Lyhenneluettelo 11. Alkusanat Time-share-liiketoiminnan yleiskuvaus Alustava kysymyksenasettelu...16

Transkriptio

1 Sisällys Lyhenneluettelo 11 Alkusanat JOHDANTO AIHEALUEESEEN Time-share-liiketoiminnan yleiskuvaus Alustava kysymyksenasettelu Tutkimukseen valitut kohdemaat Time-share tuotteena alustava analyysi Palvelujen tuotteistamisen peruskäsitteet Ydinpalvelun juridinen perusta Palveluja koskevien oikeuksien juridinen perusta Oikeusvertailu tutkimusmenetelmänä Tutkimuksen sijoittuminen aiempaan time-share-alan tutkimukseen Tutkimuksen tarkoitus ja rakenne täsmennettynä TIME-SHARE-INSTITUUTION PERUSTAMINEN, PERUSELEMENTIT JA RISKITEKIJÖIDEN KARTOITUS Time-share-instituution erityispiirteiden huomioonottaminen perustamisvaiheessa Time-share-tuote majoituspalveluna Juridinen luonnehdinta Time-share-ajanjaksot Time-share-kohteen käytössä noudatettavat säännöt Tukipalvelut Perustukipalvelut Lomanvaihtopalvelu Lisätukipalvelut Vastike- ja palvelumaksut Palvelujen tuottajaverkosto ja time-share-oikeuden haltijat palvelujen vastaanottajana Sopimusverkosto käsitteenä Sopimusverkostoon kuuluvien osapuolten rooli Omistajaylläpitäjä Markkinointi ja myyntiyritykset Huoltotoiminnoista vastaava yritys Lomanvaihtoyritykset Time-share-haltijoiden yhteisö palveluiden vastaanottajana...48

2 2.3. Time-share-tuotteeseen liittyvät epävarmuustekijät Epävarmuustekijöiden lähteet Verkostorakenteesta johtuvat epävarmuustekijät Sopimuksen pitkäkestoisuus Sopimussuhteiden kansainvälisyys Sekatyyppisestä sopimuksesta johtuvat epävarmuustekijät Sekatyyppisen sopimuksen luonnehdintaa EY-tuomioistuimen time-share-sopimusta koskeva ratkaisu Travel Vac v. Sanchiz RISKIEN HALLINTA Sääntelyn tarpeellisuus Sääntelyn erilaiset vaihtoehdot Time-share-alan itsesääntelypyrkimykset Sääntelyn suuntaviivoja IBA:n suositus time-share-lainsäädännöksi Sääntelyn taustaa Euroopan Unionin tasolla Time-share-tuotteen riskiä poistavien tekijöiden hahmottelua eri henkilötahojen välisessä suhteessa Time-share-oikeuden haltijan suhde omistajaylläpitäjään ja sopimusverkostoon Elinkeinon harjoittamista koskeva sääntely Sopimusverkoston suhteiden sääntely Time-share-oikeuden haltijan ja kolmansien välinen suhde Staattinen suoja ja time-share-oikeuden haltijoiden väliset suhteet Dynaamisen suojan yleistä tarkastelua Esimerkkejä oikeusvarmuutta lisäävistä tekijöistä Julkisuutta luovien keinojen merkityksestä time-sharetuotteen riskittömyyden kannalta Riskin ehkäisykeinot markkinointi- ja sopimuksentekovaiheessa Erilaisten time-share-järjestelmien vertailun kriteerit tuotteen luonteen sekä markkinointi- ja sopimuksentekoprosessien osalta TIME-SHARE-DIREKTIIVI YHTEISENÄ LAINSÄÄDÄNNÖLLISENÄ POHJANA EU-MAISSA Lainsäädännön harmonisoinnin taustaa EU:ssa...80

