Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia

Transkriptio

1 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia Laatija: Heikki Lonka ja Johanna Tschokkinen WSP Finland Oy

2 Sisällysluettelo 1. Kiinteistöstrategian määritelmä Hankkeen tavoite Uusi tulevaisuus Uusi toimintamalli Työskentelyprosessin kuvaus Lappajärven kiinteistöjen tilanne Toimitilat ja väestö Toimitila-analyysi Kiinteistönpidon tunnusluvut Johtopäätökset Kiinteistöpidon organisaatio Nykytilanteen kuvaus Yhteenveto itsearviosta ja käyttäjien arviosta Lappajärven näkemys tilanteesta Tulosseminaari Ryhmätöiden purku Kolme mahdollista toimitilaverkkoa Simulaatiomalli Päiväkotien ja koulujen simulaatiomalli Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli Mallien vertailu Lappajärven Vuokratalot Oy Nykytilanne WSP Finland Oy Heikkiläntie 7, Helsinki Puhelin Y-tunnus etunimi.sukunimi@wsp.com

3 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 3/ Vaihtoehtoiset mallit Perusvaihtoehto Väljä malli Välimalli Tiivis malli Yhteenveto malleista Liikuntahalli Kunnanvirasto Tiivis malli Välimalli Väljä malli Halkosaaren huvikeskus Konsultin suositus... 54

4 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 4/55 1. Kiinteistöstrategian määritelmä Kiinteistöstrategian tarkoitus on luoda yleiset tavoitteet kiinteistöjen omistamiselle ja hoidolle. Tässä ohjelmassa ei oteta kantaa yksittäisten rakennusten kohtaloon vaan luodaan yleinen toiminta- ja päätöksentekomalli, jota voidaan soveltaa investointi- ja korjauspäätöksiä tehtäessä. Malli sisältää kuvauksen tavasta ja tasosta, jolla kiinteistönpito hoidetaan. Strategiassa esitetään myös tapa, jolla kiinteistökannan kehittäminen on mahdollista rahoittaa ja järjestää. Onnistunut investointiohjelma voisi siis johtaa suuriin kokonaiskulujen säästöihin ja samalla merkittävään toiminnan laadun nostoon. Uusi investointiohjelma lähtee palveluverkon rakentamisesta optimaalisella tavalla. Rakennetaan uusia toimivia yksikköjä tai vähintäänkin korjataan vanhat rakennukset uutta vastaavaan kuntoon. Liian kova velkaantuminen voidaan välttää esimerkiksi uusilla rahoitusmalleilla. Jos halutaan tarjota kunnan jäsenille tiloja ja palveluita laadukkaasti, on huomio siirrettävä rakenteiden ylläpitämisestä palveluihin. Kiinteistöt ovat merkittävä, mutta eivät kuitenkaan ole tärkein tekijä, kun palveluja suunnitellaan ja tuotetaan. Palvelut tulevat ensin, kiinteistöt ovat niiden oleellinen tukitoiminto. 2. Hankkeen tavoite Hankkeen tavoitteena on tehdä Lappajärven kunnalle ja Lappajärven Vuokratalot Koy:lle kiinteistöstrategia. Kiinteistöstrategian keskeinen sisältö on kiinteistöomaisuuden, kiinteistöpalveluiden ja kiinteistöissä tapahtuvan kaupungin ydintoiminnan nykytilanteen selvitys, tämän pohjalta luotu investointisuunnitelman malli, jonka avulla toiminnan laatua saadaan nostettua ja kuluja pienennettyä sekä toimintamalli, jolla kaupungin kiinteistönpito saadaan vastaamaan uuden mallin tuomiin haasteisiin. Lappajärven kunnan kiinteistöjen rakennuskanta on vanhentunut ja korjaustarve niihin on suuri. Osa rakennuksista on tullut elinkaarensa päähän. Osassa tiloista käyttäjät ovat kokeneet sisäilman laadussa jonkin asteisia ongelmia. Yhteiskoulu on jouduttu sulkemaan kokonaan. Myös saatuihin kiinteistöpalveluihinkaan ei olla täysin tyytyväisiä. Rahat menevät tällä hetkellä pitkälti ylläpitoon ja akuuttien ongelmien hoitamiseen, joka syö vastaavasti suunnitellun kunnossapidon osuutta. Kiinteistönpidon osalta näkökulma on hieman toisenlainen. Heidän pitäisi hoitaa puutteellisilla resursseilla huonokuntoista rakennuskantaa. Varojen ollessa niukkoja, tuntuvat käyttäjien aina kasvavat tarpeet ja lisäpyynnöt haastavilta toteuttaa.

5 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 5/55 Kunnan johtokaan ei ole tilanteeseen tyytyväinen. Kunta pyrkii niukoilla resursseilla hoitamaan sille määrätyt velvoitteet ja takaamaan lapsille parhaan mahdollisen kasvuympäristön. Vaarana on, että paniikkitilanteessa tehdään vääriä valintoja. Kiinteistöjen huono kunto alkaa haitata vakavasti muuten hyvin toimivaa koulutoimintaa. Nyt on aika satsata oikeisiin asioihin, luoda toimiva kiinteistöpidon malli, jonka avulla voidaan toteuttaa parasta mahdollista tulevaisuutta Lappajärven kunnassa. 3. Uusi tulevaisuus Kun ongelma tuntuu omista lähtökohdistaan mahdottomalta ratkaista, yksi vaihtoehto on laajentaa näkökulmaa. Entä jos kyse ei olekaan pelkästään kiinteistöistä? Kiinteistökulut ovat vain pieni osa Lappajärven kunnan toimintabudjetista. Ne kuitenkin vaikuttavat suuresti tapaan ja tehokkuuteen, joilla palvelut voidaan tuottaa. Jos ylivoimaisesti suurimman menoerän eli palvelutuotannon tehokkuutta saataisiin nostettua edes hivenen, säästynyt rahasumma olisi kuitenkin suuri verrattuna kiinteistökuluihin. Jos hetkeksi unohdetaan nykyisen kiinteistökannan asettamat rajoitteet, voidaan palveluverkko suunnitella tehokkaimmalla mahdollisella tavalla nykyinen ja tuleva väestö huomioon ottaen. Tämän jälkeen voidaan ottaa tarkasteluun olemassa oleva kiinteistökanta ja esittää kysymys, kuinka suuri muutos kiinteistöihin vaaditaan, jotta ihanteellisin mahdollinen palvelutuotannon malli voidaan toteuttaa. Sen sijaan, että yritetään paikkaamalla ja parsimalla pitää vanha takki kunnossa, mennään kauppaan ja ostetaan uusi takki. Kun muistetaan kulujen suhde 20 % kiinteistöt ja / 80 % toiminta, niin toiminnan kulujen 5 % säästö luo mahdollisuuden investoida kiinteistöihin 25 % enemmän. Tämä mahdollistaa suuretkin peruskorjaus- ja uudisrakennusinvestoinnit. Lisäksi on otettava huomioon, että uudet tai täysin korjatut kiinteistöt kuluttavat vähemmän energiaa ja ovat helpompia huoltaa. Laatu paranee sekä toiminnassa että toiminnan ympäristössä. Home- ja kosteusongelmista päästään eroon. Jos investointiohjelmassa onnistutaan hyvin, voi lopputuloksena olla kokonaiskulujen huomattava säästö ja merkittävä toiminnan laadun nosto. Onko tämä uusi tulevaisuus mahdollinen? Miten säästöjä voi syntyä rakennuskantaa muuttamalla? Palkkakulut ovat joka tapauksessa suurin kuluerä. Eikö joka palvelutuotannon yksikössä ole sama määrä henkilökuntaa asiakasta (oppilas, potilas, päiväkotilapsi) kohti riippumatta yksikön koosta tai sijainnista?

6 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 6/55 Valitettavasti näin ei ole. Vaikka esim. luokka- tai päiväkotiryhmien kokoa ei kasvatettaisi yhtään, varsinaista tuottavaa työtä tekevien lisäksi tarvitaan johtoa, tukihenkilökuntaa ja tukipalveluita. Näitä on suhteessa vähemmän ideaalisesti mitoitetuissa yksiköissä. Jos halutaan laittaa rahat toimintaan eikä rakenteisiin, on yksikköjen koko harkittava tarkkaan. Myös palvelutarpeen määrän muutokset on helpompi hallita suuremmissa yksiköissä. Isommassa yksikössä voidaan luokkakokojen vaihtelua hallita paremmin ja jakaa siis opettajien työpanosta tasaisemmin useammalle oppilaalle kaikissa tilanteissa. Samaa ajattelua voidaan soveltaa myös muussa palvelutuotannossa, kuten päiväkodeissa. Henkilökulut ovat kunnan suurin menoerä ja jos halutaan saada aikaan laadukasta ja tehokasta palvelutuotantoa on henkilökunnan panos pyrittävä jakamaan mahdollisimman tasaisesti asiakkaiden kesken. Jos yksikkökoot kasvavat, eikö se laske palveluiden laatua ja saatavuutta? Liikennekin lisääntyy, kun joudutaan kulkemaan pidempiä matkoja. Ihan näin ei asia ole. Alueellinen saatavuus voi vähentyä, mutta saatavuuteen kuuluu myös ajallinen näkökulma. Pieniin yksiköihin ei voida taata riittävästi palveluita ja niitä joudutaan hakea muualta. Joitain palveluita, esim. opetuksen tukipalveluita, voi jäädä jopa kokonaan saamatta. Nykyaikana tietotekniikan käyttö lisääntyy. Riittävää teknistä varustelua ja teknistä tukea ei voida taata hajanaisessa palveluverkossa. Tai ainakin näiden asioiden järjestäminen on hyvin kallista. Nykyajan ongelmat ovat monimutkaisia ja ratkaisut vaativat moniammatillista osaamista ja tiimejä. Uuden OPS:in asettamat vaatimukset yhteisopettajuudesta vaatii tiimityötä ja yhdessä suunnittelua. Voidakseen vastata haasteisiin tiimien on oltava riittävän isoja. Pienten yksikköjen välillä syntyy väistämättä myös liikennettä, koska kaikki eivät kuitenkaan välttämättä käytä lähimmän yksikön palveluita etenkään, jos hieman kauempana on tarjolla paremmilla palveluilla varustettu yksikkö. Harvemmassa palveluverkossa palveluyksiköt voidaan sijoittaa pääliikenneväylien varteen, jossa on toimivampi julkinen liikenne. Vaikka investointiohjelma olisi kuinka hyvä, niin pelko on, että laskelmat eivät pidä paikkaansa ja rakennusbudjetit ylitetään. Rakennusbudjettien ylittyminen on johtunut tähän asti siitä, että vuosikorjausluonteisin minimikorjauksin on koetettu selvitä tilanteessa, jossa rakennukset ovat käytännössä täydellisen peruskorjauksen tarpeessa. Hankkeet on ehkä lähtökohtaisesti alibudjetoitu. Uusi toimintamalli lähtisi kaikkien rakennusten korjaamisesta uutta vastaavaan kuntoon, jolloin budjetit ovat paljon realistisemmalla pohjalla ja uudet energiavaatimukset voidaan helpommin ottaa huomioon.

