ESISOPIMUS 1 Sopijapuolet Kemijärven kaupunki, Y tunnus Osoite: Pl 5 98101 Kemijärvi. Boreal Bioref Oy Y tunnus Osoite: Kuumaniemenkatu 2, 98100 Kemijärvi. 2 Sopimuksen tarkoitus Tavoitteena on rakentaa biojalostamo Kemijärven Patokankaalle. Hankkeen alustava kustannusarvio on noin 800 miljoonaa euroa. Biojalostamon alustava asemapiirros on liitteenä 1. Kemijärven kaupunki on käynnistänyt yleiskaavan ja asemakaavan valmistelutyön. Asemakaavan laatimisen tavoitteena on osaltaan mahdollistaa tehtaan rakentaminen. Boreal Bioref Oy on käynnistänyt ympäristövaikutusten arviointiprosessin, jonka tarkoituksena on selvittää biojalostamohankkeen ympäristövaikutukset. Ympäristönvaikutusten arviointiprosessi päättyy kesäkuussa 2017. Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia etukäteen tontin luovuttamisesta tehdashanketta varten kohdassa 9. sovitulla tavalla sitovasti. Maa alueen rajat määritellään alustavasti jäljempänä kohdassa 3. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavoituksen valmistelu ei välttämättä johda asemakaavan voimaantuloon. 3 Sopimusalue Sopimusalueella tarkoitetaan maa aluetta, joka varataan tehdashankkeen suunnitteluun ja toteuttamiseen, likimääräinen aluerajaus on liitteenä 2. Sopimusalueen pinta ala on noin 102 hehtaaria ja likimääräinen rajaus on esitetty liitekartassa 2. Sopimusalueeseen kuuluu alueita seuraavasti: 1. kiinteistöistä 320 403 113 31 noin 83,0 ha:a 2. kiinteistöstä 320 408 59 4 noin 19,0 ha:a. 3. kiinteistöstä 320 408 59 7 noin 1 ha Sopimusalueen rajat voivat Boreal Bioref Oy:n pyynnöstä tehdashankkeen suunnittelun ja toisaalta asemakaavan valmistelun edellyttämänä muuttua ja lopullinen luovutettava tontti voi olla osittain erimuotoinen / erikokoinen kuin liitteessä 2 esitetty aluerajaus. Tällä sopimuksella Kemijärven kaupunki varaa sopimusalueen Boreal Bioref Oy:lle. Kemijärven kaupunki ei tämän sopimuksen voimassaoloaikana luovuta sopimusaluetta kolmannelle.
4 Lähtötilanne 4.1 Voimassa olevat kaavat Itä Lapin maakuntakaava on vahvistettu 27.10.2004 ja siinä kohdealue on osittain osoitettu teolliseen toimintaan (T). Rovaniemen ja Itä Lapin maakuntakaavan tarkistaminen on parhaillaan meneillään ja kaavaehdotuksessa kohdealue on osoitettu edelleen teolliseen toimintaan (T). Sopimusalueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleis taikka asemakaavaa. 4.2 Valmisteilla oleva yleiskaava Patokankaan alueen yleiskaavan laatiminen on aloitettu kesällä 2015. Yleiskaavatyötä on jatkettu vuoden 2016 loppupuolella. Yleiskaava on tarkoitus saada valmiiksi syksyllä 2017. 4.3 Valmisteilla oleva asemakaava Kemijärven kaupunki valmistelee sopimusalueelle asemakaavan. Tekninen lautakunta on tehnyt asemakaavan laatimispäätöksen 10.11.2016. Tämä sopimus perustuu oletukseen, että valmisteltava asemakaava tulee voimaan sopimuksen kohdetta koskien tämän sopimuksen voimassaoloaikana. Mikäli lopullinen asemakaava poikkeaa olennaisesti Boreal Bioref Oy:n esittämästä liitteenä 1 olevasta asemapiirustuksesta, sopivat osapuolet tämän esisopimuksen ja lopullisten vuokrasopimuksen ja kiinteistön kauppakirjan ehtojen muuttamisesta siten, että järjestely toteutuu mahdollisimman täydellisesti tässä sopimuksessa sovitun mukaisesti. 5 Tehdashankkeen edellytykset ja tavoiteaikataulu 5.1 Perusedellytykset Biojalostamon rakentaminen ja käyttöönotto sopimusalueelle edellyttää ainakin seuraavien perusedellytysten ("Perusedellytykset") täyttymistä: 1. Tehtaan rakentamisen mahdollistava asemakaava on Kemijärven kaupunginvaltuustossa hyväksytty ja tullut voimaan sopimuksen kohteena olevaa aluetta koskien. 2. Tehtaan ympäristövaikutusten arviointiprosessi (YVA) on Boreal Bioref Oy:n toimesta suoritettu ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annetun lain (468/ 1994) mukaisesti. Selvyyden vuoksi todetaan, että Boreal Bioref Oy vastaa itse rakennushankkeeseen liittyvistä selvityksistä ja vastaavista kustannuksellaan. 5.2 Muut tavoitteet Ennen biojalostamon käyttöönottoa myös seuraavien tavoitteiden on toteuduttava; Tehdasrakennusten ja niitä palvelevien laitteiden, johtojen ja kuljetusväylien rakentamiseksi tarvittavien lainvoimaisten lupien saaminen Tehtaan käynnistämiselle ja käytölle tarvittavien lainvoimaisten viranomaislupien saaminen (mm. ympäristölupa, vesilain mukainen lupa) Hankkeen rahoituksen varmistuminen. Selvyyden vuoksi todetaan, että näiden tavoitteiden toteutuminen ei ole tämän sopimuksen mukaisen maanvuokrasopimukseen perustuvan tontin luovutuksen edellytys.
