Valkeakosken kiinteistöstrategia

Transkriptio

1 Valkeakosken kiinteistöstrategia

2 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 1 TIIVISTELMÄ Akaan ja Valkeakosken kaupunkien yhteisen kiinteistöstrategiahankkeen tarkoitus on luoda yleiset tavoitteet kaupunkien kiinteistöjen omistamiselle ja hoidolle. Strategioissa ei oteta kantaa yksittäisten rakennusten kohtaloon vaan koetetaan luoda yleinen toiminta- ja päätöksentekomalli, jota voidaan soveltaa investointi- ja korjauspäätöksiä tehtäessä. Malli sisältää kuvauksen tavasta ja tasosta, jolla kiinteistönpito hoidetaan. Tässä raportissa kuvataan työn tulokset Valkeakosken osalta. Työ aloitettiin keräämällä kaikki mahdollinen tieto kiinteistökannasta. Tilojen käyttäjille tehtiin kysely mm. tilojen toimivuudesta ja käytettävyydestä sekä tilatoimen palveluista. Kyselyn tiedot varmennettiin haastattelemalla keskeisiä asiakkaita sekä tilatoimen johtoryhmää. Kun kaikki ennakkotieto oli kerätty, järjestettiin kaupunkien yhteinen tilaisuus, jossa koko hankkeelle määriteltiin visio. Samassa tilaisuudessa määriteltiin vaihtoehtoiset toimitilaverkkojen mallit, joita lähdettiin tutkimaan. Valkeakosken kiinteistöt muodostavat merkittävän osan kaupungin varallisuudesta. Kiinteistöt ovat vanhoja, puolet niistä on rakennettu ennen vuotta Tyytymättömiä käyttäjiä ja terveysongelmia on kuitenkin paljon. Erityinen ongelma on Valkeakosken kiinteistöjen hajanaisuus ja tehottomuus. Kiinteistöstrategian yhteiseksi visioksi päätettiin: Hyvää elämää palveleva, monikäyttöisistä, toimivista rakennuksista muodostuva optimaalinen palveluverkko yhdessä käyttäjien, naapureiden, yksityisen ja kolmannen sektorin kanssa. Granlund Oy:n ja Kuntamaisema Oy:n yhdessä luomalla simulaatiomallilla tutkittiin eri mallien vaikutukset toiminta- ja kiinteistökustannuksiin. Mallien perusteella Valkeakoskella olisi mahdollista säästää vuodessa 2-3,7 miljoonaa euroa ja luopua kiinteistöneliöstä. Säästö on 2 % - 4 % kaupungin toimintakatteesta tai 2,5 % - 5 % kaupungin verotuloista. Tässä kiinteistöstrategiassa tarkasteltiin kiinteistökantaa, jonka laajuus on hum 2. Kiinteistöjen neliömäärää voitaisiin tästä määrästä pienentää 9 % -11 %:lla. Jotta strategia voidaan toteuttaa, tarvitaan uusi investoimisen ja kiinteistönpidon toimintamalli. Uudessa mallissa kaikki lähtee toiminnan edellytysten tarkastelusta. Lähtökohtana ovat toiminnan analyysi ja toiminnan tarpeet. Investoinnit ja kiinteistöpito tukevat toimintaa. Raportin lopussa on kuvattu uuden toimintamallin käyttöönotolle välttämättömät toimenpiteet vuosille

3 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 2 SISÄLLYS Yleistä kiinteistöstrategiasta... 3 Työskentelyprosessin kuvaus... 7 Valkeakosken kiinteistöjen tilanne... 9 Toimitilojen sijainti ja väestöpohja... 9 Toimitila-analyysi Kiinteistönpidon tunnusluvut Toimitilakustannukset, korjausvelka ja poistot Korjausvelka Johtopäätökset kiinteistöjen tilanteesta Kiinteistönpidon organisaatio Nykytilanteen kuvaus Yhteenveto itsearviosta ja käyttäjien arviosta Johtopäätökset kiinteistönpidon tilanteesta Valkeakosken päättäjien näkemys tilanteesta Tulosseminaari Ryhmätöiden tuloksia Kolme mahdollista toimitilaverkkoa Simulaatiomalli Toiminnan kustannukset vuonna Tiivis malli Välimalli Väljä malli Perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen mallien vertailu Yhteenveto malleista Uusi kiinteistönpidon toimintamalli Vuosien 2014 ja 2015 toimenpiteet Yhteenveto toimenpiteistä Lähteet LIITE 1: Toimitilojen sijainti ja väestöpohja LIITE 2: Käyttäjäkyselyn analyysi LIITE 3: Toimitilakustannukset LIITE 4: Analyysi Valkeakosken kunnan kiinteistönpidon organisaatiosta... 80

4 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 3 Yleistä kiinteistöstrategiasta Kiinteistöstrategian tarkoitus on luoda yleiset tavoitteet kiinteistöjen omistamiselle ja hoidolle. Tässä ohjelmassa ei oteta kantaa yksittäisten rakennusten kohtaloon vaan koetetaan luoda yleinen toiminta- ja päätöksentekomalli, jota voidaan soveltaa investointi- ja korjauspäätöksiä tehtäessä. Malli sisältää kuvauksen tavasta ja tasosta, jolla kiinteistönpito hoidetaan. Strategiassa esitetään myös tapa, jolla kiinteistökannan kehittäminen on mahdollista rahoittaa ja järjestää. Lähtökohtia Valkeakosken kiinteistöjen tila ei tunnu täysin tyydyttävän ketään. Monet käyttäjät valittavat terveysongelmista, joita kosteusvauriot ja muut huonokuntoisten rakennusten ongelmat aiheuttavat. He eivät ole myöskään tyytyväisiä palveluihin, joita he saavat. On syntynyt tunne, että tekninen puoli on kiinnostunut enemmän rakennuksista kuin käyttäjistä. Myöskään kiinteistökeskus ei ole tyytyväinen tilanteeseen. Heidän pitäisi hoitaa puutteellisilla resursseilla suurta rakennuskantaa. Kun ei ole varaa edes perusrakenteiden kunnossapitoon, tuntuvat käyttäjien aina kasvavat tarpeet ja lisäpyynnöt epäoikeudenmukaisilta. Oman ongelmansa luovat kuntien ilmastotavoitteet. Kunnille asetetaan velvoitteita kiinteistöjensä energiatalouden parantamiseen. Tämä merkitsee yleensä kalliita investointeja rakennusten ulkokuoreen ja kiinteistötekniikkaan. Kaupungin johtokaan ei ole tilanteeseen tyytyväinen. Kaupunki pyrkii olemaan velkaantumatta, mutta kuitenkin hoitamaan sille määrätyt velvoitteet. Kiinteistöjä korjataan poistoja vastaavalla summalla, mutta silti investointibudjetissa on koko ajan budjetin ylittäviä tarpeita, jotka ovat perusteltuja. Poistojen määrän mukainen investointibudjetti ei tunnu millään riittävän ja toiminta kärsii. Kaupunkia uhkaa velkaantuminen. Jos kiinteistöjen tilanne yllättävästi huononee, esim. kouluja joudutaan sulkemaan, on vaarana että tehdään paniikkitilanteessa vääriä valintoja. Myös kaupungin toimintaympäristö on muuttunut. Aikaisemmin peruskorjausja uudisrakennushankkeisiin oli saatavissa valtionapuja, nyt ne ovat lähes poistuneet. Lisäksi lainakannan kasvu johtaa korkomenojen kasvuun. Näin ollen suureen lainamäärään sisältyy varsinkin korkojen kääntyessä nousuun merkittävä riski. Myös uudet energiadirektiivit asettavat kunnille paineita korjata kiinteistönsä nopeassa tahdissa. Ratkaisumalleja Mikä ratkaisuksi? Malleja on tarjolla useita. Yksi yksinkertaisimmista on kiinteistöjen määrän karsiminen ja esimerkiksi pienistä kouluista luopuminen. Tämä kohtaa kuitenkin kovaa poliittista vastustusta. Kiinteistökannan karsi-

5 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 4 minen olisi tärkeää, mutta se pitäisi tapahtua hallitusti ilman, että palvelutaso kärsii. Voidaan myös yrittää selvitä nykyisellä kiinteistökannalla niin pitkälle kuin mahdollista. Investointeja lykätään pitämällä kiinteistöt kunnossa vuosikorjauksien ja tehokkaan kiinteistöhoidon avulla. Tämä johtaa kuitenkin väistämättä kestämättömään tilanteeseen. Vaikeita rakenteellisia ja kosteusongelmia ei saada hoidettua pikkuparannuksilla, vaan rakennukset on korjattava uudisrakentamista vastaavalla tavalla. Rakennukset ovat toiminnallisesti vanhentuneita ja niitä olisi välttämättä muutettava, jotta toiminnan kulut eivät nousisi tai toiminnan laatu laskisi. Kiinteistökulut ovat kuitenkin vain 10 20% kuluista, eikä kiinteistönpito saisi vaikuttaa haitallisesti muuhun 80 %:iin. Energiatavoitteitakin on vaikeaa saavuttaa ilman suurempia kunnostuksia. Väestön kasvu ja toisaalta vähentyminen eri alueilla johtaa tilanteeseen, jossa nykyinen kiinteistökanta sijaitsee lopulta tarpeeseen nähden väärässä paikassa. Yksi vaihtoehto on tietenkin rohkeasti velkaantua, laittaa kiinteistökanta kuntoon ja maksaa velat tulevaisuuden korkeammilla verotuloilla. Tämä vaihtoehto sisältää suuren riskin. Valkeakosken väkiluku on viimeisinä vuosikymmeninä kasvanut, mutta huoltosuhde on toistaiseksi huonontunut. Valkeakosken muuttovoitto koostuu lapsiperheistä (0-15 -vuotiaat sekä vuotiaat). Muuttotappio tulee puolestaan vuotiaista. Vanhemmissa ikäluokissa ei synny muuttovoittoa eikä tappiota. Syntyvyys on ollut sen sijaan pienempi kuin kuolleisuus, joten väestörakenne vanhenee, vaikka muuttovoitto kohdistuukin nuoriin ikäluokkiin. Väestönkasvu ei välttämättä enää johda kaupungin tuloslaskelman kannalta positiiviseen lopputulokseen, kun tulevaisuuden kustannuspaineita on mahdoton arvioida. Kuntien käytettävissä olevat tulot eivät ole kasvamassa, menot ja velvoitteet kylläkin ovat. Suuri velkataakka voi johtaa ensisijaisesti joko palvelujen määrän ja laadun supistuksiin ja/tai verotuksen korkeaan tasoon. Toinen riski on, että jos mainittu skenaario tapahtuu alueella laajemminkin, naapurikunnat voivat kaatua Valkeakosken syliin. Velkaantuminen voitaisiin välttää siirtymällä vuokraratkaisuun. Ulkopuolinen ottaa kaupungin kiinteistöt haltuunsa, korjaa ne ja vuokraa kaupungille takaisin. Tämä malli on kuitenkin kalliimpi kuin nykyinen, koska yksityinen sijoittaja joutuu maksamaan korkeampaa korkoa pääomastaan. Vuokrien kautta joudutaan siis maksamaan suurempi summa kuin mitä omassa omistuksessa olevan kiinteistökannan pääoma- ja ylläpitokulut olisivat. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset tekisivät kiinteistöistä luopumisen kalliiksi vuokra-aikana. Tuntuu siltä, että ongelmaan ei ole olemassa mitään ratkaisua. Rahaa ei ole ja tarpeet kasvavat koko ajan. Äkillisten, suurtenkin riskien uhka kasvaa. Uusi tie Kun ongelma tuntuu omista lähtökohdistaan mahdottomalta ratkaista, yksi vaihtoehto on laajentaa näkökulmaa. Entä jos kyse ei olekaan pelkästään kiinteistöistä? Kiinteistökulut ovat vain pieni osa Valkeakosken kaupungin toimintabudjetista. Ne kuitenkin vaikuttavat suuresti tapaan ja tehokkuuteen, joilla palvelut voidaan tuottaa. Jos ylivoimaisesti suurimman menoerän eli palvelutuotannon tehokkuutta saataisiin nostettua edes hivenen, säästynyt rahasumma olisi kuitenkin suuri verrattuna kiinteistökuluihin. Jos hetkeksi unohdetaan nykyisen kiinteistökannan asettamat rajoitteet, voidaan palveluverkko suunnitella tehokkaimmalla mahdollisella tavalla nykyinen ja tuleva väestö huomioon ottaen. Tämän jälkeen voidaan ottaa tarkasteluun olemassa oleva kiinteistökanta ja esittää kysymys, kuinka suuri muutos

6 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 5 kiinteistöihin vaaditaan, jotta ihanteellisin mahdollinen palvelutuotannon malli voidaan toteuttaa. Sen sijaan, että yritetään paikkaamalla ja parsimalla pitää vanha takki kunnossa, mennään kauppaan ja ostetaan uusi takki. Kun muistetaan kulujen suhde 20 % kiinteistöt / 80 % toiminta, voidaan toiminnan kulujen 5 % säästöllä kasvattaa kiinteistökuluja 25 %. Tämä mahdollistaa suuretkin peruskorjaus- ja uudisrakennusinvestoinnit. Lisäksi on otettava huomioon, että uudet tai täysin korjatut kiinteistöt kuluttavat vähemmän energiaa ja ovat helpompia huoltaa. Laatu paranee sekä toiminnassa että toiminnan ympäristössä. Home- ja kosteusongelmista päästään eroon. Jos investointiohjelmassa onnistutaan hyvin, voi lopputuloksena olla kokonaiskulujen huomattava säästö ja merkittävä toiminnan laadun nosto. Onko uusi tie mahdollinen? Miten säästöjä voi syntyä rakennuskantaa muuttamalla? Palkkakulut ovat joka tapauksessa suurin kuluerä. Eikö joka palvelutuotannon yksikössä ole sama määrä henkilökuntaa asiakasta (oppilas, potilas, päiväkotilapsi) kohti riippumatta yksikön koosta tai sijainnista? Valitettavasti näin ei ole. Vaikka esim. luokka- tai päiväkotiryhmien kokoa ei kasvatettaisi yhtään, varsinaista tuottavaa työtä tekevien lisäksi tarvitaan johtoa, tukihenkilökuntaa ja tukipalveluita. Näitä on suhteessa vähemmän ideaalisesti mitoitetuissa yksiköissä. Jos halutaan laittaa rahat toimintaan eikä rakenteisiin, on yksikköjen koko harkittava tarkkaan. Myös palvelutarpeen määrän muutokset on helpompi hallita suuremmissa yksiköissä. Kun koulujen ryhmäkoko halutaan pitää pienenä, esim. alle kolmessakymmenessä oppilaassa, johtaa oppilasmäärään kasvaminen lopulta lisäluokkien perustamiseen. Yksisarjaisessa koulussa joudutaan kolmenkymmenen oppilaan luokka jakamaan kahtia ja seurauksena on pienimmillään oppilaan luokkia. Kolmisarjaisessa koulussa jaetaan vastaavassa tilanteessa oppilaat kolmen luokan sijasta neljään luokkaan ja kukin luokka on oppilaan suuruinen. Isommassa yksikössä voidaan luokkakokojen vaihtelua hallita paremmin ja jakaa siis opettajien työpanosta tasaisemmin useammalle oppilaalle kaikissa tilanteissa. Samaa ajattelua voidaan soveltaa myös muussa palvelutuotannossa, kuten päiväkodeissa ja terveyskeskuksissa. Henkilökulut ovat kaupungin suurin menoerä ja jos halutaan saada aikaan laadukasta ja tehokasta palvelutuotantoa on henkilökunnan panos pyrittävä jakamaan mahdollisimman tasaisesti asiakkaiden kesken. Jos yksikkökoot kasvavat, eikö se laske palveluiden laatua ja saatavuutta? Liikennekin lisääntyy, kun joudutaan kulkemaan pidempiä matkoja. Ihan näin ei asia ole. Alueellinen saatavuus voi vähentyä, mutta saatavuuteen kuuluu myös ajallinen näkökulma. Pieniin yksiköihin ei voida taata riittävästi palveluita, joten odotusajat pitenevät. Matkasta säästynyt aika hukkuukin odotusaikoihin. Joitain palveluita, esim. opetuksen tukipalveluita, voi jäädä jopa kokonaan saamatta. Nykyaikana tietotekniikan käyttö lisääntyy. Riittävää teknistä varustelua ja teknistä tukea ei voida taata hajanaisessa palveluverkossa. Nykyajan ongelmat ovat monimutkaisia ja ratkaisut vaativat moniammatillista osaamista ja tiimejä. Voidakseen vastata haasteisiin tiimien on oltava riittävän isoja. Pienten yksikköjen välillä syntyy väistämättä myös liikennettä, koska kaikki eivät kuitenkaan käytä lähintä palvelua. Harvemmassa palveluverkossa palveluyksiköt voidaan sijoittaa pääliikenneväylien varteen, jossa on toimivampi julkinen liikenne.

