Juridiikkapotpuri. Apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitto ry

Transkriptio

1 Juridiikkapotpuri Apulaispäälakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitto ry

2 AirBnB

3 Väliotsikko Huoneiston käyttötarkoitus

4 Huoneiston käyttötarkoitus miten huoneistoa saa käyttää? Käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksessä ja rakennusluvassa rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on usein yksityiskohtaisempi (liikehuoneistot) Yhtiöoikeudellisesti yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on ratkaiseva osakkeenomistajalla on oikeus käyttää huoneistoa yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen = asuntoa asuntona olennainen yhtiöjärjestyksessä määritellyn käyttötarkoituksen vastainen käyttö muodostaa huoneiston hallintaanottoperusteen Molempia määräyksiä noudatettava jos huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan molemmat on muutettava, jotta ei synny ristiriitaa rakennusoikeudellisen ja yhtiöoikeudellisen käyttötarkoituksen välille Haasteena: paljon avoimia kysymyksiä millainen ja kuinka laajamittainen luovutus on sallittua, mikä ei? rakennusvalvonnan suhtautuminen lyhytaikaiseen vuokraukseen ei välttämättä ole yhtenäistä eri puolella Suomea asiaan liittyvää oikeuskäytäntöä ei ole tarpeeksi

5 AirBnb asuinkäyttöä vai ei? Asunto osakeyhtiölain näkökulmasta käyttötarkoitus on joko asuinkäyttöä tai liiketoimintaa kuinka laajamittaisesti vuokrataan / majoitetaan Käyttötarkoituksen mukaisuuden osalta oikeuskäytännössä on annettu merkitystä sille, miten huoneistoa tosiasiallisesti käytetään ei niinkään sille, onko vuokraaja / majoittaja luonnollinen henkilö vai yritys eikä sille, miten vuokraajan / majoittajan verotus määräytyy

6 KKO 1992:9 Yhtiön osakkeenomistajana ollut kunta oli käyttänyt 71,5 m2 suuruista asuinhuoneistoa ryhmäperhepäivähoitoon. Kaksi perhepäivähoitajaa oli arkipäivisin klo välisenä aikana hoitanut huoneistossa enintään kahdeksaa lasta. Ryhmäperhepäivähoitotoiminta ei poikennut olennaisessa määrin yhtiön yhtiöjärjestyksessä olevasta asuinhuoneiston käyttötarkoituksesta. KKO 1974 II 10 Asuinhuoneistoksi tarkoitettua huoneistoa ei yksin sillä perusteella, että sitä oli käytetty paitsi asuinhuoneistona myös asunnonhaltijan hammaslääkärin ammatin harjoittamiseen, voitu katsoa käytetyn olennaisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin huoneisto oli aiottu eikä sitä siis tällä perusteella voitu AOYL 16 :n nojalla ottaa yhtiön hoidettavaksi (vanhan lain mukainen terminologia)

7 KKO 1991:408 Asuinhuoneiston yhteydessä ollutta huoneistoa käytettiin toimistona. Asuntoosakeyhtiöllä oli laillinen peruste ottaa huoneisto yhtiön hallintaan, kun huoneistoa oli käytetty olennaisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli aiottu eikä osakkeenomistaja ryhtynyt toimenpiteisiin saatuaan hallitukselta varoituksen. Rovaniemen HO nro 1028 Yhtiöjärjestyksessä käyttötarkoituksena asuinhuoneisto. Omistajana oleva oy käytti huoneistoa yrityksessä toimivien henkilöiden työskentely, majoitus ja lepotilana. Huoneistoa käyttävien joukko oli suuri teetetty 23 avainta. Rakennusvalvonta katsoi käytön poikkeavan olennaisesti rakennusluvan mukaisesta käyttötarkoituksesta. Vaikka häiriöitä ei ollut näytetty syntyneen, HO katsoi kuitenkin, että osakkeenomistajan menettelystä aiheutui häiriötä tai vahinkoa siinä määrin, että rikkomusta ei voitu pitää vähäisenä

8 Väliotsikko Voidaanko vuokraus Airbnb:n kautta kieltää taloyhtiössä?

9 Käytön rajoittaminen yhtiöjärjestyksessä Yhtiöjärjestykseen vuokrauskielto? Airbnb tyyppinen huoneiston vuokraaminen voidaan kieltää yhtiöjärjestykseen otettavalla määräyksellä Määräyksen muotoilu haasteellista Määräyksen ottaminen jälkikäteen vaatii kaikkien niiden osakkaiden suostumuksen, joiden huoneistoja rajoitus tulee koskemaan Markkinaoikeus nro 8/17 Dnro 2015/853 kyse muutoksesta osakkeiden tuottamaan oikeuteen hallinta huoneistoa Huoneiston käyttäminen huoneistohotellina tai majoitusta koskevaan liiketoimintaan saattaa tapauskohtaisesti olla asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista Käytetäänkö huoneistoa asumiskäytön vastaisesti riippuu olosuhteista, jotka on arvioitava kussakin tapauksessa erikseen > kategorinen kielto ei siis mahdollista ilman suostumuksia. Uudiskohteiden kiellot Verraten uusi ilmiö Yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen rikkominen muodostaa helpommin perusteen huoneiston hallintaanottamiselle

10 Yhtiöjärjestyksen merkitys KKO 2017:22 Alle 30 vuotias henkilö oli ostanut asunto osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa sen valmistumisesta lukien. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon. Yhtiö päätti ottaa huoneiston yhtiön hallintaan yj:n määräyksen jatkuvan laiminlyönnin perusteella. KKO katsoi, että osakehuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä, eikä rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys.

