Kaupunkirakennelautakunta Kaupunginhallitus Kaupungin luovuttamien tonttien hinnoittelu 3211/10.00.

Transkriptio

1 Kaupunkirakennelautakunta Kaupunginhallitus Kaupungin luovuttamien tonttien hinnoittelu 3211/ /2018 KRAKLK Joensuun kaupungin tonttien vuokrahinnat ja -ajat sekä myyntihinnat vaih te levat alueittain sijainnin ja käyttötarkoituksen mukaan. Tonttien hinnoittelusta on edel li sen kerran päätetty kaupunginvaltuustossa Maan hinnan nou su on johtanut siihen, että uusilla asemakaavoitetuilla alueilla, jot ka sijaitsevat reuna-alueilla, ovat erityisesti asuntotonttien vuokrataso ja myyn ti hin ta suhteessa merkittävästi korkeampia kuin keskustan lähialueilla. Suu rin se lit tä vä tekijä tässä on, että kaupungin tonttien hinnoittelu perustuu osit tain jo van hen tu nei siin periaatteisiin eikä maan tosiasiallista arvoa ole huomioi tu tont tien hinnoittelussa. Tontin arvoon liittyvät osittain samat lainalaisuudet kuin asunnon hintaan. Keskei sin hintaan vaikuttava tekijä on sijainti. Lähellä keskustaa sijaitseva asun totont ti on arvokkaampi kuin kantakaupungin reuna-alueella sijaitseva omi naisuuk sil taan samanlainen asuntotontti. Muita asuntotontin arvoon vaikuttavia sijain ti te ki jöi tä keskustaetäisyyden lisäksi ovat mm. lähipalvelut (koulu, päi vä ko ti), lii kun ta- ja virkistysalueet, etäisyys vesistöihin ja liikenneyhteydet. Yri tys tont tien ja lii ke tont tien arvoon vaikuttavat merkityksellisesti liikenneyhteydet, lii ken nemää rät ja näkyvyys. Joensuun kaupunginvaltuusto hyväksyi kokouksessaan Maa po liitti sen ohjelman vuosille Sen mukaisesti kiinteähintaisille asun to tonteil le vah vis te taan erikseen myyntihinnat ja vuokran perusteena olevat pääoma-ar vot. Hinnoittelussa otetaan huomioon mm. tonttien yleiset arvotekijät (esim. kes kus ta etäi syys, palvelut ja liikenneyhteydet) sekä markkinahintojen kehi tys. Oma ko ti tont tien alueelliset myyntihinnat pidetään käypää hintaa alemmal la ta sol la ja yhtiömuotoiset asuntotontit hinnoitellaan kohtuulliseen käy pään hin taan. Vuokrahinnat pidetään myyntihintoja alemmalla tasolla. Hinnat päi vi tetään tarvittaessa, kuitenkin vähintään joka toinen vuosi. Tarkistusten vä lil lä hinnat sidotaan elinkustannusindeksiin. Yritystonttien hinnoittelussa vuok ra- ja myyn ti hin nat määritellään alueittain käyvän hinnan periaatteella (mark ki na hinta). Kaupungin vuokraamien vapaarahoitteisten tonttien vuosivuokra on maa po liit tisen ohjelman mukaisesti 4,5 % tontin vuokranmääräytymishinnasta. Pientalopainotteisilla uudisalueilla tonttikohtaiset kunnallistekniikan ja maanhan kin nan kustannukset ovat noin Maapoliittisen ohjelman ta voit teiden mukaisesti tontinluovutuksessa pyritään siihen, että kaikkien luovutettavien pien ta lo tont tien luovutushinnat kattavat keskimäärin nämä kustannukset. Tontti koh tai set vesihuollon kustannukset ovat tämän lisäksi noin

