4 VUOKraN MAKSAMINEN 27 Vuokran maksamisen ajankohta ja kesto Rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole toisin sovittu. Vuokranmaksukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta vuokra sopimuksen mukaan on maksettava. Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksamisesta on sovittava erikseen. Vuokra on maksettava myös huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa. Vuokranmaksupäivän siirtymisestä eräissä tapauksissa säädetään 10 :ssä. 27.1 Rahana suoritettavan vuokran maksuaika Vuokralaisen päävelvollisuus on vuokran maksaminen. Jos saman huoneiston on vuokrannut yhdellä sopimuksella usea vuokralainen, he vastaavat vuokrista yhteisvastuullisesti. Jos vuokralaisena on yhtiö, vastuu vuokrasta määräytyy sen mukaan, mitä kyseisen yhtiömuodon osalta säädetään vastuusta yhtiön velvoitteista. Osakeyhtiössä osakkailla ei ole henkilökohtaista vastuuta yhtiön velvoitteista. Sen sijaan esimerkiksi avoimessa ja kommandiittiyhtiössä vastuunalaiset yhtiömiehet vastaavat henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista. Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisussa kiistana oli tämän vastuun päättymisajankohta: 173
laki liikehuoneiston vuokrauksesta KKO 1993:158: Kommandiittiyhtiö oli vuokralaisena tehnyt viiden vuoden määräaikaisen huoneenvuokrasopimuksen. Yhtiön vastuunalaisena yhtiömiehenä tuolloin ollut A vastasi vielä yhtiöstä erottuaankin sovittujen kuukausivuokrien maksamisesta ja vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä vuokranantajalle aiheutuneen vahingon korvaamisesta. Jolleivät osapuolet sovi maksuajasta, rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien. Käytännössä LHVL:n mukaisesta vuokran eräpäivästä poiketaan vain harvoin. Tavanomaisin sovittu poikkeus lienee, että vuokra suoritetaan kuukauden 15. päivänä. Jos vuokranmaksupäivä on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, vuokran saa suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä kyseisen päivän jälkeen. 289 Vuokrasopimuksen osapuolet voivat myös vapaasti sopia sen ajanjakson pituuden, jolta vuokra on maksettava. Jolleivät osapuolet sovi vuokranmaksukaudesta, vuokranmaksukautena pidetään kalenterikuukautta. LHVL:n mukaisesta vuokranmaksukaudesta poiketaan toisinaan sopimuksella. Käytännössä kuukauden vuokranmaksukaudesta poikkeamista voi esiintyä esimerkiksi lyhyessä määräaikaisessa sopimuksessa, jossa koko vuokra maksetaan kerralla. Myös esimerkiksi puolen vuoden tai vuoden mittaisia vuokranmaksukausia esiintyy käytännössä. Vuokran maksamista koskeva säännös koskee kaikkia maksuja, joita huoneiston käyttöoikeuteen kuuluvana suoritetaan vuokranantajalle. 290 Tyypillisiä huoneiston käyttöön kuuluvia etuuksia, joista suoritettavaa erillistä korvausta voidaan pitää myös vuokrana, ovat esimerkiksi lämmitys, sähkö ja huoneistoon tuleva vesi. Tällaisia etuuksia voivat olla myös esimerkiksi oikeus käyttää puhelinta, ATK- tai telefaxlaitteita, pesu- ja siivouspalveluja sekä saunan tai neuvotteluosaston käyttöoikeus. 291 Myös huoneiston käyttöön kytketyn autopaikan käyttöoikeudesta perittävää korvausta voidaan pitää vuokrana. Vuokranmaksun viivästyessä vuokranantajalla on aina oikeus periä viivästyskorkoa eräpäivästä lukien. Liikehuoneiston vuokrauksessa viivästyskoron määrästä voidaan sopia periaatteessa vapaasti. Ellei viivästyskoron määrää ole sovittu, se on korkolain 4 :n mukaan Suomen Pankin ilmoittama viivästyskoron viitekorko lisättynä seitsemällä prosenttiyksiköllä. 292 174 289 Ks. 10.1 ja 27.4. 290 Ks. HE 304/94 s. 116. 291 Ks. HE 304/94 s. 100. 292 Suomen Pankki ilmoittaa viitekoron puolivuosittain Euroopan keskuspankin vahvistaman koron mukaisesti. Tällä hetkellä viitekorko on 1,0 %.
