5 2013 28.11 Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen ylimääräinen yhdistyskokous 16.12.2013 Kokous pidetään Wanhassa Herrassa Paavola kabinetissa, Laaksokatu 17 Lahti kello 17.00. Ilmoittaudu kokoukseen Yhdistyksen toimistoon p. 044 0945600 tai sähköpostilla Talousarvioennuste vuodelle 2014 Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Keron talousarvioennuste vuodelle 2014 YHTEYSTIEDOT Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat 4,2 prosenttia vuodessa Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2012 keskimäärin 3,75 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 4,2 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asunto-osakeyhtiöiden taloustilastosta. Hämeenkatu 9 hsto 11 044 0945600 etunimi.sukunimi@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoliitto.fi/paijat-hame
Sisältö KIINTEISTÖLIITTO PÄIJÄT-HÄMEEN KUULUMISET... 3 Ylimääräinen yhdistyskokous 16.12.2013... 3 Talousarvio-ohje Päijät-Häme 2014... 3 UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA... 4 Talousarvioennuste Kiinteistöliitto... 4 Kiinteistö 2013 -messujen esitykset taloyhtio.netissä... 4 Vuoden paras putkiremonttikilpailu -2013 ratkesi... 4 Taloyhtiön remontti ei raunioita osakkaiden taloutta... 5 Palkkaa työnjäljestään ylpeä tekijä... 6 MARKKINAT JA SUHDANTEET... 7 Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat 4,2 prosenttia vuodessa... 7 LAKIASIAT... 8 Jakamaton kuolinpesä asunto-osakkeen omistajana... 8 OIKEUSTAPAUKSET... 9 Turun HAO 7.10.2013 13/0633/3... 9 Helsingin HO 26.9.2013/2557... 9 KKO:2013:74... 9 KKO:2013:75... 9 KKO 14.10.2013/2183... 10 TYÖSUHDEASIAT... 10 Kiinteistöalan työehtosopimukset... 10 LIITTEET: Ylimääräisen yhdistyskokouksen kutsu Jäsenmaksuehdotus vuodelle 2014 Yhdistyksen talousarvio vuodelle 2014 2
KIINTEISTÖLIITTO PÄIJÄT-HÄMEEN KUULUMISET Ylimääräinen yhdistyskokous 16.12.2013 Yhdistyksen virallinen nimi on nyt Kiinteistöliitto Päijät-Häme. Yhdistyksen vahvistetut säännöt saatiin yhdistysrekisteristä elokuun lopussa. Jotta kaikki uusien sääntöjen mukaiset asiat tulee käsiteltyä, pidetään ns. ylimääräinen yhdistyskokous, jossa käsitellään ne sääntöjen mukaan yhdistyskokouksessa käsiteltävät asiat, joita ei käsitelty vanhojen sääntöjen mukaisessa kevätkokouksessa. Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen ylimääräinen yhdistyskokous pidetään 16.12.2013 kello 17.00 Wanhassa Herrassa Paavola kabinetissa Laaksokatu 17, Lahti. Valtakirjojen tarkistus alkaa klo 16.30. Kokouksessa vahvistetaan jäsenmaksut vuodelle 2014 ja päätetään erovuorossa olevien hallituksen jäsenten toimikauden jatkumisesta 2014 varsinaiseen yhdistyskokoukseen. Ilmoittautumiset kokoukseen: sinikka.huurinainen@kiinteistoliitto.fi tai 044 0945600 Liitteenä on ylimääräisen yhdistyskokouksen kutsu/esityslista. Talousarvio-ohje Päijät-Häme 2014 Kiinteistöveroperusteiden muutosten takia nousee maksettavaksi tulevien kiinteistöverojen määrät 7 % vuoden 2013 maksuihin nähden. Jos kunta nostaa veroprosentteja, tulevat niiden korotusvaikutukset edellä ilmoitetun korotuksen lisäksi. Esim. Orimattilassa, jossa on päätetty korottaa yleistä kiinteistöveroprosenttia 1,0:sta 1,1:en ja vakituisen asuinrakennukset prosenttia 0,40:stä 0,50 :en nousevat maksettavat kiinteistöverot jo noin 25 %. Tässä vaiheessa eivät kaikki alueen kunnat ole päättäneet vuoden 2014 kiinteistöveroprosentteja, joten tiedot niistä toimitetaan myöhemmin. Myöskään ei ole tiedossa vuoden 2014 kaukolämmön ja vesi- ja jätevesien hintoja, joten niistäkin tiedot toimitetaan vasta myöhemmin. Alla muutamien kuntien osalta kaukolämmön ja vesi- ja jäteveden hinnat 2014. Kaukolämpö /MWh (keskiarvohinta) Vesi- ja jätevesi /m3, perusmaksu /kalam2 2013 2014 korotus 2013 2014 korotus Lahti 60,50 64,75 7 % 3,23 3,40 5 % perusmaksun muutos ei tied. perusm. 0,33 0,37 15 % Hollola 60,50 64,75 7 % ei tiedossa perusmaksun muutos ei tied. Asikkala 68,47 74,56 9 % ei tiedossa perusmaksun muutos ei tied. Nastola 68,47 68,47 0 % ei tiedossa 3
UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA Talousarvioennuste Kiinteistöliitto Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Keron talousarvioennuste vuodelle 2014 on luettavissa taloyhtio.net jäsensivuilta -> Omaetusivu -> Talous -> Ajankohtaista -> Talousarvio-ohje 2014. Kiinteistö 2013 -messujen esitykset saatavilla Kiinteistö 2013 -messut pidettiin 13.-15.11. Helsingin Messukeskuksessa, jossa oli samanaikaisesti myös turvallisuusalan messut. Tapahtumakokonaisuus keräsi kolmen päivän aikana yhteensä lähes 22 000 kävijää. Kiinteistömessuilla vieraili alan ammattilaisia, kuten isännöitsijöitä ja urakoitsijoita, sekä asuntoosakkeiden omistajia. Messujen aikana tapahtumalava Plazalla asiantuntijat pitivät tietoiskuja aiheista. Suosituimmat luennot keräsivät yli 150 kuulijaa Plazalle! Kiinteistöliiton osastolla lakimiehet ja insinöörit tarjosivat neuvontaa koko messujen ajan, ja osastolla riittikin kuhinaa taukoamatta. Esitykset löytyvät www.taloyhtio.net sivuilta Vuoden paras putkiremonttikilpailu -2013 ratkesi Vuoden putkiremonttikilpailu 2013 -voittajaksi nousi kovatasoisessa kilpailussa Helsingin Munkkiniemessä sijaitseva, vuonna 1971 valmistunut As Oy Perustie 36-40. Hanke toteutettiin poikkeuksellisen tehokkaasti tavoitehintaisena projektinjohtourakkana. Mallia on aiemmin käytetty pääasiassa uudisrakentamisessa, kertoi kilpailutoimikunnan puheenjohtaja Juhani Siikala palkitsemistilaisuudessa Kiinteistömessuilla keskiviikkona. Putkiremonttikilpailussa jaettiin siihen osallistuneiden hankkeiden kovan tason vuoksi vain ensimmäinen palkinto. Tasaväkisten kilpailuehdotusten vuoksi toista palkintoa eikä kunniamainintaa voitu jakaa. As Oy Perustie 36-40 on kolmirappuinen, kaksi asuinkerrosta ja 13 huoneistoa käsittävä taloyhtiö. Rakennuksen huoneistoala on 1.305,50 m2 ja tilavuus 7.000 m3. Taloyhtiön kolmihenkinen hallitus kilpailutti hankkeen niin sanottuna perinteisenä kokonaisurakkana, jonka jälkeen isännöitsijä ja hallitus tutkivat mahdollisuuden toteuttaa saneeraus taloyhtiöiden korjaushankkeisiin tuotteistetulla projektinjohtourakkamallilla. Taloyhtiö päätti toteuttaa hankkeen rohkeasti uudella tavalla, missä korjausrakentamiselle tyypillisiä riskejä ei hinnoitella ennalta urakkaan vaan ne aktualisoituvat maksettavaksi vain toteutuessaan. Laatua kustannustehokkaasti As Oy Perustie 36-40:n urakka sisälsi vesi- ja viemärijohtojen sekä sähkö- ja teleasennusten uusimisen perinteisellä tavalla sisältäen kaikkien märkätilojen peruskorjauksen. Tavoitehintaisen projektinjohtourakan toteutti Talon Tekniikka Oy. -Tavoitehintainen projektinjohtourakka osoittautui kiinnostavaksi vaihtoehdoksi, koska hinta-arvio oli 10 prosenttia edullisempi kuin halvin perinteisen kokonaisurakasta saatu tarjous. Lisäksi taloyhtiö näki kustannussäästönä mahdollisen tavoitehinnan alittamisen. Mahdollinen hinnan alituksesta syntyvä säästö sovittiin jaettavan puoliksi taloyhtiön ja urakoitsijan kesken, valotti As Oy Perustie 36-40 hallituksen puheenjohtaja Paavo Marttila. 4
