VUOKRA-ASUNTOSELVITYS 2014
1. Muistion tausta Vuoden 2009 alussa toteutuneen kuntaliitoksen yhteydessä laadittiin vuokra-asuntoselvitys, jonka kaupunginvaltuusto käsitteli 16.11.2009 Selvityksessä käsiteltiin seuraavia asioita: - kunnan tehtävät ja vastuu vuokra-asumisessa - Loimaan kaupungin vuokra-asuntokanta, perustiedot kannasta alueittain, vuokra-asuntojen talous, kunto ja korjaustarpeet - vuokra-asuntojen hoito - vuokra-asuntojen omistajapolitiikka - tiedot aravavuokratalojen rajoituksista ja yhteenveto - ehdotukset toimenpiteiksi Sittemmin se on palvellut toimintaohjeena kehittämistyössä eräin erikseen perustelluin poikkeuksin. Selvityksessä esitettyjen asioiden toimeenpanon keskeisimmät seikat kuvataan kappaleessa kolme. Tähän tilannetta päivittävään selvitykseen on yhdistetty loppuun kaupungin-hallituksen 25.8.2014 toivoma yhteenveto lähivuosien vuokra-asuntojen korjaus-tarpeista lähivuosina. Selvityksen ovat laatineet kehittämisjohtaja Matti Tunkkari ja Hulmin Huolto OY:n toimitusjohtaja Hannele Vainio 2
2. Keskeiset tiedot kaupungin nykyisestä vuokra-asuntokannasta Loimaan kaupunki omistaa Loimaan vuokra-asunnot Oy:n kautta tällä hetkellä 519 asuntoa. Osakkuusyhtiöiden kautta kaupunki omistaa 140 asuntoa. Edelleen kaupunki omistaa suoraa Mellilän kaupunginosassa 32 asuntoa, joista vanhusten asumisyksikön vieressä 22. Alastarolla kaupunki omistaa 28 asuntoa palvelu-keskus Loimikodin vieressä. Näistä asunnoista vain muutama palvelee alkupe-räistä kohderyhmää ikääntyneitä kuntalaisia. Yhtiön asunnoista a 30% on rivi-taloasuntoja ja loput 70 % kerrostaloasuntoja. Tällä hetkellä kaupungin yhtiöiden ja vähäisemmässä määrin suorassa omistuk-sessa on 719 asuntoa. Loimaalla ei toimi nk. yleishyödyllisiä vuokratalojen muita omistajatahoja lukuun ottamatta Loimaan yksityisyrittäjien säätiötä (Tuulensuu) ja Loimijoikilaakson vanhain tuki r.y:tä (Loimikoti). Loimaalla vuokra-asuntoja on ollut tarjolla suhteellisesti enemmän, kun seutukunnan kunnissa ja lähikunnissa. Tarjonta on kokemuksen mukaan johtanut osin muuttoliikkeeseen, jonka syy on osaltaan ollut tarjonnan puute ko. paikkakunnalla. Kaupunginosittainen asuntojen käyttöaste, jossa ovat mukana Hulmin Huolto Oy:n kautta välitettävät vuokra-asunnot on esitetty alla. Mukana ei ole kahden keskustassa sijaitsevan osakkuusyhtiön tietoja eikä Kiinteistö Oy Telkäntien tietoja Hirvikoskella. Nämä yhtiöt hoitavat itse vapautuvien asuntojen asukasvalinnat. Keskustan osakkuusyhtiöiden käyttöaste on käytännössä 100%, mutta Telkäntie 1-5 käyttöaste on hieman yli 80 % luokkaa. Keskusta-alue 91,3% Alastaro 88,3 % 3
Virttaa 89,3 % Hirvikoski 100 % Mellilä 91,1% 3. Vuoden 2009 ehdotusten toteutuminen Omistuksen keskittäminen Loimaan vuokra-asunnot Oy:öön Keskeisin ehdotus Loimaan vuokra-asunnot Oy:n roolin vahvistaminen omistusyhtiönä, johon keskitetään kaupungin vuokra-asuntojen omistus on toteutunut. Aiemmin Mellilän ja Alastaron kunnan suoraan omistamista vuokra-asunnoista on valtaosa siirtynyt yhtiön omistukseen. Pienet kiinteistöyhtiömuotoiset vuokratalot on fuusioitu. Ennen fuusiota kahden osakkuusyhtiön vähemmistöosakkaat ostettiin ulos. Fuusion ja kaupan lähtökohta oli vain riittävän hyväkuntoisten asuntojen mukaan ottaminen. Edellä selostetut menettelyt toteutettiin useassa vaiheessa siten, että viimeiset fuusiot toteutuivat vuonna 2013. Kaupunki kunnosti luovutettuja kohteita ennen niiden toteutumista Mellilässä 150.000 eurolla ja Alastarolla vähemmän. Kiint. OY Alastaro ja kerrostalo Loimijoentie 97 on peruskorjattu Alastarolla 2000-luvun taitteessa. Poikkeamiset fuusioissa Ehdotuksesta poikettiin myöhemmin parissa kohdin perustellusti. Kiinteistö Oy Tuulensuu, joka oli toiminut kehitysvammaisten asumisyksikkönä sai uuden käyttötarkoituksen kaupungin oman lastensuojeluyksikön käytössä. Nykyään yksikön nimi on perhetukikeskus. Kehitysvammaisten asumispalvelut keskitettiin valtuuston linjauksen mukaan Hirvikoskelle, josta vapautui aiemmin vanhusten asumispalveluiden käytössä olleet tilat. 4
