ERIKOISSIJOITUSRAHASTO FENNICA TOIMITILAT I VUOSIKERTOMUS 31.12.2014

ERIKOISSIJOITUSRAHASTO FENNICA TOIMITILAT I VUOSIKERTOMUS 31.12.2014

SISÄLLYSLUETTELO Toimintakertomus 2-10 Rahaston perustiedot 11 Tuloslaskelma 12 Tuloslaskelman liitetiedot 13 Tase 14 Taseen liitetiedot 15-16

2 Toimintakertomus 2014 Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I -rahaston ensimmäinen toimintavuosi on kulunut rahastosalkun voimakkaan kasvattamisen merkeissä. Rahastoon hankittiin lanseeraamisen yhteydessä kahdeksan kiinteistöä Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennialta, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Fennialta ja Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Eteralta. Erillisillä kaupoilla vuoden 2014 aikana ostettiin viisi kiinteistöä useilta omistajilta. Rahaston nykyinen kiinteistösalkku on KHK arvioitsijan määrittämältä arvoltaan 123,1 (kiinteistöomaisuus tase 123,2 miljoonaa euroa) miljoonaa euroa ja se on hyvin hajautettu niin alueellisesti, käyttötarkoitukseltaan, kuin myös vuokralaisten (97 kpl) ja heidän toimialojensa osalta. Ostettujen kiinteistöjen lisäksi rahasto analysoi lukuisia sijoituskohteita, löytämättä niistä kuitenkaan lopullisia rahaston sijoituspolitiikan mukaisia sijoitusmahdollisuuksia. Rahaston laadukas kiinteistösalkku ei ole sattumaa. Sijoituspolitiikan toteuttamiseksi kiinteistöjen ja vuokralaisten analysointiin on käytetty paljon aikaa. Tunnusluvuiltaan erinomaisen kiinteistösalkun KHK kiinteistöarvioiden mukainen nettotuotto 31.12.2014 oli n. 6,9% vuotuista tuottoa ja sen vuokrasopimusten keskimaturiteetti on 6,7 vuotta. Pidämme tärkeänä vuokralaistemme tuntemisen ja vuokramarkkinan ymmärtämisen myös jatkossa, vain siten voimme mahdollistaa menestyksekkään salkunhoidon. Kiinteistösalkun taloudellinen vajaakäyttö on pysynyt markkinaan nähden alhaisena ollen 2,2% vuoden 2014 lopussa. Rahastolla oli raportointikauden lopussa 199 kpl osuudenomistajia. Kiinnostus rahastoa ja kiinteistösijoittamista kohtaan on jatkunut vahvana koko vuoden. Oman pääoman määrä 31.12.2014 tilanteessa oli 109,1 miljoonaa euroa (NAV). Kiinteistöihin kohdistuvan sijoituskysynnän uskotaan pysyvän vahvana myös jatkossa, johtuen suurelta osin korkotuotteiden matalista tuotto-odotuksista. Rahaston osuussarjojen tuotto tilikaudelta 2014 oli: A-osuudet 2,43% (31.1.-31.12.2014), B-osuudet 2,78% (31.1.- 31.12.2014), C-osuudet 3,06% (31.1.-31.12.2014), D-osuudet 3,22% (28.2.-31.12.2014) ja E-osuudet 6,65% (31.12.2013.-31.12.2014) Alkuvuodesta rahasto neuvotteli Skandinaviska Enskilda Banken AB:n kanssa lainasopimuksen, joka alkoi tammikuun lopussa tuoden rahastolle alkuhetkellä n. 48% kiinteistötason vieraan pääoman osuuden. Tarkoitus olisi alkuvuoden 2015 aikana muuntaa sovittu rahoitus kahden pankin tarjoamaksi syndikaattilainaksi ja nostaa sen turvin nykyisen lainan suuruinen kiinteistölaina. Salkunhoitajan Fennia Varainhoito Oy:n rahastotiimi vahvistui raportointikauden aikana: talouspäällikkö Ville Yrjölä aloitti tehtävissään toukokuussa, rahaston Asset Manager Immo Suutarinen kesäkuussa sekä osa-aikaisena rahaston lakimiehenä Heidi Ketolainen. Rahastonhoitajana on alusta asti toiminut Elina Puhakainen ja rahastoliiketoiminnasta vastaavana johtajana Timo Rantala. Lähitulevaisuudessa rahaston merkittäviin tavoitteisiin lukeutuu sijoitussalkkuun sopivien ja hyvien kiinteistösijoitusten löytäminen, tutkittavana olevien kohteiden kauppojen loppuun saattaminen sekä rahaston uuden syndikaattilainan dokumentaation saattaminen päätökseen yhdessä lainan nostamisen kanssa. Samalla rahasto pyrkii vakiinnuttamaan hyvän tuottotason pitkällä aikavälillä, etsimällä kiinteistösalkkuun markkinamuutoksia hyvin sietäviä ja tuottotasoltaan tavoitteet täyttäviä kohteita.