Taloyhtiö toteutti urakan rohkeasti, vaikka korjaushankkeille tyypillisiä riskejä ei hinnoiteltu urakkaan sisältyviksi. Hankkeen viestintä hoidettiin ainutlaatuisesti taloinfo.com-palvelulla, kuudella eri sähköisellä kanavalla: tekstiviestein, sähköpostitse, sähköisellä ilmoitustaululla porraskäytävissä, facebook-tilin kautta, osakkaiden www-sivulla ja Itellan automaattipostituksella. Tavoitehintainen projektinjohtourakka osoittautui erittäin menestyksekkääksi ja kustannustehokkaaksi vaihtoehdoksi. Tavoitehinta alitettiin 13 prosentilla. Summalla rahoitettiin laadunparannukset kuten saunaosaston peruskorjaus suunniteltua korkealuokkaisemmaksi, koko urakan valvontakustannukset ja suurin osa lisätöistä. Kilpailutoimikunnan puheenjohtajana toimi RI, ekonomi Juhani Siikala (AKHA ry) ja jäseninä vaikuttivat rakennusneuvos, AKHA ry:n puheenjohtaja Ben Grass, kehityspäällikkö Jari Virta (Kiinteistöliitto), neuvontainsinööri Jaakko Laksola (Kiinteistöliitto Uusimaa), päätoimittaja Asko Sirkiä (Kiinteistölehti) ja viestintäpäällikkö Marjukka Vainio (Kiinteistöliitto). Taloyhtiön remontti ei raunioita osakkaiden taloutta Tuhansissa taloyhtiöissä on lähivuosina edessä mittavat putki- ja julkisivuremontit, joten remonttirahoituksen järjestäminen koskettaa satojatuhansia suomalaisia tällä vuosikymmenellä. Taloyhtiön iso korjaushanke pistää usein tiukoille sekä taloyhtiön että osakkeenomistajien talouden. Taloyhtiön iso remontti nielee yksittäiseltä osakkaalta rahaa jopa kymmeniä tuhansia euroja. Rakennusten ikääntyessä korjaaminen on kuitenkin väistämätöntä ja rahoitus remonttiin pitää järjestää tavalla tai toisella. Taloyhtiöissä tulee korjaushankkeen teknisen suunnittelun ohessa tehdä myös taloudellinen hankesuunnittelu eli selvittää, kuinka omassa talossa remontti voidaan parhaiten rahoittaa niin taloyhtiön kuin osakkaiden kannalta. Taloyhtiön ja sen osakkaiden taloudenpito kytkeytyvät toisiinsa tiiviisti, mikä korostuu mittavien korjaushankkeiden yhteydessä. Useimmilla taloyhtiöillä osakkeenomistajien kukkaro on ainoa tulonlähde, joten remontin kustannukset tulevat osakkaiden maksettavaksi enemmin tai myöhemmin. Hyvin tehty taloudellinen hankesuunnittelu koituu taloyhtiön osakkaiden eduksi ja pienentää remontista koituvaa maksurasitusta. Remonttirahoituksen monet keinot Osakkaat maksavat osuutensa taloyhtiön korjaushankkeen kustannuksista yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti. Yhtiökokouksessa taloyhtiön osakkaat itse päättävät, miten hanke rahoitetaan. Tyypillisimmät rahoitusvaihtoehdot ovat olleet pankkilaina, osakkaiden maksamat hankeosuussuoritukset, taloyhtiön omaisuuden myynti, lisä- tai täydennysrakentaminen sekä ARAn ja kuntien myöntämät korjausavustukset. Taloyhtiön luotollinen tili eli niin sanottu luottolimiitti on tullut yhä useammin keinoksi korjaushankkeiden rahoittamisessa. Tällöin korjaushankkeen kulut maksetaan luotolliselta tililtä sitä mukaa, kun niitä syntyy ja korkoa maksetaan vain nostetusta summasta. Tili säästää myös aikaa, sillä lainan eriä nostettaessa ei tarvita paperisotaa, vaan laskut maksetaan tililtä luottokortin tapaan. Korjaushankkeen valmistuttua selviävät toteutuneet kulut. Silloin pankki muuttaa tilin varsinaiseksi taloyhtiön remonttilainaksi. Näin taloyhtiön tilille ei jää ylimääräistä, nostettua lainaa. "Korjaushankkeen aikainen luotollinen tili joustavoittaa laskujen maksamista ja taloyhtiö säästää korkomenoissa", toteaa Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Kristel Pynnönen. Taloudellisen hankesuunnittelun osana käydään läpi erilaiset mahdollisuudet korjaushankkeen rahoittamiseksi ja selvitetään, mitkä ovat omassa taloyhtiössä käyttökelpoisia keinoja. Taloyhtiöt voivat rahoittaa korjaushankkeita myymällä talonmiehen asunnon, tonttimaata tai rakennusoikeutta taikka muuttamalla sopivia tiloja asunnoiksi. Näin saadut tulot käytetään korjaushankkeeseen, jolloin osakkaiden maksuosuudet pienenevät. 5
