Raision kaupunki Pöytäkirja 1 (1) Kaupunginhallitus 33 1.2.2016 Asianro 204/10.00.02.00/2016 63 Asuintonttien hinnoittelu Krookilan alueella / korttelit 801-806 ja 809 Päätöshistoria Kaupunginhallitus 1.2.2016 33 Maankäyttöpäällikkö Outi Pekkala 26.1.2016: Krookilan alueella on seitsemän vuokrasopimusta päättymässä tämän vuoden aikana. Näistä yksi on Asunto Oy Krookila, jonka vuokrasopimus käsittää yhteensä 30 pientalokiinteistöä. Muut kuusi ovat yksittäisiä omakotitalokiinteistöjä. Kaikki kiinteistöt ovat asemakaavan mukaisella omakotirakennusten korttelialueella (AO). Vuokrasopimusten uusimisen vuoksi alueelle tulee hyväksyä hinnoittelu. Aikanaan tehdyt vuokrasopimukset ovat sisältäneet muodossa tai toisessa jonkinlaisen indeksitarkistuksen (lähinnä elinkustannusindeksi), jonka on oletettu pitävän vuokrataso elinkustannusten tasomuutosten mukaisena. Maan arvon muutokset eivät kuitenkaan seuraa elinkustannusindeksiä, vaan maan arvoon ja sen muutoksiin vaikuttavat muut muuttujat. On selvää, että maan arvo Raisiossa nyt on aivan toista luokkaa kuin 50 vuotta sitten, jolloin vuokrasopimukset on solmittu. Hinnoittelussa on tasapuolisuuden vuoksi myös huomioitava nykyinen hintataso muualla asuntoalueilla. Nesteentien toisella puolella Nuorikkalan alueella on hintataso viimeisimmissä hinnoitteluissa ollut 45 /m2. Nuorikkalan hinnoittelu vastaa markkinahintatasoa, mikä on varmistettu ulkopuolisen kiinteistöarvioijan (Newsec Valuation Oy) laatimalla selvityksellä. Hinnoittelun tarkistaminen tulee vaikuttamaan siihen, että sen pohjalta uusittavien vuokrasopimusten vuosivuokrat tulevat reippaasti nousemaan ja että myös tonttien lunastushinnat tulevat pääasiallisesti nousemaan. Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Ari Korhonen Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että korttelien 801 806 ja 809 asuintonttien hinnoitteluksi hyväksytään 45 /m2 ja vuokraprosentiksi 5 %. Tämän asian osalta pöytäkirja tarkastetaan heti.
Raision kaupunki Pöytäkirja 2 (2) Päätös Kaupunginhallitus päätti puheenjohtajan ehdotuksesta yksimielisesti palauttaa asian valmisteluun. Lisäksi päätettiin puheenjohtajan ehdotuksesta yksimielisesti, että ko. alueella voimassaolevien maanvuokrasopimusten voimassaoloaikaa jatketaan, kunnes uusi vuokrasopimus on hyväksytty, kuitenkin enintään 30.4.2016 saakka. Tekninen johtaja Antti Korte 3.3.2016: Vuonna 1966 rakennettu Asunto Oy Krookila on toteutettu ns. aluerakentamiskohteena. Rakennusliikkeen toteutettavaksi on vuokrattu noin 2,5 hehtaarin maa-alue, jolle rakennusliike on tehnyt kolmekymmentä omakotitaloa yhtiömuotoisesti. Rakennusliike on samalla rakentanut alueen kunnallistekniikan ja kadut. Rakennusliikkeen tekemien katujen ja kunnallistekniikan saneeraaminen kuuluu tämän vuoden investointiohjelmaan. Tämän tyyppinen omakotitalojen yhtiömuotoinen aluerakentamiskohde sijoittuu maankäytöllisesti rivitalokohteen ja omakotitalokohteen välimaastoon ollen rinnastettavissa ennemminkin rivitalo- kuin omakotitalokohteeksi. Kohde on poikkeuksellinen ja ainoa laatuaan Raisiossa. Asemakaavassa alueelle on määritetty rakennusoikeutta 6000 kerrosneliömetriä. Tuosta rakennusoikeudesta on nyt käytetty noin 3400 kerrosneliömetriä. Käytetyn rakennusoikeuden kautta laskettu alueen toteutunut tehokkuusluku (käytetyn rakennusoikeuden suhde tontin pinta-alaan) on noin 0,14, eli se on erittäin alhainen. Yhtiömuotoisen kohteen vuokran määräytymisen perusteena voidaan käyttää alueelle asemakaavassa määritettyä rakennusoikeutta. Asunto Oy Krookilan tontin jäljellä oleva rakennusoikeus on vaikeasti hyödynnettävissä, sillä se edellyttäisi jokaisen yksittäisen osakkaana olevan omakotitalon merkittävää laajentamista, mikä ei ole kovin todennäköistä. Yhtiömuotoisilla tonteilla ja yritystonteilla maanvuokran määräytymisen perusteena on yleensä rakennusoikeus. Myös As. Oy Krookilan osalta vuokran suuruus voi perustua rakennusoikeuden määrään. Maanvuokra on alun perin määritetty kokonaissummana ja vuokran määräytymisperustetta ei ole tarkemmin kuvattu vuokrasopimuksessa. Vaikeasti hyödynnettävän rakennusoikeuden käyttäminen maanvuokran perusteena voi johtaa kohtuuttoman kovaan vuokraan. Vastaavassa tilanteessa yritystontilla, missä asemakaavaan on määritetty runsaasti rakennusoikeutta, on käytetty ns. tehokkuusluvun leikkuria. Tällöin maanvuokran perusteena käytetään alennettua rakennusoikeuden määrää ja vuokraa korotetaan tällä perusteella vasta sitten, kun vuokran perusteena käytetty rakennusoikeus tontilla ylitetään.