5.3 Tavoiteaikataulu Tavoiteaikataulu on seuraava: Tontin vuokrasopimuksen laatiminen ja allekirjoittaminen 31.7.2017 mennessä (vastuutahot Kemijärven kaupunki ja Boreal Bioref Oy). YVA valmis kesäkuussa 2017 (vastuutaho Boreal Bioref Oy). Ympäristölupahakemus on jätetty syyskuun 2017 loppuun mennessä (vastuutaho Boreal Bioref Oy). Vesilain mukainen lupahakemus on jätetty syyskuun 2017 loppuun mennessä (vastuutaho Boreal Bioref Oy). Asemakaava on käsitelty Kemijärven kaupungin hallintoelimissä viimeistään helmikuussa 2018 (vastuutaho Kemijärven kaupunki). Rakennuslupahakemus on jätetty kesäkuuhun 2018 mennessä (vastuutaho Boreal Bioref Oy) 6 Suunnittelun ja selvitysten kustannukset Kemijärven kaupunki vastaa maankäyttö ja rakennuslain mukaisten yleis ja asemakaavan laatimiskustannuksista. Boreal Bioref Oy hankkii kustannuksellaan yleis ja asemakaavan valmistelussa tarvittavat tehdashankkeeseensa liittyvät suunnitelmakartat, leikkauspiirustukset, havainnekuvat, selvitykset ja vaikutusten arvioinnit. Boreal Bioref Oy vastaa kaikista tehdashankkeeseen liittyvistä suunnittelu ja selvityskustannuksista. Boreal Bioref Oy vastaa tarvitsemiensa viranomaislupien hakemisesta ja lupamaksuista kustannuksellaan. Selvyyden vuoksi todetaan, että asemakaava laaditaan maankäyttö ja rakennuslain (132/1999) säännösten mukaisesti. 7 Valtuutus viranomaislupien hakemista varten Kemijärven kaupunki antaa tämän sopimuksen allekirjoituksin suostumuksensa sille, että Boreal Bioref Oy voi hakea ja saada ratkaistuiksi toimintaansa varten tarvittavan ympäristöluvan, vesilain mukaisen luvan ja tarvittavat muut viranomaisluvat. Boreal Bioref Oy vastaa kustannuksellaan lupien hakemisesta ja lupaehtojen noudattamisesta. Boreal Bioref Oy vastaa kaikista rakennushankkeeseen ryhtyvälle kuuluvista velvollisuuksista kustannuksellaan. Mitään rakentamista ennakoivia töitä tai rakennustöitä ei saa maastossa aloittaa ennen kohdan 9 mukaisen tontin maanvuokrasopimuksen mukaisen hallintaoikeuden siirtymistä ellei osapuolten kesken kirjallisesti toisin sovita. Boreal Bioref Oy:llä on kustannuksellaan oikeus tehdä sopimusalueella hankkeeseensa liittyviä maaperätutkimuksia Kemijärven kaupungin omistamilla maa alueilla jo ennen hallintaoikeuden saamista. Tutkimustulokset annetaan Kemijärven kaupungille tiedoksi korvauksetta. 8 Maanhankinta Kemijärven kaupunki vastaa siitä, että sopimusalueen maa alueet ovat ennen liitteen 3 mukaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista kaupungin hallinnassa. Kemijärven kaupunki vastaa siitä, että sopimusalueen maa alueet ovat ennen liitteen 4 mukaisen kauppakirjan allekirjoittamista kaupungin omistuksessa.
Liitteenä 2 oleva sopimusalue on Kemijärven kaupungin omistuksessa. 9 Tontin luovuttaminen tehdashanketta varten 9.1 Maanvuokrasopimus Kun Boreal Bioref Oy on valmis vuokraamaan sopimusalueen, Kemijärven kaupunki sitoutuu tekemään Boreal Bioref Oy:n kanssa tontin hallinnan luovuttamiseen liittyvän maanvuokrasopimuksen. Sopimus tulee allekirjoittaa viimeistään 31.10.2017, muutoin tämä kiinteistökaupan esisopimus raukeaa. Tehdastontin vuokrasopimus tehdään liitteessä 3 esitetyin ehdoin. Sopimusluonnoksessa avoinna olevat tiedot täydennetään ja sopimukseen voidaan tehdä muita teknisluontoisia korjauksia ennen sopimuksen allekirjoittamista. 9.2 Kauppahinnan ja vuokran määräytyminen Kaupunki on ennen tämän esisopimuksen tekemistä hankkinut kuntalain (410/2015) 130 2. momentissa tarkoitetun arviolausunnon (2 kpl) liitteenä 4 A muodostettavan tontin asemakaavan mukaisen arvon määrittämiseksi. Arviolausunnon lopputulokset on esitetty Boreal Bioref Oy:lle. Tontin pääoma arvo muodostuu tontin pinta alan ja yksikköhinnan 0,75 euroa/m2 tulona. Tontin vuosivuokra on viisi (5) prosenttia tontin pääoma arvosta (perusvuokra). Yksikköhinta ja vuosivuokra sidotaan virallisen elinkustannusindeksi n (1951=100) joulukuun 2016 pistelukuun (perusindeksi) siten, että yksikköhintaa ja vuokraa tarkistetaan luovutushetken ajankohtaan. Vuokran ja yksikköhinnan muutoksen suuruus ilmenee, kun perusindeksiä verrataan tarkistusindeksiin, joka on tarkistushetkeä edeltävän kuukauden elinkustannusindeksin pisteluku. Mikäli tarkistusindeksin luku on korkeampi tai alempi kuin perusindeksin luku, vuokraa ja yksikköhintaa korotetaan tai alennetaan niin monella prosentilla perusvuokrasta tai yksikköhinnasta kuin tarkistusajankohdan elinkustannusindeksi on perusindeksiä suurempi tai pienempi. Tarkemmat vuokraehdot ovat liitteessä 3. 