Pankkilaina taloyhtiölle vai osakkaille? Remonttiin otettava pankkilaina voi olla joko taloyhtiön ottamaa tai sitten kunkin osakkaan omaa lainaa, jolla osakas maksaa pois osuutensa korjaushankkeen kustannuksista. "Laina kannattaa kilpailuttaa ottaapa lainan sitten taloyhtiö tai osakas", muistuttaa Pynnönen Kiinteistöliitosta. Osakkaan oma remonttilaina katsotaan asuntolainaksi, joten sen koroista saa alijäämähyvityksenä 30 prosentin verohyödyn (vuonna 2013 koroista voi vähentää 80 prosenttia). Henkilökohtainen pankkilaina on yhtiölainaa joustavampi, ja pankkilainan laina-aika on yleensä pidempi kuin yhtiölainan, jolloin kuukausierät jäävät pienemmiksi. Usein oman pankkilainan voi saada neuvoteltua myös edullisemmalla marginaalilla, pidemmällä laina-ajalla ja ehdoilla kuin mitä taloyhtiöt saavat. Oman pankkilainan ehtoja on neuvottelemalla myös helpompi muuttaa kuin taloyhtiön lainaehtoja. Avustukset kannattaa hyödyntää Taloyhtiöiden korjaushankkeisiin on saatavissa myös julkista rahaa avustuksina. ARA myöntää peruskorjausten käynnistysavustuksia yhteensä 115 miljoonaa euroa vuosina 2013-2014 ja nämä rahat ovat nyt haettavana. Avustusta voi käyttää esimerkiksi putkiremontin, ikkunoiden ja ulko-ovien uusimiseen, yläpohjan ja katon sekä parvekkeiden uusimiseen. Avustusta myönnetään myös ilmanvaihtojärjestelmän ja lämmitysjärjestelmän uusimiseen. "Taloyhtiön kannattaa selvittää saatavissa olevat avustukset, sillä ilmaista rahaa ei kannata jättää käyttämättä", sanoo Pynnönen. Kiinteistöliitto yhteistyökumppaneineen toteuttaa Korjaushanke haltuun -kiertueen, jonka tilaisuudet tavoittavat noin 2000 taloyhtiöiden isännöitsijää ja hallituksen jäsentä 12 paikkakunnalla eri puolilla Suomea puolen vuoden aikana. Kiertueen tavoitteena on edesauttaa taloyhtiöiden korjaushankkeiden onnistumista. Tiedon tarve on suuri, sillä jo yksistään linjasaneerausten määrän ennustetaan ensi vuosikymmenellä kasvavan kolmanneksen nykytahtia suuremmaksi. Palkkaa työnjäljestään ylpeä tekijä Taloyhtiön korjaushankkeessa hallitukselle aiheuttaa päänvaivaa selvittää urakoitsijan luotettavuus ja kyky suoriutua urakasta. -Pätevän ja vastuullisen urakoitsijan löytäminen onkin taloyhtiölle yksi korjaushankkeen kriittisimmistä kohdista. Hyvän urakoitsijan kanssa korjaushankkeen läpivienti on sujuvampaa ja tavoite eli onnistunut lopputulos saavutetaan varmemmin, totesi Kiinteistöliiton vanhempi lakimies Jaana Sallmén Korjaushanke haltuun -seminaarissa Lahdessa keskiviikkona. Hallituksen on myös mietittävä, onko isännöitsijä pätevä vetäjä hankkeelle vai tarvitseeko hankkeeseen palkata ulkopuolinen projektinjohtaja. Käytännössä isoissa, putki- ja julkisivuremonttien kaltaisissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva taloyhtiö palkkaa rakennuttamisen ammattilaisen projektinjohtajaksi. Hän selvittää urakoitsijoiden tarjoushalukkuuden ja laatii tarjouspyyntöasiakirjat sekä toimii taloyhtiön neuvonantajana valintaa tehtäessä. Taloyhtiön - käytännössä yhtiön osakkaiden - on punnittava, mitkä kriteerit ovat sille urakoitsijan valinnassa tärkeimpiä - urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky vai resurssit? Olemassa olevien kotien korjaaminen eroaa täysin uuden talon rakentamisesta, ja tämäkin on syytä ottaa urakoitsijaa valittaessa huomioon, muistutti Talokeskus Oy:n osastopäällikkö Tom Lindborg. Valistunut taloyhtiö myös muistaa, että halvin ei ole aina laadun tai kustannustehokkuuden vinkkelistä paras vaihtoehto. Muista tilaajavastuu Useiden tarjousten saaminen ja kilpailun syntyminen urakasta ei sekään ole itsestään selvää. Urakoitsijat eivät aina ole kiinnostuneita antamaan taloyhtiölle tarjousta, koska työtä voi olla paljon ja kokonaishinta jää urakoitsijan näkökulmasta alhaiseksi. 6
