* Vastuualueet* Vastuualueet* *Vastuualueet Asiakkuudet ja vuokraus: Asiakkuuden hoito, vuokraus, omaisuuden hoito Ylläpito: Huolenpito, talotekniikka, kunnossapito Rakennuttaminen: Rakennuttaminen, hankesuunnittelu, projektinjohto Aluevastaavat Aluevastaavat Aluevastaavat Maakunta on ensisijainen asiakkuustaso. Aluetaso on Maakuntien tilakeskuksen sisäinen johtamisen taso. Maakunnan palveluiden yhteensovittaminen toteutetaan Asiakkuudet ja vuokraus liiketoiminta-alueen maakuntavastaavien kautta. Maakuntavastaavat Ylläpidon maakuntavastaavat Rakennuttamisyksiköt Maakuntavastaavat toimivat asiakkuusvastaavina, ja koordinoivat yhdessä Ylläpito- ja Rakennuttaminen liiketoiminta-alueiden kanssa maakuntien tarpeet, suunnitelmat ja resurssien käytön. Suuret asiakkaat ja kohteet Kohdevastaavat Kohdetiimit Projektiorganisaatiot Ylläpito ja Rakennuttaminen liiketoiminta-alueet nimeävät omat maakunta- ja kohdetason vastuuhenkilöt, jotka yhdessä asiakkuusvastaavien kanssa yhteensovittavat toiminnan ja palvelut maakunnissa ja kohteissa. Liiketoiminta-alueiden palvelualuevastaavat huolehtivat parhaiden käytäntöjen toteuttamisesta yhtiö- ja aluetasolla sovittujen periaatteiden mukaan.
TOIMINTA JA RAJAPINNAT Maakuntien Tilakeskus Liiketoiminta-alueet Maakunta Asiakkuudet ja vuokraus Ylläpito Rakennuttaminen Kampus Liikelaitoksen toimintaa Sote-keskuksen toimintaa Mahdolliset muut toiminnot Liiketoiminta-alueiden organisaatiot tunnistavat omat rajapintansa ja nimetyt vastinparinsa kampuksella toimivien maakunnan organisaation yksiköiden kanssa Liiketoiminta-alueet koordinoivat toimintaa keskenään asiakkaiden tarpeiden täyttämiseksi mahdollisimman tehokkaasti Maakuntatason tarpeista ja toimenpiteistä sovitaan Asiakkuudet ja vuokraus liiketoiminta-alueen maakuntavastaavien kautta
LIIKETOIMINTOJEN TUKIORGANISAATIOT Asiakkuudet Ylläpito Rakennuttaminen Vuokrauksen asiantuntijat Lakiasiantuntijat Asiakaspalvelujen tuki Asiakkuuksien controller Paikallisten toimintojen hallinnollinen tuki Liiketoimintakohtaisten tietojärjestelmien tuki ja kehittäminen Ylläpidon laskentaja suunnittelutuki Paikallinen hankinta Liiketoimintakohtaisten tietojärjestelmien tuki ja kehittäminen Ylläpidon kehittäminen ja koulutus Sähkön hankinnan ja saatavuuden varmistaminen Valtakunnalliset erityisasiantuntijat Rakennuttamisen suunnittelu- ja laskentatuki Laki- ja lupakäytännöt Hankinta ja paikallinen projektituki Suurten hankkeiden viestintätuki Liiketoimintakohtaisten tietojärjestelmien tuki ja kehittäminen Liiketoimintaresurssien lisäksi liiketoimintayksiköt tarvitseva omat, sisäiset tukitoiminnot Periaatteena on, että mahdollisimman suuri osa tukitoiminnoista tuotetaan keskitetysti, yhteisten tukitoimintojen toimesta, mutta toiminta-alueen laajuuden vuoksi paikallisille ja yksikkökohtaisille tukitoiminnoille tulee olemaan tarvetta
Mikko Hollmén Projektiryhmä 18.4.2018
MISSIOMME SUOMEN SUURIN PALVELUKSESSASI Maakuntien omistusosuudet Maakuntien tilakeskuksesta vuoden 2020 alusta lähtien. Omistusosuus perustuu maakunnan väestömäärään. Tehtävämme on varmistaa, että Suomen 18 maakuntaa voivat palvella asukkaitaan edistyksellisissä, tehokkaissa, ympäristöystävällisissä ja turvallisissa tiloissa. VISIOMME Palvelemme maakuntia tarjoamalla niiden tarpeisiin maailmanluokan tilaratkaisuja ja työympäristöjä. Voimavarojamme ovat yhteinen osaamisemme, paikallistuntemuksemme, tehokkaat toimintamallit ja uusin teknologia.