2 EU:n valtiontukisäännösten ja kuntalain (410/2015) perusteella kaupungin tu lee luo vut taa kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tontit käyvän hinnan pe ri aatteel la. Tämä tulee noudatettavaksi yritystonttien ja yhtiömuotoisten tont tien osal ta. Tonttien hintatason määrittämiseksi Joensuun kaupunki on tilannut tonttien raken nus oi keuk sien markkina-arvosta ulkopuolisen asiantuntijan, Newsec Va lu ation Oy:n arvion. Tonttien rakennusoikeuksien markkina-arvoa on ar vioi tu hin tasuh de me ne tel mäl lä ja kauppa-arvomenetelmällä. Tonttien hin noit te lu esi tyk sessä ulkopuolisen arvioitsijan arvio on kuitenkin vain yksi lähtökohta. Tonttien hinta esi tyk ses sä on lisäksi otettu huomioon maan hin ta- ja elin kus tan nus in dek sien ke hi tys ja muiden alueiden hinnat. Ver tai lua on teh ty yhteensopivien ja si jain niltaan sekä ominaisuuksiltaan mah dol li sim man sa man kal tais ten alueiden vä lil lä. Asuntotonttien vyöhykehinnoittelun määrittämisen taustaksi selvitettiin vuo si na tapahtuneet yksityisten väliset tonttikaupat. Yksityisten välisten omako ti ta lo tont ti kaup po jen keskineliöhinta Joensuussa oli 54,7 /m 2, kun taas kaupun gin myymien tonttien keskineliöhinta oli 23,8 /m 2. Esimerkiksi Hu kan haudal la, Kanervalassa, Linnunlahdella, Mutalassa ja Niinivaaralla yksityisten vä listen tonttikauppojen keskineliöhinta oli 65 /m 2 76 /m 2, kun kau pun gin myymien tonttien keskineliöhinta vaihteli välillä 19,6 /m 2 24,6 /m 2. Lä him pä nä kaupungin voimassa olevia tonttihintoja yksityisten myymien tont tien hin nat olivat Karhunmäessä, Marjalassa, Rantakylässä ja Utrassa. Näissä yk si tyis ten myy mien tonttien keskihinnat olivat 25 /m 2 35 /m 2. Omakotitonttien osalta on määritelty vyöhykkeittäin tonttien uudet myyn ti hinnat. Hinnat perustuvat tonttipinta-alaan. Myyntihinnat ovat hintamuutoksen jälkeen kin alhaisemmat kuin keskimääräiset yksityisten välisten tont ti kaup po jen to teu tu neet hinnat. Uudessa hin noit te lus sa tonttien vuok ran mää räy ty mis hin nat ovat uusia myyn tihin to ja 20 % alemmat. Aiemmin tonttien myyntihinnat ja vuok ran mää räy ty mishin nat ovat ol leet samat. Uudistetussa tonttihinnoittelussa tul laan siis vuok ralais ta vastaan myyn ti hin taa alemmalla vuok ran mää räy ty mis hin nal la. 20 % al haisem mat vuokranmääräytymishinnat tarkoittavat, että uusia vuok ra so pi muk sia teh täes sä vuokrat laskevat aiempaan hinnoitteluun nähden hie man Ut ras sa, Ran ta ky läs sä, Multimäessä, Karhunmäessä ja Reijolassa. Vuok ran suuruus las kee aiempaan nähden merkittävämmin kantakaupungin ul ko puo lel la. Muilla kan takau pun gin alueilla vuokranmääräytymishinnat nousevat ai em paan nähden si tä enemmän mitä kauempana vanha hinnoittelu on alueiden maan arvosta. Omakotitonttien vyöhykehinnat ovat keskimääräisiä tonttien hintoja hin ta-alueen sisällä. Alueiden sisällä noudatetaan jatkossakin ta paus koh tais ta harkintaa ja hinta-alueiden välillä noudatetaan liukumaa hinnoittelussa. Harkinnassa huomioi daan myös mm. rannan, pal ve lui den, koulun ja päiväkodin läheisyys sekä ton tin ominaisuudet. Kerros-, rivi- ja pientalotonttien osalta on määritelty hintavyöhykkeittäin kes ki-