7 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 7/55 4. Uusi toimintamalli Uuteen malliin siirtyminen ei ole helppoa. Nykyinen alirahoitettu malli ei palvele hyvin uudessa tilanteessa. Tarvitaan järjestely, joka on riittävän joustava ja jossa toimintaa ohjaa sisäisen ja ulkoisen asiakkaan tarve ja maksukyky. Vuokranmaksuun tarvittavat rahat on siksi aidosti siirrettävä asiakkaalle ja oma toiminta järjestettävä asiakasohjautuvasti. Kiinteistönpitoon käytettävät rahat on erotettava kunnan muusta taloudenpidosta. Kiinteistökantaa ohjataan nykyään pelkästään budjetin avulla. Hankkeita tehdään, koska ne ovat roikkuneet listoilla tarpeeksi kauan. Tämä ei ole toimiva ratkaisu. Kiinteistöjen salkutuksen on perustuttava kiertävään malliin, jossa koko kanta käydään vuosittain läpi yhdessä sisäisten asiakkaiden kanssa ja pohditaan erilaisia vaihtoehtoja. Tarvitaan kunnolliset PTS-suunnitelmat, joita seurataan eikä vain sammutella tulipaloja. 5. Työskentelyprosessin kuvaus Lappajärven kunnan palveluverkkosuunnitelman laadinta aloitettiin alkusyksystä 2018 ja se valmistui marraskuussa Lappajärven kunnan lukuja on verrattu muihin samantyyppisiin kuntiin ja sitä kautta on saatu lisäarvoa lopulliseen raporttiin. Jos halutaan tarjota kunnan jäsenille palveluita tasapuolisesti ja laadukkaasti, on huomio siirrettävä rakenteiden ylläpitämisestä palveluihin. Sen sijaan, että suunnitellaan investointeja ja sopeutetaan palvelut niihin, olisi suunniteltava toimintaa ja tehtävä investoinnit palveluiden ehdoilla. Palvelut tulevat ensin, kiinteistöt ovat vain tukitoiminto. Työ aloitettiin keräämällä kaikki mahdollinen tieto kunnan kiinteistökannasta. Tilojen käyttäjille tehtiin kysely mm. tilojen toimivuudesta ja käytettävyydestä sekä kiinteistötoimen palveluista. Kyselyn tiedot varmennettiin haastattelemalla kunnan työntekijöitä, virkamiehiä sekä keskeisiä asiakkaita. Haastatteluja järjestettiin kolme kappaletta koulujen, päiväkotien ja muiden kiinteistöjen ja kiinteistöhuollon edustajille Näissä haastatteluissa kysyttiin

8 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 8/55 käyttäjien mielipidettä tiloista ja palveluista, ja verrattiin mielipiteitä kyselyissä saatuihin tuloksiin. Näin pystyttiin muodostamaan yleiskuva kiinteistöjen tilasta. Kun tarvittava ennakkotieto oli kerätty ja alustavat analyysit tehty, järjestettiin kunnan virkamiehille tulosseminaari, jossa koko hankkeelle määriteltiin visio. Samassa tilaisuudessa määriteltiin strategiset vaihtoehdot palveluverkon järjestämisestä ja sijoittumisesta, joiden pohjalta konsultti työsti erilaisia laskennallisia palveluverkkomalleja. Tämän jälkeen määritellyille strategisille malleille tehtiin ennusteet, määriteltiin investointitarpeet ja arvioitiin vaikutukset kunnan talouteen. Työn lopputulos esiteltiin Lappajärven ohjausryhmälle Palveluverkkosuunnitelman raportti kirjoitettiin saatujen tulosten, palautteen ja yhdessä valittujen periaatteiden pohjalta. Palveluverkkosuunnitelman tekemisestä vastaavina konsultteina toimivat Heikki Lonka ja Johanna Tschokkinen WSP Finland Oy:stä. Alikonsulttina toimi palveluverkkoselvitysten osalta Taru Aihinen Kuntamaisema Oy:stä. Työssä avustivat myös Joonas Alakomi Granlund Oy:stä ja Joona Hartman WSP Finland Oy:stä. Konsulttien työtä ohjasi tilaajan edustajana tekninen johtaja Anne Övermark. Työtä seurasi koko ajan ohjausryhmä, joka valmisteli tilaisuudet ja teki lopulliset päätökset tilaisuuksissa syntyneen aineiston perusteella. Ohjausryhmä, joka koostui Lappajärven kunnan virkamiehistä, kokoontui kolme kertaa. Aikataulu oli tiukka ja siksi työstä rajattiin pois esim. soten kiinteistöt. Kuva 1 Prosessin kuvaus Laskelmat perustuvat vuoden 2017 tilinpäätökseen. Kaikki laskelmat, mitoitukset ja mallit on tehty vuoden 2017 tasoon vertailtavuuden säilyttämiseksi. 6. Lappajärven kiinteistöjen tilanne 6.1. Toimitilat ja väestö Lappajärven kunnan pinta-ala on 523,7 neliökilometriä, josta maata 420,9 ja vettä 102,8 neliökilometriä. Lappajärven kunnan asukasluku oli 3176 tilanteessa Asukasluku on pienentynyt vuosittain, mutta parina viime

9 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 9/55 vuonna syntyvyys on ollut hyvä. Vuonna 2016 alle 15-vuotiaiden osuus väestöstä oli 13,6 %, 65 vuotta täyttäneiden osuus 31,8 % ja vuotiaiden osuus 54,7 %. Väestöennusteen mukaan väestö laskee noin hengellä 10 vuodessa. Lappajärven omistamat kiinteistöt: Valmistumisvuosi m2 m3 Lämmitysmuoto Sivistystoimen rakennukset Länsirannan koulu 1979/ kattomuutos öljy uusi säiliö v Rantakankaan koulu Keltainen rakennus kaukolämpö/öljy Keittolarak n.1900/pk säiliö 2000, tark 2009 Liikuntasalisiipi Yhteensä Kirkonkylän koulu 1963/ pk 2000, kaukolämpö Yhteiskoulu 1969/ osittain kaukolämpö Kirjasto muutos autotalli Yhteensä Lukio kaukolämpö Päiväkoti öljy laajennus Toimintakeskus 1980, laajennus kaukolämpö Kunnanvirasto 1967/muutos 1985, pk kaukolämpö Halkosaaren huvikeskus Sos.tila 1973, pk Tanssilava Hiihtomaja 1978, kattomuutos 1993 Sauna 1970, pk Teatteri 1975, pk

10 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 10/55 KOY Lappajärven Vuokratalot m2 Lukion rivitalo 436 Harjun rivitalot 1819 Tupsulan vuokratalo 311 Mynkelinmäen kerrostalot 2839 Mynkelintie 20/36S 485 Hepokuja 1 / 35R P 647 Hepokuja 2 / Hepokuja 2/38U 609 Timontaavi (uusi kohde) 1032 Timontaavi I 503 Timontaavi II 529 Taavetinmatti 783 Harjun palvelutalot 1201 Yhteensä Toimitila-analyysi Kyselyn ja haastattelujen perusteella haettiin vastauksia Lappajärven kiinteistöjen toimivuuteen liittyviin kysymyksiin. Koulujen tilanne Lappajärvellä on vaihteleva, mutta pääsääntöisesti koulurakennukset ovat vanhoja ja tilat eivät vastaa toiminnallisuutensa puolesta tämän päivän ja uuden ops:in mukaisia vaatimuksia. Monissa kiinteistöissä on havaittu ongelmia tilojen ja sisäilman laadun suhteen. Ylläpitokulujen osalta Lappajärven tuloksista näkyy kouluverkon hajanaisuus ja suhteellisen pienet yksiköt. Pienissä yksiköissä on yleensä aina korkeat ylläpitokulut oppilasta kohti. Yksikkökokojen suurentaminen voisi laskea oppilaskohtaisia kustannuksia paljonkin. Hieman yleistäen: miksi käyttää oppilasta kohden paljon rahaa yksikössä, johon ei olla muutenkaan tyytyväisiä, kun vaihtoehtona voisi olla parempi tyytyväisyys pienemmällä rahalla? Lappajärven kunnan varhaiskasvatusta hoidetaan Kauhavan kunnan toimesta. Kunnalla on vain yksi päiväkotikiinteistö ja muuten päivähoito on järjestetty ryhmäperhepäiväkotiyksiköillä Länsirannan ja Rantakankaan koulujen yhteydessä. Ylläpitokulut päiväkodissa ovat korkeat.

11 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 11/55 Voidaan todeta, että Lappajärven kiinteistönpidossa on paljon haasteita, mutta tilanne ei ole mitenkään toivoton. Kunnan kokoon ja tarpeisiin nähden hajanaisen ja laajan kiinteistöverkon karsiminen voisi osaltaan varmistaa resurssien riittävyyden ja palvelun tason myös tulevaisuudessa. Näin pystyttäisiin takaamaan jokaiselle kunnan tiloissa työskentelevälle toimivat ja terveelliset työtilat. Toimitila-analyysin yhteenveto perustuu eri ominaisuuksien arviointiin liikennevalojen avulla. Vihreä väri merkitsee toimivaa kiinteistöä, jolla ei mainittavia ongelmia ole tai ne ovat hyvin vähäisiä. Keltainen väri viittaa välttävään kiinteistöön, jossa esiintyy joitain ongelmia, mutta niillä ei ole merkittävää vaikutusta tilojen käyttäjiin. Punainen väri merkitsee ongelmakiinteistöä, jossa ongelmien vaikutukset ovat merkittäviä ja tilojen käyttäjät kokevat esimerkiksi terveydellisiä ongelmia. Kyselyn tulosten analyysissä kiinnitettiin huomiota myös subjektiivisesti koettuihin terveysongelmiin. Jos useat vastaajat sanoivat kiinteistön tilanteen vaikuttaneen kielteisesti heidän terveyteensä, nähtiin kohde ongelmakiinteistönä. Ylläpito-, kunnossapito- ja energiakulujen osalta kohteen suhteellisia kustannuksia verrattiin vertailukuntien vastaavien kiinteistöjen keskiarvokustannuksiin. Ylläpito/oppilas- kentässä ylläpitokustannukset jaettiin koulujen oppilasmäärällä ja tulosta verrattiin vertailukuntien keskiarvolukuun. Suurin osa Lappajärven kunnan kouluista sai kyselyjen ja haastattelujen perusteella punaisen eli huonon arvion rakennuksen tilasta. Ainoastaan uusi lukio, joka on rakennettu vuonna 2004 ja keskikoulun kirjastorakennus saivat keltaisen arvion. Ullanlinnan päiväkoti ja Kunnanvirasto nähtiin kuitenkin kohtuukuntoisina ja saivat ainoina kiinteistöinä vihreän arvion. Kunnan vuokratalot ovat suurien korjausten tarpeessa ja näin ollen sai punaisen arvion.

12 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 12/55 Länsirannan koulu Rantakankaan koulu - Vanha rakennus Rantakankaan koulu - Uudempi rakennus Kirkonkylän koulu Keskikoulu - Kansalaiskoulu Keskikoulu - Kirjasto Keskikoulu - Uusi lukio (2004) Ullanlinnan päiväkoti Kunnanvirasto Lappajärven kunnan vuokratalot Muu (5 vastausta) (Nissin Stadion, Kunnantoimisto, Jami, Kastehelmetx2) Kaikki kiinteistöt Kuva 2 Kyselyn tulokset Hyvä kysmykset Tyydyttävä 7 ja Huono Kunto Sisäilma Terveyshaitat KH & UA Siivous Rakennuksen tila Vastaajien lukumäärä Samaa mieltä 33 % 17 % 20 % 83 % 100 % Osittain eri mieltä 33 % 100 % 40 % 17 % 6 Eri mieltä 33 % 33 % 40 % Samaa mieltä 100 % Osittain eri mieltä 100 % 1 Eri mieltä 100 % 100 % 100 % Samaa mieltä 50 % 100 % 100 % 50 % Osittain eri mieltä 50 % 100 % 50 % 2 Eri mieltä Samaa mieltä 100 % 100 % 100 % Osittain eri mieltä 100 % 100 % 1 Eri mieltä Samaa mieltä 100 % Osittain eri mieltä 100 % 100 % 1 Eri mieltä 100 % 100 % Samaa mieltä 33 % 33 % 100 % Osittain eri mieltä 67 % 67 % 67 % 3 Eri mieltä 33 % 33 % 67 % Samaa mieltä 39 % 18 % 44 % 65 % 88 % Osittain eri mieltä 45 % 53 % 19 % 24 % 12 % 14 Eri mieltä 15 % 29 % 38 % 12 % Samaa mieltä 60 % 67 % 44 % 56 % 100 % Osittain eri mieltä 40 % 11 % 22 % 22 % 10 Eri mieltä 22 % 33 % 33 % Samaa mieltä 50 % 36 % 71 % 79 % 93 % Osittain eri mieltä 18 % 50 % 14 % 21 % 7 % 14 Eri mieltä 32 % 14 % 14 % Samaa mieltä 100 % Osittain eri mieltä 100 % 100 % 1 Eri mieltä Samaa mieltä 33 % 17 % 33 % 83 % 100 % Osittain eri mieltä 50 % 50 % 50 % 17 % 6 Eri mieltä 17 % 33 % 17 % Samaa mieltä 42 % 27 % 48 % 65 % 93 % Osittain eri mieltä 39 % 47 % 22 % 26 % 7 % 59 Eri mieltä 19 % 27 % 29 % 10 %