3 4.2. Timeshare-direktiivin (94/47/EY) taustaa Sääntelyn motiivit Toissijaisuusperiaate toimivallan jakajana yhteisön ja jäsenvaltioiden välillä Soveltamisala ja keskeiset määritelmät Time-share-sopimus Objektiivinen soveltamisala Myyjä Ostaja Myyjän tiedonantovelvollisuus Informaatioasiakirjan vähimmäissisältö Informaatioasiakirjan oikeudellinen merkitys Informaatiota koskevien säännösten merkitys tuotteistamisen näkökulmasta Sopimussuhdetta koskeva sääntely Sopimuksen muoto- ja kielivaatimukset Sopimuksen peruuttamisoikeus Ennakkomaksujen vastaanottokielto Luottosopimuksen irtisanominen Direktiivin muut säännökset TIME-SHARE-TUOTE ESPANJAN LAINSÄÄDÄNNÖN MUKAAN - MATKAILUKÄYTTÖÖN TARKOITETUN KIINTEÄN OMAISUUDEN VUOROTTAINEN KÄYTTÖOIKEUS Espanjan oikeusjärjestelmän peruspiirteitä Erityislaki LAT 42/1998 time-share-alan sääntelijänä Johdattelevia näkökohtia Erityislain kokonaisvaltaisuus Ostajaa suojaavat keinot Kiinteään omaisuuteen kohdistuva vuorottainen käyttöoikeus tai kausittainen vuokraoikeus Oikeuden luonne Kiinteään omaisuuteen kohdistuva vuorottainen käyttöoikeus Kausittainen vuokraoikeus Yleiset tukipalvelut osana tuotetta Oikeuden luonteen arviointia Vuorottaisen käyttöoikeusjärjestelmän perustaminen Perustamisen oikeudellinen merkitys ja perustamiseen oikeutettu henkilö Järjestelmän perustamista edeltävät toimenpiteet...119

4 Perustamiskirjan laillistaminen escritura publicaksi ja sen oikeudellinen merkitys Perustamiskirjan vähimmäissisältö Järjestelmän kirjaaminen kiinteän omaisuuden rekisteriin Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely Kiinteistön omistajan velvollisuudet ja oikeudet Perustamistoimiin ja kaupallistamiseen liittyvät velvollisuudet Omistajaylläpitäjän kiinteistöä koskevat disponointioikeudet Omistajaylläpitäjän ja vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden suhteen sääntely Huoltotoiminnasta vastaavan yrityksen rooli palvelujen tuottamisessa Palvelujen tuottamista koskevat säännökset Omistajaylläpitäjän ja vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan välinen suhde palvelujen näkökulmasta Omistajaylläpitäjän ja palveluista vastaavan yrityksen välinen suhde Palveluista vastaavan yrityksen ja kiinteistön vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden välinen suhde Lomanvaihtojärjestelmästä vastaavan yrityksen rooli Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan ja näiden muodostaman yhteisön oikeudet ja velvollisuudet Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan oikeudet ja velvollisuudet Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijoiden yhteisö Vuorottaista käyttöoikeus -järjestelmää koskevan sääntelyn arviointia Vuorottaisen käyttöoikeuden markkinointia ja sopimuksentekoa koskeva sääntely Etukäteisinformaatiota koskeva sääntely ja rikkomusseuraamukset Sopimuksen vähimmäissisältö Muut sopimussuhdetta sääntelevät normit Sopimuksesta vetäytyminen ja sopimuksen irtisanominen Vuorottaisen käyttöoikeuden haltijan vetäytymisoikeus ja irtisanomisoikeus Omistajan oikeus irtisanoa vuorottaisen käyttöoikeuden siirtoa koskeva sopimus Vuorottaisen käyttöoikeuden markkinointi- ja sopimuksentekovaihetta koskevan sääntelyn arviointia...146

5 6. TIME-SHARE-TUOTE ISO-BRITANNIAN OIKEUSJÄRJESTELMÄN MUKAAN - KLUBI-TRUST-JÄRJESTELMÄ Erityislaki time-share-alan sääntelijänä Markkinointi- ja sopimussuhteen sääntelyyn keskittyvät Timeshare Act'in erityissäännökset Time-share-tuotteen oikeudellinen luonne Englannin oikeuden mukaan Timeshare Act'in 1992 soveltamisala Englannin oikeuden erityispiirteitä Englantilainen kiinteistöoikeus oikeuslähteiden valossa Omistusoikeus common law -oikeusjärjestelmässä Common law:n ja equityn oikeussuojakeinot trust -instituutioon liittyvissä riidoissa Time-share-tuote klubi-trust-järjestelmän mukaisesti toteutettuna Klubi-trust-järjestelmän osapuoliasetelma Klubi-trust-järjestelmän perustaminen Klubin perustamiskirjan keskeinen sisältö Trustin perustamiskirjan keskeinen sisältö Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely Perustajan velvollisuudet Perustajan ja trustin välinen suhde Perustajan ja palveluja tuottavien yritysten välinen suhde Trusteen oikeudet ja velvollisuudet Trusteen fidusiaariseen suhteeseen perustuvat velvollisuudet Huolellisuusvelvollisuus Trusteen investointivaltuudet Klubi-jäsenyys time-share-oikeuden haltijan oikeudellisen aseman määrittelijänä Jäsenten oikeussuojakeinot trusteen rikkomistilanteessa Trusteen vahingonkorvausvastuu (liability) ja vastuun perusteet Equity-oikeuteen perustuvat henkilökohtaiset kannekeinot trusteeta vastaan Tracing eli jäljittäminen kannekeinona Tracing common law:ssa Tracing equityn mukaan Klubi-trust-järjestelmän arviointia UK:n Timeshare Act'in markkinointia ja sopimuksentekoa koskevat säännökset Etukäteisinformaatiota koskeva sääntely ja rikkomusseuraamukset Sopimussuhteen sääntely...180

