MAA-C2003 - Kiinteistötekniikan perusteet 11.1.2017 TkT Juhana Hiironen
Luennon sisältö 12:15 13:00 Maanomistusolojen, kiinteistörekisterin ja kirjaamisjärjestelmän syntyhistoria Tauko 13:15 14:00 Opiskelijat valmistelevat posteriesityksen lukemansa artikkelin pohjalta 14:00 15:00 Posteriesitykset Tauko 15:15 15:45 Kiinteistörekisteriyksiköt 2
Maanomistusolojen syntyhistoria maaseutualueilla
Maanjaot Suomessa UUSJAKO 1848 -> ISOJAKO 1750-1960 VALTAUS - MUINAISJAKO SARKAJAKO 1300 l. Kyläasutuksen synty Yksinäistalot 9000-8000 e.kr 1200 jkr 1750 1848 2010 AIKA 4
Sarkajako Toteutettiin kruunun määräyksestä n. 1300 1700 Tehtiin verotuksen kehittämiseksi Haluttiin siirtyä manttaaleihin pohjautuvista kyläveroista maaveroihin Jakomiehet suorittivat kuuden kyynärän tangolla Seuraukset Vainiopakon seurauksena maatalouden tuotavuus laski (kylän tilukset oli jaettu kahteen aitaukseen, joista toinen oli aina viljalla ja toinen kesantona) Kiinteistörakenne pirstaloitui (yhä tänä päivänä sarkajaon jäljet näkyvät ympäri Eurooppaa) Kohdistui kylän kotitiluksiin (viljelysmaa, tontit) Metsät, niityt ja vesialueet jäivät yhteisomistukseen 5
Isojako Toteutettiin isojakoasetuksen nojalla 1757 1850 Viimeinen isojako lopetettiin Kuusamossa 1961, mistä johtuen Kuusamo autioitui (ei metsäteollisuutta, kannattavaa maataloutta) Tehtiin maatalouden tuottavuuden parantamiseksi Tuottavampi maatalous enemmän ruokaa enemmän ihmisiä suurempi armeija Lisäksi haluttiin eroon yhteisomistuksesta Erityisesti metsänhaaskaus katsottiin ongelmaksi Maatalouden ja metsäteollisuuden tuottavuus kääntyi voimakkaaseen kasvuun Syynä erityisesti tervaa tarvinnut meriteollisuus ja sitä seurannut viennin kasvu Ainoastaan vesialueet jätettiin talojen yhteisomistukseen 6
Isojaonjärjestely Toteutettiin v. 1848 1916 sen vuoksi, ettei isojaossa saavutettu niitä tavoitteita erityisesti lohkokoon kasvun suhteen kuin jaolla tavoiteltiin Isojaot kokivat aluksi suurta vastarintaa, koska viljelijät eivät luottaneet siihen, että jako olisi tasapuolinen. Viljelijät halusivat palstoja monesta eri paikasta, jotta he saisivat sekä hyvää että huonoa peltoa. Isojaon järjestelyn seurauksena peltoalueiden tilusrakenne parantui merkittävästi 7
Uusjako (AJ 1916, JL 1952) Asetus jakolaitoksesta aloitti nykyisen muotoisen uusjakotoiminnan Suomessa, missä jaon yksiselitteisenä tavoitteena oli maatilojen tuottavuuden kannattava parantaminen Maanmittarit ottivat täydellisen vetovastuun uusjaoista Jaon edellytykset (oliko jako kannattava vai ei) tuli toimitusmiesten päätettäväksi, samoin jyvitys (aikaisemmin maanomistajat saattoivat sopia jyväluvuista) Uusjakoja tarvittiin, koska halkomiset, lohkomiset, perinnönjaot ym. pirstoivat jatkuvasti tiluksia samaan aikaan kun maatalous kehittyi ja koneellistui voimakkaasti Maatalouden tuottavuus nousi, kun noin puolet Suomen pelloista (1 milj. Ha) uusjaettiin 8
Torpparivapautus ja asutustoiminta Torpparilaki (1918) antoi oikeuden lunastaa vuokra-alueet Yli 90.000 uutta tilaa syntyi vuosien 1919-1940 aikana Tilakoko pieneni, mutta maaorjuus hävisi Maanhankintalailla (1945) annettiin tiloja siirtoväelle, sotaleskille ym. Yli 100.000 uutta tilaa vuosien 1945-1958 aikana Tilakoko pieneni edelleen, mutta kaikille saatiin asunnot 9
Uusjako (KML 1997 ) Uusjaoilla parannetaan kiinteistörakennetta jatkuvasti sekä pelto- että metsäalueilla; tavoitteena maa-alueen parempi tuotto (elinkeinoedellytysten parantaminen) Toimintatapa on nykyään asiakaslähtöistä Toimitusta ei aloiteta, elleivät asianosaiset hae sitä, ja ellei toimitus nauti vahvaa kannatusta asianosaisten keskuudessa 10