7 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 6 Vaikka investointiohjelma olisi kuinka hyvä, niin pelko on, että laskelmat eivät pidä paikkaansa ja rakennusbudjetit ylitetään. Uudet energiamääräyksethän todennäköisesti antavat peruskorjauksille entistä kovemmat kriteerit ja tämä johtaa budjettien ylityksiin. Rakennusbudjettien ylittyminen on johtunut tähän asti siitä, että vuosikorjausluonteisin minimikorjauksin on koetettu selvitä tilanteessa, jossa rakennukset ovat käytännössä täydellisen peruskorjauksen tarpeessa. Hankkeet on lähtökohtaisesti alibudjetoitu. Uusi toimintamalli lähtisi kaikkien rakennusten korjaamisesta uutta vastaavaan kuntoon, jolloin budjetit ovat paljon realistisemmalla pohjalla ja uudet energiavaatimukset voidaan helpommin ottaa huomioon. Tarvitaan uusi toimintamalli Uuteen malliin siirtyminen ei ole helppoa. Nykyinen alirahoitettu malli ei palvele hyvin uudessa tilanteessa. Tarvitaan järjestely, joka on riittävän joustava ja jossa toimintaa ohjaa sisäisen ja ulkoisen asiakkaan tarve ja maksukyky. Vuokranmaksuun tarvittavat rahat on siksi aidosti siirrettävä asiakkaalle ja oma toiminta järjestettävä asiakasohjautuvasti. Kiinteistönpitoon käytettävät rahat on erotettava kaupungin muusta taloudenpidosta. Parhaiten tämä onnistuisi liikelaitosmallissa. Kiinteistökantaa ohjataan nykyään pelkästään budjetin avulla. Hankkeita tehdään, koska ne ovat roikkuneet listoilla tarpeeksi kauan. Tämä ei ole toimiva ratkaisu. Kiinteistöjen salkutuksen on perustuttava kiertävään malliin, jossa koko kanta käydään vuosittain läpi yhdessä sisäisten asiakkaiden kanssa ja pohditaan vuokrausta ja muita vaihtoehtoja. Jos halutaan tarjota kaupungin jäsenille palveluita tasapuolisesti ja laadukkaasti, on huomio siirrettävä rakenteiden ylläpitämisestä palveluihin. Sen sijaan, että suunnitellaan investointeja ja sopeutetaan palvelut niihin, olisi suunniteltava toimintaa ja tehtävä investoinnit palveluiden ehdoilla. Palvelut tulevat ensin, kiinteistöt ovat vain tukitoiminto.

8 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 7 Työskentelyprosessin kuvaus Valkeakosken kaupungin kiinteistöstrategia tehtiin samanaikaisesti Akaan kaupungin kiinteistöstrategiaprojektin kanssa. Projektin aikana kaupungeille järjestettiin yhteisiä tilaisuuksia, vaikka kaupunkeja kuitenkin käsiteltiin erikseen. Akaa ja Valkeakoski ovat osa Granlund Oy:n käynnistämää kuntien ja kaupunkien verkostohanketta. Loppuvuoteen 2012 mennessä verkostohankkeeseen ovat osallistuneet Akaan ja Valkeakosken lisäksi Hollolan ja Mynämäen kunnat sekä pienemmällä osuudella Iisalmen kaupunki. Osallistuneista kunnista on saatu arvokasta vertailutietoa, johon myös Valkeakosken tuloksia on voitu peilata ja tuoda myös sitä kautta lisäarvoa raporttiin. Jatkossa vertailutietokanta luonnollisesti laajenee, kun mukaan lähtee uusia kuntia ja kaupunkeja. Työ aloitettiin keräämällä kaikki mahdollinen tieto kaupungin kiinteistökannasta. Tilojen käyttäjille tehtiin kysely mm. tilojen toimivuudesta ja käytettävyydestä sekä tilatoimen palveluista. Kyselyn tiedot varmennettiin haastattelemalla kaupungin virkamiehiä sekä keskeisiä asiakkaita. Kun tarvittava ennakkotieto oli kerätty ja alustavat analyysit tehty, järjestettiin molempien kaupunkien virkamiehille tulosseminaari, jossa koko hankkeelle määriteltiin visio. Samassa tilaisuudessa määriteltiin strategiset vaihtoehdot, joita lähdettiin tutkimaan. Tämän jälkeen työstettiin määriteltyjä strategisia vaihtoehtoja ja tehtiin niille ennusteet, määriteltiin investointitarpeet ja arvioitiin vaikutukset kaupunkien talouteen. Kiinteistöstrategian raportti kirjoitettiin saatujen tulosten ja yhdessä valittujen periaatteiden pohjalta. Kiinteistöstrategian tekemisestä vastaavina konsultteina toimivat Heikki Lonka ja Ville-Veikko Lallukka Granlund Oy:stä. Alikonsultteina toimivat palveluverkkoselvitysten osalta Kimmo Haapasalo ja Laura Käsmä Kuntamaisema Oy:stä ja paikkatietoanalyysien osalta Milla Lötjönen SITO Oy:stä. Konsulttien työtä ohjasi tilaajan edustajana Paula Valtakoski. Työssä avustivat Veikko Martiskainen, Antti Andelin, Aappo Niikko ja Elisa Hautamäki Granlund Oy:ltä. Työtä seurasi koko ajan ohjausryhmä, joka valmisteli tilaisuudet ja teki lopulliset päätökset tilaisuuksissa syntyneen aineiston perusteella. Ohjausryhmä kokoontui neljä kertaa. Työ tehtiin maalis-tammikuussa Lähtötiedot, tutkimukset, selvitykset, mahdolliset kyselyt VAIHTOEHTO 1 VAIHTOEHTO 2 VAIHTOEHTO 3 Tulosseminaari Ohjausryhmä Raportin kirjoitus Strategia Kuva 1: Valkeakosken kiinteistöstrategian suunnittelu- ja vuorovaikutusprosessi Yllä olevassa kaaviossa ovat tärkeimmät projektin vuorovaikutukseen sisältyneet tapahtumat.

9 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 8 Ohjausryhmä: Toimitilapäällikkö Talous- ja kehittämisjohtaja Opetustoimi Sosiaali- ja terveysjohtaja Varhaiskasvatus Paula Valtakoski Jukka Varonen Jorma Riikonen Leena Niittymäki Mervi Riikonen Kokouksiin osallistuivat konsultin edustajina Heikki Lonka, Ville-Veikko Lallukka sekä Kimmo Haapasalo. Laskelmat perustuvat vuoden 2011 tilinpäätökseen. Kaikki laskelmat, mitoitukset ja mallit on tehty vuoden 2011 tasoon vertailtavuuden säilyttämiseksi.

10 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 9 Valkeakosken kiinteistöjen tilanne Toimitilojen sijainti ja väestöpohja Valkeakosken väkiluku on viimeisinä vuosikymmeninä kasvanut, mutta huoltosuhde on huonontunut. Valkeakosken muuttovoitto koostuu lapsiperheistä (0-15 -vuotiaat sekä vuotiaat). Muuttotappio tulee puolestaan vuotiaista. Vanhemmissa ikäluokissa ei synny muuttovoittoa eikä tappiota. Syntyvyys on ollut pienempi kuin kuolleisuus, joten väestörakenne vanhenee, vaikka muuttovoitto kohdistuukin nuoriin ikäluokkiin. Väestö iän (1-v.) ja sukupuolen mukaan alueittain Valkeakoski Ikäluokat yhteensä Liitteen 1 kartoissa on kuvattu Valkeakosken väestö ja toimitilojen sijainti ikäryhmittäin ja toimitilaryhmittäin. Valkeakosken väestö sijaitsee pääosin Valkeakosken keskustan alueella, kuten myös merkittävin osa kiinteistöistä. Myös 1 Tilastokeskus: Väestö iän (1-v.) ja sukupuolen mukaan alueittain

11 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 10 kaavoituksen painopiste on keskustan alueella 2. Päiväkodit ja koulut ovat sijoittuneet myös keskustan alueelle, lukuun ottamatta Rauhalan, Tarttilan ja Kärjenniemen päiväkoteja ja kouluja sekä Haukilan koulua. Nämä koulut sijaitsevat alueilla, joilla asuu alle 3 kouluikäistä (7-16 -vuotiasta) lasta/km2. Rauhalan ja Tarttilan päiväkodit sijaitsevat alueella, joilla asuu 3-9 päiväkotiikäistä (1-6 -vuotiasta) lasta/km2. Toimitila-analyysi Kyselyn ja haastattelujen perusteella haettiin vastauksia myös Valkeakosken toimitilojen käyttöasteeseen ja toimivuuteen liittyviin kysymyksiin. Koulujen tilanne Valkeakoskella vaihtelee. Käyttäjiltä saadun palautteen perusteella joihinkin kouluihin ollaan melko tyytyväisiä, mutta joukossa on myös kouluja, joissa vaikuttaisi olevan suurempia ongelmia. Yleisesti ongelmia nähtiin etenkin sisäilman ja kiinteistöpalveluiden laadussa. Myös virkamiehille suunnatut haastattelut vahvistivat käyttäjien tunnistamia ongelmia. Ylläpitokulujen osalla nähtiin suurta vaihtelua. Puolet kouluista sai analyysissa vertailuaineiston koulujen ylläpitokulujen keskiarvoa paremman arvosanan. Kulujen jakaminen oppilasta kohden puolestaan osoitti, että kulut olivat kouluissa muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta samalla tasolla. Kunnossapidossa ongelmakiinteistöjen, joiden kulut olivat huomattavasti keskiarvoa suuremmat, määrä oli lähes puolet koko koulukannasta. Kunnossapidon korkeista kustannuksista huolimatta korjausvelan suuri osuus osoittautui ongelmalliseksi monessa koulussa, joista vain kaksi saivat hyvän arvosanan. Tarkastelussa ilmeni, että Valkeakosken kouluverkossa olisi kehitettävää. Päiväkotiverkon kannalta tilanne nähtiin ongelmallisena. Kaikki kohteet sijoittuivat välttävään kategoriaan. Käyttäjien näkökulmasta suurimmat ongelmat koettiin olevan sisäilmastossa, ulkoalueissa sekä niiden hoidossa. Vastaavasti etenkin siivouksen tasoon oltiin erittäin tyytyväisiä. Ylläpito- ja energiakustannukset olivat lähes poikkeuksetta korkeat kaikissa kohteissa. Kunnossapitokulujen ja korjausvelan osalta esiintyi vaihtelua, osan kohteista saadessa analyysissa hyvän arvosanan, mutta samanaikaisesti joukossa oli myös ongelmakohteita. Sosiaali- ja terveyspuolen kiinteistöissä tilanne oli parempi. Yhtä poikkeusta lukuun ottamatta kaikkiin kiinteistöihin oltiin melko tyytyväisiä. Ylläpitokulut olivat monessa kohteessa korkeat, mutta muut osa-alueet nähtiin puolestaan hyvinä. Projektin aikana tehtyjen analyysien, kyselyn ja haastattelujen perusteella voidaan tehdä yhteenveto Valkeakosken kiinteistökannan nykytilasta. Kaiken kaikkiaan voidaan todeta, että Valkeakosken kiinteistöjen ja kiinteistönpidon laatu ei vastaa nykypäivän vaatimuksia. Taustalla piilee muun muassa kunnissa yleinen ongelma, että vanhan, laajan ja hajanaisen kiinteistöverkon hoitamiseen ei löydy riittävästi resursseja. Toimitila-analyysin yhteenveto perustuu eri ominaisuuksien arviointiin liikennevalojen avulla. Vihreä väri merkitsee toimivaa kiinteistöä, jolla ei mainittavia ongelmia ole tai ne ovat hyvin vähäisiä. Keltainen väri viittaa välttävään kiinteistöön, jossa esiintyy joitain ongelmia, mutta niillä ei ole merkittävää vaikutusta. Punainen väri merkitsee ongelmakiinteistöä, jossa ongelmien vaikutukset ovat merkittäviä. 2 Valkeakosken kaupungin kaavoituskatsaus 2012

12 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 11 Kyselyn tulosten analyysissä kiinnitettiin erityistä huomiota terveysongelmiin. Jos useat vastaajat sanoivat kiinteistön tilanteen vaikuttaneen kielteisesti heidän terveyteensä, nähtiin kohde ongelmakiinteistönä. Kyselyn tuloksista on tehty samalla liikennevaloperiaatteella osa-alueittain tarkempikin erittely, joka löytyy liitteestä 2. Ylläpito-, kunnossapito- ja energiakulujen osalta kohteen suhteellisia kustannuksia verrattiin kohdetta vastaavan kiinteistötyypin keskiarvoon. Ylläpito/oppilas- kentässä ylläpitokustannukset jaettiin koulun oppilasmäärällä ja tulosta verrattiin keskiarvolukuun. Keskiarvoa selvästi korkeampi luku antoi kiinteistölle punaisen ylläpito/oppilas arvosanan. Tulosten tarkempia erittelyjä, kuten keskiarvolukuja ja kiinteistöjen vertautumista niihin, löytyy raportin liitteestä 3. Koulut kysely ylläpitokulut kunnossapito energia korjausvelka ylläpito/ oppilas Yht. Naakan koulu ja asunto Sorrilan koulu Tietotien lukio Tyryn koulu Roukon koulu Tietolan koulu, Eskola Kärjenniemen koulu Haukilan koulu Leppälän koulu Rauhalan koulu Kuva 2 Valkeakosken koulujen arviointi Kouluista ongelmallisia ovat erityisesti Rauhalan ja Haukilan koulut, mutta erilaisia haasteita nähdään toki olevan muuallakin. Ongelma-alueita olivat etenkin käyttäjien näkemykset kohteista, joissa sisäilman ja kiinteistönhoidon puutteet nousivat vahvasti esiin, sekä usean kohteen korkeat suhteelliset kustannukset. Rauhalan koulun yleistilaan oltiin erittäin tyytymättömiä. Käyttäjät näkivät ongelmia sisäilmassa, sekä kiinteistöpalveluiden ja siivouksen laadussa. Koululla ei ole omia teknisiä tiloja, eikä omaa ruokapalvelua. Koulu on erittäin vanha ja kokoluokaltaan pieni, joka osaltaan selittää korkeita neliö- ja oppilaskohtaisia ylläpitokustannuksia. Koulun kunnossapitokustannukset ovat korkeat, mutta korjausvelkatarkastelussa ilmeni suuria ongelmia. Saneerauksia on vuosien varrella tehty pienissä erissä, mutta monilta kohdin esimerkiksi tiedot tehdyistä korjauksista olivat puutteelliset. Haukilan koulun ylläpitokustannukset olivat alhaiset verrattuna muihin kouluihin. Muilla osa-alueilla nähtiin kuitenkin ongelmia, joista etenkin kunnossapidon ja korjausvelan osuudet olivat ongelmalliset. Käyttäjänäkökulmasta ongelmaksi muodostuivat sisäilman ongelmat sekä juomaveden käyttökelvottomuus. Kiinteistö muodostuu kahdesta rakennuksesta, joista etenkin luvulla rakennetun koulurakennuksen kohdalla ilmanvaihdon riittävyys ei vastannut nykypäivän vaatimuksia. Tyryn koululle on annettu purkupäätös. Analyysin aikana osa koulun toiminnoista sijaitsi väliaikaisparakeissa, joka vaikutti analyysin tuloksiin. Tilojen sijaitsemisen eri paikoissa nähtiin aiheuttaneen ongelmia etenkin kiinteistönhoidossa. Naakan koulun kohdalla ongelmia nähtiin olevan energiakustannuksia lukuun ottamatta kaikissa luokissa. Käyttäjien näkemykset koulun yleiskunnosta ja-

