KERROSTALOJEN KORJAAMISEN NYKYTILA JA TULEVAISUUDEN MAHDOLLISUUDET Lähiökorjaamisen teemaseminaari Ympäristöministeriö10.4.2014 Juha Salminen TkT, Kehitysjohtaja, Consti Yhtiöt Kumppanisi korjausrakentamisessa www.consti.fi
HAASTE ON MAHDOLLISUUS Haasteita Asuintalojen korjausvolyymi; raha, resurssit (rakennuttaminen, suunnittelu, osaavat tekijät) Korjausten kannattavuus; arvo monin paikoin 0 Pienet taloyhtiöt, rivitalot, pientalot Jäykät ja tehottomat toimintamallit, ala ei kehity -> onnistuuko? Mahdollisuuksia Aluekehittäminen, ryhmäkorjaukset; tilaisuuden hyödyntäminen Lisärakentaminen on edullisempaa kuin uusien rakentaminen (ApRemodel) Kustannustehokas teollinen korjaaminen Uudet menetelmät ja hankemuodot Tilaa innovaatioille, ala kehittyy! 3
KORJAAMISEN NYKYKÄYTÄNTÖ - ONGELMIA Korjauksia lykätään viime tinkaan, jolloin ne maksavat paljon enemmän Korjauksen tavoitteet epäselvät -> päätöksenteko takkuaa Suunnittelun johto ja ohjaus puutteellista; heikko taso, ei mietitty asiakkaan ja kokonaisuuden kannalta Vain hinta ratkaisee; silloinkin kun laadun pitäisi vaikuttaa Elinkaari- ja energia-asioita ei aidosti mietitä Ylläpito ylipäätään heikkoa, ongelmien annetaan kasautua Aikatauluhallinta ylimalkaista, tuotanto on kaupantekoa Laadunohjaus ja tehtäväsuunnittelu toimii vaihtelevasti Hyvääkin tekemistä on, mutta epäonnistumiset leimaavat koko alaa ja potentiaalia elinympäristön kehittämisessä ei hyödynnetä! 4
NYKYRAKENTAMISTA? 5
Pystytys Sisävalmistus + luovutus TEOLLISTA RAKENTAMISTA TOYOTAN TAPAAN TOYOTA VALMISTALO Täysin teollisesti moduuleista esivalmistettu, metallirunko Kestää maanjäristykset, 60 v takuu Purettava ja siirrettävä Toimitusaika 45 päivää Talonäyttely, visualisointi, tehdaskäynnit Asiakkaan toiveet + suunnittelu Esivalmistus 6
PERINTEINEN VS. TEOLLINEN KORJAAMINEN Perinteinen rakennusprosessi Jokainen kohde on ainutkertainen Peräkkäinen suunnittelu- ja tuotantoprosessi Aloitetaan puolivalmiilla suunnitelmilla, säädetään työmaalla Tuotannon suunnittelun pääfokus on hankinnoissa ja kaupanteossa Optimoidaan yksittäisiä suoritteita Teollinen rakennusprosessi Vakioidaan vakioitavia osia ja työvaiheita Tuotesuunnittelu, tuotannonsuunnittelu ja valmistus integroituvat Suunnittelu ja valmistelu tehdään perusteellisesti -> nopea ja häiriötön toteutus Tuotannon suunnittelu fokusoituus tuotannon suunnitteluun Optimoidaan koko prosessia ja toimitusketjua 7
MITEN IDEAT Kiinteistöjen etähallinta Älytalot Toiminnanohjaus Teolliset menetelmät Uusiutuvat energiat BIM Lean - tuotanto Workplacesuunnittelu Palvelumuotoilu SAADAAN KÄYTÄNTÖÖN? Logistiikka Aluerakentaminen Mobiiliteknologia Energiatehokkuus Materiaalitekniikka Moduulirakentaminen
