Aluerakentamishankkeet Suomessa kunnan riskipositio eri toteutusmalleissa Repsu-Atra seminaari 2.6.2015 Eero Valtonen, Aalto-yliopisto
Tutkimuksen taustaa Urbanisaatio Väestön ikääntyminen Uusia alueita tarvitaan, mutta kuntatalouden näkymät vaikeat Tarve selvittää toteutus- ja rahoitusmalleja aluerakentamishankkeissa 2.6.2015 - Eero Valtonen 2
Teoreettista taustaa Erilaisilla maan kehittämisen malleilla yhteisiä julkisia tavoitteita(van der Krabben & Jacobs 2013) Maan saaminen passiivisilta omistajilta aktiivisille Julkisten projektikustannusten kattaminen kiinteistöjen arvonnousua leikkaamalla Muiden epäsuorien taloudellisten sekä ei-taloudellisten tavoitteiden saavuttaminen Public comprehensive top-down model Julkinen sektori (Suomessa kunta) hankkii raakamaan jalostaa maan ja kehittää infrastruktuurin luovuttaa rakennuskelpoiset tontit Public planning-led quasi market model Julkinen sektori hankkii raakamaan luovuttaa raakamaan yksityiselle maan kehittäjälle ennen jalostusta Private market model Kehitetään yksityisessä omistuksessa olevaa maata 2.6.2015 - Eero Valtonen 3
Tavoite Selvittää ja verrata keskeisiä kuntasektorin riskejä sekä niiden hallintaa Kunnan maata kehitettäessä Yksityisen maata kehitettäessä van der Krabben & Jacobs (2013) Hollannissa kuntia konkurssin partaalla finanssikriisin aiheuttaman tonttikysynnän pienenemisen takia 2.6.2015 - Eero Valtonen 4
Case-tutkimukset Suomessa Hanke Kaupunki Kunnan maan kehittäminen Asukkaita/työpaikk oja Entinen käyttö Vuores Tampere Kyllä 14 000/4 000 Rakentamaton Kivistön keskus Vantaa Kyllä 13 000/6 000 Rakentamaton Saaristokaupunki Kuopio Kyllä 15 000/500 Rakentamaton Kalasatama Helsinki Kyllä 20 000/8 000 Satama/pienteollisu us/varasto Penttilänranta Joensuu Kyllä 3 000/toimitilaa 20k Sahalaitos Suurpelto Espoo Ei 15 000/9 000 Rakentamaton Telakkaranta Turku Ei 900/toimitilaa 400 Telakkateollisuus 2.6.2015 - Eero Valtonen 5
Keskeisiä julkisen sektorin riskejä 1/2 Alueen kehittyminen viivästyy Julkinen maa Tontit eivät mene kaupaksi (kunnan tuloriski - maanluovutus) Tontin hankkinut rakennuttaja ei aloita rakennushanketta (kunnan tuloriski verot ja muut tulot) Yksityinen maa Maankäyttösopimusta ei synny (kaavahankkeen toteutumisen kriittinen tekijä) Tontit eivät mene kaupaksi (yksityisen tuloriski) Tontin hankkinut rakennuttaja ei aloita rakennushanketta (kunnan tuloriski verot ja muut tulot) Molemmissa kaavavalitukset ja suojelupäätökset Julkisen maan kehittämisessä viivästykset paremmin kontrolloitavissa vai ovatko? Julkisen maan kehittämisessä keskeisemmässä roolissa kunnalle kynnysinvestoinnit ja rahan aika-arvo Tuotetun kaupunkiympäristön laatutaso ei vastaa tavoitteita Julkisen maan kehittämisessä kunnan tahtotila varmemmin edistettävissä Toisaalta julkisen maan kehittämisessäkin edellytyksenä markkinakysyntä 2.6.2015 - Eero Valtonen 6
Keskeisiä julkisen sektorin riskejä 2/2 Julkisia investointeja ei kateta julkisilla tuloilla Mitä kustannuksia huomioidaan? Rakennus/ylläpito Mitä investointeja huomioidaan? Sisäinen, ulkoinen infrastruktuuri Mitä tuloja huomioidaan? Suora kiinteistöjen arvonnousun leikkaus Julkinen maa: tonttimaan myynti/vuokraus Yksityinen maa: maankäyttösopimukset Epäsuora arvonnousun leikkaus Verot: kiinteistövero, varainsiirtovero, kiinteistökehittäjien vero myyntivoitoista Arvonnousun leikkaukseen perustumattomat tulot Aikataulun viivästyminen mikä on kunnan pääoman kustannus? 2.6.2015 - Eero Valtonen 7