3 Rahaston arvokehitys Rahaston tuottoa on sen ensimmäisenä toimintavuotena rasittanut kiinteistöjen hankinnasta aiheutuneet kulut, rahaston perustamisesta juontavat kertaluonteiset menot sekä korkosuojauksen kustannus. Rahaston kulurakenne on ammattimaista kiinteistösijoittamista vastaava, jolloin kuluilla voi olla merkittävä vaikutus rahaston tuottoon. Kulujen osuus tasaantuu salkun kasvaessa jatkossa suhteellisesti maltillisemmin. Käynnistämisvaiheesta huolimatta rahaston arvokehitys on ollut tasaista ja nousujohteista. Raportointikaudella kiinteistöjen arvonmuutos oli +0,2 miljoonaa euroa (KHK arvonmuutos ilmoitettu muuttumattomalle salkunosalle, markkinamuutosten vaikutus sijoitusten arvoon. Tarkastelujakson aikana tehdyt ostot tai myynnit eivät mukana arvonmuutoksissa) Oma pääoma ja sijoittajaprofiili Rahasto on herättänyt kiinnostusta niin institutionaalisten sijoittajien, kuin yksityissijoittajienkin keskuudessa ja pääomia on virrannut rahastoon merkittävästi. Alkuvuodesta rahasto päätettiin pitää poikkeuksellisesti ensimmäisen kvartaalin ajan kuukausittain avoimena merkinnöille. Tilikauden aikana rahastoon merkittiin 103,7 miljoonaa euroa ja rahaston arvo 31.12.2014 oli 109,1 miljoonaa euroa (NAV). Tavallisesti rahastoon voi merkitä varoja neljä kertaa vuodessa ja niitä voi lunastaa kaksi kertaa vuodessa. Osuudenomistajien lukumäärä 31.12.2014 on 199. Rahasto-osuudenomistajista 91,27% on institutionaalisia sijoittajia. Vieras pääoma Rahastolla oli pankkilainaa 45,2 miljoonaa euroa (31.12.2014), mikä vastaa 29,1% rahastotason vieraan pääoman osuutta ja 36,7% kaikkien kiinteistöjen arvosta. Erikoissijoitusrahastojen vieraan pääoman määrä on yleisesti rajoitettu lain mukaan 50% rahaston varallisuuden (GAV) määrästä. Rahaston tavoite on toiminnan tehostamiseksi nostaa vieraan pääoman osuus lähemmäksi sallittua määrää, mikä edellyttää nykyisellään myös uusien sopivien investointikohteiden löytymistä. Nykyisen luoton myöntäjä on Skandinaviska Enskilda Banken AB. Luoton vakuudeksi on asetettu rahaston kiinteistöomaisuutta sekä kiinnityksiä liitetietojen mukaisesti ja merkittävä osa koroista on suojattu perinteisellä koronvaihtosopimuksella. Rahaston laina on määrä muuntaa kahden pankin syndikaattilainaksi siten, että sen pääoma tuplaantuu ja laina olisi nostettavissa erissä vielä alkuvuoden 2015 aikana uusia kiinteistöinvestointeja vasten. Järjestelyyn liittyy myös koronsuojausta varten solmittavien koronvaihtosopimusten lisääminen tarvittavilta osin. Ennestään rahastolla oli raportointikauden lopussa suojaustarkoituksessa solmittuja koronvaihtosopimuksia, joiden markkina-arvo oli -744 tuhatta euroa. Rahasto ei ole solminut eikä sillä ole sijoituksiksi tarkoitettuja johdannaissopimuksia.

