Esipuhe... 3 Peruskorjauksen syitä... 4 Peruskorjauksen suunnittelu Master Plan Master Plan -projekti...

Transkriptio

1

2 Sisällysluettelo Esipuhe... 3 Peruskorjauksen syitä... 4 Peruskorjauksen suunnittelu Master Plan Master Plan -projekti Rakentamisen vaiheistaminen Rakentaminen Rakentamisen organisointi Yhteenveto GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 2/30

3 Esipuhe Golfkentän peruskorjaus on aina erilainen ja usein myös vaikeampi projekti verrattuna uuden kentän rakentamiseen. Laajimmillaan se voi tarkoittaa lähes koko kentän uudelleen rakentamista, mutta yleensä tavoitteena on parantaa kentän laatutasoa rajallisten resurssien puitteissa. Kaikesta huolimatta jokaisen golfkentän uudistaminen tai korjaaminen on ennen pitkää välttämätöntä. Golfkentät ovat usein korjanneet ongelmia yksi kerrallaan miettimättä asiaa kokonaisuuden kannalta. Kentän korjaaminen jatkuu näin useita vuosia kunnes lopulta ollaan tilanteessa, jossa kentän alkuperäinen luonne ja pelattavuus katoavat. Valitettavasti tällainen toimintatapa on hyvin yleistä ja johtaa usein resurssien tuhlaukseen ja huonompaan laatuun. Tämä opas on kirjoitettu kaikille päätöksentekijöille, joiden vastuualueena on golfkentän hoitoon ja kunnostamiseen liittyvät asiat. Opas sisältää käytännön ohjeita golfkentän peruskorjauksen suunnitteluun ja rakennusprojektin toteutukseen. Oulussa 12. helmikuuta 2013 Jari Rasinkangas Golfarkkitehti GolfArk Oy GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 3/30

4 Peruskorjauksen syitä Golfkenttä on elävä ympäristö, joka muuttuu jatkuvasti. Aika, sääolosuhteet ja kulutus jättävät jälkensä jokaiselle golfkentälle. Ikääntymisen lisäksi ongelmat voivat johtua myös huonosta suunnittelusta, rakentamisvirheistä tai vääristä materiaaleista. Kun arvioidaan kannattaako peruskorjaukseen ryhtyä, on tärkeää laatia realistinen kustannusarvio. Lisäksi pitää arvioida mahdollisuus lisätä uusien pelaajien määrää, green fee- ja ravintolatuottoja sekä alentaa hoitokustannuksia. Toisaalta pitää arvioida myös kuinka paljon pelikierrosten määrä ja ravintolan myynti laskee korjausprojektin aikana? Joillakin kentillä peruskorjaaminen ei enää ole vaihtoehto vaan pakon sanelema välttämättömyys. Viheriöitä ei enää normaalihoidolla saada kuntoon tai vesisateiden jälkeen kenttä joudutaan kokonaan sulkemaan. Tällöin on pakko arvioida kuinka huonoksi tilanne voi jatkossa mennä, jos mitään ei tehdä. Paljonko voidaan menettää jäseniä? Kuinka paljon green fee -tulot laskevat? Lisääntyykö veden ja sähkön kulutus? Uhkaavatko myöhemmin entistä suuremmat korjauskustannukset? Hoito-ongelmat Tyypillisimpiä golfkentän kuntoon liittyviä ongelmia ovat: Viheriöiden huono kunto Maanpinnan tiivistyminen ja kuluminen Kuivatusongelmat Liian pienet tiiauspaikat ja viheriöt Puiden aiheuttamat varjoisuus- ja kasvuongelmat Kastelulaitteiston puutteet ja korjaustarpeet Huonokuntoiset bunkkerit Virheellisestä rakentamisesta johtuvat ongelmat Golfkentän rakenteiden elinikään vaikuttavat mm. alkuperäisten rakennusmateriaalien laatu ja rakentamisen osaaminen sekä pelaajien ja hoitokoneiden aiheuttama kulutus. Hyvällä hoidolla elinikää voidaan pidentää, mutta ennen pitkää niitä ei enää saada kuntoon pelkkien hoitotoimien avulla vaan ne pitää peruskorjata. USA:n golfarkkitehtien liiton ASGCA:n mukaan golfkentän rakenteiden odotettavissa olevat eliniät ovat: Viheriöt v Tiit v Bunkkerihiekka 5 7 v Kastelujärjestelmä v Kasteluohjausjärjestelmä v Pumput v GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 4/30

5 Case: Puuston haitat Vääränlaiset puut väärässä paikassa ovat katastrofaalista nurmikon laadulle ja ne lisäävät huomattavasti hoidon kustannuksia. Golfkentillä kasvaville puille kehittyy matala juuristo, joka vie suuren osan nurmen ravinteista ja vedestä. Varjossa ruohon kasvu on harvaa ja juuriston kasvu heikkoa mikä tekee siitä alttiin kulutukselle. Nyrkkisääntönä voidaan sanoa, että nurmikko tarvitsee vähintään kahdeksan tuntia suoraa auringonvaloa. Viheriöt ja tiit, jotka ovat suurimman stressin kohteena, tarvitsevat sitä vieläkin enemmän. Aamuauringonvalo, joka kuivattaa kasteen ja starttaa kasvun heti aamusta, on nurmikolle kaikkein tärkeintä. Tiiauspaikka on kuluneen ja huonokuntoisen näköinen vaikka se on tarpeeksi suuri kulutukseen nähden. Tiin molemmin puolin kasvavan tiheän puuston vuoksi se ei saa lainkaan suoraa auringonvaloa minkä vuoksi kasvu on heikkoa. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 5/30