13 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 12 kautuivat vahvasti kahtia. Suurimpina ongelmina pidettiin ilmanvaihtoa ja peruskorjauksen puutteesta johtuvia vikoja. Koulun suhteellisiin oppilaskohtaisiin kuluihin vaikuttaa erikoisluokat, jotka osaltaan nostavat kustannuksia. Roukon koulun käyttäjät olivat melko tyytyväisiä kiinteistön yleistilaan. Koulu on oppilasmäärältään suuri, mutta vastaavasti ylläpitokulut oppilasta kohden olivat vertailun pienimmät. Ongelmia aiheuttivat suhteellisten kustannusten suurus ja etenkin korjausvelan suuri määrä. Eskola-Tietolan koulussa kustannukset kunnossapitoa lukuun ottamatta olivat suhteellisen alhaiset. Oppilasmäärään suhteutettuna kulut eivät kuitenkaan osoittautuneet muita kohteita pienemmiksi. Noin kolmasosa koulun oppilasmäärästä on erityisoppilaita, joka voi selittää osan korkeammista kustannuksista. Käyttäjien mielestä ongelmat olivat tässäkin kohteessa ilmanvaihdon puutteellisuudessa, joiden lisäksi nähtiin monia pieniä ongelmia, jotka haittasivat jokapäiväistä toimintaa. Sorrilan koulun käyttäjien mielestä tilojen ahtaus aiheutti turvallisuusongelmia. Sisäilmassa koettiin olevan ongelmia, tilanteen nähtiin kuitenkin parantuneen korjauksen myötä. Koulurakennukset ovat vanhoja, joka näkyi korjausvelan osuudessa. Ylläpito- ja kunnossapitokustannukset olivat alhaiset, mutta puolestaan ylläpitokustannukset oppilasta kohden eivät erottuneet positiivisesti edukseen. Kärjennimen koulun kohdalla koulun yleistila oli keskiarvoa parempi. Käyttäjät olivat melko tyytyväisiä rakennuksen yleistilaan, ja kustannukset olivat keskiarvon tuntumassa tai sen alapuolella. Käyttäjät kokivat, että kouluun oli panostettu, vaikka kustannukset olivat melko alhaiset. Leppälän koulun käyttäjät olivat tyytyväisiä yleistilaan. Koulu on peruskorjattu lähiaikoina, joten tilat olivat suhteellisen hyvässä kunnossa. Lukio menestyi parhaiten arvioinnissa. Koulu on vasta muutaman vuoden vanha, joka näkyi positiivisesti eri osa-alueiden arvioinneissa. Käyttäjät olivat tyytyväisiä kokonaisuuteen, parantamisen varaa nähtiin talvikiinteistönpidossa. Ylläpitokustannukset olivat kokonaisuudessaan suhteellisen alhaiset. Päiväkodit kysely ylläpitokulut kunnossapito energia korjausvelka ylläpito/ lapsi Yht. Eerolan päiväkoti Vanhankylän päiväkoti Tallinmäen päiväkoti Roukon päiväkoti Kärjenniemen päiväkoti Sorrilan päiväkoti Kuva 3: Valkeakosken päiväkotien arviointi Päiväkodeista heikoimmat arvosanat saivat Tallinmäen, Eerolan sekä Sorrilan päiväkodit. Tallinmäen päiväkoti oli entinen lippulaiva, jonka nykytilanteessa nähtiin kuitenkin pahoja ongelmia. Sisäilman laadussa ja ulkoalueissa esiintyi käyttäjien mielestä puutteita. Ylläpitokulut olivat korkeat, joka nosti lapsikohtaisia kuluja. Päiväkodissa todettiin olevan liikaa lapsia kapasiteettiin nähden. Eerolan päiväkodin kohdalla kysely antoi heikot tulokset. Rakennuksen yleiskuntoon oltiin tyytymättömiä ja sisäilman laadussa oli käyttäjien mielestä ongelmia. Korjausvelkaa rakennukselle on kertynyt paljon, mikä osittain johtuu

14 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 13 rakennuksen iästä. Vaikka ylläpitokulut olivat hyvällä tasolla, nousivat lapsikohtaiset ylläpitokustannukset päiväkodeista suurimmiksi. Sorrilan päiväkodin kohdalla käyttäjäpalaute oli negatiivista. Sisäilmassa nähtiin suuria ongelmia, ja rakennuksessa esiintyi hometta. Kunnossapitokulut olivat alhaiset verrattuna muihin, mutta vastaavasti korjausvelkaa oli kertynyt huomattava määrä, joten kunnossapidon riittävyys on ollut puutteellinen. Kärjenniemen päiväkodin käyttäjät olivat tyytyväisiä kiinteistöön. Rakennus on uusi, joten korjausvelkaa ei ole ehtinyt juuri kertyä. Kärjenniemen haasteet olivat ylläpitokulujen suuruudessa, joka heijastui myös lapsikohtaiseen kustannukseen. Vanhankylän päiväkodin tilanne oli hyvin samankaltainen Kärjenniemen kanssa. Käyttäjät olivat tyytyväisiä kiinteistöön, mutta kustannukset olivat suhteellisen korkeat. Roukon päiväkodin ylläpitokustannukset olivat alhaiset, mutta puolestaan käyttäjätyytyväisyydessä nähtiin ongelmia. Päiväkodilla oli haastatteluhetkellä väliaikainen toimilupa SOTE kysely ylläpitokulut kunnossapito energia korjausvelka Yht. Terveysasema Hoiva- ja kuntoutusyksikkö Sääksmäen vanhainkoti Sosiaalivirasto Mutteri Kuva 4 Valkeakosken sosiaali- ja terveysalan arviointi Sosiaali- ja terveyspuolen rakennuksista valtaosa sai kohtuullisen hyvät kokonaisarvosanat. Pahimpana ongelmakohteena nähtiin Sääksmäen vanhainkoti, jossa etenkin ylläpitokustannukset ja korjausvelan osuus olivat erittäin suuret. Sääksmäellä käyttäjät pitivät ongelmana kohteen heikkoa vastaavuutta nykypäivän vanhainkodin vaatimuksille. Yleisiä ongelmia koettiin olevan talvisin ulkoalueiden hiekoituksessa.

15 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 14 Muut rakennukset kysely ylläpitokulut kunnossapito energia korjausvelka Yht. Kaupungintalo Vapaa-aikakeskus Hakakatu 22 ja Louhenkatu 3 Kaupunginteatteri Voipaalan taidekeskus Musiikkiopisto Roineenkatu 24,Tevi ja Energia Urheilutalo Jäähalli Wareena Kuva 5: Valkeakosken muiden rakennusten arviointi Muista rakennuksista ongelmallisimpina voidaan pitää Nuorisotaloa ja Kaupunginteatteria. Kaupungintaloon ollaan Valkeakoskella tyytyväisiä ja urheilupuolellakin kiinteistöjen tila näyttää melko hyvältä.

16 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 15 Kiinteistönpidon tunnusluvut Analyysit tuovat Valkeakoskelta esiin sen, että tilaa vaikuttaa olevan käyttäjää kohti turhan paljon. Esimerkiksi koulujen väljä tilankäyttö vaikuttaa kustannuksiin. Suurissa kouluissa ylläpitokulut oppilasta kohti ovat pienemmät. Samalla laite- ja henkilömäärällä hoidetaan suurempaa määrää oppilaita. Yksikön koon suhde ylläpitokuluihin ylläpito-kulut/ oppilas/a oppilaita/ lapsia Haukilan koulu + pk Tarttilan koulu + pk Leppälän koulu + pk Sassin koulu ja päiväkoti Rauhalan koulu + pk Kärjenniemen koulu + pk Tietolan koulu, Eskola Naakan koulu ja asunto Tyryn koulu Tietotien lukio Sorrilan koulu + pk Roukon koulu Kuva 6 Yksikön koon suhde ylläpitokuluihin Kuva 9 osoittaa melko yksiselitteisesti, että koulun oppilasmäärän kasvaessa ylläpitokulut/oppilas laskevat. Mitä enemmän oppilaita tai päiväkotilapsia yksikössä on, sitä vähemmän on myös neliöitä lasta kohden ja näin ollen luonnollisesti lapsikohtaiset ylläpitokulutkin ovat todennäköisesti pienemmät Ylläpitokulut /oppilas Mynämäki Valkeakoski Akaa Hollola Kuva 7 Oppilaskohtaiset ylläpitokulut eri kunnissa Vertailussa otoksen muihin kuntiin Valkeakosken ylläpitokulut oppilasta kohden vastaavat näiden keskiarvoa. Vertailun kalleimmassa kunnassa ylläpitokustannukset ovat 300 euroa suurempaa oppilasta kohden, ja halvimmassa kunnassa 250 euroa pienemmät.

17 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 16 On kuitenkin hyvä muistaa, että alhaiset ylläpitokulut eivät välttämättä ole pelkästään hyvä asia. Paljon riippuu toki siitä, minkälainen kiinteistöverkko on ja miten kiinteistönpito on organisoitu, mutta toimitila-analyysi antaa selviä viitteitä siitä, että suurilla panostuksilla ylläpitoon ei ole saatu kokonaistilanteeseen huomattavaa parannusta. Erityisesti kiinteistön-/ulkoalueiden hoidon laadusta saatiin paljon negatiivista palautetta ja lisäksi kiinteistöjen keskimäärin huono kunto ja suuri korjausvelka vaativat lisää panostusta. Tilankäytön tehokkuuden vaikutus ylläpitokuluihin brm² brm2/ oppilas Tietotien lukio Tietolan koulu ja eo. Sorrilan koulu ja eo. Tyryn koulu Naakan koulu Roukon koulu ja eo. Kärjenniemen koulu Sassin koulu ja pk. Leppälän koulu Haukilan koulu Tarttilan koulu ja eo. Rauhalan koulu ja pk. Kuva 8: Tilankäytön vaikutus ylläpitokuluihin Valkeakosken tilankäyttö on väljää. Esimerkiksi kouluissa bruttoneliömetrejä/oppilas on useimmiten ja Tietolan koulussa jopa 40, vaikka tehokkaasti toteutetussa koulussa luku olisi alle 10. Erityisesti pienemmissä kouluissa tila/oppilas on vähintään kaksinkertainen siihen, mitä yleensä suunnittelussa käytetään ohjearvona. Tietolan koulun osalta suuri tilan määrä/oppilas selittynee koulun erityisopetukseen painottuvalla luonteella ja myös lukiolla on tietenkin omia toiminnallisia erityispiirteitään. Oppilaan käytettävissä olevan tilan määrä voi olla siis jopa nelinkertainen koulusta riippuen. Verkon tehokkaammalla suunnittelulla voitaisiin säästää huomattavasti ylläpitokuluissa, tai toisaalta voidaan sanoa, että kiinteistöihin mahtuisi paljon nykyistä suurempi käyttäjämäärä.

18 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 17 Bruttoneliöt oppilasta kohden brm 2 /oppilas Mynämäki* (kem) 14,2 Hollola Valkeakoski Akaa Kuva 9 Brm 2 oppilasta kohden eri kunnissa Kun verrataan ylläpitokuluja käyttäjätyytyväisyyteen, saadaan jossakin määrin ristiriitainen tulos. Korkeat ylläpitokulut eivät johda korkeaan käyttäjätyytyväisyyteen vaan pikemminkin päinvastoin. Kustannukset eivät kohdistu oikein ainakaan käyttäjän näkökulmasta. Kuva 10 Ylläpitokulujen suhde käyttäjätyytyväisyyteen Toimitilakustannukset, korjausvelka ja poistot Valkeakosken kaupungin toimitilojen ylläpitokustannukset arvioitiin vuoden 2011 toteutuneiden tilinpäätöskustannusten perusteella. Valkeakosken kaupungin kiinteistöjen ylläpitokustannukset olivat 5,34 M vuonna Tämä vastasi 4,5 % kokonaistoimintamenoista (117,3 M ).

19 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 18 Kiinteistöjen yleinen ylläpidon kustannusindeksi on noussut vuosien aikana 23 % 3. On syytä olettaa, että kulut jatkossakin kasvavat keskimäärin 3-4 % vuodessa. Huomioitavaa on, että vuoden 2011 aikana kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksi on kuitenkin noussut erittäin voimakkaasti n. 10 %, mikä tuo haasteita myös Valkeakosken ylläpidon kustannuksien pitämiselle budjetoidulla tasolla. 4 % 3 % 14 % 9 % 11 % 17 % 42 % Koulurakennukset Hoitoalan rakennukset Kokoontumisrakennukset Päiväkodit Liikuntarakennukset Hallintorakennukset Muut rakennukset Kuva 11: Ylläpidon kustannukset rakennustyypeittäin Rakennustyypeittäin tarkasteltuna ylläpidon kustannuksista puolet (50,8%) muodostuvat perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen rakennuksista. Kuluerittäin tarkasteltuna siivous on yksittäisistä kulueristä suurin (35,5 %). Kulutuksien, sähkö, lämpö ja vesi yhteenlaskettu osuus on melkein yhtä suuri (34,1%). 5 % 5 % 2 % 3 % 2 % Siivous Lämpöhuolto 6 % 36 % Sähköhuolto 12 % 12 % 18 % Kuva 12 Suurimmat ylläpitokuluerät Yhteistehtävät Kunnossapito Erityislaitehuolto Yleishoito ja valvonta Vesihuolto Ulkoalueiden hoito Yksittäisiä rakennuksia tarkasteltaessa lähes puolet (46,2 %) ylläpidon kustannuksista muodostuu seitsemän kustannuksiltaan suurimman kohteen kustannuksista. Nämä seitsemän ylläpitokuluiltaan suurinta kohdetta ovat urheilutalo, terveyskeskus, Naakan koulu, Sorrilan koulu, vapaa-aikakeskus, lukio ja jäähalli. Tarkasteltaessa suhteellisia kustannuksia ( /brm²) merkittäviksi kohteiksi nousivat edelliset kohteet sekä etenkin päiväkodit, joiden osuus kalleimpien kohteiden kärkipäässä oli merkittävä. 3 Tilastokeskus 2012, Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi

20 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 19 Urheilutalo 9 % 8 % 6 % Terveysasema + sairaala Naakan koulu 54 % 6 % Sorrilan koulu ja eo. 5 % 6 % 6 % Vapaa-aikakeskus Lukio Jäähalli Wareena Muut Kuva 13 Suurimmat ylläpitokustannukset kiinteistöittäin Suhteessa muihin kuntiin Valkeakosken ylläpidon suhteelliset kustannukset kaikkien rakennusten osalta ovat hieman vertailukuntien keskiarvon yläpuolella. Yksittäisiä rakennustyyppejä tarkastellessa voidaan huomata, että sosiaalija terveysalalla ja liikuntarakennusten ylläpidon suhteelliset kustannukset ovat suuremmat verrattuna muiden kuntien vastaavaan keskiarvoon. Koulurakennusten kohdalla kustannukset ovat keskiarvon alapuolella. Taloudellisilla mittareilla tarkasteltuna koulujen ylläpito ei juuri erotu muista kunnista. Kuva 14 Suhteelliset ylläpitokustannukset rakennustyypeittäin eri kunnissa. Mynämäen alat kerrosaloja, muissa brm 2. Tehdyt tarkastelut antoivat ylläpidon kustannuksien näkökulmasta perusteet keskittyä strategiatyössä pääsääntöisesti perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen

21 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 20 rakennuksiin. Myös tehdyt haastattelut ja pidetyistä tilaisuuksista saatu palaute tukivat tätä näkökulmaa. Ylläpitokulujen kustannusanalyysi on esitetty liitteessä 2. Korjausvelka Käsitteitä 4 Uushinnalla tarkoitetaan tarkastelukohteita kooltaan vastaavien, mutta laatuja varustetasoltaan uuden veroisten rakennusten arvonlisäverottomia rakennuskustannuksia. Se on sama kuin todellinen rakennuskustannus Korjausvastuu syntyy rakennuksen kulumisesta, vanhenemisesta ja vaurioitumisesta. Sen oletetaan kertyvän lineaarisesti ajan funktiona. Korjausvastuuta kertyy vain oletetulta rakennuksen tekniseltä iältä. Teknisellä iällä tarkoitetaan aikaväliä, jolloin rakennuksen kuluvat osat tulevat loppuun käytetyiksi. Tekninen ikä vaihtelee rakennustyypin, rakennusmateriaalien ja käyttötarkoituksen mukaan. Korjausvastuu on se rahamäärä, joka rakennuskantaan tulisi investoida, jotta se saataisiin uutta vastaavaan kuntoon (100 % uushinnasta). Osa rakennusosista on muihin rakennusosiin verrattuna niin pitkäikäisiä, että ne voidaan tulkita kulumattomiksi osiksi. Kulumattomien osien kustannusosuus vaihtelee esimerkiksi rakennuksen runkoratkaisun ja käytettyjen rakennusmateriaalien sekä maantieteellisen sijainnin mukaan. Kulumattomien rakennusosien osuus on yleensä 30 %. Rakennuksen tekninen nykyarvo saadaan vähentämällä rakennuskustannuksista korjausvastuu eli iästä ja kulumisesta aiheutuva arvon aleneminen. Korjausvelka on se rahamäärä, mikä rakennuskantaan tulisi investoida, jotta se saataisiin kohtuulliseen kuntoon. Peruskorjausrahoituksen tarve = korjausvastuu (euro) x korjausvastuukerroin. Korjausvastuukerroin on 1,3. Peruskorjausrahoituksen tarve on korjausvastuukertoimen verran suurempi kuin uudisrakentamisen kustannusten perusteella laskettu korjausvastuu johtuen korjausrakentamisen luonteesta. Jotta uutta voidaan tehdä, vanhaa on purettava pois ym. 4 Kunkor-malli (Nippola, Vainio, Huuhtala (2006) Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa. Kuntaliitto)

22 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 21 Kuva 15: Rakennuksen teknisen arvon määritys 5 Valkeakosken tilanne Valkeakosken kaupungin kiinteistöt muodostavat merkittävän osan kunnan varallisuudesta. Kiinteistöjen uudishinta on 150,6 M ja tasearvo 53,24 M. Kiinteistömassasta puolet on ollut olemassa jo 1960-luvulla. Kiinteistöjen kirjanpidollinen poisto tehdään Valkeakoskella maksimissaan 30 vuoden aikana. Kirjanpidossa suunnitelman mukaiset poistot perustuvat taloudelliseen pitoaikaan, joka on eri asia kuin tekninen käyttöikä. Tämä johtuu siitä, että rakennus vanhenee usein nopeammin toiminnallisesti kuin teknisesti. 5 Kunkor-malli (Teokesta: Nippola, Vainio, Huuhtala (2006) Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa. Kuntaliitto)

23 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 22 Brm Kiinteistömassan kasvu % Asuinrakennukset Muut rakennukset Hoitoalan rakennukset Päiväkodit Koulurakennukset Liikuntarakennukset Kokoontumisrakennukset Hallintorakennukset %-osuus Kuva 16 Valkeakosken kiinteistömassan kehitys Valkeakoskella kiinteistöjen korjausvelka arvioidaan laskennallisesti Haahtelan ohjelmiston avulla. Tiedot tehdyistä hankkeista, peruskorjauksista ja parannuksista viedään Haahtelan ohjelmistoon. Menetelmä on puhtaasti teoreettinen, eikä ota huomioon esim. rakennusvirheitä tai käytön ja ylläpidon aiheuttamia vikoja, jotka voivat alentaa aivan uusienkin kohteiden arvoa merkittävästi. Valkeakoski on laatinut vuosille PTS-toimenpiteet koskien 20 kiinteistöä. PTS-toimenpiteiden kokonaissumma näille kohteille on 2,7 M. Vastaavasti näiden kiinteistöjen Haahtelan mukainen korjausvastuukertymä vastaavalta ajalta on noin 14 M. Kaikkien kiinteistöjen kertynyt korjausvelka 80 % tavoitetasolla on tällä hetkellä 13 M. Kuntoarviot antavat hyvän kuvan tarpeellisista toimenpiteistä, mutta toimenpiteiden kustannukset on arvioitu varsin maltillisesti. Yhteenveto koko rakennuskannan tilanteesta 2011: Rakennusten uudishinta Nykyhinta Korjausvastuu Syntyvä korjausvastuu vuodessa /v Kertynyt korjausvelka (70 %) Kertynyt korjausvelka (80 %) Peruskorjausrahoituksen tarve Tasearvo Suunnittelut poistot /v Korjausvelka on arvioitu laskennallisesti, joten kiinteistökohtaisia tekijöitä, kuten rakennusvirheitä, ei ole huomioitu. Näiden merkitys on ollut huomattava.

