Kuva: Stockmann Group, Kenneth Luoto/ Flickr PERHELÄN KORTTELI KAUPALLISEN KEHITTÄMISEN LÄHTÖKOHDAT TIEDOTUSTILAISUUS 3.6.2015
SISÄLTÖ 01 Järvenpään vaikutusalue 02 Kaupan kysyntä ja tarjonta 03 Kauppakeskuksen mitoitus 04 Asiantuntijahaastattelut: Järvenpää kaupan paikkana
VAIKUTUSALUE Lähivaikutusalue = Järvenpää = 40 000 asukasta Toissijainen vaikutusalue = vyöhyke, jolta asiointitodennäköisyys Järvenpäässä yli 10 % = 16 000 asukasta ( yli 10 % ostovoimasta Järvenpäähän) Vaikutusalueella noin 56 000 asukasta vuonna 2012 Kasvaa noin 65 000 74 000 asukkaaseen 2035 mennessä Satunnaista asiointia tulee myös kauempaa Toissijainen vaikutusalue 16 000 as. Lähivaikutusalue 40 000 as.
ERIKOISTAVARAKAUPAN KILPAILU Erikoiskauppa Järvenpäässä nyt keskustassa ja Terholassa Keskustassa erikoistavarakauppaa, Terholassa tilaa vievää kauppaa Kartalla vain ketjumyymälät pinta-ala arvio
VÄHITTÄISKAUPAN LIIKEVAIHTO 2013 Vähittäiskaupan liikevaihto (milj. ) 2013 350 Keskustahakuinen erikoiskauppa Tilaa vaativa erikoiskauppa 300 Päivittäistavarakauppa ja tavaratalo 250 200 150 255 54 41 187 35 44 230 39 10 Järvenpää hieman Keravaan suurempi Pääosa liikevaihdosta päivittäis- ja tavaratalokauppaa, mutta erikoistavarakauppaa silti enemmän kuin naapureissa 100 160 181 50 108 0 Järvenpää Tuusula Kerava
VÄHITTÄISKAUPAN LIIKEVAIHTO 2013 ASUKASTA KOHDEN 8 000 7 000 Vähittäiskaupan liikevaihto ( /as) 2013 Keskustahakuinen erikoiskauppa Tilaa vaativa erikoiskauppa Päivittäistavarakauppa ja tavaratalo 6 000 1 364 1 036 1 647 Järvenpää on vahva päivittäis- ja tavaratalokaupassa 5 000 4 000 3 000 1 016 1 006 1 260 257 978 Myös tiva-kauppa vahvaa Keskustaerikoiskaupan tarjonta heikompaa, ostovoima karkaa muualle 2 000 4 010 3 084 4 738 3 821 1 000 0 Järvenpää Tuusula Kerava Suomi
VÄHITTÄISKAUPAN LIIKEVAIHTO EUROA ASUKASTA KOHDEN 2002-2013 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Järvenpää Kerava Tuusula Koko maa
OSTOVOIMA Ostovoiman siirtymät, Järvenpää Ostovoima milj. (2012) Myynti milj. (2012) Siirtymä milj. Siirtymä, % Päivittäistavara 148 137-11 -8 % Erikoistavara 203 160-43 -21 % Keskustaerikoistavara 133 94-39 -29 % Tilaa vievä erikoistavara 70 66-4 -6 % Vähittäiskauppa yhteensä 351 297-55 -16 % Vuonna 2012 vähittäiskaupan kokonaisostovoima vaikutusalueella lähes 500 milj. ; lähivaikutusalueella Järvenpäässä 350 milj. Pl. auto- ja varaosakauppa Keskustahakuisen erikoiskaupan ostovoiman ulosvirtausta noin 40 milj. vuonna 2012 Ostovoiman ennustetaan lähes kaksinkertaistuvan kasvavan väestön ja kulutuksen kasvun seurauksena 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 492 99 186 Vähittäiskaupan ostovoimaennuste vaikutusalueella 2012-2035, milj. 540 110 206 630 130 245 728 154 289 836 180 339 947 207 390 208 224 254 285 317 349 2012 2015 2020 2025 2030 2035 Tilaa vievä erikoiskauppa Keskustahakuinen erikoiskauppa Päivittäistavarakauppa
LIIKETILAN LISÄTARVE, KEM2 Päivittäistavarakaupan osalta ei lisäliiketilan tarvetta lyhyellä tähtäimellä Kasvava väestö ja ostovoima lisäävät pinta-alan tarvetta tulevaisuudessa: vuoteen 2020 mennessä lisäpinta-alan tarve 4 000 kem2 Keskustahakuisessa erikoiskaupassa jo nykyisin yli 40 000 kem2:n vaje Jos lähivaikutusalueen asukkaat ostaisivat kaiken Järvenpäästä* Kasvava väestö ja ostovoima lisäävät pinta-alan tarvetta entisestään tai ostovoiman ulosvirtaus kasvaa Tilaa vievän erikoiskaupan osalta vaje nykyisin 16 000 kem2** Jos lähivaikutusalueen