6 Haasteellisuus Haastavat esteet ovat yksi tärkeimpiä golfkentän piirteitä, jotka tekevät pelaamisesta mielenkiintoisempaa. Valitettavasti välineiden kehittyessä kentät ovat menettäneet alkuperäisen haastavuutensa. Varsinkin pitkälyöntiset pelaajat ovat hyötyneet suhteettoman paljon uusista välineistä, koska heidän on helppo lyödä avauslyöntinsä väyläesteiden yli. Helpoin tapa haastaa pitkälyöntisiä pelaajia on rakentaa uusia tiiauspaikkoja yhä kauemmas, mutta monin paikoin tämä ei ole mahdollista tilan puutteen vuoksi. Tällöin joudutaan esimerkiksi siirtämään tai rakentamaan uusia väyläbunkkereita. Case: Kartanogolf 9. reiällä väyläbunkkerit eivät enää haasta pitkälyöntistä pelaajaa. Ratkaisu: Koska uutta takatiitä ei voida rakentaa, peitetään kaksi lähintä bunkkeria ja rakennetaan kaksi uutta bunkkeria. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 6/30

7 Pelattavuus ja turvallisuus Esteet tekevät pelaamisesta mielenkiintoista, mutta pelilinjalla kasvavat puut, sokkolyönnit tai pelin hitaus heikentävät kentän pelattavuutta. Sokkolyönnit tekevät pelaamisesta vaarallista ja hitaampaa eikä palloja hukkaava karheikko juuri motivoi aloittelevaa pelaajaa puhumattakaan suuresta puusta keskellä väylää. Peurunkagolfin 4. reiällä, lyhyellä par 4 -väylällä, puut peittivät näkyvyyden viheriölle. Suoraan viheriölle lyövien oli mahdotonta nähdä minne pallo lopulta päätyi puhumattakaan siitä onko viheriö vapaa. Lisäksi liikaa vasemmalle lyödyt pallot menivät helposti metsään hukkaan. Lyhytlyöntisille pelaajille jyrkässä rinteessä oleva puurivistö oli mahdoton ylitettävä, minkä vuoksi puiden kiertäminen oli turhauttavaa. Poistimme lähes kaikki puut ja rakensimme niiden tilalle rinteeseen bunkkerin. Tiiltä näkee nyt viheriölle asti eikä lyhytlyöntistä pelaajaa rangaista kohtuuttomasti. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 7/30

8 Case: Kartanogolf 12. reikä on par 5 -väylä, jonka viheriön edessä ojan varressa on kaksi vinossa kasvavaa suurta puuta. Vuosi vuodelta yhä enemmän vinossa olevat puut ovat selkeä riskitekijä. Ennen pitkää molemmat puut kaatuvat, koska oja syö maaperää niiden juuriston ympäriltä. Puiden poistamiselle on myös paljon vastustajia, koska varsinkin mänty on persoonallisen näköinen. Puut myös tekevät pelaamisesta yhä vaikeampaa, koska puiden välissä oleva väli pienenee jatkuvasti. Sen vuoksi ainoa järkevä tapa on pelata puiden yli minkä vuoksi edellinen lyönti pitää sijoittaa kohtaan, josta on mahdollisimman helppo pelata puiden yli. Tästä taas seuraa se, että tälle alueelle kohdistuu melkoinen kulutus. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 8/30

9 Maisema Golfkentän maisema muuttuu jatkuvasti. Erityisesti puuston kasvu muuttaa kentän visuaalista ilmettä. Esteettiset ongelmat tulevat tyypillisesti eteen, jos kenttää rakennettaessa maisemointiin ei ole riittänyt rahaa tai hyvää tarkoittava maisemointitoimikunta on istuttanut liian paljon puita vääriin paikkoihin. Laukaan Peurunkagolfin 16. reikä on yksi visuaalisesti näyttävimpiä par 3 -väyliä Suomessa. 20 vuoden aikana puut olivat kasvaneet väylän molemmin puolin varjostaen tiit huonoon kuntoon ja peittäen hienon järvimaiseman. Puiden poiston jälkeen tiit kuntoutuivat nopeasti ja maisema avautui entiseen loistoonsa. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 9/30

10 Peruskorjauksen suunnittelu Golfkenttä on miljoonien eurojen investointi, jonka peruskorjaaminen vaatii kokonaisvaltaista suunnittelua. Ennen rakentamisen aloittamista halutut tavoitteet, käytettävissä olevat resurssit ja työn vaikutukset pelaamiseen pitää koota yhdeksi kokonaissuunnitelmaksi, jonka mukaan töiden rahoitus ja aikataulutus toteutetaan. Haasteelliseksi suunnittelun tekee tavoitteiden ja käytettävissä olevien resurssien yhteensovittaminen. Hankkeen realistisuuden arviointi vaatii koko kentän huolellista kartoitusta, jotta laajamittaisen remontin kustannusten selvittäminen olisi mahdollista. Peruskorjauksen suunnittelu tulisi aloittaa vähintään vuotta ennen rakennustöiden aloittamista. Se takaa riittävästi aikaa kartta-aineiston tuottamiseen, pelaajien palautteen keräämiseen, suunnitelmien viimeistelyyn sekä rakennusorganisaation rakentamiseen. Peruskorjaustyöryhmä Peruskorjauksen suunnittelua varten kannattaa perustaa työryhmä, jonka jäsenet sitoutuvat hankkeen valmisteluun aina rakentamisvaiheeseen asti. Ryhmän jäseniä voivat olla esim. toimitusjohtaja, kenttämestari, pro, kenttätoimikunnan puheenjohtaja sekä toimikuntien edustajat. Tavoitteena on saada ryhmään eri intressiryhmien edustajia, jotta erilaiset näkemykset saadaan esille. Työryhmää ei välttämättä ole helppo pitää oikealla tiellä. Projektin väärille raiteille vieviä ongelmia ovat: Selkeän tavoitteen puute Liian suuri työryhmä Kesken projektin muuttuva työryhmä Liian hallitsevat ryhmän jäsenet Ryhmällä ei ole tarpeeksi päätösvaltaa Työryhmä ei kommunikoi tarpeeksi ja selkeästi projektin tavoitteista ja edistymisestä Kun rakentaminen käynnistyy, kannattaa perustaa 3 5 henkilön ohjausryhmä, jolla on operatiivinen vastuu. Rakentamisen aikana päätöksenteon pitää olla nopeaa ja joustavaa. Peruskorjauksen tavoite Kaikki kentät tarvitsevat muutoksia ja nykyaikaistamista, mutta ennen kuin peruskorjauksen suunnittelu aloitetaan, pitää kentän nykyiset olosuhteet arvioida tarkkaan. Valitettavasti ongelmia korjataan usein yksi kerrallaan miettimättä asiaa kokonaisuuden kannalta ja pahimmillaan muutostöitä tehdään päättäjien omien mieltymysten mukaan. Lopulta ollaan tilanteessa, jossa kentän alkuperäinen luonne katoaa. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 10/30