9.3 Kiinteistön kauppaa koskeva esisopimus Osapuolet sitoutuvat tekemään muodostettavasta tontista kiinteistökaupan, kun kerrosalaltaan vähintään noin 100 000 k m2 tehdasrakennusten rakentaminen on aloitettu maankäyttö ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla. Tämä esisopimus on siten maakaaren (540/1995) 2. luvun 7 :n mukainen kiinteistökaupan esisopimus. Kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena on edellä kohdassa 3 lueteltujen kiinteistöjen osaalueista asemakaavoituksen perusteella muodostettava tontti, jonka alustava pinta ala on noin 103 hehtaaria. Muodostettavan tontin rajaus voi asemakaavoituksen yhteydessä muuttua, mikä vaikuttaa muodostettavan tontin pinta alaan. Tarkemmat kiinteistökaupan ehdot ovat liitteessä 4 esitetyn kauppakirjamallin mukaiset. Mikäli jompikumpi osapuoli kieltäytyy tekemästä kiinteistökauppaa, on toisella osapuolella oikeus vaatia kiinteistön kaupan täytäntöönpanoa oikeusteitse tämän esisopimuksen ja liitteenä 4 olevan kauppakirjan mukaisesti. Mikäli Kemijärven kaupunki purkaa liitteessä 3 esitetyn maanvuokrasopimuksen sen allekirjoittamisen jälkeen maanvuokrasopimuksen 7 :n perusteella tai Boreal Bioref Oy purkaa maanvuokrasopimuksen sen 2 :n perusteella, raukeaa samalla myös tämä kiinteistökaupan esisopimus. Tällöin eivät osapuolet ole velvollisia maksamaan korvauksia esisopimuksen
raukeamisesta. Boreal Bioref Oy on kuitenkin velvollinen kustannuksellaan ennallistamaan tontin mahdollisimman hyvin vuokrasopimuksen allekirjoitushetkeä vastaavaan kuntoon liitteenä 3 olevan vuokrasopimuksen 5 :ssä sovittavalla tavalla. Mikäli Boreal Bioref Oy luovuttaa maanvuokrasopimuksen vastaisesti vuokraoikeutensa kolmannelle, raukeaa tämä kiinteistökaupan esisopimus. 9.4 Tontilla olevat maa-ainekset ja rakennustöiden yhteydessä syntyvät ylijäämämassat Sopimusalueella ennen rakennustöiden aloittamista olevat läjitetyt maamassat ovat Kemijärven kaupungin omaisuutta. Kemijärven kaupungilla on oikeus hyödyntää omistamiaan maamassoja. Sopimusalueella jäljellä olevat maamassat siirtyvät Boreal Bioref Oy:n omaisuudeksi ja Kemijärven kaupungin oikeudet niihin päättyvät silloin kun rakentaminen solmittavan maanvuokrasopimuksen mukaisesti on aloitettu. Tehtaan rakennustöissä syntyvät ylijäämämassat ovat Boreal Bioref Oy:n omaisuutta. Tehtaan rakennustöissä syntyville ylijäämämassoille pyritään yhteistyössä löytämään sijoituspaikka / sijoituspaikkoja. Boreal Bioref Oy vastaa ylijäämämassojen sijoituspaikkoihin siirtämisestä ja läjittämisestä aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin omistamille alueille siirrettävät ylijäämämassat siirtyvät kaupungin omistukseen korvauksetta. 9.5 Tehdashankkeen aiheuttamat katujen ja verkostojen muutostyöt Mikäli Boreal Bioref Oy:n tehdashankkeen johdosta aiheutuu tarve Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:n taikka Kemijärven kaupungin omistamiin nykyisiin liikenneväyliin ja verkostoihin kohdistuville muutoksille, vastaa Boreal Bioref Oy tällaisten järjestelyjen Kemijärven kaupungille taikka Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:lle aiheutuvista välittömistä ja välillisistä kustannuksista siten kuin myöhemmin erikseen tarkemmin sovitaan lukuun ottamatta sisäisiä hallinto ja tilaajakustannuksia. Tällaisille hankkeille pyritään yhteistyössä saamaan ulkopuolista rahoitusta esimerkiksi valtion taholta ja siten saamaan Boreal Bioref Oy:lle aiheutuvaa kustannusvastuuta pienemmäksi. Sopimusalueella olevan vesijohdon siirtämisestä sekä luovutettavalle tontille johtavan tie / katuyhteyden sijainnit ilmenevät likimäärin tämän esisopimuksen liitekartasta 5. Boreal Bioref Oy:lle on esitetty alustava kustannusarvio ko. vesijohdon siirrosta ja tie / katuyhteyden rakentamisesta. 9.6 Muut vuokraus- ja kauppaehdot Muut vuokrausehdot ovat liitteenä 3 olevan vuokrasopimusmallin mukaisia vuokrausehtoja. Kauppaehdot ovat liitteenä 4 olevan kauppakirjamallin mukaisia ehtoja. Niihin voidaan osapuolten kesken yhdessä sopien tehdä tarvittaessa tarkennuksia, mikäli tämä on välttämätöntä hankkeen suunnittelussa ja kaavoituksessa ilmenevistä syistä. Boreal Bioref Oy:lle luovutettavan tontin rajat tarkentuvat suunnittelun ja asemakaavaprosessin edetessä. Sopimusluonnoksissa avoinna olevat tiedot täydennetään ennen sopimusten allekirjoittamista. 10 Sopimuksen voimassaolo Tämä sopimus on kiinteistökaupan esisopimuksen osalta voimassa 31.12.2021 saakka. Mikäli Boreal Bioref Oy:n tehdashanke ei saa lainvoimaista ympäristölupaa tai muuta hankkeen
jatkamisen kannalta välttämätöntä viranomaislupaa tai tehtaan rakentamisen mahdollistava asemakaava ei tule sopimuksen kohdetta koskevilta osilta voimaan, ja tällaiset päätökset jäävät lainvoimaisiksi, niin tämä sopimus raukeaa kaikilta osin. Kiinteistökaupan esisopimuksen raukeamisesta tehdään erillinen sopimuskirja maakaaren säännösten mukaisesti kaupanvahvistajan todistamana. Boreal Bioref Oy:llä on myös oikeus ilmoittaa sopimuksen raukeamisesta, jos yhtiö ei saa hankkeelle riittävää rahoitusta. Tällöin tämä sopimus raukeaa kaikilta osin, kun Kemijärven kaupunki saa Boreal Bioref Oy:n kirjallisen ilmoituksen sopimuksen raukeamisesta. Sopimuksen päättyessä tai rauetessa eivät osapuolet ole millään tavalla korvausvelvollisia toisilleen. 