vuokran maksaminen Korkolakia muutettiin 1.5.1995 lukien. 293 Ongelmallisia ovat ennen 1.5.1995 solmitut sopimukset, joissa koron määrää ei ole sovittu. Jos vuokra on erääntynyt ennen lain voimaantuloa, korkoa voi periä tuolloin voimassa olleen säännöksen mukaisesti 16 %. Jos vuokra on erääntynyt 1.5.1995 jälkeen, voitaneen näissä sopimuksissa periä kuitenkin vain erääntymisajan mukaista korkoa. 294 Sen sijaan ennen 1.5.1995 solmituissa sopimuksissa, joissa on nimenomaisesti sovittu esimerkiksi 16 %:n viivästyskorosta, voidaan edelleenkin periä sovittua korkoa. KKO 526/96: Vuokranantaja Va ja vuokralainen V olivat lokakuussa 1993 allekirjoittaneet asuinhuoneiston vuokrasopimuksen. Siinä oli vuokranmaksuerille sovittu suoritettavaksi 16 prosentin viivästyskorko. Tämä sopimusehto oli korkolain tuolloin voimassa olleen 2 :n 2 momentin pakottavan säännöksen mukainen. Viivästyskoron määrää koskevia säännöksiä on muutettu 1.5.1995 voimaan tulleella lailla. Asiassa oli kysymys siitä, voidaanko vuokrasopimuksen viivästyskorkoehtoa soveltaa lainmuutoksen jälkeen erääntyviin vuokraeriin. Sanotun lainmuutoksen voimaantulosäännöksen sanamuodon mukaan nykyisiä viivästyskoron määrää koskevia säännöksiä ei sovelleta ennen lain voimaantuloa tehtyihin viivästyskoron maksamista koskeviin sitoumuksiin. Myös lainmuutoksen esitöissä todetaan, ettei uusilla säännöksillä ole taannehtivaa vaikutusta. Näillä perusteilla viivästyskoron määrää koskeva sopimusehto ei ollut 4.5.1995 erääntyneen vuokran osalta tehoton siltä osalta kuin se ylitti korkolain 4 :n 3 momentin mukaisen viivästyskoron, jonka suuruus on Suomen Pankin vahvistama viitekorko lisättynä seitsemällä prosenttiyksiköllä. 27.2 Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksuaika Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksuajasta LHVL 27 toteaa vain, että siitä on sovittava erikseen. Tämä johtuu siitä, että muuna kuin rahana suoritettavat vuokrat ovat käytännössä niin harvinaisia ja tapauksittain vaihtelevia, että niitä ei ole laissa tarkoituksenmukaista säännellä, vaan osapuolten on sovittava asiasta. 295 Muuna kuin rahana suoritettava vuokra voi olla esimerkiksi huoneiston kunnostamista tai vastaavanlaista palvelusten suorittamista. 296 293 Laki korkolain muuttamisesta 3.3.1995/284. 294 Korkolain muutoksen siirtymäsäännöksistä on esitetty myös tulkinta, jonka mukaan näissäkin tilanteissa voisi periä 16 %:n viivästyskorkoa. 295 Ks. HE 304/94 s. 117. 296 Ks. Saarnilehto s. 65. 175
laki liikehuoneiston vuokrauksesta Tarkka sopiminen muuna kuin rahana suoritettavasta vuokrasta on tarpeellinen, jotta vältytään erimielisyyksiltä. Tällaista erimielisyyttä käsiteltiin seuraavassa oikeustapauksessa: Itä-Suomen HO 1.11.1984 A 1984/57: Kihlakunnanoikeus katsoi selvitetyksi, että vuokralainen oli 12.8.1982 tehdyllä vuokrasopimuksella vuokrannut vuokranantajalta 103 m²:n suuruisen liikehuoneiston katutasossa sekä huoneistoon liittyvän 131 m²:n suuruisen varastotilan sekä korjaamon ja autohallin 4.700 markan kuukausivuokrasta. Molemminpuolinen irtisanomisaika oli ollut kuusi kuukautta. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan vuokralainen oli lopettanut liiketoimintansa sanotussa huoneistossa kesällä 1983 jättäen irtisanomisajan vuokran maksamatta. Vuokralainen väitti, että hän oli sopinut heinäkuun alussa 1983 vuokranantajan kanssa siitä, että kysymyksessä oleva vuokrasopimus päättyisi 31.7.1983 ja että vuokranantaja saisi korvaukseksi irtisanomisajan vuokrasta kysymyksessä olevassa huoneistossa olleen 103 m²:n suuruisen tekstiilimaton sekä muut huoneistossa suoritetut korjaustoimenpiteet. Kihlakunnanoikeus katsoi vastoin vuokralaisen väittämää jääneen näyttämättä, että asianosaiset olisivat sopineet irtisanomisajan vuokran suorittamisesta muutoin kuin rahana. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus harkitsi oikeaksi velvoittaa vuokralaisen heti kuitin saadessaan suorittamaan vuokranantajalle maksamattomat irtisanomisajan vuokrat. HO: Ei muutosta. Jos vuokra maksetaan tekemällä henkilökohtaisesti työtä, vuokranantajan ja vuokralaisen välille voi muodostua työsuhde. Vuokralaisen saama etuus on tällöin hänelle veronalaista tuloa. Koska kysymys on muusta kuin rahana suoritettavasta palkasta, ei vuokranantajan tarvitse toimittaa ennakonpidätystä. Vuokranantaja on kuitenkin velvollinen suorittamaan niin sanotut työnantajamaksut, esimerkiksi sotu-maksut. Vuokranantaja on velvollinen maksamaan myös tapaturmavakuutusmaksun, jos työtä tehdään pitempään kuin 12 päivää kalenterivuodessa. 297 Jos vuokranantaja on vakuuttamisvelvollinen, hän on samalla velvollinen korvaamaan vuokralaisen loukkaantumisen, jos hän on laiminlyönyt vakuuttamisen. Oikeuskäytännössä tällä tavalla on käsitelty asunto-osakeyhtiön osakkaan saamaa vapautusta vastikkeen maksuvelvollisuudesta. KHO 1987/646: Osa asunto-osakeyhtiön osakkaista ja heidän perheenjäsenistään osallistui yhtiön kiinteistön huoltotöihin. Osakkaiden ja heidän perheenjäsenten yhtiön hyväksi tekemä työ oli kuitattu siten, että nämä osakkaat olivat suorittaneet alennetun yhtiövastikkeen. Osakkaiden alemman yhtiövastikkeen muodossa hyväkseen saama etuus oli palkkaa, josta oli toimitettava ennakonpidätys ja suoritettava työnantajan sotumaksu. 176 297 Ks. tapaturmavakuutuslaki 20.8.1948/608 10 1 mom.
vuokran maksaminen 27.3 Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto LHVL 27 :n 3 momenttiin on kirjattu jo aiemmin vallinnutta käytäntöä vastaava säännös vuokranmaksuvelvollisuuden kestosta. 298 Säännöksen mukaan vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokran vuokrasuhteen aikana siitä riippumatta, käyttääkö hän vuokraoikeuttaan vai ei. Vuokra on siten maksettava siitä päivästä lukien, jona vuokralaisella on oikeus saada huoneisto hallintaansa. Sillä, että vuokralainen muuttaa huoneistoon myöhemmin, ei ole merkitystä vuokranmaksuvelvollisuuden alkamiselle. Säännös merkitsee myös sitä, että vuokralaisen on maksettava vuokra irtisanomisaikansa loppuun saakka, vaikka hän muuttaisi huoneistosta jo aiemmin. Jos vuokralainen irtisanoo sopimuksen esimerkiksi tammikuussa, hän on velvollinen maksamaan vielä helmikuun vuokran, ellei irtisanomisajasta tai sen alkamisesta ole toisin sovittu. Tämä periaate on todettu myös aiemmassa oikeuskäytännössä. Itä-Suomen HO 19.1.1984 A 1983/7: Vuokranantaja oli 19.2.1982 päivätyllä vuokrasopimuksella vuokrannut vuokralaiselle liikehuoneiston. Vuokrasopimus oli määrätty olemaan voimassa toistaiseksi ja vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen oli irtisanomispäiväksi sovittu kunkin kalenterikuukauden viimeinen päivä sekä irtisanomisajaksi 3 kuukautta irtisanomispäivästä. Sen vuoksi ja kun vuokralainen ei ollut kyennyt näyttämään, että hän olisi irti sanonut vuokrasopimuksen ennen 1.7.1982 tai vuokranantaja olisi luopunut vetoamasta vuokrasopimuksen irtisanomisaikaan tai vaatimasta huoneistosta vuokraa kesäkuulta 1982, raastuvanoikeus harkitsi oikeaksi velvoittaa vuokralaisen, saadessaan asianmukaisen maksutodistuksen, heti suorittamaan vuokranantajalle maksamattomat vuoden 1982 kesä- ja heinäkuun vuokrat sekä irtisanomisajan 1.8. 