Maanomistusoloja kehitetään ympäri maailmaa Mm. Maailman pankki, Yhdistyneet kansakunnat (YK) ja FAO (maailman maatalous- ja ruokajärjestö) ovat aloittaneet omat ohjelmansa maanomistusolojen selkiyttämiseksi ja omistusoikeuden kirjaamiseksi Tällä hetkellä päähuomio Aasiassa ja Afrikassa Heikot maanomistusolot ja epävarmuusomistusoloissa aiheuttavat lukuisia kansallisia ja kansainvälisiä ongelmia Taloudelliset ongelmat: mm. investointien vähyys, ongelmat luotonannossa, ongelmat kaupankäynnissä maankorko on matala Yhteiskunnalliset ongelmat: mm. sodat ja nälänhätä, verotus Ympäristöongelmat: mm. luonnonvarojen tuhlaus (esim. Indonesian metsäalueet) Kuva. TkT Tuomo Heinonen on ollut vetämässä kirjaamisprojekteja mm. Sansibarilla ja Etiopiassa. 11
Maanomistusolojen syntyhistoria kaupungeissa
Lahjoitusmaa Vanhat kaupungit eli ne kaupungit, jotka olivat olemassa Suomen itsenäistyessä vuonna 1917, ovat pääsääntöisesti syntyneet hallitsijan perustamina. Samalla kun kaupunki perustettiin, kuningas luovutti kaupungille lahjoitusmaana tietyn maa-alueen. Lahjoitusmaa-alueelle laadittiin asemakaava ja kaupunki luovutti tontit asemakaava-alueelta joko omistusoikeudella tai pysyvällä hallintaoikeudella kaupunkilaisille rakentamista varten. Lisäksi kaupungit ovat myöhemmin hankkineet omistukseensa maa-alueita yksityisoikeudellisten saantojen perusteella. 13
Kiinteistönmuodostus ennen 1931 Vuoden 1734 rakennuskaaren ja vuoden 1856 rakennusasetuksen perusteella annetut kaupunkien rakennusjärjestykset sisälsivät määräyksiä siitä, että asemakaavojen tuli osoittaa asemakaava-alueen jakaminen rakennuskortteleihin ja että rakentamisen oli tapahduttava tämän asemakaavan mukaan. Samalla kiinteistönmuodostukseen nähden omaksuttiin asemakaavan välitön kiinteistönmuodostamisvaikutus. Asemakaavan mukaiset tontit katsottiin asemakaavan vahvistamisen jälkeen heti rakentamiskelpoisiksi kiinteistöiksi, jotka voitiin lainhuudattaa ja kiinnittää ilman erillistä kiinteistötoimitusta. 14
Kiinteistönmuodostus jälkeen 1931 Vuonna 1931 annetulla asemakaavalailla (AKL, 145/1931) erotettiin asemakaavan ja tonttijaon laatiminen toisistaan. Asemakaavan vahvistamiseen ei enää liitetty välitöntä kiinteistönmuodostamisvaikutusta, vaan vahvistetun asemakaavan alueella jäi voimaan entinen kiinteistöjaotus. Lainhuudatus- ja kiinnityskelpoiseksi kiinteistöyksiköksi kaavan mukainen tontti (kaavatontti) muodostui vasta sitten, kun se oli tontinmittauksessa mitattu ja merkitty tonttikirjaan (muodostettu rekisteritontiksi). 15
Tonttikirja Vuonna 1932 voimaan tullut kaupungin jakolaki (KJL, 232/1931) muutti tonttikirjan pidon lakisääteiseksi. Kaupungin tonttikirjan pitäjän asemakaava-alueilla ylläpitämä uusi tonttikirja käsitti neljä luetteloa: tonttirekisterin, yleisten alueiden rekisterin, tontinmuodostusluettelon ja yleisten alueiden muodostusluettelon. Lisäksi pidettiin tonttikirjakarttaa, joka osoitti tonttikirjaalueen kiinteistöjaotuksen. 16
Kohti kiinteistötietojärjestelmää Merkittävä muutos kaupunkien kiinteistörekisterinpitoon tuli vuonna 1985, jolloin kiinteistörekisterilaki (392/1985) ja kiinteistörekisteriasetus (481/1985) yhtenäistivät kiinteistörekisterinpidon kaupungeissa ja kunnissa. Uusi kiinteistörekisteri tuli kattamaan sekä Maanmittauslaitoksen ylläpitämän maarekisterin että kaupunkien ylläpitämät tonttikirjat. Vuonna 2005 otettiin käyttöön yhtenäinen, koko maan kattava uusi kiinteistötietojärjestelmä (KTJ). 17
Kirjaamisjärjestelmän kehitys
