10.3 Vastikelaskelmien laatiminen. Näytesivut

Transkriptio

1 Koska vastikelaskelmat kuvaavat nimenomaisesti taloyhtiön rahoituksellista tilannetta, ne antavat taloyhtiön tilikauden aikaisesta rahan käytöstä ja rahan lähteistä huomattavasti havainnollisemman kuvan kuin tuloslaskelma ja tase. Vastikelaskelmia voidaankin pitää yksittäisen osakkaan näkökulmasta tilinpäätösaineiston informaatioarvoltaan tärkeimpinä laskelmina Vastikelaskelmien laatiminen Vastikelaskelmat laaditaan tilinpäätöshetkellä eri vastiketuloista ja niillä katetuista menoista. Ne ovat luonteeltaan suoriteperusteisia rahavirtalaskelmia. Vastikelaskelmissa huomioidaan kaikki sellaiset tilinpäätöksen erät, joihin liittyy suoriteperusteista rahan tuloa tai menoa (tulot, menot, lainannostot ja -lyhennykset jne.). Rahastoinnit, asuintalovaraukset ja poistot ovat kirjanpidollisia tilinpäätösvientejä, jotka eivät täytä edellä mainittua kriteeriä, joten niitä ei huomioida vastikelaskelmia laadittaessa. Taseeseen aktivoidut menot ja hankinnat puolestaan huomioidaan vastikelaskelmissa, koska niihin liittyy aina rahanmenoa. Vastikelaskelmissa huomioidaan tilikauden tulojen ja menojen lisäksi myös edellisiltä tilikausilta siirtyvät yli- tai alijäämät. Tällä varmistetaan muun muassa sen, että vanhat vastikealijäämät tulevat katetuiksi. Jokaisesta vastikkeesta (hoitovastike, pääomavastike, erityisvastikkeet) laaditaan oma vastikelaskelmansa. Eri vastikkeista laaditaan Jos taloyhtiössä kerätään useita pääoma- tai erityis- omat vastikelaskelmansa. vastikkeita, jokaisesta niistä laaditaan oma laskelmansa. Jos taloyhtiössä peritään vain hoitovastiketta, vastikelaskelmaa ei tarvitse välttämättä tehdä. Laskelman laatiminen on kuitenkin aina suositeltavaa. Vastikelaskelmat 127

2 10.4 Hoitotalouden vastikelaskelma Laissa ei ole määrätty vastikelaskelmien laadinnassa noudatettavaa kaavaa. Kirjanpitolautakunta on kuitenkin suositellut tässä luvussa käytettävää esitystapaa. Luvun esimerkeissä noudatetaan suositeltua esitystapaa yksinkertaistetussa muodossa. Kirjanpitolautakunnan suosittelema malli on esitetty kokonaisuudessaan tämän kirjan liitteessä (ks. Malli 3). joitakin vähäisiä hoitovastikelaskelmaan sisällytettäviä eriä (korko- ja osinkotuo Hoitovastikelaskelman laatiminen ja sisältö Hoitovastikelaskelmassa huomioitavat tulo- ja menoerät tökorvaukset). määrätyn hoitovastikeperusteen mukaisesti (esim. juoksevat hoitokulut). tot, viivästyskorot). Jos taloyhtiöllä ei ole ollut käynnissä suuria rahoituksen riittävyyttä. Hoitotalouden vastikelaskelmassa eli hoitovastikelaskelmassa huomioidaan ne tuloslaskelman vastiketuotot, joita kerätään kaikilta osakkailta yhtiöjärjestyksessä määrätyn hoitovastikeperusteen mukaisesti (esim. hoitovastikkeet, korjausvastikkeet). Vastiketuottojen lisäksi hoitovastikelaskelmaan sisällytetään sellaiset muut tuloslaskelman tuloerät, jotka hyödyttävät kaikkia osakkaita (esim. vuokrat, käyt- Menoina hoitovastikelaskelmassa huomioidaan vastaavasti kaikki sellaiset menoerät, joiden kattamiseen kaikkien osakkaiden tulee osallistua yhtiöjärjestyksessä Yksinkertaisimmassa tapauksessa hoitovastikelaskelman kaikki tiedot löytyvät suoraan tuloslaskelmasta. Mikäli taloyhtiössä ei peritä erityisvastikkeita, hoitovastikelaskelma sisältää tuloslaskelman tiedot tuotoista hoitokatteeseen asti sellaisenaan. Tuloslaskelman pääomataloutta kuvaavassa alaosassa saattaa myös olla korjaushankkeita tilikauden aikana, hoitovastikelaskelma kuvaa juoksevan hoitotalouden Hoitovastikelaskelman esitystapa on havainnollisimmillaan silloin, kun taloyhtiöllä ei ole ollut käynnissä suuria korjaushankkeita tilikauden aikana. Tällöin hoitovastikelaskelma kuvaa puhtaasti juoksevan hoitotalouden rahoituksen riittävyyttä. Esimerkki 11 havainnollistaa asiaa: 128 TALOYHTIÖN TALOUS OPPIKIRJA ISÄNNÖITSIJÄLLE