asukkaat ostaisivat kaiken Järvenpäästä * Oletus: Lähivaikutusalueen asukkaat ostaisivat kaiken Järvenpäästä huomioiden kuitenkin verkkokauppavähennys -10 %. Toisin sanoen ostovoiman siirtymä lähikuntiin nolla. Sisältää 30 % kaavaylimitoitusta ** Tilaa vievän kaupan nykyinen pinta-alatieto ei ole täysin luotettava ja todennäköisesti pinta-ala on suurempi kuin nyt on pystytty arvioimaan. Näin ollen lisäpinta-alatarve todennäköisesti pienempi. Vrt. ostovoiman siirtymät. Lähivaikutusalue Järvenpää Laskennallinen tilantarve, kem2 Toteuma 2013* 2013 2020 2030 2035 Päivittäistavarakauppa 25 400 25 300 29 300 34 300 36 300 Keskustahakuinen erikoiskauppa 25 200 69 100 85 500 104 000 117 700 Tilaa vievä erikoiskauppa 35 100 51 400 57 300 74 100 82 300 Vähittäiskauppa yhteensä 85 700 145 800 172 100 212 400 236 300 Toissijainen vaikutusalue 2013 2020 2030 2035 Päivittäistavarakauppa 9 900 10 700 12 000 12 700 Keskustahakuinen erikoiskauppa 27 100 31 200 38 600 42 900 Tilaa vievä erikoiskauppa 18 200 20 900 25 900 28 800 Vähittäiskauppa yhteensä 55 300 62 800 76 400 84 400 *Toteutuneeseen pinta-alaan on lisätty ns. kaavaylimitoitus 30 %, jotta luvuista on saatu verrannollisia laskennallisen tilantarpeen kanssa. Lähivaikutusalue Järvenpää Lisätarve 2013 Lisätarve 2013-2020 Lisätarve 2020-2035 Yht Päivittäistavarakauppa 4 000 7 000 11 000 Keskustahakuinen erikoiskauppa 43 900 16 400 18 500 78 800 Tilaa vievä erikoiskauppa 16 300 5 900 16 800 39 000 Vähittäiskauppa yhteensä 60 200 26 300 40 300 128 800 Toissijainen vaikutusalue Lisätarve 2013-2020 Lisätarve 2020-2035 Yht Päivittäistavarakauppa 800 1 300 2 100 Keskustahakuinen erikoiskauppa 4 100 7 400 11 500 Tilaa vievä erikoiskauppa 2 700 5 000 7 700 Vähittäiskauppa yhteensä 7 500 13 600 21 100
KAUPPAKESKUKSEN MITOITUS, KERROS-M2 Mitoitusarvio 25 000 kem2 perustuu arvioon nykyisestä ostovoimasta ja kilpailutilanteesta Ostovoiman perusteella Järvenpäässä jo nyt tarjonta-aukko keskustahakuisessa erikoistavarakaupassa ja ostovoima kasvaa edelleen väestönkasvun myötä 25 000 m2:n kauppakeskuksen myyntitaso tulisi olla vähintään noin 60-85 milj.. Tavoite on realistinen markkinaan (noin 65 000 asukasta vaikutusalueella 2030) nähden Pitkällä tähtäimellä myynti kerätään uusilta asukkailta ja Järvenpään vetovoiman kasvulla Lyhyellä tähtäimellä arviolta puolet myynnistä kertyisi ostovoiman ulosvirtauksen pysäyttämisestä, puolet nykyisiltä toimijoilta 3 500 2 500 Erikoistavarakauppa Ravintolat ja palvelut Päivittäistavarakauppa 19 000
KAUPAN ALAN TOIMIJA- JA ASIANTUNTIJAHAASTATTELUT Haastattelututkimus 2013-1014 vuoden vaihteessa Järvenpään kaupan palveluverkkoselvityksen yhteydessä. Kaupan alan yleiset kehitystrendit sekä Järvenpää kauppapaikkana Haastateltiin 17 kaupan alan toimijaa tai asiantuntijaa Suomessa ja Ruotsissa Kauppa: erikoiskaupan ketjuja, päivittäistavarakauppa, viihde- ja elämyspalvelut Kiinteistösijoittajat/hankekehittäjät Kulutustutkijat ja kaupan alan asiantuntijat Suomesta Ruotsista haastateltiin keskustojen ja kauppakeskusten kehittämiseen erikoistunut taho sekä kaupan ja matkailun tutkimukseen erikoistunut tutkimuslaitos http://www.pinterest.com/pin/14425661279210971/
