42 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena

42 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Maanmittaus 80:1-2 (2005) Saapunut 18.2.2005 Hyväksytty 9.8.2005 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Simo Hannelius 1) ja Markku Airaksinen 2) 1) Metsäntutkimuslaitos, PL 18, 01301 Vantaa 2) Maanmittauslaitos, PL 84, 00521 Helsinki simo.hannelius@metla.fi, markku.airaksinen@maanmittauslaitos.fi Tiivistelmä. Maanmittauslaitoksen yksi lakisääteinen tehtävä on kerätä tietoa kiinteistökaupoista ja julkaista niistä tilastoja. Kauppahintarekisteriin on koottu vuodesta 1982 lähtien taustatietoa kaikista kiinteistökaupoista. Tiedon ensisijainen käyttötarve on kiinteistöjen arvioinnissa. Käsillä olevaan julkaisuun on koottu edustavien metsätilojen kaupat vuosilta 1985 2003 läänijaolla. Työssä tarkastellaan paitsi muutoksia markkinoilla myös puun kantohintaa suhteessa metsätilan kauppahintaan. Metsäomaisuuden arvioinnin ongelmana on se, että tilastoon kootuista kaupoista ei ole käytettävissä metsävaratunnuksia. Aikasarjan perusteella arvioidaan, kuinka kauppahintarekisteristä puolen vuoden jaksoille varsin helposti laskettavia tilastotietoja voitaisiin käyttää hyväksi yksittäisten kohteiden arvioinnissa. Näitä verrataan poikkileikkausaineistoista saatuihin tutkimustuloksiin, joissa on tarkasteltu erikseen kauppahintojen ja metsävaratunnusten välisiä riippuvuuksia. Työssä arvioidaan, millaista metsätilan puustotilavuuden likiarvoa hintajakaumien ala- ja yläkvartiilin sekä mediaanin mukainen hintataso vastaa. Tarkastelujakson kuluessa muutettiin kiinteistökauppaa ohjaavaa lainsäädäntöä ja monia verotukseen vaikuttaneita perusteita. Aikasarjasta voidaan niin ikään arvioida, miten nämä muutokset näkyivät metsätilojen markkinoilla. Avainsanat: kantohinta, kauppahintarekisteri, kauppahintatilasto, kiinteistöarviointi, kiinteistömarkkinat, kiinteistövero, luonnonarvokauppa, maa- ja metsäpolitiikka, markkina-arvo, metsäomaisuus, puukuutiometrin bruttoarvo, verotusarvo. 1 Kauppahintatilasto tutkimuksen aineistona Kiinteistöjen kauppahintarekisteri (KHR) perustettiin Maanmittauslaitokseen 1970-luvun lopun ns. maapakettilakien (Ojanen 1978) säätämisen jälkeen. Sen ensi sijaisena tarkoituksena on tukea lunastuslain (1977) mukaista kiinteistö-

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 43 arviointia omaisuuden käyvän hinnan mukaan. Rekisterin julkisista tiedoista on edelleen hyötyä kiinteistöarvioinnin tutkimuksen perustietokantana, koulutuksessa sekä kiinteistövälittäjien ja arvioijien suorakäytössä käytännön arviointitehtävissä (Myhrberg 1989, s. 69). Rekisteriin kootaan tiedot kaikista kiinteistökaupoista ja niistä on julkaistu tilastotietoja vuodesta 1982 lähtien. Kiinteistöarvioinnin kannalta edustavat kaupat (ei sukulaiskauppoja) kuvaavat hinnanmuodostusta markkinoilla. Kun edustavia kauppoja käytetään hyväksi arvioitaessa metsäkiinteistön todennäköistä luovutushintaa kauppa-arvomenetelmällä, tarvitaan yksilöityjä metsävaratietoja. Näitä ei kuitenkaan ole mahdollista kerätä rekisteriin tästä aiheutuvan suuren työmäärän vuoksi. Toisaalta kauppahintarekisteristä on helposti laskettavissa uutta ja ajankohtaista tilastotietoa. Miten tätä avoimesti saatavilla olevaa tietoa voidaan käyttää ja tulkita nykyistä enemmän? Onko löydettävissä raakapuun kantohintojen ja metsäkiinteistöjen markkinahintojen väliltä niiden vaihtelua selittäviä invariansseja? Hintojen kehityksestä eri vuosina ja niiden muutoksista markkinoilla saa käsityksen tilastosta lasketuista keskiluvuista ja niiden hajontaa kuvaavista tunnuksista. Kauppahintarekisterin tiedoista lasketaan puolivuosittain metsätilakauppaa kuvaava tilasto Metsäntutkimuslaitoksen (Metla) internet-sivuille. Se palvelee sekä metsänomistajia että metsä- ja kiinteistöalan ammattitehtävissä toimivia. Tilastosta käyvät ilmi kauppojen lukumäärät, keskipinta-alat, hintojen keskiarvot, hintajakauman ala- ja yläkvartiilit ja mediaanihinta. Edelliset tiedot on laskettu tilakoon pinta-alaluokissa 2 5 hehtaaria, 5 10 hehtaaria ja yli 10 hehtaaria metsäkeskusten aluejaolla. Tilasto on julkinen eikä sen käytöstä peritä maksua. Maanmittauslaitoksen ja Metlan yhteisissä kauppahintatutkimuksissa on kerätty tilakohtaista detaljitietoa jälkikäteen kaupan kohteina olleiden metsätilojen metsävaroista metsäsuunnittelussa käytetyillä menetelmillä. Metsähallitus on luovuttanut niin ikään kauppakohtaista tietoa tutkimuksen käyttöön. Näiden poikkileikkausaineistojen perusteella on epäsuorasti mahdollista suuruusluokkana arvioida metsävaroja: mikä on kaupan kohteen puuston keskitilavuus, jos kauppahinta vastaa alakvartiilin, mediaanin tai yläkvartiilin mukaista hintaa. Kauppahinta ( /ha) korreloi voimakkaasti puuston keskitilavuuden kanssa (Hannelius 2000, s. 97). Kauppahintaa jaettuna ostetun metsätilan puuston keskitilavuudella (SEK/m 3 sk) on puolestaan käytetty Ruotsissa kiinteistön markkina-arvon arvioinnin tunnuksena. Kantohintatasoa kuvaavana tunnuksena on pinta-alaverotusta varten laskettu puukuutiometrin bruttoarvo ( /m 3 ). Sen vuotuinen arvo lasketaan tunnukseksi pinta-alaverotusta varten hakkuuvuodelle, joka ulottuu heinäkuusta seuraavan vuoden kesäkuuhun. Puukuutiometrin bruttoarvo lasketaan Metlassa kullekin kunnalle tai sen osalle erikseen paikkakunnalla maksetuista eri puutavaralajien kantohinnoista. Eri puutavaralajien suhteelliset osuudet laskennassa saadaan verokuutiometrin rakennelukujen perusteella. Ne perustuvat valtakunnan metsien inventointien tutkimusaineistoihin. Tunnusluku ilmaisee alueellisen keskimääräisen kantohinnan, joka muodostuu markkinaehtoisesti yksityisten metsänomistajien