3 Esimerkki 11: Hoitotalouden vastikelaskelma, versio 1 Hoitotuotot Hoitovastikkeet Vuokrat Käyttökorvaukset listaa asiaa: Hoitokulut Kiinteistön hoitokulut Taseeseen aktivoidut hankinnat Hoitovastikealijäämä Edellisten tilikausien hoitovastikeylijäämä Siirtyvä hoitovastikeylijäämä Esimerkissä taloyhtiö on hankkinut puutarhatraktorin tilikauden aikana. Hankintameno on aktivoitu suoraan taseeseen, joten se ei näy tuloslaskelmassa. Muut laskelman erät on poimittu suoraan tuloslaskelmasta. Vaikka hoitotalouden tulot eivät ole tilikaudella riittäneet kattamaan hoitotalouden menoja, edellisiltä tilikausilta peräisin oleva ylijäämä on riittänyt pitämään kumulatiivisen hoitojäämän positiivisena. Hoitolainojen vaikutus hoitovastikelaskelmaan Taloyhtiö saattaa nostaa yhtiökokouksen päätöksellä hoitolainaa esimerkiksi kattamaan kerralla edellisillä tilikausilla syntyneen merkittävän hoitoalijäämän (ks ). Koska vastikelaskelmat ovat luonteeltaan rahavirtalaskelmia, hoitolainojen nostot ja niiden lyhennykset huomioidaan laskelmissa. Esimerkki 12 havainnol- Vastikelaskelmat 129

4 Esimerkki 12: Hoitotalouden vastikelaskelma, versio 2 Hoitotuotot Hoitovastikkeet Vuokrat Käyttökorvaukset Hoitokulut Kiinteistön hoitokulut Hoitolainan korkokulut 600 Taseeseen aktivoidut hankinnat Hoitolainan lyhennykset Hoitolainan nosto Hoitovastikeylijäämä Edellisten tilikausien hoitovastikealijäämä Siirtyvä hoitovastikeylijäämä Esimerkissä taloyhtiö on nostanut kesällä euron suuruisen viiden vuoden hoitolainan, tarkoituksenaan kattaa kerralla edellisillä tilikausilla syntynyt euron alijäämä ja luoda euron rahoitusreservi yllättäviä kuluja varten. Hoitolainasta on tehty joulukuussa ensimmäinen puolivuotislyhennys Varat lyhennykseen ja lainakorkoihin (600 ) on kerätty osana hoitovastiketta. Tilikaudelta syntynyt euron alijäämä on syönyt osan suunnitellusta rahoitusreservistä, joten tilikauden päättyessä rahoitukselliseksi ylijäämäksi jää Korjaushankkeiden vaikutus hoitovastikelaskelmaan Jos taloyhtiöllä on ollut tilikauden aikana käynnissä suuria peruskorjaus- tai muita hankkeita, hoitotalouden vastikelaskelman rakenne monimutkaistuu. Samalla vaikeutuu sen arviointi, miten hoitovastikkeet ovat riittäneet juoksevien menojen kattamiseen. Tämä johtuu siitä, että hoitotalouden vastikelaskelmaan sisällytetään juoksevan hoitotalouden tapahtumien lisäksi myös hankemenot ja hankkeen rakennusaikainen rahoitus (mm. hankeosuussuoritukset ja lainojen nostot). Korjaushankkeesta aiheutuvien rahoituksellisten tapahtumien käsittely siirtyy pääomavastikelaskelmien puolelle vasta silloin, kun hanke on valmistunut, han- 130 TALOYHTIÖN TALOUS OPPIKIRJA ISÄNNÖITSIJÄLLE