FAKTOJEN OHJAAMANA UUTEEN MALLIIN
LÄHTÖKOHDAT Maakunta- ja sote-lainsäädäntö Maakuntien kaikkien tilojen inhouse-tarjoaja Sairaanhoito- ja erikoishuoltopiirien omaisuuden siirtyminen tilakeskukselle Valtioneuvoston asetus Kuntien omistamien tilojen vuokrien määräytyminen ja vastuunjako Tilakeskuksen tavoitteet Kustannussäästöt Edistykselliset, tehokkaat, ympäristöystävälliset ja turvalliset tilat ja työympäristöt maakunnille Käynnissä olevat ja päätetyt investoinnit Vaihtelevat käytännöt Nykyiset tilat Velan suuri ja voimakkaasti kasvava määrä: vuonna 2024 ennustettu tase yli 6,0 mrd euroa Sairaanhoito- ja erityishuoltopiireissä 5 mrd euroa, kuntien omistamissa tiloissa vähintään 0,5 mrd euroa NHG:n selvitys: Sisäiseen vuokraan sisällytettävissä kuluerissä sairaanhoitopiirikohtaisia eroja, etenkin pääomavuokran osalta Vanhojen kiinteistöjen eri pituiset poistoajat Tilakartoituksilla koottu ainutlaatuinen tietokanta maakuntien käyttöön siirtyvistä tiloista ja niiden kunnosta Tiloista valtaosa on 1950 80-luvuilta, paljon korjausvelkaa
ASIAKAS Voi keskittyä omaan palvelutuotantoonsa ja sen kehittämiseen. Tilakeskus vastaa tilojen ylläpidosta Maksaa vain vuokraamistaan tiloista, ei muista Tilakustannukset ovat ennustettavat ja vakaat. Vuokrajärjestelmä kohtelee maakuntia tasapuolisesti, sillä kustannukset ja hyödyt kohdistuvat pääosin aiheutumisperiaatteen mukaan Investointien kustannusvaikutukset toteutuvat vuokrakustannuksina sopimuskaudella Käytössä aina toiminnan ja toimintavarmuuden kannalta parhaat mahdolliset toimitilat Tilakeskuksen kautta pääsee hyötymään suuruuden eduista
TILAKESKUS Auttaa asiakkaitaan parantamaan tilojen käytön tehokkuutta ja pienentämään tiloista aiheutuvia kustannuksia Toteuttaa investoinnit asiakkaiden tarpeiden mukaan, yhteisen valmistelun perusteella Käyttää vuokratuotot tilojen ylläpitoon sekä muihin tilojen hallinnasta ja rahoituksesta aiheutuviin kustannuksiin. Näin tilojen terveellisyys, turvallisuus, tehokkuus ja ympäristöystävällisyys paranevat
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TULOVIRTA Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset sekä luodaan omaisuuden kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa käyttöomaisuuden kulumisen sekä käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvaus. Vuokralla pyritään hoitamaan omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen. Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja ennustettavan kassavirran kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön rahoitusmahdollisuuksia. Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen ydintoimintaan. TALOUDELLINEN TULOS Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta se on rahoittajien näkökulmasta uskottava ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta.
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TILAKUSTANNUKSET Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat tilakustannukset ja investointien vaikutukset toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen tilojen kunnossapitoon parantaa tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa. INVESTOINNIT Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo maakuntien hallintoon ja talouteen kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välille, jolloin investointien tarvetta tarkastellaan ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se hillitsee investointien määrää, kun investointitarvetta ohjaa maksuhalukkuus ja tilojen ja palveluiden todellinen tarve. YHTEISET PERIAATTEET Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein, lähtien mm. tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin elinkaaresta ja maapohjan arvosta sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu suoraan toimintoon, käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin.
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ TILOJEN TEHOKAS KÄYTTÖ Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, ilmaisia tiloja ei ole olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön: kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomiota. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. MAANARVO Maanarvo on osa vuokranmäärityksen perustetta, jolloin sijaintiin liittyvät tekijät hinnoitellaan käyttäjien toimintamenoiksi. Siirtymävaiheessa maanarvo hinnoitellaan tasearvojen mukaan. RISKIENHALLINTA Järjestelmän tasaa yksittäisen toimitilan riskejä ja niiden realisoitumista kaikkien toimitilojen ja asiakkaiden kesken, jolloin äkilliset, merkittävät vaihtelut jäävät pois.