Muut poikkeamiset Juvan puurivin (11 as.) kohdalla ajatukset ovat muuttuneet. Kohteella näyttää olevan tarvetta nykykunnossa erityistarpeisiin. Mellilässä asumispalveluyksikön vieressä olevat Vanhustenrivit I ja II jätettiin fuusion ulkopuolelle. Ne palvelevat edelleen alkuperäistä kohderyhmää varsin hyvin. Alastaron vanhusten rivitalot palvelivat jo kuntaliitoshetkellä selkeästi muita asunnontarvitsijoita, kun ikääntyneitä. Ne jätettiin fuusion ulkopuolelle selkeän ja lähestyvän korjaustarpeen takia. Isännöinti ja vuokra-asuntovälitys Isännöinti on keskitetty Hulmin Huolto Oy:öön. Yhtiön toimisto siirrettiin kaupun-gintalolle toiminnallisista syistä. Vuokra-asuntojen hakua varten yhtiö avasi kotisivut, joiden kautta kaikkiin vuokra-asuntoihin voi jättää sähköisen hakemuk-sen. Kotisivut on uudistettu jo toiseen kertaan vuonna 2013. Helppo haku vaikutti alussa vuokrausasteeseen myönteisesti. Hulmin Huolto Oy välittää myös kaupun- gin suorassa omistuksessa olevat jäljellä olevat vuokra-asunnot. Vuokra-asuntokannan vähentämistä koskeneet toimet ja ajankohtaiset esitykset Vuonna 2009 muistiossa käsiteltiin osakkuusyhtiöistä Kiinteistö Oy Vatrolaa ja Kiinteistö Oy Martinhakaa. Syyskuussa 2014 kaupunginhallitukselle esitettiin Vatrolan muuttamista osaketaloksi ja osakkeiden myyntiä. Vähemmistöosakas on Varsinais-Suomen sairaanhoitopiiri. Martinhakan osalta esitettiin neuvottelujen käynnistämistä kaupungin enemmistöosuuden myymisestä vähemmistöosakkaalle. Loimaan vuokra-asunnot Oy:n omistama nk. Hulmin puurivi (23 as.) on melkein tyhjennetty. Kaupungin talousarvioehdotukseen sisältyy esitys rivitalon purkami-sesta ja vuokratontin palauttamisesta kaupungin haltuun tonttireserviksi. Muis-tiota valmisteltaessa on valmistelun alla toisen Alastaron Vänniläntien (aiemmin Vanhusten rivitalon) jättäminen peruslämmölle pakettiin (14 as.) 5
toisen jatkaessa edelleen selkeästi erityisryhmien tarpeisiin kohdennettuna. Mellilässä ex-meijerikiinteistön käyttöaste on laskenut erittäin alas ja kohteen jatkaminen kaupungin omistuksessa tulee arvioida. Kaikkiaan vuoden 2009 jälkeen kaupungin omistama tulee vähentyneeksi 84 asunnolla, jos em. toimet toteutuvat. Yksittäisiä asunto-osakkeita kaupunki on myynyt 14 kpl ja jäljellä on vain yksi rivitalo-osake As. Oy Kojonkaarteessa, jota ei ole saatu myytyä. Kaupunki on toteuttanut vuodesta 2009 alkaen tarpeettomaksi käyneen käyttöomaisuuden myyntiohjelmaa kahdessa vaiheessa. Ohjelmaan on sisältynyt vuokrakäytössä olleita kohteita kuten esim. Mellilän kunnantalon rivitalo ja ex- Terveystalo. 4. Vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta Loimaalla 2014 Kaupungin alueella kysyntään vaikuttava selkeä syy on Turun ammattikorkea-koulun Loimaan toimipisteen nuorisoasteen koulutuksen päättyminen. Opiskeli- joiden jääminen pois on kaupungin ja kiinteistövälitysliikkeiden yhteisen arvion mukaan merkinnyt ainakin 60-70 vuokra-asunnon tarpeen poistumista. Osa näin vapautuneista asunnoista on tullut myyntiin, mutta merkittävä osa jatkaa edelleen vuokra-asuntoina. Kaupungin omat toimet, joita selostettiin edellä kohdassa kaksi ovat vähentäneet tähän mennessä vuokra-asuntotarjontaa n 40 asunnolla. Samaan aikaan kysyntä-puolella Turun ammattikorkeakoulun nuorisoasteen toimipisteen lopettaminen vähensi asuntokysyntää. Edelleen kokonaisväkiluvun muutos on ollut jossain määrin laskeva. Lyhyet etäisyydet tekevät sukkuloinnin Loimaalle töihin melko helpoksi. Edelleen 6