4 Rahaston sijoitukset Kiinteistösijoitukset Sijoituspolitiikan mukaisessa kiinteistösalkussa on kattava hajautus, niin maantieteellisesti, käyttötarkoituksen kuin vuokralaistenkin suhteen. Rahaston salkussa on kiinteistöjä 13 kpl, joista kahdeksan kiinteistöä on toimistoja, kolme liikekiinteistöjä ja yksi logistiikkakiinteistö sekä yksi hotellikäytössä oleva kiinteistö. Maantieteellisesti kohteet sijaitsevat suurelta osin pääkaupunkiseudulla, minkä katsotaan pienentävän sijoitusriskiä ja olevan siten hyvä asia. Muita sijainteja ovat Tampere, Turku, Hämeenlinna ja Oulu. Uusia tai muutaman vuoden ikäisiä kiinteistöjä salkussa on neljä ja muutoinkin rahaston kiinteistökohteiden tekninen kunto on hyvä. Kiinteistöjen vuokrattavissa oleva pinta-ala oli 63 068m 2 ja niiden KHK arvioitsijan määrittämä arvo 123,1 miljoonaa euroa. Rahastolla ei ole kiinteistöjen realisointia rajoittavia sopimuksia tai muita normaaliin kiinteistön vaihdantaan tai ylläpitoon liittyviä erityisiä ja oleellisia velvoitteita. Sijoitusten jakautuminen maantieteellisesti ja käyttötarkoituksen mukaan Muut sijoitukset - ETF -sijoitukset Rahaston sijoituspolitiikan mukaan likvideistä varoista voidaan rahaston arvosta (GAV) enintään 5% sijoittaa sääntöjen tarkemmin määrittämällä tavalla muihin kuin suoriin kiinteistösijoituksiin. ETF -sijoitusten määrä voi väliaikaisesti (12kk) ylittää edellä mainitun rajan ollen kuitenkin enimmillään 15% NAV:sta. Osuudenomistajien edun mukaisesti väliaikaisuudesta voidaan poiketa salkunhoitajana toimivan Fennia Varainhoito Oy:n päätöksellä. Jotta rahaston likvidit varat saataisiin mahdollisimman tehokkaasti hyödynnettyä ja likvidisijoitus samalla hajautettua, varojen hallinnassa käytetään ETA-alueella pörssinoteerattuja rahastoja, joiden sijoitukset on tehty useisiin kohdeyhtiöihin ja maihin. Rahaston likvidejä varoja on sijoitettu ishares:n European Property Yield ja ishares US Property Yield ETF - tuotteisiin. Kyseiset rahastot ovat indeksiosuusrahastoja, jotka sijoittavat "FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+" ja "FTSE EPRA/NAREIT US Dividend+" - indeksien mukaisesti pörssinoteerattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Lyhyellä aikavälillä ETF -sijoituksen arvonheilahtelut seuraavat osakemarkkinoiden arvokehitystä. Rahaston sijoituskohteiden omistukseen perustuvaa äänioikeutta ei ole käytetty, lukuun ottamatta kiinteistöomistuksiin liittyviä oikeuksia.

5 Vuokralaisanalyysi Vuokralaisten määrä rahaston kiinteistösalkussa on 97kpl, joista 20 suurimman vuokralaisen tuotot vastaavat 68,6% salkun kokonaistuotosta. Vuokralaisten toimialat ovat myös jakautuneet tasaisesti, eikä dominoivaa toimialaa ole siten muodostunut. Käsityksemme mukaan hajautetun salkun vuokralaisten riippuvuus yksittäisistä markkinoista, kuten Venäjän markkinasta on vähäinen. Rahasto valitsee vuokralaisensa huolella ja seuraa aktiivisesti vuokralaisten liiketoimintaa mm. maksuhäiriöitä. Vuokralaisten maksukyky on pysynyt hyvänä. Rahasto on kirjannut koko toimintakaudella luottotappioita vain 12 206,18 EUR ja vuokrarästien osuus 11 464,58 EUR on pysynyt maltillisena vastaten 0,09% laskennallisesta vuotuisesta vuokrakassavirrasta. Kokonaismaturiteetti salkun vuokrasopimusten osalta on 6,7 vuotta ja taloudellinen vajaakäyttö 2,2%. Suurimmat vuokralaiset (20kpl) toimialoittain