Kustannusten kattamisen epävarmuustekijät Julkinen maa Infrastruktuurin toteutushinta Lopullinen hinta selviää vasta suunnitelmia toteutettaessa Maanluovutustulot/maankäyttö sopimusmaksut odotettua pienemmät Riippuu siitä milloin tontinluovutuksesta sovitaan Yksityinen maa Lopullinen hinta selviää vasta suunnitelmia toteutettaessa Maankäyttösopimusmaksut lyödään lukkoon jo ennen suunnitelmien toteutusta 2.6.2015 - Eero Valtonen 8
Riskinhallintatyökaluja 1/2 Kumppanuuskaavoitus Yksityinen maa: automaattisesti kumppanuuskaavoitusta maanomistajan kanssa Julkinen maa: minimoidaan riskejä tontit eivät mene kaupaksi Sitoutetaan rakennuttajat hankkeeseen Pystytään sovittamaan yhteen julkisen sektorin tavoitteet ja yksityisten rakennuttajien markkinaedellytykset tontin hankkinut rakennuttaja ei aloita rakennushanketta Sopimuskirjaukset varaus/luovutussopimuksissa Mitkään kirjaukset eivät käytännössä suojaa laskusuhdanteilta 2.6.2015 - Eero Valtonen 9
Riskinhallintatyökaluja 2/2 Hankkeesta oma taseyksikkö Varmistaa, että investointimenot on katettava tuloilla Pakottaa panostamaan kaavatalouslaskentaan Halutaanko, että tulot kattavat menot kehitysaluetasolla? Vai koko kunnan tasolla? Mitä otetaan mukaan taseyksikköön? Mitä kuluja pitää rahoittaa? Sisäinen/ulkoinen infrastruktuuri? Rakentaminen/ylläpito? Mitkä tulot ohjataan taseyksikköön? Suora/epäsuora arvonleikkaus? 2.6.2015 - Eero Valtonen 10
Kustannusten kattaminen Hanke Kustannusten kattaminen suoralla arvonleikkauksella Erityishuomioita Vuores Sisäinen infrastruktuuri katetaan Paljon kumppanuuskaavoitusta Kivistön keskus Sisäinen infrastruktuuri katetaan Paljon kumppanuuskaavoitusta Saaristokaupunki Kokonaiskuvana tuottava hanke Liito-orava riesana Kalasatama Sisäinen infrastruktuuri katetaan Suuret kustannukset, kaavavalitus Penttilänranta Sisäinen infrastruktuuri katetaan Suuret kustannukset Suurpelto Sisäinen infrastruktuuri katetaan Taseyksikkö Telakkaranta Noin reilu puolet sisäisestä infr. Suuret kustannukset + puutteet kaavatal. laskelmissa 2.6.2015 - Eero Valtonen 11
Johtopäätöksiä 1/2 Julkisen maan kehittämisen ja yksityisen maan kehittämisen vertaaminen haastavaa Suomessa Kummassakin vaihtoehdossa kustannusten kattaminen epävarmaa Julkisen maan kehittämisessä suurempi suora arvonleikkaus (100% uuden rakennusoikeuden arvosta) Yksityisen maan kehittämisessä x% uuden rakennusoikeuden arvosta (x<100% rakennusoikeuden arvosta, mutta paljonko x) Jos 100%-x on suurempi kuin raakamaahan investoidun pääoman kustannus olisi ollut, olisi ollut kannattavampaa valita julkisen maan kehittämisen reitti Kunta velvollinen rakentamaan infrastruktuurin molemmissa tapauksissa eli kustannusriskiä ei vältetä vaan ainoastaan maan arvonnousun arviointiin liittyvä riski 2.6.2015 - Eero Valtonen 12
Johtopäätöksiä 2/2 Järjestelmä kannustaa vahvasti kehittämään julkista maata Ainakin greenfield-kohteissa Kunnan ottama maan kehittämisen riski riippuu käytännössä maan hankintahinnasta sekä rakennusoikeuden hintakehityksen arvioinnista Julkisten menojen leikkaustarpeet pääoman sitomisen kustannus kasvaa pitäisikö tulevia hankkeita harkita tarkemmin Suurpellossa saatu hyvin laajamittaista hanketta vietyä eteenpäin järjestelmällisellä yksityisen maan kehittämisellä Hollannin esimerkki osoittaa, että raakamaan hankinta ja kaavoitettujen tonttien myynti ei välttämättä olekaan niin turvallista bisnestä kuin oli ajateltu Kumppanuuskaavoitus vielä laajempaan käyttöön julkisen maan kehittämisessä Varmistaa rakennusoikeuden hintatasoa ja kysyntää varmentaa kaavataloudellista laskentaa Tarkka ja järjestelmällinen kaavatalouslaskenta Koko hankkeen tasolta lähtien tarkentuen matkan varrella 2.6.2015 - Eero Valtonen 13