Kaupunginvaltuusto Asunto-osakeyhtiön (Asunto Oy Bredantie 15) osakekannan ostaminen 411/ /2014, 432/00.01.

Transkriptio

1 Kaupunginvaltuusto Asunto-osakeyhtiön (Asunto Oy Bredantie 15) osakekannan ostaminen 411/ /2014, 432/ /2018 KV Lisätiedot: maankäyttöpäällikkö Marko Lassila, puh kiinteistöinsinööri Johanna Määttälä, puh kaupunginlakimies Lena Filipsson-Korento, puh etunimi.sukunimi@kauniainen.fi Kaupunki on laatimassa osoitteissa Bredantie ja Palokunnantie 1-3 ase ma kaa van muutosta (ote asemakaavan muutosehdotuksesta oheisma te ri aa li na). Asemakaavan muutosehdotuksen asuinrakennusten kort telin osan (A) tuleva tontti muodostuu kaupungin omistamasta aluees ta (2718 m², tontti ) ja Yhtiön (Asunto Oy Bredantie 15) omis tamas ta alueesta (4489 m², osa kiinteistöstä RN:o 2:283). Muodostuvalle ton til le on osoitettu asuinrakennusoikeutta 4400 k-m² ja pysäköinti to teu tetaan pihakannen alaisena rakenteena. Asemakaavan muutosehdotus on ol lut nähtävillä ja on etenemässä hyväksymiskäsittelyyn. Kaupungin omistamalla alueella sijaitsevassa kiinteistössä toimii päiväkoti Gran kot ten. Kaavavalmistelun alkuvaiheessa sivistystoimen antamana lähtö tie to na oli, että päiväkodin hoitopaikat voidaan sijoittaa kaupungin muihin yk si köi hin ja siten luopua päiväkotirakennuksesta kaavan toteutuksen käyn nis tyes sä, mutta myöhemmin sivistystoimi ilmoitti lausunnossaan, että päi vä ko dis ta ei voida luopua ainakaan nopeassa aikataulussa. Ase ma kaavan muutosta laadittiin alunperin kokonaisuutena vaiheittainen toteutus mah dol lis taen siten, että vaiheistus jakautuisi likimain Yhtiön (vaihe 1) ja kau pun gin (vaihe 2) omistamien alueiden mukaisesti. Vaiheistuksen tar koituk se na oli varautua päiväkoti Grankottenin siirtymäajan venymiseen. Asema kaa va muu tok sen sisältö on kuitenkin muuttunut valmistelun aikana siten, että Yhtiön omistaman alueen toteuttaminen ensin ei ole taloudellisesti kan nat ta vaa huomioiden Yhtiön omistaman alueen alhainen ra ken ta mis tehok kuus ja rakenteellisen pysäköinnin kustannukset. Kaavaratkaisun to teutus edel ly tyk set kokonaisuutena ovat kuitenkin edelleen olemassa. Yhdyskuntavaliokunta käsitteli periaatepäätöstä määrärahan ( euroa) varaamiseksi vuoden 2019 talousarvioon, jotta Yhtiön omis ta ma tulevan tontin tontinosa voitaisiin ostaa kaupungin omistukseen. Va lio kun ta kuitenkin katsoi, että kaavoitusprosessin tulee edetä normaaliin ta paan ilman että kaupunki lunastaa yksityisen tahon omistamia tontinosia ja päätti olla esittämättä KH:lle sekä edelleen KV:lle määrärahavarauksen te ke mis tä vuoden 2019 talousarvioon. Yhdyskuntavaliokunnan ehdotus kaavoitusprosessin etenemisestä normaa liin tapaan tarkoittaisi, että Yhtiö voisi ostaa kaupungin omistuksessa ole van tulevan tontin tontinosan. Tämä vaihtoehto ei ole kaupungin edun mu kai nen, mikäli päiväkotitoimintoja alueella halutaan jatkaa toistaiseksi. Mi kä li kaavoitusprosessia ei edistetä, Yhtiö vetäytynee kaavahankkeesta ja ryhtyy toteuttamaan voimassa olevaa asemakaavaa. Tällöin kau pun ki kaan

