MAANKÄYTTÖ- JA ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA SELVITYS YHTIÖMUOTOISEN ASUNTORAKENTAMISEN KOHDENTUMISESTA

Transkriptio

1 MAANKÄYTTÖ- JA ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2013 SELVITYS YHTIÖMUOTOISEN ASUNTORAKENTAMISEN KOHDENTUMISESTA Kokkolan kaupunki Tekninen palvelukeskus

2 MAANKÄYTTÖ- JA ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA SELVITYS YHTIÖMUOTOISEN ASUNTORAKENTAMISEN KOHDENTUMISESTA Masto2013 ohjelman tavoitteet Selvitys yhtiömuotoisen asuntorakentamisen kohdentumisesta on tehty Kokkolan kaupungin Maankäyttö- ja asuntopoliittista ohjelmaa, MASTOA, sekä Kokkolan tulevaa ja vireillä olevaa yleiskaavoitusta varten. Ohjelman keskeisiä tuloksia ovat uusien asuinalueiden kaavoituksen, kunnallisteknisen suunnittelun ja rakentamisen vaiheistus sekä alueiden toteuttamisjärjestys. Selvitystä laatineeseen työryhmään ovat kuuluneet tekninen johtaja Pauli Piiparinen, kaavoituspäällikkö Veli-Pekka Koivu, kaupungingeodeetti Vesa Turtola, tonttiteknikko Heikki Haimakainen, maankäyttöteknikko Stig-Gustav Bredbacka, kiinteistöinsinööri Matti Kivistö, asemakaava-arkkitehti Elina Nissinen ja yleiskaavasuunnittelija Suvi-Elina Maunu. Maankäyttö- ja asuntopoliittinen ohjelma on maankäyttöpolitiikan toteuttamisohjelma seuraavalle kymmenelle vuodelle, sen tarkoituksena on: varmistaa asuintonttien ja -rakennuspaikkojen riittävyys kaupungin eri osa-alueilla niin taajamissa kuin kylissä edistää kaupungin strategiassa tavoiteltua hallittua kasvua yhteen sovittaa asuntorakentumisen kohdentamista sekä palvelujen tarjontaa ja käyttöä ohjata alueiden suunnittelua ja toteutusta eli yleiskaavoitusta ja sen pohjalta tehtävää maanhankintaa, asemakaavoitusta, kunnallisteknistä suunnittelua ja alueiden rakentumista tontit ja rakennuspaikat sijaitsevat alueellisesti eri puolella kaupunkia ja mahdollistavat monipuolisen asukkaiden tarpeita vastaavan asuntotuotannon huomioidaan kaupungin eri osa-alueiden erityispiirteet sosiaalisien yhteisöjen tarpeet yhdyskuntatekniikan investoinnit ovat suunnitelmallisesti ennakoituja ja suunnittelusta toteutukseen varataan riittävästi aikaa uusien alueiden ohjelmoinnissa huomioidaan asumisen lähipalvelujen saatavuus ja käyttöaste

3 2. Toteutunut kehitys ja tulevaisuuteen varautuminen 2.1 Toteutunut asuntotuotannon kehitys Asuntotuotanto / väestönkehitys korkotukilainoitetut vuokra-asunnot opiskelija-asunnot normaalit vuokra-asunnot asuntotuotanto yhteensä väestön muutos asuntotuotantotavoite TAULUKKO 1 Asuntotuotannon ja väestön määrällinen kehitys

4 2.2 Kerros ja rivitalotonttien luovuttamisen seurantatiedot kam 2 ARK = asuinkerrostalojen tai rivitalojen korttelialue KL = liikerakennusten korttelialue. TAULUKOT 2 ja 3 Siniset pylväät kuvaavat yhtiömuotoisten tonttien luovutettua rakennusoikeutta vuosittain. Punaiset pylväät työpaikkarakentamiseen luovutettua kerrosalaa. Taulukoista käy ilmi suhdannevaihtelut sekä vuosien voimakas kasvu sekä asuntomessujen vaikutus asuntorakentamiseen. 4

