1/7 HALLITUKSEN ESITYS ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAKSI VUOSILLE 2010 2019 2010-19 ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa 31.3.2010 S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. AS. OY JUHANNUSRINTEESSÄ SUORITETTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2010 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2011 2014 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2015 2019
2/7 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina 1994-97. 1.1. KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.
3/7 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA Asunto Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi halutaan esittää yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat on myös voitava esittää isännöitsijätodistuksen liitteenä. Tällainen toimintamalli ei vielä ole valtakunnan tasolla muotoutunut millään tavoin yleiseksi käytännöksi, mutta tullee olemaan edellytys alalla, jotta tarpeettomilta oikeusprosesseilta vältytään. 3. ASUNTO OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus v. 2001, Säkkiväline Oy - Sähköasennusten tarkastus v. 2004, Tehosähkö Oy - G13 huoneiston kosteuskartoitus v. 2004, Raksystems Oy - E9 huoneiston lattiaselvitys v. 2004, Raksystems Oy - F11 huoneiston kosteuskartoitus v. 2005, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy - A1 huoneiston kuntotarkastus v. 2005, Raksystems Oy - A2 huoneiston sisäilmatutkimus v. 2006, SSM Oy - Kattotikkaiden kuntotarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy
4/7 - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v. 2006-2007, Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - C6 huoneiston alapohjan tarkastus v. 2008, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus v. 2009, Matinkylän Huolto Oy - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus v.2009, Innocate Oy Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT - tyyppi: rivitalo - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - kerrosluku: 1-2 - valmistumisvuosi: 1985 - huoneistoala: 2.921 m2 - tilavuus: 11.442 m3 - bruttoala: 3.474 m2 - kiinteistötunnus: 049-26-26133-4 - Y-tunnus: 0423585-1 - isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Tove Luukkonen 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2000 JÄLKEEN - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus 2001 - I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus 2002 - Antenniverkon kunnostus 2003 - Pelastussuunnitelman laatiminen 2004 - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus 2004 - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia 2005 - A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus 2005 - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus 2005 - Jätekatoksien rakennuslupa 2007 - Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen 2007 - Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen 2007 - Parveke/terassilasituksen rakennuslupa 2008 - Talotikkaiden uusiminen 2008 - Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008 - Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma 2008 - B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus 2008-9
5/7 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus 2008 - Piha-aitojen uusiminen 2008 - Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl 2008-9 - Energiatodistuksen laatiminen vuosittain alkaen 2008 - B4, C6, D 8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2008-9 - K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta 2009-10 Pesu- ja löylyhuoneiden uusitut vedeneristeet: - v. 2000: G14 - v. 2003: J20, L23 - v. 2005: I17 - v. 2008: F12 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2010 (LTS) Toimenpide Budjetissa Piha-aitojen huoltomaalaus Kustannus Selvitys -arvio 7.500 Takuuajan päättyessä. Käsittely mahdollisimman aikaisin keväällä, hyvissä ajoin ennen kasvien kasvuunlähtöä. Kattojen kuntotutkimus, kattojen harjalinjan tiivistys, tuuletussäleikköjen asennus Räystäskourujen puhdistus Lämmönvaihtimen uusimisen suunnittelu D- ja E-talojen takkahormien nuohous 17.500 Kuntotutkimuksen (tehty, lasku 2010) pohjalta perusparannus. Itse katemateriaali tyydyttävässä kunnossa. Raportin perusteella kattojen koko uusintaan ei ole toistaiseksi syytä. - Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi, jotta kourut toimisivat. 1.000 Yhtiön lämmönvaihdin on alkuperäinen ja sen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. (kustannus osakkaille) Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Yhteensä 26.000 euroa
6/7 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2011-2014 (KPTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Päätysokkeleiden avaus ja kunnostus, 7 kpl A 1, E10, G14, H16, K22, L23 yläpääty, L23 alapääty 56.000 Kosteusongelmista kärsivien päätyjen ulkopuolisten sokkeleiden vedeneristeet ovat puutteellisia ja maapinnat viettävät rakennuksia kohti. Sokkelit pitää avata anturaan saakka ja vesieristää. Suunniteltu tehtäväksi 2011. Pumpun hankkiminen 5.000 Salaojakaivo A1:n päädyssä vaatii erillisen pumpun. Pesu- ja löylyhuoneiden vedeneristeiden uusiminen. - Pesutilojen lattioiden ja seinien vedeneristeet sekä alkuperäistasoiset laatoitukset kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Märkätilatarkastuksissa ei havaittu akuuttia kunnostustarvetta. Hallitus selvittää v.2010 aikana periaatteita asukaslähtöisiin remontteihin uuden as.oy.lain mukaisesti. Hallitus käsittelee asukaslähtöisissä remonteissa taloyhtiön korvausvastuun tapauskohtaisesti. Lukituksen uusiminen 8.000 MH Oy suosittelee yhtiön alkuperäisen ns. Abloy Classic-lukituksen uusimista suojattuihin Abloy Sento-avaimiin turvallisuussyistä. Lämmönvaihtimen uusiminen Sähköpääkeskuksen peruskunnostus Räystäskourujen asennus varastorakennuksiin ja roskakatoksiin. Ilmanvaihto-järjestelmien 12.000 Yhtiön lämmönvaihdin on alkuperäinen ja sen kestoikä on noin 15-20 vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. 3.000 Sähköpääkeskuksen toimintavarmuus paranee ja palovaara vähenee, kun liitokset kiristetään ja isot tulppasulakkeet, ohjaukset, automaatit sekä merkkivalot uusitaan. 5.000 1-kerroksista varastorakennuksista ja roskakatoksista puuttuvat räystäskourut. 2.000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. puhdistus Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Yhteensä 93.000 euroa
7/7 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2015-2019 (PTS) Toimenpide Kustannus Selvitys arvio Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Julkisivujen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Putkistojen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), ulko- ja pihaovien (62 kpl), autokatosten (3 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7,E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. - kustannuksista Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. Ikkunoiden ulkopuitteet, ulko-ovien ulkolehdet ja niitä vastaavat karmit sekä listat kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. - Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23 + G 13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa. - Tehdään tarpeen mukaan Loppujen päätysokkelien avaus ja kunnostus Kattojen uusinta - Varaudutaan kattojen uusintaan (Innocatteen raportti) Takkahormien nuohous - Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Yhteensä 12.000 Euroa