Mitä tapahtuu kuntien sote-kiinteistöille? Suomen Kuntaliitto ry:n ja Kuntarahoitus Oyj:n yhteinen riskienhallintapäivä 4.5.2017 Tuomas Määttä Inspira 1Copyright inspira
Agenda 4.5.2017 1 2 Suomen sote-kiinteistökanta Sote-kiinteistöt sote- ja maakuntauudistusprosessissa 3 Kuntien sote-kiinteistöt - mitä toimintavaihtoehtoja kunnilla on? 2
Suomen SOTE-kiinteistökanta 3
Sote-kiinteistöt kokonaisuudessaan muodostavat noin 14 milj. m2 kokonaisuuden Valtio; 0,29 Muu yksityinen yritys; 1,08 Säätiö, yhdistys tai muu yhteisö; 2,00 Muut; 0,90 Sairaanhoitopiirien ja erityishuoltopiirien kuntayhtymät; 2,17 Miljoonaa m2 Kiinteistöosakeyhtiö (ei kunnan määräysvallassa oleva); 1,18 Kunnan tai muun kuntayhtymän määräysvallassa oleva yritys; 0,20 Lähde: www.alueuudistus.fi Muu kuntayhtymä; 1,62 Kunta; 4,93 4
Kuntien ja vapaaehtoisten kuntayhtymien kiinteistöt Yhteensä noin 6,7 milj. m2 Yli 85 % yli 20 V vanhoja Kehitysvammaisten hoitolaitokset; 0,20 Muut huoltolaitosrakennukset; 0,32 Terveydenhuollon ertyislaitokset; 0,08 Muut sosiaalitoimen rakennukset; 0,55 Lastenkodit, koulukodit; 0,10 Muut terveydenhuoltorakenn Vanhainkodit; 1,48 Miljoonaa m2 Muut asuntolarakennukset (esim. palvelutalot); 0,78 Terveyskeskus; 1,44 Muut sairaalat; 1,34 Lähde: www.alueuudistus.fi 5
Sote-kiinteistöt sote- ja maakuntauudistusprosessissa 6
Maakuntauudistuksen omaisuusjärjestelyt Lakisääteiset kuntayhtymät Sairaanhoitopiirit Erityishuoltopiirit Maakunnan liitot Varat Velat Sitoumukset Ei korvausta Kunta ja ns. vapaaehtoiset kuntayhtymät Irtain omaisuus (sote, pelastustoimi) Ei korvausta Maakunta Osa omaisuudesta siirtyy edelleen yhtiöön Maakuntien Tilakeskus Oy Lähde: www.kuntaliitto.fi Kiinteistöt vuokrataan 3+1 vuodeksi 7
Sote-kiinteistöt jatkossa Maakuntien tilantarpeet Maakuntien tilakeskus Vuokraa omasta taseesta Edelleen vuokraa muiden taseesta Edelleen vuokraa siirtymäkaudeksi Sairaanhoitopiirit 20 kpl 1,4 Mm2 Erityishuoltopiirit 17 kpl 0,6 Mm2 Vesistörakenteet Pääosin Pohjanmaalla olevia patorakenteita ELY-keskus 15 kpl TE-toimisto 83 kpl 192.000 m2 Ympäristöterveys Alue-kehittäminen Tienpito- ja liikennesuun. Maaseudun keh. ja lomitus Kuntien perusterveydenhuollon tilat Terveyskeskukset, sairaalat Lasten neuvolat. muut Karkea neliöarvio 3,3 Mm2 Kuntien sosiaalitoimen tilat Vanhustenhoito, vammaispalvelut Lastensuojelu, asumispalvelut Muut Karkea neliöarvio 3,4 Mm2 Pelastustoimen tilat Kunnilla paloasemia n. 600 kpl Muita paloasemia n. 100 kpl Lähde: Maakuntien Tilakeskus Oy
Maakuntien Tilakeskus Oy Yhtiön tehtävänä on tuottaa tilapalvelut kaikkeen maakunnan toimintaan Erikoissairaanhoidon ja erityishuoltopiirien osalta tilat tuotetaan ensisijaisesti vuokraamalla omistuksessa olevia tiloja Maakuntien muiden tilatarpeiden osalta tilat tuotetaan ensisijaisesti edelleen vuokraamalla kuntien ja muiden omistamia tiloja Erityistehtävänä on turvata toiminnan häiriötön jatkuminen muutostilanteessa toimitilojen osalta Tilakeskus on osakeyhtiönä perustettu ja se toimii perustamisvaiheen ajan Senaatti-kiinteistöjen tytäryhtiönä Yhtiö siirtyy viimeistään 1.1.2019 maakuntien omistukseen ja hallintoon. Yhtiö omistaa 1.1.2019 alkaen nykyisten erikoissairaanhoidon kuntayhtymien ja erityishuoltopiirien kiinteistöomaisuuden ja vastaa omaisuuteen liittyvistä veloista Vuoden 2019 alussa yhtiöön siirtyvien kiinteistöjen hallinto- ja hoitohenkilökunta siirtyy yhtiön palvelukseen ns. vanhoina työntekijöinä, jolloin henkilökunta kasvaa tasolle 1500 1800. Yhtiö rahoittaa 1.1.2019 alkaen toimintansa vuokrilla ja rahoittajilta otetulla velalla Lähde: Maakuntien Tilakeskus Oy 9