44 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena (myös kunnat, seurakunnat, yhteismetsät, ym.) puukaupoissa. Tässä työssä nykyisen läänijaon mukaiset hakkuuvuosien bruttoarvot laskettiin kuntien luvuista keskiarvoiksi. Tutkimuksessa käytetty kantohintainformaatio on keskimäärin puoli vuotta kiinteistökauppaa edeltäneeltä ajalta. Puukuutiometrin bruttoarvo käsitteenä ilmaisee vallinneen ja yleisesti tiedossa olleen keskimääräisen raakapuun hintatason, kun päätös metsätilakaupasta on tehty. Metsäkiinteistöjen myyntiajat ovat yleensä olleet 3 6 kuukautta, mutta nyttemmin lyhentyneet internetin tultua kiinteistövälittäjien käyttöön (Airaksinen ja Hannelius 2004), mikä on otettava huomioon hintojen aikasarjaa tarkasteltaessa. Puun ja metsätilojen hinnat muunnettiin reaalisiksi elinkustannusindeksillä vastaamaan vuoden 2003 hintatasoa. Tämän indeksin valintaa deflaattoriksi voi perustella sillä, että yksityisillä metsänomistajilla on sekä puukaupoissa että metsätilamarkkinoilla hallitseva asema. Päätökset rahan käytöstä tehdään yksityisissä kuluttajatalouksissa. Reaalitaloudellista tarkastelua puoltaa sekin, että kyseessä on varsin pitkä ajanjakso. Sen varhaisimpina vuosina vallitsi voimakas vuotuinen inflaatio, joka kuitenkin pieneni merkittävästi vuosituhannen vaihteeseen mennessä. Edustavan metsätilakaupan pinta-alan alarajana on käytetty 2 hehtaaria. Luovutus voi olla joko kokonainen kiinteistö tai määräala ja alueen maankäyttönä on metsätalous. Tilastotiedot laskettiin edelleen nykyisten läänien aluejaolla ja eri tilakoon pinta-alaluokissa. Aikasarjojen hinnat on muunnettu euroiksi (1 = 5,94 mk). 2 Tutkimuksen tarkoitus Metsätiloista kiinteistökaupoissa maksettujen hintatietojen saantia arvioinnin tarpeisiin on pidetty 1980-luvun alkuun, aina kauppahintarekisterin perustamiseen asti, lähes mahdottomana tehtävänä. Koska luotettavan hintainformaation keruu on ollut työlästä ja vaikeaa, kauppa-arvomenetelmääkään ei juuri ole voitu käyttää. Toisaalta kuitenkin on korostettu, ainakin teoriassa, kauppahintatietojen tarvetta ja ensi sijaisuutta omaisuutta arvioitaessa (esim. Saari 1940, s. 25). Puutetta on korvattu sillä, että metsiä omaisuusesineinä on arvioitu metsänarvonlaskennan keinoin (esim. Ahonen 1970), ja käytännön sovelluksena on ollut summa-arvomenetelmä. Metsän kasvun, eri puutavaralajien kantohintojen, tulonodotusten, metsätalouden kustannusten ja koronkoronlaskelmien oletusten varassa saatettiin laskea eri ikävaiheissa oleville metsille arvoja. Niiden perusteella on käytännössä hahmoteltu, ns. tukkualennuksen muodossa, subjektiivinen näkemys metsäomaisuuden käyvästä arvosta. Tiloja arvioivilla ei oikein ole ollut selvillä, mihin laskennallisesta arvosta tehtävä vähennys perustuu ja kuinka suuri sen tulisi olla puustoltaan erilaisissa kohteissa. Summa-arvomenetelmän on todettu yliarvioivan metsätilan arvoa suhteessa kohteesta maksettuun kauppahintaan suuruusluokkana 50 prosentilla, ja menetelmällä päädytään likiarvoon (Airaksinen 1988 ja 1998). Toimivien markkinoiden ja käyttökelpoisen informaation olosuhteissa markkina-arvosta on tullut yleisesti hyväksytty arvioinnin objektiivinen lähtökohta.