5. Päivitetyt ehdotukset Ehdotukset toimenpiteiksi esitetään alla vaiheittain seuraavasti: 1. Hulmin puurivin (23 as.) purkaminen tyhjentäminen loppuun ja purkaminen. Alastaron Vänniläntien toisen rivitalon jäljellä olevien asukkaiden asuttaminen muualle tai viereiseen rivitaloon ja toisen rivitalon paketoiminen. Edelleen aiemmin esillä olleesta peruskorjauksesta luopuminen. 2. Kiinteistö Oy Vatrolan muuttaminen (18 as.) asunto-osakeyhtiöksi ja asuntojen myynti osakkeina. Kaupunki omistaa osakekannasta 70% ja Varsinais-Suomen sairaanhoitopiiri 30%. Kaupunginhallitus on antanut asiassa toimiohjeen 8.9.2014. 7
3. Kiinteistö OY Martinhakan osakekannan myyminen vähemmistöosakkaalle. Vaikutus koskisi ensisijaisesti kaupunkikonsernin korjausvelkaa ja sen tilannetta, jota käsitellään kappaleessa 5. ja liitteissä. Kaupunginhallitus on antanut 8.9.2014 oikeuden aloittaa neuvottelu vähemmistöosakkaan kanssa. 4. Kiinteistö Oy Telkäntie 1-5 osalta tulee harkittavaksi parin vuoden tähtäimellä talon A purkaminen (25 as.) Yhtiön talous on heikko ja käyttöaste on lähellä 80% tasoa. B ja C- talojen rajoitukset ovat voimassa vuoteen 2026 saakka. A-talon rajoitukset ovat päättyneet 2013. Tervehdyttämisen jälkeen yhtiö on mahdollista fuusioida tai voidaan palata aiemmin valmistelussa olleeseen yhtiön myyntiin. Tuolloin ei saatu vapautusta luovutusrajoituksista. 5. Tiaisentien kahden heikkokuntoisen rivitalon korjauksesta luopuminen ja rakennusten purkaminen edellyttäen, että korvaavia asuntoja on voitu järjestää. Tällaisia mahdollisuuksia voi olla Alastarolla ja kaupungin keskustassa. Lisäksi on keskustassa on nk. Lindenin kortteli, johon on mahdollista sijoittaa omistusasuntojen ohella ikäihmisten ja melko itsenäisesti asuvien kehitysvammaisten vuokra-asuntoja. 6. Vuokra-asuntojen korjaustarpeet seuraavien viiden (5) vuoden aikana Kiinteistö Oy Martinhakan kysymys on saanut valmisteluohjeen edellisen kappaleen kohdassa 3. 8
Yhtiön isännöitsijän antaman tiedon mukaan Kiint. Oy Telkäntie 1-5 A-talon katon korjaus on edessä lähivuosina. Tämän korjauksen tarkoituksenmukaisuus tulee vahvasti harkittavaksi, jos kuitenkin edetään selvitysten perusteella siten, että talo A tulisi purettavaksi. Loimaan vuokra-asunnot Oy:n korjaustarpeista on muistion liitteenä kattava taulukko. Seuraavassa on esitetty hankinta-arvoltaan suurimmat lähivuosien hankkeet: Vuosi 2017 Itsenäisyydenkatu 6 ja 4 (katto, kylpyhuoneet 1.337.000 ja putkiremontti) Sammonkatu 1 b putkiremontti Vuosi 2018 Ojakkaantie 2 (ikkunat ja ovet), Mäntykuja 2 821.000 (peruskorjaus), Sammonkatu 1 a (peruskorjaus) Vuosi 2019 Pirttikuja 7 (peruskorjaus), Pirttikuja 2 (peruskor- 1.397.000 jaus, Riihitie 2 (ovet ja ikkunat), Urheilukentäntie 6 (ikkunat ja ovet), Mäntykuja 1 B (peruskorjaus) 7. Yhteenveto 9
Loimaan kaupunki on aiemmin määritellyn toimintalinjauksen perusteella keskittänyt vuokra-asuntojen omistuksen Loimaan vuokra-asunnoille aivan valtaosin. Vuokra-asuntojen talous on ongelmallinen, joka johtuu sekä ikääntyneen kannan korjaustarpeista, lainoista sekä osin käyttöasteongelmista. Vuokra-asuntojen tarve Loimaalla on vähentynyt. Kaupunki on osaltaan vähentänyt tarjontaa, mutta tälle on edelleen hallitusti tarvetta. Korjaustarpeiden hallinta on oleellista sekä toiminnallisesta, että taloudellisesta näkökulmasta. Loimaan vuokra-asuntojen osalta omistaja on vienyt asiaa eteenpäin hakemalla ratkaisua Valtiokonttorilta. Loimaan vuokra-asuntojen kannassa on toimenpiteistä huolimatta lähivuosille ajoittuvia hyvin merkittäviä korjaustarpeita. 10
Liitteet Yhteenveto kaupungin ja osakkuusyhtiöiden asuntojen lukumääristä, pinta-alasta, tuotoista, lainoista, taseen loppusummasta ja omasta pääomasta. Korjaustarpeiden erittely Loimaan vuokra-asunnot OY 11