5 2.3 Uusien asuntojen rakentamistarve ja asuntojen talotyyppijakautuma ASUNTOTUOTANNON HERKKYYSTARKASTELU YLEISKAAVOITUSTA VARTEN VPK / / / ASUNTOTUOTANTO KOKO KOKKOLAN ALUEELLA VUOSI VÄESTÖ ASUNTOKUNNAT ASUNTOMÄÄRÄ ASUNTOTUOTANTO ** JOSTA KESKUSTAAJAMAN KOKO VÄESTÖ KESKIKOKO ASUTUT AS. VARAUMA ASUNTOJA POISTUMA KOKO TUOTANTO ULKOPUOLELLE KPL/VUOSI V1 V1 HENKEÄ KPL KPL KPL KPL/VUOSI , , , , , , ASUNTOTUOTANTOTUOTANTO JOSTA KESKUSTAAJAMAN ULKOPUOLELLE % LIIKENNEMALLIIN SIJOITETTAVA UUSI ASUNTOTUOTANTO JAKSOLLA ON ENIMMILLÄÄN NOIN 3740 ASUNTOA, JOSTA % KESKUSTAAJAMAAN. KERROSTALOIHIN SIJOITTUU TARKASTELUSSA NOIN 1445 SAMOIN OMAKOTITALOIHIN JA MUIHIN PIENTALOIHIN 850 ASUNTOA. OMAKOTITALOISTA SIJOITTUU JOKA NOIN VIIDEOSA KESKUSTAAJAMAN ULKOPUOLELLE. VUOSI RAKENTAMISTARVE ASEMAKAAVA-ALUEILLE/VUOSI ASUNTOTUOTANNON TYYPPIJAKAUTUMA (SOVITTAVIA MUUTTUJIA) KPL/VUOSI AK AP AO AK AP AO ,00 % 10,00 % 45,00 % ,00 % 15,00 % 40,00 % ,50 % 15,00 % 42,50 % ,50 % 15,00 % 42,50 % ,50 % 15,00 % 42,50 % RAAKAMAATARVE HEHTAAREISSA VIISIVUOSISKAUSITTAIN AK AP AO 2010 V1 V2 V1 V2 V1 V OLETUKSET: ASUNTOJEN POISTUMA ON VUOSITTAIN 0,4% ASUNTOKANNASTA ASUNTOVARAUMA ON 8% ASUNTOKANNASTA AK AP AO Et Et Et = tonttitehokkuusluku VALITTAVISSA OLEVAT MUUTTUJAT: alueväljyysluku 0,36 0,60 0,15 0,25 0,12 0,20 ** oletus 15% asuntotuotannosta kerrosala* asunto kohti kam *kerrosalaan lasketaan varastot ja autotallit (myös autokatoksen vaatima ala tässä laskelmassa) TAULUKKO 4 Asuntotuotannon mitoitus vuoteen