13 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 13/ Kiinteistönpidon tunnusluvut Kuva 3 Kiinteistöjen osuus ylläpitokustannuksista 140,00 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 4 Ylläpitokustannukset rakennustyypeittäin ( /brm2/vuosi) Kuvista 2 ja 3 pystymme näkemään, että koulut ja päiväkodit vievät suurimman osan kunnan kiinteistöjen ylläpitokustannuksista. Koulut aiheuttavat yhteensä 47% kaikista kiinteistöjen ylläpitokustannuksista. 22% ylläpitokustannuksista aiheutuu Ullanlinnan päiväkodista. Lukion osuus ylläpidon kokonaiskustannuksista on 8%. Koulut ja päiväkodit aiheuttavat yhteensä myös suuremmat

14 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 14/55 ylläpitokustannukset kuin vertailukunnissa keskimäärin (kuva 3). Kouluihin ja päiväkoteihin kohdistetuilla kustannusten optimoinneilla voitaisiin siis säästää huomattava määrä kunnan varoja. Näitä säästettyjä varoja voitaisiin myös ohjata muiden kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin, jotka ovat matalammat kuin vertailukuntien vastaavat ylläpitokustannukset. Kuva 5 Kuluerien osuus ylläpitokustannuksista 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 6 Ylläpitokustannukset kuluerittäin ( /brm2/vuosi)

15 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 15/55 Kuva 5 näyttää, että Lappajärven kiinteistöjen kunnossapitokustannukset ovat selkeästi suuremmat verrattuna vertailukuntiin. Kunnossapitokustannukset ovat Lappajärvellä lähes kaksinkertaiset muihin kuntiin verrattuna. Lisäksi, kuten kuvasta 4 nähdään, kunnossapito on Lappajärven kiinteistöjen ylläpitokustannuksista toiseksi suurin siivouskustannusten jälkeen. Kiinteistöjen kunnossapidon osuus on 24% kaikista ylläpitokustannuksista ja siivouksen osuus on 30%. Muita suuria yksittäisiä kulueriä on lämpöhuolto 18%, sähköhuolto 9% sekä yleishoito ja valvonta 9%. Nämä kaikki muut ovat kunnossapitokustannuksia lukuun ottamatta samalla tasolla tai alhaisemmat kuin muilla kunnilla. Kunnossapitokustannuksia tulisi siis saada alas pitkällä aikavälillä. 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 7 Kunnossapito ( /brm2/vuosi) Tehdyt tarkastelut antoivat ylläpidon kustannuksien näkökulmasta perusteet keskittyä tässä kiinteistöstrategiassa pääsääntöisesti perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen rakennuksiin. Lappajärven kunnan päiväkotien kunnossapitokustannukset ovat noin viisinkertaiset verrattuna muihin kuntiin. Koulujen kunnossapitokustannukset ovat myös lähes kaksinkertaiset Lappajärvellä muihin kuntiin verrattuna (kuva 6).

16 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 16/55 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 8 Yleishoito ja valvonta ( /brm2/vuosi) Kuvan 7 mukaan Lappajärven kunta käyttää yleishoitoon ja valvontaan keskimääräistä vähemmän varoja. Ainoastaan kouluihin ja lukioihin käytetään Lappajärvellä enemmän rahaa yleishoitoon ja valvontaan. Sote-rakennuksiin, kirjastoihin ja hallintorakennuksiin ohjatut yleishoidon ja valvonnan kulut ovat selkeästi alhaisemmat kuin vertailukunnilla. Kuvan 8 mukaan, yhteisien tehtäviin kulut ovat matalammat kaikissa kiinteistöissä verrattuna muihin kuntiin. Yhteisien tehtävien kulut ovat merkittävästi matalammat kuin muilla kunnilla ja suurimmillaankin (hallintorakennukset) ne ovat vain puolet vertailukuntien keskiarvosta. Tämä voi johtua siitä, että kaikkia em. kuluja ei kirjata kiinteistöille. 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 9 Yhteiset tehtävät ( /brm2/vuosi)

17 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 17/55 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 10 Lämpöhuolto ( /brm2/vuosi) Lämpöhuollon kulut ovat sote-rakennuksia ja kirjastoja lukuun ottamatta suuremmat Lappajärvellä kuin vertailukunnilla keskimäärin. Päiväkotien, koulujen, hallintorakennusten ja lukioiden energiatehokkuutta voisi siis parantaa selkeästi, jotta päästäisiin muiden kuntien tasolle. Kuvan 4 mukaan lämpöhuolto aiheuttaa 18% kaikista kiinteistöjen kustannuksista, joten säästöt lämpöhuollossa vaikuttaisivat merkittävästi kokonaiskustannuksiin. Toisaalta sähköhuollon kulut (kuva 10) ovat Lappajärven kunnan kaikissa kiinteistöissä alhaisemmat kuin vertailukunnissa keskimäärin. Tämä tarkoittaa sitä, että Lappajärven kiinteistöt ovat sähkönkulutuksen puolesta energiatehokkaampia kuin vertailukuntien kiinteistöt. 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 11 Sähköhuolto ( /brm2/vuosi)

18 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 18/55 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 - Lappajärvi Muut kunnat Kuva 12 Siivous ( /brm2/vuosi) Siivouskustannukset (kuva 11) ovat korkeammat tai samalla tasolla kaikissa muissa kiinteistöissä, paitsi sote-rakennuksissa, kuin vertailukuntien kiinteistöjen siivouskustannukset. Etenkin päiväkotien ja kirjastojen siivouskustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin vertailukuntien vastaavien kiinteistöjen siivouskustannukset. Siivouskustannuksissa tehdyt säästöt vaikuttaisivat myös merkittävästi kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin, koska siivouskustannukset ovat suurin yksittäin kulu (30%) ylläpitokustannuksista. On syytä selvittää, onko siivous hoidettu parhaalla mahdollisella tavalla. 120,00 100,00 80,00 60,00 40,00 Lappajärvi Muut kunnat (keskiarvo) 20,00 - Kirkonkylän koulu Länsirannan koulu Rantakankaan koulu Keskikoulu Kuva 13 Ylläpitokustannukset kouluittain ( /brm2/vuosi) Kuvan 12 mukaan, Rantakankaan koulun ylläpitokustannukset bruttoneliötä kohden ovat selkeästi korkeammat kuin muiden kuntien koulujen ylläpitokustannukset. Rantakankaan koulun ylläpitokustannukset ovat myös selkeästi korkeammat kuin kunnan muiden koulujen ylläpitokustannukset. Ainoastaan

19 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 19/55 Kirkonkylän koulun ylläpitokustannukset bruttoneliötä kohden ovat pienemmät kuin vertailukuntien koulujen ylläpitokustannusten keskiarvo Lappajärvi Muut kunnat Länsirannan koulu Rantakankaan koulu Keskikoulu Lukio Kuva 14 Oppilaskohtaiset ylläpitokustannukset kouluittain ( /oppilas/vuosi) Kuva 13 näyttää koulujen ylläpitokustannukset oppilasmäärään verrattuna. Ainoastaan Keskikoulun ylläpitokustannukset ovat matalammat kuin muiden kuntien koulujen keskimääräisen ylläpitokustannukset oppilasta kohden. Länsirannan ja Rantakankaan koulun ylläpitokustannukset oppilasta kohden ovat selkeästi kuntien keskiarvoa korkeammat. Samoin kuin ylläpitokustannukset bruttoneliötä kohden, ylläpitokustannukset oppilasta kohden ovat erittäin korkeat Rantakankaan koulussa. Rantakankaan koulun ylläpitokustannukset oppilasta kohden ovat melkein neljä kertaa suuremmat kuin muiden kuntien koulujen kulut keskimäärin. Myös Länsirannan koulun kulut oppilasta kohden ovat melkein kolme kertaa suuremmat kuin kuntien keskiarvo kulut. Koska koulujen osuus kaikista kiinteistöjen ylläpitokustannuksista on 47%, niiden merkitys on erittäin suuri kunnan kiinteistöjen kuluihin. Säästöillä koulujen ylläpitokustannuksista voitaisiin selkeästi säästää kunnan varoja

20 oppilasta brm2/oppilas brm2 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 20/ ,00 100,00 80,00 60,00 40,00 20,00 - Pinta-ala (brm2) Ylläpitokustannukset ( /brm2/v) Kuva 15 Ylläpitokustannukset suhteessa pinta-alaan kouluittain Kuva 14 selittää miten koulun pinta-ala vaikuttaa sen neliökohtaisiin kustannuksiin. Pienissä kouluissa ylläpitokustannukset bruttoneliötä kohden ovat korkeammat kuin suurissa kouluissa. Esimerkiksi pienen Rantakankaan koulun ylläpitokustannukset neliötä kohden ovat noin kolmanneksen suuremmat kuin huomattavasti suuremman Keskikoulun Oppilasmäärä Tilatehokkuus (brm2/oppilas) Kuva 16 Oppilasmäärä ja tilatehokkuus kouluittain Koulujen tilatehokkuus (kuva 15) on myös selkeästi riippuvainen koulun koosta. Keskikoulun tilatehokkuus on noin kolme kertaa parempi kuin muiden koulujen tilatehokkuus. Keskikoulu on kouluista suurin ja siellä on oppilaita moninkertaisesti verrattuna muihin kouluihin. Kuvien 14 ja 15 perusteella Lappajärven kustannustehokkain koulu on selkeästi Keskikoulu, joka on myös kunnan suurin koulu. Tarkastelun perusteella pienet koulut aiheuttavat kokoonsa nähden selkeästi enemmän kustannuksia kuin suuret koulut.

21 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 21/55 Oppilasta kohden laskettuna Lappajärvi käyttää todella paljon rahaa seiniin. Kaikki tämä on poissa opetuksesta. Syynä suuriin oppilaskohtaisiin kuluihin on koulujen pieni oppilasmäärä. Ongelma ei poistu korvaamalla rakennukset uusilla, jos koulukokoa ja oppilasmäärää ei samalla kasvateta Johtopäätökset Menneisyydessä kiinteistöjen kunnossapitoon ei ole kiinnitetty tarpeeksi huomiota, vaan tilojen on annettu kulua pisteeseen, jossa ongelmia on alkanut ilmentymään. Nyt korjaustarpeet kaatuvat kunnan syliin. Tällä on väistämättä vaikutusta mm. siihen, miten käyttäjät kokevat tilat ja kuinka energiatehokkaita tilat ovat. Toimitilaverkko on hajanainen ja ylläpidettävää tilaa on kunnan resursseihin nähden liikaa. Ylläpito- ja kunnossapitotoiminnan on oltava pitkäjänteisempää ja suunnitelmallisempaa. Tarpeiden ja resurssien on kohdattava. Toimitilaverkkoa on pienennettävä ja sen käyttöä tehostettava. Tilojen tulisi myös paremmin palvella käyttäjien tarpeita. Kiinteistöjen kolme suurinta kuluerää on siivous (30%), kunnossapito (24%) ja lämpöhuolto (18%). Näihin tehdyt muutokset vaikuttaisivat siis eniten kunnan kiinteistöjen kokonaiskustannuksiin. Jos kiinteistöjä kunnostettaisiin ja tehostettaisiin, kaikki nämä kolme pienenisivät ja näin kunnan kiinteistöjen ylläpitokustannuksia saataisiin pienennettyä merkittävästi. Uudet energiatehokkaat rakennukset kaipaavat vähemmän lämpöhuoltoa ja kunnossapitoa. Kiinteistöjen käyttöä tehostamalla saataisiin kiinteistöjen kokonaismäärää laskettua ja näin ollen pienennettyä siivouskustannuksia. Koska koulujen ja päiväkotien ylläpitokustannukset ovat yhteensä 69% (77% jos lukio lasketaan mukaan), niihin tulisi kiinnittää erityistä huomiota kiinteistöihin kohdistuvia investointeja tehdessä. Muiden rakennustyyppien kohdalla kustannukset ovat linjassa muiden kuntien keskiarvoihin. Koulujen väljä tilankäyttö on Suomessa laajalti levinnyt ja yleisesti tunnistettu ilmiö, mutta kuntien kannattaa muistaa, että jokainen ylimääräinen neliömetri maksaa. Verkon tehokkaammalla suunnittelulla voitaisiin säästää huomattavasti ylläpitokuluissa, tai toisaalta voidaan sanoa, että kiinteistöihin mahtuisi paljon nykyistä suurempi käyttäjämäärä Kiinteistöpidon organisaatio Nykytilanteen kuvaus Kiinteistönpidon tehtävät kuuluvat käytännössä Lappajärven tekniselle toimelle, jonka tehtävänä on tuottaa toimialojen tarvitsemat tilapalvelut, joihin sisältyy mm. tilojen hankinta, rakentaminen ja korjaus, kiinteistöjen huolto ja hoito sekä siivous.