11 Mikäli kentän alkuperäiset suunnitelmat ovat tallessa, kannattaa niiden avulla selvittää kuinka kenttä on muuttunut vuosien kuluessa. Kentän alkuperäinen luonne on saattanut olla hyvinkin erilainen tai alkuperäisen arkkitehdin suunnitelmia ei olekaan kaikin osin toteutettu. Sen vuoksi peruskorjausstrategiaa määritettäessä pitää tehdä päätös halutaanko palata kentän alkuperäiseen luonteeseen vai halutaanko kehittää kenttää johonkin uuteen suuntaan. Peruskorjaustyöryhmän tavoitteena on löytää projektille yhteisesti hyväksytty strategia. Ryhmän pitää löytää projektin punainen lanka: halutaanko parantaa kentän kuntoa, nykyaikaistaa kenttää vai molempia. Valitettavasti on aivan liian yleistä, että kenttiä peruskorjataan ilman selkeää strategiaa. Golfarkkitehdin rooli Golfarkkitehti tuo ulkopuolisen ja objektiivisen näkemyksen kentän ongelmien ratkaisemiseksi. Hallituksen ja toimikuntien jäsenet tunnistavat kyllä tärkeimmät pelaamisen ja kentänhoidon kipupisteet, mutta arkkitehti huomaa usein uusia yksityiskohtia ja erilaisia ratkaisuehdotuksia. Arkkitehdille golfkentän peruskorjaus on usein haasteellisempi projekti kuin uuden kentän suunnittelu. Suunnittelijan roolin lisäksi hän joutuu luovimaan erilaisten mielipiteiden välissä avustaessaan golfyhtiön päättäjiä hankkeen suunnittelussa, markkinoinnissa ja kentän rakentamisessa. Golfkentän peruskorjaaminen herättää aina keskustelua ja epäilyjä pelaajien taholta. Vahvat mielipiteet puolesta ja vastaan ovat arkipäivää. Rationaalinen keskustelu muuttuu helposti tunteisiin vetoavaksi. Osa pelaajista on tyytyväisiä nykytilanteeseen eivätkä ymmärrä miksi kukaan haluaisi muuttaa heidän omaa kenttäänsä, toiset taas vastustavat korjauksia niiden kalleuden vuoksi. Sen vuoksi suunnittelijan roolin lisäksi arkkitehti tarvitsee myös kommunikoijan, poliitikon, neuvottelijan tai sovittelijan taitoja auttaakseen asiakasta viemään projektin haluttuun lopputulokseen. Golfarkkitehdin tehtäviä peruskorjausprojektissa: Kentän muutostarpeiden kartoitus Peruskorjaussuunnitelman laatiminen Kustannusarvion tekeminen Teknisten rakennussuunnitelmien tekeminen Rakennustöiden valvonta Päätöksentekijöiden avustaminen GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 11/30

12 Peruskorjauksen rahoittaminen Golfkenttäyhtiötä voidaan verrata asunto-osakeyhtiön toimintaan. Molemmat ovat investointeja, joiden ylläpidon tulee olla suunnitelmallista ja tavoitteellista. Mitä aikaisemmin kentän korjauksiin varaudutaan, sitä paremmin ja edullisemmin voidaan niiden rahoitus ja resursointi hoitaa. Kun kaikki korjausta vaativat kohteet on selvitetty, voidaan helpommin toteuttaa suurempia kokonaisprojekteja. Näin voidaan rakennuskustannukset pitää mahdollisimman alhaisena, koska suuremmat urakat kiinnostavat urakoitsijoita enemmän ja materiaalihankinnat voidaan tehdä suuremmissa erissä. Peruskorjaaminen rahoitetaan usein sekä sisäisellä että ulkoisella rahoituksella kuten pankkilainalla. Pienemmät korjaustyöt voidaan rahoittaa tulorahoituksella, mutta suuret projektit, varsinkin, jos ne toteutetaan nopeassa aikataulussa vaativat aina ulkoista rahoitusta. Sisäisiä rahoitustapoja ovat: Tulorahoitus Rahastointi Rahoitusvastike Pelaajalainat Maaomaisuuden myynti Oman työvoiman käyttö rakentamisessa Peruskorjaukseen voidaan myös varautua etukäteen rahastoimalla varoja korjausrahastoon. Korjauksen käynnistyessä voidaan osakkeenomistajilta periä rahoitusvastiketta tai ottaa pelaajilta halpakorkoista tai korotonta lainaa. Tawast Golf: Väylän 12 viheriön uudelleen rakentaminen GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 12/30