Raision kaupunki Pöytäkirja 3 (3) Mikäli Asunto Oy Krookilan maanvuokran perusteena käytettäisiin rakennusoikeutta 4800 kerrosneliömetriä, niin silloin talonyhtiölle jäisi vielä riittävä laajennusmahdollisuus (noin 46 km2/osakas) ilman, että vuokran määrää olisi tarpeen muuttaa. Vuokraa muutettaisiin tällä perusteella vasta, mikäli yhtiö käyttää asemakaavan mukaista rakennusoikeutta enemmän kuin 4800 kerrosneliömetriä. Vuokrasopimusten päättyessä uuden vuokrahinnan tulee perustua maan markkina-arvoon. Maan hinnan markkina-arvo on määritetty vertailemalla maan hintaa naapurikuntiin sekä tutkimalla laajasti toteutuneita maa- ja asuntokauppoja. Vertailun on tehnyt ulkopuolinen asiantuntija (Newsec Valuation Oy). Kyseessä olevilla korttelialueilla kerrosneliön markkina-arvoksi on määritetty 200 /kerrosneliömetri. Mikäli kerrosneliömetrille määritetty hinta muutetaan koskemaan maapohjaneliötä, päädytään keskimääräiseen hintaan 45 /maapohjaneliö. Yksittäisissä omakotikohteissa käytetään vuokran yksikkönä yleensä maapohjaneliötä. Asuntokäytössä olevien tonttien vuokra-ajat ovat erittäin pitkiä. Vuokrat on sidottu aikoinaan elinkustannusindeksiin. Viidessäkymmenessä vuodessa maan arvo kasvukeskuksissa on kuitenkin yli kymmenkertaistunut ja pelkällä indeksillä korotetut vuokrat ovat jääneet kauas markkinoilla vallitsevasta maan markkina-arvosta. Viidenkymmenen vuoden välein tapahtuva vuokran tason korjaaminen markkinahintaiseksi johtaa väistämättä suureen vuokran korotukseen. Toisaalta vanhan vuokrasopimuksen perusteella tontin haltija on saanut nauttia useita kymmeniä vuosia huomattavasti markkinahintaa halvemmasta vuokratasosta. Maan hinnoittelun tarkistaminen tulee vaikuttamaan myös siihen, että tonttien lunastushinnat tulevat nousemaan. Vanhan vuokrasopimuksen ollessa voimassa tontin lunastushinta on alhaisempi. Maanvuokran korjaaminen vuokra-ajan päättyessä markkinahintaan tarkoittaa suurta kertakorotusta verrattuna totuttuun erittäin alhaiseen hintatasoon. Joissain tapauksissa suuri kertakorotus voi tuntua kohtuuttomalta, vaikka vuosivuokra nouseekin vain ympäröivän alueen normaaliin tasoon. Näissä tilanteessa voisi olla mahdollista, että uuden vuokrasopimuksen perusteella tehtävät maanvuokran korotukset astuisivat voimaan porrastetusti joko yhden tai kahden vuoden aikana. Korotus voitaisiin tehdä siten, että puolet korotuksesta astuisi voimaan heti uuden vuokrakauden alussa ja toinen puoli korotuksesta tehtäisiin vuoden kuluttua vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Tällöin korotus porrastuisi yhden vuoden ajalle. Korotus voidaan myös tehdä porrastetusti kahden vuoden aikana siten, että vuokraa korotetaan kolmannes kerrallaan. Riippumatta porrastuksista vuokra sidotaan normaaliin tapaan elinkustannusindeksiin, jotta vuonna 2066 vuokrasopimuksen päivityksen yhteydessä olisimme lähempänä sen hetkistä markkinahintaa.
Raision kaupunki Pöytäkirja 4 (4) Mikäli vuokran korotuksia päädytään porrastamaan, kaupungin vuokratulot kyseisiltä tonteilta ovat alhaisemmat vuoden tai kahden ajan, jonka jälkeen kaupunki saa vuokraamistaan tonteista täyttä markkinahintaista vuosivuokraa, ainakin vuokrasopimuksen alkuvaiheessa. Oheismateriaali 9 Hinnoittelu, korttelit 801-806, 809 Päätösehdotus Kaupunginjohtaja Ari Korhonen Kaupunginhallitus ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että valtuusto hyväksyy, että - korttelien 803 806 hinnoitteluksi hyväksytään 200 /k-m2 ja vuokraprosentiksi 5 %, - korttelien 803 806 uutta vuosivuokraa määritettäessä otetaan asemakaavan sallimasta rakennusoikeudesta huomioon vain 4800 k-m2, - korttelien 801, 802 ja 809 asuintonttien hinnoitteluksi hyväksytään 45 /m2 ja vuokraprosentiksi 5 % ja - korttelien 801 806 ja 809 uuteen hinnoitteluun perustuva uusi korotettu perusvuokra/vuosivuokra otetaan käyttöön asteittain siten, että puolet korotuksesta astuisi voimaan heti uuden vuokrakauden alussa ja toinen puoli korotuksesta tehtäisiin vuoden kuluttua vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Korotusten lisäksi huomioidaan normaaliin tapaan indeksitarkistukset vuosittain. Pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti. Päätös Keskustelun kuluessa puheenjohtaja totesi, että pidetään neuvottelutauko klo 19.05-19.10. Tauon jälkeen sihteeri totesi läsnäolijat. Kaupunginhallitus päätti yksimielisesti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi. Tiedoksi Markku Mäkinen, Maankäyttöpalvelut Pertti Verho, Maankäyttöpalvelut
Raision kaupunki Pöytäkirja 5 (5)