Kannattavuustutkimus. Kentän paikan valinta

Transkriptio

1 Golfkenttähanke on mittava ja haasteellinen urakka, jonka onnistuminen vaatii huolellista suunnittelua ja toteutusta. Aikajänne alkuperäisen idean ja kentän avaamisen välillä vie aina useita vuosia. Kannattavuustutkimus Ennen varsinaisen projektin aloittamista pitää selvittää hankkeen taloudellinen realistisuus. Tätä varten tehdään kannattavuustutkimus, jossa kartoitetaan kaikki kentän suunnitteluun, rakentamiseen ja ylläpitämiseen vaikuttavat tekijät. Arvioitavia tekijöitä ovat mm.: 1. Kuinka paljon asukkaita asuu n. 50 km etäisyydellä kentästä tai onko kentällä potentiaalista matkailukäyttöä 2. Muiden kenttien määrä lähietäisyydellä 3. Kentän rakentamisen rahoitusmuoto 4. Arvioitu pelaajamäärä ja pelimaksujen suuruus 5. Vuosittaiset kustannukset 6. Reikien lukumäärä ( 9, 18, 27 tai 36 reikää) 7. Kentän taso 8. Klubitalo ja huoltorakennukset Arviointikriteerien perusteella laaditaan rahoituslaskelma vähintään viideksi vuodeksi, jotta saadaan selville kentän taloudellinen tilanne myös rakentamis- ja käynnistysvaiheiden jälkeen. Kentän paikan valinta Kenttäprojektin onnistuminen ratkaistaan jo pitkälti kentän paikkaa valittaessa. Hyvät liikenneyhteydet ja läheinen sijainti houkuttelevat pelaajia sekä suotuisat maastonpiirteet ja maaperä säästävät huomattavasti rakennuskustannuksissa. Maata hankittaessa ei halvin alue ole aina paras ratkaisu, koska huonon maaperän rakennuskustannukset saattavat olla jopa kaksinkertaiset helpporakenteiseen maapohjaan verrattuna. Pidemmän päälle myös alueiden kentänhoitokustannuksissa saattaa olla yllättäviä eroja. Näin ollen uutta kenttähanketta suunnittelevien kannattaa aina ottaa ensin yhteyttä golfkenttäarkkitehtiin maa-alueiden ominaisuuksia arvioitaessa. Hankkeen tässä vaiheessa voidaan myös sopia, että arviointityö ei sido tilaajaa käyttämään samaa suunnittelijaa varsinaisen kentän suunnitteluun. Kentän paikan valintaan vaikuttavia taloudellisia tekijöitä ovat mm.: 1. Potentiaalinen pelaajamäärä 2. Maan hinta 3. Hyvät kulkuyhteydet 4. Rakentamiskustannukset Copyright 2008 GolfArk Oy. Kaikki oikeudet pidätetään. 1/5

2 Muita valintaan vaikuttavia tekijöitä ovat: 1. Maa-alueen koko 2. Pinnan muodot (topografia) 3. Maaperän laatu 4. Kuivatus 5. Kasvillisuus 6. Ympäristötekijät 7. Kasteluveden saatavuus Golfkenttäarkkitehdin valinta Golfkentän suunnittelu on vaativa tehtävä, jonka ratkaisut ulottuvat vuosikymmenten päähän. Näin ollen golfkenttäarkkitehdin valinta on eräs tärkeimpiä kenttähankkeeseen vaikuttavia päätöksiä. Ennen valintaa valitsijoiden pitäisi haastatella ehdokkaita ja tutustua heidän suunnittelemiin kenttiinsä. Tutustumiskäyntien tulisi vastata mm. seuraaviin kysymyksiin: Onko asiakas tyytyväinen kentän suunnitteluun? Onko kenttä pelaajien mielestä miellyttävä ja sopivan haasteellinen eritasoisille pelaajille? Kuinka helppoa ja edullista kentän hoitaminen on? Mikä oli suunnitteludokumenttien laatu? Kuinka tarkkaan rakentamisen laatua