- Erityisesti pienillä taloyhtiöillä voi olla vaikeuksia löytää taitavaa urakoitsijaa. Nimittäin taloyhtiölle ja sen osakkaille suuri hanke on monien urakoitsijoiden mielestä pieni projekti, totesi Kiinteistöliitto Päijät- Hämeen toiminnanjohtaja Raimo Kiljunen. Suomessa rehelliset ja vastuuntuntoiset urakoitsijat rekisteröityvät Korjausurakka.fi-palveluun. Palveluun on rekisteröitynyt Päijät-Hämeen alueelta 371 eri alan urakoitsijaa. - Korjausurakka.fi:ssä olevat urakoitsijat kuuluvat Luotettava Kumppani -ohjelman piiriin, mikä tarkoittaa, että niiden osalta tilaajavastuulain asettamat velvoitteet on tarkastettavissa helposti ja ilmaiseksi Tilaajavastuu.fi -palvelusta. Tämä helpottaa rakennuttajana toimivaa taloyhtiötä merkittävästi. - Taloyhtiön on saatava urakoitsijalta tilaajavastuulain mukainen selvitys ennen urakkasopimuksen allekirjoittamista eli siitä, kuuluko yritys verottajan ylläpitämiin rekistereihin kuten ennakkoperintä-, arvonlisävero- ja työnantajarekisteriin. Lisäksi taloyhtiön on varmistettava, että yritys on maksanut veronsa ja eläkemaksunsa asianmukaisesti. Yritykseltä on saatava myös kaupparekisteriote ja selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta. Sekin on hyvä muistaa, että aliurakoitsijan tiedot on velvollinen tarkastamaan sen kanssa sopimuksen tehnyt pääurakoitsija, Sallmén luetteli. Myös urakoitsijan luottotiedot on tarpeen tarkistaa ennen urakkasopimuksen tekemistä, vaikkei mikään laki siihen velvoitakaan, Sallmén painotti. Suomi korjausrakentamisen Euroopan mestari Suomi käyttää korjausrakentamiseen lähes kuusi prosenttia bruttokansantuotteestaan. VTT:n tilaston mukaan aiemmin kärkitilaa pitänyt Saksa on pudonnut kakkoseksi. Euroopassa määrä on keskimäärin neljä prosenttia. Esimerkiksi Ruotsissa osuus on pudonnut viidestä prosentista kolmeen ja puoleen. Kiinteistöliiton uunituoreen Korjausrakentamisbarometrin mukaan taloyhtiöiden korjaushankkeet keskittyvät eniten putkistoremontteihin. MARKKINAT JA SUHDANTEET Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat 4,2 prosenttia vuodessa Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2012 keskimäärin 3,75 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 4,2 prosenttia. Tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asunto-osakeyhtiöiden taloustilastosta. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 4,38 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa, missä oli nousua edellisvuodesta 2,3 prosenttia. Hoitokuluista suurin suhteellinen osuus, 24,9 prosenttia, meni lämmitykseen. Korjausten osuus hoitokuluista oli 21,7 prosenttia ja vedenkäytön 8,0 prosenttia. Rivitalo-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 2,97 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisen tulonlähteen muodostivat edelleen hoitovastikkeet (ml. vesimaksut), jotka olivat vuonna 2012 keskimäärin 3,81 euroa neliöltä kuukaudessa. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet nousivat 5,5 prosenttia vuodesta 2011. Hoitovastikkeiden osuus yhtiöiden varsinaisista tuotoista oli 84,3 prosenttia. Vuokrien osuus oli 6,0 prosenttia ja käyttökorvausten 9,3 prosenttia. Kaikkiaan kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden tuotot nousivat 2,9 prosenttia vuodesta 2011. 7
KIINTEISTÖNHOITOKULUT KERROSTALOISSA KOKO MAASSA Kiinteistönhoitokulut asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa koko maassa vuonna 2012 Korjauskustannukset 21,7 % Muut hoitokulut 4,6 % Henkilöstökulut 1,8 % Kiinteistövero 6,2 % Jätehuolto 3,2 % Sähkö 4,1 % Lähde: Tilastokeskus Vesi ja jätevesi 8,0 % 4,38 Lämmitys 24,9 % Hallinto 8,9 % Käyttö ja huolto 11,9 % Ulkoalueiden hoito 2,3 % Siivous 2,5 % LAKIASIAT Jakamaton kuolinpesä asunto-osakkeen omistajana Asunto-osakkeen omistajan kuollessa, tulee hänen sijaansa omistajaksi jakamaton kuolinpesä. Jakamaton kuolinpesä on asunto-osakkeen omistaja perinnön jakamiseen saakka. Jakamattoman kuolinpesän osakkaiden on syytä huomioida seuraavat asunto-osakkeen omistamiseen liittyvä seikat: 1. Isännöitsijälle ilmoitus kuolemasta 2. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan vastiketta omistamastaan huoneistosta 3. Osakkeenomistajan kuoltua, voidaan hänen jakamaton kuolinpesänsä merkitä osakeluetteloon 4. Leski tai perinnönsaajat voivat pyytää myös lesken hallintaoikeuden kirjaamista osakeluetteloon 5. Osakekirjaan siirtomerkintä jakamattoman kuolinpesän nimiin 6. Perinnönjaon jälkeen osakekirjaan ja osakeluetteloon merkinnät siirronsaajasta Jäsentaloyhtiön edustajana pääset lukemaan aiheesta tarkemmin Taloyhtio.netin sivuilta osoitteesta http://www.taloyhtio.net/omaetusivu/lakitietoa/jakamatonkuolinpesa/ (edellyttää kirjautumista). 8
OIKEUSTAPAUKSET Turun HAO 7.10.2013 13/0633/3 Turun hallinto-oikeus katsoi, että A:lla oli oikeus ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen, vaikka A oli tätä aikaisemmin ollut ostajana asunto-osakkeiden kaupassa. Tapauksessa A oli vuonna 2010 allekirjoittanut kauppakirjan asunto-osakkeiden kaupasta. Kauppakirjan mukaan osakehuoneiston hallintaoikeus siirtyi A:lle kaupantekohetkellä, mutta omistusoikeus siirtyisi A:lle vasta koko kauppahinnan tultua maksetuksi viimeistään vuonna 2015. A ei ollut itse asunut huoneistossa hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen, vaan huoneisto oli ollut vuokrattuna kolmannelle osapuolelle. Koska A ei ollut saanut vielä huoneiston omistusoikeutta itselleen, oli hän oikeutettu vapautumaan varainsiirtoverosta vuonna 2012 omaan asuinkäyttöön hankkimansa tilan osalta. Helsingin HO 26.9.2013/2557 Hovioikeus katsoi, että vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasuhde antamatta vuokralaiselle ensin varoitusta vuokrasuhteen purkamisesta. Tapauksessa vuokrahuoneisto oli tuhoutunut tulipalossa, joka oli aiheutunut vuokralaisen parvekkeelta alkaneesta tulipalosta. Tulipalo oli seurausta vuokralaisten tekemistä laittomista sähköasennuksista parvekkeella. Vuokralainen oli itse rakentanut huoneistonsa parvekkeelle pistorasian, johon hän oli kytkenyt sähkögrillin. Taloyhtiön järjestyssäännöissä oli kielletty parvekkeella grillaaminen. KKO:2013:74 Tapauksessa oli kyse vuonna 2009 valitun hallituksen toimikauden jatkumisesta silloin, kun yhtiössä ei oltu seuraavana vuonna pidetty lainkaan varsinaista yhtiökokousta. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan hallituksen toimikausi päättyi vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Kun vuoden 2010 varsinainen yhtiökokous oli jäänyt pitämättä, jatkui vuonna 2009 valitun hallituksen toimikausi korkeimman oikeuden mukaan vielä senkin jälkeen, kun vuoden 2010 yhtiökokous olisi lain mukaan viimeistään kuulunut pitää. Tämän vuoksi yhtiössä vuonna pidetty 2011 yhtiökokous oli virheellisesti koolle kutsuttu, kun kutsun oli toimittanut yksi hallitukseen vuonna 2009 valittu jäsen ilman, että kokouksen koolle kutsumisesta oli tehty päätöstä vuonna 2009 valitun ja kokouskutsun lähettämisen aikaan edelleen toimivaltaisen hallituksen kokouksessa. KKO:2013:75 Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke oli korkeimman oikeuden mukaan nykyisin voimassa olevan osakeyhtiölain aikana pätevä, vaikka se oli vuonna 1978 voimaan tulleen ja 2006 kumotun vanhan osakeyhtiölain voimassaoloaikana ollut lain vastaisena tehoton. Tapauksessa yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeessa lunastusvaatimuksen esittämisen määräaika oli määrätty 60 päiväksi yhtiön hallitukselle tehdystä siirtoilmoituksesta lukien. Lunastuslauseke oli ollut vanhan osakeyhtiölain aikana tehoton, koska 60 päivän määräaika voi tiettyinä kuukausina tarkoittaa pidennystä laissa määriteltyyn kahden kuukauden enimmäisaikaan, mikä johti vanhan lain aikana automaattisesti koko lunastuslausekkeen tehottomuuteen. Nykyään voimassa olevan osakeyhtiölain aikana lunastuslauseke ei ole automaattisesti mainitusta syystä enää tehoton, vaan lunastukseen sovelletaan aina kahden kuukauden määräaikaa, vaikka yhtiöjärjestyksessä olisi määräys pidemmästä määräajasta. 9