24 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 23 Korjausvastuulla (37 M ) tarkoitetaan laskennallista euromäärää, joka vaadittaisiin kiinteistömassan kunnostamiseksi alkuperäiseen kuntoonsa (100 %). Peruskorjausrahoituksen tarpeella (48,5 M ) tarkoitetaan summaa, jolla katettaisiin myös tarvittava kiinteistökannan toiminnallinen uudistaminen. Kertynyt korjausvelka (70 %), 7,3 M, tarkoittaa summaa, joka pitäisi sijoittaa kiinteistökantaan, jotta jokainen kiinteistö olisi tekniseltä arvoltaan vähintään 70 % määritellyllä alarajalla. 80 % laskennallisen tason saavuttaakseen Valkeakosken tulisi kunnostaa kiinteistökantaansa 13 miljoonalla eurolla. 70 % tasoa pidetään laskennallisena alarajana, jonka alle kiinteistön tekninen arvo ei saisi laskea. Nykyinen poistojen osuus on noin 3 miljoonaa euroa vuodessa. Huomioitavaa on, onko poistoilla tarkoitus rahoittaa pelkästään korjausvelka vai pyritäänkö näillä kattamaan myös mahdollisista muutoksista koituvat investoinnit. Todellinen vuosittainen peruskorjaustarve on huomattavasti 3 M suurempi. Poistojen taso ei ole pitkään aikaan vastannut tosiasiallista korjaustarvetta. Tämä on vääristänyt tuloslaskelman antamaa informaatiota kaupungin talouden tilanteesta. Sama ilmiö on nähtävissä Suomen kuntasektorilla yleisemminkin. Tämän takia kirjanpidollisia poistoaikoja on päätetty lyhentää. Kuva 17 Kaikkien rakennusten korjausvastuu Teoreettiseen laskelmaan perustuva sisäinen vuokra ei ohjaudu kulujen mukaan kiinteistökohtaisesti kuten esimerkki kouluista osoittaa. Osassa kouluista vuokra ei kata edes ylläpitomenoja. Koulutoimi maksaa siis joistakin kouluista yli- ja toisista alihintaa eikä näin ollen pysty arvioimaan oikein toiminnan kokonaiskuluja eri koulukiinteistöissä.

25 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Sisäinen vuokra Ylläpitokulut Kuva 18 Valkeakosken koulujen ylläpitomenojen ja sisäisen vuokran suhde Valkeakoski käyttää kiinteistöjen kunnossapitoon euroa eli 3,3 euroa per huoneistoneliö, jota voidaan pitää alhaisena, sillä KTI:n ylläpitokustannusvertailun mukaisesti keskiarvo toimistokiinteistöjen kohdalla koko maassa on 7,2 per huoneistoneliö. 6 Lisäksi investointibudjetissa on varattu n euroa vuodessa pieniin kunnossapitoluonteisiin töihin. Suuria peruskorjauksia tai korvaavia investointeja on suunnitelmavuosille budjetoitu 8 M /vuosi, jota voidaan pitää suhteellisen korkeana määränä. Rakennusten nykyhinta on 113,3 M, mutta niiden tasearvo on vain 53,24 M. Valkeakoski keräsi sisäisiä vuokria 8,7 M vuonna 2011 ja vuodelle 2012 on budjetoitu 11,1 M, kun kiinteistökulut ovat 5,3 M vuodessa. Sisäisestä vuokrasta pääoman osuus on siis riittävällä tasolla eli n. puolet. Investointeihin on kulunut palvelutarpeiden kasvun tyydyttämisen takia paljon rahaa. Kaupunki on satsannut palvelujen määrään ja laatuun kiinteistöjen kunnossapidon sijasta. Vuokraa kerätään riittävästi, mutta rahojen käyttö painottuu investointeihin eikä kunnossapitoon. Tämä johtaa korjausvelan kasvuun, kun korjatuista ja uudisrakennetuista tiloista kertyy suurempi korjausvelka eikä kunnossapitorahoja lisätä vastaavasti. Vuokrilla ei myöskään ole käyttäjän toimintaa ohjaavaa merkitystä, koska ne eivät kohdistu oikein. Vuokran pitäisi perustua todellisiin ylläpito- ja kunnossapitomenoihin. Johtopäätökset kiinteistöjen tilanteesta Valkeakoskella väestön ikärakenteen muutos on väestönkasvua olennaisempi tekijä, joka vaikuttaa kaupungin ja sen kiinteistöjen tilanteeseen. Kaupungin kiinteistöt sijaitsevat siellä, missä nykyinen väestö eli keskusta-alueella. Sijainniltaan ne palvelevat myös hyvin tulevaa väestöä. Toimitilat ovat vanhoja, millä on väistämättä vaikutusta mm. siihen, miten käyttäjät kokevat tilat ja kuinka energiatehokkaita tilat ovat. Toimitilaverkko on hajanainen ja ylläpidettävää tilaa on kaupungin resursseihin nähden liikaa. 6 KTI Ylläpidon kustannusvertailu 2012

26 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 25 Suureen osaan kiinteistöistä ollaan tyytymättömiä, erikoisesti kouluihin ja päiväkotien tiloihin. Tiloista johtuvia terveysongelmia on paljon. Tilat eivät tue toimintaa. Tilojen käyttöaste vaihtelee, suuria kiinteistöjä on alikäytöllä. Korjausvelkaa on kertynyt paljon. Kaupunki käyttää investointeihin paljon rahaa, mutta kunnossapitoon vähän, joka johtaa korjausvelan kasvuun. Ylläpitokulut ovat vertailukaupunkeihin nähden normaalilla tasolla. Tämä ei kuitenkaan näy mitenkään asiakastyytyväisyydessä. Kun tarkastellaan asiaa kiinteistökohtaisesti, voidaan havaita että korkeilla menoilla saadaan aikaan alhaista tyytyväisyyttä ja päinvastoin. Resursseihin nähden liian laaja kiinteistöverkko ei tue toimintaa ja johtaa kaupungin velkaantumiseen. Tilojen määrää pitäisi vähentää ja niiden käyttöä tehostaa. Valkeakosken palvelutuotannon kustannukset ovat vertailukelpoiset, kun ne suhteutetaan kaupungin ikärakenteen mukaiseen palvelutarpeeseen. Sen sijaan liikunta-, kulttuuri- ja vapaa-ajan palveluihin kuluvat summat ovat kaupungin kokoon nähden korkeat. Kuva 19 Valkeakosken lainakannan kehitys

27 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 26 Ylisuuri kiinteistökanta, jonka käyttö ja kunnossapito ei ole suunnitelmallista alkaa vakavalla tavalla haitata Valkeakosken ydinpalveluiden toimintaa ja aiheuttaa terveysongelmia. Investoinneista huolimatta korjausvelka kasvaa ja kaupunki velkaantuu Konsultin suositukset: Kunnossapitoon on panostettava enemmän. Ylläpito- ja kunnossapitotoiminnan on oltavat suunnitelmallisempaa. Toimitilaverkkoa on pienennettävä ja sen käyttöä tehostettava. Tilojen tulisi paremmin palvella käyttäjien tarpeita

28 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 27 Kiinteistönpidon organisaatio Nykytilanteen kuvaus Tekniseen lautakuntaan kuuluvat yhdyskuntatekniikka, tilatoimi, ruoka- ja siivouspalvelut ja vesihuolto. Kiinteistönpidon tehtävät kuuluvat käytännössä Tilatoimelle. Tilatoimelle kuuluvat rakennuttaminen, ylläpito ja hallinto. Tilatoimi vastaa myös osaltaan julkisten piha-alueiden hoidosta. Yhteenveto itsearviosta ja käyttäjien arviosta Valkeakosken kiinteistönpidosta tehtiin analyysi käyttäen apuna Granlundin Timantti-mallia (liite 4). Timanttimallissa on kuusi sakaraa, jotka ovat kiinteistöpalvelut, korjaustarpeen hallinta, energia ja ympäristö, tiedon ja dokumenttien hallinta, sopimushallinta sekä kustannushallinta. Jokaisella sakaralla on asteikko (tasot 1-5), jolla mitataan kyseisen osa-alueen tämänhetkistä tasoa. Analyysi perustui kyselyihin, haastatteluihin sekä toiminnasta kerättyihin tietoihin. Sekä tilatoimi itse että sen asiakkaat arvioivat toimintaa, tavoitteita ja vaikutusmahdollisuuksiaan liittyen mallin osa-alueisiin. Yksityiskohtaiset tulokset on esitetty liitteessä 4. Seuraavassa on esitetty tärkeimmät havainnot. Kustannushallinta Kiinteistöpalvelut Korjaustarpeen hallinta Sopimushallinta Energia ja ympäristö Tiedon ja dokumenttien hallinta Kuva 20 Valkeakosken kiinteistönpidon itsearvio Vahvimpana alueenaan tilatoimi itse näki korjaustarpeen hallinnan, energia- ja ympäristöasiat, kiinteistöpalvelut sekä sopimushallinnan. Eniten kehitettävää

29 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 28 nähtiin tiedon ja dokumenttien hallinnassa sekä kustannushallinnassa. BSCnäkökulmista vahvimpana pidettiin talouden hallintaa. Asiakasnäkökulma KA Asiakasnäkökulma/oma Kustannushallinta Kiinteistöpalvelut Korjaustarpeen hallinta Sopimushallinta Energia ja ympäristö Tiedon ja dokumenttien hallinta Kuva 21 Valkeakosken kiinteistönpidon asiakkaiden näkemys ja oma näkemys asiakasnäkökulmasta Valkeakosken tilatoimen ja sen asiakkaiden näkemys kiinteistönpidon tilanteesta eroavat osittain toisistaan. Eroja on havaittavissa etenkin liittyen korjaustarpeen hallintaan, sopimushallintaan sekä energia-asioihin. Energian ja ympäristön kohdalla Valkeakoskella seurantaa suoritetaan ainoastaan kustannustasolla eikä kulutukselle ole asetettu mitään tavoitteita, joten vaikutusmahdollisuudet ovat rajalliset. Myös asiakkaat kokivat omat vaikutusmahdollisuutensa vähäisiksi. Loppukäyttäjien teoilla ei tunnu olevan merkitystä kustannuksiin, joka laski motivaatiota energia-asioiden hoitoon. Sopimushallinnan näkemyserot muodostuivat asiakkaiden vaikutusmahdollisuuksien puutteista sekä epätietoisuudesta koskien sopimusten sisältöä ja niiden saatavuutta. Kiinteistökeskus puolestaan ilmoitti sopimusten olevan pyynnöstä kaikkien saatavilla, joten vuorovaikutuksen lisääminen tällä osa-alueella voisi pienentää näkemyseroja. Korjaustarpeen hallinnan osalta asiakkaat pitivät korjaustarpeisiin reagointia melko jäykkänä ja pitkän tähtäimen suunnitelmia läpinäkymättöminä. Lisäksi ongelmana mainittiin nykyisen mallin kiinteistökeskeisyys, jolloin järjestelmästä puuttuu systemaattisuus. Tiedon ja dokumenttien hallinnassa asiakkaat omasivat hieman kiinteistökeskusta positiivisemman näkemyksen, arvosanan jäädessä kuitenkin kokonaisuudessa hyvin matalaksi. Tiedolle ja dokumenteille ei ole laadittu yhtenäisiä tavoitteita tai säilytystapaa eikä dokumenttien ajantasaisuudelle ole takeita. Asiakaspuolelta moni vastaaja koki, ettei asialla ole suurta merkitystä heidän päivittäisessä arjessaan.

30 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 29 Kustannushallinta sai myös molemmilta osapuolilta heikot pisteet. Kustannuksia seurataan vuosittain, mutta esimerkiksi kustannuspoikkeamien sisältöön ei kiinnitetä huomioita. Asiakkaiden mielestä suurin ongelma on vuorovaikutuksen ja läpinäkyvyyden puute. Kiinteistöpalvelut nähdään puolestaan molempien osapuolten mielestä parhaimpana osa-alueena. Kiinteistöpalveluiden nähdään toimivan melko hyvin, mutta parannettavaa koetaan olevan etenkin suunnitelmallisten huoltojen tekemisessä. Asiakkaiden näkemyksen mukaan kiinteistönhoidon laatu on myös hyvin henkilösidonnaista. Oman ja asiakkaan näkemyksen erotus/asiakkuus oma-asiakkaat vertailukunnat KA asiakkaat-oma Valkeakoski Kustannushallinta Sopimushallinta Tiedon ja dokumenttien hallinta Energia ja ympäristö Korjaustarpeen hallinta Kiinteistöpalvelut Kuva 22 Oman ja asiakkaan näkemyksen ero -1,5-1,0-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 Yllä olevassa kuvassa on esitetty erot itsearvion ja asiakkaiden näkemyksen välillä Valkeakoskella verrattuna muiden vertailukuntien keskiarvoon. Valkeakosken kohdalla erotus on kolmessa luokassa positiivinen, joka indikoi itsearviossa annettua asiakkaan antamaa arviota parempaa arvosanaa. Energian ja ympäristön kohdalla ero vertailukuntiin on huomattavan iso, joka heijastelee, että energia-asioiden tavoitteellisempi seuranta ja vuorovaikutus ja tätä kautta näkemyseron pieneneminen on mahdollista osapuolten välillä. Kiinteistöpalveluiden kohdalla puolestaan Valkeakoskella ollaan lähes samaa mieltä nykyisestä tilasta, joka eroaa positiivisesti vertailukuntien keskiarvosta. Molemmat osapuolet näkevät nykyisen tilan samankaltaisena ja näkemykset kohtaavat näiltä osin keskiarvoa paremmin.

31 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 30 Asiakasnäkökulma/koulut Asiakasnäkökulma/päiväkodit Asiakasnäkökulma/soster Asiakasnäkökulma/muut Asiakasnäkökulma/oma Kustannushallinta Kiinteistöpalvelut Korjaustarpeen hallinta Sopimushallinta Energia ja ympäristö Tiedon ja dokumenttien hallinta Kuva 23 Valkeakosken kiinteistönpidon analyysi aloittain Tarkasteltaessa analyysia aloittain huomataan, että etenkin koulujen ja päiväkotien kohdalla asiakkaiden näkemykset poikkeavat itsearvioinnista. Koulujen kohdalla asiakasnäkökulma on monilla alueilla tilakeskuksen itsearviota parempi. Päiväkotien kohdalla tilanne on päinvastainen ja asiakkaat näkevät tilanteen itsearviota heikompana. Vertailussa muihin kuntiin Valkeakosken koulujen asiakastyytyväisyys on merkittävästi muita parempi kiinteistöpalveluiden ja korjaustarpeen hallinnan kohdalla, joka osoittaa, että Valkeakoskella tehdään myös paljon oikeita asioita.