13 Master Plan Kentän peruskorjaaminen ilman kattavaa kokonaissuunnitelmaa, on hyvin lyhytnäköistä. Pelkkä yksittäisten viheriöiden, hiekkaesteiden tai tiiauspaikkojen korjaaminen on vain osa kokonaisuudesta. Tavoitteena tulisi olla pitkän tähtäimen suunnitelma eli Master Plan, jonka avulla voidaan kartoittaa kaikki mahdolliset työkohteet ja niiden vaatimat resurssit. Ilman kokonaissuunnitelmaa korjaukset ja muutokset jäävät yksittäisiksi korjaustöiksi ilman yhtenäistä tavoitetta. Pahimmillaan tämä voi johtaa tilanteeseen, jossa jo kertaalleen korjatut kohteet joudutaan rakentamaan uudelleen. Tämän vuoksi Master Plan -suunnitelmasta hyötyvät taloudellisesti eniten juuri ne kentät, joilla on vähiten resursseja käytettävissä. Apuna päätöksentekijöille Master Planin avulla saadaan konkreettista ja realistista tietoa (kuntokartoitus, kustannusarviot jne.) peruskorjauksen suunnitteluun. Se auttaa välttämään kalliita virheitä ja säästämään rahaa vaiheistamalla projektin loogisempaan järjestykseen. Töiden aikataulutus ja vaiheistus taas helpottaa rahoituksen suunnittelua ja säästää rakennuskustannuksissa. Pelaajien on usein vaikea hahmottaa miten mahdolliset muutokset vaikuttavat kenttään. Muiden kenttien korjaussuunnitelmien perusteella pelaajilla voi olla hyvinkin erilaisia ideoita siitä mitä omalla kentällä pitäisi tehdä. Arkkitehti taas pyrkii laatimaan kentän pitkän tähtäimen tavoitteiden mukaisen peruskorjaussuunnitelman, joka parhaiten sopii kentän ominaisuuksiin ja käytettävissä oleviin resursseihin. Sen vuoksi suunnitelmasta saattaa tulla täysin erilainen kuin mitä naapurikentälle on laadittu. On hyvin harvinaista, että kentän omista resursseista löytyy syvällistä osaamista golfkentän suunnittelusta ja rakentamisesta. Sen vuoksi työ kannattaa antaa golfarkkitehdin tehtäväksi. Master Plan on investointi, jonka kustannukset ovat vähäiset verrattuna useimpien peruskorjauskohteiden rakennuskustannuksiin. Loppujen lopuksi golfarkkitehti säästää päätöksentekijöiden aikaa ja vaivaa sekä kustannuksia, joita aiheutuu huonosti suunnitellusta korjaamisesta. Dokumentoitu yhteinen näkemys kentän kehittämisestä myös sitouttaa päätöksentekijät ja pelaajat tuleviksi vuosiksi. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 13/30

14 Havainnollistaminen Master Plan auttaa markkinoimaan peruskorjausprojektin ideoita. Sen avulla voidaan havainnollistaa ja perustella pelaajille kentän ongelmat ja niiden ratkaisuehdotukset. Peurunkagolfissa tarvittiin puuston harventamista ja paikka paikoin laajaakin poistoa. Puut varjostivat viheriöitä ja lyöntipaikkoja sekä piilottivat hienon järvimaiseman järven rannassa kasvavan puumuurin taakse. Joillakin väylillä taas itse pelaaminen oli vaikeutunut, koska puut olivat leventyneet väylälle ollen nyt jo hyvänkin lyönnin edessä. Kun kentän alkuperäistä suunnitelmaa verrattiin nykytilanteeseen, havaittiin, että vain osa suunnitelluista puuistutuksista on tehty suunnitelman mukaan. Jotkut istutukset on jätetty tekemättä, mutta toisaalta niitä on tehty paikkoihin, joihin niitä ei ole suunniteltu lainkaan. Lisäksi alueen alkuperäistä puustoa on jätetty paikkoihin, joista puusto olisi pitänyt kaataa pois. Vaikka puiden poistamiselle oli selkeät perusteet, vastustivat monet osakkeenomistajat niiden poistamista. Sen vuoksi Master Plan - suunnitelmaan laadittiin kuvamanipulaation avulla kuvat nykytilanteesta ja ratkaisuehdotuksista. Niiden avulla saimme myös osakkeenomistajat vakuuttuneeksi puiden poistamisen eduista. Puut poistettiin myöhään syksyllä ja lopputulokset näkyivät pelaajille heti seuraavana keväänä. Avautuneet järvimaisemat saivat pelaajat tuntemaan kuin pelaisivat aivan eri kentällä. Lisääntynyt auringonvalo paransi ongelmaviheriöiden ja -tiiauspaikkojen kuntoa huomattavasti. Kesän mittaan parantunut pelattavuus ja kentän kunto toivat erittäin positiivista palautetta. Missä viheriö? Näkymä 150 m merkiltä kohti viheriötä. 20 vuoden jälkeen viheriö on peittynyt täysin istutettujen puiden taakse. Nelitasoiselle viheriölle pelaaminen on jo tarpeeksi haastavaa ilman näköestettäkin. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 14/30

