Koulutusiltapäivä isännöitsijöille

Transkriptio

1 Koulutusiltapäivä isännöitsijöille Lahti Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Sisältö Osakeluettelomerkintä Autopaikat, jakaminen ja irtisanominen Sovittelumenettelylaki Pelastuslaki

3 Osakeluettelomerkintä

4 Osakeluettelo Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL 2 luku 12 ) Luettelo yhtiön osakkaiden omistajista Hallituksen vastuulla Osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä ja huoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden, osakekirjojen antamispäivä, omistajan nimi ja postiosoite, luonnollisten henkilöiden syntymäaika, vaadittaessa hallintaoikeuteen muun lain nojalla kohdistuva rajoitus Käytännössä isännöitsijä pitää yllä Merkintöjen käsittely hallituksen kokouksessa! Pyynnöstä merkittävä tarvitaan luotettava selitys

5 Osakeluettelo Julkinen, jokaisella oikeus tutustua Oikeus saada jäljennös (kulut korvattava) Luonnollisen henkilön nimi, osoite ja syntymäaika Vain osakkeenomistajalle Sille, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan Maistraatin määräys tietojen luovutusrajoituksesta ja ilmoitettu yhtiölle Tietoja saa luovuttaa vain viranomaiselle ja sellaiselle osakkeenomistjaalle tai muulle, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan.

6 Osakeluettelo Aiempaa omistajaa koskevat osakeluettelotiedot säilytettävä yhtiössä Luotettavalla tavalla 10 vuotta uuden omistajan merkitsemisestä Julkisuus Osakkeenomistajille julkinen Entinen osakkeenomistaja Muu, joka osoittaa oikeutensa sitä vaativan

7 Luotettava selvitys Viimeiseen osakeluettelomerkintään saakka! Mikä saanto? Osoitekirjan hallinta Osakekirjan siirtomerkinnät Katkeamaton siirtosarja Avoin tai määrännäissiirto Saantokirja Omistusoikeuden siirtyminen, kohde, osapuolet, muut ehdot Selvitys varainsiirtoveron maksamisesta Kiinteistövälittäjän allekirjoittama varainsiirtoverolaskelman kappale Verotoimiston leimaama laskelma

8 Saantokirjat Kauppakirja Vaihtokirja Lahjakirja Perukirja Perinnönjakokirja Testamentti Osituskirja Lainvoimaisuus

9 Kauppa ja vaihto Ei muotomääräyksiä Yleensä kirjallinen Osapuolet, kaupankohde, omistusoikeuden siirtyminen Varainsiirtovero (ei velvollisuutta tarkistaa välisaantojen varainsiirtoveron suorittamista)

10 Lahja Ei muotomääräyksiä Yleensä kirjallinen Alaikäinen lahjansaaja Määrättävä edunvalvojan sijainen, jos vanhemmat lahjoittajina Tuomioistuimen määräys Vanhemmat ottavat vastaan Ei varainsiirtoveroa Lahjaverolla ei merkitystä merkitsemiseen

11 Siirtomerkintä Määrännäissiirto: Siirretään Ossi Osakkaalle Helsinki Allekirjoitus: Kauko Kauppinen Avoin siirto: Allekirjoitus: Kauko Kauppinen Helsinki Pyydettäessä osakekirjaan todistus: Merkitty osakeluetteloon nimelle Ossi Osakas, Helsinki , Teppo Tarkka, isännöitsijä

12 Puolison suostumus Yhteisenä kotina käytettävä asunto Avio-oikeudella ei merkitystä Panttaukseen ei suostumusta Ei tarpeen, jos hankkiminen poissaolon tmv. johdon aiheuttaisi kohtuutonta haittaa tai viivytystä TI voi antaa luvan (kieltäytyy tai ei saada) Vain puoliso voi vedota Kanneoikeus 3 kk saatuaan tiedon luovutuksesta Luovutuksen saajan vilpittömän mielen suoja

