PIHARAKENTAMISEN VAIKUTUS KIINTEISTÖHINTOIHIN - k i i n t e i s t ö n v ä l i t t ä j i e n a r v o n m ä ä r I t y k s i ä I n a r i J a n s s o n 2010
SISÄLLYS 1 JOHDANTO... 3 2 TUTKIMUSTULOKSET... 4 2.1 Rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa ja lyhentää myyntiaikaa... 4 2.2 Kiinteistön arvonnousua tuottavan piharakentamisen painopistealueet... 7 2.2.1 Sisääntulopiha... 7 2.2.2 Oleskelupaikka... 8 2.2.3 Pihan vihreys... 8 2.3 Myyntihintaa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat... 8 3 JOHTOPÄÄTÖKSET... 10 3.1 Harkitulla rakentamisella kustannukset ylittävään arvonnousuun... 10 3.1.1 Ammattimainen pihasuunnittelu... 10 3.1.2 Laadukas rakentaminen... 10 3.1.3 Asiantunteva hoito... 11 LÄHTEET... 12 2
1 JOHDANTO Ulkomailla on julkaistu useita tutkimuksia, jotka osoittavat, että rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa. Suomessa ei ole aiemmin julkaistu pihojen vaikutusta kiinteistöhintoihin käsittelevää tutkimustietoa. Tähän raporttiin on koottu aihetta käsittelevän, Viheraluerakentajat ry:n keväällä 2010 julkaiseman tutkimuksen keskeisimmät tulokset. Tutkimuksessa selvitettiin, miten rakennettu piha vaikuttaa kiinteistönvälittäjien arvioimaan pientalokiinteistön ja kerrostalohuoneiston hintaan. Lisäksi tutkittiin, mitkä pihan elementit nostavat ja laskevat hintoja tehokkaimmin. Tutkimus suoritettiin sähköisenä kyselynä, johon vastasi 68 kiinteistönvälittäjää pääkaupunkiseudulta sekä Oulun, Tampereen ja Turun seuduilta. Tutkimuksessa todetaan, että piharakentaminen lisää merkittävästi kiinteistön arvoa ja lyhentää kohteen myyntiaikaa. Arvonnousu voi olla suurempi kuin rakentamiskustannukset, kun rakentaminen toteutetaan harkitusti ja kohdistetaan kiinteistönvälittäjien nimeämiin pihan keskeisiin painopistealueisiin. Tutkimustulosten mukaan harkiten ja laadukkaasti suunniteltu ja rakennettu piha on investointi, joka tuottaa asunnon omistajalle voittoa asunnon myyntivaiheessa. Siten piharakentamista ei pidä tarkastella ainoastaan asumisviihtyvyyttä ja elämänlaatua kohottavana toimenpiteenä, vaan taloudellisesti kannattavana sijoituksena. 3
2 TUTKIMUSTULOKSET 2.1 Rakennettu piha nostaa kiinteistöhintaa ja lyhentää myyntiaikaa 60 % 50 % 40 % "Hyvin rakennettu ja hoidettu piha lyhentää myyntiaikaa" 56 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 3 % 1 % täysin samaa mieltä jokseenkin samaa mieltä jokseenkin eri mieltä täysin eri mieltä Kuva 1 Hyvin rakennetun ja hoidetun pihan vaikutus asunnon myynti- aikaan. Tutkimukseen osallistuneista kiinteistönvälittäjistä 96% oli samaa tai jokseenkin samaa mieltä siitä, että hyvin rakennettu ja hoidettu piha lyhentää kiinteistön tön myyntiaikaa (kuva 1). Tulos koskee sekä pientalo- että kerrostalokiinteistöjä. Laadukkaasti asti rakennetun pihan vaikutus pientalokiinteistön hintaan on esitetty kuvassa 2. Tulokset on saatu kiinteistönvälittäjien määrittelemistä kiinteistöhinnoista töhinnoista kuvasarjassa 4 esitetyille tapauksille, joissa pihan suunnittelu- ja rakentamisastetta nostetaan vähitellen. Kuvasarja on esi- tetty sivulla 6. Keskimääräinen arvonnousu eri maakunnista saaduista tuloksista on 11,5%. Korkein arvonnousu 14,2% saavutettiin Pirkanmaalla, alhaisin 10,3% Varsinais-Suomessa. Saadut tulokset ovat samansuuntaisia kuin vastaavissa ulkomaisissa tutkimuksissa, joissa rakennetun pihan on to- dettu nostavan kiinteistön arvoa 5-15%. 4