KKO 14.10.2013/2183 Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan, ettei osakkeenomistajalla ollut ehdotonta oikeutta saada asentaa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa. Tapauksessa osakkeenomistaja oli asentamassa ilmalämpöpumppua huoneistoonsa siten, että rakennuksen ulkoseinärakenne puhkaistaisiin huoneiston ja parvekkeen välisestä kohdasta ilmalämpöpumpun vaatimia läpivientejä varten. Osakkeenomistaja perusteli vaatimustaan sillä, että osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus tehdä muutostyöoikeutensa turvin huoneiston sisäpuolisia muutostöitä ja asennuksia ja että tapauksessa kyse olisi huoneiston sisäpuolisesta muutoksesta, koska seinän molemmin puolin oli osakkaan hallintaoikeuteen kuuluva tila. Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeuteen ei kuitenkaan kuulu rakennuksen ulkoseinärakenteen puhkaiseminen, vaikka seinän toisella puolella olisikin osakkeenomistajan hallintaoikeuteen kuuluva parveke. TYÖSUHDEASIAT Kiinteistöalan työehtosopimukset Kiinteistöalan työehtosopimuksista on neuvottelutulos, jonka mukaan palkkoja tarkistetaan kiinteistöpalvelualan työntekijöiden osalta yleiskorotuksella 1.4.2014 joko 12 senttiä/tunti tai 20,00 /kk ja Talonmiehen työtä ja siivousta koskevan TES:n (pistepalkkaiset) osalta 20,00 /kk. Toimihenkilöiden osalta korotus 1.9.2014 sama yleiskorotus 20,00 /kk. Miten eri tilanteissa edellä mainittuja korotuksia tullaan soveltamaan, on vielä sopimatta. Kun ne saadaan sovittua (todennäköisesti tämän vuoden aikana), tiedotetaan niistä erikseen. Kiinteistöliitto Päijät-Häme 10
Kiinteistöliitto Päijät-Häme Ehdotus jäsenmaksuiksi vuodelle 2014 3 % m3 2013 2014 < 2000 149 153 2001-4000 168 173 4001-6000 190 196 6001-8000 215 221 8001-10000 242 249 10001-12000 273 281 12001-14000 298 307 14001-16000 319 329 16001-18000 342 352 18001-20000 368 379 20001-24000 414 426 24001-28000 465 479 28001-32000 516 531 32001-36000 565 582 36001-40000 618 637 40001-44000 667 687 44001-48000 719 741 48001-52000 768 791 52001-56000 822 847 56001-60000 870 896 60001-64000 925 953 64001-68000 973 1002 68001-72000 1025 1056 72001-76000 1071 1103 76001-80000 1131 1165 80001-84000 1166 1201 84001-88000 1216 1252 88001-92000 1262 1300 92001-96000 1313 1352 96001-100000 1412 1454 >100000 **) 50 52 *) Huom! Jäsenmaksukatot - liikejäsenet 851 877 - muut yhteisöt 1208 1244 **) lisäksi jokaiselta alkavalta 4000 m3 11
Päijät-Hämeen Kiinteistöyhdistys TALOUSARVIO 2014 VARSINAINEN TOIMINTA TUOTOT TOT 2012 TA 2013 TA 2014 Palkanmitt.palkkiot,lausunnot 8 146,80 5 000,00 4 000,00 Jäsentiedottamisen tulot 700,00 1 000,00 1 000,00 Jäsenkoulutustulot 12 320,33 5 000,00 6 300,00 Muut tuotot 601,72 1 000,00 1 000,00 Vars.toiminnan tuotot yhteensä 21 768,85 12 000,00 12 300,00 KULUT Palkat -84 359,95-90 000,00-100 000,00 Luontaisedut (4518-4518) TEL ja muut sos.kulut -23 758,35-27 000,00-31 000,00 Poistot -3 781,35-3750,00-3 750,00 Matkakulut -1 977,84-2 700,00-2 700,00 Päivärahat -716,00-800,00-1 000,00 Puhelinkulut -4 592,66-3 400,00-4 000,00 Postikulut -1 174,20-1 500,00-1 800,00 Koulutuskulut (henkilökunta) -3 051,98-3 600,00-4 000,00 Monisteet, toimistokulut, kalustovuokrat -8 938,17-3 700,00-9 200,00 Jäsentiedotteet, julkaisut (K-viesti) -11 255,45-5 000,00-16 000,00 Jäsenkoulutus (luennoitsijat, järjestelykulut) -13 938,32-20 000,00-20 000,00 Kirjanpitopalvelut -2 050,27-2 000,00-2 200,00 Tilintarkastuspalkkiot -1 845,00-2 100,00-2 100,00 Edunvalvonta (asiantuntijalausunnot) 0,00 0,00-4 