TAMPEREEN KAUPUNKI Kaupunginhallitus Dnro TRE: 8008 / /2014

Transkriptio

1 Dnro TRE: 8008 / / Tampereen Kansi ja areenahanke Kiinteistökaupan esisopimuksen purkaminen NCC Property Development Oy:n kanssa ja uusien kumppaneiden valintamenettelyn käynnistäminen Valmistelija/lisätiedot: hankejohtaja Tero Tenhunen, puh , Kh Johtaja Kari Kankaala: Tausta Kansi- ja areenahanke esiteltiin ensimmäisen kerran vuonna Vuonna 2010 valtuusto päätti hankkeen asemakaavoituksen käynnistämisestä ja kaupungin roolista hankkeen mahdollistamiseksi. Hankkeen yksityinen kehittäjäkumppani oli NCC Property Development Oy (NCC). Asemakaava hyväksyttiin valtuustossa kesällä 2011 ja samalla päätöstä kaupungin osuudesta hankkeessa päivitettiin. Kaupungilla on hankkeen edellyttämistä alueista valtion kanssa kiinteistökaupan esisopimus. Kansi- ja areenahankkeen asemakaava on lainvoimainen ja valtion kanssa käydyt neuvottelut hankkeen toteutuksesta ovat edenneet pitkälle. Keväällä 2014 kaupunginhallitus päätti, että monitoimiareenan toteuttamista ja operointia koskevia neuvotteluita ei jatketa enää vain yhden osapuolen kanssa. Kansien julkista hankintaprosessia sekä monitoimiareenan jatkosuunnittelua, toteuttamista ja operointia koskevia neuvotteluita kiinnostuneiden osapuolien kanssa tuli ryhtyä valmistelemaan välittömästi. Tavoitteeksi asetettiin, että kansien ja monitoimiareenan toteutusmallista valmistellaan esitykset vuoden 2014 aikana. Ohjausryhmä oli valmistellut esityksen jatkotoimenpiteistä kaupunginhallitukselle ja se oli tarkoituksena esitellä joulukuussa NCC:n vetäytyminen ja uusi tilanne NCC ilmoitti yllättäen joulukuussa 2014 vetäytyvänsä Kansi- ja areenahankkeesta. Sopimuksesta kaupungin ja NCC Property Development Oy:n ja NCC Rakennus Oy:n välisen kiinteistökaupan esisopimuksen purkamiseksi ryhdyttiin neuvottelemaan välittömästi. Sopimuksella NCC siirtää Kansihankkeeseen liittyvät erilaisiin aineistoihin sopimusten myötä syntyneet oikeutensa Tampereen kaupungille, mikäli sopimuskumppanit antavat tähän luvan. NCC ei vaadi panostuksistaan ja oikeuksistaan korvausta. Sopimus on allekirjoitettu ja tulee kaupunkia sitovaksi kun kaupunginhallitus hyväksyy sopimuksen päätöksellään ja sopimus saa lainvoiman. NCC:n vetäydyttyä lähtökohdat hankkeen toteuttamiseksi sekä kaupungin rooli joudutaan arvioimaan kokonaan uudelleen. Koko kansihankkeeseen joudutaan etsimään uudet kehittäjäkumppanit ja monitoimiareenan kehittämiseksi esitetään areenakonsortiomallia. Aiemmin tehtyihin valtuuston päätöksiin tullaan esittämään muutoksia. Tarvittavien päätösten valmistelu on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa käynnistämällä uusien kumppaneiden valintaprosessi, joka tuottaa päätösten pohjaksi riittävän ja luotettavan taustatiedon ja reunaehdot. Tällä voidaan varmistaa, että valtuustolle esitettävät päätökset