11 Ongelmatilanteet ja huoneiston hallintaanotto Väliotsikko

12 Hallintaanotto? Ainoa asunto osakeyhtiölaissa säädetty pakkokeino Osakkeenomistaja menettää huoneiston hallinnan taloyhtiölle, jolle syntyy velvollisuus vuokrata huoneisto hallintaanottoajaksi Perusteet laissa tyhjentävät: Vastikerästit Huoneiston huono hoito Huoneiston käyttö olennaisesti yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaisesti Huoneistossa vietetään häiritsevää elämää Osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys olennaisuusvaatimus Lain menettelymääräykset ovat tiukat

13 Hallintaanottomenettely Hallituksen kirjallinen varoitus, jossa mainittava: antamisen peruste mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan Varoitus on annettava tiedoksi todistettavasti osakkeenomistajalle vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle jos ei tiedetä, kuka osakas tai asukas on > varoituksen julkaiseminen virallisessa lehdessä Jos varoituksen antamisen jälkeen menettely korjaantuu, ei hallintaanottopäätöstä voida tehdä Airbnb häiriöt hallintaanoton perusteena? perusteen olennaisuus harkittava tapauksittain haasteena asukkaiden vaihtuvuus jos esim. häiriöitä aiheuttanut lyhytaikainen vuokralainen aina vaihtuu, onko menettely oikaistu, eli poistuuko hallintaanottoperuste, kun häiriköijä lähtee? näyttötaakka taloyhtiöllä

14 Väliotsikko Vahingot ja maksut

15 Vastuu maksuista Asunto osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja vastaa vastikkeen maksamisesta taloyhtiölle hoitovastike, pääomavastike, vesivastike jne. perittävät vastikkeet ja niiden perusteet on ilmenevät yhtiöjärjestyksestä Käyttökorvausten kuten autopaikka, pesutupa ja saunamaksujen maksamisesta vastaa käyttäjä (vuokralainen), ellei osakkeenomistaja ole sitoutunut vastaamaan ko. maksusta Vesimaksu on vastiketta perusteena usein joko mitattu kulutus tai huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä (kirjoilla oleminen tai tosiasiallinen asuminen) AirBnb ongelmallinen jos vesimaksun perusteena on asukaslukumäärä

16 Vastuu vahingosta Kun korvauksen vaatija on taloyhtiö tai toinen osakas osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu säädetään asunto osakeyhtiölaissa asukkaan vahingonkorvausvastuuta sääntelee vahingonkorvauslaki Pääperiaate: Vastuussa oleva on velvollinen korvaamaan tahallaan tai tuottamuksellisesti (huolimattomuus tai laiminlyönti) aiheuttamansa vahingon (syy yhteys, näyttövelvollisuus) Osakkeenomistaja ei vastaa vuokralaisen (asukkaan) aiheuttamasta vahingosta, ellei osakkaan oma menettely täytä AOYL:n vastuuperusteita Vahingonkorvausvastuu tulee erottaa kunnossapitovastuusta osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta ja mahdollisten muutostöiden kunnossapidosta

17 Pelisääntöjä

18 Onnistumisen pelisäännöt Toimiva Airbnb voi olla eduksi ja hyödyksi myös taloyhtiölle Lainsäädännön jättämät aukot ja tiedostetut ongelmat kannattaa pyrkiä ratkaisemaan sopimalla asioista etukäteen yhtiön ja osakkaan välillä vesimaksut, kun peruste huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä Airbnb asukkaiden informointi taloyhtiön pelisäännöistä (järjestyssäännöt) asumisrauha taloyhtiössä yhtiön yhteisten tilojen ja alueiden käyttö avainturvallisuus avoin vuoropuhelu osakkaan ja yhtiön hallinnon välillä

19 Sähköautojen latauspisteet

20 Taustaksi Sähköautojen määrä lisääntyy Lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa yhtiön tulee varmistaa, että lataaminen on turvallista Hallituksen päätösvalta riittää sähköjärjestelmän ja latauspisteiden kunnon kartoitustyön teettämiseen Yhtiöllä ei ole velvollisuutta toteuttaa sähköautojen latauspisteitä Ensivaiheessa yhtiössä kannattaa kartoittaa kiinnostus sähköautojen lataamiseen sekä mahdolliset lataustavat ja yhtiön sähköverkon riittävyys Latauspisteiden toteuttamiseen on useita päätöksentekovaihtoehtoja 20