22 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 22/ Yhteenveto itsearviosta ja käyttäjien arviosta Lappajärven kiinteistönpidosta tehtiin analyysi käyttäen apuna timantti-mallia. Timanttimallissa on kuusi sakaraa, jotka ovat kiinteistöpalvelut, korjaustarpeen hallinta, energia ja ympäristö, tiedon ja dokumenttien hallinta, sopimushallinta sekä kustannushallinta. Jokaisella sakaralla on asteikko (tasot 1-5), jolla mitataan kyseisen osa-alueen tämänhetkistä tasoa. Asteikkoa voi kuvata seuraavasti: 1. RESURSSIT Toiminta perustuu käytettävissä oleviin resursseihin 2. MÄÄRITTELYT Tehtävät on kuvattu ja määrittely, keskitetty toimintamalli 3. TOIMINTAMALLIT Toimitaan yhdenmukaisesti 4. MITTAAMINEN - Laadun todentaminen (säännöllinen seuranta ja mittaaminen johtamisen tukena) 5. EDELLÄKÄVIJYYS - Toiminnan läpinäkyvyys toiminnan kehittäminen loppukäyttäjien tarpeet Toiminnan taso pitää valita toiminnan laadun mukaan. Jos kyseessä on vähäinen tehtävä, jonka strateginen painoarvo on pieni, tasot 1. tai 2. voivat olla järkevä valinta. Jos toiminta on tärkeä tukipalvelu kunnan ydintoiminnalle, panostaminen korkeampaan tasoon voi olla perusteltua. Yliresursointia on syytä välttää. Analyysi perustui kyselyihin, haastatteluihin sekä toiminnasta kerättyihin tietoihin, siis toimijoiden omaan näkemykseen asiasta. Sekä tekninen toimi, että sen asiakkaat arvioivat toimintaa, tavoitteita ja vaikutusmahdollisuuksiaan liittyen mallin osa-alueisiin. Seuraavassa on esitetty tärkeimmät havainnot.

23 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 23/55 Käyttäjien arvio: Kuva 17 Koulut asiakasarvio Koulutilojen käyttäjät ovat melko tyytymättömiä kiinteistöpalveluiden toimintaan ja toiminta kaipaisi kehittämistä jokaisella osa-alueella. Koulujen ylläpitoja korjauskulut ovat suuret. Kouluissa on myös sisäilmaongelmia. Vaikka huonokuntoiset kiinteistöt luovat haasteita kiinteistöpalvelulle, voisi se palvella asiakkaita paremmin. Tiedottamisessa on vakavia ongelmia. Korjaustoimenpiteistä pitäisi tulla informaatio ennen kuin tiloihin tullaan. Rakennuksia tulisi kohdella ikäkautensa mukaisesti. Talonmiehet ovat osaavia ja tekevät töitä pyydettäessä. Siihen ollaan tyytyväisiä. Kuva 18 Päiväkodit asiakasarvio

24 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 24/55 Päiväkodin tilojen käyttäjät ovat pääosin tyytyväisiä saamaansa kiinteistöpalveluihin, mutta muiden osa-alueiden osalta tulisi kehittää toimintaa. Tiedotus päiväkodin remonteista toimii liian lyhyellä varoitusajalla. Siivoukseen ollaan tosin erittäin tyytyväisiä. Kiinteistöpidon itsearvio: Kuva 19 Itsearvio kokonaisarvosana Kiinteistöpalvelut arvioi oman toiminnan nykytilan olevan hyvällä tasolla paitsi tiedon ja dokumenttien hallinnassa, energia- ja ympäristöasioissa ja sopimusten hallinnassa. Töitä on hyvin paljon ja täytyy priorisoida, mitä töitä tekee. Toisinaan osa töistä unohtuu tai jää vain tekemättä. Osaavia kirvesmiehiä on toisinaan hankala saada, joten resurssien riittävyydessä on ongelmia. Kuva 20 Itsearvio prosessit

25 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 25/55 Prosessien osalta tiedon ja dokumenttien hallinta on hyvin heikkoa. Huoltokirjat ovat olemassa vain paperisena. Niihin kirjataan kausihuollot. Tosin kaikilla osapuolilla ei ole ollut tietoa, että ne ovat käytössä. Käytössä ovat myös vihot, joihin kirjataan kunkin kiinteistön tehtävät ja kuitataan, kun ne ovat tehty. Nykyinen toimintamalli ei ole suunnitelmallista ja seuranta on heikkoa. Kuva 21 Itsearvio asiakkaat Asiakkaat saavat palvelua joko pyytämällä suoraan talonmieheltä, kirjaamalla toiveet vihkoon tai ottamalla yhteyttä muulla tavoin tekniseen toimeen. Asiakkaan toiveet pyritään hoitamaan, mutta joskus aika tai raha eivät yksinkertaisesti riitä. Kuva 22 Itsearvio osaaminen

26 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 26/55 Osaamisen taso on hyvä kiinteistöpalveluissa. Silloin ostetaan palvelu muualta, kun oma osaamistaso ei riitä. Osaan töihin osaamista olisi, mutta puuttuu tarvittavat turvalliset välineistöt tehdä niitä töitä. Selkeä prosessi, miten milloinkin toimitaan näyttää puuttuvan. Kuva 23 Itsearvio talous Tarvittavia korjaustoimenpiteitä budjetoidaan vuositasolla ja budjettia seurataan vuoden aikana noin 3 kk välein. Äkillisiin kulumuutoksiin reagoidaan. Lappajärven vuokratalot: Vuokratalolla ei ole käytössään huoltokirjoja. Alkuviikosta hoidetaan välttämättömät työt ja sitten loppuviikosta ne mihin jää aikaa. Vuokrataloilla on käytössään palautepostilaatikko ja puhelinsoittomahdollisuus. Asiakkaita pyritään kuuntelemaan ja vastaamaan heidän toiveisiinsa, mutta resursseja siihen ei aina ole. Johtopäätökset: Kiinteistöpalveluihin ollaan Lappajärvellä hieman vertailukuntia tyytymättömämpiä. Asiakkaiden ja teknisen toimen näkökulmat eroavat kauttaaltaan hieman toisistaan. Rahat menevät pitkälti kiinteistöjen ylläpitoon ja systemaattisen kunnossapidon puuttuminen näkyy asiakkaiden mielipiteissä. Kiinteistöpalveluiden kohdalla tilanne nähdään kokonaisuutena vertailukuntia huonompana. Energia- ja ympäristöasioita ei olla kunnassa kovin paljoa edistetty. Kunta kuitenkin kierrättää jätteensä ja seuraa sähkön- ja vedenkulutusta.

27 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 27/55 Kokonaisuutena Lappajärven tilanne on vertailukuntiin verrattuna hieman heikompi. Korjausasioissa esiintyy eroavaisuutta, joka toisaalta on yhteydessä rahavarojen niukkuuteen, mutta tietyt puutteet ovat myös monin paikoin parannettavissa viestinnän parantamisella. Vanhentunut huonokuntoinen kiinteistökanta aiheuttaa ongelmia, joita tekninen toimi ei voi itse ratkaista. Toiminnan suunnitelmallisuuteen ja asiakkaan tarpeiden parempaan huomioonottamiseen voitaisiin panostaa lisää. 7. Lappajärven näkemys tilanteesta Edellä esitetyt analyysit olivat pohjana projektin aikana pidetylle tilaisuuksille. Tulosseminaarin ja ohjausryhmän kokousten tarkoituksena oli antaa virkamiesjohdolle entistä perusteellisempi käsitys Lappajärven kunnan kiinteistöjen ja kiinteistönpidon nykytilasta ja lisäksi muodostaa yhdessä linjaukset siitä, millä tavalla nykyistä tilannetta voitaisiin kehittää parhaalla mahdollisella tavalla. Etenkin koulu- ja päiväkotiverkon tulevaisuus nousi tärkeäksi aiheeksi tilaisuuksissa Tulosseminaari Tilaisuuteen osallistuivat ohjausryhmän lisäksi kunnan liikelaitosten edustajia ja Järviseudun ammatti-instituutin, Jamin edustaja. Tilaisuus järjestettiin Hotelli Kivitipussa. WSP Finland Oy:n konsultit Heikki Lonka ja Johanna Tschokkinen esittelivät tehtyjen tutkimusten ja analyysien tulokset. Tämän jälkeen pohdittiin ryhmätöinä Lappajärven kiinteistönpidon nykytilaa sekä erilaisia tulevaisuuden skenaarioita, joihin kiinteistöstrategialla voisi varautua Ryhmätöiden purku Ensimmäinen ryhmätyö Ensimmäisessä ryhmätyössä ihmiset jakautuivat neljään eri ryhmään pohtimaan nykytilannetta ja he vastasivat seuraaviin kysymyksiin: Mikä nykytilanteessa on hyvää? Mikä nykytilanteessa on huonoa? Mitä pitäisi tehdä toisin? Nykytilanteessa hyvää: Kiinteistöjen heikko tilanne on nyt tiedostettu ja kunnalla on valmius toimia tilanteen parantamiseksi. Ongelmatilanteisiin on reagoitu, vaikka vallitsikin erimielisyyttä siitä, onko reagointi ollut tarpeeksi nopeaa.

28 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 28/55 Tilaa on kouluissa riittävästi ja vaihtoehtojakin on olemassa. Esimerkiksi JAMI:n ja Kivitipun kiinteistöt ovat myös varteenotettavia vaihtoehtoja. Jamin tilojen käyttö ja yhteistyö onkin jo lisääntynyt. Mutta jos JAMI:n kiinteistöä haluttaisiin käyttää enemmän, tulisi sen olla suunnitelmallisempaa. Kannattavana pidettiin sitä, että käytetään hyödyksi käyttökelpoisia rakennuksia ja sitten sen lisäksi toteutettaisiin uudisrakentamista. Hyvänä asiana nähtiin myös, että uusimman kouluterveydenhuoltokyselyn tulokset olivat olleet positiivisia. Positiivisia kommentteja tuli niin opettajien kuin oppilaiden vastauksissa. Turvallinen lähikoulu on tarjolla koko kunnassa. Koulumatkat eivät ole liian pitkiä ja oppilas pääsee hyvin kouluun. Sivukouluissa on hyvin oppilaita, kun kaikki tilat ovat käytössä. Kunnassa on käytössä pienet opetusryhmät, ikäluokat ovat kohtuukokoisia ja oppilaita on noin 20 per luokka-aste, joka on hyvällä tasolla. Oppilailla on turvallinen oppimisympäristö sekä lyhyet ja turvalliset koulumatkat. Kylillä on myös hyvin harrastusmahdollisuuksia. Palvelut koettiin toimivina, mutta heräsi kysymys haluavatko ihmiset parempaa laatua esimerkiksi kunnan vuokrataloissa? Tulevaisuus nähtiin kirkkaana ja todettiin sen varmasti tuovan parempaa tullessaan. Yhteenvetona voitiin todeta, että Lappajärvellä on pienen kunnan toimivat palvelut, sopivan tiivis palveluverkko ja tilaa riittävästi. Kunnalla on myös tahtotila toimia ja se hakee aktiivisesti yhteistyömahdollisuuksia. Nykytilanteessa huonoa: Melkein kaikki rakennukset ovat iäkkäitä ja huonokuntoisia. Korjausvelka on niissä suuri ja ne ovat kaikki kasautumassa samaan aikaan. Kunnalla on paljon kiinteistöjä elinkaarensa päässä samaan aikaan. Huono sisäilma aiheuttaa osalle käyttäjistä terveysongelmia. Ne taas aiheuttavat kustannuksia, kun tulee sairaspoissaoloja ja joudutaan tekemään erityisjärjestelyjä. On olemassa henkilöitä, jotka eivät voi työskennellä niissä tiloissa, jotka ovat tarjolla. Mikä on menetettyjen sairaslomapäivien määrä? Paljonko menetetään nyt näistä aiheutuvia työtunteja? Ja paljonko niitä voitaisiin pienentää? Niin opettajien kuin oppilaiden terveydestä ja jaksamisesta ollaan aidosti huolissaan. Tällä hetkellä kiinteistö- ja käyttökustannukset ovat kalliit eikä kunnan rahatilanne ole hyvä. Kunnolliset PTS-suunnitelmat puuttuvat. Koulun väki on hajallaan. Sen vuoksi yhteisöllisyys kärsii ja tiedottaminen on haastavaa. Yleisestikin tiedon kulku on huonoa. Tietoa on paljon, mutta sitä kuuluu liikaa puskista eikä oikeasta lähteestä.