3 mää räi set rakennusoikeuden yksikköhinnan ylä- ja alarajat. Näitä noudatetaan tont tien vuokrauksen ja myynnin yhteydessä silloin, kun vyöhykehinta vastaa koh teen arvioitua käypää arvoa. Tämä varmistetaan tapauskohtaisesti tar jous kilpai lul la tai ulkopuolisella arvioitsijalla. Kaupunki luovuttaa kerros- ja ri vi ta lo ton tit pääsääntöisesti kilpailutuksen kautta, joten tonttien hinnat ovat tällöin käy vän hinnan mukaiset. Yritystonttien uudessa hinnoittelussa on määritelty erikseen teollisuus- ja lii ketont tien hinnat. Teollisuustonttien hinnoittelu vastaa pieniä tarkistuksia lukuun ot ta mat ta kaupungin aiempaa hinnoittelua. Kaupungilla ei ole ollut aiemmin katta vaa hinnoittelua liiketonteille. Teollisuus- ja liiketontit myydään käypään hintaan. Tontteja vuokratessa voidaan hinnassa käyttää suurempaa harkintaa huomioi den maankäytön muuttuminen ja tontin nykyinen käyttö. ARA-tuotantoon luovutettavat tontit pääsääntöisesti vuokrataan. Luo vu tuk ses sa ja tontinvuokria uusittaessa noudatetaan Asumisen rahoitus- ja ke hit tä mis keskuk sen kulloinkin voimassa ole van päätöksen mukaista hintaa. Kaupungilla on kaikkiaan 6308 tontinvuokrasopimusta, joista omakotitontteja 4877 kpl. Vuosina päättyy yhteensä 354 tontinvuokrasopimusta, joiden vuokriin hinnoittelun muutoksella on vaikutusta. Omakotitonttien vuok ra sopi muk set ovat 50 vuotta pitkiä, joten keskimäärin uusittaviksi tulee vuosittain noin 80 omakotitontin vuokrasopimusta. Voimassa olevien vuokrasopimusten mukaisiin vuokriin ei uudella tont ti hin noitte lul la ole vaikutusta. Voimassa olevissa vuokrasopimuksessa määritelty pe rusvuok ra tarkistetaan edelleen elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti vuosit tain, vuokrasopimuksessa määriteltynä ajankohtana. Uudistettua hin noit te lua nou da te taan uusissa vuokrasopimuksissa ja päättyviä pitkäaikaisia vuok ra so pimuk sia uusittaessa. Uusittaessa päättyviä erillispientalotonttien vuok ra so pi muk sia vuokrahinnoista an ne taan 3 vuoden ajalta 30 % alennus maapoliittisen oh jel man mukaisesti. Uusiin tonttien myyntihintoihin nähden vuokralainen saa siis vuokrasopimusta uusit taes sa kaikkiaan 44 % alennuksen vuokraansa kolmen vuoden ajalle. Omistustontti ja vuokratontti eroavat toisistaan verotuksellisesta näkökulmasta. Vuok ra ton tis ta ei makseta veroa, kun taas omistustontista maksetaan. Omis tuston til la tontin maapohjasta maksetaan veroa yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan, joka on vuonna 2018 Joensuussa 1,1 % maapohjan verotusarvosta. Valmistelija: kaupungingeodeetti Kalle Sivén Kaupunkirakennejohtajan muutettu päätösehdotus: Kaupunkirakennelautakunta päättää hyväksyä seuraavat tonttien hin noit te lu perus teet: - Asuntotonttien vuokra- ja myyntihinnat vahvistetaan liitteenä ole vien vyöhy ke kart to jen ja taulukon mukaisesti. Siihtalan kaupunginosassa nou da tetaan Linnunlahden ja Kanervalan vyöhykehintoja. Hinnat sidotaan elin kus-