13 Varainsiirtovero Vastikkeellisissa saannoissa 1,6 % kauppa- tai vaihtohinnasta Ostaja vastaa Maksuvelvollisuus Välittäjäkaupassa heti Muutoin 2 kk kaupan tekemisestä

14 Kauppa, vaihto, lahja vaadittava selitys Osakekirja (alkup. tai kopio) + siirtomerkinnät Saantokirja (kauppakirja, vaihtokirja, lahjakirja) Vastikkeellinen saanto: varainsiirtoveron maksamisesta selvitys Lisäksi: Mahdollinen edunvalvojamääräys Puolison suostumus (avioliitto, rekisteröity parisuhde) Viimeiseen osakeluettelomerkintään saakka!

15 Avioero

16 Ositus avioerossa Aviopuolisoiden aviovarallisuuden purkaminen Jos puolisolla / puolisoilla ei avio-oikeutta toisen omaisuuteen omaisuuden erottelu (avioehto) Sopimusositus; osapuolet toimittavat osituksen itse tai asiamiehiä apuna käyttäen Osapuolet allekirjoittavat, kaksi esteetöntä todistajaa Toimitusositus; tuomioistuin määrää jommankumman vaatimuksesta pesänjakajan toimittamaan osituksen vrt. perinnönjako Pesänjakaja allekirjoittaa

17 Ositus avioerossa Edellytykset avioero-ositukselle Avioerotuomio tai vireillä Aviopuoliso kuollut Osituksen lainvoimaisuus Moiteaika 6 kk; sopimus- ja toimitusositus Osituslaskelma: puolisoiden omaisuus vähennettyinä veloilla / 2 Avio-oikeus tasinko Avioehto sulkee avio-oikeuden pois

18 Ositus Vaadittava selvitys avioerossa: Ositussopimus (osituskirja) Sopimusositus tai toimitusositus Lainvoimaisuuden tarkistaminen 6 kk Ellei sopimuksessa sidottu olemaan moittimatta Selvitys ositusperusteesta Virkatodistus tai tuomioistuimen päätös, josta ilmenee, että avioero vireillä (tai avioerotuomio) Osakekirja (kopio tai alkup.) Siirtomerkintä (pso tai pesänjakaja)

19 Perintö- ja testamenttisaannot

20 Perukirja Perintäkaari (PK) 20. luku Omaisuusluettelo varat ja velat Tiedot perittävästä, pesän osakkaista toissijaisista perillisistä 3 kk kuluessa kuolemasta Toimittamisvelvollisuus Kuolinpesän osakkaalla, jolla jäämistö hoidossa 2 uskottua miestä (esteentöntä)

21 Sukuselvitys perukirjassa Virkatodistukset tai maistraatissa rekisteröity perukirja (osakastietojen vahvistaminen) Vainajan katkeamaton virkatodistusketju 15 ikävuodesta kuolemaan Jos perillinen kuollut virkatodistusketju perillisestä Voiko yhtiö (isännöitsijä) vaatia osakastietojen vahvistamista (rekisteröintiä?) Kustannusvastuu?

22 Lesken asema Oikeus pitää pesä jakamattomana hallinnassaan (jollei jakovaatimusta) Oikeus jatkaa asumista yhteisenä kotina käytetyssä asunnossa Osakeluettelomerkintää tehtäessä huomioitava lesken hallintaoikeus Osakkeen luovutus / panttaus vaatii lesken suostumuksen

23 Jakamaton kuolinpesä Yhteishallintovaihe Vainajan omaisuutta ei vielä jaeta Pesän osakkaat Perilliset Yleistestamentin saaja (testamentattu koko jäämistö, määräosa siitä tai ylijäämä sen jälkeen kun muut etuudet on maksettu) Leski avio-oikeuden perusteella osituksen toimittamiseen saakka (tai perillisenä, yleistestamentin saajana)

24 Jakamaton kuolinpesä Vaadittava selvitys kun tehdään luettelomerkintä jakamattoman kuolinpesän nimiin: Perukirja; virkatodistukset tai maistraatin vahvistama Ilmenee asunto-osakkeet Osakekirja; kopio tai alkuperäinen Siirtomerkintä ei voi vaatia Vainaja ei voi enää siirtää Siirtomerkinnän tekeminen ei kuulu perunkirjoituksen toimittajalle Osakeluetteloon merkintään osakkaiden nimet erikseen! Lesken hallintaoikeus!