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 45 Sen sovelluksissa kerätään kauppahinta-aineisto markkinoilta, ja tehdään päätelmät. Tässä työssä tarkastellaan metsätilamarkkinoiden kokonaisuutta ja siinä tapahtuneita muutoksia lähes 20 vuoden aikana. Katsauksen aineistoksi on koottu metsäkiinteistöjen edustavien luovutusten tilastotiedot, jotka on saatu tutkimuskäyttöön Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteristä vuosilta 1985 2003. Niiden perusteella arvioidaan, kuinka markkinat arvostavat metsäomaisuutta. Markkina-arvo on se arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolien toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Määritelmä perustuu kansainväliseen arviointistandardiin (IVS) 2003 (Viitanen 2004, s. 38). Rekisteri kattaa kaikki kiinteistökauppoina tehdyt luovutukset, joten siihen eivät sisälly yhtiömuodossa tehdyt kaupat. Yhtiömuotoinen metsänomistus on Suomessa vähäistä ja poikkeuksellista muun muassa sen vuoksi, että metsää omistavien yhtiöiden metsätalouteen myönnetään valtion tukea (Kestävän metsätalouden rahoituslaki) vain silloin, kun yhtiön osakekannasta yli puolet kuuluu luonnollisille henkilöille. Kauppahintoja verrataan myös raakapuun vallinneeseen kantohintatasoon. Se on laskettu verotuksessa määritellyn puukuutiometrin bruttoarvon mukaan, kuten edellisessä luvussa on todettu. Työssä tarkastellaan seuraavia kysymyksiä: 1. Aikasarjasta esitetään ensiksi edustavien luovutusten määrät kaikista kaupoista (yli 2 ha). Muiden tunnusten aineistona ovat vähintään 10 hehtaarin kokoiset edustavat tilakaupat. Näitä ovat keskipinta-alat, kauppahinnat ja raakapuusta maksetut keskimääräiset kantohinnat eri läänien alueilla. Näistä kahden viimeisimmän hintojen suhteellisia muutoksia tarkastellaan sekä vuositasolla että hintojen trendeinä. Kiintoisaa on niin ikään se, miten raakapuun kantohintataso ( /m 3 ) korreloi metsätilasta maksetun kauppahinnan ( /ha) kanssa maamme eri osissa. 2. Vuotuista vaihtoa tarkastellaan (yli 10 hehtaarin tilat) luovutusten vuotuisina määrinä ja mediaanihintoina kussakin läänissä. 3. Työssä tarkastellaan niin ikään aikasarjojen puitteissa hintojen hajontaa, variaatiokertoimen sekä ylä- ja alakvartiilien suhteen perusteella. Näistä voidaan arvioida aineiston validisuutta ja sitä, onko havaintojen joukossa outliereita. Vaikka kiinteistökauppaan liittyviltä tiedoilta edellytetään, kaupanvahvistajien kokoamina, poikkeuksellisen hyvää luotettavuutta, tietojen tallennuksessa voi syntyä virheitä. Niin ikään on mahdollista, että kaupan kohteen maankäyttö on tietoja rekisteröitäessä luokiteltu virheellisesti, jolloin se ei kuvaa metsäkiinteistöjen hinnanmuodostusta. 4. Työssä tarkastellaan lainsäädännön ja verotuksen muutosten vaikutusta metsätilamarkkinoihin. Niitä arvioidaan maanhankintaoikeuslain ja sen toteuttamista tukevan valtion rahoituksen, luovutusvoittojen verotusta koskevien säädösten sekä metsäverotuksen muutoksen vaikutuksena kauppojen määriin, hintoihin ja niiden vaihteluun.

46 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena 5. Tilastoaineistoa tarkastellaan niin ikään kiinteistöarvioinnin kauppa-arvomenetelmän vertailuaineistona, kun tavoitteena on yksittäisen kohteen markkina-arvon arviointi. Kauppahintarekisteristä saa helposti laskettua hintajakauman tunnuslukuja. Vertaamalla näitä eräiden vuosien poikkileikkausaineistojen kauppahintatutkimusten tuloksiin voidaan toisaalta epäsuorasti arvioida suuruusluokka, millaisia metsätilan puuvaroja jakauman erilaiset hintatasot vastaavat. Tilastoaineistoa analysoiden saa lisäinformaatiota markkina-arvoista esimerkiksi silloin, kun metsätila on arvioitu summa-arvomenetelmällä. Huomattakoon, että kauppahintarekisteristä on koottu tietoja Metlan Metinfoon vuodesta 1998 lähtien. Kauppahintojen jakaumien tunnusluvut on laskettu metsäkeskusten aluejaolla käytettäväksi metsäomaisuuden arvioinnin taustatiedoksi. 6. Metsäverotuksen pinta-alaverotuksen viimeinen vuosi on 2005. Metsäkiinteistön arvo varallisuusverotuksessa perustuu pinta-alaverotuksessa arvioituun puhtaaseen tuottoon kerrottuna kymmenellä. Vaikka varallisuusvero poistuukin vuonna 2006, sen perusteella arvioituja arvoja saatetaan edelleen käyttää vanhasta muistista perintö- ja lahjaverotuksen laskennan lähtökohtana. Poistuvaa varallisuusverotusarvoa on sovellettu 1,5 2 -kertaisena paremman tiedon puuttuessa perintöjen ja lahjojen arvoa arvioitaessa. Metsälle on ehdotettu asetettavaksi kiinteistövero. Työssä katsotaan, miten tilastotietoja voisi käyttää tässä tarkoituksessa massa-arvioinnin perusteeksi. 7. Lunastuslain 30 :n mukaan korvausta määrättäessä ei saa ottaa huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä. Aikasarjan hintoja tarkastellaan myös tässä mielessä. Vaikuttavatko suhdanteet niin paljon kauppahintoihin, että muutos tulisi ottaa huomioon? Ensinnäkin arvioidaan, onko suhdannevaihtelua tarpeen tasoittaa. Toisekseen arvioidaan, miten tasoitus tulisi tehdä; liukuvia keskiarvoja käyttäen vai laskemalla hintakehitystä kuvaava trendi. Aikasarjasta lasketaan metsäkiinteistöjen ja raakapuun alueelliset hintaindeksit, joita voidaan käyttää paitsi kiinteistöarvioinnissa myös erilaisten korvausten, palkkioiden ym. vuotuisten hintamuutosten arviointiin. 8. Lasketaan kauppahintojen vuotuisista muutoksista maan eri osille hintaindeksit, joita voidaan käyttää hyväksi erilaisissa kiinteistöarvioinnin tehtävissä. Tällaisia tietotarpeita on odotettavissa muun muassa todennäköisesti alkavan luontoarvokaupan kohteiden maksuperusteista neuvoteltaessa. 9. Aikasarja antaa mahdollisuuden pohtia niin ikään metsätilamarkkinoiden näkymiä; kuinka tilojen tarjonnan ja kysynnän arvioidaan muuttuvan ja miten hinnat todennäköisesti kehittyvät maamme eri osissa vuoteen 2010 mennessä. Korostettakoon vielä sitä, että kauppojen määrien tarkastelu keskittyy kaikkiin yli 2 hehtaarin edustaviin luovutuksiin. Kauppahintojen aineisto rajataan kuitenkin yli 10 hehtaarin tiloihin lähinnä sen perusteella, että niitä on erikseen tutkittu varsinaisten kauppahintatutkimusten poikkileikkausaineistoina (Airaksinen 1988 ja 1998 ja Hannelius 2000). Rajaus täsmentää arviointikohdetta siten, että yli 10 hehtaarin metsätilojen pääasiallisena käyttötarkoituksena on metsätalous.

