Kasarmista ympäristökeskukselle tilat Kiinteistöistä esteettömiä Toimistokampukset tulevat kontrahti Senaatti-kiinteistöjen sidosryhmälehti 3 2008 Valimo on VTT:n käyntikortti
Kontrahti 3 2008 Sisältö 4 Ympäristökeskus sai kasarmista uuden kodin Käyttäjäpalvelusopimus Senaatti-kiinteistöjen kanssa tuo Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskukselle säästöjä. 9 Risto Rautiola Pitkät välimatkat tuntuvat Senaatti-kiinteistöjen toiminnassa Pohjois-Suomessa. 9 Pohjois-Suomessa pitkät välimatkat vaativat venymistä. 10 Energiansäästö osaksi arkea 12 Toimistokampuksista tulevaisuuden palveluratkaisu Toimistokampuksessa voittajia on neljä: asiakas, palveluntuottaja, valtio ja Senaatti-kiinteistöt. 14 Valtiokonttori luottaa ulkoistukseen 17 Kolumni, Marja-Liisa Manka 18 Ympäristökuormat pienemmiksi käytöstä muuttamalla Sitran toimialajohtaja Seppo Junnila peräänkuuluttaa eri instituutioiden välistä vuoropuhelua. Jari Härkönen 21 Pinnalla 22 Valimo on VTT:n käyntikortti 27 Ammattilaisen valinnat 28 Esittelyssä Kuka rakentaisi Keski-Pasilan? 30 Kohti kiinteistöjen esteettömyyttä 31 Merkkipäiviä Senaatti-kiinteistöt onnittelee vuosipäiväänsä viettäviä asiakkaitaan. 32 Uutisia 22 Valtiokonttori on Senaatti-kiinteistöjen pilottikohde toimistokampuksen palvelutuottamisessa. 34 Resumé 2 kontrahti 3 2008
Pääkirjoitus Juha Sarkkinen Tuottavuutta kiinteistönpidosta valtioasiakkaalle 31 Merkkipäivät Maanmittaustoiminta alkoi Suomessa1600-luvulla. Senaatti-kiinteistöjen meneillään olevan strategiakauden painotuksiin kuuluu ratkaisuliiketoiminta. Sen avulla haluamme auttaa asiakkaitamme uudelleen ja tehokkaammin organisoimaan vuokraamissaan tiloissa tarvittavat käyttäjäpalvelut. Ensimmäiset, varsin perusteellisiin selvityksiin pohjautuvat palvelujärjestelyt on tehty ja asianomaiset asiakkaat ovat saaneet haluamansa hyödyt ja helppouden. Senaatti-kiinteistöjen laajassa asiakaskunnassa riittää ratkaisuliiketoiminnan palvelukonsepteille runsaasti sovellutuskenttää ja aktiivista asiakastyötä seuraaviksi lähivuosiksi. Asiakkaan tuottavuuskehitystä Senaatti-kiinteistöt ylläpitää ja parantaa myös varsinaisen kiinteistönpidon ja edullisten vuokrien kautta. Vuosittain tehtävät vuokrataso- ja kustannusbenchmarkingtutkimukset osoittavat, että olemme markkinoita edullisempi ja kustannustehokkaampi vuokranantaja, ja pystymme näin välittämään skaalaedut asiakaskunnallemme. Tätä viestiä haluamme aktiivisesti esiin - tuoda asiakaskohtaamisissamme. Aulis Kohvakka toimitusjohtaja Jari Härkönen
Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen kolmannesta kerroksesta löytyy Jaakko Pernun katajainen työ Kauden satoa. Ympäristökeskus sai kasarmista uuden kodin 4 kontrahti 3 2008
Maarit Seeling Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus muutti vuoden alussa uusiin toimitiloihin Oulun keskustan historialliselle kasarmialueelle, peruskorjattuun 1950-luvun kivikasarmiin. Käyttäjäpalvelusopimus Senaatti-kiinteistöjen kanssa takaa virastolle kiinteistöpalvelut aiempaa huomattavasti edullisemmin. Uudistus toteutettiin vanhaa rakennusperinnettä kunnioittaen, alkuperäisessä 50-luvun hengessä. Kaikki kuvat Juha Sarkkinen Oulun keskustan vanhan kasarmialueen viimeisen kivikasarmin peruskorjaus valmistui viime tammikuussa. Koko hanke toteutettiin runsaassa puolessa vuodessa. Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen muutto alkoi heti samana iltapäivänä, kun kohteessa oli aamulla tehty lopputarkastus.»olimme tätä ennen seurakuntayhtymän tiloissa Oulun keskustassa. He halusivat kuitenkin helmikuun alussa talon omaan käyttöönsä, joten meille ei jäänyt paljoa vaihtoehtoja», Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskuksen sosiaalipäällikkö Pekka Laukkanen selvittää hoppua. Kiinteistössä oli vielä remontti osin kesken. Jälkikäteen Laukkanen miettii, että ehkä olisi ollut parempi, jos peruskorjauksen valmistumisen ja sisään muuton välille olisi jäänyt edes pari viikkoa. Näin olisi jäänyt aikaa hienosäädöille ja viime viilauksille, jotka nyt piti toteuttaa samaan aikaan kun talossa jo työskenneltiin täyttä päätä. Muun muassa huoneiden jäähdytys ei ensi alkuun toiminut kuten piti, ja sitä piti huone kerrallaan korjata ja säätää. Tilanteelle ei kuitenkaan tuolloin voinut mitään, katon alle oli päästävä. Joka tapauksessa Laukkanen kertoo olevansa lopputulokseen enemmän kuin tyytyväinen.»kiinteistö on meille juuri sopivan kokoinen ja sijainti hyvä kasarmialueen keskellä. Paitsi että ympäristö on kaunis, kontrahti 3 2008 5
»Vaikka meillä on käytössämme isompi kiinteistö, maksamme palveluista aiempaa vähemmän», Pekka Laukkanen kertoo. 6 kontrahti 3 2008
Kaikki kuvat Juha Sarkkinen uudistus on toteutettu vanhaa rakennusperinnettä kunnioittaen, alkuperäisessä 50-luvun hengessä. Materiaalit on valittu sen mukaan. Esimerkiksi omassa huoneessani on punainen linoleum-lattia ja yksi seinistä on sininen. Täällä on käytetty mukavia, voimakkaita värejä. Olemme olleet tilojen yleisilmeeseen todella tyytyväisiä», Laukkanen kiittelee. Kitkatonta yhteiseloa Pohjois-Suomen ympäristölupavirasto muutti peruskorjauksen valmistumisen myötä samoihin tiloihin ympäristökeskuksen kanssa. Virastojen yhteiskäytössä on muutama neuvotteluhuone sekä sosiaalitilat saunoineen, pukuhuoneineen ja kuntosaleineen. Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus maksaa vuokrasummasta noin 80 prosenttia. Loppu lankeaa ympäristölupavirastolle. Myös monet muut tärkeät yhteistyökumppanit toimivat samalla alueella.»meitä on kiinteistössä nyt noin 150 henkeä, kun lupaviraston väki lasketaan Käyttäjäpalvelujen keskitetty kilpailutus toi kolmanneksen säästöt. Info Oulun kasarmialueen peruskorjaus Rakennuttaja: Pää- ja arkkitehtisuunnittelu: Arkkitehdit: Hankkeen laajuus: Kokonaiskustannus: Rakennuttajakonsultti: Pääurakoitsija: Senaatti-kiinteistöt Arkkitehtitoimisto Lukkaroinen Oy Pekka Lukkaroinen, Kati Jokelainen ja työryhmä noin 6000 brm² 4,9 milj. euroa ISS Proko Oy Rakennuskartio Oy kontrahti 3 2008 7
Juha Sarkkinen mukaan. Heitä on vähän yli 20. Yhteiselo sujuu sopuisasti. Monet heistä ovat olleet aiemmin ympäristökeskuksessa töissä, joten käytävillä kohdatessamme emme edes muista olevamme eri yksiköiden palveluksessa», Laukkanen naureskelee. Peruskorjatut tilat olivat lähinnä toimisto-, neuvottelu- ja asiakaspalvelutiloja. Uudistusten toteutuksessa otettiin huomioon turvallisuus-, asiakaspalveluja liikenneasiat. Nyt viimeisenä peruskorjattu kasarmirakennus oli muista poiketen jo aikaisemmin muutettu Puolustusvoimissa toimistokäyttöön, mikä osaltaan helpotti suunnittelua. Matala