Pirkanmaa 14,20 % Pohjois-Pohjanmaa Pohjanmaa 12,40 % Uusimaa 10,70 % Varsinais-Suomi 10,30 % Yhteensä 11,50 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % 16 % Kuva 2 Laadukkaasti rakennetun pihan tuottama prosentuaalinen ar- vonnousu pientalokohteessa oli keskimäärin 11,5%. Kuvassa kolme on verrattu piharakentamisen tuottamaa euromääräistä arvonnousua pihan rakentamiskustannuksiin kussakin maakunnassa. Rakentamiskustannuksissa on otettu huomioon alueellinen hintataso. Ar- vonnousu ylitti rakentamiskustannukset kaikissa maakunnissa. Ylitys oli keskimäärin noin 5500 euroa. 40000 35000 30000 25000 31 976 26 500 28 421 26 500 28 333 22 500 36 150 30 500 35 000 26 500 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Arvonnousu Rakentamiskustannukset Kuva 3 Laadukkaasti rakennetun pihan tuottama euromääräinen arvonnousu ylitti pihan rakentamiskustannukset kaikissa maakunnis- sa. 5
Tapaus 1. Rakentamaton piha Tapaus 2. Kevyesti rakennettu piha, jossa kiveys ja perusistutukset. Tapaus 3. Laadukkaasti rakennettu, ammattilaisen suunnittelema piha, jossa kiveyksiä, istutusallas ja useita istutusalueita. Kuva 4 Kuvasarja pihan suunnittelu- ja rakentamisasteen nostamisesta. 6
2.2 Kiinteistön arvonnousua tuottavan piharakentamisen painopistealueet Tutkimuksessa ilmeni kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisiä painopistealueita, joihin piharakentaminen kannattaa arvonnousua tavoiteltaessa kohdistaa. Pientalopihan painopistealueet on esitetty taulukossa 1 ja kerrostalopihan painopistealueet taulukossa 2. Taulukko 1 Kiinteistön arvoon vaikuttavat pientalopihan painopistealueet 1 Oleskelupaikan terassi/patio, näkösuoja ja istutukset 2 Sisääntulon kiveys ja istutukset 3 Kasvillisuus ja nurmialue 4 Grillipaikka tai kesäkeittiö 5 Leikkialue, pelailupaikka Taulukko 2 Huoneiston arvoon vaikuttavat kerrostalopihan painopistealueet 1 Sisääntulon ja kulkureittien pinnoitteet 2 Asukkaiden yhteinen oleskelualue 3 Leikkipaikka 4 Kasvillisuus ja nurmialue 5 Kuivaus- ja tomutuspaikka 2.2.1 Sisääntulopiha Molemmissa asumismuodoissa keskeisimmät rakentamiskohteet ovat pihan sisääntulo sekä oleskelualue. Sisääntulon perusteella muodostuu ensivaikutelma kohteen arvosta ohikulkijoille ja vierailijoille. Molemmissa asumismuodoissa tulisi panostaa sisääntulon siisteyteen, ehjiin pinnoit- 7
teisiin ja istutusten kuntoon. Painuneet pinnoitteet aiheuttavat lätäköitymistä, joka oli tutkimuksen mukaan merkittävimpiä kiinteistön arvoa laskevia pihan ominaisuuksia (kts. luku 2.3). Rakenteiden ja istutusten hyväkuntoisuus on kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisempää kuin niiden määrä. 2.2.2 Oleskelupaikka Pientalopihalla oleskelupaikalle toivotaan yleisimmin katsesuojaa, tilaa ja istutusten tuomaa viihtyisyyttä. Myös erilaiset vesiaiheet ja puutarhan koriste-elementit kannattaa sijoittaa oleskelupaikan välittömään läheisyyteen. Kerrostalopihoilla asukkaiden oleskelupaikka arvioitiin lähes yhtä tärkeäksi painopistealueeksi kuin pientalopihoilla. Mahdollisuus oleskella ulkona oman asunnon välittömässä läheisyydessä on siis kerrostaloasukkaallekin rahanarvoinen ominaisuus. 2.2.3 Pihan vihreys Pihan vihreys näkyy tutkimustuloksissa erityisesti viihtyisyyttä tuovana elementtinä ja se myös sisältyy em. painopistealueisiin pihan sisääntulossa ja oleskelupaikalla. Nurmikko ja istutukset nähtiin melko tasavahvoina pihan vehreyttäjinä. Istutuksiin liitettiin viihtyisyyden lisäksi pihan näyttävyys ja niiden antama näkösuoja. Nurmikkoon liitettiin vehreän vaikutelman lisäksi mahdollisuus pihapeleihin ja lasten leikkiin. Pientalopihoilla nurmikko nähtiin tärkeämpänä ominaisuutena kuin kerrostalopihoilla, missä istutusten merkitys oli jonkin verran nurmikkoa suurempi. 