15 Master Plan -projekti Master Plan ei ole pelkkä staattinen suunnitelma vaan pikemminkin prosessi, jonka aikana arkkitehti keskustelee työryhmän kanssa ja avustaa asiakasta suunnittelun ja rakentamisen aikana. Tavoitteena on toteuttaa peruskorjaussuunnitelma, jota voidaan priorisoida ja toteuttaa sopivissa osissa. Suunnitelmassa haetaan selkeää näkemystä ja tavoitetta mihin suuntaan golfkenttää kehitetään. Kartoitus Projektin alussa arkkitehti tapaa asiakkaan edustajat ja kokoaa yhteen halutut tavoitteet ja ideat. Asiakkaalla on arvokasta tietoa kentän historiasta ja paikallisista olosuhteista. Arkkitehti tuo mukaan oman kokemuksensa ja suunnitteluideansa. Keskustelun tavoitteena on päästä yhteisymmärrykseen peruskorjauksen tavoitteista ja käytettävissä olevista resursseista. Arkkitehti tutustuu kenttään väylä väylältä määrittäen jokaisen peliväylän vahvuudet ja heikkoudet. Lisäksi kaikki korjaamista vaativat kohteet valokuvataan ja luetteloidaan. Kartoituksessa käytetään apuna myös ilmavalokuvia ja kartta-aineistoa. Kartoitettavia kohteita ovat: Tiit Korjaus- tai laajennustarpeet Väylät Kuivatus, sokkolyönnit, muotoilu Viheriöt Koko, muotoilu, lipunpaikkojen riittävyys ja kasvukerrosten rakenne Hiekkaesteet Pelistrateginen sijainti, pelattavuus, hiekan laatu, kuivatus ja muut hoito-ongelmat Vesiesteet Näkyvyys, veden laatu, toimivuus sadeveden kerääjinä ja kasteluveden lähteinä Puusto Varjostaminen, vaikutus pelattavuuteen ja maisemaan Kastelu Kattavuus ja tehokkuus, veden ja energian säästö ja veden laatu Kuivatus Salaojitus, kaivot, viemäröinti ja pintamuotoilu Harjoitusalueet Driving rangen koko, nurmilyöntipaikkojen riittävyys, lähipelialueet Klubitalo ympäristöineen Korjaustarpeet, paikoitusalueet, maisemointi Tiet ja polut Korjaustarpeet GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 15/30

16 Nykytilanne ja korjausehdotukset Alkukartoituksen perusteella arkkitehti laatii yleiskuvauksen kentän nykytilanteesta. Jokaiselta peliväylältä esitetään sen nykyinen tilanne pelattavuuden, pelistrategian, kentänhoidon ja maiseman suhteen sekä korjaus- ja muutosehdotukset. Jokaisesta reiästä kuvataan: Haasteellisuus ja pelistrategia Mitoitus ja esteet Pelinopeus Turvallisuus Kunto Maisema Kaikki korjaus- ja muutoskohteet kirjataan taulukkoon, jossa esitetään yksityiskohtaiset tiedot työkohteista, kuten esim. työn sisältö, kustannusarvio ja tieto työkohteeseen liittyvästä lisätiedosta kuten esimerkiksi valokuvat, tekniset suunnitelmat ja ennen - jälkeen -kuvaparit. Peurunkagolf: Salaojitusta väylällä 14 GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 16/30

17 Master Plan -piirustus Esitetyt muutokset voidaan havainnollistaa nykyisen kenttäkartan päällä. Piirustuksessa esitetään myös lyhyt selite työkohteesta. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 17/30

18 Ennen Jälkeen -kuvat Uusia ideoita voidaan visualisoida kuvapareilla, joissa näytetään muutoskohteen nykytilanne ja uusi ehdotettava versio. Peurunkagolfin 6. reiällä järven rannassa olevat puut peittivät hienoa järvimaisemaa ja tekivät väylästä hyvin ahtaan. Alkuperäisen suunnitelman mukaan vain viheriön ympärillä olevat suuret männyt olisi pitänyt jättää rantaan. Kentän rakentamisen aikana rantaan jäi pieniä taimia, jotka vähitellen kasvoivat ja pelaajat tottuivat niihin 20 vuoden aikana. Kuvamanipulaation avulla esitettiin kuinka väylä muuttuu ja paranee puiden poistamisen jälkeen. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 18/30

19 Kustannusarvio Master Plan -suunnitelman valmistuttua laaditaan mahdollisimman realistinen alustava kustannusarvio, jonka avulla päästään arvioimaan projektin suuruusluokkaa ja toteuttamismahdollisuuksia. Mikäli kustannusarvio on ennakoitua suurempi, voidaan suunnitelma palauttaa takaisin piirustuspöydälle tai muuttaa koko projektin tavoitteita. Kuten peruskorjauksen suunnittelu, on sen kustannusarvion laatiminen myös vaikeampaa kuin uudelle kentälle. Muuttujia on enemmän, jolloin arviointi monimutkaistuu. Esimerkiksi urakoitsijan yksikkökustannukset ovat suuremmat, koska työn laajuus on usein pienempi peruskorjausurakoissa. Töiden ajoittaminen on myös hankalampaa, koska yleensä ne halutaan rajoittaa lyhyelle ajalle myöhään syksyllä. Lisäksi pitkään jatkuvassa projektissa pitää huomioida vuosittaisen inflaation vaikutus. Peruskorjausstrategia Tässä vaiheessa työryhmän tehtävä on laatia joko yksi toteutusstrategia tai erilaisia vaihtoehtoisia toteutustapoja, joista jokin valitaan yhtiökokouksessa. Jos päätavoitteena ovat paremmat peliolosuhteet, voidaan esimerkiksi parantaa kuivatusta, poistaa puita ja korjata viheriöitä. Jos tavoitteena taas on kentän parempi pelattavuus ja pelistrategian korostaminen, ensisijaisia korjauskohteita voivat olla uusien tiiauspaikkojen lisääminen ja hiekkaesteiden uudelleen sijoittelu. Kustannusarvion valmistumisen jälkeen voidaan työkohteet priorisoida ja laatia erilaisia skenaarioita rakentamisen vaiheistamiselle. Projektin aikataulun laatimiseen vaikuttaa hankkeen kokonaisbudjetti, rahoitusmahdollisuudet ja työkohteiden rakentamisen vaikutukset pelaamiseen. Tiedottaminen Jokainen peruskorjausprojekti kohtaa vastustusta pelaajien taholta. Sen vuoksi vastalauseisiin on varauduttava ennakolta hyvissä ajoin. Suunnitelmat pitää havainnollistaa ja perustella mahdollisimman hyvin, jotta pelaajat voidaan vakuuttaa peruskorjauksen hyödyistä. Tämän vuoksi pitää hyvissä ajoin valmistautua tiedottamaan tavoitteista ja projektin sisällöstä, jotta projekti hyväksytään yhtiökokouksessa. Tiedottamisessa käytettäviä keinoja voivat olla esim.: Yleiset tiedotustilaisuudet Tiedottaminen nettisivuilla Tiedottaminen pienemmissä ryhmissä (esim. seniorit, naiset, toimikunnat) Riippumattomien asiantuntijoiden lausunnot ja esitelmät Ongelmien esittäminen käytännössä golfkentällä GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 19/30