4 tan nus in dek siin ja ne vastaavat elinkustannusindeksin pistelukua Oma ko ti tont tien vyö hy ke hin nat ovat keskimääräisiä tonttien hintoja hinta-alu een sisällä. Aluei den sisällä noudatetaan jatkossakin ta paus koh tais ta har kin taa ja hin ta-aluei den välillä noudatetaan liukumaa hinnoittelussa. Harkin nas sa huo mioi daan mm. rannan, pal ve lui den, koulun ja päiväkodin lä heisyys sekä ton tin ominaisuudet. - Rivi- ja kerrostalotontit hinnoitellaan tapauskohtaisesti, mikäli vyö hy ke hin ta sel väs ti eroaa kohteen arvioidusta käyvästä arvosta eikä luovutus ta pah du tar jous kil pai lu pe ri aat teel la. Uusittaessa vuokrasopimuksia vuok ran mää räyty mis hin ta na voidaan tapauskohtaisesti pitää vyöhykehintaa 20 % alempaa hin taa. - Yritystonttien vuokra- ja myyntihinnat vahvistetaan liitteenä ole van vyö hyke kar tan mukaisesti. Hypermarketit, hotelli-, toimisto- ja lii ke ra ken nus ton tit se kä päivittäistavarakaupan tontit keskustassa, valtatie 6:n ja valtatie 9:n var rel la ja alakeskuksissa hinnoitellaan tapauskohtaisesti. - Alueiden sisällä voidaan hinnasta poiketa myynti- tai vuok raus pää tök sen yhtey des sä perustellusta syystä enintään 50 %. Suuremmasta poik kea mas ta päät tää kaupunkirakennelautakunta. - Erillispientalotonttien tontinvuokrat voidaan maksaa kahtena yh tä suurena erä nä vuosittain touko- ja syyskuun aikana, jos tontin vuosivuokra on vä hintään 400 euroa. - Tarjouskilpailun kautta luovutettuja erillispientalotontteja myö hem min vuok ra mie hel le myytäessä myyntihinta lasketaan kertomalla viimeisin tarjous vuok ra 25:llä. Mikäli näin laskettu myyntihinta ylittää voimassa olevan vyö hy ke hin noit te lun mukaisen myyntihinnan enemmän kuin 30 %, huo mioidaan tämän ylimenevältä hin nan osalta vain puolet. Laskentaperuste on voimas sa 15 vuotta vuok ra-ajan al ka mi ses ta. Tämän jälkeen vuokralaisella on oi keus tontin os ta mi seen voi mas sa olevan hinnoittelun mukaisena. - Rantatontit hinnoitellaan aina tapauskohtaisesti. - Tontit, joiden myyntihinnaksi muodostuu alle euroa, pää sään töi ses ti myy dään. Vuokrausta käytetään näissä tapauksissa vain poik keus ta pauk sissa. - Päätös tulee voimaan heti muuten paitsi vanhojen vuokratonttien myyn nin osal ta vyöhykehinnoittelu otetaan täysimääräisenä käyttöön alkaen. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. Keskustelun aikana Jaana Puranen esitti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi. Merkittiin pöytäkirjaan Jaana Purasen eriävä mielipide päätökseen, jonka hän jätti kirjallisena. KH Merkittiin, että kaupungingeodeetti Kalle Sivén oli kokouksessa asiantuntijana asian käsittelyn aikana. Kaupunginhallituksen puheenjohtaja on käyttänyt kaupunginhallituksen ko koukses sa otto-oikeutta kaupunkirakennelautakunnan ko kouk sen

5 Kaupungin luovuttamien tonttien hinnoittelun osalta. Ot to-oikeu den käyttämisen myötä asian käsittely on siirtynyt kau pun gin hal li tuk sen käsiteltäväksi ja aikaisempi kaupunkirakennelautakunnan asiasta tekemä pää tös on menettänyt merkityksensä. Kaupunkirakennelautakunnan kokouksen :stä tehty oikaisuvaatimus ja Joensuun Omakotiyhdistys ry:n lausuma Joensuun kaupungin vuokratonttien hinnoitteluun liittyen ovat luettavissa sähöisen kokouksen oheismateriaalina. Korjataan kaupunkirakennelautakunnan yllä olevasta pykälätekstistä kuudennen kappaleen ensimmäinen lause seuraavasti: - Pientalopainotteisilla uudisalueilla tonttikohtaiset kunnallistekniikan ja maanhankinnan kustannukset ovat noin Valmistelija: hallintopalvelut Kaupunginjohtajan päätösehdotus: Kaupunginhallitus päättää