25 Perinnönjako Kirjallinen; muotomääräykset Sopimusjako; osapuolet sopivat perinnönjaosta keskenään tai yhteistä asiamiestä käyttäen Allekirjoitukset, kaksi esteetöntä todistajaa Toimitusjako; tuomioistuin määrää jommankumman vaatimuksesta pesänjakajan toimittamaan perinnönjaon Pesänjakaja allekirjoittaa Perinnönjako voi edellyttää ensin avioero-osituksen entisten puolisoiden välillä Lainvoimaisuus Moiteaika 6 kk Ellei sopimuksessa sitouduttu olemaan moittimatta

26 Testamentti Omaisuudesta määrääminen kuoleman jälkeen Kirjallinen, testamentin tekijän allekirjoitus + kaksi todistajaa yhtä aikaa läsnä + todistajien allekirjoitukset Hätätilatestamentti Yleistestamentti Esim. oikeus koko jäämistöön tai määräosaan siitä Erityistestamentti (legaatti) Esim. tietty esine (asunto-osakkeet)

27 Testamentin tiedoksianto Tiedoksianto testamentin tekijän kuoltua perillisille + oikeaksi todistettu jäljennös testamentista Testamentin saajan velvollisuus Tiedoksiannosta 6 kk:n moiteaika Lainvoimaisuus 6 kk tiedoksiannosta Lainvoima heti, jos perillinen sitoutuu olemaan moittimatta testamenttia hyväksyy testamentin

28 Testamentti Jos testamentti loukkaa rintaperillisen lakiosaoikeutta on tämän vedottava testamentin tehottomuuteen Lakiosa = puolet perintöosasta Tehtävä lakiosavaatimus testamentin saajalle Todisteellisesti 6 kk:n kuluessa testamentin tiedoksiannosta Voi myös luopua lakiosan vaatimisesta hyväksymällä testamentin

29 Perintösaanto vaadittavat asiakirjat Perukirja (+ virkatodistukset tai maistraatissa rekisteröity) Osituskirja kun vainaja avioliitossa ja avio-oikeus Osakekirja + siirtomerkinnät Poikk. Jos kuolinpesän nimiin tai vain yksi perillinen, jolloin siirtomerkintä puuttuu Saantokirja Perintö: perinnönjakokirja, testamentti (lainvoimaisuus) Osituskirja kun vainaja avioliitossa ja avio-oikeus Vainajan ja puolison välillä Lainvoimaisuus Jos vastiketta todistus varainsiirtoveron suorittamisesta

30 Perintösaanto vaadittavat asiakirjat Kun vain yksi perillinen (ei testamenttia) Ei perinnönjakoa Vaadittavat selvitykset: Perukirja; virkatodistukset tai maistraatissa rekisteröity Osakekirja; kopio tai alkuperäinen

31 Yhtiön hallinnossa olevien autopaikkojen jakaminen

32 Autopaikkojen jakamisesta Autopaikkojen jakaminen tarkoittaen sekä autopaikka, -katoksia että talleja HUOM! Irtisanomismenettely on erilainen Sovellettava lainsäädäntö AOYL Ei tarkkaa ohjetta autopaikkojen jakamisesta Jakamisessa tulee kuitenkin noudattaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Määräykset autopaikkoja koskien niukat Tontille osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä

33 Osakkaiden yhdenvertaisuus autopaikkoja jaettaessa Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti samassa asemassa olevia osakkaita ei saa autopaikkoja jaettaessa asettaa toisisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan Lisäksi lain esitöissä todetaan osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden osalta näin; Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on