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 47 Niitä pienempiä tiloja käytetään puuntuotannon ohella osin moniin muihin tarkoituksiin. Monikäyttö kohottaa pikkutilojen hehtaarihintoja ja vaikeuttaa hintavaihtelun tulkintaa. Alueellisesti tarkastelun painopiste on, kuten varsinaisissa kauppahintatutkimuksissakin, eteläsuomalaisissa metsätiloissa; toisin sanoen Oulun lääniin rajoittuvassa osassa maata, johon myös yksityinen metsänomistus on maassamme painottunut. Huomattakoon vielä, että kiinteistöluovutusten tiedoissa ei ole kohdetta kuvaavia puusto- tai muita metsävaratunnuksia. 3 Metsätilakauppojen lukumäärät, pinta-alat, mediaanihinnat ja raakapuun kantohinnat Kuvasta 1 nähdään kaikkien yli 2 hehtaarin edustavien metsäkiinteistökauppojen määrät vuosina 1985 2003 lääneittäin. Kauppaa käytiin tasaiseen tahtiin 1980- luvun lopulle ja 1990-luvun alun lamavuosiin asti. Lamakaudella kaupankäynti hiljeni, ja alkoi piristyä vuosista 1992 1993 lähtien, josta luovutusten määrä on lisääntynyt kaikissa lääneissä. Kuva 1. Metsätilakauppojen (yli 2 ha kaupat) lukumäärät lääneittäin vuosina 1985 2003. Kuvasta 2 nähdään yli 10 hehtaarin edustavien metsätilakauppojen keskipinta-alat vuosina 1985 2003 lääneittäin. Kolmen eteläisimmän läänin alueilla pinta-alat vaihtelevat 20 30 hehtaarin välillä, joskin Itä-Suomessa tilat ovat olleet keskimäärin suurempia kuin kahdessa muussa läänissä. Vuotuinen pinta-alojen vaihtelu on niin ikään ollut melko vähäistä. Kahden pohjoisimman läänin metsätilat ovat olleet keskimäärin edellisiä merkittävästi suurempia. Oulun läänissä ne olivat lähes 40 hehtaarin ja Lapin läänissä noin 50 hehtaarin kokoisia. Näiden keskipinta-alojen voimakas vuotuinen

48 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena vaihtelu viittaa siihen, että joinakin vuosina on tehty kauppoja muutamista poikkeuksellisen suurista tiloista. Pohjois-Suomen kaupoille on niin ikään tyypillistä, että kohteeseen voi sisältyä metsätalouden maaksi luokiteltuja laajoja avosoita. Myös kauppojen vähäinen määrä on omiaan lisäämään pinta-alan vaihteluita etenkin Lapissa. Kuva 2. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) keskipinta-alat lääneittäin vuosina 1985 2003. Yksityisten, metsänhoitomaksua maksavien metsätilojen metsämaan keskipinta-ala oli Etelä-Suomessa 27,5 hehtaaria ja Pohjois-Suomessa 48,4 hehtaaria vuonna 2002 (Metsätilastollinen vuosikirja 2003, s. 52). Tilan koko on arvioitu metsämaan pinta-alana, koska se on perinteisen pinta-alaveron ja metsänhoitomaksun perusteena. Pohjois-Suomeen on luettu kolmen pohjoisimman metsäkeskuksen alueet. Luovutettujen metsätilojen kokonaispinta-alat ovat kuitenkin metsämaan pinta-aloja suurempia, koska alaan luetaan myös kitu- ja joutomaat sekä metsätiet ja varastoalueet. Näillä on pohjoisessa suhteellisesti suurempi merkitys keskipinta-alan kasvattajina kuin eteläosassa maata. Metsätilojen keskipinta-alat ja taulukon 1 vertailuluvut osoittavat, että markkinoille tulee yksityisestä omistuksesta varsin tyypillisiä kohteita, ehkä kooltaan kuitenkin hieman keskimääräistä pienempiä.

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 49 Taulukko 1. Metsänhoitomaksua maksavat yksityismetsälöt eri pinta-alaluokissa vuonna 2000 Etelä- ja Pohjois-Suomessa. Pohjois-Suomeen on luettu kolmen pohjoisimman metsäkeskuksen alueet (Metsätilastollinen vuosikirja 2003, s. 52). Metsätilan koko Osuus tiloista, % ha Etelä-Suomi Pohjois-Suomi alle 10 28 8 10 19,9 28 23 20 49,9 31 34 50 99,9 10 24 yli 100 3 11 Yhteensä, kpl 259 000 60 100 Kiinteistöarvioinnin ja vertailuaineiston hankinnan näkökulmasta edelliset luvut osoittavat, että valtaosa kaupoista tehdään muutaman kymmenen hehtaarin kokoisista tiloista. Näistä on käytettävissä ja saatavissa runsaasti vertailuaineistoa. Sen sijaan suuria kohteita tulee myyntiin perin harvoin, ja ne sijaitsevat pääosin kahdessa pohjoisimmassa läänissä. Pinta-alaltaan suurten kauppojen niukkuus vaikeuttaa arviointia, jolloin niiden arvioinnissa joudutaan turvautumaan edustaviin yksittäishavaintoihin perustuvan menetelmän käyttöön (Myhrberg 1991, s. 136). Myös metsään sijoittamista ja tilalla metsätalouden harjoittamista suunnittelevan on vaikea löytää riittävän suurta, yli 100 hehtaarin pinta-alaa ainakaan eteläosasta maata. Kuvassa 3 on esitetty metsätilakauppojen (yli 10 ha) reaaliset mediaanihinnat lääneittäin vuosina 1985 2003. Kuvaan on piirretty myös hintojen trendin mukaista kehitystä kuvaavat regressiosuorat. Kauppahinnat ovat alentuneet pääsuuntaisesti koko aikajakson aikana kaikkien läänien alueilla. Alenemisen syitä tarkastellaan lähemmin lainsäädännön muutoksia käsiteltäessä. Joka tapauksessa lamavuodet 1991 1993 vaikuttivat voimakkaasti hintatason laskuun, kuten muidenkin pääomahyödykkeiden hintoihin. Reaaliset hinnat ovat näistä vuosista hitaasti nousseet kolmen eteläisimmän läänin alueella. Etelä-Suomessa nousu on ollut voimakkainta, noin 3 4 prosenttia vuodessa. Aikasarjan reaalisesti korkein hintataso saavutettiin vuonna 1990 Etelä- Suomen läänissä ja vuotta myöhemmin kahden pohjoisimman läänin alueilla. Hehtaarihinnat laskivat tästä ajankohdasta 3 4 vuodessa 30 40 prosentilla eli suhteellisesti likimain yhtä paljon kuin puun kantohinta. Laman aikana peltojen, omakotitonttien ja lomarakennuspaikkojen hinnat laskivat lähes puoleen vuoden 1990 huippuhinnoista (Kiinteistöjen kauppahintatilasto 2003, s. 81 85). Eri kiinteistötyyppien, myös metsätilojen osalta, hintojen lasku oli lamakauden olosuhteissa suhteellisesti suurinta maan eteläosan korkean hintason alueilla ja vähäisintä pohjoisosassa maatamme. Metsätilojen hintatason lasku oli kuitenkin suhteellisesti pienempää kuin muiden kiinteistöjen.