valvottiin? Ylittyikö rakennusbudjetti? Pysyikö arkkitehti aikataulussa? Oliko arkkitehti yhteistyökykyinen? Arkkitehdillä tulisi olla myös kokemusta asiakkaan haluamasta kenttäsuunnittelutyylistä ja rakentamisolosuhteista. Lupaprosessi Uusissa kenttähankkeissa monet ennakkoluulot ja asenteet tulevat usein helposti esille. Ympäristöasioiden merkityksen kasvaessa moni hanke saa vastaansa aivan kohtuutonta arvostelua ja hidastamista valitusten muodossa, vaikka huolellisen suunnittelun ja toteutuksen avulla golfkenttä jopa parantaa alueensa ympäristötekijöitä. Myös muut lupavaatimukset asettavat omat rajoituksensa rakentamiselle. Kenttähanketta rajoittavat tekijät onkin hyvä selvittää mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jotta vältytään turhilta viivästyksiltä ja kustannuksilta. Vaikka Suomesssa golfkentät eivät ole aiheuttaneet ympäristöongelmia, on Suomen Golfliitto laatinut vuonna 1995 golfkenttien ympäristöohjelman, jota kaikkien liittoon kuuluvien golfseurojen tulee noudattaa. Ympäristöohjelma on laadittu yhteistyössä opetusministeriön ja Suomen ympäristökeskuksen kanssa. Vuonna 2000 ympäristöohjelma laajennettiin ympäristöjärjestelmäksi, joka käsittää kaikki golfkentän toiminnot. Myös luonto- ja maisemaselvitys on osa järjestelmää. Siinä inventoidaan, mieluiten jo ennen rakennustyön alkamista, alueen kasvi- ja eläinkunta sekä maisemalliset arvot. Asiantuntijan laatimassa selvityksessä on myös toimenpidesuositukset, joilla harvinaisten kasvien ja eläinten elinolot voidaan turvata. Hankkeen hyväksynnän ja lupa-asioiden kannalta on paras aloittaa ottamalla ensiksi yhteys kaikkiin asiaa koskeviin viranomaisiin, jotta saadaan selville tarvittavat luvat ja mahdolliset muut rajoitukset. Seuraavassa vaiheessa hanke esitellään suunnitellun alueen naapureille ja muille asiaan liittyville tahoille. Lupakäsittely tarvitaan mm. seuraavien asioiden suhteen: 1. Rakentaminen kosteikkojen ja pintavesialuiden vieressä 2. Alueen pintakuivatuksen suunnittelu ja rajoitukset 3. Mahdollisen pohjavesialueen aiheuttamat rajoitukset 4. Maanpinnan raivaus ja eroosionesto 5. Puiden poisto ja hakkuujätteiden käsittely 6. Vedenotto kastelulaitteistoon 7. Muut ympäristötekijät Vaikka golfkentät eivät kuulu varsinaista ympäristövaikutusten arviointimenettelyä vaativiin hankkeisiin, ne voivat kuitenkin kuulua ns. harkinnanvaraisen YVA-menettelyn piiriin, josta ympäristöministeriö päättää. Tällöin otetaan huomioon mm. hankkeen sijainti ja vaikutukset tärkeisiin luonnon- ja kulttuuriarvoihin ja herkästi vaurioituviin kohteisiin sekä viihtyvyyteen. Suunnitttelu Arkkitehdin maastokäynnin ja esisuunnitteluvaiheiden perusteella tehdään golfkentän Master Plan suunnitelma, joka kuvaa alueen karkean tason maankäyttösuunnitelman. Hyväksytyn Master Planin perusteella aloitetaan varsinaisten työsuunnitelmien tekeminen. Niiden pitää olla tarkkoja ja helposti tulkittavia, jotta projektiin osallistuvat työntekijät voivat tehdä työnsä tehokkaasti ja oikealla tavalla. Tarkat suunnitelmat ja työselitykset ovat tärkeitä myös realistisen aikataulun ja rakennusbudjetin laatimisessa. Valitettavasti golfkenttien suunnittelussa ei ole olemassa yleisesti sovittuja Copyright 2008 GolfArk Oy. Kaikki oikeudet pidätetään. 2/5