6 Toimialajako, kaikki vuokrasopimukset Rahaston vuokrasopimusten erääntyminen vuosittain

7 Vuokramarkkina ja salkun tapahtumat Haastava talouden tilanne on johtanut vuokramarkkinoiden eriytymiseen, niin maantieteellisesti kuin alueiden sisällä sekä tilatyyppien välillä. Alueellisesti suurin kysyntä keskittyy edelleen pääkaupunkiseudulle, erityisesti toimistokiinteistöihin. Tästä huolimatta vapaana olevaa toimistotilaa on pääkaupunkiseudulla noin 1,1 miljoonaa m 2, mikä vastaa yli 12% taloudellista vajaakäyttöä (Catella). Uusien toimistotilojen rakentamisen hidastuminen on osaltaan tasapainottanut tilannetta. Rakentamisen volyymin odotetaan pysyvän tulevana vuonna arviolta samalla tasolla kuin kuluneena vuonna (noin 55 000 m 2 - Catella). Tyhjillään olevaa tilaa on pääkaupunkiseudulla suhteellisesti eniten Pitäjänmäessä sekä Espoossa, jossa sitä on vapautunut mm. Nokialta ja NSN:ltä. Toimistotilojen vajaakäytön arvioidaan nousevan nykyisestään tulevana vuonna vallitsevan suhdanteen, yritysten tilankäytön tehostamisen sekä uusien ja joustavampien tilankäyttö- ja työympäristöratkaisujen vaikutuksesta, mitkä osaltaan tukevat muuntojoustavien uusien toimistotilojen kysyntää tulevaisuudessa. Muuntuvassa ympäristössä, kiinteistönomistajilta edellytetään jatkossa kokonaisvaltaisia, joustavia ja innovatiivisia tila- ja vuokraratkaisuja. Yleinen taloudellinen tilanne näkyy aiempaan tapaan vuokramarkkinassa tilanhakijoiden päätöksenteon hitautena ja varovaisuutena. Töölönlahdelle rakentunut uusi toimistokeskittymä on muuttanut Helsingin keskustan tilamarkkinaa, houkutellen keskusta-alueen käyttäjiä moderneilla, laadultaan ja joustavuudeltaan nykypäivän kriteerit täyttävillä toimistotiloilla, huolimatta siitä, että markkinavuokratasot ylittävät merkittävästi keskustaalueen yläkvartiilin. Helsingin keskustan lisääntyneestä tilatarjonnasta huolimatta tyhjän toimistotilan määrä laski hieman Helsingin ydinkeskustassa ja sen lähiympäristössä. Rahaston sijoituskiinteistöt ovat muuntojoustavia ja sijaitsevat lisäksi liikenteellisesti keskeisillä paikoilla ja siksi niiden taloudellinen vajaakäyttö on pysynyt markkinaan nähden alhaisena (2,2%). Vapaata tilaa löytyy pääasiassa Helsingissä Pasilassa ja Meilahdessa sekä Espoon Westendissä sijaitsevissa toimistokiinteistöissä. Kuluneen syksyn aikana kysyntä on kohdistunut kevään ja kesän tapaan eritoten Pasilan alueen toimistotiloihin ja rahaston kiinteistökanta on vastannut tiedusteluiden tarpeeseen. Meilahdessa ja Espoossa kysyntä on ollut satunnaisempaa. Syksyn aikana rahasto on solminut muutamia uusia vuokrasopimuksia vapaisiin ja vapautuviin tiloihin. Rahaston tulevat tapahtumat ja tavoitteet Rahaston toimintaympäristö näyttäisi pysyvän edelleen suotuisana. Yleisesti kiinteistösijoittamisen odotetaan myös tulevana vuonna nostavan osuuttaan sijoittajien keskuudessa, minkä vuoksi kiinteistösijoitustuotteisiin odotetaan lisää sijoitettavaa pääomaa. Kasvavan kiinnostuksen odotetaan lisäävän osaltaan kiinteistökaupan volyymia ja kilpailua. Nähtävissä on kuitenkin merkittäviä eroja eri osamarkkinoiden välillä niin toimitilatyypin, mutta etenkin sijainnin suhteen. Toimijoiden määrän kasvua sekä kilpailun kiristymistä seurataan tarkkaan ja muutokset huomioidaan myös rahaston päivittäisessä toiminnassa. Kilpailun kiristyessä joidenkin kiinteistöjen kauppahinnat saattavat kivuta turhan korkeiksi. Toisaalta kilpailun kiristyminen voi tuoda myös arvonnousupainetta olemassa olevalle kiinteistösalkkulle. Suomen kansantalouden heikko tilanne saattaa näkyä yksittäisinä negatiivisena muutoksina rahaston salkussa, joskin uskotaan, että vaikutus jäänee kokonaisuudessaan maltilliseksi huomioiden salkun sopimusten nykytilan ja pitkän maturiteetin hajautuksineen.