50 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Kuva 3. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaaliset mediaanihinnat ( /ha) lääneittäin vuosina 1985 2003. Aikasarjasta eri lääneille lasketut kauppojen mediaanihintojen ( /ha) trendiyhtälöt ovat seuraavat: Lääni Etelä-Suomi Länsi-Suomi Itä-Suomi Oulu Lappi Yhtälö y = 2746 39 x y = 1924 36 x y = 2140 41 x y = 1054 23 x y = 780 25 x y = mediaanihinta, /ha x = havainnon vuosiluku 1985 Kuvassa 4 on esitetty raakapuun reaalisen kantohintatason muutokset vuosina 1985 2003 eri lääneissä. Eri puutavaralajien keskimääräistä kiinteistökaupantekohetken hintaa kuvaa metsän pinta-alaverotusta varten laskettu puukuutiometrin bruttoarvo ( /m 3 ). Havaintosarjasta on edelleen laskettu puun hintatrendit lääneittäin.

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 51 Kuva 4. Puukuutiometrin reaaliset bruttoarvot eli puun hinta ( /m 3 ) lääneittäin vuosina 1985 2003. Eri lääneille lasketut puukuutiometrien bruttoarvojen ( /m 3 ) trendiyhtälöt ovat seuraavat: Lääni Etelä-Suomi Länsi-Suomi Itä-Suomi Oulu Lappi Yhtälö y = 30,6 0,368 x y = 28,6 0,366 x y = 28,6 0,223 x y = 21,8 0,299 x y = 20,3 0,378 x y = puukuutiometrin bruttoarvo, /m 3 x = havainnon vuosiluku 1985 Kuvien 3 ja 4 reaalihintoja verrattaessa havaitaan, että puun kantohintojen ja metsien markkinahintojen laskut ovat seuranneet laman alkaessa shokkimaisesti lähes toinen toistaan. Raakapuun hintatason vahvistuminen on heijastunut 1 3 vuoden viiveellä metsäomaisuuden markkinahintoihin. Kantohinnat alenivat poikkeuksellisen nopeasti ja voimakkaasti vuodesta 1991 lähtien koko maassa, eivätkä ne ole reaalisesti kohonneet 1980-luvun lopun tasolle tarkasteltavan aikasarjan kuluessa. Vuosituhannen 2000 ensimmäisinä vuosina kantohintataso on edelleen hieman alentunut metsäteollisuustuotteiden heikentyneen maailmanmarkkinakysynnän ja epätyydyttävien hintojen seurauksena. Samanaikaisesti tiloista on maksettu kohoavia hintoja eritoten Etelä-Suomen läänissä. Eteläisimmässä osassa

52 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena maatamme puun ja kiinteistöjen välinen hintojen yhteys näyttää heikentyneen. Länsi- ja Itä-Suomen sekä Oulun lääneissä edellinen hintojen suhde on likimain ennallaan. Lapissa niin puun kuin metsäomaisuuden hinnat ovat alentuneet. Kuvissa 5 9 on esitetty indeksilukuina reaaliset raakapuun kantohinnat ja metsätilojen mediaanihinnat vuosina 1985 2003 eri lääneissä ja niiden pääsuuntaiset kehitystrendit. Hintoja verrataan aikasarjan ensimmäisen vuoden 1985 hintaan, joka saa suhdeluvun 100. Kaikissa lääneissä sekä puun että metsäkiinteistön reaalinen hinta on laskeva koko jakson aikana. Jos tarkastellaan pelkästään metsäomaisuuden hintaa laman jälkeisellä jaksolla, sen hinta on noussut Lappia lukuun ottamatta koko maassa. Vastaavasti puun hinta on pysynyt likimain samalla tasolla, alentuen kuitenkin hieman vuosituhannen ensimmäisinä vuosina. Hintasuhteiden muutokset merkitsevät, mikäli niiden kehitysnäkymät laman jälkeen pysyvät ennallaan, metsäomaisuuteen sijoittamisen kannattavuuden heikentymistä. Kuva 5. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit Etelä-Suomen läänissä vuosina 1985 2003. Puun hintatrendi Y = 91,2 1,1 X (1985 havaintovuosi) ja metsätilan hintatrendi Y = 95,4 1,4 X (1985 havaintovuosi).

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 53 Kuva 6. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit Länsi-Suomen läänissä vuosina 1985 2003. Puun hintatrendi Y = 93,4 1,2 X (1985 havaintovuosi) ja metsätilan hintatrendi Y = 93,4 1,7 X (1985 havaintovuosi). Kuva 7. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit Itä-Suomen läänissä vuosina 1985 2003. Puun hintatrendi Y = 89,7 0,7 X (1985 havaintovuosi) ja metsätilan hintatrendi Y = 103,5 1,2 X (1985 havaintovuosi).

54 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Kuva 8. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit Oulun läänissä vuosina 1985 2003. Puun hintatrendi Y = 94,6 1,3 X (1985 havaintovuosi) ja metsätilan hintatrendi Y = 110,2 2,5 X (1985 havaintovuosi). Kuva 9. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) reaalinen mediaanihintaindeksi ja puukuutiometrin bruttoarvoindeksi ja niiden trendit Lapin läänissä vuosina 1985 2003. Puun hintatrendi Y = 97,8 1,8 X (1985 havaintovuosi) ja metsätilan hintatrendi Y = 101,4 3,3 X (1985 havaintovuosi).

