RAKENNUSHANKE ON: Hankevaiheittain aikajärjestyksessä etenevää toimintaa tarpeesta toteutukseen. Vaiheet toistuvat saneerauksessa ja uutta rakentaessa

Transkriptio

1

2

3

4 RAKENNUSHANKE ON: Hankevaiheittain aikajärjestyksessä etenevää toimintaa tarpeesta toteutukseen Vaiheet toistuvat saneerauksessa ja uutta rakentaessa Mittava sarja eri osapuolien tekemiä valintoja ja päätöksiä Säänneltyä toimintaa lain, asetusten, määräysten ja ohjeiden kautta (MrL, RakMK, RT ohjeet jne) Sopimuksellista toimintaa, jossa aina tekniset, taloudelliset, ajalliset, laadulliset ja (po.) inhimilliset intressit

5 V a i k u t t a m i n e n ALKUVAIHEEN ISOT PÄÄTÖKSET SITOVAT VALMIUSASTEEN KASVAESSA TAVOITTEET! RAKENTAMISEN OHJAUS TAKUUAIKA valmiusaste RAKENTAMISEN VALMISTELU TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELUN VALMISTELU SUUNNITTELUN OHJAUS AIKA -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18 kk 30 kk 54 kk

6 VIESTINTÄ Auttaa saavuttamaan asetetut tavoitteet Avointa tiedon jakamista Tiedottamista tutkimustuloksista, suunnitteluratkaisuista Vastauksia kysymyksiin Pyritään huomioimaan tarpeet ja toiveet asukaskyselyt Mikä on tilanne ja miten edetään Palautekyselyt Infotilaisuudet, infopiste taloyhtiössä Yhtiökokoukset VIESTINTÄ - - TIEDOTTEET, INFOT, INTERNET, ASUKASTV TAKUUAIKA valmiusaste ASUKASINFO Urakoitsijan esittely RAKENTAMISEN OHJAUS Hankesuunnitelman esittely Luonnossuunnitelmien esittely RAKENTAMISEN VALMISTELU TARVE- SELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELUN VALMISTELU SUUNNITTELUN OHJAUS aika -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18kk 30 kk 54 kk

7 PÄÄTÖKSENTEKO Kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous Asiantuntija-apu Kuntotutkimus - hallitus/yhtiökokous Hankkeen laajuus ja laatutaso Rahoitus Osakkaiden kuuleminen varustelun tasosta ja tason nostosta Suunnittelun käynnistyspäätös - yhtiökokous Suunnittelun rahoitus - yhtiökokous Suunnittelijan valinta - hallitus Hallitus kutsuu yhtiökokouksen Korjaushanke yksilöitynä Vastikeosuuksista päättäminen Lainanottovaltuuksien myöntämisestä hallitukselle Suostumus yhtiön velkakirjojen panttaamiseen lainanvakuudeksi RAKENTAMISEN OHJAUS TAKUUAIKA valmiusaste YHTIÖKOKOUS Rakentamispäätös Hankkeeseen ryhtyminen Laajuus ja laatutaso RAKENTAMISEN VALMISTELU TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELUN VALMISTELU SUUNNITTELUN OHJAUS aika -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18 kk 30 kk 54 kk

8 PÄÄTÖKSENTEKO Saneeraushankkeen toteuttaminen on monien päätösten sarja taloyhtiössä Varaa riittävästi aikaa päätöksenteon valmisteluun päätösasioiden täsmentämiseen infoon ja keskusteluun PYRI KUITENKIN TEKEMÄÄN PÄÄTÖS

9

10 Roolit taloyhtiössä Yhtiökokous, hallitus, osakas (sijoittaja / omistaja-asukas), vuokralainen Isännöitsijä / tekninen isännöitsijä Hallitus / hankeryhmä (johtoryhmä) Ulkopuoliset Asiantuntijaroolit Projektinjohtaja Pääsuunnittelija Suunnittelijat Valvojat Hankkeen roolit Kartoitukset

11 Hankkeen roolit Toteuttaja Pääurakoitsija Aliurakoitsija Sivu-urakoitsija / erillisurakoitsija (sopimussuht. mukaan) Tuoteosatoimittaja Materiaalitoimittaja Viranomaiset Rakennusvalvonta Työsuojelu Pelastuslaitos Vesilaitos Energia- ja teleoperaattoriyhtiöt