8 Vuokrauksen ja laajemminkin koko salkun ylläpidollisia ja sen kohteiden kehitystä määrittäviä toimintasuunnitelmia päivitetään, jotta saadaan pidemmän aikavälin tuottotavoite optimoitua vallitsevassa markkinatilanteessa ja kohteita kehitettyä oikea-aikaisesti. Vaikka maailmantalouden muutoksia on hankalaa ennustaa, pyrimme huomioimaan ja varautumaan muutoksiin toiminnassa erilaisia vaihtoehtoisratkaisuja laatimalla. Rahaston tavoite on myös tarkastella sen toimintatapoja ja -malleja, niin operatiivisesta kuin kustannustenkin näkökulmasta, nyt kun kokemukset ensimmäisen toimintavuoden osalta on saatu kerättyä. Rahasto sopeuttaa toimintaansa myös muuttuvassa lainsäädännön ja sääntelyn maailmassa; mm. AIFMD -implementoinnin tuomat muutokset huomioidaan käytännön salkunhoidossa. Rahastotiimin tarkoitus on jatkossakin toteuttaa rahaston sijoituspolitiikkaa ja hankkia riski- ja tuottoprofiililtaan sopivia kiinteistöjä sekä vahvistaa niiden avulla kiinteistösalkun hajautusta. Seuraamme tarkasti eri osamarkkinoiden kehitystä ja yritämme hyödyntää mahdollisia markkinatilanteen poikkeamia. Tavoite on samalla monipuolistaa salkkurakennetta entisestään ja huolehtia pääomien mahdollisimman tehokkaasta käytöstä. Kokonaisuutena rahaston lähitulevaisuuden näkymät ovat positiiviset ja mahdollistavat sen sijoituspolitiikan toteuttamisen. Riskit ja niiden hallinta Rahaston toimintaan ja toimintaympäristöön liittyy monia eritasoisia riskejä, joita on kuvattu tarkemmin virallisessa Rahastoesitteessä. Esimerkiksi toimialaan, lainsäädäntöön ja operatiiviseen toimintaan liittyviä riskejä pyritään hallinnoimaan jo huolellisella analyysillä kiinteistön ostovaiheessa, seuraamalla jatkuvasti toimintaympäristössä tapahtuvia muutoksia sekä huolehtimalla salkun oikeanlaisesta hajautuksesta. Operatiivisia riskejä pyritään hallinnoimaan luotujen ohjeistuksien, prosessien ja toimintatapojen yhdenmukaistamisella. Rahasto on käyttänyt riskien kartoituksessa ja seurannassa myös ulkopuolista tahoa (KPMG), varmistaakseen, ettei tunnistamattomia riskejä pääsisi syntymään. Kaikkeen sijoitustoimintaan liittyy riskejä, niin myös kiinteistösijoittamiseen. Toteutuessaan riskeillä voi olla suurikin vaikutus rahaston arvoon ja tuottoon. Sijoittajan tulee ottaa huomioon ainakin seuraavat rahastoosuuden arvoon ja tuottoon vaikuttavat riskitekijät. Kohderiski: Riski siitä, että jonkin rahaston kiinteistökohteen ominaisuudet heikkenevät esimerkiksi äkillisesti taikka muutoin muuttuvat sellaisiksi, että omaisuuserän arvo alenee merkittävästi. Kohderiski kuuluu tyypillisesti kiinteistösijoittamiseen. Käyttöasteriski: Riski rahaston omistamien kohteiden väliaikaisesta, pysyvästä tai muutoin yllättävästä vajaakäytön esiintymisestä. Vuokralaisten toimialariski: Riski siitä, että vuokralaisten toimialan kehitys voi vaikuttaa merkittävästi rahasto-osuuden arvoon. Rahasto pyrkii hajauttamaan vuokralaisensa useammalla eri toimialalla toimiviin. Likviditeettiriski: Riski siitä, että rahaston sijoitusten muuttaminen käteiseksi ei onnistu suunnitellussa ajassa eikä toivottuun hintaan. Tämä riski on korostunut, koska rahasto sijoittaa varojansa suoraan taikka välillisesti kiinteään omaisuuteen, jonka realisoitavuus voi omaisuuden luonteesta johtuen olla vaikeata. Tämä tarkoittaa, että lunastustoimeksiantojen toteuttaminen voi joissakin tilanteissa viedä pitkänkin ajan. Rahoitusriski: Riski rahaston rahoitustilanteen heikkenemisestä taikka vieraan pääomanehtoisen rahoituksen saatavuuden taikka hinnan muutoksista.

9 Rahastokuvaus Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I on pääasiassa toimitilakiinteistöihin ja kiinteistöjä koskeviin kiinteistöarvopapereihin sijoittava suomalainen vaihtoehtorahastojen hoitajista annetun lain (162/2014) mukainen vaihtoehtorahasto sekä sijoitusrahastolain (48/1999) mukainen erikoissijoitusrahasto. Sen kokonaisvaroista on vähintään 95% sijoitettava Suomessa kasvukeskuksissa sijaitseviin toimitilakiinteistöihin. Enimmillään 5% salkun kokonaisvaroista voidaan sijoituspolitiikan mukaan sijoittaa myös eurooppalaisiin julkisesti noteerattuihin kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeisiin, REIT:hin ja indeksirahastoihin (ETF) ja muihin rahaston säännöissä erikseen määriteltyihin kohteisiin. ETF -sijoitusten määrä voi väliaikaisesti (12kk) ylittää edellä mainitun rajan (5% GAV) ollen kuitenkin enimmillään 15% NAV:sta. Rahasto tehostaa toimintaansa vieraalla pääomalla, jonka määrä on enintään 50% rahaston arvosta (GAV). Lisätietoja rahastosta löydätte rahaston avaintietoesitteestä, rahastoesitteestä, säännöistä ja virallisesta puolivuosikatsauksesta, jotka löydätte Internet sivulta www.fenniavarainhoito.fi. Rahastoa hallinnoi Elite Rahastohallinto Oy ja sen salkunhoidosta vastaa Fennia Varainhoito Oy, jolle rahaston salkunhoito on ulkoistettu. Rahastoa, rahastoyhtiötä ja Fennia Varainhoito Oy:tä valvova viranomainen on Finanssivalvonta ja säilytysyhteisönä toimii Skandinaviska Enskilda Banken AB. Tilintarkastuksesta vastasi PricewaterhouseCoopers Oy 31.3.2014 asti ja 1.4.2014 alkaen tilintarkastuksesta on vastannut KPMG OY AB ja KHK kiinteistöarvioinnit suorittavat Realia Management Oy / International Associate of Savills sekä Catella Property Oy. Organisaatiokaavio