29 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 29/55 Sopivia liikuntatiloja ei ole tarpeeksi ja ne ovat kalliita yksityisille käyttäjille. Tiloja on, mutta niiden käytettävyys on huonoa eivätkä ne sovellu kaikkiin lajeihin. Suurimpana huolenaiheena nähtiin vakavat terveydelliset ongelmat. Miten paljon tästä tullaan maksamaan tulevaisuudessa? Voiko nykyiset altistuneet lapset toimia missään 20 vuotiaina? Mitä pitäisi tehdä toisin? Korjausvelan kasvu on ehkäistävä ja saada aidosti laskuun. Pitäisi tehdä kunnolliset PTS korjaus- ja ylläpitosuunnitelmat, joihin sitoudutaan. Tarpeettomista tai erittäin huonokuntoisista kiinteistöistä tulisi luopua. Lisätään päämäärätietoista toimintaa. On kirjattu vain passiivisesti, mitä pitäisi tehdä, mutta nyt tarvitaan aitoja päätöksiä. Järkevä strategia täytyy olla olemassa. Ei kannata rynnätä tekemään mitään ilman kunnollista suunnitelmaa. Pitäisi rakentaa oikeankokoisia ja muunneltavia uusia uuden OPS:in mukaisia koulurakennuksia sekä varmistetaan kuntalaisille terveet ja turvalliset tilat. Tarvitaan virallinen päätös uudesta koulusta ja vanhan purkamisesta. Hankesuunnittelu on saatava pian liikkeelle. Ennen kuin tehdään mitään ratkaisuja, tulee selvitettävä lukion ja JAMI:n kiinteistöjen kunto. Tarvitaan suunnitelmallista aikataulutusta, miten tilat korjataan, uudistetaan tai toteutetaan. Lisäksi kunnalla pitäisi olla selkeä tiedotusstrategia: kuka tiedottaa, mistä ja millä tavalla? Tulevaisuudessa tulisi olla muunneltavia ja energiatehokkaita kiinteistöjä. Muunneltavuus auttaa tulevaisuuden haasteisiin tarttumista, jos ei aivan tiedetä mitä tulevaisuus tuo tullessaan. Investointeihin tarvitaan rahaa ja niillä voidaan säästää kustannuksissa tulevaisuudessa. Käyttäjät on pidettävä mukana suunnittelussa. Tarvitaan digitaalinen huoltokirjasysteemi. Lisäksi on katsottava, että teknisellä toiminnolla on tarpeeksi henkilöresursseja asioiden kuntoon saattamiseksi. Vastuuta täytyy voida jakaa. Kaikkea ei voida sälyttää yhden ihmisen niskaan. Tarvitaan teknisen toimen johtajan lisäksi muitakin tahoja, jotka osallistuvat operatiiviseen toimintaan. Tavoitteena on, että saadaan nyt oikeasti raportti, jonka yhteydessä nähdään toiminnan kustannukset ja saadaan toimintasuunnitelma, miten tästä jatketaan. Rakennustoimikunta jo nyt selvittää näitä asioita. Toivotaan, että ratkaisut etenevät sitten nopeasti.

30 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 30/55 Tiedotusstrategian tulisi olla sellaista, että tiedottamista voidaan tehdä myös matkan varrella. Tulee harjoittaa oikeanlaista ja oikeaan aikaan tehtävää hallittua tiedottamista. Tiedotuskanavien tulee olla monipuolisia. Some ja Järviseudun kansa-lehti tavoittaa hyvin eri-ikäiset kuntalaiset. Kunnanjohtajan kuukausikatsaus on myös hyvä foorumi. Kunnan elinvoima riippuu nyt tulevista päätöksistä! Toinen ryhmätyö Toisessa ryhmätyössä sekoitettiin ryhmät ja lähdettiin pohtimaan tulevaisuutta skenaariomenetelmällä. Skenaarioita oli kolme: Ei kurjuutta kummempaa, Kadun aurinkoisella puolella ja Mikäpä tässä. Ryhmät saivat tehtäväkseen siirtyä mielessään vuoteen 2030 skenaarion kuvaamaan tilanteeseen. Lappajärven alueella oleva yhteisö on menestynyt ja kiinteistöt palvelevat hyvin sen elämää. Olette todella tyytyväisiä kiinteistöpalveluihin, kiinteistöihin ja niissä tapahtuvaan toimintaan. Kuvatkaa miksi. Ei kurjuutta kummempaa: Kiinteistöt ovat tehty monikäyttöisiksi. Niissä voidaan askarrella ja esimerkiksi tuunata polkupyöriä. Kiinteistöt ovat laadukkaita ja kustannustehokkaita. Uusista kiinteistöistä on tehty energiaomavaraisia. Kadun aurinkoisella puolella: Siitä, miten asiat ovat, ei voi päätellä, miten ne voisivat olla! Ilmastoraportti 2018 toimi kunnalle alkusysäyksenä. Alettiin rakentamaan ekologista oppimisympäristöä ja viherhuoneita, jossa energiaratkaisut ovat vihreitä. Kunnassa suositaan lähiruokaa ja tämä vahva brändi vetää uusia asukkaita Lappajärvelle. Uudet ops:it ovat käytössä sekä uudenlaiset oppimisvälineet. Kiinteistöissä kaikki on automatisoitu. Mikäpä tässä:

31 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 31/55 Päästiin eroon turhista kiinteistöistä ja rakennettiin uusi koulu kuntakeskukseen. Länsirannalle ja Rantakankaalle rakennettiin esi- ja alkuopetukselle uudet pienet yksiköt. Kunnassa panostettiin vetovoimatekijöihin, kuten hyviin harrastus- ja liikuntatiloihin ja kattavaan kirjastoon. Nykälänniemen ja Halkosaaren kehittäminen onnistui ja matkailu on nosteessa. Johtopäätökset: Jokainen ryhmä sai antaa onnistuneille strategisille päätöksille oman äänensä. Eniten ääniä: laadukkaat ja kustannustehokkaat kiinteistöt panostus vetovoimatekijöihin kiinteistöistä tehty monikäyttöisiä Toiseksi eniten ääniä: ekologiset oppimisympäristöt päästiin eroon turhista kiinteistöistä Ryhmätöiden perusteella muodostettiin Lappajärven tulevaisuuden visio. VISIO Lappajärvi uskaltaa luopua turhista tiloista ja panostaa laadukkaisiin, ekologisiin, monikäyttöisiin ja kustannustehokkaisiin kiinteistöihin vetovoimansa perustana.

32 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 32/55 8. Kolme mahdollista toimitilaverkkoa Lappajärven kiinteistöjen muodostama kokonaisuus on liian laaja ja alirahoitettu. Nykyistä kiinteistöverkkoa ei pystytä ylläpitämään käytettävissä olevalla rahoituksella niin, että kiinteistöt tukisivat toimintaa ja olisivat asianmukaisessa kunnossa. Kiinteistöpalveluilla eivät riitä resurssit sisäisen asiakkaan palvelemiseen vaan aika menee rakenteiden säilymisen kannalta välttämättömiin tehtäviin. Minkälainen olisi kiinteistöverkko, jonka ylläpitoon rahat riittäisivät? Onko tehokkaammalla verkolla mahdollista saada aikaan toiminnassa säästöjä, joista osa voitaisiin ohjata kiinteistönpitoon ja palvelutason parantamiseen? Tässä kappaleessa kuvataan menetelmää, jolla vaihtoehtoisia toimitilaverkkoja voidaan hahmotella ja esitetään kolme vaihtoehtoista Lappajärvelle sovellettua mallia. Kuten edellä esitetystä ilmenee, merkittävimmät kiinteistö- ja toiminnalliset kokonaisuudet, joiden tehokkuutta on syytä tarkastella Lappajärven tapauksessa, ovat: päiväkodit koulut Tässä luvussa esiteltävät mallit ovat teoreettisia tarkasteluja, joiden avulla etsitään uutta suuntaa toimitilaverkon ylläpidolle eivätkä ole tarkoitettu sellaisenaan toteutettaviksi. Jos uutta verkkoa ryhdytään toteuttamaan, on tehtävä tarkemmat suunnitelmat ja laskelmat Simulaatiomalli Seuraavassa esitellään simulaatiomalli, jonka avulla voidaan tutkia erilaisten palveluverkkojen vaikutusta kiinteistökantaan ja sen kustannuksiin. Simulaatiomallin avulla voidaan laskea erilaisiin yksikkökokoihin perustuvia vaihtoehtoja ja arvioida näin syntyviä kustannuksia ja säästöjä. Lappajärven kaikki peruskoulukiinteistöt ovat osoittautuneet huonokuntoisiksi, osa jopa epäterveelliseksi. Varhaiskasvatusta tarjotaan näissä samoissa tiloissa, lisäksi on yksi ylläpitokustannuksiltaan kallis päiväkoti. Koko kiinteistökantaa voidaan siis tarkastella lähes puhtaalta pöydältä. Tältä osin malli ei ole pelkästään teoreettinen. Uusien kiinteistöjen osalta mitoituksen lähtökohdaksi on otettu suunnittelu- ja rahoitusnormeista yms. saadut käyttäjäkohtaiset pinta-alat, jotka on kerrottu käyttäjien määrällä. Ylläpitokulut neliömetriä kohden on oletettu samoiksi kuin

33 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 33/55 nykyiset vastaavien rakennustyyppien ylläpitokulut. Peruskorjausten ja uudisrakennusten hinnoittelu perustuu neliöpohjaisiin rakennuskohtaisiin viitehintoihin. Mallin lähtökohtana on, että ensin määritellään toiminnallisten yksiköiden koko ilman mitään kiinteistöistä aiheutuvia rajoituksia. Kiinteistöthän ollaan kaikki lähtökohtaisesti täydellisesti uusimassa tai korvaamassa uusilla rakennuksilla. Toiminnallisten yksiköiden koko ja sen kautta toiminnan kustannukset on siis mallinnettu ensin ja kiinteistökulut ovat määräytyneet niiden mukaan. Lähtökohtaisesti toiminnan ja kiinteistönpidon käyttäjäkohtaiset kulut ovat sitä alemmat, mitä enemmän käyttäjiä on, kuten seuraavasta VATT*:n kouluja koskevasta kaaviosta ilmenee. VATT:n mukaan kustannukset minimoiva kunnan keskimääräinen koulukoko on noin oppilasta. Kuva 24: VATT*:in tutkimusten osoittama kustannustaso erikokoisissa kouluissa. 1 Vastaava malli pätee myös kaikkiin muihin julkisiin palveluihin, jotka muodostuvat usean toimipisteen muodostamasta verkostosta Päiväkotien ja koulujen simulaatiomalli Päiväkoti-, esiopetus- ja kouluverkkoa on mallinnettu kolmen eri vaihtoehtoisen toteutustavan näkökulmasta tiivis malli, välimalli ja väljä malli. 1 Aaltonen, Kirjavainen, Moisio (2006) Perusopetuksen tuottavuus ja tehokkuus VATT-tutkimuksia nro 127