3 suunnittelustandardeja, joten suunnitelmien laadussa on joskus toivomisen varaa. Kentän rakentaminen Vaikka golfkentän rakentaminen näyttää ensisilmäykseltä hiekkalaatikolla leikkimiseltä, se vaatii erittäin erikoistunutta tietotaitoa. Tässä vaiheessa tehdyt päätökset ja työn jälki näkyvät maastossa vuosikymmeniä. Projektin aikataulun ja kustannusten hallinta vaatii kunnollisen projektisuunnitelman, johon sekä päätöksentekijät että projektin muut osapuolet sitoutuvat. Suunnitelman pitää olla myös tarpeeksi joustava, koska golfkentän rakentaminen on aina luonnonolosuhteiden armoilla. Aikataulu Hankkeen vetäjät haluavat yleensä aloittaa rakentamisen heti, kun rahoitus on kunnossa. Rakentamisaikataulun suunnittelu on kuitenkin erittäin tärkeää sillä väärään aikaan aloittaminen voi loppujen lopuksi lisätä koko hankkeen kustannuksia. Aikataulun määrittämiseksi pitää ensiksi selvittää vallitsevan ilmaston mukainen optimaalinen kylvöaika. Kaikki muut vaiheet lasketaan tästä päivästä taaksepäin kunnes löydetään sopiva ajankohta töiden aloittamiseen. Aikataulua laadittaessa on myös tärkeää varata aikaa mahdollisille säiden aiheuttamille viivästyksille. Tämä on huomioitava erityisesti eroosioherkällä tai huonosti kuivuvalla maaperällä. Nopeutettaessa aikataulua on tehtävä kompromisseja joko kustannusten kasvun tai laadun suhteen. Mikäli rakentaminen pitkittyy on vaara, että yleiskustannusten osuus kasvaa. Suomessa yleisin golfkentän rakentamisen aikataulu on kaksi vuotta töiden aloittamisesta pelaamisen alkuun. Tällaisen aikataulun puitteissa voidaan hyödyntää kaikkia vuodenaikoja tehokkaimmin eivätkä normaalit sääriskit tällöin vielä vaikuta kentän käyttöönottoon. Neljästä viiteen kasvullista kuukautta on ehdoton minimi, minkä ruoho tarvitsee vahvistuakseen. Mikäli pelaaminen aloitetaan liian aikaisin on edessä kallita ja pelaamista haittaavia korjaustöitä. valitsee sen jälkeen sopivat aliurakoitsijat eri tehtäviin. Viime aikoina alalle on erikoistunut golf- ja maanrakentamisen ammattilaisia, jotka voivat myös toimia rakennusprojektien vetäjinä. Golfkenttäprojektin avainhenkilöitä on tulevan kentän kenttämestari, joka pitäisi palkata projektiin jo ennen rakentamisen aloittamista. Kenttämestarin tehtävänä on toimia tilaajan puolelta rakentamisen päivittäisissä valvontatehtävissä. Tämän lisäksi kenttämestari osallistuu käytettävien rakennusmateriaalien ja menetelmien valintaan ja auttaa golfkentän ja muun oheisrakentamisen koordinointia. Kenttämestarin tekemät ratkaisut ja materiaalivalinnat vaikuttavat kentän kuntoon vuosiksi eteenpäin. Esim. alueen paikallisolosuhteiden ja mikroilmaston kartoitus auttaa valitsemaan oikeat ruoholajikkeet, joiden talvenkestävyys on paras mahdollinen. Rakentamisen vaiheet