32 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 31 Kustannushallinta Kiinteistöpalvelut Korjaustarpeen hallinta Muut Valkeakoski Sopimushallinta Energia ja ympäristö Tiedon ja dokumenttien hallinta Kuva 24 Koulujen asiakasnäkökulma Valkeakoskella ja muissa kunnissa 7 Kaikkien asiakasryhmien osalta asiakastyytyväisyys on kiinteistöpalveluiden kohdalla keskiarvoa parempi. Vastaavasti sopimus- ja tiedon hallinnassa sekä energia-asioissa Valkeakosken keskiarvo on hieman muita heikompi. Kustannushallinnan kohdalla tilanne nähdään kaikkialla heikkona, johon yleisesti syynä nähdään loppukäyttäjien vaikutusmahdollisuuksien vähäisyys. Esimerkiksi omalla toiminnalla ei ole mahdollista vaikuttaa vuokratasoon. Kustannushallinta Kiinteistöpalvelut Korjaustarpeen hallinta Muut Valkeakoski Sopimushallinta Energia ja ympäristö Tiedon ja dokumenttien hallinta Kuva 25 Asiakasnäkökulman keskiarvo Valkeakoskella ja muissa kunnissa 7 Akaa, Mynämäki, Hollola, Askola, Lapinjärvi, Loviisa, Myrskylä, Porvoo, Pornainen, Sipoo, Kerava, Mäntsälä, Tuusula, Järvenpää, Nurmijärvi, Hyvinkää

33 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 32 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 Valkeakoski Muut 1,50 1,00 0,50 0,00 Kuva 26 BSC-näkökulmien keskiarvot Valkeakoskella ja muissa kunnissa 8 BSC- mallin mukaisessa tarkastelussa kiinteistökeskus arvioi omaa toimintaansa timanttimallin osa-alueissa prosessi-, osaamis-, asiakas- ja talousnäkökulmista asteikolla 1-5. Asiakkaat puolestaan arvioivat tilakeskuksen toimintaa asiakasnäkökulmasta. Tilakeskuksen omat arviot eri näkökulmista ovat Valkeakoskella hieman vertailukuntia parempia. Talousnäkökulma nähdään Valkeakoskella muiden tavoin parhaimpana osa-alueena ja hieman keskiarvokuntia parempana. Suurin ero kuntien välillä on havaittavissa prosessien ja osaamisen kohdalla, joissa näkemykset Valkeakoskella ovat noin puoli pistettä muita kuntia paremmat. Valkeakoskella asiakkaat näkevät tilakeskuksen toiminnan hieman parempana kuin vertailukunnissa. Tilakeskuksen oma arvio asiakasnäkökulmasta puolestaan on hieman vertailua heikompi. Tästä seuraa että tilakeskuksen oman ja asiakkaiden näkökulmien ero on pienempi kuin vertailukunnissa. Sekä kiinteistökeskus että tilojen käyttäjät näkevät tilanteen samankaltaisesti, joka luo paremman lähtötilanteen tilanteen kehittämiselle. Johtopäätökset kiinteistönpidon tilanteesta Kiinteistöpalveluihin ollaan Valkeakoskella tyytyväisiä ja asiasta vallitsee yksimielisyys asiakkaiden kanssa, erityisesti koulujen osalta. Kunnossapitoon panostetaan vähän ja se näkyy asiakkaiden kannoissa. Kunnossapito on riittämätöntä ja asiakkaiden näkökulmasta suunnittelematonta. Sopimusasioihin sekä energia- ja ympäristöasioihin asiakkaat eivät koe voivansa vaikuttaa. Tilatoimi ei näe asiassa ongelmaa, sen on vaikea ymmärtää, 8 Akaa, Mynämäki, Hollola, Askola, Lapinjärvi, Loviisa, Myrskylä, Porvoo, Pornainen, Sipoo, Kerava, Mäntsälä, Tuusula, Järvenpää, Nurmijärvi, Hyvinkää

34 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 33 miksi nämä asiat asiakkaita yleensä kiinnostaisivatkaan. Tiedon- ja dokumenttien hallinnan tilanteesta ollaan yksimielisiä, sitä kaikki pitävät puutteellisena. Kokonaisuutena Valkeakosken tilanne ei poikkea vertailukunnista. Koulujen osalta tilanne on jopa positiivisempi kuin muissa kunnissa. Toimintatavat eivät ole yhdenmukaisia, joka johtaa asiakkaiden erilaiseen kohteluun. Ylisuuri kiinteistökanta ja alimitoitetut korjausmäärärahat aiheuttavat systemaattisia ongelmia, joita ei tilatoimi voi itse ratkaista. Toiminnan suunnitelmallisuuteen ja asiakkaan tarpeiden parempaan huomioonottamiseen voitaisiin panostaa lisää. Valkeakosken kunnossapitoon ei panosteta riittävästi, mikä näkyy asiakastyytyväisyydessä. Syy ongelmiin ei ole kenessäkään yksittäisessä toimijassa vaan Valkeakosken resursseihin nähden ylimitoitetussa kiinteistöverkossa. Joko verkkoa on supistettava tai rahoitusta lisättävä. Konsultin suositukset: Toiminnan tulisi olla suunnitelmallisempaa ja erikoisesti kunnossapidon rahoituksen riittävällä tasolla.

35 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 34 Valkeakosken päättäjien näkemys tilanteesta Edellä esitetyt analyysit olivat pohjana projektin aikana pidetyille tilaisuuksille. Tulosseminaarin ja ohjausryhmän kokousten tarkoituksena oli antaa virkamiesjohdolle entistä perusteellisempi käsitys Akaan ja Valkeakosken kiinteistöjen ja kiinteistönpidon nykytilasta ja lisäksi muodostaa yhdessä linjaukset siitä, millä tavalla nykyistä tilannetta voitaisiin kehittää parhaalla mahdollisella tavalla. Tulosseminaari Tilaisuuteen osallistuivat sekä Akaan että Valkeakosken ylimmän virkamiesjohdon edustajat. Valkeakosken edustajina paikalla olivat Paula Valtakoski, Jukka Varonen, Leena Niittymäki, Timo Kukkonen, Jorma Riikonen, Merja Jukka, Arja Korhonen, Susanna Piri, Sirpa Jokela, Matti Kivinen sekä Juha Sihvonen. Valkeakoski-opiston tiloissa järjestetyssä tilaisuudessa konsultin edustajat ensin esittelivät tekemiensä tutkimusten ja analyysien tulokset. Tämän jälkeen pohdittiin ryhmätöinä erilaisia tulevaisuuden skenaarioita, joihin kiinteistöstrategialla voisi varautua. Positiiviset maininnat Kaupunkien edustajat näkevät haasteista huolimatta monia positiivisiakin asioita tämänhetkisessä toiminnassa. Kiinteistötoimen ja muidenkin palvelualojen nähdään olevan kehittymässä hyvään suuntaan ja organisaatioihin ollaan melko tyytyväisiä. Toiminnan kulut on onnistuttu pitämään tyydyttävästi kurissa. Kiinteistönpidon keskittäminen nähdään hyvänä asiana ja kiinteistönpidon laatu on parantunut. Esimerkkejä positiivisesta kehityksestä ovat muun muassa energiatehokkuuden parantaminen, huoltokirjat / sähköiset vikailmoitukset, investoinnit uusiin kiinteistöihin, sisäilmaongelmiin puuttuminen, hankesuunnittelun kehittäminen sekä kustannustietoisuuden parantaminen. Lisäksi Valkeakoski mainitsi, että varhaiskasvatuksen ja opetustoimen yhdistämisestä on saatu hyviä kokemuksia sekä laadullisesti että kustannusmielessä. Kehittämisehdotukset Hyviä kehittämisehdotuksia saatiin paljon. Tärkeänä tavoitteena voidaan mainita muun muassa kouluverkon rakentaminen optimaaliseksi. Olennaisena tavoitteena on tietenkin kiinteistö- ja palvelustrategioiden laatiminen ja toimeenpano. Kiinteistöpalvelut tarvitsevat priorisointia ja resursointia nykyistä enemmän. Tavoitteisiin pääsemiseksi kiinteistökantaa tulisi harventaa, kiinteistöhuoltoa tulisi keskittää entistä enemmän ja kiinteistöhuollon tavoitetaso tulisi sopia käyttäjätahon kanssa. Pitkän tähtäimen kunnossapito- ja korjaus-

36 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 35 suunnittelua tulisi myös kehittää ja suunnitelmista pitäisi saada sitovat. Myös palveluverkkoa voisi selkeyttää nykyisestä. Kaupungit kaipaavat myös keskustelukulttuurin muutosta. Suunnittelussa ja ylläpidossa tarvitaan enemmän yhteistyötä yli sektorirajojen. Palvelujen kehittämisessä tarvitaan myös ennakkoluulottomampaa ajattelua ja saman katon alle erilaista toimintaa vauvasta vaariin. Yksi ehdotus oli, että tulevaisuudessa kaupungeilla voisi olla kuntien ja yksityisen tahon omistama kiinteistöyhtiö, joka tuottaa ja hallinnoi tiloja. Tämä nähtiin kuitenkin nykyisessä poliittisessa tilanteessa vaikeana toteuttaa. Omavaraisten energialähteiden käyttöä voisi myös lisätä tulevaisuudessa. Kouluissa on tällä hetkellä liian suuria eroja. Parhaiden koulujen kunnossa, toiminnallisuudessa, kustannuksissa/ oppilas ja ylipäänsä toiminnan laadussa on todella suuret erot. Lisäksi kaupunkien henkilöstössä ja heidän toimintatavoissaan on suuria eroja. Kaupungit kokevat, että tämänhetkiset resurssit eivät riitä. Kiinteistöjä on liikaa, ne ovat epätarkoituksenmukaisia ja niissä on suuri korjausvelka. Nyt joudutaan keskittymään toiminnallisiin korjauksiin kunnossapidon sijaan. Kouluverkko ei ole optimaalinen. Jokaisessa koulussa tulisi olla vähintään yksi luokkasarja ja luokan koko olisi kaikissa tapauksissa oltava oppilasta. Koulut pitäisi priorisoida terveyden ja turvallisuuden perusteella hallitusti. Tämä olisi tärkeää etenkin kustannusten hallinnan ja tietenkin myös opetustoiminnan laadun kannalta. Myöskään ulkoistetut palvelut eivät tällä hetkellä toimi kaikilta osin niin kuin haluttaisiin. Päiväkoditkin ovat pieniä ja huonokuntoisia ja näin ollen haavoittuvia ja kalliita, jopa terveydelle haitallisia. Valkeakosken erillisen liikuntatoimen kiinteistönhoidon nähdään myös sekoittavan kiinteistönhoidon kokonaisuuden hallintaa. Ryhmätöiden tuloksia Keskeisimpänä tuloksena ryhmistä nousi esiin kaikissa tulevaisuuden skenaarioissa toimitilojen ja palvelujen keskittäminen sekä uuden verkon liikenneyhteyksien kehittäminen. Tämä tarkoittaisi muun muassa sitä, että vanhasta kiinteistökannasta voitaisiin mahdollisuuksien mukaan luopua ja rakentaa uusia yhteiskäyttöisiä ja toimivampia tiloja. Lisäksi nähtiin, että Akaassa ja Valkeakoskella voitaisiin tulevaisuudessa panostaa yhdessä hyvinvointipalvelujen (liikunta, matkailu, kulttuuri) kehittämiseen ja keskittämiseen. Kehityksessä nähdään tarpeelliseksi myös kolmannen sektorin toiminnan kehittäminen muun palveluverkon tueksi. Kaupungit haluavat rakentaa palveluverkoston kaikin puolin toimintojensa kannalta optimaaliseksi; tavoitteeseen pääsemiseksi tulisi muun muassa tehdä alueen väestörakenteen kartoitus, päivittää kaavoituspolitiikka sekä laatia kiinteistöstrategia. Kaupunkien tavoitteena on säilyttää itsenäisyys, mutta osallistujat näkivät silti, että monilla osa-alueilla, kuten peruspalveluissa, kaupunkien välistä yhteistyötä olisi tärkeää kehittää yli kuntarajojen.

37 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 36 Hankkeelle muodostettiin yhteinen visio: Ryhmätöiden jälkeen rakennettiin konsultin kanssa raamit, joiden pohjalta lähdetään rakentamaan simulaatiomalleja tulevaisuutta varten. Tiiviissä mallissa vanhusten tehostettu asuminen, vammaispalvelut ja kansalaisopisto voisivat olla kaupunkien yhteisesti hoitamat. Pienin koulukoko olisi 300 oppilasta, johon sisältyisi päivähoito. Suurin koulu olisi 3-sarjainen, luokat 1-9, yhteensä oppilasta. Päiväkotien tulisi olla aina koulujen yhteydessä, koska toimintojen yhdistämisestä on mahdollista saada säästöjä niin kiinteistö- kuin toiminnan kustannuksissa. Myös nuorisotilat voisi perustaa koulujen yhteyteen. Terveyskeskuksia olisi vain 1 kaupunkia kohti. Väljässä mallissa pienin koulu olisi 1-sarjainen, 150 oppilasta. Yläkoulu olisi erillinen. Lukio olisi joko ammattikoulun tai yläkoulun yhteydessä. Suurimmassa koulussa olisi 600 oppilasta. Nuorisotilat olisivat koulujen yhteydessä. Päivähoidossa olisi 120 lasta yksikköä kohden ja ne olisivat mielellään koulujen yhteydessä. Terveyskeskuksia voisi olla 2 kappaletta. Valittava malli tulisi olemaan jotain tältä väliltä sovittujen kehysten puitteissa. Organisaatio pitäisi mitoittaa optimaalisella tavalla. Rakennuskanta on korjattava sellaiseen kuntoon, että se täyttää toiminnallisuuden ja ekologisuuden vaatimukset. Rakennuskantaa tulisi myös karsia, sillä ylläpidettävää tilaa on ylläpidon resursseihin ja väestöpohjaan nähden liikaa. Nykyistä toiminnallista verkkoa on välttämätöntä uudistaa. Tämä on tehtävä vaiheittain ja hallitusti, aloittaen välittömästi toiminnallisesti tärkeistä ja kaikkein huonokuntoisimmista kiinteistöistä.

38 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 37 Kolme mahdollista toimitilaverkkoa Kuten edellä on tullut ilmi, Valkeakosken kiinteistöjen muodostama kokonaisuus on liian laaja ja alirahoitettu. Nykyistä kiinteistöverkkoa ei pystytä ylläpitämään käytettävissä olevalla rahoituksella niin, että kiinteistöt tukisivat toimintaa ja olisivat asianmukaisessa kunnossa. Kiinteistöpalveluilla eivät riitä resurssit sisäisen asiakkaan palvelemiseen vaan aika menee rakenteiden säilymisen kannalta välttämättömiin tehtäviin. Minkälainen olisi kiinteistöverkko, jonka ylläpitoon rahat riittäisivät? Onko tehokkaammalla verkolla mahdollista saada aikaan toiminnassa säästöjä, joista osa voitaisiin ohjata kiinteistönpitoon ja palvelutason parantamiseen? Tässä kappaleessa kuvataan menetelmää, jolla vaihtoehtoisia toimitilaverkkoja voidaan hahmotella ja esitetään kolme vaihtoehtoista Valkeakoskeen sovellettua mallia. Kuten edellä esitetystä ilmenee, merkittävimmät kiinteistö- ja toiminnalliset kokonaisuudet, joiden tehokkuutta on syytä tarkastella Valkeakosken tapauksessa, ovat: päiväkodit koulut liikuntatoimen rakennukset kaupungin toimisto- ym. hallinnolliset tilat Tässä luvussa esiteltävät mallit on tehty tulosseminaarissa esitettyjen ja ohjausryhmän kokouksessa vahvistettujen mallien mukaan. Ne ovat teoreettisia tarkasteluja, joiden avulla etsitään uutta suuntaa toimitilaverkon ylläpidolle eivätkä ole tarkoitettu sellaisenaan toteutettaviksi. Simulaatiomalli Seuraavassa esitellään simulaatiomalli, jonka avulla voidaan tutkia erilaisten palveluverkkojen vaikutusta kiinteistökantaan ja sen kustannuksiin. Simulaatiomallin avulla voidaan laskea erilaisiin yksikkökokoihin perustuvia vaihtoehtoja ja arvioida näin syntyviä kustannuksia ja säästöjä. Malli on puhtaasti teoreettinen. Siinä on otettu lähtökohdaksi joko koko kiinteistökannan korvaaminen uudella tai kaikkien kiinteistöjen korjaaminen uutta vastaavaan kuntoon. Tällöin voidaan rakennukset suunnitella täysin toiminnan ehdoilla mahdollisimman tehokkaiksi niin kiinteistönpidon kustannuksien kuin henkilökunnan mitoituksenkin näkökulmasta. Mallilla pyrittiin ennen muuta eri vaihtoehtojen mahdollisimman hyvään keskinäiseen vertailtavuuteen.