6 Yhtiömuotoisen asuntorakentamistarpeen mitoitus on arvioitu 17 vuoden ajanjaksolle eli vuoteen 2030 asti. Mitoitus perustuu taulukossa 4 esitettyyn herkkyystarkasteluun väestökehityksestä ja sen perusteella arvioitavissa olevasta tulevasta asuntorakentamistarpeesta. Väestönkehitys kaupungin osa-alueittain ennustetaan VENNI-ohjelmistolla. Kerrostaloasuntojen tuotantotarve on tässä selvityksessä mitoitettu keskimäärin 85 asunnoksi vuotta kohden eli yhteensä 1445 asuntoa 17 vuoden aikana. Yhtiömuotoisten pientalojen vuosittainen rakentamismäärä on mitoitettu 50 asunnoksi eli yhteensä 850 asuinhuoneistoa 17 vuoden aikana. Arviointi perustuu väestön ikärakenteen suhteelliseen vanhenemiseen ja ikääntyvän väestön hakeutumiseen yhtiömuotoiseen asumiseen. Yhden kerrostaloasunnon tarvitsemaksi kerrosalaksi on arvioitu 80 kam 2 mikä vastaa noin 60 m 2 huoneiston keskikokoa. Asuinkerrostalojen rakentamiseen tarvitaan siten noin kam 2 asemakaavoitettua rakennusoikeutta. Yhtiömuotoisten pientalojen arvioitu huoneistojen keskikoko 80 m 2 vastaa kerrosalana noin 110 kam 2. Yhtiömuotoisten pientalojen edellyttämä asemakaavoitettava rakennusoikeus on siten noin kam 2, korttelialueeksi muutettuna tämä tarkoittaa noin 40 hehtaaria asemakaavoitettua korttelialuetta ja raakamaaksi muutettuna 60 hehtaaria asemakaavoitettavaa aluetta. 2.4 Kysynnän ja tarjonnan alueellinen kohdentumien Yhtiömuotoinen asuntorakentaminen kohdentuu lähes kokonaisuudessaan Kokkolan keskustaajamaan, yksittäisiä yhtiömuotoisia pientalohankkeita toteutunee myös Kälviän kirkonkylän asemakaavoitetulla alueella, jolla kaupungin omistuksessaan on n kam 2 yhtiömuotoiseen rakentamiseen soveltuvia rakennuspaikkoja ja Lohtajalla n kam Asuinkerrostaloalueiden kohdentuminen Keskustaajamassa on yksityisillä maanomistajilla vielä runsaasti kerrostalotontteja omistuksessaan. Useimmiten näillä on asuinkelpoinen omakotitalo, jonka arvo suunnilleen yhtä suuri kuin tontin rakennusoikeuden laskennallinen arvo. Yksityisten tonttien rakentumisen nopeuttamiseksi kaupunki voi tarvittaessa käyttää rakentamiskehotusta, mutta tämä ei ole ollut tarpeen, koska rakennusoikeuden nouseva hintataso on lisännyt tonttien myyntihalukkuutta. Pitemmällä aikavälillä kerrostalotonttien kysynnän tyydyttämiseksi kaupungin tulee kasvattaa merkittävästi omaa kerrostalotonttivarantoaan. Kerrostalotonttien kysyntä on nyt oletettavasti tulevaisuudessakin hyvin ydinkeskustahakuista. Alla olevassa taulukossa on esitetty yhteenveto sekä nykyisen asemakaavoitetun alueen varanto että nykyisten asuinkerrostalotonttien asemakaavoja muuttamalla kasvatettava varanto. Näiden lisäksi on arvioitu ja esitetty uudet, suurimmat yleis- ja asemakaavoitettavissa olevat alueet. 6

7 Alueet rakennusoikeus asuntomäärä Nykyinen asemakaavoitettu kerrostalotonttivaranto, kuva kam Asemakaavoitetun kerrostalotonttivarannon kehittäminen, kuva kam Korttelit (Atomo) ja 1-9 (Niemi), kuvat 2 ja kam Asuntomessualueen korttelit 52-55, kuva kam Pikiruukin kerrostaloalueen laajennus, kuva kam Rautatientori, kuva kam Janssonin pellot (arvio), kuva kam Hotelli Nukkumatin, Citymarketin ja Hagströminkulman ympäristö, liitekuva kam Kortteli 15-2 (entinen meijeri), liitekuva kam ALUEET YHTEENSÄ kam LASKENNALLINEN TARVE kam KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVAT ALUEET YHTEENSÄ kam KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA TONTTIVARANTO kam 2 35 KAUPUNGIN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO kam YKSITYISTEN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO kam TAULUKKO 5 Asuinkerrostalorakentamisen mahdollisia kohdealueita Kokkolan keskustaajaman alueella Kuten taulukosta 3 käy ilmi on yksityisillä omistuksessaan vielä runsaasti toteutumatonta asuinkerrostalojen rakennusoikeutta. Vastaavasti kaupungin omistama varanto on melko vähäinen, joten sitä on tarpeen lähivuosina voimakkaasti kasvattaa. Yllä kuvatut alueet riittävät hyvin laskennallisen asuntotuotantotarpeen tyydyttämiseen vuosina