5 keaikainen laina on muutettu huoneistokohtaiseksi yhtiölainaksi ja yhtiölainaa maksamaan jääneet osakkaat ryhtyvät maksamaan pääomavastiketta. Peruskorjaustilikauden hoitovastikelaskelma voi olla esimerkiksi seuraavanlainen: Esimerkki 13: Hoitotalouden vastikelaskelma, versio 3 Hoitotuotot Hoitovastikkeet Vuokrat Käyttökorvaukset Hoitokulut Kiinteistön hoitokulut Rakennusaikaiset korkokulut Aktivoidut hankinnat ja korjaukset Hankeosuussuoritukset Lainojen nostot Talonmiehen asunnon myynti Hoitovastikealijäämä Edellisten tilikausien hoitovastikeylijäämä (ennakkosäästäminen ) Siirtyvä hoitovastikealijäämä Korjaushankkeen kustannukset ( ) on esimerkin 13 tilinpäätöksessä aktivoitu taseeseen käyttöomaisuuden lisäyksenä. Merkittävä osa hankkeesta on rahoitettu muuttamalla yhtiön hallussa ollut talonmiehen asunto osakehuoneistoksi ja myymällä sen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Lainannostojen, hankeosuussuoritusten ja talonmiehen asunnon myynnin lisäksi hanketta on rahoitettu perimällä korjausvastikkeita ennakkoon Koska korjausvastikkeita on peritty hoitovastikkeiden luonteisesti eli hoitovastikkeen maksuperusteella kaikilta osakkailta, korjausvastiketuotot käsitellään osana hoitovastikelaskelmaa. Jos korjausvastikkeet on kerrytetty edellisten tilikau sien aikana, kuten esimerkissä on tehty, ennakkosäästäminen näkyy laskelmassa edel- Vastikelaskelmat 131

6 lisiltä tilikausilta siirtyvänä hoitoylijäämänä. Tällöin on suositeltavaa lisätä laskelmaan ylijäämän luonteen selventämiseksi asiaa koskeva huomautus. Vesimaksut Myös henkilölukumäärään perustuvat vesi- tai lämminvesimaksut käsitellään osana hoitotalouden vas- Henkilölukumäärään perustuvat vesi- ja tikelaskelmaa, vaikka niitä yhtiöjärjestyksen mukaan lämminvesimaksut käsitellään kerättäisiinkin vastikeluonteisesti. Vesi- tai lämminvesimaksuista laaditaan usein lisäksi erillinen vasti- osana hoitotalouden vastikelaskelmaa. kelaskelman tyyppinen laskelma, jossa selvitetään, minkä suuruinen perittävän vesimaksun olisi pitänyt tilikaudella olla, jos sillä olisi haluttu kattaa kaikki vedestä aiheutuvat kustannukset. Laskelma on luonteeltaan informatiivinen ja suuntaa antava, ja sitä voidaan käyttää apuna päätettäessä vesimaksun mahdollisesta pienentämisestä tai korottamisesta yhtiökokouksessa. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätty vesivastike perustuu todelliseen huoneistokohtaiseen vedenkulutukseen, perityistä vastikemaksuista ja niillä katetuista menoista laaditaan normaali vastikelaskelma, jonka yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan tilikauden vesivastiketasoa määrättäessä Hoitovastikelaskelman tulkinta Alijäämä Hoitovastikelaskelman alijäämä viittaa liian pienenä kerättyyn hoitovastikkeeseen. Alijäämän taustalla ovat normaalisti tilikauden aikana syntyneet ennakoimattomat kulut (esim. vesivauriokorjaukset). Jos hoitovastikelaskelma näyttää alijäämää, taloyhtiön on syytä harkita vastikkeen korottamista seuraavana tilikautena. Korotustarve tarkentuu seuraavan tilikauden talousarviosuunnittelun yhteydessä. Talousarviota laadittaessa alijäämä otetaan huomioon ylimääräisenä katettavana kustannustekijänä. Hoitovastikelaskelman alijäämä viittaa liian pienenä hoitovastikkeeseen. kerättyyn Mikäli hoitotalouden alijäämä on yhden tai kahden kuukauden hoitovastikekertymän suuruinen, taloyh- 132 TALOYHTIÖN TALOUS OPPIKIRJA ISÄNNÖITSIJÄLLE