Kuntien omaisuus ja sopimukset KUNTIEN OMAISUUS Kuntien lainat ja kiinteä omaisuus eivät siirry maakunnalle. Kuntien selvitysvelvollisuus 31.12.2017 mennessä: omaisuus, sopimukset ja kunnalta vuokrattavat tilat (VPL 23 ) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Maakunta vuokraa kaikki sote-kiinteistöt Jatko-optio Selvitysvelvollisuus Kunta vuokraa vapaasti KUNTIEN SOPIMUKSET Sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämiseen liittyvät sopimukset siirtyvät maakunnalle. Poikkeuksena ovat sopimukset, joissa kunta on sitoutunut lunastamaan kyseisen tilan omistukseensa sopimuskauden päätyttyä. Nämä sopimukset siirtyvät ainoastaan, jos maakunta ja kunta siitä sopivat. Sopimuksissa, jotka on tehty 29.6.2016 jälkeen, tulee olla sopimusehto, jonka mukaan sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2019 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta. (Laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa) Lähde: www.kuntaliitto.fi 10
Kuntien selvitettävät asiat 31.12.2017 mennessä Mitkä kunnan hallinnassa olevat toimitilat olisivat siirtymässä maakunnan hallintaan? Tilakohtaisesti yksilöitävä hallinnoiko kunta tilaa omistuksen vai vuokrasopimuksen nojalla Kunnan omistamat tilat: VPL 20 :ssä määritellyt tilan ylläpitokustannukset VPL 20 :ssä määritellyt tilaan liittyvät kunnan kohtuulliset pääomakustannukset. Kunta hallinnoi tilaa vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen nojalla, Sopimus tulisi mahdollisimman tarkoin yksilöidä. Myös muut maakunnan vastuulle siirtyvät sopimukset tulisi yksilöidä ja luetteloida mahdollisimman yksityiskohtaisesti. Sopimukset kannattaa neuvotella siirtokelpoisiksi 1.7.2016 31.12.2018 välisenä aikana aloitettujen omien hankkeiden ja solmittujen/muutettujen sopimusten osalta kannattaa yksilöidä rajoituslain mukaiset asiat kuten investointilupa-asiat sekä sopimuksiin kirjatut rajoituslain vaatima irtisanomismahdollisuus. Lähde: www.kuntaliitto.fi 11
SHP:n, erityishuoltopiirien ja maakuntien liittojen selvitettävät asiat 28.2.2018 mennessä Maakunnalle tulee tehdä yksityiskohtainen selvitys kuntayhtymän ja erityishuoltopiirin omaisuudesta ja vastuista (VPL 19 ) Kuvattavat asiat: 1. kuntayhtymän omaisuus; 2. maakunnan vastuulle siirtyvät velat ja muut sitoumukset, vastuut ja sopimukset; 3. kuntayhtymän omaisuuden kirjanpidollisen arvostuksen perusteet 4. sellaiset olennaiset omaisuuserissä tapahtuneet muutokset sekä toiminnalliset ja taloudelliset riskit, jotka eivät ilmene viimeisimmästä tilinpäätöksestä. Selvityksen perusteella maakunnilla tulisi olla tieto siitä, minkälaista omaisuutta ja minkälaisia vastuita ja sitoumuksia niiden vastuulle on siirtymässä. Maakunnan toimintaan ja taloudelliseen asemaan vaikuttavat tekijät tulisi tunnistaa ja mahdolliset riskit minimoida. Lähde: www.kuntaliitto.fi 12