hyväksyä seuraavat tonttien hinnoitteluperusteet: - Asuntotonttien vuokra- ja myyntihinnat vahvistetaan liitteenä olevien vyöhy ke kart to jen ja taulukon mukaisesti. Siihtalan kaupunginosassa nou da tetaan Linnunlahden ja Kanervalan vyöhykehintoja. Hinnat sidotaan elin kustan nus in dek siin ja ne vastaavat elinkustannusindeksin pistelukua Oma ko ti tont tien vyöhykehinnat ovat keskimääräisiä tonttien hintoja hinta-alu een sisällä. Alueiden sisällä noudatetaan jatkossakin tapauskohtaista har kin taa ja hinta-alueiden välillä noudatetaan liukumaa hinnoittelussa. Harkin nas sa huomioidaan mm. rannan, palveluiden, koulun ja päiväkodin lä heisyys sekä tontin ominaisuudet. - Rivi- ja kerrostalotontit hinnoitellaan tapauskohtaisesti, mikäli vyöhykehinta sel väs ti eroaa kohteen arvioidusta käyvästä arvosta eikä luovutus tapahdu tar jous kil pai lu pe ri aat teel la. Uusittaessa vuokrasopimuksia vuok ran mää räyty mis hin ta na voidaan tapauskohtaisesti pitää vyöhykehintaa 20 % alempaa hin taa. - Yritystonttien vuokra- ja myyntihinnat vahvistetaan liitteenä olevan vyö hyke kar tan mukaisesti. Hypermarketit, hotelli-, toimisto- ja liikerakennustontit se kä päivittäistavarakaupan tontit keskustassa, valtatie 6:n ja valtatie 9:n var rel la ja alakeskuksissa hinnoitellaan tapauskohtaisesti. - Alueiden sisällä voidaan hinnasta poiketa myynti- tai vuokrauspäätöksen yhtey des sä perustellusta syystä enintään 50 %. Suuremmasta poikkeamasta päät tää kaupunkirakennelautakunta. - Erillispientalotonttien tontinvuokrat voidaan maksaa kahtena yhtä suurena erä nä vuosittain touko- ja syyskuun aikana, jos tontin vuosivuokra on vä hintään 400 euroa. - Tarjouskilpailun kautta luovutettuja erillispientalotontteja myöhemmin vuok ra mie hel le myytäessä myyntihinta lasketaan kertomalla viimeisin tarjous vuok ra 25:llä. Mikäli näin laskettu myyntihinta ylittää voimassa olevan vyö hy ke hin noit te lun mukaisen myyntihinnan enemmän kuin 30 %, huo mioi-

6 daan tämän ylimenevältä hinnan osalta vain puolet. Laskentaperuste on voimas sa 15 vuotta vuokra-ajan alkamisesta. Tämän jälkeen vuokralaisella on oi keus tontin ostamiseen voimassa olevan hinnoittelun mukaisena. - Rantatontit hinnoitellaan aina tapauskohtaisesti. - Tontit, joiden myyntihinnaksi muodostuu alle euroa, pääsääntöisesti myy dään. Vuokrausta käytetään näissä tapauksissa vain poik keus ta pauk sissa. - Päätös tulee voimaan heti muuten paitsi vanhojen vuokratonttien myynnin osal ta vyöhykehinnoittelu otetaan täysimääräisenä käyttöön alkaen. Lisäksi kaupunginhallitus merkitsee tiedoksi kaupunkirakennelautakunnan päätök ses tä tehdyn oikaisuvaatimuksen. Päätös: Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti kaupunginjohtajan pohjaehdotuksesta poiketen palauttaa asian kaupunkirakennelautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi. Palauttamisen syynä tonttien hinnoitteluperusteiden kohtuullistamisen arvioiminen ja sen edellyttämät toimenpiteet. Lisäksi tulee huomioida asiaan liittyvä tiedottaminen tonttien vuokraajille. Kaupunkiympäristöjohtaja Anu Näätänen ja kaupungingeodeetti Kalle Sivén olivat kokouksessa asiantuntijoina asian käsittelyn aikana.