Hallituksen esitys tuotonjaosta Hallitus esittää, että rahaston tuotto-osuutena jaetaan rahasto-osuuden omistajille 100 % rahaston realisoituneesta tuloksesta EUR 5.481.874,13 Rahastoyhtiön yhtiökokouspäivänä osuusrekisteriin merkityille osuudenomistajille. Hallitus esittää tuotonjaon ajankohdaksi 26.3.2015. 10

11 RAHASTON PERUSTIEDOT Rahastotyyppi Vaihtoehtorahasto Toiminta alkanut 2013.12.31 Salkunhoitaja Fennia Varainhoito Oy Vertailuindeksi Ei vertailuindeksiä Osuussarjat A B C D E ISIN FI4000076229 FI4000076237 FI4000076245 FI4000076252 FI4000076260 Hallinnointi- ja säilytyspalkkio 1.95% 1.70% 1.50% 1.25% 0.80% Tuottosidonnainen palkkio * 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% Merkintäpalkkio 2.00% 1.00% 0.50% 0.00% 0.00% Lunastuspalkkio (määräytyy sijoitusajan perusteella) Alle 1 vuosi 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 4.00% 1-3 vuotta 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 3.00% 3-5 vuotta 1.50% 1.50% 1.50% 1.00% 2.00% Yli 5 vuotta 1.00% 1.00% 1.00% 0.50% 0.00% * Tuottosidonnaisena palkkiona veloitetaan enintään 15 % Rahaston kalenterivuoden kokonaistuoton siitä osasta, joka ylittää 7,0 % (ylite). Tuottosidonnaisena palkkiona veloitetaan kuitenkin korkeintaan 15 % edellisen kalenterivuoden alusta lasketusta tuotosta. Tuottosidonnaisen palkkion yksityiskohtaisempi määrittely on esitetty rahaston sääntöjen kohdassa 12 ja laskentaperiaatteet rahastoesitteessä. Tuotto A B C D E 1 kuukausi 3 kuukautta 1.27% 1.36% 1.43% 1.52% 1.69% 6 kuukautta 2.08% 2.26% 2.41% 2.60% 2.94% 1 vuosi 6.65% 3 vuotta p.a. 5 vuotta p.a. Toiminnan alusta 2.43% 2.78% 3.06% 3.22% 6.65% Rahaston tunnusluvut Rahasto Rahaston koko (NAV, EUR) 109106463.84 Rahaston koko sis. vieraspääoma (GAV, EUR) 155425860.32 Osuudenomistajien lukumäärä 199 Rahasto-osuuksien tunnusluvut A EUR B EUR C EUR D EUR E EUR Osuuksien lukumäärä 13583.72916 45558.39340 46725.96684 139396.66708 779451.62225 Osuuden arvo 105.13563 105.49776 105.78814 106.19238 106.64691 Hallinnointipalkkio (% p.a.) 1.95% 1.70% 1.50% 1.25% 0.80% Kohderahastojen palkkiot (arvio,% p.a.) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Juoksevat kulut (arvio,% p.a.) 2.47% 2.22% 2.02% 1.77% 1.32%

12 TULOSLASKELMA 31.12.2013-31.12.2014 1. TUOTOT JA ARVONMUUTOKSET a) Kiinteistöjen nettotuotot 7 608 213.49 b) Arvopapereiden nettotuotot 165 373.67 c) Johdannaissopimusten nettotuotot -900 693.15 d) Osinkotuotot ja voitto-osuudet 135 667.00 e) Korkotuotot 1 067 627.45 f) Muut tuotot 100.85 2. KULUT a) Palkkiokulut aa) Rahastoyhtiöille -1 257 396.86 ab) Säilytysyhtiöille -26 967.39 b) Korkokulut -636 266.59 c) Muut kulut -777 882.16 3. TILIKAUDEN VOITTO (TAPPIO) 5 377 776.31 TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT 31.12.2013-31.12.2014 Kiinteistöjen nettotuotot: Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Vuokratuotot 10 600 741.72 Pääomavastikkeet -1 129 070.03 Hoitovastikkeet -2 338 628.74 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 475 170.54 Yhteensä 7 608 213.49 Arvopaperien nettotuotot: Osakesidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 165 373.67 Korkosidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 0.00 Muut kuin osake- tai korkosidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 0.00 Yhteensä 165 373.67 Johdannaissopimusten nettotuotot: Osakesidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto Korkosidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot -156 051.12 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto -744 642.03 Muut kuin osake- tai korkosidonnaiset erät Luovutusvoitot 0.00 Luovutustappiot 0.00 Realisoitumattomat arvonmuutokset, netto 0.00 Yhteensä -900 693.15