11 Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus Tämä sopimus tulee osapuolia sitovaksi heti sopimuksen allekirjoituksin. Erimielisyyksien ratkaiseminen Erimielisyydet, joita sopijaosapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan Lapin käräjäoikeudessa. Sopimuksen hyväksymispäätös Tämä sopimus perustuu Kemijärven kaupunginvaltuuston päätökseen..201 _, joka on saanut lainvoiman. Boreal Bioref Oy on hyväksynyt tämän sopimuksen kokouksessaan. 201 12 Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on tehty kolme (3) samansisältöistä kappaletta, yksi Kemijärven kaupungille, yksi Boreal Bioref Oy:lle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain kirjallisesti. Sopijapuolten on vahvistettava muutokset allekirjoituksin. Sopimuksen liitteet 1. Biojalostamon asemapiirros 2. Sopimusalueen rajaus 3. Vuokrasopimusmalli 4. Kauppakirjamalli 5. Sopimusalueen johdot ja katu / tieyhteydet
LIITE 1; Esisopimukseen..201_ Asemapiirros
LIITE 2; Esisopimukseen..201_ Sopimusalue
LIITE 3; Esisopimukseen..201_ Maanvuokrasopimusmalli Maanvuokrasopimus Vuokranantaja: Kemijärven kaupunki Y tunnus 0191717 9 Pl 5, 98101 Kemijärvi jäljempänä "Vuokranantaja". Vuokralainen Boreal Bioref Oy 2749986 8 osoite Kuumaniemenkatu 2, 98100 Kemijärvi jäljempänä "Vuokralainen". Vuokra-alue: Tämän vuokrasopimuksen liitekartasta ilmenevä noin 103 ha:n suuruinen alue, joka muodostuu seuraavasti; 1. kiinteistöistä 320 403 113 31 noin 83,0 ha:a 2. kiinteistöstä 320 408 59 4 noin 19,0 ha:a 3. kiinteistöstä 320 408 59 7 noin 1 ha Kemijärven kaupungissa. VUOKRAEHDOT 1 Vuokra alue luovutetaan maanvuokralain (258/66) 5 luvun mukaisena vuokrana käytettäväksi biojalostamon rakennuspaikkana niin kuin asemakaavassa säädetään. Vuokranantaja pyrkii hyvässä hengessä edesauttamaan Vuokralaisen hanketta mm. asemakaavoituksella. Rakennushankkeen mahdollinen toteuttaminen kustannuksineen on yksinomaan Vuokralaisen vastuulla. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänellä on kaikki rakennustoimintaa varten ja toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten lupaehdoissa asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Vuokralainen ei saa rakentamistoimenpiteillä eikä muillakaan toimenpiteillä aiheuttaa Vuokranantajalle tai kolmansille vahinkoa tai haittaa. Vuokralainen on tarkastanut vuokrattavan alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto olosuhteisiin. Vuokralainen on verrannut näitä seikkoja vuokran kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Vuokralaisella ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
Vuokranantaja vakuuttaa, että se on vuokrasopimusta koskevaa esisopimusta solmittaessa antanut Vuokralaiselle kaikki tiedossaan olevat vuokran kohdetta koskevat tiedot, joiden Vuokranantaja on ymmärtänyt ja/tai Vuokranantajan olisi tullut ymmärtää voivan vaikuttaa vuokran kohteen kuntoon, maaperään ja vuokran kohteeseen kohdistuviin rasitteisiin. Vuokralainen vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 2 Vuokra aika alkaa ja päättyy (60 vuotta) Vuokralaisella on oikeus sanoa irti tämä vuokrasopimus ennen kuin rakentamistoimenpiteet on aloitettu vuokra alueella maankäyttö ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla, jos Vuokralainen päättää olla ryhtymättä biojalostamon rakentamiseen, tai johtuen siitä, että Vuokralainen ei ole saanut tehtaan rakentamisen tai liiketoiminnan edellyttämiä lupia tai rahoitusta tai jostain muusta Vuokralaiselle painavasta syystä. Selvyyden vuoksi todetaan, että jos tämä sopimus edellä kerrotuin tavoin purkautuu, koska Vuokra laisen hanke ei toteudu, kaupungilla ei ole oikeutta saada korvausta vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä. Vuokralaisen purkuoikeus on voimassa siihen saakka, kunnes rakentaminen aloitetaan maankäyttö ja rakennuslain 149 c :n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla. Vuokrasopimuksen päättymisen edellyttämistä toimenpiteistä sovitaan jäljempänä kohdassa 5. 3 Vuotuinen vuokramaksu, joka on vuosittain suoritettava elokuun loppuun mennessä kaupungin hyväksymään rahalaitokseen, on vuonna 2017 37 500 euroa (perusvuokra). Vuoden 2017 loppuajalle vuokra on euroa. Vuotuinen vuokramaksu on riippuvainen tilastokeskuksen laskemasta elinkustannusindeksistä, jossa lokakuu 1951 = 100, siten että perusvuokrana on 37 500 euroa vuodessa ja perusindeksinä joulukuun 2016 elinkustannusindeksi, sekä että vuokraa kunkin kalenterivuoden alusta korotetaan tai alennetaan niin monella prosentilla perusvuokrasta kuin edellisen kalenterivuoden joulukuun elinkustannusindeksi on perusindeksiä suurempi tai pienempi. Jollei vuokramaksua määräaikana suoriteta, vuokralainen on velvollinen maksamaan langenneille erille erääntymispäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain mukaan. 4 Vuokralainen vastaa vuokrattavan tontin lohkomisesta aiheutuvista kustannuksista. 5 Vuokralainen on velvollinen kustannuksellaan vuokrasuhteen päättymiseen mennessä viemään pois omistamansa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä panemaan vuokra alueen kuntoon toimivaltaisten viranomaisten määräämällä tavalla. Jollei vuokralainen poista rakennuksia, laitteita ja laitoksia ja pane vuokra aluetta kuntoon vuokrasuhteen päättymiseen mennessä, on kaupungilla oikeus vuokralaisen
