Kaupunkirakennelautakunta Kaupungin omakotitonttien hinnoittelu alkaen 3211/ /2018

Transkriptio

1 Kaupunkirakennelautakunta Kaupungin omakotitonttien hinnoittelu alkaen 3211/ /2018 KRAKLK Joensuun kaupungin luovuttamien tonttien hinnoittelua koskien tehtiin päätös kau pun ki ra ken ne lau ta kun nas sa Kaupunginhallitus alisti kau punki ra ken ne lau ta kun nan päätöksen ja päätti kokouksessaan palaut taa asian uudelleen valmisteltavaksi. Palautuksen syynä oli tonttien hin noitte lu pe rus tei den kohtuullistamisen arvioiminen ja sen edellyttämät toi men pi teet. Lisäksi tuli huomioida asiaan liittyvä tiedottaminen tonttien vuokraajille. Seuraavan kolmen vuoden aikana päättyvien asuntotontinvuokrasopimusten vuok ra lai sil le on ilmoitettu kirjeitse vuokrasopimuksen päättymisestä kau pungin hal li tuk sen edellyttämän mukaisesti. Tonttien hinnoittelusta on valmisteltu kau pun gin hal li tuk sen edellyttämän arvioin nin pohjalta uusi esitys. Uusi hinnoitteluesitys tarkoittaa sitä, että vuok ratont tien sopimuksia uusittaessa mikään ei muutu vanhaan hinnoitteluun nähden en sim mäi sen 5 vuoden aikana. Uuden vuokrahinnoittelun muutosta on por rastet tu ja uusi vuokra tulee täysimääräisenä voimaan vasta uuden sopimuksen kym me nen te nä vuonna. Joensuun kaupunginvaltuusto hyväksyi kokouksessaan Maa po liitti sen ohjelman vuosille Sen mukaisesti kiinteähintaisille asun to tonteil le vah vis te taan erikseen myyntihinnat ja vuokran perusteena olevat pääoma-ar vot. Hinnoittelussa otetaan huomioon mm. tonttien yleiset arvotekijät (esim. kes kus ta etäi syys, palvelut ja liikenneyhteydet) sekä markkinahintojen kehi tys. Oma ko ti tont tien alueelliset myyntihinnat pidetään käypää hintaa alemmal la ta sol la. Vuokrahinnat pidetään myyntihintoja alemmalla tasolla. Tonttien hin nat sidotaan elinkustannusindeksiin. Tonttien vuosivuokra on maa po liit ti sen oh jel man mukaisesti 4,5 % tontin vuokranmääräytymishinnasta. Tonttien hinnoittelusta on edel li sen kerran päätetty kaupunginvaltuustossa Tonttien hinnoittelun uudistamisen taustalla on se, että hinnoittelu ei vastaa enää maan arvoa. Maan arvon nou su on johtanut siihen, että uusilla ase ma kaavoi te tuil la alueilla, jot ka sijaitsevat reuna-alueilla, ovat asuntotonttien vuok ra taso ja myyn ti hin ta suhteessa merkittävästi korkeampia kuin keskustan lä hi alueilla. Suu rin se lit tä vä tekijä tässä on, että kaupungin tonttien hinnoittelu pe rus tuu osit tain jo van hen tu nei siin periaatteisiin eikä maan tosiasiallista arvoa ole huomioi tu tont tien hinnoittelussa. Pientalopainotteisilla uudisalueilla tonttikohtaiset kunnallistekniikan ra ken ta misen ja maan han kin nan kustannukset ovat noin euroa. Maapoliittisen ohjel man ta voit tei den mukaisesti tontinluovutuksessa pyritään siihen, että kaik kien luovutettavien pien ta lo tont tien luovutushinnat kattavat keskimäärin nämä kus-