20 Case: Oulun Sankivaaran kastelujärjestelmä Peruskorjauksen suurin työkohde oli koko kastelujärjestelmän uusiminen. Suuren kustannusarvion vuoksi hankkeen hyväksyminen vaati vanhan järjestelmän ongelmien ja uuden järjestelmän hyötyjen perusteellisen esittelyn Master Plan -suunnitelmassa osakkeenomistajille. Pohjois-Pohjanmaalla maaperässä yleinen aluna muuttuu hapettuessaan rikkihapoksi, joka oli syövyttänyt putkiliitosten pultteja ja ohjauskaapeleita. Pahimmillaan runkolinjan liitoksen hajoamisen seurauksena syntynyt suurpainesuihku aiheutti vaaratilanteita. Lisäksi vanhojen sadettimien ja yksirivisen väyläkastelun sadetus oli hidasta ja tehotonta. Keskustelimme kenttämestarin kanssa tilanteesta ja päädyimme lopulta esittämään koko järjestelmän uusimista, koska pelkkien liitosten vaihtamisella monet ongelmat jäisivät ennalleen. Uuden kaksirivisen järjestelmän ja tehokkaampien sadettimien avulla kasteluun käytetty aika sekä energian ja veden kulutus laskevat %. Investoinnin arvoa nostaa myös se, että uusissa putkiliitoksissa teräs on korvattu muovilla ja ohjainkaapelit ovat entistä kestävämpiä. Järjestelmän käyttöikä on siis selvästi entistä pidempi. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 20/30

21 Hankkeen hyväksyminen Eräs peruskorjausprojektin suurimpia virheitä on suunnitelmien tuominen osakkeenomistajien päätettäväksi liian myöhään liian suurena kokonaisuutena. Tällöin on vaarana koko projektin hylkääminen tai viivästyminen. Projektia koskevien asioiden läpinäkyvä käsittely jo suunnitteluvaiheessa vähentää pelaajien epätietoisuutta ja vastarintaa. Kun esitetyt korjaussuunnitelmat perustellaan tarpeeksi hyvin ja ajoissa, voidaan hankkeen läpivientiä helpottaa ja nopeuttaa. Jos peruskorjaustarve on suuri, voidaan hyväksyminen tehdä ehdollisena, jolloin voidaan esimerkiksi ensin korjata tietty peliväylä tai alue kokonaisuudessaan. Tällöin peli ei häiriinny ja pelaajat näkevät uudet selkeästi parantuneet olosuhteet kokonaisuudessaan pienten huomaamattomien korjausten sijaan. Peurunkagolf: Pensaiden ja pienten puiden poistaminen avasi järvinäkymät 5. väylän viheriön taakse. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 21/30

22 Rakentamisen vaiheistaminen Peruskorjausprojekti pitää aina vaiheistaa kentän resurssien, pelaajien mielipiteen ja vuodenaikojen mukaan. Ei ole olemassa nyrkkisääntöä siitä suljetaanko kenttä kokonaan ja rakennetaan nopeasti vai toteutetaanko työ pienemmissä kokonaisuuksissa pidemmän ajan kuluessa. Kentän sulkeminen Koko kentän sulkemisvaihtoehtoon päädytään yleensä silloin, kun halutaan valmista nopeasti, säästää rakentamisen yksikkökustannuksissa tai välttää monen vuoden häiriötä pelaamisessa. Heikkouksina tässä vaihtoehdossa ovat yleensä vaikeampi rahoitus ja kassavirran pienentyminen. Koko kentän sulkemisen sijaan 18 reiän kentällä yleensä kannattaa korjata 9 reikää kerralla, jolloin kustannukset voidaan vielä pitää alhaisena ja toinen 9 reikää on pelaajien käytössä. Töiden jakaminen usealle vuodelle Mitä vähemmän rahaa on vuosittain käytössä tai pelaamista ei haluta häiritä liikaa, sitä pidempi on rakentamisen aikataulu. Joissakin tapauksissa se voi olla 5 10 vuotta. Valitettavasti näin pitkä aikataulu lisää rakentamisen kokonaiskustannuksia sekä riskiä rakentamisen ja materiaalien laadun vaihteluun. Lisäksi kentälle voi tulla maine, että se on aina korjaustyömaana. Jakamalla työt usealle vuodelle voidaan työt rahoittaa helpommin. Jos työt voidaan tehdä esimerkiksi myöhään syksyllä, työt eivät juuri vähennä kassavirtaakaan. Useimmiten esimerkiksi yksi tai kaksi väliaikaista viheriötä eivät vielä haittaa pelaamista. Haittoina tässä vaihtoehdossa on pelaaminen kentällä, joka on remontissa usean vuoden ajan. Lisäksi uhkana on se, että innostus korjaamiseen hiipuu, muutosten suunta muuttuu, rakennusmateriaalit vaihtuvat tai urakoitsija vaihtuu. Pitkän prosessin aikana yleensä osa kentän päätöksentekijöistä myös vaihtuu. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 22/30