13 Sijoitusten käyvän arvon nousut ja laskut brutto Kiinteistöt Käyvän arvon nousut 3 102 602.91 Käyvän arvon laskut -2 627 432.37 Osakesidonnaiset erät Käyvän arvon nousut 165 373.67 Käyvän arvon laskut 0.00 Korkosidonnaiset erät Käyvän arvon nousut 0.00 Käyvän arvon laskut -744 642.03 Muut kuin osake- tai korkosidonnaiset erät Käyvän arvon nousut 0.00 Käyvän arvon laskut 0.00 Sijoitusrahaston arvopaperisijoituksiin liittyvät kaupankäyntikulut 4 749.04 Säilytysyhteisölle maksetut palkkiot 26 967.39 Rahastoyhtiöille maksetut palkkiot 1 257 396.86 Tuottosidonnaiset palkkiot 0.00 Jaetut ja uudelleen sijoitetut tuotot 0.00 Juoksevat kulut * Fennica Toimitilat I A 2.47% Fennica Toimitilat I B 2.22% Fennica Toimitilat I C 2.02% Fennica Toimitilat I D 1.77% Fennica Toimitilat I E 1.32% * Luku kuvastaa rahastosijoitukseen kohdistuvia vuosittaisia kokonaiskuluja. Luku sisältää itse rahastosta perityt hallinnointi- ja säilytyspalkkio, rahaston sijoituskohteisiin mahdollisesti kuuluvista rahastoista perityt vastaavat palkkiot sekä rahaston sijoitustoimintaan liittyvät kulut.

14 TASE 31.12.2014 Vastaavaa 1. Kiinteistöomaisuus markkina-arvoon 123 181 692.17 2. Arvopaperit markkina-arvoon 9 663 420.00 3. Muut saamiset a) Johdannaissopimusten arvonnousut 0.00 b) Muut 1 198 293.32 4. Siirtosaamiset 5. Rahat ja pankkisaamiset 23 430 672.45 Vastaavaa yhteensä 157 474 077.94 Vastattavaa A RAHASTON ARVO 1. Rahaston arvo 109 106 463.85 B VIERAS PÄÄOMA 1. Pitkäaikainen velka 45 200 000.00 2. Ostovelat 0.00 3. Muut velat 2 051 680.44 a) Johdannaissopimusten arvonalennukset 744 642.03 b) Muut 3. Siirtovelat 371 291.62 Vastattavaa yhteensä 157 474 077.94 TASEEN LIITETIEDOT Rahaston arvo tilikauden alussa 0.00 Rahasto-osuuksien merkinnät 104 733 752.38 Rahasto-osuuksien lunastukset -1 005 064.81 Tuotonjako 0.00 Tilikauden voitto/tappio 5 377 776.28 Rahaston arvo 31.12 109 106 463.85 Laskelma rahaston sääntöjen mukaisista tuotonjakokelpoisista varoista 31.12.2014 Tuotto-osuuksien osuus rahaston arvosta 109 106 463.85

15 RAHASTON VARAT Sijoitukset Markkina-arvo ja sen muutos MEUR Osuus rahaston Kiinteistöomaisuus 2013.12.31 2014.03.31 2014.06.30 2014.09.30 2014.12.31 Muutos 2014 arvosta % Toimisto 47.2 72.4 79.7 79.7 79.7 73.15% Liike 11.3 11.3 11.3 11.3 19.2 17.47% Logistiikka 6.3 6.3 6.3 5.79% Muu 18 18 18 18 18 16.50% Yhteensä 76.5 101.7 115.3 115.3 123.2 112.90% Arvonmuutos * 0.3-0.1 0 0 0.2 * KHK arvonmuutos ilmoitettu muuttumattomalle salkunosalle, markkinamuutosten vaikutus sijoitusten arvoon. Tarkastelujakson aikana tehdyt ostot tai myynnit eivät mukana arvonmuutoksissa. Markkina-arvo ja sen muutos MEUR ETF 2013.12.31 2014.03.31 2014.06.30 2014.09.30 2014.12.31 Muutos 2014 Osuus rahaston arvosta % ishares European Property Yield UCITS ETF 0 0 4 7.2 7.7 7.02% ishares US Property Yield UCITS ETF 0 0 0 0 2 1.84% Yhteensä 0 0 4 7.2 9.7 8.86% Arvonmuutos * 0 0.02-0.19 0.48 0.31 * ETF Arvonmuutos ilmoitettu muuttumattomalle salkunosalle, markkinamuutoksen vaikutus sijoitusten arvoon. Tarkastelujakson aikana tehdyt ostot tai myynnit eivät mukana arvonmuutoksissa. Vakioidut johdannaissopimukset Korkojohdannaiset Lukumäärä (kpl)/ Nimellisarvo (EUR) Kurssi (EUR)/ Kurssi (%) Markkina-arvo (EUR)/ Arvonmuutos (EUR) Osuus rahaston arvosta % Koronvaihtosopimus 1-744 642.03-744 642.03-0.68% Vieraspääoma Pankkilaina SEB 1-45 200 000.00-45 200 000.00-41.43% Muut erät Markkina-arvo (EUR) Osuus rahaston arvosta % Kassa sekä muut varat ja velat, netto 22 205 993.71 20.35% Liikkeeseen lasketut rahasto-osuudet Osuussarja Osuuksien lukumäärä Osuus rahaston Osuuden arvo arvosta % Fennica Toimitilat I A 13 583.72916 105.13563 1.30% Fennica Toimitilat I B 45 558.39340 105.49776 4.40% Fennica Toimitilat I C 46 725.96684 105.78814 4.50% Fennica Toimitilat I D 139 396.66708 106.19238 13.60% Fennica Toimitilat I E 779 451.62225 106.64691 76.20% Rahaston arvo 109 106 463.85 Vakuudet ja vastuusitoumukset Rahoituslaitoslainat joista annettu vakuus 45 200 000.00 Pantattu kiinteistöomaisuus 94 130 406.94 Pantatut pankkitilit ja vuokrasaamiset 13 720 065.04 Annetut kiinnitykset liittyen pantattuun kiinteistöomaisuuteen 531 000 000.00 Annetut kiinnitykset kaupungit 459 100.00 Vapaat kiinnitykset 29 687 276.00