ALUKSI 4 ERILAISTA VUOKRAMALLIA Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt Kuntien omistamat kiinteistöt Muiden omistamat tilat Vuokraamme omasta taseesta Edelleenvuokraamme siirtymäkaudeksi: 3 + 1 Edelleenvuokraamme muiden taseesta Sopimusperusteinen vuokrajärjestelmä Kokonaisvuokrasopimus Vuokran määrän ja sisällön määrää Valtioneuvoston asetus Kokonaisvuokrasopimus Sopimusvastuiden siirto maakunnalle lakisääteinen Vuokrasopimuksien vastuut siirtyvät sellaisinaan ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
VUOKRIEN MÄÄRÄYTYMINEN Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt (oma vuokrajärjestelmä) Ylläpitovuokran osuus Ylläpidosta aiheutuvat kulut Käyttökorvaukset veloitetaan toteutuneiden kustannusten mukaan Pääomavuokran osuus Rakennuksen ja maan tasearvoista laskettu Kuntien omistamat kiinteistöt (valtioneuvoston asetus) Ylläpito-osuus Ylläpidosta aiheutuvat kohtuulliset kulut Pääomaosuus 6 % teknisestä arvosta Korvaus maapohjasta sijainnin mukaan Muiden omistamat tilat Vuokran läpilaskutus Vuosittainen indeksitarkistus Painotettu indeksi (elinkustannusindeksi 67 %, KYKI 33 %) Valmistelussa rahoitusriskin jakaminen asiakkaiden kanssa Tilakeskuksen manageerauskorvaus Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella Vuosittainen indeksitarkistus Elinkustannusindeksi Tilakeskuksen manageerauskorvaus Suorat kustannukset omakustannusperiaatteella ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VUOKRASOPIMUSTEN YLEISPERIAATTEET Vuokramalli on kokonaisvuokra Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset Riskipreemio on kaikille maakunnille sama Tiloja vuokrataan myös muille kuin inhouse-asiakkaille vajaakäytön ehkäisemiseksi Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla Arvonlisävero Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VASTAAMME RISKEISTÄ ELINKAAREN ERI VAIHEISSA Investointivaihe Käyttö Luopuminen Suunnittelun tehokkuus Toteutuksen tehokkuus ja aikataulu Kilpailuttaminen Rakennuskustannusten taso Omistaminen / rahoitus Kohteen tehokkuus ja laatutaso Tuottovaatimus ja riskit Verotuskysymykset Hoidon ja kunnossapidon kustannukset Hoidon ja kunnossapidon laatu Käyttäjäpalvelujen sisältö, kustannukset ja laatu Kohteen kuntoon ja käytettävyyteen liittyvät riskit Käyttöasteeseen liittyvät riskit Kustannusten joustot Mahdolliset lisätuotot Muuntojoustavuus Jäännösarvo Kohteen käytettävyys Markkinoiden kysyntänäkymät Muuntojoustavuus, vaihtoehtoiset käyttömahdollisuudet Muuntokustannukset Purkukustannukset Mukailtu: HKaleva, KTI
Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen riskien poolaus) vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit (purku, myynti, jalostus jne.) yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu Kohteiden kuntoon ja korjausvelkaan liittyvät riskit jaetaan siten, että määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö, muissa tarvittavat korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta (korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään kohde- /kampuskohtaisesti Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain (kampuksittain) Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti; näitä ovat toiminnan muutoksista aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä viranomaismääräysten muutoksista aiheutuneet muutostyöt Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt RISKIT HINNOITELLAAN VUOKRAAN
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt SOPIMUSTEN PITUUDET 2013 jälkeen valmistuneet Uudisrakennus tai laaja peruskorjaus Kuntoluokka 2 Kuntoluokka 3 Kuntoluokat 4 & 5 Määräaikaiset sopimukset 25 vuotta (laskettuna käyttöönottovuoden lopusta) 15 v sopimus 10 v sopimus toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla Määräajan päätyttyä jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina sopimuksina 12 kk irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita Johtaa painotettuna n. 22 vuoden sopimusmaturiteettiin salkussa 1.1.2020 alkaen 1.1.2020 alkaen Kuntoluokat KL 1 = uutta vastaava KL 5 = välittömässä peruskorjauksen tarpeessa
Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ
Kuntien ja muiden omistamien tilojen edelleenvuokraus VUOKRAUSJÄRJESTELMÄ
VUOKRAJÄRJESTELMÄ PALVELEE MAAKUNTA- JA YKSIKKÖKOHTAISIA ERITYISTARPEITA Maksulliset lisäpalvelut Käyttäjäyksikön palvelut (C) Valinnaiset peruspalvelut (B) Peruspalvelut ydinpalvelut (A) Valtakunnallisesti yhtenäinen tuoterakenne ydinpalvelut ja niiden hinnoittelu Palveluratkaisut huomioivat kiinteistöjen käyttötarkoituksen Valinnaiset peruspalvelut (B) Peruspalvelu ydinpalvelut (A) Peruspalvelu Määritelty valtakunnallisesti yhtenäisesti, mutta tarpeesta ja käytöstä sovitaan asiakkaiden kanssa Palvelusegmentin käytöstä sovitaan maakuntakohtaisesti, esim. lääkintälaitteiden ylläpito Käyttäjäyksikkökohtaiset palvelut (C) Käyttäjäyksikkökohtaisesti määriteltävät ja/tai tilattavat palvelut, maakuntatasolla sovittujen linjausten asettamissa rajoissa