VÄHITTÄISKAUPAN MUUTOSTRENDIT Verkkokauppa Valtasuhteiden muutos: tieto verkossa ja asiakkaalla, ei tuottajalla tai kaupalla Sosiaalinen media: suositukset, vertaisneuvot Hintakilpailu Ylikanavaisuus Verkko Kuluttajat: asenteet ja demografia Elämykset ja merkitykset Massakulutuksen loppu Eriytyminen Muut kiinnostuksen kohteet kuin tavara Kaupan toimintatavat Nopea tahti Kaupungistuminen Pienemmät taloudet Ikääntyminen Maahanmuutto Pienemmät myymäläkonseptit Palvelut Ylikanavaisuus Hybridimyymälät Kuntoilu, terveys ja hyvinvointi vahvassa nousussa Pop Upit Kuva: Brian O Tuama Architects
LÄHTÖKOHDAT KESKUSTAN KAUPPAKESKUKSEN KEHITTÄMISELLE HAASTATTELUTUTKIMUKSEN PERUSTEELLA Kaupunkikeskustat edelleen erikoiskaupan, viihteen, kulttuurin ja vapaa-ajanvieton paikkoja Ns. bulkkituotteet voidaan myydä marketien yhteydestä, mutta laadukkaat erikoistuotteet myydään keskustoissa Havaittavissa signaaleja, että keskustojen ulkopuoliset kauppakeskukset eivät enää trendikkäitä ja kauppakeskuksessa viikonlopun viettäminen ei ole kiinnostava vapaa-ajanviettotapa. Kehäteiden varsille tehtävät joukkoliikenteeseen tukeutumattomat kauppakeskukset eivät ole tulevaisuuden trendi vaan kauppakeskusten paikka on keskustoissa ja joukkoliikenteen solmukohdissa Vain autolla saavutettavissa olevaan keskukseen ei lähdetä niin helposti esim. kahville kuin keskustaan. Kaupunkikeskustojen ja niissä sijaitsevien kauppakeskusten autosaavutettavuus myös huomioitava joukkoliikenteen yhteyksistä huolimatta Mieluummin "näyttäydytään" kaupunkien keskustoissa ja käytetään niissä sijaitsevia palveluita Trendi kääntymässä suurista kauppakeskuksista maltillisemmin mitoitettuihin Kauppakeskuksia rakennettiin alun perin siksi, että niissä helppoa ja nopeaa asioida. Suuret kauppakeskukset ovat osin menettäneen tämän kilpailuedun. Suuria kauppakeskuksia rakennetaan vielä lähivuosina, mutta ne saattavat joutua ongelmiin tulevaisuudessa. Syynä mm. liiketilojen tehokkuusvaatimukset ja pienevä liiketilantarve. Kauppakeskuksen koko suhteutettava tarkemmin markkinaalueen kokoon nähden. Entistä tärkeämpää, että kauppakeskuksen perusasiat ovat kunnossa: helppo saavutettavuus ja asioinnin helppous ja nopeus. Vaikka kuluttajat odottavatkin myymälöiltä entistä enemmän myös myymälämiljöön osalta, kauppakeskuksen ulkonäkö ja muut viihtyisyyttä lisäävät tekijät ovat toisarvoisia tekijöitä verrattuna saavutettavuuteen ja muihin perusasioihin. Kauppakeskusten pinta-alasta entistä suurempi osa palveluita, viihdettä ja ravintoloita ja julkisia palveluita
JÄRVENPÄÄ KAUPPAPAIKKANA: HAASTATTELUT Järvenpää kiinnostaa, mutta markkinan koko huomioitava investoinnissa ja kauppakeskuksen/liiketilojen mitoituksessa Osalle ketjutoimijoista brändin mukaisen ilmeen rakentaminen liian kallista suhteessa myyntipotentiaaliin Järvenpään kokoiselle markkina-alueelle mahtuu vain yksi myymälä/ketju uusi myymälä tarkoittaa vanhan sulkemista Tulijoita olisi, jos nykyaikaisia liiketiloja olisi saatavilla enemmän. Vrt. Prisman etutilat, jotka täyttyneet hyvin erikoiskaupan toimijoilla Järvenpäässä potentiaalia kauppakeskukselle, oikea paikka kauppakeskukselle on ydinkeskusta Kauppakeskuksen yhteydessä ja muuallakin keskustassa mahdollisuus rakentaa lisää asuntoja lisää kaupallisten palveluiden kysyntää Yksi iso kauppakeskus keskustaan, ei hajauteta tarjontaa liian moneen pieneen yksikköön. Yksi suuri kokonaisuus vetovoimaisempi. Ydinkeskustassa kauppakeskuksen optimipaikka kävelykatu lähellä rautatieasemaa Tukee samalla muuta kävelykatua. Sujuvat vaihtoyhteydet autolta junaan, liityntäpysäköintiin ja kauppakeskuksen tärkeitä
LISÄTIETOJA Mari Pitkäaho mari.pitkaaho@ramboll.fi 050 535 9799