kustannuksella poistaa rakennukset, laitteet ja laitokset sekä huolehtia vuokra alueen kuntoonpanosta toimivaltaisten viranomaisten määräämällä tavalla ja periä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta tai kaupungille annetusta vakuudesta. 6 Vuokra alueen tai sen osan luovuttaminen toisen hallintaan on kielletty ilman vuokranantajan kirjallista etukäteistä kirjallista suostumusta (alivuokraus). Vuokralaisella on kuitenkin oikeus kaupunkia kuulematta siirtää vuokraoikeus toiselle. Tällöin on se, jolle vuokraoikeus on siirretty tai milloin on kysymyksessä yritysjärjestelyyn perustuva saanto, se, joka on muutoin tullut aikaisemman vuokra laisen tilalle, velvollinen kolmen kuukauden kuluessa saannostaan kirjallisesti ilmoittamaan siitä Vuokranantajalle. Ilmoitukseen on liitettävä jäljennös saantokirjasta. Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen kirjauttamaan oikeutensa siten kuin maakaaressa (540/95) on säädetty. 7 Rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymien piirustusten mukaisen biojalostamon ja siihen liittyvien toimintojen ja rakennusten noin 100 000 k m2 rakentaminen on aloitettava maankäyttö ja rakennuslain (132/ 1999) 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla kahden vuoden kuluessa vuokra ajan alkamisesta. Rakennukset on rakennettava neljän (4) vuoden kuluessa vuokra ajan alkamisesta siihen kuntoon, että rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksissa hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Vuokranantaja voi Vuokralaisen hakemuksesta pidentää edellä mainittuja aikoja, ellei pidennyksen myöntämistä voida pitää ilmeisen perusteettomana, kun otetaan huomioon rakennushankkeen suunnittelun ja toteutuksen vaihe. Jos Vuokralainen laiminlyö määrätyn rakennusvelvollisuuden täyttämisen rakentamisen aloittamisen osalta ja rakennusajan jatkon myöntämistä on pidettävä ilmeisen perusteettomana, on Vuokranantajalla oikeus purkaa tämä sopimus. Vuokranantajalla ei tällöin ole velvollisuutta maksaa mitään korvauksia sopimuksen purkamisen johdosta. 8 Vuokralaisella ei ole tämän sopimuksen perusteella oikeutta vaatia katujen, vesi ja viemärijohtojen yms. tekemistä ennen kuin kaupunki ja Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy katsoo voivansa tehdä ne. Mikäli Vuokralaisen tehdashankkeen johdosta aiheutuu tarve Kemijärven kaupungin omistamiin nykyisiin liikenneväyliin kohdistuville muutoksille, järjestelyiden edellyttämälle maa alueiden hankinnalle, vastaa Vuokralainen tällaisten järjestelyjen Kemijärven kaupungille aiheutuvista välittömistä ja välillisistä kustannuksista siten kuin myöhemmin erikseen tarkemmin sovitaan lukuun ottamatta Kemijärven kaupungille aiheutuvia sisäisiä hallinto ja tilaajakustannuksia. Tällaisille hankkeille pyritään yhteistyössä saamaan ulkopuolista rahoitusta esimerkiksi valtion taholta ja siten saamaan Vuokralaiselle aiheutuvaa kustannusvastuuta pienemmäksi. 9 Vuokralainen on tontin haltijana velvollinen noudattamaan kunnossa ja puhtaanapidosta annettua voimassa olevaa lainsäädäntöä. Milloin vuokra alueen kohdalla olevaa katua ei ole säädetyssä järjestyksessä luovutettu
yleiseen käyttöön, mutta sitä kuitenkin käytetään yleiseen liikenteeseen, vuokralainen on velvollinen huolehtimaan kunnossa ja puhtaanapidosta kuten yleiseen käyttöön luovutettujen katujen osalta on säädetty, jollei toisin ole sovittu. 10 Vuokralaisen tulee, Vuokranantajan tai viranomaisten niin vaatiessa, aidata vuokra alue viranomaisen hyväksymällä aidalla. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan rakennustensa ja vuokra alueen aitoineen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta ja noudattamaan siinä kohden annettuja määräyksiä. Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta osallistua tonttien välisen aidan rakentamiseen ja kunnossapitoon sellaisen tontin puolesta, joka vielä on rakentamattomana Vuokranantajan hallinnassa. Osapuolet toteavat, että vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä vuokra alue on pääosiltaan luonnontilaista aluetta, mistä Vuokralainen on tietoinen. Osapuolten tiedossa ei ole, että maaperä olisi ympäristönsuojelulain (527/2014) 16 tai 17 tarkoittamalla tavalla pilaantunut. Vuokralaisen on annettava kaikki maaperän pilaantumista koskevat selvitykset tiedoksi Vuokranantajalle korvauksetta. Mikäli vuokra alueen maaperä on sillä ennen tämän vuokrasopimuksen allekirjoittamista tapahtuneen toiminnan johdosta ympäristönsuojelulain (527/2014) 16 tai 17 tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuneista kustannuksista ympäristönsuojelulain mukaisesti ensisijaisesti maaperän pilaantumisen aiheuttaja. Toissijaisesti Vuokranantaja vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista, jotka aiheutuvat viranomaisten määräysten mukaisesta