kerroskorkeus kellaritiloissa sekä tietyt rakenteelliset erityispiirteet tosin toivat työhön omat haasteensa.»talo on riittävän tilava. Käytävät ovat aikaisemman käyttötarkoituksen vuoksi leveät, sillä varusmiehet piti saada tarvittaessa nopeasti ulos. Varmasti nykyisten normien mukaan rakennettaisiin paljon ahtaammin. Viereinen puisto on myös iso plussa. Vieressä on lisäksi historiallinen, Museoviraston valvonnassa oleva puukasarmialue, joka valmistui 1880-luvulla Oulun tarkk ampujapataljoonalle. Nykyään se on Ammattiopisto Luovin käytössä», Laukkanen kertoo. Keskittämällä säästöjä Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus teki käyttäjäpalvelusopimuksen kiinteistöä hallinnoivan Senaatti-kiinteistöjen kanssa, joka kilpailutti siivouksen, kiinteistönhoito-, vartiointi- ja postipalvelut. Kilpailuttamisen pohjalta konsultti laati koko kasarmialueen palvelutarpeita koskevan yhteenvedon. Niputtamalla alueen toimijoiden palvelutarpeet samaan tarjoukseen jokaisen kiinteistön käyttäjä saavutti huomattavia kustannussäästöjä.»suuruuden ekonomia vaikutti. Kun Senaatti-kiinteistöt kilpailutti samanaikaisesti koko alueen käyttäjäpalvelut, saimme ne noin kolmanneksen halvemmalla kuin itse kilpailuttamalla. Vaikka meillä on nyt käytössämme isompi kiinteistö, maksamme tarvitsemistamme palveluista huomattavasti vähemmän kun aikaisemmin», Laukkanen toteaa. Johtaja Risto Rautiola arvioi, että pohjoisessa henkilöstöltä vaaditaan muuta maata monipuolisempaa osaamista. 8 kontrahti 3 2008
Pohjois-Suomen alue on pinta-alaltaan Senaatti-kiinteistöjen viidestä toimialueesta suurin. Alue muodostuu Pohjois-Pohjanmaan, Kainuun ja Lapin maakunnista. Päätoimipaikka sijaitsee Oulussa. Sen lisäksi asiakkaita palvelee Rovaniemen toimipaikka. Suhteellisen harva asutus luo pitkien välimatkojen lisäksi omat erityispiirteensä Pohjois-Suomen alueelle. Kaupungit ja paikkakunnat ovat väkiluvultaan pienehköjä verrattuna etelän suuriin kasvukeskuksiin. Näin ollen tilojenkaan ei tarvitse olla kovin suuria. Lisäksi pohjoinen sijainti tuo rakentamiseen oman ulottuvuutensa.»on muistettava, että Pohjois-Suomi ei ole alueena kuitenkaan erityisen homogeeninen. Esimerkiksi Oulu on valtakunnallisena osaamisen keskuksena täysin toisentyyppinen paikkana kuin vaikka Kolari, Utsjoki tai Salla. Sitä paitsi Oulusta on matkaa vastuualueeni yläreunaan enemmän kuin Helsinkiin», johtaja Risto Rautiola tähdentää. Suorasukaista yhteistyötä Senaatti-kiinteistöjen suurimmat asiakkaat pohjoisessa ovat Oulun ja Lapin yliopistot. Muita asiakkaita ovat muun muassa Kainuun Prikaati, Pelson ja Oulun vankilat, Lapin, Oulun ja Kainuun verovirastot, Pohjoisen Sotilasläänin esikunta, Oulun ja Lapin lääninhallitukset, Oulun kihlakunnan poliisilaitos, Saamelaisalueen koulutuskeskus sekä Sami-Museum-saamelaismuseosäätiö.»Henkilökohtaisten kontaktien merkitys on tällä alalla suuri. Tämä koskee yhtä lailla Pohjois- kuin Etelä-Suomeakin. Se ero pohjoisen ihmisissä ehkä on, että täällä sanotaan asiat suoraan ja kiertelemättä. Se tietysti helpottaa meidän toimintaamme. Osaamme vastata paremmin asiakkaidemme tarpeisiin, kun ei tarvitse kauheasti arvailla, mitä mieltä he oikeasti ovat. Itse asiassa tällainen vuoropuhelu on juuri sitä, mitä Pohjois-Suomessa pitkät välimatkat vaativat venymistä