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 55 Kun metsäomaisuuden kiinteistöarvioinnissa on sovellettu tuottoarvomenetelmää ja sen erikoissovellusta summa-arvomenetelmää, odotettavat hakkuumäärät on hinnoiteltu laskentahetkeä edeltävän aikaperiodin, esim. 10 vuoden, keskimääräisillä puutavaralajeittaisilla reaalisilla kantohinnoilla. Niistä arvioitavien tulojen nykyarvot lasketaan ja kootaan paljaiden metsämaiden, taimikoiden ja nuorten metsien odotusarvoiksi. Puun ja metsätilojen hinnat näyttävät seuraavat eri suhdannevaiheissa toinen toistaan. Tästä seuraa, että kaupantekoajankohdan vallitsevilla kantohinnoilla, yhtenä omaisuuden hintatekijänä, on tärkeämpi merkitys kuin trendien tai pitkän aikavälin keskiarvojen kantohinnoilla runkopuuston hakkuuarvoa laskettaessa. Mikäli arviokohteessa on myytävissä olevaa puustoa, ainakin se tulisi arviointilausunnossa hinnoitella vallistevilla kantohinnoilla, jos tavoitearvona on luovutuksen todennäköinen kauppahinta. Puun kantohintoja ja metsätiloista maksettuja mediaanihintoja esittävistä kuvista nähdään näiden tunnusten välinen keskinäinen riippuvuus. Näiden väliset korrelaatiokertoimet, 18 vuoden aikasarjasta laskettuna, ovat seuraavat: Lääni Kerroin Etelä-Suomi 0,872 Länsi-Suomi 0,830 Itä-Suomi 0,794 Oulu 0,820 Lappi 0,878 Kaikkien läänien alueilla kertoimet ovat 0,1 prosentin todennäköisyydellä merkitseviä, kun tämän merkitsevyystason raja-arvona on 0,708. Metsätilojen kauppahintatutkimuksissa todettu puun kantohintatason ja metsätilan kauppahinnan välinen korrelaatiokerroin oli vuoden 1995 poikkileikkausaineiston (n = 334) mukaan koko maassa 0,606 (Hannelius 2000, s. 96). Hintojen välinen korrelointi on voimakkainta Etelä-Suomen ja Lapin lääneissä, ehkä vastoin ennakko-odotuksia. Näissä lääneissä metsätalousmalla on arvioitu olevan muutakin kuin pelkästään metsätaloudellista käyttöä. Vastaavasti keskisessä omassa maatamme metsätaloudella on suuri maankäytöllinen merkitys. Ennakkoarvio näyttäisi siis olevan väärä. Läänien väliset erot ovat kuitenkin melko pieniä. Kiinteistöarvioinnin ja erityisesti siinä metsäomaisuuteen sovellettujen menetelmien osalta on mielenkiintoista se, että muutokset myyjien ja ostajien päätösten taloudellisessa ympäristössä, puusta raaka-aineena maksetussa kantohinnassa, heijastuvat voimakkaasti markkinahintoihin (vrt. kuvat 3 ja 4). Arviointimenetelmien osalta se korostaa kauppa-arvomenetelmän käyttöä ja markkinatilanteen ajankohtaisen hintainformaation välttämättömyyttä. Se ei puolla traditionaalisten metsänarvonlaskennan menetelmien soveltamista.

56 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena 4 Metsätilojen markkinat Kuvista 10 14 nähdään metsätilakauppojen (yli 10 ha) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 eri lääneissä. Kuvista nähtävät kauppojen lukumäärät ja mediaanihinnat on esitetty kahden viimeisimmän vuoden lukuarvona (vuosihavainto 1990 on siis kuvassa 90). Havaintojen tarkastelu jää deskriptiiviseksi, koska kysyntä- ja tarjontakäyrien mallintaminen ja näihin vaikuttavien muuttujien aineistojen hankinta ja analysointi vaatisi erillisen tarkastelun. Kaikissa lääneissä lamavuodet 1991 1993 jakavat kauppojen määrät suhteessa mediaanihintaan kahteen ryhmään. Sitä edeltävinä vuosina kaupankäynti oli määriltään ja hintatasoiltaan varsin vakaa. Hintaromahduksen jälkeisinä vuosina sekä määrät että hinnat ovat vähitellen nousseet. Laman aiheuttaman aikasarjan kahtiajako näkyy selvimmin muissa kuin Etelä-Suomen läänin kaupoissa. Kiinteistöjen markkinamekanismi poikkeaa täydellisen kilpailun teoriasta, joka voi selittää lähinnä kulutushyödykkeiden hinnanmuodostusta. Sen mukaan hinnan laskiessa kysyntä kasvaa ja vastaavasti hinnan noustessa tarjonta lisääntyy. Teorian mukainen hinnanmuodostus on monilta ehdoiltaan vaativa. Muun muassa markkinoiden tulee olla täydellisesti informoituja, mikä on suuri puute erityisesti kiinteistöjen osalta sen ohella, että kohteiden olisi oltava likimain samankaltaisia (Virtanen 1991, s. 20). Aikasarjan alun vuosina metsätilamarkkinat olivat säänneltyjä, mitä kuvataan myöhemmin. 1990-luvun loppuvuosista lähtien markkinoita kuvaa vapaa kilpailu, joka on täydellistä kilpailua lievempi markkinamuoto. Julkinen valta ei puutu siihen, mutta muuten markkinamuoto ei täytä täydellisen kilpailun edellytyksiä muun muassa seuraavista syistä. Myyjiä on melko vähän suhteessa yksityisiin metsänomistajiin. Markkinoille tuloa ja poistumista ei rajoiteta. Kohteet ovat sijainnin, metsävaratunnusten ja pinta-alan suhteen heterogeenisia. Kauppaa käydään laajalti koko maassa, mutta kauppojen vähälukuisuus suhteessa tilojen kokonaismäärään on pieni ja kohdekohtainen hintatietous on puutteellista. Kiinteistön hinta suhteessa yksityisten ostajien tulotasoon ja maksukykyyn on melko korkea. Sen merkitys on suuri kaupantekoon saatavan pääoman ja siitä maksettavan koron kautta. Seuraavassa tarkastellaan kuvien 10 14 perusteella metsätilamarkkinoiden luonnetta ja tilaa lääneittäin. Mitä aineiston perusteella voidaan päätellä kysynnän ja tarjonnan suhteesta. Kaupunkialueilla kiinteistöjen markkinamekanismin on havaittu toimivan niin, että kysynnän lisääntyessä ja hintojen noustessa tarjonta on vähentynyt. Maanomistajat jäävät odottamaan hintojen nousun jatkumista tarjontakilpailun puuttuessa (Virtanen 1979, s. 55). Samankaltaisia, hintaodotuksiin perustuvia piirteitä esiintyi aikanaan ajoittain myös puumarkkinoilla Suomen markan devalvointien jälkeen. Tonttimarkkinoilla tätä on kutsuttu ns. hiljaiseksi kartelliksi. Näkyykö ilmiö myös metsätilojen markkinoilla, joilla tiloistaan luopuvien hintainformaation välittymien on melko vähäistä? Etelä-Suomen läänissä (kuva 10) kauppojen määrä pysyi melko suurena ja hintataso korkeana 1980-luvun loppuvuosina. Tarjonta väheni heti hintojen