2 ei voisi jatkaa kaavoitusprosessia omistamansa alueen osalta, koska kaava rat kai sus sa on kyse kokonaisuudesta ja järjestelyt (mm. piha-alueet, pysä köin ti ja ajoliittymät) edellyttävät sekä kaupungin että Yhtiön omis ta maa aluetta koko laajuudessaan. Mikäli kaupunki hankkisi Yhtiön omis ta man alueen omistukseensa tai hallintaansa, päiväkotitoiminta alueella voisi jatkua siihen asti, että päivähoitopaikat saadaan järjestettyä hallitusti mui hin kiinteistöihin. Tämän jälkeen kaupunki voisi luovuttaa asemakaavan muutok sel la muodostuvan kokonaisuuden toteuttajataholle. Näin ollen han kintaan investoitava rahasumma olisi luonteeltaan tilapäinen sijoitus. KH käsitteli periaatepäätöstä määrärahan varaamisesta ja päätti merkitä yhdyskuntavaliokunnan päätöksen tiedoksi ja lisäksi edel lyttää ruotsinkieliseltä opetus- ja varhaiskasvatusvaliokunnalta selvitystä sii tä, miten toiminto uudelleen järjestetään, sekä millä toimenpiteillä ja ai ka tau lulla päiväkotirakennuksesta voidaan luopua. m&id= Ruotsinkielinen opetus- ja varhaiskasvatusvaliokunta on an ta nut lausuntonsa. m&id= Valiokunta totesi lausunnossaan, että ennusteiden mukaan ruotsinkielisen var hais kas va tuk sen lapsimäärät kasvavat vuoteen 2025 saakka ja saman ajan jak son kuluessa ostosopimukset Folkhälsanin (vuonna 2019) ja Benso win (vuonna 2021) kanssa päättyvät. Lausunnon mukaan useiden eh tojen tulee täyttyä, jotta kaupunki voisi luopua päiväkoti Grankottenin käyt tämäs tä kiinteistöstä ja tämä on mahdollista aikaisintaan vuodesta 2020 lähtien. Todettakoon, että myöhemmin on selvinnyt, että tämä voi olla ai kai sintaan vuoden 2021 lopussa. Kaupunginvaltuusto hyväksyi talousarvion vuodelle Ta lous ar vion investointiohjelmaan ei ole sisällytetty määrärahaa Yhtiön omis ta man alueen ostamiseksi. Sen sijaan talousarviossa on varattu osake pää omaan määräraha euroa perusteluna, että kaupunki varau tuu vuonna 2019 määrärahavarauksella muun muassa mahdolliseen maa-alaa koskevaan kiinteistöosakeyhtiön osakekauppaan. KH käsitteli selvitystä päiväkoti Grankottenista suhteessa vi reil lä olevaan asemakaavan muutokseen jättäen asian pöydälle ja päätti asian palauttamisesta uuteen valmisteluun. m&id= Kaupungin viranhaltijat ovat jatkaneet neuvotteluja Yhtiön ja yhtiön osakkeet omistavan tahon edustajien kanssa ja selvittäneet vaihtoehtoja asian rat kai se mi sek si. Yhtiön osakkeet omistavan tahon edustajat ovat neu vot teluis sa tarjonneet Yhtiön koko osakekannan kaupungin ostettavaksi hintaan euroa edellytyksellä, että osakekauppa tehdään odottamatta ase ma kaa van muutoksen edistymistä. Kaupungin ostaessa Yhtiön osakkeet tulee kaupungin maksettavaksi kauppahinnan lisäksi varainsiirtovero (2 %), mikä kauppahinnasta euroa tarkoittaa varainsiirtoveroa

