Kysymykset ja vastaukset Länsisataman Saukonlaiturin AK-tontteja 20067/1-3 ja 20069/1-3 koskevaan hintakilpailuun 1. Kysymys: Onko ko. kortteleista tehty viitesuunnitelmia ja jos on, niin olisiko mahdollista saada aineistoa tutustuttavaksi? 1. Vastaus: Kortteleista ei ole laadittu suunnittelua ohjaavia viitesuunnitelmia. Tonttien toteuttamisen kaupunkikuvalliset tavoitteet ilmenevät tarjouspyynnöstä ja erityisesti sen kohdasta 3.2. 2. Kysymys: Lasketaanko porrashuoneet kokonaisuudessaan rakennusoikeuteen? 2. Vastaus: Länsisataman Saukonlaituri Lännen asemakaavan muutos nro 12270 ei sisällä rakentaa maantasokerrokseen kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi edellyttäen, että tämä lisää Näin ollen porrashuoneet lasketaan kokonaisuudessaan rakennusoikeuteen. 3. Kysymys: Tarjouskilpailussa kilpaillaan rakennettavien asuntojen ynnä muiden tilojen velattomasta kokonaismyyntihinnasta kauppahintana suoritettavan prosenttiosuuden suuruudella. Lasketaanko myytävät autopaikat tähän kokonaismyyntihintaan? 3. Vastaus: Mikäli tonttia palvelevat autopaikat luovutetaan muutoin kuin tontin omistajana olevan asunto-osakeyhtiön toimesta vuokraamalla, autopaikkojen myyntihinta lasketaan mukaan velattomaan kokonaismyyntihintaan. Mikäli esimerkiksi autopaikka luovutetaan asunto-osakeyhtiön osakkaalle käyttöoikeussopimuksella kertakaikkista korvausta vastaan, tämä korvaus lasketaan mukaan velattomaan kokonaismyyntihintaan. Tältä osin kaupunki tulee sisällyttämään laadittaviin kiinteistökaupan esisopimuksiin ylläolevan mukaiset ja muut tarpeellisiksi katsomansa kauppahinnan määräytymisen tarkentamiseen liittyvät ehdot.
Lisäksi tässä yhteydessä lienee syytä todeta, että kunkin tontin osalta perustettu asunto-osakeyhtiö hankkii pysäköintipaikkojen hallintaan oikeuttavat osakkeet Jätkäsaaren pysäköinti Oy:ltä. Osakkeiden edelleen luovutus tuleville asunnonomistajille esimerkiksi rakennettavien asuntojen yhteydessä tai muulla tavoin on kielletty. Osakkeet jäävät siten asunto-osakeyhtiöiden omistukseen. Selvyyden vuoksi todetaan vielä, ettei tonttihinnoittelumekanismin kiertäminen ole sallittua esimerkiksi myymällä alihinnoiteltuja asunto-osakkeita ja siirtämällä tätä katetta autopaikkojen vuokriin, vaan rakennuttaja on velvollinen myymään tonteille toteutettaviin asuntoihin ym. tiloihin oikeuttavat osakkeet vähintään niiden kulloisenkin myyntiajankohdan käypään arvoon, ellei toisin sovita. Rakennuttaja ei muutoinkaan saa ryhtyä toimenpiteisiin, jotka aiheuttaisivat kaupungille tulonmenetystä tonttien kauppahinnasta, kuten tarjouspyynnössä on nimenomaisesti sanottu. 4. Kysymys: Tarjouspyynnössä on ilmoitettu molempien kortteleiden kaikkien tonttien autopaikkojen vähimmäismäärät viereisessä pysäköintilaitoksessa. Ilmoitettu autopaikkamäärä on laskettu normilla 1 ap / 120 k-m2. Tähän vähimmäisautopaikkamäärään ei ilmeisesti ole saatavissa helpotusta yhteiskäyttöautolla ja/tai nimeättömyydellä? 4. Vastaus: Tonttien autopaikkojen vähimmäismäärät ovat lähtökohtaisesti ne, mitkä tarjouspyynnön kohdassa 3.6.5. on ilmoitettu. 5. Kysymys: Mikäli yhteinen pysäköintilaitos viivästyisi, niin millaisiksi kaupunki arvioi tilapäisten autopaikkojen vuokrakulut. 5. Vastaus: Tilapäisten autopaikkojen järjestämiseksi vaadittavien alueiden maanvuokrakulut ovat varsin kohtuulliset. Maanvuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavana tonttineliömetrihintana 1 euroa, mikä vastaa nykyindeksissä (7/2016, 1912) 19,12 euroa. Näillä tiedoin ja käyttäen kaupungin vahvistamia tuottoprosentteja esimerkiksi 500 m2:n suuruisen alueen vuotuinen maanvuokra olisi noin 480 euroa. 6. Kysymys: Onko autopaikkoja mahdollista saada hallista (pysäköintitalosta) tai jostakin muualta lisää ja paljonko autopaikkoja on mahdollista enimmillään saada esim. kortteleittain 20067 ja 20069?