31.10.1982 vuokrat. Määräaikaisissa sopimuksissa vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokraa koko määräajalta. Vuokralainen on näin ollen velvollinen maksamaan vuokraa, vaikka hän muuttaisi huoneistosta pois ja jättäisi vuokransa yksipuolisesti maksamatta. Vuokranantajalla on oikeus vuokran maksamattomuuden vuoksi purkaa sopimus ja saada korvaus sopimuksen päättymisestä aiheutuneesta vahingosta. Vuokranantajalle syntyy tällöin kuitenkin velvollisuus minimoida vuokralaisen aiheuttama vahinko ja ryhtyä aktiivisesti hankkimaan huoneistoon uusi vuokralainen. 299 Jos hän ei pura sopimusta, ja vuokralaisen poismuutto ja vuokraoikeuden käyttämättä jättäminen on selvää, on tällöinkin syytä yrittää pienentää syntyvää vahinkoa. Jos sopimusta ei pureta, vuokralainen voi koska tahansa palata käyttämään vuokraoikeuttaan, mikäli sopimuksen kestoa on vielä jäljellä. 298 Ks. HE 304/94 s. 67. 299 Ks. kuitenkin KKO 1991:78, selostettu kohdassa 5.4. 177
laki liikehuoneiston vuokrauksesta Vuokralainen on velvollinen suorittamaan vuokran myös vuokrasopimuksen päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos hän tai häneltä oikeutensa johtanut vielä tällöin käyttää huoneistoa. Oikeuskäytäntö oli tällä kannalla jo aiemmin: Turun HO 8.2.1984 A 83: Vuokranantaja oli vuokrannut liikehuoneiston määräajaksi, joka päättyi 22.2.1982. Vuokralainen oli vuokrannut tilan edelleen kolmannelle ehdoin, että sopimus jatkuu 22.2.1982 saakka vuokralaisen kanssa ja sen jälkeen suoraan vuokranantajan kanssa. Koska haltija ei näyttänyt sopineensa vuokrasuhteesta suoraan vuokranantajan kanssa, hänen katsottiin pitäneen huoneistoa 1.3. jälkeen luvatta hallussaan. Korvaukseksi määrättiin alkuperäiselle vuokralaiselle suoritetun vuokran summa. Vaasan HO 27.11.1986 A 86/26: Hovioikeus katsoi teollisuushallin vuokrasuhteen päättyneen 31.7. Koska vuokralainen oli tehnyt siellä korjaustöitä vielä elokuussa, hänet velvoitettiin maksamaan kuukauden vuokraa vastaava korvaus huoneiston käytöstä. Seuraavassa ratkaisussa riidan kohteena oli muun muassa vuokranmaksuvelvoite tilanteessa, jossa sopimus purettiin. Helsingin HO 31.12.2002 nro 860: Vuokranantaja purki vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi. Vuokranantaja velkoi vuokria. Vastakanteella vuokralainen mm. vaati vahingonkorvausta, koska vuokranantaja oli katkaissut sähköntoimituksen huoneistoon. Hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasopimus maksamattomien vuokrien takia. Vuokrasopimus oli purettu 11.5.2001. Edelleen hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus sähkön katkaisemiseen 6.4.2001 vuokralaisen 1.2.2001 jatkuneen vuokranmaksun laiminlyönnin perusteella, koska sillä oli purkuoikeus ja siten myös oikeus pidättyä omasta vuokrasopimukseen perustuvasta velvoitteestaan toimittaa sähköä vuokralaiselle. Sen vuoksi sähkön katkaisemisesta aiheutuneen vahingon korvaamista koskeva vaatimus oli hylättävä. Vuokranmaksun kestoajan osalta hovioikeus katsoi, että vuokra on maksettava huoneiston hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Näin ollen vuokralaisella oli vuokranmaksuvelvoite muuttoon 30.11.2001 saakka. Koska huoneistosta oli 6.4.2001 lähtien ollut sähköt katkaistuna eikä tämän jälkeen tiloja enää ollut voitu käyttää vuokrasopimuksessa tarkoitetulla tavalla, hovioikeus kohtuullisti sähkön katkaisun ajan jälkeistä vuokranmaksuvelvoitetta. 178 Jos siis vuokralainen ei tyhjennä huoneistoa sopimuksen purkamisen jälkeen, hänen on maksettava sopimuksen mukaista vuokraa. Nähdäksemme tämä tarkoittaa myös sitä, että jos alkuperäisen sopimuksen mukaan tuolle ajalle kohdistuisi sopimuksen mukainen vuokrankorotus, vuokra on maksettava sen mukaisesti korotettuna. Seuraavassa ratkaisussa otettiin kantaa siihen, mikä merkitys vuokranmaksuvelvollisuuteen on ulosmittauksella.