2 tan nuk set. Tont ti koh tai set vesihuollon kustannukset ovat tämän lisäksi noin euroa. Uusilla alueil la kuten Multimäessä ja Karhunmäessä oma ko ti tont tien hinnat ovat al hai sem pia, kuin niiden luovutuskelpoiseksi saattamisen edel lyt tämät investoinnit. Näi den tonttien vuokrat ovat olleet linjassa naa pu ri kun tien tonttihintojen kans sa ja niiden kysyntä on ollut hyvää. Tonttien hinnoittelun voidaan katsoa olevan näil lä alueilla oikealla tasolla. Tontin arvoon liittyvät osittain samat lainalaisuudet kuin asunnon hintaan. Keskei sin hintaan vaikuttava tekijä on sijainti. Lähellä keskustaa sijaitseva asun totont ti on arvokkaampi kuin kantakaupungin reuna-alueella sijaitseva omi naisuuk sil taan samanlainen asuntotontti. Muita asuntotontin arvoon vaikuttavia sijain ti te ki jöi tä keskustaetäisyyden lisäksi ovat mm. lähipalvelut (koulu, päi vä ko ti), lii kun ta- ja virkistysalueet, etäisyys vesistöihin ja liikenneyhteydet. Asuntotonttien vyöhykehinnoittelun määrittämisen taustaksi selvitettiin vuo si na tapahtuneet yksityisten väliset tonttikaupat. Yksityisten välisten omako ti ta lo tont ti kaup po jen keskineliöhinta Joensuussa oli 54,7 /m 2, kun taas kaupun gin myymien tonttien keskineliöhinta oli 23,8 /m 2. Kaupungin tonttien vanhat myyntija vuokrahinnat korreloivat parhaiten maan arvoa Kar hun mäes sä, Multimäessä, Rantakylässä ja Utrassa. Yk si tyis ten myy mien tonttien kes ki hin nat olivat 25 /m 2 35 /m 2 ja kaupungin hinnat hieman tätä alhaisemmat. Lä hempä nä keskustaa maan arvo ja kaupungin vanha hinnoittelu oli kauimpana toi sistaan. Esimerkiksi Hu kan hau dal la, Kanervalassa, Linnunlahdella, Mutalassa ja Niinivaaralla yksityisten vä lis ten tonttikauppojen keskineliöhinta oli 65 /m 2 76 /m 2, kun kau pun gin myy mien tonttien keskineliöhinta vaihteli välillä 19,6 /m2 24,6 /m 2. Uudessa tonttihinnoittelussa on määritelty vyöhykkeittäin myyn ti - ja vuokrahinnat. Hinnat perustuvat tontin pin ta-alaan. Aiemmin päätöksenteossa olleessa esi tyk ses sä alueita kohdeltiin maan arvoon suhteutettuna tasapuolisesti myyntija vuokrahinnoittelussa. Uudessa esityksessä hintoja on yhä päivitetty vas tamaan vanhaa hinnoittelua paremmin maan arvoa eri kaupungin alueil la ja ta soitta maan vanhassa hinnoittelussa aiemmin ollutta epäsuhtaa. Vuokrahinnoittelun osal ta muutosta vanhan ja uuden hinnoittelun välillä on loivennettu. Edelleen arvok kaim mil la alueilla olevien tonttien vuokralaiset maksavat jatkossakin suhtees sa pienempää vuokraa maan arvoon nähden, kuin esimerkiksi Rantakylässä, Ut ras sa ja muualla kantakaupungin laitamilla. Tonttien myyntihintoihin on tehty vain pieniä tarkistuksia aiemmin pää tök senteos sa ol lee seen esitykseen nähden. Myyntihinnat ovat edelleen alhaisempia kuin keskimääräiset yksityisten välisten tont ti kaup po jen to teu tu neet hinnat. Tonttien vuok ran mää räy ty mis hin toihin on tehty suurempi päivitys. Uudet vuokra hin nat ovat pääsääntöisesti 65 % esitetyistä myyntihinnoista. Mikäli näin määräy ty vä vuok ra hin ta on alhaisempi, kuin vanha hinnoittelu tai esitetty uusi myynti hin ta, vuok ran mää räy ty mis hin ta säilyy vanhan hinnoittelun tai uuden myyn tihin nan mukaisena. Aiemmin tonttien myyn ti hin nat ja vuok ran mää räy ty mis hinnat ovat ol leet kaikkialla samat.