34 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Jotta yhtiön noudattama menettely olisi tiedossa ja ennakoitavissa, olisi hyvä tehdä jaon perusteista nimenomainen päätös yhtiökokouksessa vahvistamalla autopaikkasäännöt Yhdenvertaisuusperiaate täyttyy sillä, että osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään Mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja, voidaan paikat esim. arpoa Tämän jälkeen voidaan muodostaa jonotuslista, jonka mukaisessa järjestyksessä paikat jaetaan niitä haluaville Toinen vaihtoehto on arpoa autopaikat uudelleen määräajoin. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista olisi suorittaa arvonta vaikkapa kerran vuodessa ja näin kierrättää autopaikkoja. Jotta myöhemmin taloon muuttavien yhdenvertaisuutta ei loukattaisi, autopaikkoja ei voida luovuttaa osakkeiden luovutuksen yhteydessä, vaan autopaikat palautuvat tällöin yhtiön hallintaan.

35 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen AOYL:n esitöiden mukaan olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan Näin ollen, niissä tilanteissa, joissa paikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista, sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa Osakkeenomistajat tulisi asettaa etusijalle taloyhtiön vuokralaisiin nähden, koska kysymys on heidän omistuksessaan olevan kiinteistöön liittyvän etuuden jakamisesta.

36 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Osakkaalla pitää olla konkreettinen autopaikan tarve, jotta hänellä olisi oikeus vaatia autopaikkaa Esimerkiksi osakkaalle ei tarvitse antaa autopaikkaa, jos hän ei omista autoa ja siksi käyttäisi autopaikkaa vain tilapäisesti Yhdenvertaisuusperiaatteesta seuraa, että autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin osakkeenomistajalle ja vain jos niitä jää yli, luovuttaa osakkaan toisiksi paikoiksi Jos osakkaalla on useita asuntoja, perusteena tulisi olla ensisijaisesti kunkin osakkaan pääasiallinen asuinpaikka Esimerkiksi loma-asuntona käytetyn kakkosasunnon haltijalla ei ole ensisijaista oikeutta autopaikkaan, jos paikkoja ei riitä rakennuksessa vakituisesti asuville tämän yhtiön osakkeenomistajille ja näiden vuokralaisille.

37 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Mikäli autopaikat on yhtiössä jaettu jollakin muulla periaatteella kuin edellä on todettu, ja osakas vaatii yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista jakoa, yhtiö voi muuttaa vanhoja päätöksiään yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedoten. Edellytyksenä on, että sopimukset autopaikkojen vuokraamisesta ovat irtisanottavissa sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa noudattaen.

38 Irtisanomismenettely Sovellettava lainsäädäntö Autopaikkojen vuokraukseen sovelletaan maanvuokralakia Autotallien ja katosten vuokraukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta

39 Irtisanomismenettely Autopaikka maanvuokralaki Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa jos vuokrasuhde päättyy kahden viikon kuluttua irtisanomisesta Ellei irtisanomisesta ole sovittu tosin Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Määräaikainen vuokrasopimus Laki mahdollistaa sopimuksen päättämisen tiettyjen sopimusrikkomusten yhteydessä Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ei oikeuta irtisanomaan / purkamaan määräaikaista sopimusta Ellei kirjallisena tehtyyn vuokrasopimukseen ole otettu ehtoa irtisanomisoikeudesta kyseisellä perusteella

40 Irtisanomismenettely Autotalli ja autokatos laki liikehuoneiston vuokrauksesta Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa liikehuoneiston vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella irtisanomisperusteella Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta Ellei sopimuksessa ole toisin sovittu Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita sekä irtisanomisperuste että vuokrasuhteen päättymisajankohta Määräaikainen vuokrasopimus Ei voi irtisanoa Purkaa voidaan tietyissä tilanteissa (LHVL 8. luku)