Oikeussuhteita merkitty (=kirjaaminen) ylös Ruotsi-Suomessa jo keskiajalta lähtien Kiinteistökauppa tehtiin kirjallisesti ja käräjäoikeuden vahvistamana (12 kaupanvahvistajaa) Vuoden 1734 maakaaren mukaan kirjallisesti tehty saanto tuli huudattaa kolme kertaa ja mikäli saannonmoitetta (yleensä sukulaislunastus) ei ilmennyt, myönnettiin lainhuuto (ns. kiinnekirja) Lainhuutoa käsiteltiin kihlakunnanoikeuksissa kolmilla peräkkäisillä käräjillä ja raastuvanoikeuksissa maanantaisin kolme kertaa neljän viikon välein. Kun hakija oli saanut kolme riidatonta lainhuutoa, hänelle annettiin tästä vakuudeksi kiinnekirja. 19
Sekavat kirjaamistavat pakottivat käytäntöjen yhtenäistämiseen Lainhuutomenettely koettiin kuitenkin ongelmalliseksi, sillä se koski vain tapauksia, joissa omistusoikeuden siirto oli tapahtunut kaupalla, vaihdolla tai lahjoituksella. Myös muilla tavoin (esimerkiksi perintö, testamentti tai perinnöksiosto) tapahtuneen omistusoikeuden siirron huudattaminen oli mahdollista, mutta ei pakollista. Lisäksi tiedot myönnetyistä lainhuudoista ja kiinnekirjoista oli sekavasti erilaisissa alioikeuksien pöytäkirjoissa. Maasta puuttui rekisteri, josta tiedot kiinteistöjen omistusoikeuksista olisi saatavilla. 20
Kohti sähköistä järjestelmää Vuoden 1932 alusta alkaen kaikki kiinteistöjen omistusoikeuksissa tapahtuneet muutokset piti huudattaa. alioikeudet ryhtyivät pitämään omalta toimialueeltaan lainhuutorekisteriä, johon merkittiin lain voimaan tulon jälkeen myönnetyt ja hylätyt lainhuudot sekä tieto vireillä olevista. Seuraava merkittävä uudistus lainhuutomenettelyssä tapahtui vuodesta 1987 alkaen, jolloin alettiin vähitellen siirtyä lainhuutojen sähköiseen rekisteröintiin Valmistui 1998 Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri tuomioistuimilta Maanmittauslaitokselle 2010 katasterijärjestelmä yksiin käsiin 21
Tauko
Ryhmätyö
Ennakkolukeminen 1. Littow, Paavo. 2006. Kaavoitus ennen maankäyttö- ja rakennuslakia 2. Lähde, Heikki K. 2013. Manttaali - miesluvusta tuottavuuden mitaksi 3. Markkula, Markku. 2016. Yksityistieverkon syntymisestä maaseudulla 4. Virtanen, Pekka V. 2003. Maareformit itsenäisessä Suomessa 5. Virtanen, Pekka V. 2006. Asutustoiminta itsenäisessä Suomessa 6. Karvinen, Pauli. 2006. Tarvitaanko osittamisrajoituksia 24
Tehtävä Kullakin ryhmällä on 45 minuuttia aikaa valmistella esitys luetusta artikkelista Esitysmuoto on vapaa (pp-esitys, posteri jne.) Kukin ryhmä valmistautuu opettamaan artikkelissa olevan asian muulle luokalle noin 10 minuutin mittaisessa esityksessä Esittelyt aloitetaan 14:00 25
Kiinteistörekisteriyksiköt
Kiinteistörekisteriyksiköitä ovat.. Kiinteistöt Tilat Tontit Yleiset alueet Valtion metsämaa Lunastusyksiköt Suojelualuekiinteistöt Yleiseen tarpeeseen erotetut alueet Erilliset vesijätöt Yleiset vesialueet Muut rekisteriyksiköt Yhteiset alueet Liitännäisalueet Kaikenlaatuisia yksiköitä voi olla kaikissa kunnissa Kiinteistöt ovat suoraan henkilöiden omistuksessa Muiden rekisteriyksikköjen omistus on välillistä tai merkityksetöntä 27
Tontti ja yleinen alue Tontti ja yleinen alue ovat maanomistusolojen kehittymisen seurauksena ns. kaupunkijärjestelmän kiinteistöjä Voidaan muodostaa asemakaava alueella Asemakaava on sitova ja yksityiskohtainen suunnitelma tietyn alueen maankäyttöä ja rakentamista varten Koostuu kiinteistöteknisesti ajatellen yksityiseen rakennustoimintaan tarkoitetuista kortteleista sekä yleiseen käyttöön tarkoitetuista alueista Kortteli voi jakautua edelleen rakentamista varten pienempiin yksiköihin tonttijaolla, joka voi olla ohjeellinen tai sitova 28