39 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 38 Voidaan olettaa, että uudet tai uudenveroiset rakennukset ovat tilankäytöltään tehokkaampia kuin nykyiset. Mitoituksen lähtökohdaksi on otettu suunnitteluja rahoitusnormeista yms. saadut käyttäjäkohtaiset pinta-alat, jotka on kerrottu käyttäjien määrällä. Ylläpitokulut neliömetriä kohden on oletettu samoiksi kuin nykyiset vastaavien rakennustyyppien ylläpitokulut. Peruskorjausten ja uudisrakennusten hinnoittelu perustuu neliöpohjaisiin rakennuskohtaisiin viitehintoihin. Mallin lähtökohtana on, että ensin määritellään toiminnallisten yksiköiden koko ilman mitään kiinteistöistä aiheutuvia rajoituksia. Kiinteistöthän ollaan kaikki lähtökohtaisesti täydellisesti uusimassa tai korvaamassa uusilla rakennuksilla. Toiminnallisten yksiköiden koko ja sen kautta toiminnan kustannukset on siis mallinnettu ensin ja kiinteistökulut ovat määräytyneet niiden mukaan. Lähtökohtaisesti toiminnan ja kiinteistönpidon käyttäjäkohtaiset kulut ovat sitä alemmat, mitä enemmän käyttäjiä on, kuten seuraavasta VATT:n kouluja koskevasta kaaviosta ilmenee. VATT:n mukaan kustannukset minimoiva kunnan keskimääräinen koulukoko on noin oppilasta. Kuva 27: VATT :in tutkimusten osoittama kustannustaso erikokoisissa kouluissa. 9 Vastaava malli pätee myös kaikkiin muihin julkisiin palveluihin, jotka muodostuvat usean toimipisteen muodostamasta verkostosta. Päiväkotien ja koulujen simulaatiomalli Päiväkoti-, esiopetus- ja kouluverkkoa on mallinnettu kolmen eri vaihtoehtoisen toteutustavan näkökulmasta tiivis malli, välimalli ja väljä malli. Tulevaisuuden tilannetta on näiden kolmen eri näkökulmana osalta mallinnettu suhteessa alkuperäiseen ja olemassa olevaan alkutilanteeseen nähden (tilinpäätöstiedot 2011). Saadut kustannussäästöt perustuvat niin tilojen tehokkaampaan ja toimivampaan käyttöön kuin toimintojen tehostumiseen (laskennallisesti suuremmat opetusryhmäkoot) ja käyttöasteen kasvattamiseen. 9 Aaltonen, Kirjavainen, Moisio (2006) Perusopetuksen tuottavuus ja tehokkuus VATTtutkimuksia nro 127

40 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 39 Alkutilanteen laskennallista opetusryhmäkokoa on saatu kasvatettua koulujen yksikkökokoa kasvattamalla. Kunnan kokonaisopetusryhmämassaa on vähennetty progressiivisesti tiiviistä mallista väljään malliin. Yhden luokan perustamiskustannuksissa on huomioitu niin toteutuneet henkilöstökustannukset kuin skaalautuvat muut kustannukset. 11-vuotinen oppivelvollisuus, oppilashuolto ja aamu- ja iltapäivätoiminta on jätetty huomioimatta, eli kustannukset on oletettu samoiksi kuin nyt. Esiopetuksen osalta kunnan esiopetusryhmälukumäärää verrataan mitoituksen mukaisen optimitilanteeseen. Kunnan kokonaisesiopetusryhmämassaa on vähennetty progressiivisesti tiiviistä mallista väljään malliin mahdollisuuksien mukaan. Yhden esiopetusryhmän perustamiskustannuksissa on huomioitu niin toteutuneet henkilöstökustannukset kuin skaalautuvat muut kustannukset. Päiväkotien osalta laskennallista asiakasmäärää (lapsimäärää) on verrattu mitoituksen optimaaliseen tilanteeseen. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää käyttöastetta (toimintapäivien ja läsnäolopäivien erotus), jota on kasvatettu väljästä mallista tiiviiseen malliin. Kiinteistöjen mitoitus perustuu päiväkotien osalta RT-kortin suunnitteluohjeisiin 10 ja koulujen osalta opetushallituksen ohjeisiin vuotista oppivelvollisuutta ja oppilashuoltoa varten tulevat yksiköt tarvitsevat hieman lisätilaa, jota tässä mallissa ei ole otettu huomioon. Aamu- ja iltapäivähoitoa on mahdollista järjestää olemassa olevissa kiinteistöissä. Valkeakosken päiväkotihoitoa tuotetaan kunnan omissa päiväkodeissa. Kaikki esitettävät mallit on mitoitettu 850 asiakkaan (pk ja esiopetus) tarpeiden mukaisesti. Vuonna 2011 päiväkotihoidossa olevien määrä oli yhteensä 765, joista osa-aikaisia oli yhteensä reilut 160. Esioppilaiden määrä oli yhteensä 223, joista pelkässä esiopetuksessa olevien määrä oli 72 asiakasta. Tilastokeskuksen väestöennustuksen mukaan 0-6-vuotiaiden osuus tulee seuraavien lähivuosien aikana lisääntymään muutamalla prosentilla. Perusopetuksen oppilaita oli vuonna 2011 yhteensä Tilastokeskuksen väestöennustuksen mukaan perusopetusikäisten määrä tulee seuraavan kymmenen vuoden aikana lisääntymään yhteensä 17%. Kaikki esitettävät mallit on toteutettu campus-mallin mukaisesti, joissa niin päiväkoti, esiopetus kuin perusopetusyksiköt sijaitsevat tiiviisti toistensa lähellä. 11-vuotista oppivelvollisuutta ja oppilashuoltoa varten tulevat yksiköt tarvitsevat hieman lisätilaa, jota tässä mallissa ei ole otettu huomioon. Aamu- ja iltapäivähoitoa on mahdollista järjestää olemassa olevissa kiinteistöissä. Liikuntatilat Valkeakosken kaksi keskeistä urheilurakennusta ovat jäähalli ja liikuntahallin sekä uimahallin käsittävä urheilutalo. Näistä uimahalli on vanhin, se on rakennettu vuonna 1980 ja peruskorjattiin vuosina Liikuntahalli valmistui uimahallin yhteyteen 1986 ja sen peruskorjaus on ajoitettu vuosille Jäähalli on rakennettu vuonna Hallien laajuustiedot ovat seuraavat: 10 RT Päiväkotien suunnittelu _Peruskoulun_vuosiluokkien_1-6_tilatarpeen_tunnuslukuja ja 46673_ Peruskoulun_vuosiluok-kien_7-9_tilatarpeen_tunnuslukuja. Oletuksena on, em. normien huoneistoneliöistä puuttuvat liikenne- ja tekniset tilat, niiden osalta laskelmiin lisätty 2m2 tilaa. Valkeakosken kiinteistöissä ei ole kovin suuria liikuntatiloja eikä niitä ole ylimitoitettu uuteenkaan malliin, jotta vertailtavuus säilyy.

41 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 40 bruttoneliöt hyötyneliöt Liikuntahalli 2446 brm hym 2 Uimahalli 3322 brm hym 2 Jäähalli 4425 brm hym 2 Urheilutalo on Valkeakosken eniten ylläpitomenoja aiheuttava rakennus. Yhteensä liikuntarakennukset ovat kolmanneksi suurin ylläpitokulujen aiheuttaja Valkeakoskella koulujen ja hoitoalan rakennusten jälkeen. Näiden keskimääräiset ylläpitokulut olivat noin euroa vuodessa, joka vastasi 14% kaikista ylläpitokuluista. Alla olevassa vertailussa on laskettu suositusten 12 mukaiset tilaohjelmat eri halleille. Hyötyneliöt Jäähalli Uimahalli Liikuntahalli Yhteensä Valkeakoski Hollola Suositus Liikuntakeskus 7930 Säästöpotentiaali Säästö kiinteistökuluissa 77 euroa/htm Säästöpotentiaali Säästö kiinteistökuluissa 77 euroa/htm Valkeakosken jää- ja liikuntahalli ovat ylimitoitettuja suosituksiin nähden. Vastaavasti uimahalli on alimitoitettu, joka voi näkyä ongelmana puku- ja pesutilojen riittävyydessä etenkin ruuhka-aikoina. Nykyisten tilojen vertaaminen suositusten mukaisiin, osoittaa, että säästöpotentiaali kiinteistökuluissa olisi euroa vuodessa, mikäli tilat olisivat laajuudeltaan suositusten mukaisesti 1352 hym 2 pienemmät. Toinen vaihtoehto olisi luopua nykyisistä erillisistä halleista ja rakentaa uusi liikuntakeskus esim. siirtämällä jäähalli liikuntahallin yhteyteen tai rakentamalla täysin uusi liikuntakeskus. Yhdistetyn liikuntakeskuksen laajuus olisi 7930 hym 2 eli se olisi 1920 hym 2 pienempi kuin nykyiset hallit yhteensä. Uuden jäähallin rakennuskustannukset olisivat 3,6 M. Kiinteistökustannukset olisivat arviolta euroa vuodessa pienemmät kuin erillisissä halleissa. Henkilökuluissa voidaan arvioida saavan säästöä 1-2 henkilötyövuoden verran eli n euroa vuodessa. Säästöt olisivat siis yhteensä euroa vuodessa Muut tilat Tarkastelun ulkopuolelle jäävät lukio, vapaa-aikakeskus, kaupunginteatteri, Voipaalan taidekeskus, musiikkiopisto, nuorisotilat, vanhainkodit, teknisen toimen tilat sekä eräät pienemmän kiinteistöt. Ne eivät muodosta toimitilaverkostoja tai ole muuten sellaisia, että kiinteistöillä olisi suoraa vaikutusta toiminnan kustannuksiin. 12 RT Uimahallit ja virkistysuimalat s RT Sisäliikuntatilat, palloilu ja voimistelu s. OPM Liikuntapaikkajulkaisuja No 71, Jäähallit ja tekojääkentät s.

42 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 41 Toiminnan kustannukset vuonna 2011 Varhaiskasvatus Laskennalliset asiakaskohtaiset kokonaiskustannukset (8 151 ) ovat kuntaaineiston keskimääräisellä tasolla. Kokonaisresursseissa on huomioitu myös esiopetus, joka on järjestetty koulutoiminnan yhteydessä. Päiväkotihoidon asiakaskustannus on muihin kuntiin verrattuna keskimääräisellä tasolla Alle 3-vuotiaiden osuus kaikista asiakkaista on 19 %, millä on kustannuksia nostava vaikutus. Keskimääräinen yksikkökoko on kuntavertailussa keskimääräistä suurempi, yhteensä 60 asiakasta per yksikkö. Esiopetuksen asiakaskohtainen kustannus on 5 150, joka on keskimääräisellä tasolla muihin kuntiin verrattuna. Perhepäivähoidon peittävyys varhaiskasvatuksen asiakkaista on 5 % ja se on vähemmän kuin muissa kunnissa keskimäärin. Ryhmäperhepäivähoidon asiakaskohtainen kustannus on muihin kuntiin verrattuna keskimääräistä korkeimpia ja sen peittävyys perhepäivähoidosta on 29 %. Hoitajan kotona tapahtuvan perhepäivähoidon asiakaskohtainen kustannus on vertailun korkeimpia. Hoidon tukien (kotihoidon tuki ja yksityisen hoidon tuki) piirissä on 33 % 0-6 vuotiaista kuntalaisista. Hoidon tuen peittävyys on keskimääräistä enemmän ja alentaa laskennallista kokonaisasiakaskohtaista hintaa. Hoidon tuen asiakaskohtainen kustannus on

43 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 42 Perusopetus Perusopetuksen oppilaskohtainen brutto- ja nettokustannus on kuntaverrokkien edullisimpia Laskennallinen opetusryhmäkoko on vertailun korkeimpia 19,4 oppilasta per opetusryhmä. Oppilaskohtaiset tuntiresurssit ovat vertailun pienimpiä. Koulukuljetuksien osuus suhteessa muihin kuntiin on vähäinen. Keskimääräinen yksikkökoko on pienehkö oppilasta per koulu. Oppilaskohtainen huoneistoala on yhteensä 14,5 m 2 keskimääräistä korkeampi. Resursointi koulunkäyntiavustajiin on kuntavertailun vähäisintä. Oppilashuollon osalta (kuratiivinen ja psykologinen) oppilaskohtaiset resurssit ovat keskimääräisellä tasolla. Erityistä tukea tarvitsevien oppilaiden % -osuus on keskimääräisellä tasolla. Aamu- ja iltapäivätoiminnan kustannukset ovat keskimääräistä pienemmät. Tiivis malli Tiiviissä mallissa on lähdetty kolmesta 3-sarjaisesta yhtenäiskoulusta ja kolmesta päiväkotiyksiköstä, joista kaikki kolme ovat suuria 255 asiakkaan yksiköitä. Yksiköt sijaitsevat campus-mallin mukaisesti läheisessä yhteydessä, jolloin synergia on hyödynnettävissä optimaalisesti niin pedagogisen polun kuin kustannusten näkökulmasta. Esiopetus tapahtuu yhtenäiskoulujen yhteydessä, ja jokaisessa yksikössä on keskimäärin reilut 110 esioppilasta. Laskennalliset opetusryhmäkoot alakoulun osalta ovat 25,5 oppilasta ja yläkoulun osalta 23,7 oppilasta. Päiväkotitoiminnan osalta käyttöastetta ja henkilökuntamitoitusta kohotetaan optimiin ja esiopetusryhmien kokoa kasvatetaan laskennallisesti mitoituksen sallimiin rajoihin. Tiiviissä mallissa muiden kuin henkilöstö- ja kiinteistökustannuksien odotetaan skaalautuvan kohtuullisesti, koska tarkasteltava koulu- ja pk-verkko on supistunut erittäin merkittävästi.

44 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 43 Kuva 28 Tiiviin mallin mukainen koulu- ja päiväkotiverkko. Lasten lukumäärä vuonna 2011 päiväkodeissa olleiden lukumäärä. Perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n. 3,7M vuodessa. Tilaa tarvitaan 8600 hum 2 vähemmän. Valkeakoskelle rakennetaan yksi yhtenäinen liikuntakeskus, jolloin säästöt olisivat euroa vuodessa. Tilaa tarvittaisiin 1900 hum 2 vähemmän. Jos siirryttäisiin tiiviiseen malliin, Valkeakosken vuosittaiset käyttökustannukset pienenisivät nykyisistä yhteensä vähintään 3,9M vuodessa ja tilaa tarvittaisiin hum 2 vähemmän.

45 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 44 Välimalli Välimallin kouluverkossa on kaksi 4-sarjaista yhtenäiskoulua, joista toisessa 1-6-luokkia on 3-sarjaa ja yläluokkia 5-sarjaa ja toisessa yhtenäiskoulussa 1-6- luokkia on 3-sarjaa ja yläluokkia 4-sarjaa. Mallissa on lisäksi neljä 1-sarjaista alakoulua. Laskennalliset opetusryhmäkoot alakoulun osalta ovat 23,4 oppilasta ja yläkoulun osalta 22 oppilasta. Päiväkoti-/esiopetusyksiköitä on kahdeksan viisi suurempaa asiakkaan yksikköä ja kolme 60 paikkaista yksikköä. Päiväkotiyksiköt on sijoitettu kouluyksiköiden yhteyteen, joiden yhteydessä esiopetus ajatellaan tapahtuvan. Välimallissa päiväkotitoiminnan osalta käyttöastetta kohotetaan jonkin verran ja esiopetusryhmien kokoa kasvatetaan laskennallisesti jonkin verran nykytilanteeseen nähden. Muiden kuin henkilöstö- ja kiinteistökustannuksien odotetaan skaalautuvan jonkin verran, koska tarkasteltava koulu- ja pk-verkko on supistunut merkittävästi. PK-toiminta koulun tiloissa varhaiskasvatuksen resursseista. Kuva 29 Välimallin mukainen koulu- ja päiväkotiverkko. Lasten lukumäärä vuonna 2011 päiväkodeissa olleiden lukumäärä. Perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n. 2,7M vuodessa. Tilaa tarvitaan 7700 hum 2 vähemmän. Tilankäyttöä nykyisissä liikuntahalleissa tehostetaan, jolloin säästöt olisivat euroa vuodessa. Tilaa tarvittaisiin 1300 hum 2 vähemmän.

46 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 45 Jos siirryttäisiin välimalliin, Valkeakosken vuosittaiset käyttökustannukset pienenisivät nykyisistä yhteensä vähintään 2,8 M vuodessa ja tilaa tarvittaisiin 9000 hum 2 vähemmän. Väljä malli Väljä malli on toteutettu ilman yhtenäiskouluja. Ratkaisussa on kaksi yläkoulua ja kahdeksan alakoulua. Yläkouluista toinen on 5-sarjainen ja toinen 4- sarjainen. Alakouluista kaksi on 3-sarjaisia, yksi 2-sarjainen ja yksi 1- sarjainen yksikkö. Neljä muuta alakoulua ovat pieniä kaksi kahden opetusryhmän/luokan ja kaksi neljän opetusryhmän/luokan yksikköä. Laskennalliset opetusryhmäkoot alakoulun osalta ovat 22,2 oppilasta ja yläkoulun osalta 20,6 oppilasta. Päiväkoti-/esiopetusyksiköitä on kymmenen, joista viisi on 120 asiakkaan tai suurempaa yksikköä. Kaksi yksiköistä on mitoitettu asiakkaalle ja loput kolme yksikköä ovat pieniä asiakkaan yksikköjä. Päiväkotiyksiköt on sijoitettu pääsääntöisesti alakoulujen yhteyteen, jonka yhteydessä esiopetus ajatellaan tapahtuvan. Väljässä mallissa päiväkotitoiminnan osalta käyttöastetta kohotetaan vain hieman ja esiopetusryhmien kokoa kasvatetaan laskennallisesti vähän nykytilanteeseen verrattuna. Muiden kuin henkilöstö- ja kiinteistökustannuksien odotetaan skaalautuvan jonkin verran, koska tarkasteltava koulu- ja pk-verkko on supistunut hieman. Kuva 30 Väljän mallin mukainen koulu- ja päiväkotiverkko. Lasten lukumäärä vuoden 2011 päiväkodeissa olleiden lukumäärä.