HANKITAAN EDULLISTA, EI HALPAA Kilpailukriteereillä kannustetaan kehittämään; kokonaiskustannus, laatupisteet, kannustinjärjestelmät Mistä saat parhaan tiimin toteuttamaan hankkeesi omien tavoitteittesi mukaisesti? Kannustetaan parantamaan; palkkiojärjestelmä, optiot tulevista kohteista Tavoite 1 2 3 4 5 Kustannus 1 2 3 4 5 Aika 5 4 3 2 1 Laatu 4 5 1 2 3 Turvallisuus 3 4 5 1 2 Energia 2 4 5 3 1 Takuuaika 1 2 3 4 5 Palvelut 4 5 1 2 3
KÄYTETÄÄN ERILAISIA HANKEMUOTOJA OHJAUSKEINOINA Kokonaishintainen kilpailu-urakka Haetaan halvinta tekijää valmiiksi tehdyille suunnitelmille (pl. lisätyöt) ST urakka Haetaan edullisinta kokonaisratkaisun ja toteutuksen yhdistelmää Projektinjohtourakka Haetaan toimijaa joka kilpailuttaa ja hankkii panokset tilaajan lukuun Yhteistyöurakka 10 Haetaan parhaat tekijät toteuttamaan projekti yhteisten tavoitteiden perusteella Kokonaishinta + lisätyöt, 2 v takuu Kokonaishinta sis. ratkaisuvastuun Tavoitehinta Tavoitehinta + kannustin Yksinkertainen, pieni hanke Monimutkainen, suuri ja riskipitoinen hanke
YHTEISTYÖMALLI RAKENNUSHANKKEISSA Perinteinen malli Suunnittelu Tarveselvitys Sopimus Valmis -telu Rakentaminen K- otto Yhteistoimintamalli Lähtötiedot Ryhmittyminen Kehitysvaihe Toteutus Tarveselvitys Tarjous + sopimus Asiakastarpeet+ suunnittelu + kustannusohjaus + valmistelu Rakentaminen K- otto Tilaaja + rakennuttaja Integroitu yhteistyö; tilaaja, rakennuttaja, päätoteuttaja, keskeiset suunnittelijat ja aliurakoitsijat (+ käyttäjät!) Konsulttisoopimukset; rakennuttaja, arkkitehti Yhteistyösopimus Urakkasopimus, täyd. suunnittelusopimukset Takuu Budjettihinta Kustannusarvio Tavoitehinta Toteuma
TEOLLINEN KORJAAMINEN TUOTANTOJUNA Työkohde Työkohde Työkohde Työkohde Työkohde Kerros 5 4 3 2 1 Tuotanto liikkuu Ohjaus Materiaalit Kerros valmistuu esim. viikon välein -> 5 työvaihetta -> tahtiaika 1 pvä 12
UUSIA TEKNISIÄ RATKAISUJA Kylpyhuoneiden asennusmoduulit (hormi / asennuselementit) + seinä-wc Porrashuoneiden vesijohtokotelot Muoviset vesijohdot, puristettavat liitokset Valurautaviemäri -> muovi Kuitupohjaiset laastit, massalattiat Esitaivutetut putket Viemäreiden sujutus Hissi- ja lisäkerrosmoduulit Energiaa säästävät julkisivuratkaisut Kylpyhuonemoduulit (Consti Ideal) 13
JOHTOPÄÄTÖKSIÄ Lähiökerrostalojen tulo korjausikään edistää teollisten menetelmien ja tuotannonohjauksen käyttöä Jo nyt on olemassa ratkaisuja, mutta uusia tulisi kehittää aktiivisesti Innovaatioiden käyttöönotolle on useita esteitä Tuotannonohjauksen perinteisyys Jäykät hankemuodot estävät yhteistyötä uusien ratkaisujen käyttöä Urakoitsija- ja ammattikuntarajat Asenteet kaikilla tasoilla; älä vaan kokeile uutta! Kehitys edellyttää yhteistyötä koko toimitusketjussa Fokus asiakasarvoon (käyttäjä), osaoptimointi pois, hyvä esivalmistelu, innovointi ja tuotannonsuunnittelu kunniaan Kannustetaan uusien hankintamallien ja hankemuotojen käyttöön Kehittyminen on tilaajan etu! 14