Pitkät välimatkat tuntuvat Senaatti-kiinteistöjen toiminnassa Pohjois-Suomessa. Ihan pikkuasioiden takia ei kannata juoksuttaa asiantuntijoita satojen kilometrien päähän kohteesta toiseen vaan ongelmat on pystyttävä ratkomaan omin avuin paikan päällä. Johtaja Risto Rautiola arvioi, että pohjoisessa henkilöstöltä vaaditaankin muuta maata monipuolisempaa osaamista. asiakkuuksien hoitamisessa haemmekin», Rautiola naurahtaa. Pohjois-Suomen alueella Senaattikiinteistöjen asiakkaita palvelee reilut 20 kiinteistöalan ammattilaista. Henkilöstön pysyvyys on ollut Rautiolan mukaan hyvä, mistä kieltämättä on ollut etua alueen erityisolosuhteet hallitsevaksi moniosaajaksi kouliintumisessa. Vapautuviin tehtäviinkin väkeä on löytynyt hyvin.»työtehtävät ovat hyvin monipuolisia ja suhteellisen itsenäisiä. Senaattikiinteistöt myös kehittää koko ajan toimintojaan ja pyrkii olemaan alansa edelläkävijä. Eivätköhän nämä tekijät vaikuta osaltaan työtyytyväisyyteen ja paikassa pysymiseen», Rautiola arvioi. Paluu juurille Risto Rautiola on toiminut Oulussa Pohjois-Suomen alueen johtajana vapusta 1995 lähtien. Sitä ennen hän ehti työskennellä muutaman vuoden Senaatti-kiinteistöjen edeltäjän, Rakennushallituksen leivissä Kouvolassa. Rakennushallitukseen hän siirtyi kymmenen vuoden kuntasektorirupeaman jälkeen. Maarit Seeling Rautiola kertoo viihtyneensä Oulussa hyvin. Sopeutumista auttoi osaltaan se, että hän on itse alkujaan pohjoisesta ja opiskellut nykyisessä asuinkaupungissaan. Muutto Kouvolasta Ouluun oli itse asiassa vain paluuta juurille. Rautiola valmistui Oulun yliopistosta rakennusalan diplomi-insinööriksi vuonna 1983. Rautiolan perheeseen kuuluu vaimo ja kaksi jo aikuista poikaa, joista vanhempi opiskelee Oulussa prosessitekniikkaa. Nuorempi puolestaan on heittäytynyt jääkiekkouralle Oulun Kärppien riveissä. Vapaa-aikanaan Rautiola kertoo rentoutuvansa lähinnä liikunnan ja penkkiurheilun parissa. Jääkiekkoa tulee seurattua jo kuopuksenkin vuoksi.»parina viime vuotena olen opetellut vaihtelevalla menestyksellä pelaamaan golfia. Talvisin pääharrastuksia ovat hiihtäminen ja kuntosalilla käynti. Etenkin kevättalvella vietämme usein viikonloppuja Lapissa. Sinne on muuten pitkä matka täältäkin. Lentomatka Lappiin kestää Oulusta vain hiukan vähemmän aikaa kuin Helsingistä», Rautiola toteaa. kontrahti 3 2008 9
Pia Holm Energiansäästö osaksi arkea Senaatti-kiinteistöissä on laadittu elokuussa viiden toimialueen energiansäästöohjelmat, jotka ohjeistavat asiakkaita konkreettisiin toimiin lämpö- ja sähköenergian kulutuksen vähentämiseksi. Senaatti-kiinteistöt on sitoutunut pitkäjänteiseen työhön rakennusten koko elinkaaren aikaisten ympäristövaikutusten vähentämiseksi. ISO 14001 -standardin mukaisesti tavoitteena on lämpö- ja sähköenergian kulutuksen vähentäminen 9 prosentilla vuoteen 2016 mennessä. Keskimäärin tämä merkitsee yhden prosentin vuotuista säästöä. Energiansäästöohjelmat koskevat ennen kaikkea energian- ja vedenkulutuksen vähentämistä Senaatti-kiinteistöjen itsensä ylläpitämissä kiinteistöissä, joiden osuus on 44 prosenttia. Loput ovat pääomavuokrakohteita, joissa vuokralainen vastaa itse kiinteistöjen ylläpidosta sekä esimerkiksi vesi- ja energiahuollosta. Näitä kohteita Senaatti-kiinteistöt pyrkii ensisijaisesti tiedottamaan