maaperän kunnostamisesta. Mikäli vuokra alueelta löytyy pilaantuneisuutta, pidetään viivytyksettä neuvottelu, jossa jatkotoimenpiteistä sovitaan. Vuokranantajan vastuulle tuleviin kustannuksiin lasketaan tällöin pilaantuneen maa aineksen kaivuusta, lajittelusta ja lastaamisesta aiheutuvat kustannukset. Pilaantuneen maan kuljetuskustannuksiksi lasketaan pilaantuneen maa aineksen kuljetuskustannukset viranomaisen määräämään vastaanottopisteeseen. Lisäksi lasketaan jätteiden ja pilaantuneen maa aineksen vastaanottomaksut. Vuokranantaja ei vastaa mahdollisista pilaantumisen aiheuttamista viivytyksistä. Vuokranantajan vastuu vuokra alueella tämän maanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä olleen maaperän pilaantumisesta päättyy sillä hetkellä kun vuokra alueelle rakennettava biotuotetehdas otetaan käyttöön tai viimeistään silloin, kun neljä (4) vuotta on kulunut vuokra ajan alkamisesta. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra alue ei vuokralaisen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu. Mikäli vuokra alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra aikana ympäristönsuojelulain (527/2014) 16 tai 17 tarkoittamalla tavalla pilaantunut, Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta kustannuksellaan siten kuin lain 14 luvussa säädetään. Mikäli Vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, Vuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen Vuokralaisen kustannuksella ja periä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset Vuokralaiselta. 11 Vuokra alueella ennen rakennustöiden aloittamista kasvava puusto on Vuokranantajan omaisuutta. Vuokranantaja poistaa puuston ennen rakentamisen aloittamista. Mikäli tämä
viivästyttäisi biojalostamon rakennustöitä, on Vuokralaisella oikeus suorittaa puiden poisto, jolloin Vuokralainen tilittää puun myynnistä saadut rahat Vuokranantajalle vähennettynä puiden poistosta aiheutuneilla kustannuksilla. Vuokranantaja voi puiden poistossa jättää vuokra alueelle rakennusluvan mukaista maisema ja suojapuustoa, mikä siirtyy korvauksetta Vuokralaisen omaisuudeksi biotuotetehtaan rakennustöiden aloittamisen yhteydessä. Mahdollisesta maisematyöluvasta tai muusta puiden kaatamista edellytettävistä luvista vastaa puiden omistusoikeuden siirtymisen jälkeen Vuokralainen. Vuokralainen vastaa puiden aiheuttamista vahingoista kustannuksellaan. Vuokra alueella ennen rakennustöiden aloittamista olevat läjitetyt maamassat ovat Vuokranantajan omaisuutta. Vuokranantajalla on oikeus hyödyntää omistamiaan maamassoja. Vuokra alueella jäljellä olevat maamassat siirtyvät Vuokralaisen omaisuudeksi ja Vuokranantajan oikeudet niihin päättyvät silloin kun rakentaminen 7 :n mukaisesti aloitetaan Tehtaan rakennustöissä syntyvät ylijäämämassat ovat Vuokralaisen omaisuutta. Tehtaan rakennustöissä syntyville ylijäämämassoille pyritään yhteistyössä löytämään sijoituspaikka / sijoituspaikkoja. Vuokralainen vastaa ylijäämämassojen sijoituspaikkoihin siirtämisestä ja läjittämisestä aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin omistamille alueille siirrettävät ylijäämämassat siirtyvät kaupungin omistukseen korvauksetta. 12 Luonnontilaiselta alueelta vuokra alueelle tulevien vesien johtaminen sadevesiviemäriin tai ympäristöön kuuluu lain ja mahdollisten lupien edellyttämällä tavalla ja laajuudessa kustannuksineen Vuokralaiselle. Vesiä ei kuitenkaan saa johtaa siten, että siitä on haittaa naapuritontille tai vesialueelle ellei lainsäädännöstä ja tai viranomaisluvista muuta johdu. Hulevedet on käsiteltävä voimassa olevan lainsäädännön ja viranomaisten edellyttämällä tavalla. 13 Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra alueella katselmuksia, joista kuitenkin, mikäli se hankaluudetta voi tapahtua, on vuokralaiselle hyvissä ajoin sitä ennen ilmoitettava ja joissa Vuokralaisen tai hänen edustajansa, mikäli mahdollista, on oltava läsnä. Katselmuksessa tarkastetaan, onko vuokra alue ja sillä olevat rakennukset hyvässä kunnossa ja onko vuokrasopimuksen määräyksiä muutoin noudatettu. Jos tarkastus on aiheuttanut muistutuksia, on puutteellisuudet korjattava Vuokranantajan määräämässä ajassa. 14 Vuokralainen vastaa liittymismaksusta ja muista vesihuoltolain (119/200 1) kiinteistön omistajalle tai haltijalle asettamista velvoitteista. Vuokra alue ei kuulu vesihuoltolaitoksen toiminta alueeseen. Mikäli Vuokralainen haluaa liittyä vesihuoltolaitoksen verkostoon, vastaa Vuokra lainen yksin siitä aiheutuvista kustannuksista. 15 Milloin 3 :ssä tarkoitettua vuokraa määrättäessä on eräänä perusteena käytetty tontin pinta alaa, vuokraa muutetaan mahdollista pinta alan muutosta vastaavassa suhteessa pinta alamuutoksen rekisteröinnistä lukien. Milloin vuokralaisen toteuttaman rakennushankkeen tai tontin asemakaavan mukaista käyttötarkoitusta on tarpeen muuttaa, sopijapuolet sitoutuvat neuvottelemaan 3:ssä tarkoitetun vuokran ja vuokrasopimuksen tarkistamisesta muutosta vastaavalla tavalla.