VUOKRAAN SISÄLTYVÄT PALVELUT JA MAKSULLISET LISÄPALVELUT Sisältyy vuokraan Perustilaratkaisut, joihin sisältyy Tila ja siihen liittyvä ylläpito Vähäisten muutostöiden valmistelu Tietopalvelu, joka sisältyy vuokraan: kustannus- ja käyttöseuranta Valtakunnallisesti kaikille sama palvelu (A) vuokratason arvio 05/2018 Maakuntakohtaisesti päätettävä palvelu (B) Kampuskohtaisesti räätälöitävät asiat (C) Lisäpalvelut, joista veloitetaan erikseen Asiantuntijapalvelut Erikseen sovittavat käyttäjäpalvelut Laajemmat selvitykset, esim. tarveselvitykset ja hankesuunnittelu. Veloitetaan osana vuokraa, vuokrasopimuksen syntyessä, tai erikseen Tilanhallinnan ja tilaratkaisujen kehittäminen / asiantuntijapalvelut Muita asiakkaiden tilaratkaisuihin liittyviä palveluja Asumispalveluihin liittyvät palvelujen ansaintamallit (selvitettävä) Muut mahdolliset selvitykset
NÄIN TOIMIMME Uudistamme rohkeasti Arvostamme osaamista Työmme lähtökohtana on asiakkaidemme tarve. Valitsemme vastuullisesti Toimimme tiiminä Erinomainen asiakaskokemus, joka tekee Maakuntien tilakeskuksesta halutun kumppanin Tehokas, yhteinen toimintamalli varmistaa liiketoiminnan kannattavuuden ja palvelujen laadun Kannustava työympäristö, joka tarjoaa mielenkiintoisia ja kehittäviä työtehtäviä Toimialamme paras osaaminen ja johtaminen tilaratkaisujen ja työympäristöjen kehittämiseen
Siirtymäkauden jälkeinen vuokraaminen Kunnat maakuntien vuokranantajina-seminaari 8.5.2018 Helsinki
ALUKSI 4 ERILAISTA VUOKRAMALLIA Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt Kuntien omistamat kiinteistöt Muiden omistamat tilat Vuokraamme omasta taseesta Sopimusperusteinen vuokrajärjestelmä Vuoden 2023 alusta nämä yhdistyvät Edelleenvuokraamme siirtymäkaudeksi: 3 + 1 Vuokran määrän ja sisällön määrää Valtioneuvoston asetus Maakunnilta vapautuvat tilat myös mahdollisuus kunnalle Edelleenvuokraamme muiden taseesta Sopimusvastuiden siirto maakunnalle lakisääteinen Kokonaisvuokrasopimus Kokonaisvuokrasopimus Vuokrasopimuksien vastuut siirtyvät sellaisinaan ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
VUOKRAUKSEN PERUSTE Siirtymäkaudella vuokraaminen säädöspohjaista ja siirtymäkauden turvaaminen tavoitteena Siirtymäkauden päättyessä siirrytään markkinoille Vuokraaminen perustuu Tarpeeseen Tarjontaan Sopimiseen Laki- tai asetuspohjaa ei enää taustalla => opetellaan neuvottelukulttuuri
TARVE Maakunnan palveluverkkosuunnittelu luo pohjan Mitä palveluja tuotetaan Kuka tuottaa Missä tuottaa Miten paljon Palveluverkkosuunnittelun pohjalta muodostuu tarve toimitiloille Osa toimipaikoista ydintoimipaikkoja ja osalla täydentävä, joustavampi rooli Kuntien toimitilojen tarve voi siis perustua joko maakunnan oman tuotannon tai yksityisten palvelutuottajien verkostoon
TARJONTA Miten tehdä kunnan kiinteistöstä houkutteleva? Sijainti (kaavoitus ja tonttipolitiikka) Kunto, käyttötarkoitus, toimivuus, muiden palveluiden tarjonta Hinnoittelu, tilojen tehokkuus Yhteiset palvelut maakunnan / valtion kanssa (hyte, yhteispalvelupisteet jne) Yhteiset tukipalveluprosessit Kunnan päätöksenteon kannalta on merkittävä ero sisäisellä ja ulkoisella vuokrauksella => vuokrasopimus sitoo molemmin puolin eikä esim. poliittisista syistä voida tarpeellisia, sopimuksen mukaisia investointeja siirtää => päätöksentekojärjestelmän valmistautuminen
SOPIMINEN Vuokrasopimukset neuvotellaan, aloite voi tulla kunnalta tai maakunnalta Laki liikehuoneiston vuokrauksesta sekä kiinteistöalan yleiset käytännöt pohjaksi (ei sisäinen vuokraus) Neuvottelut voidaan aloittaa heti, kun maakunnan palveluverkkosuunnittelun puolesta valmius tai kun pakollinen iso investointitarve tulee selvitettäväksi Maakuntien kannalta tarve sopia jatkosopimuksista (tai vähintäänkin jatkoajasta sopiminen) hyvissä ajoin ennen kuin siirtymäkausi päättyy Periaatteessa mistä vaan voidaan sopia, mutta ainakin siirtymän (esim. ylläpitovastuun muutokset) tulisi olla hallittu Neuvottelut käydään kolmikantana: kunta maakunta Maakuntien tilakeskus Oy Maakuntien toimintojen yhtiöittäminen ja näiden markkinoille meneminen voi muuttaa tilannetta Kunnan yhtiöittämisen eteneminen kytkettävä neuvottelujen rytmiin
SEURATTAVAA Demografiset ja kaupunkirakenteen muutokset Maakuntien tuotantorakenteen järjestelyt Maakuntien toteuttama yhtiöittäminen Maakunnan ja sen yhteisöjen yhteistoiminta vuokrauksessa Maakuntien tilakeskus Oy:n rooli Kuntien yhtiöittämisvelvollisuus vuokrauksessa Markkinoiden muutos (sote-palvelutuotanto, kiinteistösijoitus, rahoitus)
Näkökulmia kunnan kiinteistöjärjestelyihin Kunnat maakuntien vuokranantajina-seminaari 8.5.2018 Helsinki
KUNNAN KIINTEISTÖRISKI Onko nyt juuri suurempi riski omistaa vai myydä? Voiko kunta saada paremman tuoton yksityisiltä? Voiko korjausvelasta päästä eroon? Saako investoinneille varman vuokrakassavirran, entä tuotto? Voiko kiinteistöjärjestelyillä turvata palvelut jatkossa kunnan alueella? Auttaako yhtiöittäminen? Myydäkö ja kenelle? Mihin hintaan? Millä menettelyllä? Järjestelyjen transaktiokustannukset tai veroseuraamukset?