energiansäästöihin liittyvistä asioista. Senaatti-kiinteistöt tekee rakennuksille kunnossapidon pitkän tähtäimen suunnitelmat, joiden mukaan laaditaan ylläpitobudjetit ja käynnistetään tarvittavat vuosittaiset korjaushankkeet.»kaikkien energiankulutusta pienentävien kunnossapitokorjausten tulevat säästöt on arvioitu hankkeittain. Säästöohjelman mukaisesti on tarkoitus painottaa nimenomaan energiataloutta parantavia kunnossapitohankkeita», talotekniikan asiantuntija Pasi Hyyppä Senaatti-kiinteistöistä kertoo. Senaatti-kiinteistöt ottaa kaikissa kiinteistönhoitosopimuksissa käyttöön palkkio-sanktio -mallin, jossa energian- ja vedenkulutuksen tavoitetason saavuttamisesta maksetaan palkkio. Mikäli tavoitetasoa ei saavuteta, veloitetaan puolestaan sanktio. Joissakin kohteissa mallia on jo sovellettu lupaavin tuloksin, ja säästöjäkin on saavutettu.»yksi syy tavoitteisiin pääsemiseksi on epäilemättä ollut käyttöönotettu palkkio-sanktio-malli. Toinen syy säästöihin on todennäköisesti se, että kiinteistöpäällikköjen ja talotekniikan asiantuntijoiden tuloskortteihin energiansäästö asetettiin yhdeksi tulostavoitteeksi.» Kiinteistöjen ylläpidossa päävastuu on kohteen kiinteistöpäälliköllä, jota nimetyt talotekniikan asiantuntijat avustavat. He asettavat myös energian- ja vedenkulutustavoitteet ja puuttuvat mahdollisiin poikkeamiin. Hanke-Promise apuna Uudis- ja peruskorjauspalveluissa Senaatti-kiinteistöt pyrkii huomioimaan rakennuksen koko elinkaaren aikaiset ympäristö- 10 kontrahti 3 2008
Marjo Tiirikka vaikutukset käyttäen apunaan rakennusalan toimijoiden yhdessä kehittämää Hanke-Promise-ympäristöluokitustyökalua. Sen avulla onnistuu esimerkiksi energiantehokkuuden, muuntojoustavuuden, kiinteistönhoidon ja kunnossapidon tavoitteiden asettaminen sekä niiden toteutumisen seuraaminen. Kaikissa yli miljoonan euron hankkeissa Senaatti-kiinteistöt laatii ympäristöselvityksen ja asettaa suunnittelulle ympäristö- tavoitteet. Energian- ja vedenkulutusraportteja seurataan kuukausittain ylläpitoryhmän kokouk sissa. Mikäli ilmenee poikkeamia, kokouksissa sovitaan korjaustoimenpiteistä. Uudisrakennus- ja peruskorjaushankkeissa päävastuu on hankevastaavalla ja hänen avukseen nimetyillä talotekniikan asiantuntijoilla.»yli puolet kiinteistöjen sähkönkulutuksesta aiheutuu työntekijöiden omasta käytöstä kuten tietokoneista ja esimerkiksi valaisimista. Jo laitteiden oikealla käytöllä saavutetaan selvää säästöä. Koska suuri osa asiakkaistamme maksaa itse sähkönsä, säästöt menevät suoraan heidän omaan pussiinsa», Pasi Hyyppä sanoo. Näin voit säästää energiaa Sammuta aina valot lähtiessäsi huoneesta valojen sammuttaminen jo lyhyenkin poissaolon ajaksi säästää energiaa. Aseta toimistolaitteiden virransäädöt kohdalleen: tietokoneen näyttölaitteen sammutusajaksi riittää 10 minuuttia, kiintolevyn sammutusajaksi 15 minuuttia ja järjestelmän valmiustilaan siirtymisen ajaksi 15 minuuttia. Pidä huolta, että tietokoneet ja näytöt ovat pois päältä öisin ja viikonloppuisin. Jos et tarvitse laitetta, sammuta se. Sulje tietokone ja näyttö myös lounastunnin ja pidempien kokousten ajaksi. Sammuta tulostimet, faksit ja kopiokoneet työpäivän päätteeksi ja viikonlopun ajaksi. Jos toimistossa on kaksi tai useampi kopiokone, sammuta niistä ainakin toinen/toiset, kun käyttö on