23 Rakentaminen Golfkentän korjausrakentaminen on usein vaikeampaa ja hitaampaa kuin uuden kentän rakentaminen. Rakentamaan ei päästä puhtaalta pöydältä vaan kentän muita rakenteita pitää varoa ja uudet rakenteet pitää liittää saumattomasti vanhoihin. Korjausrakentamisessa on myös erilaisia riskejä ja yllätyksiä, joiden vuoksi aikataulut saattavat viivästyä tai kustannusarviot ylittyä. Rakennustiimi Peruskorjausprojekti vaatii onnistuakseen toimivan rakennustiimin, joka pystyy kommunikoimaan hyvin. Hyvin koordinoitu ja systemaattinen rakennustapa säästää aikaa ja rahaa. Jokaisessa onnistuneessa projektissa golfarkkitehti, projektinjohto, kenttämestari ja urakoitsija ovat yhtä tärkeitä tekijöitä, joiden pitää toimia saumattomasti yhteen. Jos poistat niistä yhden tai useamman, onnistumisen mahdollisuus pienenee huomattavasti. Asiantunteva arkkitehti tienaa palkkionsa suunnittelemalla muutokset siten, että rakentamisen resursseja käytetään tehokkaasti, kentän pelattavuus paranee ja hoito helpottuu. Projektinjohdon pitää valvoa aktiivisesti projektia, jotta kustannukset pysyvät kurissa ja työt aikataulussa. Jos niiden suhteen syntyy ongelmia, pitää projektin johtoryhmän reagoida mahdollisimman nopeasti. Golfrakentamisessa kokematon urakoitsija voi tulla erittäin kalliiksi. Virheellinen rakentaminen voi johtaa ojasta allikkoon kentänhoidon ongelmien vuoksi. Kenttämestari tietysti valvoo rakentamista, mutta ei oman toimen ohella välttämättä pysty kaikkeen puuttumaan. Projektin valmistelu Yhden kasvukauden peruskorjaustyöt kannattaa tehdä samalla kertaa tietyllä alueella. Muuten työkoneet rikkovat turhaan muuta kenttää ja pelaajien kärsivällisyys on koetuksella, jos yhdellä väylällä ensin korjataan tiiauspaikat, seuraavana vuotena bunkkerit ja sitten vielä viheriö kolmantena vuotena. Rakentamisen aloituspäivää mietittäessä valitaan ensiksi viimeisin mahdollinen kylvöpäivä, jotta seuraavalla kaudella korjatut alueet saadaan mahdollisimman aikaisin käyttöön. Arvioi kuinka monta päivää rakentaminen kestää ja lisää 20 % joustovaraa. Näin saat selville päivämäärän, jolloin viimeistään työt pitää aloittaa. Jos väliaikaisia rakenteita kuten viheriöitä tai tiiauspaikkoja tarvitaan, aloita niiden tekeminen hyvissä ajoin, jotta ne ovat kunnossa, kun ne otetaan käyttöön. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 23/30

24 Projektin valmisteluun kuuluu myös oman työvoiman, työkoneiden ja materiaalien käytön suunnittelu. Lisäksi pitää päättää tehdäänkö työ omalla työvoimalla vai ulkoistetaanko työ urakoitsijalle. Arvioi koko työmäärä ja työn vaatimustaso realistisesti. Riittääkö työntekijöiden osaaminen ja lukumäärä vai tarvitaanko lisätyövoimaa? Onko mahdollista saada käyttöön kaikki tarvittavat työkoneet? Mitä rakennusmateriaaleja tarvitaan? Kaikki edellä mainittu pitäisi olla suunniteltuna 4 6 kk ennen töiden aloittamista. Oulun Golfin projektissa työt tehtiin pääosin omalla työvoimalla. Kenttämestari ja neljän miehen topparoikka asensivat kastelulaitteiston. Viheriöiden, bunkkereiden ja tiiauspaikkojen korjauksessa käytettiin ulkoista kaivinkoneurakointia. Kylvöt ja muut viimeistelytyöt tehtiin hoitohenkilökunnan avulla. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 24/30

25 Tekniset suunnitelmat Golfarkkitehti laatii tekniset suunnitelmat, joiden avulla rakentaminen on tehokasta. Lisäksi voidaan käyttää erillisiä suunnittelijoita esim. kastelulaitteiston tai kuivatusrakenteiden suunnitteluun. Case: Oulun Golf 12. reiän viheriö oli pieni ja huonokuntoinen. Pintavedet valuivat vain yhteen suuntaan viheriön eteen ja kasvukerros oli heikkolaatuinen. Lisäksi viheriölle pelaaminen oli lyhytlyöntiselle pelaajalle hyvin vaikeaa lammen ja bunkkerin yli. Viheriö suunniteltiin uudelleen suuremmaksi. Pintavedet johdetaan kolmeen eri suuntaan ja viheriö käännettiin siten, että viheriölle pystyy nyt lyömään myös puumailalla. Suurelle viheriölle saatiin enemmän lipunpaikkoja ja mielenkiintoisia muotoja. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 25/30

26 Rakentamisen riskit Valitettavasti projekti ei aina suju kuten ennalta arvioitiin. Raskaat työkoneet voivat rikkoa kentän rakenteita tai maan alta saattaa paljastua arvaamattomia yllätyksiä, jotka vaativat laajempaa korjaamista. Jos työkohteet ovat pieniä ja niitä tehdään harvakseltaan, ei välttämättä ole mahdollista saada kokeneita golfrakentajia töihin. Lisäksi projektin venyessä on riskinä, että urakoitsija ei halua sitoutua niin pitkäksi aikaa. Kun rakentamista suunnitellaan, pitää muistaa, että pelaajat eivät halua aktiivisen pelikauden aikana luovuttaa mitään osaa kentästä rakentamiseen. He eivät halua väliaikaisia viheriöitä, melua, pölyä tai muita haittoja kentällä. Sen vuoksi peruskorjaustöitä tehdään yleensä myöhään syksyllä, jolloin pitkään jatkuvat vesisateet voivat jopa keskeyttää rakentamisen. Loppusyksystä uhkaa myös talventulo, jolloin riskinä on työn huono laatu töiden kiirehtimisen vuoksi tai töiden siirtyminen seuraavaan kevääseen. Jotta kenttä olisi mahdollisimman aikaisin seuraavalla kaudella käytössä, pitää kylvö päästä tekemään tarpeeksi ajoissa. Valitettavasti syksyllä aputyövoimaa ei välttämättä ole saatavilla ja muut syksyn pakolliset kentänhoitotoimet vievät aikaa. Jos rakentaminen hoidetaan omana työnä, on riskinä ammattitaidon tai sopivien koneiden puute. Kaikilla kenttämestareilla ei ole kentän rakentamisosaamista puhumattakaan muun työvoiman osaamisesta. Monet peruskorjaustyöt vaativat myös erikoiskoneita, jotka eivät kuulu kentänhoidon normaalikalustoon. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 26/30