41 Sovittelu

42 Sovittelu Laki riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa Voimaan HE 284 / 2010 Lailla kumotaan laki riita-asioiden sovittelusta yleisissä tuomioistuimissa (663/2005)

43 Sovinnon vahvistaminen oikeudessa Lakimuutos: tuomioistuimen ulkopuolella tehty sovinto saatavissa nopeasti täytäntöönpanokelpoiseksi Riita-asiat ja hakemusasiat Sopimukset Osapuolet pyrkivät vapaaehtoisesti ratkaisemaan riidan sovinnollisesti sovittelijan avustuksella

44 Sovinnon vahvistaminen oikeudessa Sovittelija = koulutettu henkilö, joka tarjoaa palveluja itsenäisesti tai sovitteluorganisaation kautta Sovinto = sovittelussa tehty kirjallinen sopimus, jonka riita-asian osapuolet allekirjoittavat ja sovittelija vahvistaa Käräjäoikeus vahvistaa sovinnon hakemuksesta Sovinto voidaan vahvistaa täytäntöönpanokelpoiseksi

45 Uusi pelastuslaki

46 Uusi pelastuslaki Voimaan (HE 257/2010) Useita vanhoja asetuksia edelleen voimassa, esim. SM:n asetus palovaroittimien sijoittamisesta ja kunnossapidosta (239/2009) SM:n asetus pelastustien merkitsemisestä (1384/2003) Pelastussuunnitelman laatiminen Laadittava mm. asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa Pelastussuunnitelma laadittava vuoden kuluessa lain voimaantulosta eli mennessä Yhtiön, joka jo vanhan pelastuslain aikana laatinut pelastussuunnitelman, päivitettävä suunnitelma uuden lain mukaiseksi kahden vuoden kuluessa eli mennessä

47 Pelastussuunnitelman laatiminen ja sisältö (15 ja PelA 1 ja 2 ) Pelastussuunnitelman laatiminen (15 ) pohjautuu rakennuksen omistajan, haltijan sekä toiminnanharjoittajan omatoimiseen varautumiseen (14 ) Laatiminen hallituksen vastuulla Sisäasiainministeriöltä tulossa asuinkiinteistöille kohdistettu pelastussuunnitelman laatimista helpottava ohje 11/2011 Pelastussuunnitelmasta on tiedotettava tarvittavalla tavalla asianomaisen rakennuksen tai muun kohteen asukkaille ja työntekijöille sekä muille, joiden on osallistuttava pelastussuunnitelman toimeenpanoon yhtiön huoltoliike, talonmies, kiinteistöpalveluyritys HUOM! Pelastussuunnitelmaa EI toimiteta kenellekään viranomaiselle / pelastuslaitokselle

48 Uusi pelastuslaki mikä muuttui? Rakennusten uloskäytävät (10 ) pidettävä kuten ennenkin kulkukelpoisina ja esteettöminä uloskäytävien ovia ei saa lukita tai teljetä poistumisen estävällä tavalla Ullakoiden, kellareiden ja varastojen kulkureiteillä ei saa säilyttää tavaraa HE: Säilyttämisellä ei tarkoiteta tavanomaisia ilmoitustauluja, kynnysmattoja ja ovikoristeita Kiinteistöjen pelastusteiden osalta ei muutosta (11 ) Nuohous ja ilmanvaihtolaitteiden huolto (13 ) pääpiirteissään ennallaan Kiinteistönomistaja (yhtiö) vastaa lähtökohtaisesti nuohouksesta Palovaroittimia koskeva vaatimus (17 ) ennallaan

49 Uusi pelastuslaki mikä muuttui? Kaikkia Asunto Oy:ssä asuvia/toimivia koskevia varautumis- ja toimintavelvoitteita Yleinen toimintavelvollisuus (3 ) Huolellisuusvelvollisuus (4 ) Varovaisuus tulen käsittelyssä (5 )

50 Kiitos!