YHTIÖITTÄMINEN Kunta voi omin päätöksin siirtää omistamansa kiinteistöt yhtiöön Varainsiirtovero ja muut transaktiokustannukset Kiinteistövero, ALV ja yhtiön hallinnon kustannukset (Keskinäisen kiinteistöyhtiön osalta tilanne rinnastuu kunnan suoraan omistamaan kiinteistöön => 3+1v) Yhtiön kanssa tehty vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan maakuntien vastuulle Irtisanomisehto koskee myös näitä sopimuksia Yhtiöittämistä ei siten välttämättä kannata käyttää välineenä esim. vuokratason nostamiseen tai pidemmän sopimuksen hakemiseen
SALE AND LEASE BACK Hankintalakia ei lähtökohtaisesti sovelleta vuokraamiseen, mutta voi tulla jossain tapauksissa sovellettavaksi Rajoituslaki ei estä järjestelyjä, mutta vuokraamiseen se vaikuttaa Jos kunta vuokraa tilan, on vuokrasopimukseen otettava irtisanomisehto (ehto voimassa lain nojalla ilman sopimuskirjaustakin) Irtisanomismahdollisuus muodostaa ostajalle riskin, joka voi näkyä järjestelyn kokonaishinnassa 3+1 vuokraamisvelvollisuus koskee vain kunnan suoraan omistamia rakennuksia Jos järjestely tehdään palvelujen turvaamisen tarkoituksessa, voikin huonossa tapauksessa käydä niin, että palvelu karkaa
PALVELUIDEN ULKOISTUS Useampikin kunta on ulkoistanut maakunnalle siirtyviä palveluita ja siihen liittyen tilojen hallintaoikeus on annettu palvelutuottajalle (vuokrasopimuksella tai palvelusopimuksen kautta) Kunnan tulee antaa viimeistään 28.2.2019 selvitys vastuistaan ja antaa siten selvitys myös näisät sopimuksista Lähtökohtaisesti maakunnalla ei ole velvollisuutta ao. tiloja ottaa vuokralle (3+1), koska tilat on annettu hallintaan jo muulle osapuolelle tiloja ei voi vuokrata kahteen kertaan Maakunta ja kunta voivat sopia toisinkin, mutta sopimiseen pitää ottaa mukaan myös kolmas osapuoli (palveluntuottaja)
HARKITTAVAKSI Ratkaisujen pitäisi perustua kunnan kiinteistöstrategiaan Jos kunta suuntaan ratkaisuillaan markkinoille, onko tieto uudistuksista nyt jo sellainen, että riski ei vaikuta hinnoitteluun tai sopimusehtoihin kunnan kannalta epäedullisesti? Voiko kunta pienentää omilla toimilla omaa riskiään? Voiko palvelutuotannon riskejä ratkaista kiinteistöriskejä käsittelemällä?
Mikko Hollmén mikko.hollmen@maakuntientilakeskus.fi Kiitos! p. 040-6565 070 www.maakuntientilakeskus.fi
VARSINAIS-SUOMI VUOKRAKUSTANNUKSET 2020: 190,9 ME SHP/EHP:iltä siirtyvät vastuut Valtiolta siirtyvät vastuut Kuntien toiminnan siirtyvät vastuut Vuokrat (suluissa investointien vaikutus) 2020: 87,1 Me (9,2 Me) 2024: 103,8 Me (27,4 Me) SHP/EHP siirtyvät vuokrasopimukset 5,1 Me ELY-keskusten vuokrasopimukset 0,2 Me Kuntien omistamat tilat 63,6 Me Kunnilta siirtyvät vuokrasopimukset 35,0 Me
Maakunta-sote -uudistuksen kiinteistöjärjestelyjen vaihtoehtotarkastelua 1. Yleistä Varsinais-Suomen maakunnan kiinteistö- ja tukipalvelutyöryhmä käsitteli kokouksessaan 28.3.2018 kiinteistöomistuksen vaihtoehtotarkastelua Pirkanmaalta esiin nousseen oman palvelukeskuksen pohjalta. Palvelukeskusajatus pitää sisällään menettelyn, jossa perustettaisiin kuntien yhteisesti omistama kiinteistöyhtiö, jolle siirrettäisiin apportti-periaatteella sairaanhoitopiirin, erityishuoltopiirin ja kuntien käytössä olevat sote- ja pelastuslaitoksen kiinteistöt. Työryhmä näki oman tilakeskuksen perustamisasiassa lähtökohtaisesti useita kysymyksiä ja epäilyttäviä seikkoja, mutta päätettiin kuitenkin, että asiasta tehdään kevyt selonteko, mitä järjestely tarkoittaisi kuntien ja maakunnan näkökulmasta. Ohessa asiaa on tarkasteltu vertailuna Maakuntien tilakeskus Oy:n ja kuntien omistaman kiinteistöyhtiön välillä eräiden tärkeimpien asiaan vaikuttavien tekijöiden osalta. Maakunta-sote -uudistuksen lakiluonnoksissa lähtökohtana on, että