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 57 laskettua, ja hintataso jäi alhaiseksi vuosiksi 1992 1997. Siitä alkaen hintataso vahvistui vuoteen 2000 asti kauppojen määrän vähetessä. Vuosituhannen alun vuosina hinnat ovat pysyneet samalla tasolla kauppojen määrän lisääntyessä. Kuva 10. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 Etelä-Suomen läänissä. Kuva 11. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 Länsi-Suomen läänissä.

58 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Länsi-Suomen läänin (kuva 11) markkinoita luonnehtivat samat piirteet kuin luovutuksia Etelä-Suomessa. Markkinatilanteet jakautuvat Etelä-Suomea selvemmin kolmeen ajanjaksoon. Niistä varhaisimman aikana kauppojen vuotuiset määrät ja reaalihinnat pysyivät vakaina noin 1900 2000 eurossa hehtaarilta. Laman aikana kauppoja tehdään edelleen yhtä paljon kuin sitä edeltävinä vuosina, mutta selvästi laskevin hinnoin. Myyntipaineet ja raakapuun alentuneet kantohinnat ovat ilmeisesti markkinoilla vaikuttaneet niin, että monet ovat luopuneet tiloista tarjonnan kasvaessa. Hintataso jäi noin 30 prosenttia edeltävää aikakautta alemmalle tasolle vuosiksi 1994 1998. Hintataso vahvistui tämän jälkeen ja vakiintui vuosina 1999 2003 kauppojen vuotuisten määrien pysyessä lähes ennallaan. Itä-Suomen läänissä (kuva 12) lamakautta edeltävänä aikana reaalinen hintataso pysyi vakaana. Kauppojen määrä lisääntyi vuosina 1988 1989 raakapuun hinnan ollessa vakaa ja varsin hyvä (vrt. kuva 7). Kauppahinnat laskivat tämän jälkeen kuten muuallakin maassamme, ja jäivät alentuneelle tasolle vuoteen 1997 asti. Lamavuosien jälkeinen reaalinen hintataso on pysynyt ennallaan noin 1 600 eurossa hehtaarilta. Lamaa edeltäneenä aikana reaalinen hintataso oli noin 30 prosenttia nykyistä korkeampi. Kuva 12. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 Itä-Suomen läänissä. Oulun läänissä (kuva 13) metsätilakauppoja tehtiin 1980-luvun loppupuoliskolla suunnilleen 100 kappaletta vuosittain hehtaarihintaan 1 000 1 200 euroa. Lamakausi alensi hintatasoa noin 40 prosentilla. Kauppojen lukumäärä jopa kolminkertaistui talouden häiriövuosien jälkeen. Hinnoissa ei tapahtunut merkittävää reaalista vahvistumista aikasarjan viimeisintä vuotta lukuun ottamatta. Vaikka metsätilamarkkinoilla yleisesti puhutaan ylikysynnästä, ilmeisesti

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 59 ainakin pohjoisimmassa osassa maata tarjonnan runsaus estää hintatason nousun. Tässä on otettava huomioon tarjolle tulevien tilojen puuvarat ja hakkuumahdollisuudet. Tätä kysymystä tarkastellaan myöhemmin. Kuva 13. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 Oulun läänissä. Kuva 14. Metsätilakauppojen (yli 10 ha kaupat) lukumäärät ja reaaliset mediaanihinnat ( /ha) vuosina 1985 2003 Lapin läänissä.