3 Omakotitonttien vyöhykehinnat ovat keskimääräisiä tonttien hintoja hin ta-alueen sisällä. Alueiden sisällä noudatetaan jatkossakin ta paus koh tais ta harkintaa ja hinta-alueiden välillä noudatetaan liukumaa hinnoittelussa. Harkinnassa huomioi daan myös mm. rannan, pal ve lui den, koulun ja päiväkodin läheisyys sekä ton tin ominaisuudet. Kaupungilla on kaikkiaan 6308 tontinvuokrasopimusta, joista omakotitontteja 4877 kpl. Voimassa olevien vuokrasopimusten mukaisiin vuokriin ei uudella tontti hin noit te lul la ole vaikutusta. Voimassa olevissa vuokrasopimuksessa määritelty pe rus vuok ra tarkistetaan edelleen elinkustannusindeksin muutoksen mukaisesti vuo sit tain, vuokrasopimuksessa määriteltynä ajankohtana. Uudistettua hin noitte lua nou da te taan uusissa vuokrasopimuksissa ja päättyviä pitkäaikaisia vuok raso pi muk sia uusittaessa. Vuosina päättyy yhteensä 354 ton tin vuok raso pi mus ta, joi den vuokriin hinnoittelun muutoksella on vaikutusta. Oma ko titont tien vuok ra so pi muk set ovat 50 vuotta pitkiä, joten keskimäärin uusittaviksi tu lee vuosittain noin 80 omakotitontin vuokrasopimusta. Uusittavien tontinvuokrasopimusten vuokran muutoksen vaikutuksia esitetään por ras tet ta vik si. Uuden hinnoittelun mukainen vuokra tulee noudatettavaksi vaiheit tain si ten, että uuden hinnottelun mukaista vuokraa peritään täy si mää räi senä vasta 10:stä vuodesta alkaen. Ensimmäisen 5 vuoden aikana vuokra on ns. alku vuok ra, jo ka noudattaa vanhaa tonttien hinnoittelua. Maapoliittisen oh jel man mu kai ses ti ensimmäisen kolmen vuoden aikana alkuvuokrasta saa lisäksi 30 % alen nuk sen, mikäli tontin vuokra kaksinkertaistuu aiempaan nähden. Kun vuokra lai se na on rintamaveteraani (henkilölle on myönnetty rin ta ma so ti las tun nus, rintamapalvelustunnus, rintamatunnus tai ulkomaalaisen rin ta ma so ti las tun nus) tai tontin alkuperäinen vuokralainen(tai em. leski tai jakamaton kuo lin pe sä jossa leski on osallisena) vuokrasta annetaan hänen osaltaan myös tulevien vuosien vuokrista 30 % alennus kunnes vuokraoikeus siirretään edelleen. Uusittavan omakotitontin maanvuokra määräytyy seuraavasti: - Ensimmäisen 3 vuoden ajalta vuokra on alkuvuokra tai 30 % alennettu al ku vuok ra, mikäli tontin vuok ra kaksinkertaistuu aiemmasta - Vuosina 4-5 vuokra on alkuvuokra - Vuosina 6-7 vuokra on alkuvuokra +50 % alkuvuokran ja uuden hinnoittelun mu kai sen vuokran erotuksesta - Vuosina 8-9 vuokra on alkuvuokra +75 % alkuvuokran ja uuden hinnoittelun mu kai sen vuokran erotuksesta - Vuodesta 10 alkaen vuokra on uuden hinnoittelun mukainen. Omistustontti ja vuokratontti eroavat toisistaan verotuksellisesta näkökulmasta. Vuok ra ton tis ta ei makseta veroa, kun taas omistustontista maksetaan. Omis tuston til la tontin maapohjasta maksetaan veroa yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan, joka on vuonna 2018 Joensuussa 1,1 % maapohjan verotusarvosta.

