Vuokra-asuntojen asuntojen omistamisen ja tuottamisen ongelmat metropolialueella Metropolitiikka ja seudun kilpailu- kyky -seminaari 16.10.2007 Dipoli, Espoo Liiketoimintajohtaja Eero Saastamoinen Investoinnit
Mikä VVO? VVO on valtakunnallinen ammattiliittojen ja eläkevakuutusyhtiöiden omistama asuntopalveluja tarjoava yritys. Yhtiöllä on koko maassa noin 40.000 vuokraasuntoa, joista metropolialueella noin 13.000. Lisäksi yhtiö omistaa osakkuusyhtiön kautta 14.000 asumisoikeusasuntoa, joista metropolialueella on 6.700. Asuntojen käyttöaste on 99,8% ja hakijamäärät ovat kasvaneet kahden viime vuoden aikana noin 20 % vuosittain 2
Vuokra-asuntojen asuntojen osuus asuntokannasta % 45 40 43,8 43 35 30 25 20 15 10 5 33,2 33,8 28,6 32 0 Lähde: Tilastokeskus Helsinki Espoo Vantaa Kauniainen Koko maa Koko maa 1950 3
Vuokrien, asuntojen hintojen ja palkkojen kehitys 220 1995 = 100 200 180 160 140 120 100 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Lähde: Tilastokeskus Asuntojen hinnat Vuokrat Palkat Kuluttajahinnat 4
Kannattavuus Jokaisen kohteen oltava kannattava Ł kannattavuuslaskenta eroaa jonkin verran omistajittain Ł saatava yhteinen hyväksyntä/näkemys keskeisille kriteereille Ł ilmaista rahaa ei ole Ł korjauskuluja jaksotetaan eri kohteiden kesken Ł ensimmäisten vuosien vähäinen kassavirran negatiivisuus hyväksyttävissä jos näköpiirissä varmana pidettävä muutos Pitkän tähtäimen kannattavuus lähes arpomista Ł hoitokulujen kehitys 1 /m 2 /kk 300 /m 2 Ł vuokrien kehitys Ł korkotason muutokset 1% 400 /m 2 Ł inflaatio Ł kysyntätilanteen muutokset 5
Yksinkertaistettu malliesimerkki Vuokratalon hankinta-arvo 3.000 /m 2 omat varat 600 /m 2 lainaa 2.400 /m 2 Molemmille tämän päivän korko + marg. = 5,0 % Lyhennykset/poistot minimissään 1,5% Minimituottovaade ensimmäisenä vuotena 5,0 + 1,5 = 6,5 % Hoitokulut alussa 3,0-5,0 /m 2 /kk 19,75 Kannattavuusraja 3.000 x 6,5 % /12 =16,25 /m 2 /kk (pääomakulut) lisätään hoitokulut 3,5 /m 2 perittävä keskivuokra 19,75 /m 2 /kk Kuka kykenee maksamaan????? Kuka kykenee maksamaan????? 6
Mitä voidaan tehdä? Kokonaishinta ratkaisee tuotetaanko vuokra-asuntoja vai ei. Jonkin pitää joustaa Ł Tontin hinta Ł pitkällä aikavälillä mahdollista Ł Rakentamisen hinta Ł pitkällä aikavälillä mahdollista Ł Valtion tukielementin nostaminen Ł lyhyellä aikavälillä mahdollista Ł Korkotaso Ł muiden kuin suomalaisten käsissä Ł Vuokrataso Ł lyhyellä aikavälillä mahdollista vain asumistuen eli valtion tuen kautta Kilpailun lisääminen Ł Mitä vaikuttaa? 7
Toimenpide-ehdotuksia ehdotuksia PKS-alueelle määräaikainen kt-järjestelmä Ł vuokrakäyttörajoitukset saavat olla voimassa vaikka 100 vuotta jos sovittu tarkoituksenmukainen ja oikeudenmukainen purkujärjestelmä Ł pitkäjänteiselle toimijalle ei rajoitusajalla ole oleellista merkitystä ARA-tontinhintoja nostetaan määräajaksi Ł edellyttää kt-lainajärjestelmän ehtojen pientä parantamista Erityisryhmien investointiavustusten kohdentaminen uudelleen ja nykyistä tarkoituksenmukaisemmin Ł Nuorisoasuminen järjestyy tarjonnan kasvaessa muutoinkin Kaupunkirakenteen tiivistäminen Ł 60-70-luvun lähiöissä autot maan alle ja uutta rakentamista nykyisille autokentille. Infrastruktuuri valmiina ja väkiluku pudonnut puoleen Tarvitaan useita toimenpiteitä samanaikaisesti 8
Historiallinen hetki Poliitikot oikealta vasemmalla myöntävät vuokra-asuntojen tarpeellisuuden Elinkeinoelämä korostanut kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarpeellisuutta Tuottajat ja valtion viranomaiset kerrankin samalla puolella Päätoiminen asuntoministeri Päätoiminen metropolialueelta kotoisin oleva asuntoministeri Vain yksi ministeriö vastaan, vai onko??? Jos nyt ei saada mitään aikaan voidaan kädet nostaa ylös ehkä pitkäksi aikaa!!! 9
Tehdään yhdessä parempi asuinympäristö! 10