47 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 46 Perusopetuksessa ja varhaiskasvatuksessa syntyy säästöä nykyisiin kustannuksiin verrattuna kiinteistökulut mukaan lukien n. 2M vuodessa. Tilaa tarvitaan 7000 hum 2 vähemmän. Liikuntarakennusten osalta ei muutoksia. Jos siirryttäisiin väljään malliin, Valkeakosken vuosittaiset käyttökustannukset pienenisivät nykyisistä yhteensä vähintään 2 M vuodessa ja tilaa tarvittaisiin 7000 hum 2 vähemmän.

48 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Päiväkotit oiminta Perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen mallien vertailu Toiminnan kustannukset Kaikki mallit toisivat merkittävän säästön nykyisiin toiminnan kustannuksiin, säästön ollessa 9 % -18 %. Suurimmat säästöt syntyisivät yläkouluissa (20 % - 30 %) ja alakouluissa (6 % -18 %). Varhaiskasvatuksessa säästöpotentiaali on päiväkotien kohdalla 3 % -7 %, ja esiopetuksessa 2 % -13 %. On syytä huomata, että suurin ero vaihtoehtojen välillä syntyy alakouluissa. Toiminnan kustannukset Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Kustannukset Väljä malli Välimalli Tiivis malli

49 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Kiinteistökulut Kiinteistökustannuksissa säästö nykyiseen olisi huomattava kaikissa malleissa, välillä 20 % - 24 %. Yläkouluissa säästön määrä on väljän ja välimallin välillä yhtä suuri (24 %). Suurin säästö syntyy esiopetuksen ja alakoulujen kohdalla, 19 % - 28 %. Kiinteistökustannukset hum Päiväkotit oiminta Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Kustannukset Väljä malli Välimalli Tiivis malli Päiväkotitoi minta Kiinteistökulujen erot selittyvät ennen muuta kiinteistöjen neliömäärien muutoksilla, koska neliökohtaiset kustannukset on oletettu samoiksi. Malleissa kaikki kiinteistöt olisivat uutta vastaavassa kunnossa eikä voida olettaa, että niiden hoidossa olisi eroja. Hyötyneliöt eri vaihtoehdoissa Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Tilaa nyt Väljä malli Välimalli Tiivis malli

50 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Eniten hukkatilaa on alakouluissa, joissa säästöpotentiaali olisi hum 2, joka vastaa noin 19 % -27 % alakoulujen kokonaistilasta. Suhteellisesti tarkasteltuna esiopetuksen säästöpotentiaali on yhtä suuri alakoulujen kanssa. Malleissa kaikki kiinteistöt on mitoitettu ihanteellisen tilaohjelman mukaan ja siksi säästöä syntyy toiminnan kannalta väljässäkin verkossa. Kyseessä on siis hukkatila, joka ei nyt hyödytä ketään ja joka vain kuluttaa luonnonvaroja turhaan. Kokonaiskustannukset Kun lasketaan yhteen toiminnan kulut ja kiinteistökulut saadaan eri malleista syntyvä kokonaissäästö. Se on suurin tiiviissä mallissa (18,5 %) ja pienin väljässä mallissa (10,1 %). Suurin säästö syntyy yläkouluista (21 % - 29 %) ja pienin päiväkodeista (4 % - 8 %). Kustannukset yhteensä Päiväkotit oiminta Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Kustannukset Väljä malli Välimalli Tiivis malli Investoinnit Oletuksena investointiohjelmalle on, että kaikki kiinteistöt joko peruskorjataan täydellisesti 80 % korjausasteella tai korvataan uudisrakennuksilla. Kiinteistökannan uudistumisaste on siis keskimäärin 90 %. Koulujen peruskorjaus- ja uudisrakennushankkeiden keskimääräiseksi neliöhinnaksi on oletettu 2200 euroa/ hum 2 ja päiväkotien 2500 euroa/ hum 2. Suuret koulut ovat neliöhinnaltaan jonkin verran em. lukuja edullisempia ja pienet kalliimpia, joten kyseessä on vain suuntaa-antava tulos. Tässä ei ole otettu kantaa, mitä poistuvalle rakennuskanalle tapahtuu. Suurin osa siitä on huonossa kunnossa. Vaihtoehtoja ovat joko purku ja tontin myyminen/ottaminen toiseen käyttöön tai sitten rakennusten myynti tontteineen. Jälkimmäisessä tapauksessa uusi omistaja joutuu korjaamaan rakennukset uutta käyttötarkoitusta vastaavaksi. Tällöin vain rakennuksen rungolle voidaan laskea joku arvo. Todennäköinen myyntihinta vastaa näin ollen korkeintaan tontin arvoa. Koska ohjelma on teoreettinen, eikä ota kantaa mitkä rakennukset poistuvat käytöstä ei niille ole tässä tarkastelussa annettu mitään hintaa.

51 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Kaikki mahdollisesti saatava myyntitulo tekee siis ohjelmasta entistä kannattavamman. Uuteen malliin siirtyminen merkitsee koulu- ja päiväkotikiinteistöjen osalta 54 57,5 miljoonan euron investointeja. Edullisimmaksi tulee siirtyminen tiiviiseen malliin, koska neliöitä tarvitsee korjata ja rakentaa vähemmän. Tarvittavat investoinnit Päiväkotito iminta Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Väljä malli Välimalli Tiivis malli Kun investointien arvo jaetaan vuosittaisella säästöllä, voidaan investoinneille laskea kuoletusaika. Oletuksena on, että malliin ei siirrytä kerralla, vaan se voidaan rahoittaa suoraan syntyvillä säästöillä. Malliin ei ole laskettu mukaan korkokustannuksia. Tarkoituksena on vain tarkastella mallien ja eri kiinteistöryhmien eroja.

52 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA Investoinnit jaettuna vuosittaisilla säästöillä Päiväkotitoi minta Esiopetus VK Yhteensä Alakoulu Yläkoulu PO Yhteensä Kaikki yhteensä Väljä malli Välimalli Tiivis malli Kaikista malleista kannattavin on tiivis malli, koska investoinnit ovat pienimmät ja saavutettavat vuosittaiset säästöt suurimmat, koko kiinteistökannan uusiminen vastaa vain 15 vuoden syntyneitä säästöjä. Yläkoulujen uusiminen vastaa kustannuksiltaan 9 vuoden säästöjä. Varhaiskasvatukseen tehdyillä investoinneilla on kaikkein pisin maksuaika, parhaimmillaankin vain 21 vuotta. Väljä malli venyttää maksuajat esiopetuksen osalta 86 vuoteen ja päiväkotien osalta 43 vuoteen. Kaikki mallit kokonaisuutena maksavat kuitenkin itsensä takaisin ajassa joka on lyhyempi kuin rakennusten normaali peruskorjausväli. Rahoituskustannuksia ei ole otettu huomioon, koska kaupunki on joka tapauksessa investoimassa vastaavan määrän. Yhteenveto malleista Edellä esitettyjen mallien perusteella Valkeakoskella olisi mahdollista säästää vuodessa 2-3,7 miljoonaa euroa ja luopua kiinteistöneliöstä. Säästö on 2 % - 4 % kaupungin toimintakatteesta tai 2,5 % - 5 % kaupungin verotuloista. Tässä kiinteistöstrategiassa tarkasteltiin kiinteistökantaa, jonka laajuus on hum 2. Kiinteistöjen neliömäärää voitaisiin tästä määrästä pienentää 9 % -11 %:lla. Kun kiinteistökulut ovat noin 5 M vuodessa, vastaa kokonaissäästö parhaimmillaan yli 74 % kiinteistökuluista. Investointi Toiminnan säästö Ylläpidon säästö Koulut ja päiväkodit 54-57,5 M 1,5-3 M 0,4-0,6 M Liikuntatilat 0-3,6 M 0,05 M 0,1-0,15 M Yhteensä 54-61,1 M 1,5-3 M 0,5-0,75 M

53 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 52 Valkeakosken vuoden 2013 talousarviossa on investointeja 8 M. Pienimmillään investointiohjelma vastaa siis niitä investointeja, joita ollaan joka tapauksessa tekemässä seuraavan 7-8 vuoden aikana. Suunnitellut investoinnit eivät kuitenkaan tuo niitä säästöjä, joita on esitetty tässä strategiassa, koska toimitilaverkkoon ei puututa. Uuden investointiohjelman lopputuloksena olisi uusi tai uudenveroinen kiinteistökanta, jolloin toiminnan laatu paranisi huomattavasti. Nykyisellä toimintamallilla tulot eivät riitä nykyaikaiseen kiinteistönpitoon. Osa uuden toimintamallin säästöistä olisikin suunnattava kiinteistönpidon tason nostoon niin, että siitä tulee aidosti toimintaa tukeva palvelu. Edellä esitetyt mallit ja laskelmat ovat puhtaasti teoreettisia ja tarkastelevat mahdollisia tulevaisuuden kehityssuuntia. Jotta uuteen malliin voidaan siirtyä, tarvitaan uusi toimitilaverkkojen suunnittelun, rakentamisena ja ylläpidon toimintamalli. Näkökulmaa on muutettava: kiinteistökanta on suunniteltava ja investoinnit tehtävä toiminnan ehdoilla. Uusi kiinteistönpidon toimintamalli on rahoitettavissa nykyisellä tulorahoituksella ja toiminnasta saatavilla säästöillä. Uuteen malliin siirtyminen on vain tahdon asia

54 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 53 Uusi kiinteistönpidon toimintamalli Jotta päästään taloudellisesti ja toiminnallisesti kestävälle kiinteistönpidon polulle, on luotava tätä tukeva toimintamalli. Mallille voidaan asettaa seuraavia tavoitteita: Se varmistaa kestävän talouden pidon Kaikille investoinneille on tehtävä tuottavuustarkastelu, joka perustuu toiminnan yksikkökustannuksiin (euroa/käyttäjä tms.) Kiinteistönpito ja siihen liittyvät investoinnit ovat tukipalvelu, joka tukee tehokasta ydintoimintaa ja ne on organisoitava vastaavasti Kuntien tämänhetkistä investointien, kiinteistönpidon ja toiminnan suhdetta voidaan kuvata seuraavasti: investointi kiinteistönpito toiminta Kuva 31 Nykyinen toimintamalli: investoinnit ohjaavat Malli toimii niin, että kunta päättää ensin rakentaa uuden palvelupisteen, palvelupisteelle perustetaan kiinteistönpidon järjestelmät ja tätä kautta luodaan puitteet toiminnalle. Investoinneista päätettäessä tehdään samalla palveluverkkoa ja kiinteistönpitoa koskevat päätökset. Kärjistäen voidaan sanoa, että toimintaa ja kiinteistönpitoa harjoitetaan, koska palvelupisteet on rakennettu, ei päinvastoin. Investointiprosessi on siis tärkeämpi kuin palveluverkon suunnitteluprosessi tai kiinteistönpidon prosessi. Investointien peruste on yleensä kaupunkirakenteessa tapahtuneet muutokset: on rakennettu uusi alue ja siellä tarvitaan uusia palveluita. Peruskorjaus on eräs versio tästä: olemassa oleva rakennus on mennyt huonoon kuntoon ja se korjataan. Samassa yhteydessä voidaan ottaa huomioon toiminnassa tai kiinteistönpidossa tapahtuneita muutoksia, mutta vain sen verran, kuin olemassa oleva rakennus tai siihen tehtävä laajennus mahdollistavat. Kun investointeja pyritään minimoimaan, tulee prosessista summaava: lähtökohtana on aina jo syntynyt tilanne, johon reagoidaan pienimmällä mahdollisella lisäresurssilla. Toimipisteiden matto laajenee tasaisesti kuin kasvusto, rakennus rakennukselta. Toiminnan tarpeita ja toiminnalle tehokkainta mahdollista verkkoa ei päästä koskaan hahmottamaan.

55 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 54 ristiriita Kuva 32 Kasvamalla syntynyt verkko Kuva 33 Toiminnan kannalta optimaalinen verkko Uusi investointiohjelma lähtee aivan toisenlaisesta tavasta suhtautua toimintaan. Jotta investointiohjelma voidaan toteuttaa ja siitä saatavat laadulliset ja taloudelliset edut hyödyntämään, on toimintamallia muutettava toimintalähtöiseksi. toiminta kiinteistönpito investointi Kuva 34 Uusi toimintalähtöinen toimintamalli Uudessa mallissa kaikki lähtee toiminnan edellytysten tarkastelusta. Lähtökohtana ovat toiminnan analyysi ja toiminnan tarpeet. Minkälaista palveluverkkoa ja minkälaisia rakennuksia toiminta tarvitsee voidakseen tuottaa palvelut laadukkaasti ja resursseja tuhlaamatta? Kun tähän kysymykseen on saatu vastaus, voidaan kiinteistönpidon palvelut suunnitella. Investoinnit ovat vain kiinteistönpidon eräs alaprosessi, jota tarvitaan, jotta palveluverkkoon voidaan tehdä muutoksia. Seuraavassa on esitetty toimenpiteet, jotka on tehtävä, jotta uuteen malliin voidaan siirtyä. Toimenpiteet on jaettu vuosille seuraavasti: Välittömästi toimeenpantavat asiat, uuden toimintamallin rakentaminen Uuden toimintamallin käyttöönotto- ja kokeiluvaihe Toimintamalli käytössä ja tulokset hyödynnettävissä

56 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 55 Vuosien toimenpiteet Tässä luvussa kuvataan toimenpiteet, jotka on välittömästi tehtävä, jotta uuteen toimintamalliin voidaan siirtyä. Niistä on tehtävä päätökset vuoden 2014 aikana. Kunkin kappaleen lopussa on laatikoissa kuvattu päätösten keskeinen sisältö. Palveluverkkosuunnitelmat Jotta investointiohjelmaa voidaan lähteä suunnittelemaan, on hallintokuntien tehtävä palveluverkkosuunnitelmat yleiskaavan pohjalta. Suunnitelmissa on otettava huomioon se mahdollisuus, että palvelukokonaisuuksia kiinteistöpalveluineen hankitaan ulkopuolisilta toimittajilta. Samassa yhteydessä tehdään selvitys yksityisistä palveluista niin, että myös niiden yhteensovittaminen osaksi uutta palveluverkkoa on otettu huomioon. Selvityksessä kartoitetaan kunnan toimintaan liittyviä tai sitä tukevia olemassa olevia yksityisiä palveluita sekä kysyntää mahdollisille uusille palveluille. Voiko esimerkiksi kaupan tiloissa tarjota julkisia palveluita? Suunnitelmissa on esitettävä mitä palveluja kunta tarjoaa ja mitä ei mikä olisi palvelupisteiden ihanteellinen sijoittuminen vuoteen 2025 mennessä, jos nykyistä palveluverkkoa ei olisi minkä kokoisia palvelupisteet olisivat (kuinka monta lasta, oppilasta, hoidettavaa tms. niissä kussakin olisi) minkä tasoista palvelua missäkin annetaan kuinka tukipalvelut ja kuljetukset olisi paras järjestää mitä palveluista tuotetaan itse ja mitä voidaan hankkia muualta kuinka tilaajatoiminnot organisoidaan mitä tavoitteita kiinteistönpidolle ja kiinteistöpalveluille asetetaan Toimenpiteet Hallintokunnat tekevät palveluverkkosuunnitelmat niin, että ne valmistuvat vuoden 2015 aikana. Investointien ohjauksen ja toteutuksen malli Jotta investointiohjelman tavoitteet saavutetaan, on otettava käyttöön uusi investointiprosessi. Tarvitaan ennen muuta toimiva kunnan investointiohjelman hallintajärjestelmä. On päätettävä millä ehdoilla hankkeet pääsevät talousarvioon ja millä ehdolla ne siellä pysyvät. Tällaisia päätöksiä ei voida tehdä, jos yksittäisiä hankkeita ei analysoida riittävästi. Päätavoitteena tulee olla, että investoinnit vahvistavat pitkällä tähtäimellä kunnan kykyä tuottaa palveluita kuntalaisille tehokkaasti ja laadukkaasti. Ennen kuin kunnan hankkeita voidaan ottaa edes suunnitelmavuosille, niistä olisi tehtävä tarveselvitys, jossa edellä mainitut kysymykset selvitetään. Jo tarveselvitysvaiheessa on asetettava tavoitteet elinkaaren näkökulmasta, ylläpitokuluille ja etenkin toiminnan ja tilankäytön tehokkuudelle. Paras mittari on käyttäjäpohjainen tai muu toimintaan pohjaava tehokkuusluku. Merkittävin osa investointi- ja elinkaarikustannuksista ovat kiinteistön laajuuteen sidottuja, jolloin tehokkuuden nostaminen on tehokkain keino vaikuttaa toimitilakustannuksiin pitkällä aikavälillä.