8 KUVA 1 Nykyinen asemakaavoitettu kerrostalotonttivaranto Asemaavoitettu yksityisten omistama yksi tai useampi kerrostalotontti Kaupungin omistama kerrostalotontti tai kerrostalotonteiksi asemakaavoitettavaksi soveltuva alue Asemakaavoitettu yksityisten omistama kaavamuutoksella kerrostalotontiksi tai -tonteiksi osoitettavissa oleva alue 8

9 KUVA 2 Korttelin asemakaavamuutoksen havainnekuvat Kortteliin on esitetty rakennusoikeutta kam2 9

10 KUVA 3 Korttelin 1-9 asemakaavan muutos on vireillä Kortteliin voitaneen asemakaavoittaa ns. Niemen tontille uutta asuinrakennusoikeutta noin 5000 kam2 10

11 KUVA 4 Asuntomessualueen eteläpuolisten kortteleiden 52-55, alueelle voidaan asemakaavoittaa enimmillään noin kam2 asuinrakennusoikeutta kerrostaloihin. 11

12 KUVA 5 Pikiruukin kerrostaloalueen laajennus, alueelle on tehty neljä luonnostutkielmaa, joissa asuntokerrosalan määrä vaihtelee välillä kam2 12

13 KUVA 6 Rautatientorin osayleiskaava luo vahvistuessaan mahdollisuuden asemakaavoittaa noin kam 2 asuinrakennusoikeutta kerrostaloihin. 13

14 KUVA 7 Niin kutsuttu Janssonin alue voidaan asemakaavoittaa sekä yhtiömuotoisille kerrostaloille että pientaloille. Asuinkerrostaloalueena rakennusoikeus voi olla noin kam 2. Tulevan asuntorakentamisen haasteena ja vaatimuksena on vähähiilinen rakentaminen ja uusien energiaratkaisujen hyödyntäminen. 14

15 Punaisella katkoviivalla rajatuilla alueilla on tapahtumassa toiminnallisia muutoksia ja omistajien vaihdoksia. Alue kaupunkikuvallisesti hajanainen ja keskeneräinen. Alueelle on mahdollista tutkia noin kam2 asuinkerrosalan sijoittuminen. KUVA 8 Hotelli Nukkumatin, Citymarketin ja Hagströminkulman ympäristön kehitettävissä olevat alueella 15

16 KUVA 9 Kortteliin 15-2 on omistaja Kokkolan NSA Yhtiöt Oy esittää uutta asuntorakentamista osaksi Kampus-alueen kokonaisuutta. Asuinrakentamisoikeuden lisäys on esityksessä noin kam2 16

17 2.42 Yhtiömuotoisten pientaloalueiden kohdentuminen Yhtiömuotoisten pientalojen arvioitu huoneistojen keskikoko 80 ham 2 vastaa kerrosalana noin 110 kam 2. Rakentamistarpeeksi on arvioitu vuosina yhteensä 850 asuntoa. Yhtiömuotoisten pientalojen edellyttämä asemakaavoitettava rakennusoikeus on näillä lähtötiedoilla noin kam 2, korttelialueeksi muutettuna tämä tarkoittaa noin 40 hehtaaria asemakaavoitettua korttelialuetta ja raakamaaksi muutettuna 60 hehtaaria asemakaavoitettavaa aluetta. Yhtiömuotoinen pientalotuotanto perustuu lähes kokonaisuudessaan kaupungin luovuttamiin pientalotontteihin. Nykyisissä asemakaavoissa kaupungilla on omistuksessaan rakentumatonta korttelialuetta 4,7 hehtaaria mikä vastaa noin kam 2 rakennusoikeutta ja 8 hehtaaria raakamaata. Alla olevassa taulukossa on esitetty yhteenveto nykyinen asemakaavoitettu alueen varanto ja on arvioitu ja esitetty uudet, suurimmat yleis- ja asemakaavoitettavissa olevat alueet. Alueet rakennusoikeus asuntomäärä Nykyinen asemakaavoitettu pientalotonttivaranto, kuva kam Janssonin pellot pientaloalueena, kuva kam 2 70 Santahaan itäosa, kuva kam Isokylän eteläosa, kuva kam Muut Pientaloselvityksen mukaisten alueiden keskeiset varannot, kuva kam ALUEET YHTEENSÄ ENIMMILLÄÄN kam LASKENNALLINEN VARAUTUMISTARVE kam KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA TONTTIVARANTO kam KAUPUNGIN OMISTUKSESSA OLEVA VAPAA TONTTIVARANTO kam 2 50 KAUPUNGIN OMISTAMA ASEMAKAAVOITETTAVANA OLEVA VARANTO kam