Tontti Tontti on kiinteistö, joka on muodostettu asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukaisesti (kaavatontista) omaksi kiinteistökseen (rekisteritontiksi) Huom. Jos asemakaavassa on ohjeellinen tonttijako, rakennuspaikat muodostetaan tiloiksi Kiinteistötunnus muotoa: kunta kunnan osa kortteli - tontti 29
Yleinen alue Asemakaavassa yleiseen käyttöön tarkoitettu alue (esim. katu, puisto) muodostetaan asemakaavan mukaisesti yleiseksi alueeksi sen jälkeen, kun se on hankittu kunnan omistukseen Yleisen alueen merkitys: Kunta omistaa Omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona Asemakaava ratkaisee käyttötarkoituksen 30
Yleinen vesialue Ns. ulapparajan takainen vesialue on yleistä vesialuetta Ulapparaja 2 metrin syvyydestä 500 metriä ulapalle päin Huom. muista rajoista poiketen ulapparaja voidaan määrittää uudestaan vedenkorkeuden muuttumisen vuoksi Merkitys: Valtio omistaa lakiperusteisesti Omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona 31
Erillinen vesijättö Ennen 1.3.1903 maaherra antoi luvan järvenlaskuun Omistusoikeus vesijättöön lasketussa järvessä siirtyi lain mukaan järvenlaskun suorittaneille henkilöille Erilliset vesijätöt olivat aikanaan irtainta omaisuutta MK:n muotosäännöksiä ei ole sovellettu kauppoihin Merkitys Voi puuttua kiinteistörekisteristä Omistusoikeus voi olla epäselvä Kuva. 1.1.2017 aloitetaan työ erillisten vesijättöjen lakkauttamiseksi ja poistamiseksi kiinteistörekisteristä. Erilliset vesijätöt muodostetaan omiksi tiloikseen tai liitetään viereisiin tiloihin niiden omistusoikeutta selvittävissä toimituksissa. 32
Yleiseen tarpeeseen erotettu alue Isojakojen aikaan ei ollut pakkolunastuslainsäädäntöä, mistä johtuen yleiset tarpeet tyydytettiin erottamalla alueita kylän maista Tällainen kiinteistö on tavallisesti isojaossa jakokunnan osakastilojen tarvetta laajempaan yleiseen tarkoitukseen (sotaväen harjoituskenttä, hautausmaa, pitäjänkoulu, köyhäinhuone yms.) jätetty tai erotettu alue Merkitys: Saattaa puuttua kiinteistörekisteristä Omistus voi olla epäselvä Omistusoikeus ratkaistaan kiinteistötoimituksessa 33
Suojelualuekiinteistö Luonnonsuojelualueeksi perustettu valtion omistama alue muodostetaan suojelualuekiinteistöksi Suojelualuekiinteistön syntyprosessi: LS-suunnitelma Alueen hankkiminen valtiolle Perustamissäädös ja rauhoitusmääräykset Alueen muodostaminen suojelualuekiinteistöksi Merkitys Omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona 34
Lunastusyksikkö Lunastusyksikkö on lunastuksen perusteella muodostettu kiinteistö Rautatiealueet, maantiealueet, satamat jne. Miksi lunastusyksikkö on oma kiinteistölaatunsa? Aikanaan lunastusyksiköille ei määrätty manttaalia Käyttötarkoitus rajoittaa kiinteistön käyttömahdollisuuksia Merkitys Omistusoikeudella lunastettavat alueet muodostetaan lunastusyksiköiksi Omistusoikeutta ei kirjata lainhuutona 35
Valtion metsämaa Tausta: Kaikki asumattomat erämaat kuuluvat yksin jumalalle, kruunulle ja kuninkaalle - Kustaa Vaasa (1539) Isojaossa kylän metsästä erotettiin liikamaata kruunulle, jos kylän metsä oli liian suuri suhteessa kylän manttaalimäärään Nykyisin Valtio omistaa Omistusoikeutta ei ole kirjattu lainhuutona Valtio voi myydä tai vuokrata Myydyt määräalat erotetaan omiksi tiloikseen 36
Tila Muut kiinteistöt ovat tiloja. Tilat ovat ylivoimaisesti Suomen yleisin kiinteistötyyppi Tausta: Aikanaan kylä muodostui lähellä toisiaan olevista taloista, joilla oli yksityisiä tiluksia (tonttipaikka, pellot) ja yhteisiä tiluksia (niityt, metsät, kalavedet) Isojaossa muut paitsi kalavedet luettiin talojen yksityiseen omistukseen 1897 johtosäännön mukaan taloja alettiin nimittää tiloiksi AJ 1916 ja JL 1952 määrittelivät edelleen, millaisia alueita oli luettava tiloiksi 37