3 euroa, joka maksetaan myös osakepääomaan varatusta mää rä rahas ta. Yhtiö omistaa kiinteistön RN:o 2:283 ja sillä sijaitsevat kaksi asuin ra kennus ta (ote kantakartasta oheismateriaalina). Kaupungin rakennus- ja huoneis to re kis te rin mukaan kiinteistöllä sijaitsee kaksi vuonna 1957 val mis tunut ta rakennusta, joiden kerrosalat ovat 370 k-m² (talo A) ja 107 k-m² (ta lo B). Kummassakin rakennuksessa on yksi asuinhuoneisto. Ra ken nuk sis sa ei ole suoritettu ylläpitoa suurempia korjaustöitä. Kiinteistön kart ta pin ta-ala on 4659 m², johon sisältyy kaupungin omistama määräala 88 m² Bre dantien katualueella. Asemakaavan muutosehdotuksessa kiinteistöstä on osoitettu 4489 m² tulevaan tonttiin , loppuosa kiinteistöstä (170 m²) on katualuetta. Yhtiön osakkeista tarjotun hinnan lähtökohtana on kiinteistön arvo voi massa olevan kaavan mukaisessa käyttötarkoituksessa. Kumpikin osapuoli on teet tä nyt arviolausunnot (oheismateriaalina vain KV:n jäsenille) kiin teis tön ja sillä sijaitsevien rakennusten arvosta. Kaupungin tilaamassa ar vio lausun nos sa on arvion tulos euroa (+/-5 %) arvion perustuessa maa poh jan ja voimassa olevassa asemakaavassa osoitetun ra ken nus oikeu den (3 rakennuspaikkaa, yhteensä 700 k-m²) hintaan. Arviossa kiin teistön potentiaalin katsotaan olevan uudisrakentamisessa, mikä edellyttää nykyis ten rakennusten purkamista eikä niille näin ollen ole annettu arvoa. Yhtiön omistajatahon tilaamassa arviossa arvion tulos on euroa nykyinen kaavoitus sekä kiinteistöjen re montoin ti tar ve huomioiden. Arvion mukaan kiinteistö on pääosiltaan pe rus teel lisen remontin/modernisoinnin tarpeessa. Tämän lisäksi tarjottuun hintaan on sisällytetty huoneistojen tuottoarvoa, sillä molemmat huoneistot on vuok rat tu. Lisäksi tarjotussa hinnassa on huomioitu odotusarvoa, jota kiinteis töl le on muodostunut hyväksymiskäsittelyvaiheeseen edenneen kaa vamuu tok sen myötä. Arvioiden tulosten keskiarvo ( euroa) alittaa Yh tiön edustajien tarjoaman kauppahinnan, mutta on arvioitavissa, että Yhtiön omistaman maa-alueen arvo KV:n myöhemmin erikseen hy väk sy män kaavamuutoksen lainvoimaistumisen jälkeen on noin 1,5-kertainen kaup pahin taan verrattuna. Yhdyskuntatoimi on KH:n ohjeistuksen mukaisesti (KH ) neu vo tel lut Yhtiön edustajien kanssa osakkeiden kauppahinnasta. Uusia kiin teis tö ar vioi ta ei ole kuitenkaan tilattu, koska niiden ei ole katsottu tuot tavan neuvottelujen tueksi sellaista lisäarvoa, joka vaikuttaisi neu vot te lu tu lokseen osakkeiden kauppahinnasta. Käytyjen neuvottelujen perusteella myyjä ta ho on hyväksynyt, että kaavamuutoksen valmistelua varten tehdyn suun nit te lu työn kustannukset sisältyvät tarjottuun kauppahintaan eikä niitä kor va ta erikseen. Osakkeiden kauppahintaan, euroa, ei esitetä muutosta. Yhtiön tilinpäätösasiakirjojen perusteella Yhtiöllä ei ole pitkäaikaista velkaa ja Yhtiön maksuvalmius on tyydyttävällä tasolla. Kiinteistön ra si tus to dis tuksen ( ) perusteella omaisuuteen ei kohdistu rasituksia tai ra joi tuksia eikä uusia asioita ole vireillä. Käytössä olevan asiakirja-aineiston pe rusteel la Yhtiön taloudellisen tilanteen voidaan katsoa olevan ta sa pai nos sa. Kaupungin ostaessa Yhtiön osakkeet siirtyy Yhtiö kaupungin omistukseen.