16 Vuokra alueena olevaa aluetta ei rasita mitkään kulkuoikeudet taikka rasitteet. Vuokran kohteena olevalla alueella sijaitsee Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:n vesijohto..201 allekirjoitetun esisopimuksen liitekartan n:o 5 mukaisesti. Vuokralainen vastaa johtojen tarvittavasta siirtämisestä aiheutuvista kustannuksista. Siirtäminen on tehtävä Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:n hyväksymällä tavalla siten, että aiheutuvat haitat minimoidaan. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tontilla olevien johtojen sijainnin selvittämisestä ennen kaivutöihin ryhtymistä. 17 Vuokralaisella on maakaaren (540/ 1995) mukaan velvollisuus sekä oikeus vuokranantajaa enempää kuulematta kirjauttaa vuokraoikeutensa. 18 Tästä sopimuksesta mahdollisesti johtuvat erimielisyydet käsitellään Lapin käräjäoikeudessa. 19 Jollei tässä sopimuksessa ole toisin määrätty, noudatetaan vuokrasuhteessa 29 päivänä huhtikuuta 1966 annetun maanvuokralain (258/66) 5 luvun muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä. 20 Pantti vuokranmaksun sekä sopimusvelvoitteiden vakuudeksi Vuokralainen luovuttaa vuokranantajalle vuokranmaksun ja muiden tämän vuokrasopimuksen velvoitteiden (ml. vuokrakohteen kunnossapitovelvoitteet) täyttämiseksi panttitakauksen taikka vastaavan, joka vastaa vähintään kohdassa 3 määritellystä perusvuokrasta (37 500 euroa) laskettua kolmen vuoden vuokran määrää. Em. panttitakaus / kiinnityksen hakemus allekirjoituksineen taikka vastaava on luovutettu tämän vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Panttitakaus kiinnitetään ensimmäiselle etusijalle. 21 Vuokralaisella on oikeus lunastaa vuokra alue heti sen jälkeen, kun kerrosalaltaan noin 100 000 k m2 tehdasrakennusten rakentaminen on aloitettu maankäyttö ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla. Lunastushinta on määritelty..201 allekirjoitetun esisopimuksen kohdassa 9.2. Tätä sopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen Vuokranantajalle ja toinen Vuokralaiselle. Tähän tyydymme ja sitoudumme täyttämään vuokrasopimuksessa mainitut ehdot. Kemijärvellä kuun päivänä 201 KEMIJÄRVEN KAUPUNKI
BOREAL BIOREF OY Karttaliite maanvuokrasopimukseen..201 Kemijärven kaupunki / Boreal Bioref Oy
LIITE 4; Esisopimukseen..201_ Kauppakirjamalli KAUPPAKIRJA MYYJÄ: Kemijärven kaupunki, Y tunnus 0171919 9 osoite Pl 5 98101 Kemijärvi jäljempänä "Kaupunki" tai "Myyjä". OSTAJA: Boreal Bioref Oy 2749986 8 osoite Kuumaniemenkatu 2, 98100 Kemijärvi jäljempänä "Ostaja". KAUPAN KOHDE Myytävän alueen pinta ala on noin 103 hehtaaria ja rajaus on esitetty liitekartassa. Myytävä määräala muodostuu seuraavasti: 1. kiinteistöistä 320 403 113 31 noin 83,0 ha:a 2. kiinteistöstä 320 408 59 4 noin 19,0 ha:a 3. kiinteistöstä 320 408 59 7 noin 1 ha Kemijärven kaupungissa.