2.3 Myyntihintaa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat Kuvassa 5 on esitetty yleisimmät kiinteistön arvoa laskevat ja myyntiaikaa pidentävät ongelmat. Pihojen huonokuntoisuus ja hoitamattomuus nähtiin yleisimpänä ongelmana sekä pientalo- että kerrostalopihoilla. Lisäksi arvonlaskua aiheuttavat huonokuntoiset tai vaatimattomat oleskelualueet tai niiden puuttuminen. Kerrostalopihoilla yhtä merkittävänä ongelmana nähtiin pinnoitteiden huonokuntoisuus, kuten asfaltin halkeilu ja kiveyksien painuminen sekä pihalla seisova vesi. 8
Huonokuntoiset rakenteet ja hoitamattomat istutusalueet ovat kiinteistön arvon kannalta haitallisempia kuin rakenteiden ja istutusten vähyys. Arvonnousun näkökulmasta tulisi siten panostaa rakentamisen laatuun ja pihan ylläpitoon sekä suosia helppohoitoisia ratkaisuja. Ammattimaisen pihasuunnittelun avulla rajallinen pihabudjetti on mahdollista käyttää te- hokkaasti pihan tärkeimpien en alueiden kunnostamiseen sekä helppohoi- toisten ratkaisujen toteuttamiseen. Erityisesti kerrostalopihoilla tulisi suosia kulutusta kestäviä rakenteita ja materiaaleja sekä panostaa rakenteiden huolelliseen perustamiseen. yleinen epäsiisteys 97 % 96 % vaatimaton / puuttuva oleskelualue huonokuntoinen, halkeillut asfaltti 33 % 60 % 49 % 49 % lätäköityminen (pihalla seisova vesi) huonokuntoiset istutukset 22 % 45 % 39 % 42 % leikkipaikan puuttuminen/huono kunto 5 % 45 % huonokuntoinen nurmikko 12 % 27 % huonokuntoinen kiveys liikaa puustoa kuivaus-/tomutuspaikan puuttuminen/huono kunto kiveyksen puuttuminen liian vähän puustoa liian vähän istutuksia piha ei vaikuta myyntihintaan/myyntiaikaan 18 % 16 % 25 % 5 % 3 % 15 % 8 % 9 % 6 % 9 % 12 % 2 % 5 % 0 % 20 % 40 % Pientalojen pihat Kerrostalopihat 60 % 80 % 100 % 120 % Kuva 5 Yleisimmät myyntihintaa laskevat tai myyntiaikaa pidentävät ongelmat pien- ja kerrostalopihoilla. 9
3 JOHTOPÄÄTÖKSET 3.1 Harkitulla rakentamisella kustannukset ylittävään arvonnousuun Tutkimustulokset osoittavat, että laadukkaasti suunniteltu ja rakennettu piha nostaa pientalokiinteistön ja kerrostalohuoneiston hintaa ja lyhentää myyntiaikaa. Tarkkaan harkitulla suunnittelulla ja rakentamisella sekä pihan hoidosta huolehtimalla arvonnousu voi olla suurempi kuin pihan rakentamiskustannukset. Taulukoissa 1 ja 2 esitettyjen pihan painopistealueiden lisäksi tutkimustuloksista voidaan johtaa alla esitettyjä pihasuunnittelun, piharakentamisen ja pihan hoidon periaatteita, jotka ovat arvonnousun kannalta keskeisiä. 3.1.1 Ammattimainen pihasuunnittelu Pihan suunnitteluvaihe on kiinteistön arvonnousun kannalta keskeisessä asemassa. Pihasuunnitelmassa määritellään, mille alueille rakentamisbudjetti kohdistetaan, kuinka kestäviä ja kustannustehokkaita ratkaisuja suunnitellaan ja kuinka helppohoitoinen kokonaisuus voidaan saavuttaa. Myös pihan rakentamiskustannukset määritellään suunnitteluvaiheessa. Pihasuunnitelmassa erityishuomio tulisi kohdistaa sisääntuloon ja oleskelualueille. Pintavesien ohjaukseen tulisi kiinnittää erityishuomiota, koska molemmissa asumismuodoissa puutteellinen pintavesien ohjaus ja lätäköityminen ovat merkittäviä arvonlaskua aiheuttavia ongelmia. Ammattilaisen laatima pihasuunnitelma mahdollistaa urakoitsijoiden kilpailuttamisen, ja saadut tarjoukset ovat keskenään vertailukelpoisia. Lisäksi suunnitelmassa ja siihen liittyvissä asiakirjoissa on mahdollista määritellä se laatutaso, jota urakoitsijan halutaan noudattavan. Jos rakentamisen aikana käytetään vihertöiden valvojaa, toimii pihasuunnitelma asiakirjoineen valvonnan lähtökohtana. 3.1.2 Laadukas rakentaminen Aikaa ja kulutusta kestävät rakenteet ja elinvoimaisena säilyvä kasvillisuus edellyttävät ammattimaista viherrakentamista. Urakoitsijaa valittaessa tulisi varmistua, että kyseessä on viherrakentamisen erityisosaaja. Pinnoitteiden rikkoutumisen ja painumien välttämiseksi tulisi rakenteiden perustamiseen kiinnittää erityistä huomiota. Samalla varmistetaan osaltaan pintavesien tehokas poisjohtaminen rakenteista ja sidotuilta päällys- 10