16 Kiinteistöomaisuus Kaupunki Kohde Osoite Pääkäyttö-tarkoitus Vuokra-ala m² Rahaston omistus % Osuus rahaston arvosta % Ostohetki Rakennusvuosi Peruskorjausvuosi Peruskorjausvuosi Peruskorjausvuosi Helsinki Koy Helsingin Hopeatie 2 Hopeatie 2 Toimisto 11 269 100% 14.33% 30.12.2013 1980 2008 2010 2014 Helsinki Koy Kalevankatu 9 Kalevankatu 9 Toimisto 2 119 100% 8.52% 30.12.2013 1903 1991 Helsinki Koy Pasilanraitio 9 Pasilanraitio 9 Toimisto 6 200 100% 8.19% 30.12.2013 1983 2003 Helsinki Koy Villankulma** Kaupintie 2 Toimisto 4 490 100% 6.87% 28.02.2014 1996-98 2014 Helsinki Koy Helsingin Paciuksenkatu 29 Paciuksenkatu 29 Toimisto 3 501 100% 6.81% 01.04.2014 1996-97 1997 Espoo Koy Munkkiluodontie 44 Munkkiluodontie 44 Toimisto 3 561 100% 5.86% 30.12.2013 2002 Lohja Koy Lohjan Yrittäjätalo Nummentie 12-14 Toimisto 3 241 100% 6.61% 30.12.2013 2012 Tampere Koy Tampereen Rautatienkatu 23 Rautatienkatu 23 Hotelli 5 644 100% 16.50% 30.12.2013 1972 2012 Oulu Koy Kaakkurin Liikekeskus Metsokankaantie 3 Liiketila 2 914 100% 3.82% 30.12.2013 2005 Turku Koy Biolinja 27 Biolinja 27 Liiketila 4 112 100% 6.51% 30.12.2013 2012 Hämeenlinna Tiiriönsuontie 2 Tiiriönsuontie 2 Liiketila 6 111 100% 7.15% 15.12.2014 2000 Vantaa Koy Plaza Business ParkTuike * Äyritie 22 Toimisto 5 365 100% 15.95% 31.01.2014 2013 Vantaa Koy Vantaan Mestarintie 8 Mestarintie 8 Logistiikka 4 541 100% 5.78% 15.05.2014 2008 Yhteensä 63 068 112.90% * Koy Plaza Business Park Tuike omistaa 18.24 % Kiinteistö Oy Plaza 3 Park ** Koy Villankulma sisältää Koy Kaupinparkki omistuksen 19.21 % Kiinteistöomaisuus käyttötarkoituksittain Vuokra-ala m² Rahaston omistus Osuus rahaston arvosta % Käyttöaste EUR Käyttöaste m² Tyhjät tilat m² Bruttotuotto (omistusaika)* Nettotuotto (omistusaika)* Nettotuottoaste (omistusaika)* Vuokralaisten määrä Vuokrasopimusten määrä Toimisto 39 746 100% 73.15% 97% 95% 2 418 7 940 830 5 759 021 7.50% 83 139 Liiketila 13 137 100% 17.47% 100% 100% 1 096 033 942 903 8.10% 12 14 Logistiikka 4 541 100% 5.79% 100% 100% 384 711 311 690 4.90% 3 6 Muu 5 644 100% 16.50% 100% 100% 1 216 579 1 194 684 6.60% 1 7 Yhteensä 63 068 112.90% 2 418 10 638 153 8 208 298 99 166 * Ei annualisoitu