7 tiön yhtiökokous saattaa päättää ylimääräisten hoitovastikkeiden perimisestä. Mikäli alijäämä on usean kuukauden hoitovastikekertymän suuruinen, yhtiökokous saattaa päättää hoitolainan nostamisesta alijäämän kattamiseksi kerralla (ks ). Hoitolainan kustannukset (lyhennykset ja lainakorot) kerätään osana hoitovastiketta, kunnes laina on maksettu takaisin. Menettelyllä tasataan alijäämän kattamisesta aiheutunut kustannusrasite useam malle tilikaudelle. Hoitoalijäämän kattaminen yhtiölainalla, josta osakkaat voivat maksaa pois oman osuutensa, ei ole sallittua. Ylijäämä Jos hoitovastikelaskelman ylijäämä on merkittävästi suunniteltua suurempi, tilikauden tulot ovat olleet menoja suuremmat. Tämä saattaa johtua esimerkiksi siitä, että hoitotalouden kustannukset ovat olleet ennakoitua pienemmät tai että jokin suunniteltu korjaus on jäänyt toteuttamatta. Jos hoitovastikelaskelma osoittaa merkittävää ylijäämää, taloyhtiö voi periaatteessa harkita hoitovastikkeen alentamista seuraavalla tilikaudella. Tavallista kuitenkin on, että ennakoitu kustannusten nousu syö mahdollisen alennusvaran. Tällöin hoitovastike jätetään alentamisen sijaan ennalleen. Merkittävä ylijäämä on mahdollista jättää rahoitusreserviksi yllättäviä menoja Jos hoitovastikelaskelman ylijäämä on merkittävästi suunniteltua suurempi, tilikauden tulot ovat olleet menoja suuremmat. varten. Vaihtoehtoisesti se voidaan varata käytettäväksi esimerkiksi tuleviin korjauksiin. Ylijäämästä mahdollisesti aiheutuvat veroseuraamukset eliminoidaan tilinpäätöksen järjestelykeinoja käyttämällä (esim. rahastointi korjausrahastoon tai asuintalovarauksen tekeminen). Hoitotalouden vastikelaskelmassa tuleviin korjauksiin varattu määrä näkyy edellisiltä tilikausilta kertyneenä ylijäämänä niin kauan, kunnes varat on käytetty korjauksiin (ks. esimerkki 13 luvussa ). Hoitovastikkeen mitoittaminen Taloyhtiön taloudenpidon sujuvuuden kannalta olennaisinta on, että hoitotalous ei pääse vajoamaan alijäämäiseksi. Kohtuullisesta ylijäämäisyydestä ei sen sijaan ole haittaa; se on vain merkki siitä, että taloyhtiöllä on rahoituksellista pelivaraa. Vastikelaskelmat 133

8 Hoitovastikkeen kohtuullinen ylijäämäisyys on merkki siitä, että taloyhtiöllä on rahoituksellista pelivaraa yllättäviä menoja varten. Rahoituksellista pelivaraa tarvitaan yllättäviä menoja varten ja myös siksi, että taloyhtiön menot eivät kerry tulojen tapaan tasaisesti kuukaudesta toiseen. Varsinkin talvikuukausina lähteviä maksuja on lämmitysmenojen takia enemmän kuin saapuvia maksuja. Taloyhtiöt suunnittelevat aiempaa enemmän rahoituksellista pelivaraa jo itse talousarvioon. Toisin sanoen hoitovastiketaso pyritään mitoittamaan siten, että taloyhtiöllä on tilikauden päättyessä hoitoylijäämää esimerkiksi 1 1,5 kuukauden keskimääräisten juoksevien menojen verran. Talousarvion laatimista on käsitelty tarkemmin luvussa Pääomavastikelaskelma Yhtiölainoilla ja niiden takaisinmaksuun liittyvillä pääomavastikkeilla rahoitetaan taloyhtiön pitkävaikutteisia menoja. Pääomavastikkeesta laaditaan oma vastikelaskelmansa, koska sitä peritään eri tarkoitukseen ja eri perusteella kuin hoitovastiketta. Pääomavastikkeen keräämisen tarkoitus on yhtiön ottamien yhtiölainojen lainanhoitokulujen (lainanlyhennykset ja korkokulut) kattaminen. Eri perusteen muodostaa taas se, että maksuvelvollisuus koskee vain osaa taloyhtiön osakkaista. Pääomavastikelaskelmasta käytetään yleisesti myös nimitystä rahoitusvastikelaskelma. Pääomavastiketta peritään vain niiltä osakkailta, jotka maksavat pitkävaikutteisen hankkeen (esim. putkiremontin) rahoittamiseksi otettua yhtiölainaa. Vastiketta ei peritä niiltä osakkailta, jotka ovat maksaneet pois oman osuutensa joko hankkeen yhteydessä tai myöhemmin. Pääomavastikkeesta laaditaan vastikelaskelma niin kauan, kunnes vastikkeeseen liittyvä laina on maksettu loppuun. 134 TALOYHTIÖN TALOUS OPPIKIRJA ISÄNNÖITSIJÄLLE