teiltä. Pihan pintojen muotoilussa tulisi huolehtia pintavesien ohjaamisesta niille tarkoitetuille alueille imeytykseen tai poisjohtamiseen. Rakenteiden ja materiaalien kulutuskestävyyteen tulisi kiinnittää huomiota. Tämä on erityisesti kovaan kulutukseen joutuvilla yhtiöpihoilla kriittinen kiinteistön arvoon vaikuttava tekijä. Rakenteiden ohella on huolehdittava riittävän syvistä ja laadukkaista kasvualustoista sekä nurmi- että muilla viheralueilla. Huonokuntoiset istutusalueet ja heikosti kasvava nurmikko kertovat usein puutteista juuri kasvualustasyvyyksissä ja kasvualustojen laadussa. Nämä seikat ovat usein seurausta siitä, ettei vihertöissä ole käytetty viheralan ammattilaista. 3.1.3 Asiantunteva hoito Tutkimuksen mukaan pihan hoito on sekä pientalopihoilla että yhtiöpihoilla kiinteistön arvon kannalta erittäin keskeistä. Pientalopihalla pihan hoidosta huolehtiminen on kriittisintä luonnollisesti myynnin aikana, yhtiöpihoilla asukkaiden vaihtuvuus on tiheämpää ja siten jatkuva hoitotason säilyminen on tärkeää. Laadukkaalla suunnittelulla ja rakentamisella voidaan pihan vaatiman hoidon määrää merkittävästi vähentää. Niin ikään asiantunteva, säännöllisin välein tehty hoito vähentää hoitoon käytettävää kokonaisaikaa. Erityisesti yhtiöpihoilla tulisi pihan kausikunnostukset antaa ammattilaisen hoidettaviksi. 11
LÄHTEET Agriculture and Agri-Food Canada 2007. Kirjallisuuskatsaus koristekasvien tieteellisesti todistetuista hyödyistä terveydelle ja ympäristölle. Suomeksi 2008. Behe, B. et al. 2005. Landscape Plant Material, Size and Design Sophistication Increase Perceived Home Value. Journal of Environmental Horticulture 23 (3): 127-133. from: http://hbin.tamu.edu/hbin-landscape.htm Des Rosiers, F., Bolduc A., Thériault, M. 1999. Environment and Value: Does Drinking Water Quality Affect House Prices? Journal of Property Investment and Finance, 1999, 17:5, 444-463 Des Rosiers, F. et al. 2002. Landscaping and House Values: An Empirical Investigation. Journal of Real Estate Research 23 (1/2): 139-161. Helfand, G et a. 2006. Aggression and Violence in the Inner City: Effects of Environment Via Mental Fatique. Landscape and Urban Planning 78: 229-240. www.sciencedirect.com/science Henry, M. 1994. The Contribution of Landscaping to the Price of Single Family Houses: A Study of Homes in Greenville, South Carolina. Journal of Environmental Horticulture 12 (2): 65-70. Morales, D., B. N. Boyce and R. J. Favretti, The Contribution of Trees to Residential Property Value: Manchester, Connecticut, Valuation, 1976, 23:2, 26-43. Payne, B.R. 1973, The Twenty-Nine Tree Home Improvement Plan, Natural History 1973, 82, 74-5. Seila, A.F., Anderson, L.M. 1982. Estimating Costs of Tree Preservation on Residential Lots, Journal of Arboriculture, 1882, 8, 182-185. Tayler, C.2003. Fertile Ground. Smart Money, March 2003. from: http://www.prebbel.com/landscaping%20benefits.htm Tyrväinen Lönnqvist Leino 2006. Kaupunkiviheralueiden arvo ja merkitys asukkaille. Maksetaanko viheralueista asuntohinnoissa? Metla 2006, Helsinki. 12