erikoissairaanhoidon ja erityishuoltopiirien kiinteistöomaisuus siirretään varoineen ja velkoineen valtakunnalliseen kiinteistöpalvelukeskukseen Maakuntien tilakeskus Oy:hyn ( jatkossa MT). MT puolestaan vuokraa nämä ns. oman taseen kiinteistöt maakunnille. Kuntien omistamat terveyskeskusja muut sote-kiinteistöt vuokrataan 3 + 1 vuoden periaatteella MT:n laatimin vuokrasopimuksin ja valtioneuvoston asetuksessa määritellyn vuokrahinnoittelun periaattein edelleen maakunnille. Muilta toimijoilta vuokratut kiinteistöt siirtyvät MT:n vuokrakantaan ja edelleen maakunnille alkuperäisin sopimusehdoin, kuitenkin huomioiden rajoituslain ehto 12 kk:n maakunnan irtisanomismahdollisuudesta. MT:n liiketoiminta-ajatuksena on tuottaa maakunnille seuraavat palvelukokonaisuudet: - hoitaa oman taseen kiinteistöjen ylläpito - toimia rakennuttajana ja investoijana, sekä rahoituksen hankkijana oman taseen kohteissa - toimia maakunnan tarvitsemien tilojen vuokranantajana - tuottaa lisäpalveluna ja -kustannuksella muitakin läheisesti kiinteistöylläpitoon kuuluvia palveluita, sekä myös tarvittaessa lääkintätekniikan palveluita maakunnallisesti laaditun palvelusopimuksen perusteella Kunnilta ja muilta kiinteistön vuokranantajilta tilat MT vuokraa normaalin kiinteistöylläpidon sisältäen. Siivous- ja muut käyttäjäriippuvaiset palvelut ovat maakunnan tehtävinä.
Lakiluonnosten perusteella sairaanhoitopiirireillä ja erityishuoltopiireillä on kiinteistöasioiden osalta MT:n käyttöpakko ja velvollisuus siirtää kiinteä omaisuus MT:lle. 2. Yhtiöiden omistus 2.1. Maakuntien tilakeskus Oy Yhtiön perustamisvaiheessa yhtiö on Senaatin tytäryhtiö, joka siirtyy maakuntien yhteisesti omistamaksi yhtiöksi maakuntien väkiluvun suhteessa ilman rahallista korvausta. Yhtiön luovutus maakuntien haltuun on suunniteltu luovutettavaksi syksyllä 2019, jonka toiminta alkaa 1.1.2020. MT:lle siirtyvät myös sairaanhoitopiirien ja erityishuoltopiirien kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden omistukset. Samoin kuntien ja sairaanhoitopiirien yhteisomistuksessa olevien kiinteistöyhtiöiden sairaanhoitopiirien ja erityishuoltopiirien omistusosuus siirtyy MT:lle. Muiden kuin kiinteistöyhtiöiden omistus ei siirry MT:lle vaan jää maakuntaan. 2.2. Kuntien kiinteistöyhtiö Jos perustettavaan yhtiön siirretty omaisuus siirtyy apporttiperiaatteella yhtiöön, niin yhtiön omistusosuudet määräytyvät yhtiöön siirrettyjen kiinteistöjen arvojen suhteessa. Kiinteistöjen tekniset arvot tulee ensisijaisesti arvottaa ulkopuolisen asiantuntijan toimesta siirtotilanteessa, sillä kiinteistöjen tasearvot useinmiten eivät kuvaa kiinteistöjen oikeaa käypää arvoa. Kiinteistöjen teknisten arvojen määritys voi olla altis eriäville näkemyksille ja hidastaa yhtiön muodostamista. 3. Henkilöstö 3.1. Maakuntien tilakeskus Oy Lainvalmistelu lähtee siitä, että sairaanhoitopiirien ja erityishuoltopiirien kiinteistöylläpidon ja rakennuttamisten henkilöstö siirtyy ns. vanhoina työntekijöinä joko MT:n tai maakunnan työntekijöiksi. Kuntien kiinteistöylläpidon henkilökunta ei siirry MT:n palvelukseen, koska heitä tarvitaan ylläpitämään maakunnalle vuokrattuja maku-sote-tiloja. Muu tukipalvelujen henkilöstö, joka tekee yli 50% sotea siirtyvät maakunnan palvelukseen. Järjestelyissä ei kuitenkaan ole erityistä takuuaikaa, jona aikana henkilöstön määrää ei saisi sopeutustoimin vähentää. 3.2. Kuntien kiinteistöyhtiö Koko kiinteistöylläpidon ja rakennuttamisen henkilöstö siirtyisi perustettavan yhtiön palvelukseen. Se siirtyvätkö henkilöt ns. vanhoina työntekijöinä on sopimuksellinen asia, mutta todennäköisesti tämä olisi järjestelyn toteutumisen ehto henkilökunnan näkökulmasta. Muilta osin ehdot yhteneväisiä MT:n kanssa.