57 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 56 Hankesuunnitteluvaiheessa tarveselvityksessä esitetyt tavoitteet on yhdessä hankkeen osallisten kanssa pystyttävä purkamaan selkeiksi toteutusstrategioiksi. Hankkeet on puristettava tavoitteiden asettamiin raameihin. Hankesuunnitelmassa on kuvattava tilat sillä tasolla, että toiminnan tarpeet pystytään yksiselitteisesti määrittelemään. Kaikki tilatavoitteet on asetettava huoneja kalustesuunnitelman tasolla. Tämä on tehtävä yhdessä käyttäjien ja muiden osallisten kanssa, jotta syntyy sitoutuminen tavoitteisiin. Huolellisesti tehdyn hankesuunnitelman pohjalta on mahdollista valita eri toteutusmalleja. Suunnittelijan tehtävä on miettiä suunnitteluratkaisuja esitettyjen tarkkojen tavoitteiden pohjalta, ei pohtia tavoitteita tai muuten kyseenalaistaa jo tehtyä työtä. Osalliset ja käyttäjät eivät enää suunnitteluvaiheessa esitä lisävaatimuksia vaan tarkkailevat, että luvatut tavoitteet saavutetaan. Tarveselvitysten ja hankesuunnitelmien tekemisestä on olemassa erillinen ohje, joka päivitetään. Toimenpiteet Käyttäjähallintokunnan on tehtävä tarveselvitys ennen kuin hanke otetaan talousarvion suunnitelmavuosille. Kiinteistökeskus antaa tukea. Tarveselvityksen tekemisen yhteydessä käydään aina läpi palveluverkon tilanne ja hankkeen asema siinä. Tarveselvityksessä asetetaan tavoitteet elinkaarelle, toiminnan ja tilankäytön tehokkuudelle käyttäjäkohtaisena tai muuna toimintaa kuvaavana lukuna. Hankesuunnitelma keskittyy toteutuksen tarkkaan kuvaamiseen tarveselvityksen tavoitteiden pohjalta. Kiinteistökeskus vastaa tekemisestä. Hankesuunnitteluvaiheessa käyttäjät ilmaisevat vuorovaikutteisessa prosessissa kaikki tarpeensa ja ne sopeutetaan tavoitteisiin. Suunnitteluvaiheessa etsitään ratkaisuja tavoitteiden saavuttamiseksi, ei aseteta enää uusia tavoitteita tai kyseenalaisteta aikaisempia tavoitteita. Tarveselvitysten ja hankesuunnitelmien ohje päivitetään vuoden 2014 aikana. Alueelliset tarveselvitykset Edellisessä kappaleessa kuvatun mallin, tehtyjen palveluverkkosuunnitelmien ja uuden yleiskaavan pohjalta tehdään tarveselvitykset koko kiinteistökannasta alueittain. Tarveselvityksistä vastaavat hallintokunnat, mutta kiinteistökeskus auttaa niiden tekemisessä. Kultakin alueelta nimetään henkilö, joka vastaa tarveselvityksen kokoamisesta. Tarveselvitykset on vastuuhenkilön johdolla koordinoitava hallintokuntien kesken niin, että mahdollisuudet yhteisiin palvelupisteisiin on selvitetty. Samalla otetaan huomioon mahdollisuus yhteistyöhön yksityisen sektorin ja muiden ulkopuolisten toimijoiden kanssa.

58 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 57 Kiinteistöjen arviointi ja jako tärkeysluokkiin Kiinteistöjen arviointi on tehtävä tavalla, joka tukee investointiohjelmaa. Kiinteistöjä arvioitaessa sekä jaettaessa tärkeysluokkiin, pitäisi ottaa huomioon ainakin seuraavat näkökulmat: Toiminnan merkitykseen perustuva arviointi: mihin kiinteistöihin halutaan tai on perusteltua panostaa toiminnan näkökulmasta Taloudelliseen arvoon, rakennuksen kuntoon tai korjausvelkaan perustuva arviointi Näin rakennettu arviointi on syytä käydä läpi aina valtuustokausittain. Onko toiminnassa tai kiinteistöjen kunnossa tapahtunut tai tapahtumassa muutoksia, jotka on otettava huomioon? Arviointi tehdään ensimmäisen kerran kun alueelliset tarveselvitykset ovat valmistuneet. Toimenpiteet Kiinteistöjen arviointi tehdään ja käydään läpi joka talousarviovalmistelun yhteydessä ja se tehdään ensisijaisesti toiminnan näkökulmasta. Ensimmäisen kerran arviointi tehdään 2015 kun alueelliset tarveselvitykset ovat valmistuneet. Vaikutukset omaan organisaatioon Valkeakosken kaupungin kiinteistönpito on hajautunut ja se estää tehokkaan toiminnan ja kehittämisen. Selvityksessä on ilmennyt, että sivistystoimen tiloja hoitaa oma henkilökunta muiden töidensä ohella, jolloin ammattitaito ei vastaa nykyaikaiselle kiinteistönhoidolle asetettuja vaatimuksia. Myös liikuntatoimen kiinteistöt ovat oman henkilökunnan vastuulla. Jotta toiminnan taso saadaan vaadittavalle tasolle, on kiinteistönhoito keskitettävä tekniseen keskukseen kaikkien hallintokuntien osalta. Näin hoito ja kunnossapito tulee priorisoitua samojen periaatteiden mukaisesti koko rakennuskannassa. Nyt esim. huoltokirjojen ylläpito ei ole yhtenäistä. Taloautomaation käyttö ja säätö vaatii ammattitaitoa niin henkilökunnalta kuin työnjohdoltakin. Tämän lisäksi kiinteistöjen ylläpidon rahoitus on saatava kuntoon. Nykyisin kerättävä sisäinen vuokra vastaa hyvin tarvittavia ylläpitomenoja sekä varoja, jotka tarvitaan kiinteistökannan uudistamiseen kunnossapitämällä tai perusparantamalla. Ongelmana on, että tilatoimi ei saa näitä rahoja käyttöönsä. Seurauksena on ollut korjausvelan kasvu ja tilojen kunnon selvä huononeminen, joka näkyy tämän selvityksen tuloksissa. Jotta korjausvelan synty saataisiin estettyä, olisi 2,8 M vuodessa enemmän laitettava joko kunnossapitoon tai korvaaviin investointeihin. Neliötä kohti se merkitsisi 30 euroa vuodessa eli kustannusten kasvattamista 60 %:lla. Tällöinkään ei päästä eroon jo syntyneestä korjausvelasta. Jos halutaan saavuttaa 80 % taso rakennusten kunnossa, on jo syntynyttä korjausvelkaa saatava poistettua 13 M joko kunnossapitona tai korvaavina investointeina. Jos korjausvelasta halutaan eroon kymmenessä vuodessa, on kiinteistöihin investoitava 1,3 M edellisen lisäksi vuodessa eli 13 euroa per neliö. Yhteensä nämä summat vastaavat koko nykyisin kerättävää sisäistä vuokraa.

59 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 58 Toimenpiteet Kaikki kaupungin kiinteistöt siirretään tilatoimen hallintaan, myös talonmies/huoltomiestoiminta. Palvelukeskusten kanssa solmitaan sisäiset vuokrasopimukset. Työkalut kiinteistökannan tietojen ja talouden hallintaan On luotava hyvät toimintaprosessit ja tavat, joita tukemaan valitaan työkalut. Tarvitaan eri osapuolien - omistaja/tilaaja, tuottaja sekä käyttäjä - tarpeita tukevat tietojärjestelmät, joiden on varmistettava mahdollisuus läpinäkyvyyteen ja avoimuuteen. Huoltokirjojen sisältö on saatava kuntoon ja niiden käyttöönottoa edistettävä erillisellä hankkeella, jolla on johdon selkeästi ilmaistu tuki. Kulutusseuranta on saatava kattavaksi ja on siirryttävä tuntitason kulutusseurantaan. Tärkeimmissä kohteissa olisi oltava myös teknisen toimivuuden seuranta. Dokumenttien hallintaan on saatava kunnon työkalut (mm. piirustusarkisto). On saatava aikaan todellisen kulujen ja tulojen kohdentuminen kiinteistöille. Kiinteistöille olisi asetettava myös tuottovaatimukset. On määriteltävä, mihin hoito- ja huoltotoiminnalla pyritään. Sen jälkeen voidaan määritellä dokumentoidut vaatimukset ja kuvaukset palveluiden laadulle ja sisällölle toimijasta ja toteutustavasta riippumatta voidaanko antaa palvelulupaus vai ei. Tärkeää on asiakkaan ja loppukäyttäjän huomioon ottaminen. On myös määriteltävä tavoitteet tuotantotavalle. On tehtävä ylläpitosuunnitelma. On varmistettava, että toteutunut laatu on mitattavissa ja todennettavissa ja että toiminta jatkuvasti kehittyy. Tämä tapahtuu niin, että asetetaan tavoitteet ja mittarit, joita myös seurataan. Kaikkien rakennusten käytön ja ylläpidon toimia ohjeistetaan energiatehokkuusohjeilla (suunnittelu, rakennuttaminen, käyttäjät ja tekninen huolto), jotka laaditaan erikseen.

60 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 59 Energiatehokkuustyön käytännön työvälineiksi ja mittareiksi voidaan erikseen tilattaessa valita mm. tavoitteellinen kulutusseuranta tuntitasoiseen mittaustietoon perustuva kulutusseuranta energiasimuloinnit energiatehokkuustoimien PTS jatkuva parantaminen Toimenpiteet Tehdään vuoden 2015 aikana ylläpitosuunnitelma ja asetetaan tavoitteet hoito- ja huoltotoiminnalle. Tehdään vuonna 2015 Valkeakoskelle energiatehokkuussuunnitelma ja siihen liittyvä ohjeistus. Vuosien toimenpiteet Vuoden 2016 alusta on otettu uusi toimintamalli käyttöön. Käyttäjät suunnittelevat toimintaansa pitkäjänteisesti. Kaikista kiinteistöistä on tehty palvelutarvekartoitukseen perustuvat tarveselvitykset. Investointiohjelma perustuu hankesuunnitelmiin, ilman niitä on mahdotonta saada vietyä investointia suunnitelmaan. Käytössä on ylläpidon ja energia-asioiden toimintamalli. Toimenpiteet Investointiohjelmaa ryhdytään toteuttamaan. Yhteenveto toimenpiteistä palveluverkkosuunnitelmat investointien ohjausmalli ylläpitostrategia energiatehokkuusstrategia alueelliset tarveselvitykset Investointiohjelman toteutus

61 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 60 Lähteet Aaltonen, Kirjavainen, Moisio (2006) Perusopetuksen tuottavuus ja tehokkuus VATT-tutkimuksia nro 127 Kari Nissinen (2003) Toimitilojen tehokkuuden ja toimivuuden mittaaminen työpitetarkastelun perusteella. Yhteenvetoraportti. VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka Kari Nissinen (2006) Tilateho-hankkeen loppuraportti N:o1. VTT Rakennusja yhdyskuntatekniikka KTI Ylläpidon kustannusvertailu, 2012 Leponiemi, Siitonen, Anttiroiko (2010): Julkisen ja yksityisen sektorin välinen yhteistyö. TY/Yhdyskuntatieteiden laitos Nippola, Vainio, Huuhtala (2006) Rakennustyyppikohtainen peruskorjaustarpeen arviointi kuntien rakennuksissa. Kuntaliitto OPM Liikuntapaikkajulkaisuja No 71, Jäähallit ja tekojääkentät s RT Päiväkotien suunnittelu s. RT Sisäliikuntatilat, palloilu ja voimistelu s. RT Uimahallit ja virkistysuimalat s Tilastokeskus: Väestö iän (1-v.) ja sukupuolen mukaan alueittain Tilastokeskus: Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi, 2012 Valkeakosken kaupungin kaavoituskatsaus, 2012

62 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 61 LIITE 1: Toimitilojen sijainti ja väestöpohja

63 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 62 Toimitilojen sijainti ja väestöpohja Valkeakosken väestö on viime vuosituhannen viimeisinä vuosikymmeninä pienentynyt voimakkaasti. Vuosituhannen vaihteen jälkeen suunta on muuttunut väestönkasvuksi luvulla Valkeakosken väkiluku saavuttaisi saman tason, missä se oli 1980-luvulla Kuva 35 Valkeakosken väkiluku Väestönkasvu on kiihtynyt, mutta tulee jatkossakin pysymään maltillisena (alle 0,5 % vuosi). Suuret kasvuluvut (yli 2 % vuosi) voisivat johtaa suuriin investointeihin ja kaupungin velkaantumiseen. Tätä vaaraa Valkeakoskella ei siis ole. 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0-0,87-3,80-2,56-3,19-0,41 Kuva 36 Valkeakosken väkiluvun kasvuprosentti viisivuotiskausittain 14 Ongelmana on huoltosuhde, joka ei ole parantunut. 2,14 3,36 3,11 2,79 2,10 1,58 1, Kunnat.Net ( 14 Kunnat.Net (

64 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 63 Kuva 37 Valkeakosken ikärakenne Tulevaisuus ei tule näyttämään yhtään valoisammalta. Vanhusväestön määrä lisääntyy samoin alle työikäisten. Alle 17-vuotiaiden määrän kasvu on kuitenkin maltillista. Kuva 38 Valkeakosken ikärakenne 2011 ja

65 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 64 Kuva 39 Valkeakosken väestö alueittain ja kaupungin rakennukset

66 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 65 Kuva 40 Valkeakosken 1-6-vuotias väestö alueittain ja päivähoidon kiinteistöt

67 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 66 Kuva 41 Valkeakosken 7-16-vuotias väestö ja perusopetuksen kiinteistöt i

68 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 67 LIITE 2: Käyttäjäkyselyn analyysi

69 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 68 Kuva 42 Valkeakosken kyselyn liikennevaloanalyysi

70 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 69 LIITE 3: Toimitilakustannukset

71 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 70 Toimitilakustannukset Kustannuksien tiliöinti Valkeakosken kunnan toimitilakustannukset analysoitiin vuoden 2011 tilinpäätöstietojen perusteella. Tässä selvityksessä toimitilakustannuksilla tarkoitetaan kiinteistöjen ylläpidosta aiheutuneita kustannuksia. Valkeakosken kunta käsittelee kustannuksia seuraavan kustannusjaottelun mukaisesti: - Yhteiset tehtävät - Yleishoito ja valvonta - Lämpöhuolto - Sähköhuolto - Vesihuolto - Erityislaitehuolto - Siivous - Jätehuolto - Ulkoalueiden hoito - Kunnossapito Yhteisten tehtävien kustannukset muodostuvat lähinnä hallinnollisista tehtävistä ja niistä aiheutuneet kustannukset jaetaan prosenttimääräisesti (13.25% muista kuluista) kiinteistöittäin. Kustannuksien kehittyminen Valkeakosken kunnan kiinteistöjen ylläpitokustannukset olivat 5,34 M vuonna Tämä oli 4,5 % kokonaistoimintamenoista (117,3M ). Kustannuksien muodostuminen Yksittäisiä rakennuksia tarkasteltaessa puolet (53,8 %) ylläpidon kustannuksista muodostuu seitsemän kustannuksiltaan suurimman kohteen kustannuksista. Nämä seitsemän ylläpitokuluiltaan suurinta kohdetta ovat urheilutalo, terveyskeskus, Naakan koulu, Sorrilan koulu, vapaa-aikakeskus, lukio ja jäähalli. Tarkasteltaessa suhteellisia kustannuksia ( /brm²) merkittäviksi kohteiksi nousivat edelliset kohteet sekä sivistystoimen rakennukset kokonaisuutena. Kuluerittäin tarkasteltuna siivous on yksittäisistä kulueristä suurin (35,5 %). Kulutuksien, sähkö, lämpö ja vesi yhteenlaskettu osuus jää tämän alle (33,8 %). Rakennustyypeittäin tarkasteltuna ylläpidon kustannuksista yli puolet (50,8 %) muodostuvat sivistystoimen rakennuksista. Tarkastelu antaa ylläpidon kustannuksien näkökulmasta perusteet keskittyä strategiatyössä sivistystoimen ja hoitoalan rakennuksiin. Myös tehdyt haastattelut ja pidetyistä tilaisuuksista saatu palaute tukivat tätä näkökulmaa.

72 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 71 Kuva 43 Valkeakosken ylläpitokustannuksien ( ) muodostuminen 2011.

73 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 72 Kuva 44 Valkeakosken ylläpitokustannuksien ( /brm²) muodostuminen 2011.

74 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 73 Kuva 45 Valkeakosken ylläpitokustannuksien muodostuminen kiinteistöryhmittäin Roineenkatu 24 osalta yhteiskuluissa ei mukana lämmön osuutta 13,5 bruttoneliöltä.

75 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 74 Kuva 46 Siivouksen suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja. Kuva 47 Kunnossapidon suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja.

76 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 75 Kuva 48 Sähköhuoltojen suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja. Kuva 49 Vesihuollon suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja.

77 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 76 Kuva 50 Lämpöhuollon suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja. Kuva 51 Yleishoidon suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. Mynämäen alat kerrosaloja.

78 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 77 Kuva 52 Yhteisten tehtävien suhteelliset kustannukset eri kunnissa keskimäärin. (Mynämäen alat kerrosaloja) Kuva 53 Siivouskulut kiinteistöittäin

79 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 78 Kuva 54 Lämpöhuollon kulut kiinteistöittäin

80 VALKEAKOSKEN KIINTEISTÖSTRATEGIA 79 Kuva 55 Sähköhuollon kulut kiinteistöittäin