Kuntien sote-kiinteistöjen vuokran määräytyminen siirtymäkaudella 1. Kaikki vuokrasopimukset siirtyvät sellaisenaan. Kunnan ja kunnan tytäryhteisön välinen sopimus on ns. normaali vuokrasopimus, johon tarvittaessa sovelletaan lakia 548/2016 (Laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa). 2. Asetusluonnos 4.4.2017: Valtioneuvoston asetus kunnan ja maakunnan välisen siirtymäkauden vuokrasopimuksen vuokran määräytymisestä 2 Kunnan ja maakunnan välisessä vuokrasopimuksessa noudatetaan kyseisessä kunnassa käytössä olevaa sisäisen vuokran järjestelmää, jos järjestelmä on otettu käyttöön valtuuston päätöksellä ja järjestelmää käytetään samoilla ehdoilla kunnan toiminnassa muutoinkin. 3 Vuokran määräytyminen ilman kunnan sisäistä järjestelmää (noudatetaan, mikäli sisäistä järjestelmää ei ole käytössä): Pääomavuokra muodostetaan vuokrattavan rakennuksen teknisen arvon (tai laskennallisen teknisen arvon) sekä maapohjan arvon pohjalta käyttäen 6 prosentin tuottovaatimusta. Mikäli teknistä arvoa ei ole määritetty, se lasketaan pääasiassa jälleenhankinta-arvon ja oletuskulumisen avulla (2%). Kiinteistön ylläpitovuokra lasketaan käyttämällä kiinteistöalalla vakiintuneisiin tietolähteisiin perustuvia, keskimääräisiä rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja (esim. Kiinteistötalouden instituutti). Vuokra tarkistetaan vuosittain elinkustannusindeksillä. Lähde: Asetusluonnos 4.4. http://alueuudistus.fi/lausuntopyynnot 13
Kuntien sote-kiinteistöt - mitä toimintavaihtoehtoja kunnilla on? 14
Toimintavaihtoehdot nykyisten tilojen osalta VE1: Pidetään omassa taseessa VE2: Yhtiöitetään Kuntien sote-kiinteistöt noin 6,7 milj m2 Kehitysvammaisten hoitolaitokset; 0,197 Muut sosiaalitoimen rakennukset; 0,550 Muut huoltolaitosrakennukset; 0,320 Terveydenhuollon ertyislaitokset; 0,075 Lastenkodit, koulukodit; 0,097 Vanhainkodit; 1,479 VE3: Myydään Muut terveydenhuoltorakennuk set; 0,490 Terveyskeskus; 1,435 VE4: Kehitetään ja myydään Muut asuntolarakennukset (esim. palvelutalot); 0,777 Muut sairaalat; 1,341 VE5: Puretaan 15
Toimintavaihtoehdot nykyisten tilojen osalta VE1: Pidetään omassa taseessa Tarvittaessa kehitysinvestoinnit vuosien 2017 ja 2018 aikana Vuokran määrittäminen oikealle tasolle vuosille 2019-2021 (2022) Vuokrauksen suunnittelu Maakunnan vuokrausjakson jälkeen (2022 jälkeen) VE2: Yhtiöitetään Yhtiöitetään sote-kiinteistöt ennen 2019 ja vuokrataan tilat kunnalle. Sopimuksen irtisanomisehto, jonka mukaan maakunnalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2019 aikana päättymään 12 kuukauden kuluttua irtisanomisesta. Sopimuksen siirto maakunnalle. VE3: Myydään Hyvien / yksittäisten kohteiden tai koko sote-salkun myyminen kiinnostuneille tahoille Yksittäisten hyvien kohteiden myynnissä hinnat nousevat korkealle Koko salkun myynti ja yhteistyö kunnan ja sijoittajan välillä kohteiden jatkokehityksessä (riski jakautuu) Markkinoilla runsaasti kiinnostusta sote-kiinteistöjä kohtaan tällä hetkellä. VE4: Kehitetään ja myydään Tehdään tarvittavat kehitysinvestoinnit ja myydään kiinnostuneille tahoille. Tarvittaessa vuokrataan väliajaksi maakunnalle välissä. VE5: Puretaan Tarpeettomien sote-kiinteistöjen purkaminen heti, maakunnan vuokrakauden jälkeen tai vaiheittain. 16