18 KUVA 10 Nykyinen asemakaavoitettu pientalotonttivaranto yhtiömuotoiseen rakentamiseen Asemaavoitetut yksityisten omistamat rakentamattomat tontit Asemaavoitetut kaupungin omistamat rakentamattomat tontit Asemakaavoitettavana oleva alue, jolle osoitetaan yhtiömuotoista pientalorakentamista 18

19 KUVA 11 Niin kutsuttu Janssonin alue voidaan asemakaavoittaa sekä yhtiömuotoisille kerrostaloille että pientaloille. Pientalotaloalueena rakennusoikeus voi olla noin kam 2. Honkasuon alue Helsingissä esimerkki ekotehokkaan puurakenteisen asuinalueen suunnittelusta ja toteutuksesta. 19

20 KUVA 12 Santahaan alueen kautta on Vanhansatamanlahden yleiskaavassa osoitettu pääkadun yhteystarve. Alueen käyttöönotto Keskustaajaman yleiskaavan laatimista ja selvitystä pohjaveden suojelutarpeen huomioimisesta. Asemakaavaluonnos Santahaan mahdollisesta mitoituksesta. 20

21 KUVA 13 Isokylän eteläpuoliset alueet ovat Pientaloselvityksessä yksi pääkasvusuunnista, varausten pinta-ala noin 230 ha. Sinne voidaan asemakaavoittaa myös yhtiömuotoista pientalorakentamista kysyntätilanteesta riippuen ainakin kam2 21

22 KUVA 14 Halkokari-Rytimäki (250 ha oikealla) ja Koivuhaka-Kvikant (200 ha yllä) ovat pientaloasumisen mahdollisia pääkasvusuuntia. Niille voidaan asemakaavoittaa myös yhtiömuotoista pientaloraken-tamista tulevaa mahdollista kysyntää vastaavasti ainakin kam 2 22

23 2.5 Yhtiömuotoisten asuntoalueiden tonttivarannon riittävyys Kuten edellä esitetystä käy ilmi tonttivarantojen riittävyys voidaan turvata maankäyttöpolitiikan avulla eli yhdistämällä yleiskaavoitus, maanhankinta, asemakaavoitus ja alueiden kunnallistekniikan suunnittelu KUVA 15 Maankäyttö- ja asuntopoliittisen ohjelman käytännön toteuttaminen. 23

24 2.6 Uusien yhtiömuotoisten asuntoalueiden käyttöönoton ajoittaminen Uusien alueiden käyttöönotto edellyttää kaupungilta suunnitelmallisen maankäyttöpolitiikan onnistumista, jonka ohjelmoimiseksi laaditaan Kokkolan maankäyttö- ja asuntopoliittista ohjelmaa. Keskeisin lakisääteinen suunnitelma on Keskustaajaman yleiskaava. Uusien yhtiömuotoisten asuntoalueiden käyttöönoton suunnitelmallisella ajoittamisella voidaan turvata tonttivarannon riittävyys kaupunkilaisten asumistarpeisiin ja myös kaupungin tarjoamien palvelujen ja toimitilojen riittävyys ja niiden käytön kustannustehokkuus. 24