21 Lisätietoja päätöksenteosta amiseksi.pdf

22 Lähde: Ohje sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi (2019, Kiinteistöliitto) Yhtiön hallinnassa olevat autopaikat Hanke Päätöksenteko Kustannustenjako Rakentaminen Korjaus & ylläpito Sähkö Yhtiön hanke: latauslaitteet muutamille autopaikoille normaali enemmistöpäätös (AOYL 6:31) kaikki vastikeperusteisesti kaikki vastikeperusteisesti osakas Yhtiön hanke: latauslaitteet kaikille autopaikoille normaali enemmistöpäätös (AOYL 6:31) kaikki vastikeperusteisesti kaikki vastikeperusteisesti osakas Osakasvähemmistön hanke: latauslaitteet vain maksajille 2/3 määräenemmistö (AOYL 6:33) vain hankkeeseen suostuneet maksavat sovittava, jos halutaan osakasvähemmistön vastaavan osakas Osakkaan muutostyö: latauslaite muutostyön teettäjälle/teettäjille ensimmäiselle lupa yhtiökokoukselta, myöhemmin hallitukselta muutostyön teettäjä maksaa suoraan urakoitsijalleen suositellaan, että sovitaan, jos halutaan osakkaan vastaavan kaikilta osin osakas

23 Lähde: Ohje sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi (2019, Kiinteistöliitto) Osakkaan hallinnassa olevat autopaikat Hanke Päätöksenteko Kustannustenjako Rakentaminen Korjaus & ylläpito Sähkö Yhtiön hanke: kun kaikki asunto osakkeet tuottavat oikeuden hallita myös autopaikkaa Yhtiön hanke: erilliset autopaikkaosakkeet tai autopaikka kuuluu vain osaan huoneistoja Osakasvähemmistön hanke: erilliset autopaikkaosakkeet tai autopaikka kuuluu vain osaan huoneistoja normaali enemmistöpäätös (AOYL 6:31) tuplaenemmistö (AOYL 6:32.5) 2/3 määräenemmistö (AOYL 6:33) kaikki vastikeperusteisesti kaikki vastikeperusteisesti osakas autopaikkaosakkaat maksavat vain hankkeeseen suostuneet maksavat suositellaan määrättäväksi yhtiöjärjestyksellä, jos halutaan osakkaan vastuulle suositellaan määrättäväksi yhtiöjärjestyksellä, jos halutaan osakkaan vastuulle osakas osakas Osakkaan muutostyö: latauslaite muutostyön teettäjälle/teettäjille ensimmäiselle lupa yhtiökokoukselta, myöhemmin hallitukselta muutostyön teettäjä maksaa suoraan urakoitsijalleen suositellaan, että sovitaan, jos halutaan osakkaan vastaavan kaikilta osin osakas

24 Energiatehokkuusdirektiivin muutos & latauspisteet Direktiivin muutos voimaan Kansallisten säännösten tulee olla annettuna Asuinrakennuksissa varautumisvelvollisuus, jos kiinteistön yhteydessä on yli 10 parkkipaikkaa Uusiin asuinrakennuksiin tulee asentaa putkitus kaapelointia varten Vanhoissa asuinrakennuksissa sama velvoite laajojen korjausten yhteydessä

25 Ja Rinteen hallitusohjelmassa mainittua Jatketaan ja korotetaan sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamistukea Asetetaan vähimmäismäärät sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamiselle kiinteistöissä laajamittaisten remonttien yhteydessä. Poistetaan sähköautojen latausinfrastruktuurin rakentamisen hallinnollisia esteitä erityisesti taloyhtiöissä.

26 Latauspalvelun ostaminen palveluntarjoajalta Usein pitkiä määräaikaisia sopimuksia Yhtiö maksaa usein perusmaksua palveluntarjoajalle Sähkö: Käyttäjä maksaa sähkön palveluntarjoajalle Palveluntarjoaja hyvittää sähkön yhtiölle Yhtiö maksaa sähkölaskun sähköyhtiölle Keskusveroltk: ei verotuksellista riskiä yhtiölle 26

27 Avustus sähköautojen latausinfran rakentamiseen AVUSTUS Avustuksen myöntää ARA Yhteisölle, joka toteuttaa latausvalmiuden vähintään 5 autopaikalle Korvataan 35 % toteutuneista kustannuksista (sis. alv.) Kuitenkin enintään TUETTAVAT TOIMET/INFRA Tarvekartoitus ja hankesuunnittelu (jos hanke toteutuu) Sähköpääkeskukseen tarvittavat muutostyöt Putkitukset ja kaapeloinnit sekä niihin liittyvät tavanomaiset maanrakennustyöt Latauslaitteet, jos ne ovat tuensaajan omistuksessa

28 Kiitos!