Jäljempänä "Tontti". Tontilla ei sijaitse rakennuksia. KAUPPAHINTA Kauppahinta on tarkemmin määritelty..201 allekirjoitetun esisopimuksen kohdassa 9.2 Kauppahinta kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksin. KAUPAN TARKOITUS Osapuolet ovat allekirjoittaneet kaupan kohdetta koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen..201. Osapuolet ovat allekirjoittaneet kaupan kohdetta koskevan maanvuokrasopimuksen..201. Vuokrasopimuksella Kemijärven kaupunki luovutti tontin hallinnan biojalostamon ja sen tarvitsemien oheistoimintojen rakentamista varten. Kiinteistökaupan esisopimuksen mukaan osapuolet sitoutuivat tekemään Tontista kiinteistökaupan, kun tehtaan rakentaminen maanvuokrasopimuksessa sovitussa laajuudessa aloitetaan maankäyttö ja rakennuslain 149 c :n 2. momentissa tarkoitetulla tavalla. Tehtaan rakentaminen on esisopimuksen ja vuokrasopimuksen mukaisesti aloitettu, joten tällä kauppakirjalla osapuolet sopivat Tonttia koskevasta kiinteistökaupasta. Kaupan tarkoituksena on luovuttaa Tontti biojalostamon ja sen tarvitsemien oheistoimintojen rakennuspaikaksi. Selvyyden vuoksi kuitenkin todetaan, että rakennushankkeen mahdollinen toteuttaminen kustannuksineen on Myyjän ja Ostajan välisessä suhteessa yksin Ostajan vastuulla. KAUPAN MUUT EHDOT 1. Omistus- ja hallintaoikeus Omistus ja hallintaoikeus myytyyn kiinteistöön siirtyy heti. 2. Kiinnitykset ja panttioikeudet, vuokrasopimus Kiinteistö myydään rasitteista ja rasituksista vapaana. Kiinteistöön ei ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä. Tonttia koskeva ostajan kanssa tehty maanvuokrasopimus päättyy tämän kauppakirjan allekirjoituksesta lukien. 3. Rasitteet ja tontilla olevat johdot Tonttiin ei kohdistu maanmittaustoimituksissa perustettuja kulkuoikeuksia. Vuokran kohteena olevalla alueella sijaitsee Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:n vesijohto..201 allekirjoitetun esisopimuksen liitekartan n:o 5 mukaisesti. Vuokralainen vastaa johtojen tarvittavasta siirtämisestä aiheutuvista kustannuksista. Siirtäminen on tehtävä Kemijärven Lämpö ja Vesi Oy:n hyväksymällä tavalla siten, että aiheutuvat haitat minimoidaan. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tontilla olevien johtojen sijainnin selvittämisestä ennen kaivutöihin ryhtymistä.
4. Verot, maksut ja vastuu vahingoista Myyjä vastaa Tonttiin kohdistuvista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista siihen saakka, kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle. Myyjä ei vastaa niistä vahingoista, jotka mahdollisesti ovat kohdanneet Tonttia sinä aikana, kun Ostaja on hallinnut Tonttia _._.201_ allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nojalla. Ostaja vastaa Tonttiin kohdistuvista veroista ja maksuista sekä vahingoista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Ostaja suorittaa kauppaan liittyvän varainsiirtoveron sekä maksaa kaupanvahvistajan palkkion. Lainhuuto ja mahdollisista lohkomiskuluista vastaa ostaja. 5. Kohteeseen tutustuminen Ostaja tuntee Tontin hallittuaan sitä maanvuokrasopimuksen nojalla. Ostaja on tarkastanut myytävän alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto olosuhteisiin. Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Myyjä vakuuttaa, että se on kiinteistökauppaa koskevaa esisopimusta solmittaessa antanut Ostajalle kaikki tiedossaan olevat kaupan kohdetta koskevat tiedot, joiden Myyjä on ymmärtänyt ja/tai Myyjän olisi tullut ymmärtää voivan vaikuttaa kaupan kohteen kuntoon, maaperään ja kaupan kohteeseen kohdistuviin rasitteisiin. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 6. Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut Tonttia koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: Lainhuutorekisterin ote Rasitustodistus Kiinteistörekisterinote Alueen kaavakartat ja määräykset 7. Maaper än pilaantuminen Mikäli kaupan kohteen maaperä on ennen osapuolten _._.201_ allekirjoittaman maanvuokrasopimuksen mukaista Tontin hallintaoikeuden siirtymistä ympäristönsuojelulain (527/2014) 16 tai 17 tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuneista kustannuksista ympäristönsuojelulain mukaisesti ensisijaisesti maaperän pilaantumisen aiheuttaja. Ostajan on annettava kaikki maaperän pilaantumista koskevat selvitykset tiedoksi Myyjälle korvauksetta. 10. Maamassat Tehtaan rakennustöissä syntyvät ylijäämämassat ovat Ostajan omaisuutta. Tehtaan rakennustöissä syntyville ylijäämämassoille pyritään yhteistyössä löytämään sijoituspaikka/sijoituspaikkoja. Ostaja vastaa ylijäämämassojen sijoituspaikkoihin siirtämisestä ja läjittämisestä aiheutuvista kustannuksista. Kaupungin omistamille alueille siirrettävät ylijäämämassat siirtyvät Kaupungin omistukseen korvauksetta. 11. Vesihuolto Ostaja vastaa liittymismaksuista ja muista vesihuoltolain (119/2001) kiinteistön omistajalle tai haltijalle asettamista velvoitteista.
12. Irtaimisto Tämän kiinteistönkaupan yhteydessä ei ole myyty irtaimistoa, eikä sellaisen luovuttamisesta ole tehty eri sopimustakaan. Tätä kauppakirjaa on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi Myyjälle, yksi Ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Kemijärvellä.päivänä kuuta 20 KEMIJÄRVEN KAUPUNKI BOREAL BIOREF Oy JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että NN Kemijärven kaupungin puolesta myyjänä sekä NN Boreal Bioref Oy:n puolesta ostajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. NN, julkinen kaupanvahvistaja Karttaliite kauppakirjaan..201 Kemijärven kaupunki / Boreal Bioref Oy
LIITE 5; Esisopimukseen..201_ Vesijohdot ja rakennettava tieyhteys