Vaikka golfkenttärakentamisessa voidaan selvästi erottaa eri työvaiheet niitä ei voida sijoittaa projektisuunnitelmaan täysin peräkkäiseen järjestykseen. Työmaan suuren pinta-alan vuoksi eri työvaiheita joudutaan tekemään rinnakkain samanaikaisesti, jotta rakentamiseen käytetty kokonaisaika saadan pidettyä mahdollisimman lyhyenä. Rakentamisen perustyövaiheet ovat seuraavat: 1. Alueen peruskuivatus ( tarvitaan vain jos kentän alue on liian märkä rakennustöiden aloittamiseksi) 2. Puuston raivaus ( tehdään usein kahdessa vaiheessa: ensin väylän keskilinjojen avaaminen, jonka jälkeen seuraa varsinainen raivaus) 3. Pintamaan kuorinta 4. Suuret maansiirtotyöt ( täytöt, leikkaukset ja järvien kaivuu) 5. Peliväylien ja viheriöiden muotoilu 6. Kuivatusjärjestelmän asentaminen 7. Kastelujärjestelmän asentaminen 8. Muotoilun viimeistelytyöt ja kasvukerrosten levittäminen 9. Kylvötyöt 10. Muut viimeistelytyöt Rakentamisorganisaatio Suomessa useimmat täysimittaiset kenttäprojektit on toteutettu enimmäkseen suurten rakennusliikkeiden projektinjohtourakkoina, jolloin asiakas antaa projektin vetovastuun kyseiselle rakennusliikkeelle. Projektin johto Copyright 2008 GolfArk Oy. Kaikki oikeudet pidätetään. 3/5

4 Pintamaan kuorinta paljastaa peliväylien muotoilutyössä käytettävän pohjamaan laadun. Kenttämestarin tärkeimpiä tehtäviä rakentamisen aikana on maan alle asennettavien rakenteiden tarkastaminen. Hyvät massatasapainosuunnitelmat ja huolellinen työn valvonta säästävät massansiirtokustannuksissa. Maan pinnan alle tulevat rakenteet pitää asentaa huolellisesti. Kastelulaitteiston asentaminen rikkoo juuri valmistuneen muotoilutyön jäljen, koska sitä ei voida asentaa ennen muotoilua. Copyright 2008 GolfArk Oy. Kaikki oikeudet pidätetään. 4/5

5 Kentänhoito rakentamisen jälkeen Laadukkaan golfkentän toteutus ei pääty viimeisten kylvötöiden jälkeen. Ennen kentän avaamista sen nurmipeite pitää kasvattaa mahdollisimman tehokkaasti ja oikealla tavalla, jotta kenttä selviää tulevasta kulutuksen ja sääolojen aiheuttamasta stressistä. Suomessa tämä ns. grow in vaihe kestää yhden kesän. Kenttähanketta suunniteltaessa tämän vaiheen kustannukset saavat usein aivan liian vähän huomiota osakseen. Grow-in vaiheen hoitokustannukset kannattaakin laskea mukaan rakennusbudjettiin koska pelimaksuja voidaan periä täysimittaisesti vasta, kun kenttä avataan. Jo ensimmäisellä kasvukaudella työvoiman tarve on yleensä lähes sama kuin normaalihoitovuosina. Työvoiman määrän minimointi tässä vaiheessa on eräs pahimmista virheistä, koska nopea ja tehokas kentän kuntoon saattaminen säästää myöhemmin moninkertaisesti sen määrän mitä ensimmäisen vuoden aikana säästetään. Artikkelisarjan seuraavissa osissa käsitellään golfkentän rakentamista ja kentänhoidollisia erityisvaatimuksia golfkentän suunnittelussa ja rakentamisessa. (Julkaistu Viherympäristö lehdessä 06/2005) Rakentaminen on päättynyt ja kenttä siirtyy kenttämestarin vastuulle. Copyright 2008 GolfArk Oy. Kaikki oikeudet pidätetään. 5/5