4 Yh tiö vastaa Yhtiön hallinnon ja hoidon järjestämisestä yhtiöjärjestyksen mää räyk set huomioiden. Yhtiön hallinnon ja hoidon järjestäminen edel lyt tänee Yhtiöltä isännöitsijäpalvelun ja huoltoyhtiön hankintaa. Yhtiön kulut rahoi te taan yhtiökokouksen päättämällä yhtiövastikkeella, jonka osak keenomis ta ja (kaupunki) suorittaa Yhtiölle. Käytännössä yhtiövastike mak set taisiin yhdyskuntatoimen tilakeskuksen käyttömenoista. Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneiston haltija (kaupunki) on velvollinen omalla kus tan nuk sel laan huolehtimaan huoneiston sisäkorjauksista, lukuun ottamatta Yhtiön vastuul la olevia rakenteesta johtuvia vikoja sekä johtoja (vesi-, viemäri-, lämpö-). Huoneistojen ollessa osakkeenomistajan (kaupunki) hallinnassa siir tyvät vuokrasopimukset nykyiseltä osakkeenomistajalta kaupungille ja kaupun ki toimii vuokranantajana suhteessa vuokralaisiin. Huoneistojen vuokrauk ses ta saatavien vuokratuottojen voidaan arvioida kattavan kau pun gin suoritettavaksi tulevan yhtiövastikkeen määrän. Kaupungin ostaessa Yhtiön osakkeet jää kiinteistö edelleen Yhtiön omistuk seen. Yhtiö olisi edelleen kaavoitusprosessissa asianosainen ja muun muas sa mahdollisen maankäyttösopimuksen osapuoli ja sopimukseen sisäl ty vän sopimuskorvauksen maksaja. Kiinteistön ollessa Yhtiön omis tukses sa ja tontin ollessa kaupungin omistuksessa asemakaavan muu tos eh do tuk sen mukaisen tulevan tontin muodostaminen ei ole mah dol lis ta tulevan tontin omistuksen ollessa eriytynyt. Asemakaavan muu tos eh do tuk sen mukaisen tulevan tontin muodostaminen edellyttäisi omis tuk sen yhtenäistämistä, esimerkiksi kiinteistönluovutusta Yhtiön ja kau pun gin välillä tai Yhtiön purkamista ja sen omaisuuden siirtymistä kaupun gin omistukseen taikka asemakaavan muutosehdotuksen (tonttijaon) muut ta mis ta maa-alueen omistusta vastaavaksi. Mikäli kaupunki ostaa Yhtiön osakkeet, arvioidaan ja tuodaan tarvittaessa erikseen käsittelyyn toimen pi teet tulevan tontin omistuksen yhtenäistämiseksi tai asemakaavan (tont ti jaon) muuttamiseksi maa-alueen omistusta vastaavaksi. Mikäli tu levan tontin omistus sen luovutuksen ajankohtaistuessa olisi edelleen eriy tynyt, kaupunki luovuttaisi kolmannelle taholle (tulevan tontin toteuttajalle) Yh tiön osakkeet ja tontin taikka tuleva tontti luovutettaisiin kahden eri luovuttajatahon (kaupunki ja Yhtiö) toimesta. Kaupungin näkökulmasta olisi yksinkertaisempaa Yhtiön osakkeiden os tami sen sijasta saada ostaa Yhtiöltä kiinteistö rakennuksineen. Tällöin kaupun ki välttyisi varainsiirtoveron maksamiselta ja Yhtiön hallinnoinnista aiheu tu vien kulujen maksamiselta ja lisäksi asemakaavan muu tos eh do tuksen mukaisen tulevan tontin omistus olisi yhtenäinen ja tontti muo dos tet tavis sa. Kiinteistönkauppa edellyttäisi myyjätahon suostumusta sekä erillistä mää rä ra ha va raus ta maa-alueiden hankintaan. Yhtiön osakkeet omistava ta ho on kuitenkin ilmoittanut, ettei ole halukas myymään Yhtiön omistamaa kiin teis töä ja sillä sijaitsevia rakennuksia kaupungille. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaavoitusprosessin edistäminen on kaupun gin edun mukaista kaavamuutoksen lisätessä kaupungin niukkaa tont tiva ran toa. Asemakaavan muutos mahdollistaa merkittävän määrän asun totuo tan toa keskeiselle paikalle kävelyetäisyydellä Kauniaisten kes kus tas ta ja juna-asemasta. Kaupungin hankkiessa Yhtiön osakkeet omis tuk seen sa on kaavamuutoksella muodostuva tuleva tontti ko ko nai suu des saan ainakin välillisesti kaupungin hallinnassa. Tällöin kaupunki voisi ajoit taa ja toteuttaa tulevan tontin luovuttamisen ja toteuttamisen asun to po liit ti ses ti ja

5 taloudellisesti tehokkaalla tavalla huomioiden myös päiväkoti Gran kot te nin toiminnan järjestämisen. Mahdollisesta korvaavasta kunnallisesta päi vä kodis ta päätetään erikseen tarpeeseen perustuen, päi vä ko ti sel vi tyk sen valmistumisen jälkeen. KH oli kokouksessaan palauttanut asian paitsi li sä neu vot te lujen käymiseksi osakkeista maksettavan hinnan määrittelemiseksi myös sen selvittämiseksi, miten päiväkoti Grankottenin toiminta järjestetään sii nä vaiheessa kun asemakaavan muutos on vahvistettu. KH:n päätös ( 24) päiväkoti Grankottenin toiminnan jär jes tä mises tä kaavamuutoksen jälkeen on syntynyt äänestyksen jälkeen, jossa jäsen Pesosen ehdotus "Samalla KH korostaa, että toiminnan jatkuvuutta tulee vaalia varmistamalla päiväkodin lapsille ja henkilöstölle paikat Kau niaisis sa hyvissä ajoin ennen päiväkodin toiminnan päättymistä nykyisessä kiin teis tös sä." hävisi äänin 3 3, puheenjohtajan äänen ratkaistessa, jäsen Jo hans so nin päätökseksi tulleelle ehdotukselle, että päiväkoti Gran kot tenin toiminnalle on osoitettava korvaavat tilat hyvissä ajoin ennen kuin toimin ta päättyy nykyisessä kiinteistössä, ellei päiväkotiverkostoselvityksessä ole osoitettu tarpeen muuttuneen merkittävästi. Lisäksi KH päätti ( 24) oikeuttaa kaupunginjohtajan laatimaan kaup pa kir jan. KH: KV päättää, että kaupunki ostaa Asunto Oy Bredantie 15 -nimisen yhtiön ko ko osakekannan tarjottuun hintaan euroa.... Ennen kokouksen alkua oheismateriaaliin lisättiin tilinpäätösasiakirjat 2017 ja rasitustodistus (vain KV:n jäsenille). Keskustelun alettua valt. Nysten ehdotti, että kaupunki ei osta Asunto Oy Bre dan tie 15 osakekantaa eikä muodosta uutta yhtiötä. Hän ehdotti myös, et tä Asunto Oy Bredantien 15 omistama kiinteistö pysyy asuinpientalojen kort te li alu ee na. Ehdotus raukesi kannatuksen puuttuessa. Päätös: KV päätti, että kaupunki ostaa Asunto Oy Bredantie 15 -nimisen yhtiön koko osakekannan tarjottuun hintaan euroa. Valt. Nysten ilmoitti päätökseen kirjallisen eriävän mielipiteensä.