000,00 Markkinointi ja edustus -6 759,76-8 000,00-10 000,00 Sähkö ja siivous -905,38-1 100,00-1 100,00 Vastikkeet, toimisto (hsto 11,12, varasto) -4 451,50-4 500,00-4 700,00 Autohallin vuokra -1 440,00-1 500,00-1 600,00 Huoneiston korjauskulut -14 315,04 0,00-5 000,00 Muut kulut (töhrykampanja) -2 450,14-2 000,00-4 000,00 Pankkikulut -553,33-700,00-800,00 Vakuutukset -1 293,16-1 400,00-2 000,00 Hallinnolliset kokoukset (hallitus, toimikun.) -14 398,13-11 000,00-20 000,00 Muut kokoukset (kiinteistöillat, neuvottelut) -6 177,28-9 000,00-16 000,00 Varsin.toiminnan kulut yhteensä: -214 183,26-204 750,00-266 950,00 VARSINAINEN TOIMINTA YHT: -192 414,41-192 750,00-254 650,00 12
VARAINHANKINTA TUOTOT Jäsenmaksutulot 314 987,00 335 000,00 350 200,00 Muut tuotot (jäsenhankintapalkkiot) 22 038,00 3 000,00 2 000,00 Painotuotemateriaalin ostot 0,00-500,00-500,00 Varainhankinnan tuotot yhteensä 337 025,00 337 500,00 351 700,00 KULUT Kiinteistöliiton jäsenmaksut -134 308,34-183 000,00-180 000,00 Suomen Kiinteistölehti -757,00-1 000,00-1 000,00 Varainhankinnan kulut yhteensä -135 065,34-184 000,00-181 000,00 VARAINHANKINTA YHT: 201 959,66 153 500,00 170 700,00 Tuotto- ja kulujäämä 9 545,25-39 250,00-83 950,00 SIJOITUS- JA RAHOITUSTOIMINTA TUOTOT Vuokratuotot sijoituksista 19,20,21,27 73 521,40 74 656,28 79 000,00 Osinkotuotot sijoituksista 364,76 0,00 40 000,00 Korkotuotot 2 770,00 1 500,00 1 500,00 Sij.ja rahoitustoiminnan tuotot yhteensä 76 656,16 76 156,28 120 500,00 KULUT Vastikkeet sij.hstot (609 jyvos) -18 696,30-20 160,00-23 400,00 Muut sij.hsto kulut -57 952,86-10 000,00-10 000,00 Muut kulut 0,00-1 000,00-1 000,00 Sij.ja rahoitutoiminnan kulut yhtensä: -76 649,16-31 160,00-34 400,00 SIJOITUS- JA RAHOITUSTOIMINTA YHT. 7,00 44 996,28 86 100,00 TULOS ENNEN SIIRTOJA 9 552,25 5 746,28 2 150,00 OMAKATTEISET RAHASTOT (STIPENDI) Korko tuotot 253,44 100,00 250,00 Rahaston hoitokulut -5,00 0,00 0,00 Jaettavat stipendit/avustukset -2 000,00-3 000,00 248,44-1 900,00-1 900,00 TILIKAUDEN YLIJÄÄMÄ 9 800,69 3 846,28 250,00 TILINPÄÄTÖSSIIRROT Siirto stipendirahastoon -248,44 0,00-250,00 SIIRROT RAHASTOIHIN YHTEENSÄ -248,44 0,00 0,00 Tilikauden ylijäämä 9 552,25 0,00 13
YLIMÄÄRÄINEN YHDISTYKSEN KOKOUS Kiinteistöliitto Päijät-Hämeen ylimääräinen yhdistyskokous pidetään maanantaina 16.12.2013 klo 17.00 Wanhassa Herrassa Paavola kabinetissa, Laaksokatu 17 Lahti. Valta kirjojen tarkistaminen alkaa klo 16.30. Ilmoittaudu yhdistyskokoukseen 10.12.2013 mennessä puhelimitse 0440 945 600 tai sähköpostilla sinikka.huurinainen@kiinteistoliitto.fi. ESITYSLISTA 1. Kokouksen avaus 2. Kokouksen puheenjohtajan ja sihteerin valinta 3. Kahden pöytäkirjantarkastajan ja ääntenlaskijoiden valitseminen 4. Saapuvilla olevien jäsenten ja heidän edustamien äänimäärien toteaminen 5. Kokouksen laillisuuden ja päätösvaltaisuuden toteaminen 6. Kokouksen työjärjestyksen hyväksyminen 7. Käsitellään vuoden 2014 talousarvio 8. Vahvistetaan vuoden 2014 jäsenmaksujen suuruudet Vahvistetaan yhdistyksen puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan, hallituksen jäsenten ja tilintarkastajan sekä valiokuntien, toimikuntien ja jaostojen jäsenten palkkiot 9. Vahvistetaan hallituksen jäsenten lukumäärä; esitys, että päätetään siirtää lukumäärän vahvistaminen vuoden 2014 varsinaiseen yhdistyksen kokoukseen 10. Valitaan hallituksen jäsenet erovuoroisten sijaan; esitys, että erovuorossa olevien jäsenten (Hannu Katajamäki, Matti Koskinen, Leena Malkavaara, Ilkka Pollari, Paula Pöysti, Markku Tyrväinen ja Esko Vekkeli) toimikautta jatketaan vuoden 2014 varsinaiseen yhdistyksen kokoukseen 11. Valitaan tilintarkastaja ja varatilitarkastaja 12. Kokouksen päättäminen TERVETULOA! Kahvitarjoilu Kiinteistöliitto Päijät-Häme Hallitus 14