2 parhaiten tukevat hankkeen toteutusta, koska ne perustuvat valittavan kumppanin kanssa yhdessä määriteltyihin ehtoihin. Kansihankkeen neuvottelumenettelyn käynnistäminen NCC Property Development Oy:n vetäydyttyä hankkeesta käynnistettiin välittömästi selvitystyö, miten uusia toteuttajakumppaneita ryhdytään hakemaan. Hankkeen ohjausryhmä on valmistellut kaupunginhallitukselle esityksen uusien kumppaneiden valintamenettelystä, tarjottavasta kokonaisuudesta, periaatteista sekä valintakriteereistä. Kansi- ja areenahankkeen ohjausryhmä esittää, että uusien toteuttajakumppaneiden valitsemiseksi käynnistetään julkisten hankintojen mukainen neuvottelumenettely. Kansi- ja areenahanke on kaupungin, keskustan ja erityisesti asemanseudun kehittämisen näkökulmasta tärkeä kaupunkikehityshanke. Hankkeen toteutumisen edistämiseksi järjestettävään valintaprosessiin esitetään laajennettavaksi muidenkin alueiden luovutuksia, jotta tarjolla olevasta kokonaisuudesta syntyy riittävän houkutteleva, saadaan aikaiseksi osallistujien välillä aitoa kilpailua ja varmistetaan hankkeen toteutuminen. Kaupunginhallitukselle esitetään, että uusien toteuttajakumppanien valinta laajennetaan kattamaan myös yhden Ranta-Tampellan alueen suuren korttelin tonttien luovutus. Neuvottelumenettelyyn mukaan ilmoittautuvat hakijat ovat todennäköisesti pitkälti samoja toimijoita, jotka ovat kiinnostuneita kilpailemaan Ranta-Tampellan alueiden toteuttamisesta muutenkin. Neuvottelumenettely on perusteltua laajentaa koskemaan osaa Ranta- Tampellan tonttien luovutusta, koska kaupungin pitkäjänteiseen kehittämiseen sitoutuva taho on oikeutettu mahdollisuuteen toteuttaa hankkeitaan myös kaupungin parhaille paikoille keskustaan järven rannalle. Neuvottelumenettelyssä luovutettava kortteli on noin 25 % kaupungin omistuksessa olevasta asuntorakennusoikeudesta. Loput tontit luovutetaan toimijoille erillisillä tontinluovutuskilpailuilla ja - menettelyillä. Kaupunki luovuttaa neuvottelumenettelyssä valittavalle kumppanille tai kumppaneille seuraavat korttelit/tontit. Ns. eteläkannen korttelin XVIII luovutus. Asemakaavassa määritellyssä C-3 keskustatoimintojen korttelissa on Sorin sillan eteläpuolella sijaitsevat kaksi liike-, majoituspalvelu-, asuin ja toimistotaloa, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on k-m 2. Monitoimiareenan korttelien XVII-447-3, ja tonttien luovutus. KYU eli liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuri- ja urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueen kokonaisrakennusoikeus on k-m2. Lähtökohtana on tonttien vuokraaminen pitkäaikaisella vuokrasopimuksella, mutta riippuen neuvottelumenettelyn lopputuloksista myös myynti on mahdollinen. Ranta-Tampellan IX-967 -korttelin tonttien luovutus. AK eli asuinkerrostalojen korttelissa on rakennusoikeutta k-m 2. Luovutus tehdään etukäteen määritellyllä arvioon perustuvalla yksikköhinnalla.

3 Pohjoiskannen korttelit XVII-445 ja XVII-426 luovutusoptio. Lisäksi kilpailutukseen sisältyy optio niin sanotun Sorin sillan pohjoispuolen kortteleiden luovutuksesta, jonka voi määräajan sisällä käyttää, mutta korttelien hankintaa ei tässä vaiheessa edellytetä. C-3 keskustatoimintojen korttelissa on kolme liike-, majoituspalvelu-, asuin ja toimistotaloa, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on k-m 2. Kaupungin ehtoina tontinluovutuksille on osallistuminen kaupungin kanssa kansien yhteishankintamenettelyyn ja kumppanien sitoutuminen rooliin areenakonsortiossa, areenan toteutuksessa sekä areenan kiinteistöyhtiössä. Loput ehdot määritellään neuvottelumenettelyn aikana puolin ja toisin. Kumppanin valinnan keskeisiä valintakriteerejä ovat konsortion kokoonpanon vahvuus sekä referenssit ja sijoittajien rooli, sitoutuminen kehitysvaiheen panostuksiin ja resursointiin, sitoutuminen kaavan viitesuunnitelman laatutasoon, pääsuunnittelijan referenssit, roolin vahvuus areenakonsortiossa sekä kaupungille asetettavat ehdot. Minimissään edellytyksenä on sitoutuminen eteläkannen kokonaisuuden toteutukseen. Neuvottelumenettelyn voittajan kanssa valmistellaan tarvittavalle valtuuston päätökselle ehdollinen yhteistyösopimus, jossa täsmennetään ehdot käynnistettävälle valmisteluyhteistyölle ja kiinteistökaupan esisopimuksille sekä lopullisen investointipäätöksen tekemiselle. Monitoimiareenan konsortiomalli Monitoimiareenan toteuttaja- ja operaattoriorganisaatiota koskevaa valmistelutyötä on tehty 2014 keväästä asti aktiivisesti. Kiinnostuksen ilmaisseille osapuolille on kerrottu hankkeesta ja kerätty tietoa ja kokemuksia vastaavien hankkeiden erilaisista toteutusmalleista. Lisäksi on käyty tutustumassa Malmön areenaan ja rakenteilla olevaan Kööpenhaminan areenaan. Tehdyn taustatyön ja kerättyjen kokemusten perusteella Kansi- ja areenahankkeen ohjausryhmä on päätynyt johtopäätökseen, että lähtökohdaksi monitoimiareenan toteuttamiselle ja operoinnin järjestämiselle tulisi valita konsortiomalli. Kokonaisvastuun monitoimiareenan toteutuksesta ja operoinnista ottavan yhden osapuolen löytäminen hankkeelle on erittäin epätodennäköistä. Ohjausryhmän näkemyksen mukaan esitetty konsortiomalli mahdollistaa hankkeen toteutumisen. Konsortiomallissa monitoimiareenan toteutuksen ja operoinnin järjestämiseksi tarvittavat ja keskeiset osapuolet muodostavat yhteenliittymän eli areenakonsortion, johon myös kaupunki liittyy mukaan. Areenakonsortio kehittää monitoimiareenan investointikohteeksi vuosina , jonka aikana tuotetaan rahoitus- ja investointisuunnitelma, areenakonsepti, areenan suunnitelma sekä riskienjakomalli loppuun mennessä areenakonsortio tekee monitoimiareenan rakentamispäätöksen ja muodostaa rakentamista ja operointia varten erilliset organisaatiot. Monitoimiareena voisi valmistua aikaisintaan vuonna Areenakonsortiomalli kytkeytyy järjestettävään neuvottelumenettelyyn siten, että kaupunki asettaa tontinluovutuksille ehdoksi valittavan kumppanin sitoutumisen rooliin areenakonsortiossa, areenan