12

13 Vastuut ja niiden jakautuminen saneerauksissa Rakentamisen vastuita on säännelty useissa eri laeissa ja asetuksissa, kuten maankäyttö-ja rakennuslaissa, asuntokauppalaissa, kuluttajansuojalaissa, tuotevastuulaissa ja työturvallisuuslaissa. Suomessa ei ole rakentamisen sopimuksiin liittyvää erityislainsäädäntöä. Lakien ja asetusten lisäksi keskeisiä normeja ovat rakennusalalla yleiset sopimusehdot, esim. YSE 1998 ja erilaiset vakioehdot sekä sopimusmallit RT-kortisto on ohjeellinen Rakentamismääräyskokoelma on nimensä mukaisesti määräys Edellä olevien lisäksi myös oikeuskäytäntö on ohjannut rakentamiseen liittyviä vastuukysymyksiä. SANEERAUKSEN VASTUUT EIVÄT ERITYISESTI POIKKEA MUUSSA RAKENTAMISESSA OLEVISTA VASTUISTA

14 Vastuut ja niiden jakautuminen saneerauksissa Rakentamisen vastuut jakautuvat seuraavasti osapuolittain tai toimittajittain Rakennuttajan vastuu Suunnittelijan vastuu Valvojan vastuu Urakoitsijan vastuu Perustajaurakoitsijan vastuu ns. grynderin vastuu (jalostaminen) Asuntotuotannon vastuu ns. grynderin vastuu uuden asunnon kaupassa Lisäksi voidaan mainita yleinen tuotevastuu kaiken rakentamisen sisällä Erityisesti hankkeeseen ryhtyvän (rakennuttajan) ja työn toteuttajan (urakoitsijan) vastuut korostuvat SANEERAUSHANKKEILLE OMINAISTA ON VASTUIDEN KOROSTUMINEN jos uudiskohteessa on otettava selkoa pohjaolosuhteista on saneerauksessa tunnettava koko talo voidakseen tehdä perusteltuja ratkaisuja

15 Rakennuttajan vastuu Maankäyttö-ja rakennuslain 119 :n mukaisesti rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan rakennuttajan vastuuseen kuuluvat mm. yleinen myötävaikutus-, valvonta- ja tiedonantovelvollisuus. Rakentamisen virheiden vastuukysymysten ratkaisemisessa tiedonantovelvollisuudella on keskeinen merkitys. Esimerkiksi tarjousvaiheessa rakennuttajan on annettava urakoitsijalle kaikki tiedot, jotka vaikuttavat urakan hinnoitteluun ja virheettömään toteuttamiseen. Epävarmuustekijät ja kielteiset tiedot tulee myös ilmoittaa. Urakoitsijalla on oikeus luottaa annettuihin tietoihin ja rakennuttajan on vastattava antamiensa virheellisten tietojen seuraamuksista. Rakennuttajan tiedonantovelvollisuuteen liittyy urakoitsijan selonottovelvollisuus, joka edellyttää urakoitsijaltakin aktiivisuutta ja omatoimisuutta tarvittavien tietojen saamiseksi. asetus rakennuttajan työturvallisuusvastuusta tilaaja vastuulaki

16 Suunnittelijan vastuu Maankäyttö-ja rakennuslain 120 :n mukaan rakentamista koskeva suunnitelma on laadittava siten, että se täyttää lain, säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset. Rakennuksen suunnittelusta kokonaisuudesta ja laadusta vastaa pääsuunnittelija, joka on oltava kaikissa rakennushankkeissa. Erityissuunnitelmista vastaavat henkilöt huolehtivat osaltaan erityissuunnitelmien vaatimusten mukaisuudesta. Suunnittelijan vastuuta koskevia määräyksiä on annettu myös rakentamismääräyskokoelmassa, jonka mukaan suunnittelijan on mm. informoitava rakennuttajaa liian suppeista suunnitelmista. Suunnittelijan työ voi olla virheellinen, jos se poikkeaa em. lakien ja määräysten tai suunnittelusopimuksen asettamista vaatimuksista.

17 Suunnittelijan vastuu Suunnittelijan vastuut määrittyvät usein sopimusperusteena sovellettavien konsulttitoimen yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) mukaisesti. Sopimusehtoihin sisältyy vastuunrajoituslauseke, jolla suunnittelijan vastuu rajataan määrältään enintään suunnittelijalle maksettavan palkkion suuruiseksi. Vastuunrajoitusta ei kuitenkaan sovelleta, jos suunnittelijan virhe on ollut tahallinen tai törkeällä tavalla tuottamuksellinen. Tilaajan on ilmoitettava suunnittelijalle virheestä välittömästi. Suunnittelija ei enää vastaa suunnitteluvirheistä, jotka ilmenevät 10 vuoden jälkeen rakennuksen valmistumisesta.