4. Irtain omaisuus 4.1. Maakuntien tilakeskus Oy Nykyisten maku-sote-toimijoiden irtain omaisuus siirtyy maakunnalle korvauksetta. MT:lle ei siirry irtainta omaisuutta. 5. Vuokrat 4.2. Kuntien kiinteistöyhtiö Tilanne sama kuin MT:n kohdalla. Maakuntien tilakeskus Oy ja kuntien kiinteistöyhtiö Maakunnilla on MT:n käyttövelvoite, joten maakunta ei voi vuokrata tiloja kuin MT:n kautta. 6. Investoinnit MT:llä tulee olemaan neljä erilaista vuokramallia: omasta taseesta vuokrattavat tilat, kunnilta vuokrattavat tilat, ulkopuolisilta vuokrattavat tilat ja ARA kohteiden tilat. Vuokrat perustuvat yhtenäiseen valtakunnalliseen vuokrien laskentaperiaatteeseen. Kokonaisvuokra perustuu pääoma- ja ylläpitovuokraan. Pääomavuokrien mukana kerätään mm. investointien rahoituskustannukset, jotka MT:n tapauksessa ovat kuntien kiinteistöyhtiömalliin verrattuna korkeammat, koska MT ei voi käyttää Kuntarahoituksen tai Kuntien takauskeskuksen palveluja. Eron suuruuteen vaikuttavat kulloinkin neuvoteltu lainan hinta ja lainoituksen tarve. On ilmeistä, että kokonaisvuokra on MT:llä korkeampi edellisen syyn lisäksi, myös siitä syystä, että se on julkaissut edellyttävän 5%:n tuottoa sijoitetulle pääomalle. Kuntien kiinteistöyhtiö voi asettaa oman tuottovaatimuksen itsenäisesti. MT:n vuokrajärjestelmän etuna on se, että valtakunnallinen vertailtavuus vuokratasossa on mahdollista tehdä yhtenäisen sisällön vuoksi. Kuntien kiinteistö Oy:n osalta vuokrasisältö on vapaasti määrättävissä, joka ei välttämättä mahdollista yhteismitallista vertailtavuutta. 6.1. Maakuntien tilakeskus Oy Maakunnat yhdessä yhteistoiminta-alueiden kanssa laativat priorisoidun investointiohjelman lyhyellä ja pitkällä aikavälillä. MT toimii investointien koordinoijana, mutta varsinaiset investointiohjaukset tapahtuvat ministeriön määrärahaohjauksen kautta. Tämän hetken tiedon mukaan yli 30M :n hankkeet edellyttävät pääsyä valtioneuvoston investointiohjelmaan.
MT lainottaa ja toteuttaa investoinnit, jos maakunta on etukäteen tehnyt sitovan vuokrasopimuksen hankkeesta. Toistaiseksi ei ole varmuutta saako maakunta valtion investointiohjelmassa hyväksytylle hankkeelle lisävuokramäärärahaa vai onko maakunnan kyettävä kattamaan uuden investoinnin vuokrat olemassa olevilla tuloilla. On todennäköistä, että valtioneuvostossa hyväksyttyjä investointeja kuitenkin huomioidaan ymmärtäväisemmin vuokramäärärahan jaossa verrattuna kuntien kiinteistöyhtiön rahoittamiin investointeihin verrattuna. Uusille kiinteistöille vuokra-aikasitoumus on 30 v. 6.2 Kuntien kiinteistöyhtiö Investoinnit rahoittaa ja toteuttaa yhtiö, joka kohdentaa investoinnin kustannukset maakunnalle vuokrina. Maakunta saa tulonsa valtiolta väestömäärään perustuen ja jos Kuntien kiinteistöyhtiö Oy on investoinut rakentamalla uuden tai saneeranut vanhan kiinteistön, ei maakunta saa vuokriensa katteeksi lisärahaa, vaan sen on kyettävä rahoittamaan lisävuokrat olemassa olevilla tuloilla. Ministeriön suhtautuminen kuntien kiinteistöyhtiön toteuttamiin hankkeisiin on oletettavasti kielteinen. Etuna on kuitenkin MT:hen verrattuna se, että kuntien omistama kiinteistöyhtiö pystyy käyttämään Kuntatakauskeskuksen takauksia ja siten edelleen hankkimaan edullisen lainarahoituksen Kuntarahoitus Oy:ltä. Asialla on rahoituksen hintaan lainamäärästä riippuen oletettavasti iso merkitys. Toisaalta kuntien intressiä heikentää olla vastuussa kiinteistöyhtiön merkittävistä lainoista, koska jatkossa sote-toiminta ei ole kuntien toimintaa. Tämä voi johtaa myös pidemmällä aikavälillä osaa kunnista pyrkiä irtautumaan yhtiöstä. 7.0 Valtionapuasiat 7.1. Maakuntien tilakeskus Oy Sairaanhoitopiirit eikä erityishuoltopiirit ole saaneet enää vuosiin valtionapua hankkeisiinsa, joten siirrossa MT:lle ei synny ongelmaa. ARA säännöksiä tulee edelleenkin noudattaa. 7.2 Kuntien kiinteistöyhtiö Kunnilla voi olla kiinteistöjä sote-toiminnassa, joihin on saatu valtionapua. Valtionapusäännöksistä seuraa, että myönnetyt valtionavut tulee palauttaa yhtiöitettäessä toimintaa ko. kohteiden osalta.