4 toteutuksessa sekä areenan kiinteistöyhtiössä. Kaupungin liittyminen mukaan areenakonsortioon tarkoittaa sitä, kaupunki sitoutuu kehittämisvaiheeseen vuosina sekä pääomittamaan perustettavaa monitoimiareenan kiinteistöyhtiötä. Aiemmin päätetty kaupungin taloudellisen osallistumisen malli muutetaan vuosittaisesta 15 vuoden palveluiden ostosta ja 30 vuoden tonttivuokrien sekä kiinteistövuokrien kompensaatiosta kertaluonteiseksi kehittämisvaiheen aikana tarkentuvaksi rahoituseräksi, jolla areenan kiinteistöyhtiötä ja harjoitushallia pääomitettaisiin. Kaupunki on sitoutunut edelleen monitoimiareenan tontin maanjalostuksesta eli kannen toteutuksesta aiheutuviin kustannuksiin. Koko eteläkannen kokonaisuus on tarkoitus toteuttaa valittavien kumppanien kanssa yhteishankintamenettelyllä. Kaupungin rooli kansien toteutuksessa ja omistuksessa sekä tontinluovutuksessa voi muuttua aiemmin linjatusta mallista. Kaupungin taloudellisten sitoumuksien kokonaisarvo ei lähtökohtaisesti muutu, mutta siihen on varauduttava mm. rakennuskustannusten indeksikorotusten muodossa. Kaupunginvaltuuston päätöksen toivomusponnen mukaisesti hankkeen etenemisestä informoidaan kaupunginhallitusta ja tarpeen mukaan valtuustoa vaiheittain. Kaupunginhallituksen päätös uusien kumppaneiden valintamenettelystä tehdään ehdollisena siten, että valtuusto myöhemmin hyväksyy uusien kumppaneiden kanssa tehtävään yhteistyösopimukseen liitettävät ehdot ja kaupungin hankkeeseen osallistumisen periaatteet sekä rahoitusmallin. NCC:n vetäytyminen hankkeesta ja kiinteistökaupan esisopimuksen purkaminen aiheuttavat sen, että aiempia valtuuston päätöksiä ei tältä osin voida panna täytäntöön. Päätösehdotus. Konsernijohtaja Yli-Rajala: Kaupunginhallitus päättää, että kaupungin ja NCC Property Development Oy:n välinen ehdollinen sopimus kiinteistökaupan esisopimuksen purkamisesta hyväksytään, että hankkeen valmistelua jatketaan uusien kumppaneiden valitsemiseksi neuvottelumenettelyllä ja että neuvottelumenettelyn tuloksena tarkentuneet periaatteet kaupungin osallistumisesta hankkeeseen tuodaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi kun valintaprosessi on saatettu päätökseen ja yhteisymmärrys hankkeen toteutusedellytyksistä on saavutettu. Lisäksi kaupunginhallitus esittää valtuuston päätettäväksi, että Kansi ja areena hankkeen tilannekatsaus ja toteutussuunnitelma merkitään tiedoksi. Puheenjohtaja tiedusteli myönnetäänkö tässä asiassa läsnäolo- ja puheoikeus johtaja Kari Kankaalalle ja hankejohtaja Tero Tenhuselle. Kaupunginhallituksen yksimielisellä päätöksellä oikeus myönnettiin.

5 Merkittiin, että Kankaala ja Tenhunen olivat asiantuntijoina läsnä kokouksessa tämän asian käsittelyn aikana klo ja poistuivat ennen päätöksentekoa. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Ilmoitus Kankaala Kari, Tenhunen Tero, Maunu Anna-Maria, Salmi Pekka, Parviainen Olli-Poika, Kummola Kalervo, Nurminen Mikko, Viitaniemi Riikka Lisätietoja päätöksestä kaupunginlakimies Jouko Aarnio, puh , Liite Sopimus kiinteistökaupan esisopimuksen purkamisesta