27 Rakentamisen organisointi Korjausrakentaminen voidaan toteuttaa omana työnä, oman työn ja ulkoisen urakoinnin yhdistelmänä tai ulkoisena kokonaisurakkana. Pienempimuotoiset työt voidaan tehdä omana työnä, mutta suuret kokonaisprojektit vaativat yleensä ulkopuolista urakointia. Projektiorganisaation kokoonpanoon vaikuttavia asioita ovat: Projektin koko Oman työvoiman osaaminen ja kalusto Käytettävissä olevat taloudelliset resurssit Ammattitaitoisten urakoitsijoiden saatavuus Omana työnä Mikäli työkohteet ovat suhteellisen pieniä, työ voidaan tehdä omana työnä kenttämestarin toimiessa projektipäällikkönä. Hyötyjä Lopputulos on toteutukseltaan ja kustannuksiltaan omissa käsissä Ongelmatilanteissa on helppo reagoida ja tehdä muutoksia työkohteisiin tai aikatauluun Häiritsee vähemmän pelaamista, koska omat työntekijät tuntevat kentän ja työvoimaa voidaan käyttää joustavasti Yleensä edullisin tapa rakentaa Haittoja Oman työvoiman osaaminen tai työntekijöiden määrä ei välttämättä riitä Kuormittaa muuta kentänhoitoa Kentän oma kalusto ei yleensä riitä Kustannusten hallinta vaatii kokemusta GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 27/30

28 Oman työn ja ulkoisen urakoinnin yhdistelmä Tämä on selvästi yleisin tapa toteuttaa peruskorjaus, koska työt vaativat yleensä ainakin jonkin verran ulkopuolista urakointia. Tässä tapauksessa kenttämestari on yleensä edelleen vastuussa projektin vetämisestä. Ulkoista urakointia käytetään joko tuntitöinä tai urakkana riippuen työkohteen laadusta, työn määrästä sekä vaadittavasta osaamisesta ja kalustosta. Suuremmissa projekteissa kannattaa vetovastuu antaa erilliselle projektipäällikölle. Hyötyjä Lopputulos on toteutukseltaan ja kustannuksiltaan omissa käsissä Suurin valinnanvara tekijöissä Haittoja Vaatii paljon työtä ja osaamista työnjohdolta Kuormittaa muuta kentänhoitoa Urakoitsijat laskuttavat täydet päivät, mikä saattaa johtaa resurssien tehottomaan käyttöön Kustannusten ja resurssien hallinta vaatii kokemusta Kokonaisurakka Täysin ulkoistettua kokonaisurakointia käytetään yleensä silloin, kun on kyseessä laaja kentän uudelleen rakentaminen tai omaa rakentamisosaamista ei ole. Hyötyjä Mikäli urakoitsijalla on hyviä referenssejä, voidaan lopputuloksen laatu ennakoida hyvin Ei kuormita kentän omia resursseja Työn lopullinen hinta tiedetään etukäteen melko tarkasti Haittoja Ammattitaitoisten urakoitsijoiden saaminen pieniin projekteihin on vaikeaa Usein kallein tapa rakentaa Sekä tilaajalle että urakoitsijalle sopivan rakentamisaikataulun löytäminen voi olla vaikeaa Urakoitsija haluaa käyttää omia työtapoja ja menetelmiä GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 28/30

29 Peruskorjauksen päävaiheet 1. Kokoa työryhmä 2. Aseta projektin päätavoitteet 3. Kartoita ongelmat ja muutosehdotukset 4. Valitse suunnittelija 5. Arkkitehti laatii peruskorjaussuunnitelman 6. Laadi peruskorjausstrategia 7. Suunnittele rahoitus 8. Hanki hyväksyntä projektille 9. Arkkitehdin tekninen suunnittelu 10. Rakentamisen organisointi 11. Aloita rakentaminen Muista aktiivinen tiedottaminen projektin eri vaiheissa! GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 29/30

30 Yhteenveto Golfkenttä on miljoonien eurojen investointi. Paras tapa varmistaa omaisuuden arvo on valmistautua hyvissä ajoin välttämättä edessä oleviin korjaustöihin. Jokaisella kentällä nykytilanne ja tulevaisuuden tavoitteet ovat erilaisia. Kentän ikä, paikalliset olosuhteet, hoidon taso ja käytettävissä olevat resurssit määrittävät mitä pitää ja voidaan tehdä. Sen vuoksi työlle pitää määrittää selkeä tavoite ja taloudelliset puitteet, jotta käytettävissä olevat resurssit voidaan hyödyntää mahdollisimman tehokkaasti. Arkkitehdin laatima Master Plan havainnollistaa, konkretisoi ja esittää vaihtoehtoja kentän parantamiselle. Se auttaa lopullisen peruskorjausstrategian sekä rakentamisen rahoituksen ja aikataulun suunnittelussa. Master Plan on systemaattinen tapa hallita kentän pelattavuutta, kuntoa ja hoitokustannuksia pitkällä tähtäimellä. GolfArk Jari Rasinkangas Golf Architecture 30/30