60 Kauppahintatilastot metsätilojen kiinteistöarvioinnin ja markkina-analyysin tukena Lapin läänissä (kuva 14) metsätilojen reaalinen hintataso pysyi lamaa edeltäneenä aikana 550 850 eurossa hehtaarilta, mistä se on alentunut noin puoleen eli 350 400 euroon hehtaarilta. Kauppojen vuotuinen lukumäärä on samanaikaisesti yli kaksinkertaistunut. Tarjonnan kasvu näkyy erityisesti pohjoisimman läänin kaupoissa hintatasoon vaikuttavana tekijänä. Metsätilat menivät kaupaksi vain alentunein hinnoin. Merkittävää on myös se, että Metsähallituksen osuus tilakaupoista on Lapissa suuri (Hannelius ym. 2004, s. 20). Markkinoita voi luonnehtia monella tavalla. Mikään varsinainen markkinamuodon hypoteesi ei näytä osuvalta. Niiden kuvauksessa on olennaista se, että ostajien ja myyjien keskenäiset lukumääräsuhteet vaihtelevat (esim. Virtanen 1991, s. 20). Markkinat ovat olleet moniulotteiset. Aikajakson kuluessa lainsäädäntöä on muutettu monin tavoin ja raakapuun hintatasossakin on ollut poikkeuksellisen suurta vaihtelua. Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhde niin ikään näyttää vaihtelevan muun muassa raakapuun hintatason muuttuessa. Eteläosassa maatamme kantohintojen lasku vähensi tilakauppojen lukumäärää eniten. Pohjoisimmissa lääneissä kauppojen määrä sen sijaan lisääntyi kantohintojen ja metsätilojen hintojen laskusta huolimatta. Näyttää siltä, että lamakauden aikana ja välittömästi sen jälkeen loppuunhakattujen tilojen tarjonta kasvaa hakkuumahdollisuuksien pienetessä ja ehtyessä. Metsätilamarkkinoilla ei näytä olevan, kuten asutuskeskusten kaava-alueilla, hiljaista kartellia, vaikka 1980-luvun loppupuoliskon havainnot siihen osin viittaavat. Tarjonta oli silloin nykyistä pienempää ja hintataso aikasarjan korkein. Hiljaisen kartellin mukaan tarjonta ja tilakauppa vähenee hintatason kohotessa. Tuon ajanjakson markkinakuvaa tulkitaan myöhemmin lähinnä lainsäädännön ja arviointitapojen näkökulmasta (ks. luku 6). Reaalisten hintojen lasku on lisännyt kaupankäyntiä koko maassa ja suhteellisesti eniten pohjoisimpien läänien alueilla. Tarjontaa on pitänyt yllä paitsi myöhemmin käsiteltävät lainsäädännön muutokset myös metsänomistajakunnan rakennemuutos; korkea ikä, omistajan kuolema, muutto toiselle paikkakunnalle, haja-asutusalueiden väestöpohjan väheneminen, sairaudet, jatkajan puuttuminen tilanhoidossa ja elinkeinotulon ehtyminen metsätaloudesta. Kauppojen määrä näyttää viime vuosina jääneen pysyvästi selvästi korkeammalle tasolle kuin 1980- luvun loppuvuosina. Paikallisilla metsäorganisaatioilla on oma vastuunsa ja vaikutusvaltaa hintapyyntöjen asetannassa. Ei oikein tiedetä, mikä on metsänhoitoyhdistysten tilaarvioiden merkitys markkinainformaationa suositusluonteisiksi hintapyynnöiksi. Tätä hämärtää esimerkiksi se, että arvion tilaaja, sen laatijan ammattitaito ja lausunnon käyttötarkoitus voivat vaikuttaa vaihtelevasti asiakirjan sisältöön. 5 Kauppahintojen vaihtelu Maanmittauslaitoksen vuotuiseen kauppahintatilastoon lasketaan hintojen standardipoikkeama hajontaa kuvaavaaksi tunnukseksi. Normaalipoikkeaman

Maanmittaus 80:1-2 (2005) 61 oletuksella kaksi kolmannesta kaikista kaupoista on tehty yhden keskihajonnan etäisyydella havaintomassasta. Havaintojakauman normaalioletus, toisin sanoen se, että kauppahinnat ( /ha) jakautuvat tasaisesti keskiarvon molemmille puolin, ei kuitenkaan pidä paikkaansa metsätilakaupoissa. Havaintojen jakauma on vasemmalle vino niin, että keskiarvoa alemmilla hehtaarihinnoilla tehdään enemmän kauppoja kuin sitä korkeammilla (esim. Hannelius 2000, s. 54). Mistä hajonta kauppahinta-aineistossa kertoo? Yhtäältä hintojen vaihtelu, kun yksilöityjen tilojen ominaisuuksia ei tarkemmin tunneta, viittaa eroihin kohteiden fyysisten ominaisuuksien hintatekijöissä. Metsäalue voi olla yksinomaan päätekorjuun jälkeistä, osin paljasta metsämaata, taimikkoa ja vähäpuustoista kitumaahan luettavaa rämettä tai suurelta osin tukkivaltaista metsää. Toisaalta sijoittajat pitävät hintojen vaihtelua sijoitusriskin tunnuksena, volatiliteettina. Mitä suurempi on volatiliteetti, sitä suurempi voitto tai tappio voi syntyä myytäessä kohde. Kiinteistöarvioinnin keskeinen tehtävä on selittää syitä kauppahintojen vaihteluun. Tässä tarkoituksessa on laadittu matemaattis-tilastollisin menetelmien metsätilojen kauppahintojen vaihtelua selittäviä malleja (esim. Airaksinen 1998 ja Hannelius 2000). Seuraavassa tarkastellaan hintavaihtelua aikasarjan mukaan eri lääneissä kahden tunnusluvun perusteella. Ensimmäinen näistä on variaatiokerroin, joka suhteuttaa standardipoikkeaman havaintojen keskiarvoon. Toinen on yläkvartiilin (Q3) suhde alakvartiiliin (Q1). Kauppahintojen hajonta heijastaa kohteissa ilmenevien arvojen erojen ohella sitä, että aineistoon voi kuulua epävalideja havaintoja. Ensinnäkin kiinteistö voi tulla kaupanvahvistajan ilmoituksessa luokitelluksi väärin. Esimerkiksi metsätila voi olla kokonaan tai siihen kuulua merkittävä osuus kovan maan rantarakentamiseen sopivaa aluetta. Alueen jalostusarvot ovat voineet kohottaa tuntuvasti kauppahintaa. Kohde ei näin ollen ole edustava metsätilakauppana. Toisekseen rekisteriin koottavan aineiston tallennuksessa on voinut tulla hajontaa kasvattavia virheitä. Kuvasta 15 nähdään metsätilakauppojen (yli 10 ha) kauppahintojen variaatiokerroimet lääneittäin vuosina 1985 2003. Variaatiokertoimet ovat Etelä-Suomen läänissä keskimäärin alhaisemmat (0,49 0,60) ja vuotuinen vaihtelu on vähäisempää kuin sitä pohjoisemmissa lääneissä. Vuonna 1993 tehty, myöhemmin tarkasteltava metsäverotuksen muutoskaan ei aikasarjan mukaan näytä lisänneen hintojen vaihtelua. Länsi-Suomen läänissä variaatiokertoimet (0,58 0,74) suurenevat edelliseen lääniin verrattuna, mutta tälläkään alueella ei näytä olleen verotuksesta aiheutuvia muutoksia kauppahintojen hajontaan. Länsi-Suomen tarkastelussa on kuitenkin otettava huomioon se, että alue on metsävaroiltaan varsin epäyhtenäinen. Siihen kuuluvat Varsinais-Suomen viljavat ja puustoiset alueet sekä Pohjanmaan suovaltaiset ja karutkin seudut Suomenselällä. Itä-Suomen läänin variaatiokertoimen vaihtelualue on 0,51 0,69. Sillä esiintyy Länsi-Suomea vähemmän hintavaihtelua eikä veromuutos näytä vaikuttaneet hintojen eriytymiseen. Metsävaroiltaan Itä- Suomen lääni on Länsi-Suomea yhtenäisempi.