6 6.8. Markkinointia ja sopimuksentekovaihetta koskevan sääntelyn arviointia TIME-SHARE ELI AIKAOSUUSTUOTE SUOMEN OIKEUSJÄRJESTELMÄN MUKAAN Aikaosuus-liiketoiminnan kehittyminen ja nykytila Suomalaisen järjestelmän taustaa Aikaosuus-järjestelmän perustaminen Aikaosuus-kiinteistöosakeyhtiö ja yhtiöön sovellettava laki Aikaosuuden osakeoikeudellinen luonne Osakeoikeuteen perustuva loma-asunnon hallintaoikeus Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöihin sovellettavat säännökset Aikaosuusperiaatteella toimivan kiinteistöosakeyhtiön osakkaan asemaa suojaavat keinot OYL:n ja yhtiöjärjestyksen mukaan Aikaosuus-periaatteella toimivan kiinteistöosakeyhtiön perustaminen Perustajaurakointimenettely Yhtiöjärjestyksen merkitys aikaosuusperiaatteella toimivassa kiinteistöosakeyhtiössä Yhtiöjärjestyksen sisällöstä Sopimusverkoston osapuolia koskeva sääntely Osakkaiden ja yhtiön johdon välisten suhteiden sääntely Osakkeenomistajien oikeudet ja velvollisuudet Osakeomistuksen tuottamat oikeudet osakkeenomistajille Osakkaiden vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ja sen määräytymisperusteista Yhtiökokous aikaosuuden haltijoiden ylimpänä päätöksentekoelimenä Yhtiökokouksessa päätettävät asiat Aikaosuusoikeuden haltijan oikeudet yhtiökokouksessa Päätöksenteossa vaikuttavat periaatteet Hallitus osakeyhtiön hallinnon ja liiketoiminnan johtajana Hallituksen asema käytännössä Hallitukselle kuuluvat tehtävät Toimitusjohtajan asema ja tehtävät Palveluja tuottavien yritysten rooli ja vastuut Aikaosuusjärjestelmää koskevan sääntelyn arviointia Aikaosuuksien markkinointi ja kauppa Markkinointivaiheen ennaltaehkäisevät ja jälkikäteiset suojamuodot Sopimuksentekovaiheen ennaltaehkäisevät ja jälkikäteiset suojamuodot...221

7 7.7. Aikaosuuksien markkinointia- ja sopimuksentekoa koskevan sääntelyn arviointia YHTEENVETO Time-share-tuotteen ja -järjestelmän kuvaaminen sekä tuotteeseen liittyvät riskitekijät Oikeusnormien rooli time-share-palvelun tuotteistamisessa Oikeuden luonne ja sen riskittömyys Sopimusverkoston jäsenten sitominen toimintaan Oikeuden siirtokelpoisuus ja muun tyyppinen disponointimahdollisuus Oikeusnormien rooli markkinointi- ja sopimuksentekoprosessien tuotteistamisessa Oikeusvertailuun liittyviä havaintoja TULEVAISUUDENNÄKYMIÄ EU:ssa käyty keskustelu direktiivin laajentamistarpeista Suojan laajentamistarpeita Direktiivin soveltamisalan laajentaminen Uusien suojamuotojen käyttöönotto Vetäytymisoikeuden ja muun sopimusoikeudellisen suojan laajentaminen Kirjoittajan näkemyksiä direktiivin uudistustarpeista Sääntelyn muutostarve EU:n yksityisoikeuden harmonisoimishankkeiden valossa Lähdeluettelo 241