18 Urakoitsijan vastuu Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuutena on sopimuksen mukaisen työntuloksen luovuttaminen tilaajalle sovittuna ajankohtana. Sopimuksen tarkoittama työntulos määritellään urakkasopimuksessa ja siihen liittyvissä muissa urakka-asiakirjoissa. Rakennusurakka otetaan vastaan vastaanottotarkastuksessa, jossa tilaajan/rakennuttajan on esitettävä vaatimuksensa tiedossa tai havaittavissa olevista puutteista. Mikäli rakennuttaja hyväksyy kohteen ilman huomautusta edellä mainituista tiedossa tai havaittavissa olevista puutteista, ei virheisiin voi pääsääntöisesti vedota enää myöhemmin. YSE 1998 mukaisesti takuuaika on 2 vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole toisin määrätty. Ensisijaisesti takuuajan vastuu on korjausvastuuta. Urakoitsija ei ole vastuussa virheistä, jotka ovat aiheutuneet esimerkiksi muiden toimenpiteistä, luonnollisesta kulumisesta tai huoltotoimenpiteiden laiminlyönnistä.

19 Urakoitsijan vastuu. YSE 1998 vastuunrajoituslausekkeen mukaisesti urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen ainoastaan sellaisista virheistä, joiden näytetään aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja edelleen, joita virheitä tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana. Käytännössä urakoitsijan törkeä laiminlyönti voi täyttyä, jos urakoitsija on esimerkiksi selvästi rikkonut voimassa olleita rakennusmääräyksiä tai laiminlyönti on aiheuttanut selvän terveysriskin. Takuuajan jälkeinen vastuu on voimassa 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta tai kohteen käyttöönotosta

20 Vastuut ja niiden jakautuminen saneerauksissa Saneerausrakentamisen erityispiirteenä voidaan pitää rakentamisen lähtökohtaa eli itse saneerattavaa kohdetta Ollaanko korjaamassa tyylikkäästi ikääntynyttä hyvin elinkaarensa aikana hoidettua kiinteistöä, jonka korjaussykleihin otetaan kantaa oikea-aikaisesti ennen ko. rakennusosan elinkaaren päättymistä Ollaanko korjaamassa jo valmiiksi oirehtivaa kenties jo äkillisesti vaurioitunutta kiinteistöä Onko rakennuttaja jalostanut rakennuksen käyttötarkoituksen uusiksi ja onko käyttötarkoitus rakennuksen perusominaisuuksia vastaava (kuormitus, käyttöolosuhteet jne..) Asettaako rakennuttaja toteutusvaiheelle tarpeettoman kireän aikataulun jonka urakoitsija vielä urakkasopimuksessa hyväksyy Kaikki edellä olevat seikat ja ylipäätään rakentamisen vastuut määrittävät lopulta rakentamisen koettavaa laatua!!!

21 Vastuut ja niiden jakautuminen saneerauksissa Yksilön ja yksittäisen rakennusmiehen vastuuta usein korostetaan ja siitä repostellaan ja siitä nostetaan otsikoita hanke seisoo ja kaatuu johtamisen tai sen puutteen myötä Rakentaminen on organisoitua ja hierarkisestijohdettua, jossa henkilöiden tehtävät ja vastuut on varsin yksityiskohtaisesti määritelty Taloudellisesta hyötyä tavoittelevissa, mutta monesti pirstoutuneissa urakkamuodoissa tai aliurakoittamisessa korostuu erittäin vahvasti hankintaosaaminen, urakkarajauksen ymmärtäminen ja työnjohdon velvoitteet RAKENTAMINEN ON PARHAIMMILLAAN YHTEISTYÖTÄ JA JATKUMO HYVISTÄ, PERUSTELLUISTA VALINNOISTA JA PÄÄTÖKSISTÄ!

22

23

24 Hankekustannustekijät Esimerkissä vähän vinkkiä budjetointiin Jaksota hankinnat, budjetoi PTS:ssä myös lähtötiedot ja pidä ne ajan tasalla - > valmistaudut tulevaan Hankekustannustekijät ESIMERKKI.pdf

25 Hankkeen laajuus ja laatutaso - korjaustapavaihtoehdot case putkiremppa

26

27

28 Suunnittelun ohjausvaiheen työkalupakki Suunnittelukokoukset ovat päätöskokouksia ja pöytäkirjat hankkeen juridisia asiakirjoja kuten aina valmistele kokousasiat kokousvälillä avaa käsittele -sulje aikatauluta tehtävät muista päätöksenteko ja häiriöajat toimi ja huomio tasapuolisesti hankkeen osapuolet johda tavoitteilla

29

30

31

32

33