Riski kasvaa Sote-kiinteistöjen arviointi käyttötarkoituksen mukaisesti Palveluasuminen Terveydenhoidon avovastaanotot Neuvolat Suun terveydenhuolto Sosiaalityön avovastaanotot Laitokset ja vuodeosastot Lähde: www.alueuudistus.fi 17
Järjestelyissä huomioitavaa Järjestelyissä on syytä tiedostaa ns. rajoituslain säännökset (mm. vuokrasopimusten ehdot). Järjestelyiden suunnittelussa tulee ottaa huomioon mm. mahdolliset verovaikutukset ja avustusten takaisinperintään liittyvät riskit. Kunnille tai kuntien yhtiöille ei esitetä valmistelussa vapautusta varainsiirtoverosta. Kuntia ja kuntien yhtiöitä koskevan määräaikaisen ja uudistukseen sidotun varainsiirtoverovapauden mahdollisuutta selvitetään. Tarpeettomien sote-kiinteistöjen purkamisesta aiheutuvien alaskirjausten kattamiseen ei ole toistaiseksi tiedossa avustusmenettelyä. 18
Uudet investoinnit, mitä tapahtuu eri rahoitusmalleissa? Uusia ennen 2019 aloitettavia investointeja suunnitellessa muistettava rajoituslain mukainen investointilupa Rakennus ja lainarahoitus tulevat omaan taseeseen Oma tase Maakunta vuokraa tilat 2019-2021(2022) Vuoden 2021(2022) jälkeen löydettävä tiloille vuokralainen (maakunta tai yksityinen) Rakennus ja lainarahoitus tulevat kiinteistöyhtiön taseeseen (takaus kiinteistöyhtiölle) Kunnan omistama kiinteistöyhtiö Vuokrasopimus (esim 10 vuotta) siirtyy maakunnalle (rajoituslain mukainen irtisanomismahdollisuus vuoden 2019 aikana) Vuokrasopimuksen jälkeen tiloille löydettävä muu vuokralainen Huom! Keskinäiset kiinteistöyhtiöt käsitellään kuten taseessa olevat tilat, eli ne vuokrataan kunnan toimesta maakunnalle 19
Uudet investoinnit, mitä tapahtuu eri rahoitusmalleissa? Kiinteistöleasing: Rakennus tulee leasingrahoittajan taseeseen Kiinteistöleasing Maakunta vuokraa tilat 2019-2021(2022) kunnalta Vuoden 2021(2022) jälkeen löydettävä tiloille vuokralainen (maakunta tai yksityinen) Rakennus tulee sijoittajan taseeseen Kiinteistösijoittaja Vuokrasopimus (esim. 10 vuotta) siirtyy maakunnalle (rajoituslain mukainen irtisanomismahdollisuus vuoden 2019 aikana) Jos maakunta katkaisee sopimuksen vuonna 2019, sijoittaja luultavasti on vaatinut, että kunta vastaa lopusta vuokrakaudesta vuokralaisena 20
Yhteenveto Kunnilla on sote-kiinteistöissä merkittävä omaisuus ja kulupohja. Uudessa tilanteessa sote-kiinteistöjen kulujen rahoitukseen liittyy merkittävä riski pitkällä tähtäimellä. Tärkeä tiedostaa ja kartoittaa oma sote-kiinteistökannan kokonaisuus, päivittää tietoisuus arvostuksista ja kuluista sekä arvioida kiinteistöjen kysyntäpotentiaalia pitkällä tähtäimellä. Sote-kiinteistöjen kartoituksen pohjalta voidaan suunnitella ja toteuttaa sote-kiinteistösalkulle mahdolliset toimenpiteet ennen ilmoitusvelvollisuutta maakunnalle 31.12.2017. Onko kunnilla pitkällä tähtäimellä intressiä omistaa sote-kiinteistöjä? 21
Yhteystiedot Tuomas Määttä apulaisjohtaja, puh. +358 40 717 9748 tuomas.maatta@inspira.fi 22