6. Vastaus: Tontille (LPA-1) 20068/1 rakennettavaan maanpäälliseen pysäköintilaitokseen sijoitettavien ja kortteleita 20067 ja 20069 palvelevien mahdollisten lisäautopaikkojen määrä tarkentuu pysäköintilaitoksen hankesuunnittelun edetessä. Mahdollisesti vaadittavat lisäautopaikat pyritään järjestämään mainitusta laitoksesta. 7. Kysymys: Kaavassa jäteputkitila ja mahdollinen muu jätetila on sijoitettava rakennukseen. Lasketaanko jäteputkitila ja mahdollinen muu jätetila rakennuksen sisällä rakennusoikeuteen? 7. Vastaus: Asemakaavamääräyksissä puhutaan jätehuoneista ja jätteen putkikuljetusjärjestelmän keräyspisteistä. Asemakaavamääräysten mukaan varastot ja yhteistilat kuten säilytystilat, pesutuvat, kuivaushuoneet, saunat ja harrastetilat lukuun ottamatta jätehuoneita saa rakentaa kaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Lopullisen tulkinnan siitä, mitkä tilat lasketaan tontin asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen kuuluviksi tekee rakennusvalvontavirasto ja mainitut tilat käsitellään tapauskohtaisesti rakennuslupaprosessin yhteydessä. Asemakaavamääräysten perusteella näyttäisi kuitenkin siltä, että jätehuoneet lasketaan käytettävään rakennusoikeuteen, mutta jätteen putkikuljetusjärjestelmän keräyspisteet ei. Erikseen todetaan, että kortteleihin 20067 ja 20069 ei ole tulossa Jätkäsaaren jätteen putkikeräys Oy:n edellyttämiä ns. alueellisia jätteiden kierrätyshuoneita. 8. Kysymys: Riittääkö yksi jäteputki- ja jätetila korttelia kohden vai tuleeko ne järjestää tonttikohtaisesti? 8. Vastaus: Jätteiden putkikeräyksen keräyspisteitä tarvittavine jätetiloineen voidaan arvioida tarvittavan kaksi korttelia kohden. Kaupunki pidättää tarjouspyynnön mukaisesti oikeuden määrätä jätteenkeräyspisteiden tarkoituksenmukaisesta määrästä ja sijoittelusta. 9. Kysymys: Minkä kokoinen tämä jäteputkitila arviolta on ja mitä jäteputkitilan ja jätetilan suunnittelussa ja sijoittamisessa on erityisesti huomioitava? 9. Vastaus:
Jätteensyöttöpisteen tilantarve on riippuvainen käytettävästä kokonaisratkaisusta. Jätkäsaaressa käytetään yleisimmin venttiilihuoneellista ratkaisua, jonka yläpuolella sijaitsee jätteensyöttöä varten erillinen huonetila (jätteensyöttöhuone) tai vaihtoehtoisesti syöttöluukut sijaitsevat ulkotilassa. Jäteputki vie siis tilaa sekä kellarikerroksesta että talon ensimmäisestä kerroksesta tai pihakannelta. Jätteenpoistoputki eli runkolinjaan liittyvä vaakaputki suunnitellaan lähtökohtaisesti venttiilihuoneen lattiatasosta seinän läpi talon ulkopuolelle. Yksi tärkeä seikka jätteensyöttöpistettä suunniteltaessa on se, että laitteiston käyttäjille ja huollolle jää riittävä tila. Käyttäjien osalta tämä tarkoittaa käytännössä esimerkiksi sitä, että syöttöluukkujen edessä pystyy kulkemaan myös pyörätuolilla. Toinen oleellinen seikka on riittävä asennus- ja huoltotila venttiilihuoneessa. Jätteensyöttöhuoneen ja venttiilihuoneen minimimitat määritetään käytettävän kokonaisratkaisun perusteella Jätkäsaaren jätteen putkikeräys Oy:n antamien ohjeiden mukaisesti. Hyvin alustavana suuntaa-antavana tila-arviona on, että jätteensyöttöhuoneen minimipinta-ala on noin 10-12 m2. 10. Kysymys: Tarjouspyyntöasiakirjojen mukaan kortteliin 20067 on sijoitettava muuntamo ja jakokaappi sekä kortteliin 20069 jakokaappi. Lasketaanko muuntamo ja jakokaapit rakennuksen sisällä rakennusoikeuteen? Minkä kokoinen tämä muuntamo arviolta on? 10. Vastaus: Asemakaavamääräyksissä ei oteta kantaa siihen, lasketaanko mainitut tilat tontin asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen. Rakennusvalvontavirasto ratkaisee asian lopullisesti rakennuslupakäsittelyn yhteydessä, mutta lähtökohtana aiemmilla Jätkäsaareen jo rakennetuilla kiinteistöillä on ollut, ettei mainittuja tiloja ole laskettu mukaan käytettyyn rakennusoikeuteen. Muuntamon edellyttämä tilatarve riippuu siitä, tuleeko kohteeseen yhden vai kahden muuntajan muuntamo. Asian ratkaisee Helen sähköverkko Oy. Yhden muuntajan muuntamon tilatarve on noin 12 m2 ja kahden muuntajan muuntamon noin 20 m2. 11. Kysymys: Ovatko aikaisempien hintakilpailujen voittohinnat nähtävillä? 11. Vastaus: Länsisataman Saukonpaaden korttelin 20029 AK-tontteja 20029/6-7 ja 20029/9-10 koskevassa ja vuonna 2009 järjestetyssä prosenttiperusteisessa hintakilpailussa voittanut prosentti oli 33,710. Länsisataman Saukonpaaden korttelia 20028 koskevassa ja vuonna 2013 järjestetyssä hintakilpailussa korkein tarjous oli 1 250 euroa/k-m2.