8. Varainsiirtoveroasiat 8.1. Maakuntien tilakeskus Oy Valmisteilla olevan lainsäädännön mukaan, kun kiinteistöomaisuus siirretään maakuntien yhteisesti omistamalle valtakunnalliselle palvelukeskukselle, palvelukeskus ei joudu maksamaan varainsiirtoveroa vastaanotetusta kiinteistövarallisuudesta. 8.2. Kuntien kiinteistöyhtiö Tämän hetken lakiluonnoksen mukaan kuntien tai kuntayhtymien siirtäessä kiinteistöomaisuutta kiinteistöyhtiölle, vastaanottava yhtiö joutuu maksamaan varainsiirtoveroa. Lakiluonnoksessa on toisaalta edellytetty, että kolmen vuoden siirtymäajan jälkeen kuntien on yhtiöitettävä sote-kiinteistöt, mikäli näitä aiotaan vuokrata edelleen sote-käyttöön. VM:ssä onkin valmisteilla laki, joka poistaisi varainsiirtoveronmaksuvelvollisuuden näistä lainsäädännön vuoksi tehtävien yhtiöjärjestelyjen vuoksi. Epäselvää on astuuko laki voimaan ennen 28.2.2019, jolloin yhtiöjärjestelyt olisi saatettava valmiiksi. Samoin ylipäänsä on epäselvää, voitaisiinko valmistella olevaa lakia soveltaa ko. tarkoituksessa. Riski varainsiirtomaksuvelvollisuuteen on olemassa oman palvelukeskuksen perustamisessa yhteydessä.
9.0 Kiinteistöjen ylläpitopalvelut ja erillispalveluiden myynti 9.1. Maakuntien tilakeskus Oy MT on maakunnan inhouse-yhtiö ja on maakunnan kannalta sidosyksikkö, jolloin maakunta voi hankkia käyttäjän vastuulle jäävien laite- ja teknisten järjestelmien ylläpitoa kilpailuttamatta MT:ltä. Tämä yksinkertaistaa ja nopeuttaa palvelun järjestämistä loppukäyttäjälle. Lisäksi MT ilmoittaa hyödyntävänsä eri sairaalakohteissa todettuja parhaita käytänteitä ylläpidossa, joka voi tuoda maakunnalle lisäarvoa kustannuksissa tai palvelun laadussa. 9.2. Kuntien kiinteistöyhtiö Maakunta-sote-kiinteistömassan ylläpito on oman palvelukeskuksen tapauksessa yksinomaan kiinteistöyhtiön vastuulla. Kehitystoiminta on samoin yksin omalla vastuulla. Kuntien omistama kiinteistöyhtiö ei ole maakunnan kannalta sidosyksikköasemassa hankintalain mukaan. Kiinteistöyhtiö voi toki vuokrata kiinteistöt maakunnalle, koska kiinteistöjen vuokraukseen ei sovelleta hankintalakia, mutta yhtiö ei voi myydä esim. LVISA- tekniikan palveluita maakunnalle ilman julkista kilpailua. Tämä tulee hankaloittamaan maakunnan käyttäjäyksiköiden vastuulle jäävien laite- ja muiden teknisten järjestelmien ylläpitoa. Maakunnan tulee itse järjestää käyttäjälaitteiden ylläpidon palvelut osana konsernin palveluorganisaatiota tai erillisellä yhtiöllä. Toiminnan näkökulmasta kuntien kiinteistöyhtiö on mahdollisesti ketterämpi kuin valtakunnallisia käytänteitä noudattava MT. 10. Yhteenveto Muutosjohdon ja virkamiesvalmistelun näkökulmasta kunnan kiinteistöyhtiömalliin sisältyy merkittäviä toiminnan järjestämisen riskejä, sekä myös veroriskejä perustettavalle yhtiölle. Erityisen ongelmallisena valmistelun näkökulmasta on kuntien kiinteistöosakeyhtiön tekemien investointien vaikutukset vuokriin ja näiden muutosten epäjatkuvuus ministeriön määrärahan jaossa. Samoin kuntien kiinteistöosakeyhtiön ollessa maakunnan kannalta ulkopuolinen toimija, on maakunnan järjestettävä maakunnan käyttäjien laite- ja tekninen lisäpalvelu kilpailuilta markkinoilta, perustettava erillinen palveluyhtiö tai hankittava ne MT:ltä. MT:llä tällaisessa tilanteessa on tuskin palveluja tuottavaa organisaatiota maakunnassa, kun tilojen omistaja ylläpitää tilansa itse, eikä lisäpalveluja ole heiltä siten saatavissa. Selvä etu kiinteistöosakeyhtiömallissa liittyy investointien rahoituksen edullisuuteen MT:n malliin verrattuna.
Kokonaisuutena ei ole tarkoituksenmukaista jatkaa selvitystä tai valmistelua erillisen kuntien omistaman kiinteistöyhtiön perustamisesta.