4 Valmistelija: kaupungingeodeetti Kalle Sivén Kaupunkiympäristöjohtajan päätösehdotus: Kaupunkirakennelautakunta päättää hyväksyä seuraavat tonttien hin noit te lu perus teet: - Omakotitonttien vuokra- ja myyntihinnat vahvistetaan liitteenä ole vien vyöhy ke kart to jen mukaisesti. Hinnat sidotaan elin kus tan nus in dek siin ja ne vastaavat elinkustannusindeksin pistelukua Oma ko ti tont tien vyö hyke hin nat ovat keskimääräisiä tonttien hintoja hin ta-alu een si säl lä. Aluei den sisällä noudatetaan jatkossakin ta paus koh tais ta har kin taa ja hin ta-aluei den välillä noudatetaan liukumaa hinnoittelussa. Har kin nas sa huo mioi daan mm. rannan, pal ve lui den, koulun ja päiväkodin lä hei syys se kä ton tin ominaisuudet. - Alueiden sisällä voidaan hinnasta poiketa myynti- tai vuok raus pää tök sen yhtey des sä perustellusta syystä enintään 40 %. Suuremmasta poik kea mas ta päät tää kaupunkirakennelautakunta. - Uusittavan omakotitontin maanvuokra määräytyy seuraavasti: Ensimmäisen 3 vuoden ajalta vuokra on alkuvuokra tai 30 % alennettu al ku vuok ra, mikäli tontin vuok ra kaksinkertaistuu aiemmasta Vuosina 4-5 vuokra on alkuvuokra Vuosina 6-7 vuokra on alkuvuokra +50 % alkuvuokran ja uuden hinnoit te lun mukaisen vuokran erotuksesta Vuosina 8-9 vuokra on alkuvuokra +75 % alkuvuokran ja uuden hinnoit te lun mukaisen vuokran erotuksesta Vuodesta 10 alkaen vuokra on uuden hinnoittelun mukainen Kun vuokralaisena on rintamaveteraani (henkilölle on myönnetty rintamasotilastunnus, rintamapalvelustunnus, rintamatunnus tai ulkomaalaisen rintamasotilastunnus) tai tontin alkuperäinen vuokralainen (tai em. leski tai jakamaton kuolinpesä jossa leski on osallisena) vuokrasta annetaan hänen osaltaan myös kolmannen vuoden jälkeen edellä määrytyvistä vuokrista 30 % alennus kunnes vuokraoikeus siirretään edelleen. - Omakotitalotonttien tontinvuokrat voidaan maksaa kahtena yhtä suu re na eränä vuosittain touko- ja syyskuun aikana, jos tontin vuosivuokra on vähintään 400 euroa. - Tarjouskilpailun kautta luovutettuja omakotitalotontteja myö hem min vuok ra mie hel le myytäessä myyntihinta lasketaan kertomalla viimeisin tarjous vuok ra 25:llä. Mikäli näin laskettu myyntihinta ylittää voimassa ole van

5 vyö hy ke hin noit te lun mukaisen myyntihinnan enemmän kuin 30 %, huo mioidaan tämän ylimenevältä hin nan osalta vain puolet. Las ken ta pe rus te on voi mas sa 15 vuotta vuok ra-ajan al ka mi ses ta. Tämän jälkeen vuok ra lai sel la on oi keus tontin os ta mi seen voi mas sa olevan hinnoittelun mu kai se na. - Rantatontit hinnoitellaan aina tapauskohtaisesti. - Tontit, joiden myyntihinnaksi muodostuu alle euroa, pää sään töi ses ti myy dään. Vuokrausta käytetään näissä tapauksissa vain poik keus ta pauk sissa. - Päätös tulee voimaan heti muuten paitsi vanhojen vuokratonttien myyn nin osal ta vyöhykehinnoittelu otetaan täysimääräisenä käyttöön alkaen. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. Kaupungingeodeetti Kalle Sivén esitteli asiaa lautakunnalle.