34 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 34/55 Tulevaisuuden tilannetta on mallinnettu suhteessa alkuperäiseen ja olemassa olevaan alkutilanteeseen nähden, jotka perustuvat vuoden 2017 tilinpäätöstietoihin. Saadut kustannussäästöt perustuvat niin tilojen tehokkaampaan ja toimivampaan käyttöön kuin toimintojen tehostumiseen (laskennallisesti suuremmat opetusryhmäkoot) ja henkilömitoituksen optimointiin tai käyttöasteen kasvattamiseen. Kunnan oman oppilasennusteen ( ) mukaan keskimääräinen vuosiluokan koko vuosina tulee olemaan n. 28 lasta. Tällöin esiopetuksessa ja luokilla 1-6 olisi yhteensä 196 oppilasta ja yläasteella 84 oppilasta eli peruskoulussa yhteensä 280 oppilasta. Lukion vuosiluokka olisi 20 oppilasta ja lukion oppilasmäärä 60. Varhaiskasvatuksessa oletetaan olevan 100 lasta. Kaikissa malleissa koulukeskuksen yhteyteen on rakennettu 500 brm2 kirjastotilaa Teoreettinen malli Teoreettinen malli kuvaa kunnan toimitilojen äärimmäistä säästöpotentiaalia. Siinä kaikki toiminta on keskitetty kuntakeskukseen kampus-mallilla. Myös nykyinen päiväkoti puretaan ja sen tilat rakennetaan koulukeskukseen. Mallissa kaikki 280 peruskoulun oppilasta, 100 varhaiskasvatuksen lasta, lukio ja kirjasto toimivat samassa rakennuksessa. Rakennuksen koko on 6650 brm2, josta laajennusta on 4484 brm2. Rakennuksessa on 15,1 brm2 per oppilas/lapsi. Kiinteistöjen ylläpidossa säästettäisiin euroa vuodessa. 100 lapsen päiväkodin lapsikohtainen nettokustannus ilman tilakustannuksia on noin euroa. Toiminnan kokonaiskustannukset laskisivat vuodessa yhteensä noin euroa. Oppilaat sijoitetaan nykyisiin opetusryhmiin, jolloin luokkakoko yhtenäiskoulussa kasvaa 14,6 oppilaasta 18,2 oppilaaseen. Alaluokkien opetusryhmäkooksi nykyisellä oppilasmäärällä tulisi 20,4, mikä vastaa Kuntamaiseman Maisema-aineiston alakoulujen tehokkaimman kolmanneksen keskimääräistä luokkakokoa. Toiminnan kokonaissäästö olisi yli euroa vuodessa. Teoreettisessa mallissa perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n.

35 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 35/55 0,85 M vuodessa. Tilaa tarvitaan n bruttoneliötä vähemmän. Tarvittavat investoinnit olisivat 9,9 M. Ne voitaisiin maksaa pois 11,7 2 vuoden säästöillä Tiivis malli Tiivis malli on muuten samanlainen kuin teoreettinen malli, mutta nykyisestä päiväkodista luopumisen sijaan sitä laajennetaan niin, että muiden varhaiskasvatuksen toimipisteiden lapset mahtuvat sinne. Koulukeskuksen laajennus olisi 3540 brm2 ja päiväkodin laajennus 140 neliötä. Kiinteistöjen ylläpidossa säästettäisiin euroa vuodessa. Toiminnan säästöt olisivat samat kuin teoreettisessa mallissa. Tiiviissä mallissa perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n. 0,71 M vuodessa. Tilaa tarvitaan n bruttoneliötä vähemmän. Tarvittavat investoinnit olisivat 8,2 M. Ne voitaisiin maksaa pois 11,5 vuoden säästöillä Välimalli Tässä mallissa jää Rantakankaalle ja Länsirantaan kaksi sivutoimipistettä, joissa on luokat 0-2 sekä pienet päivähoidon yksiköt. Niissä on molemmissa 10 oppilasta ja 10 lasta päivähoidossa. Peruskoulun oppilaista 260 opiskelee koulukeskuksessa ja päiväkodissa on 80 lasta. Koulukeskuksessa on 5640 brm2, josta laajennusta 3470 brm2. Sivutoimipisteet olisivat kooltaan 320 brm2 ja niissä olisi 16 brm2/lapsi Rakennuksissa on keskimäärin 16,1 brm2 per oppilas/lapsi. Kiinteistöjen ylläpidossa säästettäisiin euroa vuodessa. Kyläkoulujen yhteyteen rakennettavat uudet päiväkotiyksiköiden kustannustason tulisi olla noin euroa/lapsi (ilman kiinteistökustannuksia). Tämä tarkoittaisi, että kustannustaso nousisi siirtyvien lasten osalta nykyiseen malliin verrattuna noin /lapsi. Kokonaiskustannukset nousisivat noin vuodessa. 2 Luku on laskettu jakamalla investointi vuosittaisella säästöllä. Tarkoituksena on vertailla karkeasti eri vaihtoehtoja. Lopullisia laskelmia tehdessä huomioon pitäisi ottaa rahoituskustannukset, purettavien rakennusten poistot ym.

36 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 36/55 Mikäli kyläkouluilla järjestettäisiin ainoastaan 1-2-luokkalaisten opetus, muodostuisi kaksi hyvin pientä perusopetusyksikköä. Kummassakin kyläkouluissa opetettaisiin ennusteen mukaan noin viittä tai maksimissaan 15 oppilasta. Oppilasmäärät vaihtelisivat vuosien välillä ja toiminnan sopeuttaminen vaihteleviin oppilasmääriin olisi vaikeata. Mallin kustannussäästöt tulisivat muuttamalla molemmat kouluyksiköt yksiopettajaisiksi, jolloin kustannussäästö olisi maksimissaan noin euroa vuodessa. Pienen yksikön toimintavarmuus on kuitenkin heikko ja toiminnan häiriötöntä jatkuvuutta on lähes mahdotonta taata. Välimallissa perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n. 0,29 M vuodessa. Tilaa tarvitaan n bruttoneliötä vähemmän. Tarvittavat investoinnit olisivat 9,0 M. Ne voitaisiin maksaa pois 31,7 vuoden säästöillä Väljä malli Tässä mallissa nykyistä koulu- ja päiväkotirakennetta ei muutettaisi. Rantakankaalle ja Länsirantaan jäisi kaksi kyläkoulua, joissa on luokat 0-6 sekä pienet päivähoidon yksiköt. Niissä on molemmissa 30 oppilasta ja 10 lasta päivähoidossa.

37 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 37/55 Peruskoulun oppilaista 220 opiskelee koulukeskuksessa ja päiväkodissa on 80 lasta. Koulukeskuksessa on 4980 brm2, josta laajennusta 2810 brm2. Sivutoimipisteissä olisivat kooltaan 610 brm2 ja niissä olisi 15,2 brm2/lapsi. Rakennuksissa olisi keskimäärin 17,8 brm2 per oppilas/lapsi. Kiinteistöjen ylläpidossa säästettäisiin euroa vuodessa. Toiminnan kustannukset pysyisivät nykyisellään eikä säästöjä syntyisi. Välimallissa perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökuluista n. 0,18 M vuodessa. Tilaa tarvitaan n bruttoneliötä vähemmän. Tarvittavat investoinnit olisivat 8,9 M. Ne voitaisiin maksaa pois 50,4 vuoden säästöillä Mallien vertailu Kaikissa malleissa perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen tarvitsemien neliöiden määrä vähenee huomattavasti, yli 2000 bruttoneliötä. Tämä johtuu nykyisen kiinteistökannan väljyydestä. Vanhat kyläkoulut ovat tilankäytöltään tehottomia. Kun kaikki tilat mitoitetaan oppilas/lapsikohtaisen normin mukaan, pienenee tarvittavien tilojen määrä. Malleissa on lähdetty siitä, että sivutoimipisteisiin ei tule uusia liikuntasaleja. Vanhat koulut siirretään uusille toimijoille (esim. kyläyhdistykset) ja joko niiden käyttöä jatketaan tai sisäliikunnan tarpeet hoidetaan muuten (muiden kunnan liikuntatilojen käyttö) Bruttoneliöt eri vaihtoehdoissa Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli Nykytila Koska neliöiden määrä vähenee, vähenee myös kiinteistöjen ylläpitoon kuluvan rahan määrä. Malleissa on oletettu, että uuden koulukeskuksen ylläpitokulu on kutakuinkin sama kuin nykyisessä lukiossa (50 /brm2/v), jonka laajennuksena se on tarkoitus toteuttaa. Toisaalta on oletettu, että päiväkodin

38 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 38/55 laajennuksen (tiivis malli) ylläpitokulut ovat yhtä korkeat kuin nykyisessä päiväkodissa. Säästöt ovat kuitenkin merkittävät. Parhaimmillaan on mahdollista pudottaa kustannukset puoleen nykyisestä Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli Nykytila Tiivis malli, jossa varhaiskasvatus- ja perusopetuskustannukset keskitetään yhteen yksikköön, laskee toiminnan vuotuisia kustannuksia yhteensä euroa. Välimalli, jossa säilytetään kaksi kyläkoulua, laskisi toiminnan kustannuksia yhteensä euroa vuodessa. Asukaskohtaista päivähoidon kustannusta voitaisiin toiminnan osalta pienentää 70 euroa vuodessa ja opetustoimen osalta liki 100 euroa vuodessa.

39 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 39/55 Tarvittavat investoinnit vaihtelevat 8 M :n ja 10 M :n välillä. Teoreettinen malli on kallein, koska siinä nykyinen päiväkoti korvattaisiin uudella. Toisaalta näin saataisiin suurimmat säästöt. Edullisin on tiivis malli, jossa sama pieni neliömäärä saavutetaan ilman uutta päiväkotia Investoinnit Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli Yhteenvetona voidaan todeta, että yhteenlaskettu säästöpotentiaali vaihtelee eri malleissa huomattavasti. Merkittävin tekijä on toiminnan säästö eri vaihtoehdoissa. Erot kiinteistöjen ylläpidon kustannuksissa eivät ole suuret, koska joka kiinteistössä on lähtökohtana oppilas/lapsikohtainen mitoitus.

40 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 40/55 Säästöt eri vaihtoehdoissa Ylläpidon säästö Toiminnan säästöt Säästö yhteensä Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli Kun investointien välillä ei ole suurta eroa, mutta saavutettavat säästöt eroavat suuresti, on eri vaihtoehtojen takaisinmaksuajoilla suuri vaihtelu. Edullisin vaihtoehto maksaa 11 vuoden säästöjen verran, vähiten edullinen vaatii yli 50 vuoden säästöt. Takaisinmaksuaika 60,0 50,0 50,4 40,0 30,0 31,7 20,0 10,0 11,7 11,5 0,0 Teoreettinen malli Tiivis malli Välimalli Väljä malli

41 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 41/55 9. Lappajärven Vuokratalot Oy 9.1. Nykytilanne Lappajärven vuokratalojen käyttöasteet vaihtelevat asuntoyhtiöittäin. Tämä vaikuttaa katteeseen. Seuraavassa kaaviossa on käyttöastetta tarkasteltu kahdella eri tavalla. Toisaalta on tieto nykyhetken tilanteesta: kuinka moni asunnoista on vuokrattu. Tätä on verrattu viime tilinpäätöksestä laskettuun käyttöasteeseen (saatu vuokratulo/maksimaalinen saatavissa oleva vuokra). Kahden eri käyttöasteen eroon vaikuttaa tietenkin Aika (tilinpäätös on viime vuodelta, esim. Timontaavi 3 on hankittu sen jälkeen) Asuntojen koko ja vuokran suuruus 120% Käyttöaste ja kate 100% 80% 60% 40% 20% 0% Yhteensä Harjun rt Lukion rt Tupsula Timontaavi Taavetinmatti Harjun palvelutalot Mynkelinmäki Käyttöaste 74% 87% 100% 88% 56% 54% 58% 51% Tiinpäätös % 72% 111% 75% 0% 78% 42% 45% Kate% 31% 31% 49% 75% 38% 46% 41% 7% Käyttöaste Tiinpäätös 2017 Kate% Käyttöasteessa on huomattavia eroja ja se vaikuttaa katteeseen. Mynkelinmäen vuokrausaste on alhainen (51%), vuokria jää saamatta (45% maksimista) ja näin ollen katekin on kehno (7%). Lukion rivitalon käyttöaste on korkea (100%), vuokratuotto hyvä (100%) ja näin ollen katekin hyvä. 3 Timontaavin tulot on laskettu neliövuokran ja käyttöastetiedon perusteella. Kulut on laskettu Vuokratalojen keskimääräisten neliökohtaisten kulujen perusteella.

42 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 42/55 Koska Mynkelinmäki ja muut alhaisen käyttöasteen kohteet ovat suuria yhtiöitä, heijastuu niiden alhainen käyttöaste ja vuokratuotto Vuokratalojen tilanteeseen. Käyttöaste on 74%, vuokria saadaan vain 62% maksimista ja keskimääräinen kate on vain 31%. Katteella pitäisi hoitaa lainan lyhennykset ja yhtiön yhteiset kulut Potentiaalisen vuokran ja saadun vuokran erotus Yhteensä Harjun rt Lukion rt Tupsula Timontaavi Taavetinmatti Harjun palvelutalot Mynkelinmäki Vuokrapotentiaali Tilinpäätös Vuokrapotentiaali Tilinpäätös Verrattuna tilanteeseen, jossa kaikkien kohteiden käyttöaste olisi 100%, yhtiöltä jää saamatta vuodessa lähes euroa vuokria. Tästä erotuksesta puolet tulee yhdestä yhtiöstä, Mynkelinmäestä. Vuokrataloille on myös kerääntynyt korjausvelkaa. Jos tämä kaikki poistettaisiin, jouduttaisin tekemään 3,2 M :n investoinnit 4. 4 Rakentajan Laskentavoima Oy:n 2018 tekemä selvitys

43 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 43/55 Tarvittavat korjausinvestoinnit Tupsula Lukion rt Harjun rt Timontaavi Taavetinmatti Mynkelinmäki Harjun palvelutalot Näistä eniten rahaa menisi Harjun palvelutaloihin, jotka ovat erittäin huonossa kunnossa ja Mynkelinmäkeen, joka on suuri kohde. Jos asiaa tarkastellaan neliöhinnoilla, kuva on hieman erilainen: Tarvittavat investoinnit per neliö Harjun rt Mynkelinmäki Timontaavi Lukion rt Tupsula Taavetinmatti Harjun palvelutalot Harjun palvelutalon kustannukset ovat suurimmat, mutta Mynkelinmäen korjaukset olisivat suhteellisen edulliset. Timontaavi on toiseksi kallein kohde neliöhinnoilla mitattuna.

44 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 44/55 Hankkeille voidaan laskea karkea takaisinmaksuaika jakamalla tarvittavat investoinnit viime tilinpäätöksen katteella. Koko yhtiön tasolla takaisinmaksuaika olisi 21,5 vuotta. Korjausinvestointien takaisinmaksuaika nykyisellä katteella 90,0 80,0 76,4 70,0 60,0 50,0 54,1 40,0 30,0 20,0 10,0 7,4 9,7 10,1 14,4 18,0 0,0 Harjun rt Lukion rt Tupsula Timontaavi Taavetinmatti Harjun palvelutalot Mynkelinmäki Tarkastelussa Mynkelinmäen korjausinvestoinnin takaisinmaksuaika olisi 76 vuotta. Tämä johtuu alhaisesta katteesta, joka on seurausta alhaisesta käyttöasteesta. Voidaan olettaa, että korjausten jälkeen kohteesta tulisi houkuttelevampi ja käyttöaste nousisi. Tällaisia kokemuksia on ollutkin, kun yksittäisiä huoneistoja on peruskorjattu. Yhteenvetona voidaan todeta, että alhainen käyttöaste on vuokrataloyhtiön keskeinen ongelma. Lappajärvellä ei ole kysyntää näin monelle vuokra-asunnolle. Vuokrataso on niin alhainen (keskimääräinen vuokra on 7,59 /kk), että täysin uusien kohteiden rakentaminen tai nykyisten täydellinen peruskorjaus ei ole mahdollista. Paras ratkaisu olisi luopua huonoimmista kohteista ja korjata jäljelle jäävät niin hyvään kuntoon, että niiden käyttöaste saadaan kohtuulliseksi. Seuraavassa on esitetty joitakin vaihtoehtoisia malleja Vaihtoehtoiset mallit Mallit on rakennettu seuraaville oletuksille. Lappajärvellä ei ole mahdollista laajentaa vuokra-asuntotoimintaa. Yhtiön saamaa vuokratuloa ei siis pystytä merkittävästi kasvattamaan. Suunnitellut korjausvelan poistavat korjaustoimenpiteet eivät nosta asuntojen laatu- tai varustelutasoa, joten neliövuokria ei voi pelkästään niiden perusteella nostaa. Vuokrien korottaminen edellyttäisi laatua nostavia korjauksia.

45 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 45/55 Tarkastelussa on oletettu, että kaikkia omistukseen jäävät kiinteistöt korjataan korjausvelan poiston lisäksi pinnoiltaan ja kalusteiltaan. Kustannuksiksi on arvioitu 300 euroa per neliö. Lisäksi Mynkelinmäessä neljä alakerran kaksiota laajennetaan kolmioiksi liittämällä asuntoihin viereiset pyöräsuojat. Kustannuksiksi on arvioitu euroa per asunto. Lukion rivitalon talousrakennusta ei korjata, vaan siitä luovutaan. Näiden toimien perusteella on arvioitu, että neliövuokria voisi nostaa kohteesta riippuen n. 6% - 12%. Keskimääräinen käyttöaste nousisi 74 prosentista 90% prosenttiin. Nykyinen vuokratulo on n euroa vuodessa. Oletuksena on, että edellä kuvatuilla toimenpiteillä sitä voitaisiin kasvattaa maksimissaan n euroon vuodessa. Asunnot, joista joudutaan luopumaan, eivät todennäköisesti mene kaupaksi. Ne joudutaan siis purkamaan. Purkukustannuksiksi on arvioitu 80 /m2. Purkukustannusten lisäksi tulevat tasearvojen poistot. Yhtiöt on aikanaan siirretty kunnalta yhtiölle korkeilla tasearvoilla, joita ei ole pystytty merkittävästi poistamaan. Eri investointivaihtoehdoille on laskettu karkea takaisinmaksuaika jakamalla investointikustannus katteella. Takaisinmaksuaikatarkastelu sisältää poistuvien kiinteistöjen purkukustannukset ja tasearvojen poistot, mutta ei rahoituskustannuksia, tms. Tarkastelun tehtävänä on vain toimia suuntaa-antavana lukuna eri vaihtoehtoja vertailtaessa Perusvaihtoehto Vertailukohdaksi on laskettu vaihtoehto, jossa kaikki kiinteistöt korjataan edellä kuvatulla tavalla korjausvelka poistaen ja laatutasoa nostaen. Vaihtoehto edellyttää vuokratulon kasvamista euroon vuodessa. Tämä ei Lappajärven tilanteessa ole mahdollista, joten kyseessä on puhtaasti teoreettinen tarkastelu. Vuokrattavaa pinta-alaa olisi nykyiset 8421 neliötä. Keskimääräinen neliövuokra olisi 8,72 euroa kuukaudessa ja kate 59%. Tarvittavat investoinnit maksaisivat 673 /m2 eli yhteensä 5,7 M. Kun tasearvon kertapoistoja ei tarvitsisi tehdä eikä purkukustannuksia tulisi, maksaisi saatavalla euron vuosittaisella katteella investoinnit pois 12,2 vuodessa. 5 Tässä tarkastelussa keskitytään vain kiinteistöjen talouteen, eikä toimeksiantoon sisälly yhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoitusvaihtoehtojen yms. tutkiminen.

46 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 46/ Väljä malli Tässä mallissa luovutaan Harjun palvelutalosta, joka on erittäin huonossa kunnossa sekä Tupsulasta että Taavetinmatista. Muille kiinteistöille tehtäisiin edellä kuvatut korjaustoimenpiteet. Malli edellyttää lähes euron vuosittaisia vuokratuloja, joka voi olla Lappajärven markkinatilanteessa haastavaa. Vuokrattavaa pinta-alaa olisi 6126 neliötä. Keskimääräinen kate olisi 55% ja keskimääräinen neliövuokra 8,98 /m2. Tasearvojen poistot olisivat euroa, purkukustannukset euroa ja korjauskustannukset 3 M. Tarvittavat investoinnit olisivat yhteensä n. 4 M eli keskimäärin 664 jäljelle jäävää vuokrattavaa neliötä kohti. Kun yhtiön vuokraustoiminnan kate olisi , sillä maksaisi em. investoinnit pois 12,5 vuodessa Välimalli Tässä mallissa luovutaan Harjun palvelutalosta, Tupsulan ja Taavetinmatin lisäksi Lukion rivitalosta. Muille kiinteistöille tehtäisiin edellä kuvatut korjaustoimenpiteet. Malli edellyttää lähes euron vuosittaisia vuokratuloja, joka voisi olla Lappajärven markkinatilanteessa mahdollista. Vuokrattavaa pinta-alaa olisi 5690 neliötä. Keskimääräinen kate olisi 56% ja keskimääräinen neliövuokra 9,09 /m2. Tasearvojen poistot olisivat n. 1 M, purkukustannukset euroa ja korjauskustannukset 3,1 M. Tarvittavat investoinnit olisivat yhteensä n. 4,3 M eli keskimäärin 760 jäljelle jäävää vuokrattavaa neliötä kohti. Kun yhtiön vuokraustoiminnan kate olisi , sillä maksaisi em. investoinnit pois 13,9 vuodessa Tiivis malli Tässä mallissa luovutaan kaikista muista kiinteistöistä paitsi Mynkelinmäestä ja Harjun rivitaloista. Näille kiinteistöille tehtäisiin edellä kuvatut korjaustoimenpiteet. Malli edellyttää euron vuosittaisia vuokratuloja, joka vastaa kutakuinkin nykyisiä vuokratuloja. Vuokrattavaa pinta-alaa olisi 4658 neliötä. Keskimääräinen kate olisi 54% ja keskimääräinen neliövuokra 9,11 /m2. Tasearvojen poistot olisivat n. 1,4 M, purkukustannukset euroa ja korjauskustannukset 2,5 M. Tarvittavat investoinnit olisivat yhteensä

47 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 47/55 n. 4,2 M eli keskimäärin 760 jäljelle jäävää vuokrattavaa neliötä kohti. Kun yhtiön vuokraustoiminnan kate olisi , sillä maksaisi em. investoinnit pois 17 vuodessa Yhteenveto malleista Tässä tarkastelussa on esitetty eräitä vaihtoehtoisia malleja. Niitä voi helposti luoda muitakin. Tärkeintä on huomata käyttöasteen merkitys, sillä sen nostolla voidaan kasvattaa katetta merkittävästi. Tyhjiä asuntoja ei kannata omistaa. Käyttöastetta voidaan nostaa korjaamalla asunnot parempaan kuntoon. Yhdessä käyttöasteen nostolla ja vuokrankorotuksilla on suuri vaikutus tuottoon. 70 % Kateprosentit eri vaihtoehdoissa 60 % 59 % 55 % 56 % 54 % 50 % 40 % 30 % 31 % 20 % 10 % 0 % Nykytila Perusvaihtoehto Väljä Väli Tiivis Kate% Vaihtoehtojen investoinnit eivät eroa merkittävästi toisistaan. Vaihtoehdoissa, joissa korjataan vähemmän, tulee enemmän tasepoistoja ja purkukustannuksia. Nämä kaksi tekijää pitkälle kumoavat toisensa. Ainoa poikkeus on teoreettinen vaihtoehto, jossa kaikki rakennukset korjataan.

48 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 48/55 Investoinnit Nykytila Perusvaihtoehto Väljä Väli Tiivis Kaikissa vaihtoehdoissa investointien takaisinmaksuaika pienenee merkittävästi verrattuna tilanteeseen, jossa korjattaisiin kaikki nykyiset kohteet ilman, että niiden laatutasoa nostetaan. 25,0 21,5 Takaisinmaksuaika vuosissa 20,0 17,0 15,0 12,2 12,5 13,9 10,0 5,0 0,0 Nykytila Perusvaihtoehto Väljä Väli Tiivis Lyhin takaisinmaksuaika saadaan malleille, joissa jäljelle jää enemmän vuokrattavia kohteita. Kun investoinneissa ei ole paljon eroa vaihtoehtojen välillä, nousee saatava kate merkittävimmäksi tekijäksi.

49 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 49/55 Liikevaihto ja kate Tulo Kulut Kate Nykytila Perusvaihtoehto Väljä Väli Tiivis Katteen suuruuteen vaikuttaa ennen muuta liikevaihto. Tätä ei voi kuitenkaan pienellä talousalueella määrättömästi kasvattaa. Lyhimmän takaisinmaksuajan antavat vaihtoehdot eivät ole mahdollisia. Tällä tarkastelulla paras vaihtoehto olisi välimalli, jossa jätetään jäljelle vain Mynkelinmäki, Harjun rivitalot ja Timontaavi. Kaikki Vuokratalot Oy:n kiinteistöt ovat iässä, jossa niille pitäisi tehdä täydellinen 80%:n korjausasteen peruskorjaus tai vaihtoehtoisesti korvata ne uudisrakennuksilla. Tähän ei liene taloudellisia mahdollisuuksia nykyisellä vuokratasolla ja kysynnällä. Nykytilanteessa on järkevintä pitää yllä kohtuullista määrää vuokra-asuntoja seuraavien 5 10 vuoden ajan ja antaa tulevien sukupolvien päättää lopullisemmista ratkaisuista. Konsultti suosittaa, että tehdään johonkin edellä kuvatuista malleista perustuva suunnitelma. Työ on syytä aloittaa korjaamalla esim. Mynkelinmäesta joitakin taloja ja seuraamalla päästäänkö näillä toimenpiteillä haluttuun tulokseen. Jos näin on, voidaan suunnitelman toimeenpanossa edetä. Tärkeää olisi myös selvittää kysyntään liittyviä tekijöitä. Kuinka paljon mahdollisesti vuokra-asuntoja tarvitsevia perheitä on nyt. Entä tulevaisuudessa? Mikä on vuokra-asuntojen merkitys kunnan elinvoimalle? Onko yksityisiä vuokra-asuntoja tarjolla? Lukion rivitalot sijaitsevat kaikkein parhaimmalla paikalla näkymällä Lappajärvelle. Tämä puoltaisi niiden säilyttämistä. Vaihtoehtona olisi myös purkaa rakennukset ja myydä tonttimaa.

50 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 50/55 Kunnassa olisi myös syytä pohtia, onko nykyisistä tasearvoista aiheutuva rasitus Lappajärven Vuokrataloille kohtuullinen. Kuntahan sai aikanaan erittäin hyvän tuloutuksen, kun asunnot siirrettiin perustettavalle yhtiölle. Olisiko nyt aika maksaa osa takaisin? Jos kunta tukisi yhtiötä tasearvojen ja purkukustannusten verran esim. vähentämällä ne antamansa pääomalainan määrästä, olisivat takaisinmaksuajat lyhyemmät. Tämä ei vaikuttaisi kunnan tuloslaskelmaan, vaikutus näkyisi vain kunnan antaman pääomalainan määrässä. 25,0 20,0 Takaisinmaksuaika vuosissa ilman tasearvojen poistoja ja purkukustannuksia 21,5 15,0 10,0 12,2 9,4 10,0 10,1 5,0 0,0 Nykytila Perusvaihtoehto Väljä Väli Tiivis 10. Liikuntahalli Kunta aikoo rakentaa erillisen liikuntahallin, jolloin koulun oma halli jäisi pois. Liikuntahalliin on mahdollista saada erillistä valtionapua. Liikuntasalin koko olisi 850 hum2. Liikuntahallin laajuus aputiloineen on 1550 brm2 ja sen kustannukset 3,4 miljoonaa euroa. Koulun liikuntasali aputiloineen on 900 brm2 ja sen kustannus 2 miljoonaa euroa. Liikuntahallista aiheutuu siis kunnalle 1,4 miljoonan euron lisäkustannus. 11. Kunnanvirasto Nykyinen kunnanvirasto sijaitsee rakennuksessa, jossa on lisäksi muita vuokralaisia. Kunnan omassa käytössä on 949 brm2. Ylläpitokulut ovat 52,1 /brm2, joten kunnanviraston osuus on euroa vuodessa. Työntekijöitä kunnan tiloissa on 21. Kiinteistön ylläpito maksaa 2355 euroa työntekijää kohti vuodessa. Tilaa on 45,2 brm2 tai 39,3 hum2 per työntekijä. Tämä on erittäin suuri luku. Normaalin toimiston mitoitus on hum2 per työntekijä, riippuen kuinka

51 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 51/55 väljään ratkaisuun pyritään. Luku ei sisällä rakennuksen auloja ja käytäviä vaan vain toimiston omat sisäiset käytävätilat ym. Jos kunnanvirastolle hankittaisiin omat, modernit työskentelytilat, voitaisiin säästää paljonkin kustannuksia. Seuraavissa vaihtoehdoissa on oletuksena, että tilat muodostavat tiiviin, pienen toimistokokonaisuuden osana isompaa kokonaisuutta hyödyntäen rakennuksen yhteistiloja. Tällainen rakennus voisi olla uusi koulukeskus Tiivis malli Yksikkö on tehokas monitilatoimisto, jossa on hiljaisia huoneita, yksi isompi kokoustiloja ja avotiloja. Jokaisella on oma työpöytä, joillakin voi olla oma huonekin. Kunnanhallituksen kokoukset ym. pidetään rakennuksen muissa tiloissa. Tilaa on 12 hum2/työntekijä, yhteensä 290 brm2. Vuosittaiset ylläpitokulut olisivat euroa vuodessa eli 720 euroa per työntekijä. Säästöä nykyiseen olisi euroa vuodessa. Investointi maksaisi 0,5 M ja sen takaisinmaksuaika olisi 15 vuotta Välimalli Yksikkö on monitilatoimisto, jossa on hiljaisia huoneita, useita kokoustiloja ja avotiloja. Yhden tai kahden työntekijän huoneita on useita. Kunnanhallituksen kokoukset ym. pidetään rakennuksen muissa tiloissa. Tilaa on 15 hum2/työntekijä, yhteensä 362 brm2. Vuosittaiset ylläpitokulut olisivat euroa vuodessa eli 900 euroa per työntekijä. Säästöä nykyiseen olisi euroa vuodessa. Investointi maksaisi 0,6 M ja sen takaisinmaksuaika olisi 21 vuotta Väljä malli Yksikkö on tehokas perinteinen toimisto, jossa jokaisella on oma huone. Kokoustiloja on useita, myös kunnanhallituksella on oma huone. Lisäksi hyödynnetään rakennuksen muita tiloja. Tilaa on 20 hum2/työntekijä, yhteensä 483 brm2. Vuosittaiset ylläpitokulut olisivat euroa vuodessa eli 1200 euroa per työntekijä. Säästöä nykyiseen olisi euroa vuodessa. Investointi maksaisi 0,9 M ja sen takaisinmaksuaika olisi 35 vuotta.

52 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 52/ Halkosaaren huvikeskus Halkosaaren huvikeskus sijaitsee upeissa Lappajärven järvimaisemissa. Se on yksi Lappajärven tärkeimmistä matkailu- ja vapaa-ajanviettokohteista. Yhdessä Kivitipun kanssa se luo myös tulevaisuudessa Lappajärven kunnalle mahdollisuuden lisätä alueen vetovoimaa ja matkailua. Tavoitteena on, että Lappajärven seutu olisi yksi Pohjanmaan suosituimmista kotimaan matkailukohteista. Nykyisellään Halkosaari tarjoaa katetun kesäteatterin, maisemaravintolan ravintolapalvelut, hiihtomajan, tanssilavan ja sen ravintolapalvelut sekä rantasaunan. Halkosaaren huvikeskuksen rakennuksia ovat 1962 rakennettu tanssilava, 1973 rakennettu ja 1997 peruskorjattu sosiaalitila, 1978 rakennettu hiihtomaja, 1970 rakennettu ja ja 1993 peruskorjattu sauna sekä 1975 rakennettu ja myös 1993 peruskorjattu kesäteatteri. Alueelle on toteutettu luonnos Halkosaaren ja Kyrönsaaren asemakaavan laajennuksesta, jonka tarkoituksena on elävöittää aluetta rakentamalla kevyenliikenteen siltayhteys Kivitipusta Halkosaareen sekä kaavoittaa osa Halkosaaresta vapaa-ajan asumiselle. Tämän johdosta viedään uusi tie Halkosaaren läpi uudelle vapaa-ajanasuinalueelle. Tie vapaa-ajan asunnoille kulkee tanssilavan ja kesäteatterialueen välistä. Liikenne vapaa-ajan asuntoalueelle on sen verran vähäistä, että se ei haittaa toimintaa ja kulkua em. toimintojen välillä. Tien käyttö on kuitenkin hyvä ottaa esille tonttikauppojen tai tontinvuokrasopimusten tekemisen yhteydessä niin, että asukkaat ymmärtävät ja hyväksyvät ajoittaisen haitan tapahtumien aikana. Jos yleisöä tapahtumissa on paljon, on liikenteen ohjaus järjestettävä niin, että kulku tonteille on mahdollista. Kivitipun ja Halkosaaren välissä olevalle Kyrönsaarelle tulee asuntolauttaalue, jonne tulee rakennusoikeutta ja mahdollisuus rantautua. Halkosaaren vetovoimaisuuden lisääminen on tärkeää Lappajärven kunnalle. Nykyisistä rakennuksista tanssilava ovaalilla katolla on alueelle merkittävä rakennus, joka kannattaa säilyttää ja peruskorjata. Lavaan liittyvä rakennus onniin huonokuntoinen, että se on syytä purkaa. Tanssilavan yhteyteen voidaan rakentaa uusi kahvila-ravintola, joka palvelisi niin kesäteatterin ja tanssilavan kävijöitä kuin muitakin alueella vierailijoita. Kesäteatteri vetää runsaasti kävijöitä, joten sen yhteyteen on hyvä luoda hyvät kahvila-ravintolapalvelut.

53 Lappajärven kunnan kiinteistöstrategia 53/55 Lähtökohtaisesti olisi hyvä löytää yksi yrittäjä, joka pyörittäisi koko kahvila-ravintolatoimintaa. Nykyisestä hiihtomajasta voitaisiin luopua. Kun uusi reitti Kivitipulta Halkosaareen toteutuu, kannattaa pohtia myös muita uusia palveluja reitin varrelle. Näitä voisivat olla esimerkiksi melontakeskus, erilaiset vesiurheilumahdollisuudet, kävelyreitti nähtävyyksineen ja palveluineen tai esimerkiksi juoksukisan järjestäminen järvimaisemissa. Palvelujen tulee olla laadukkaita, jotta ne vetäisivät kävijöitä ympäri Suomen. Halkosaaren suunnitelmista ei ole tarpeeksi tietoa, jotta investointi- tai tuottolaskelmia olisi pystytty tekemään. Kuva 25 Halkosaaren tanssilava Omaleimaiselta Halkosaaren tanssilavalta on upea näkymä Lappajärvelle.