vähäistä. Lähde: Tampereen teknillinen yliopisto Senaatti-kiinteistöt pyrkii ohjaamaan käyttäjien energian- ja vedenkulutusta näin: Ympäristöministeriön määrittämä rakennuksen energiatodistus laaditaan vuosittain ja se sijoitetaan rakennuksen sisääntuloon näkyvälle paikalle (vuoden 2009 alusta alkaen). Kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen tiedot annetaan jatkossakin tiedoksi käyttäjille jatkuvan energiankulutuksen seurantaan. Suositellaan WWF:n toimistoille suunnatun Green Offi ce -palvelun käyttöönottoa. Sitä noudattamalla ympäristökuormitusta voidaan vähentää ja saavuttaa säästöjä materiaali- ja energiankulutuksessa. Käyttäjille ja kiinteistönhoidolle jaetaan tietoa energian- ja vedenkulutukseen vaikuttavista toimenpiteistä. kontrahti 3 2008 11
Valtiokonttori on pilottikohde toimistokampusalueen palveluntuottamisessa. Toimitilat Sörnäisten rantatiellä ovat käyneet läpi perusteellisen peruskorjauksen ja työympäristökehittämisen. Koko tilankäyttö on suunniteltu uudelleen. Avotoimiston työpisteet myötäävät ikkunaseiniä ja väliin jäävä käytävä on hyödynnetty neuvotteluja yhteistiloiksi. Jokaisessa kerroksessa teemoittain väritetyt ja sisustetut taukotilat luovat viihtyisän ilmeen. Ylintä kerrosta hallitsee henkilöstöravintola Toppen. 12 kontrahti 3 2008 Jari Härkönen
Aitoon ratkaisuliiketoimintaan tarvitaan sellaiset elementit, joista asiakkaille kumpuaa todellista hyötyä. Senaatti-kiinteistöjen Toimistot-toimialalla keskeinen ratkaisuliiketoiminnan elementti on toimistokampusajattelu. Virpi Hopeasaari Toimistokampuksista tulevaisuuden palveluratkaisu»kampusajattelu perustuu useisiin toisiaan fyysisesti lähellä sijaitseviin asiakkaisiin ja kiinteistöihin. Ne muodostavat kokonaisuuden, jolle Senaattikiinteistöt voi tarjota kustannustehokkaita yhteisiä palvelumuotoja», selittää Senaatti-kiinteistöjen kampuspäällikkö Asko Taskila.»Jokaiselle kampukselle laaditaan yksilöllinen kehittämissuunnitelma, joka huomioi yksittäisten asiakkaiden tarpeet ja toiveet. Kun alue ja sen palvelut ovat keskitetysti Senaatti-kiinteistöjen hallinnassa, palvelutarjontaa ja kampuksen kehittämistä voidaan peilata pitkälle tulevaisuuteen», jatkaa Taskila. Asiakkaille kampuspalvelut merkitsevät helppoutta ja kustannussäästöjä. Senaatti-kiinteistöt kilpailutti palvelut asiakkaiden puolesta. Asiakkaille syntyy yksi ainoa palvelusopimus Senaatti-kiinteistöjen kanssa. Kun palvelujärjestelmä on kerran luotu, samaan sopimukseen on helppo liittää lisää palveluita. Monta voittajaa Yhdistämällä kampusalueilla asiakkaiden tilan käyttöön liittyviä palvelutarpeita Senaatti-kiinteistöt pystyy tuomaan lisää tehoa ja taloudellisuutta asiakkaan toimintaan ja omiin prosesseihinsa. Kyse on win-win-tilanteesta, jossa voittajia on oikeastaan neljä.»palveluhankintojen suuri volyymi tuo Senaatti-kiinteistöille mittakaavaetua, joka näkyy myös asiakkaille. Asiakkaat saavat myös hyödyn jaetuista kustannuksista ja investointikuluista. Palveluntuottajille yhtenäinen suurten volyymien kampus on mielekäs kohde. Neljäs voittaja on valtio. Senaatti-kiinteistöt auttaa osaltaan valtion tuottavuusohjelman toteutumista toteuttamalla palveluita entistä tehokkaammin», sanoo Senaatti-kiinteistöjen Toimistottoimialan johtaja Jorma Heinonen. Kun Senaatti-kiinteistöjen asiakaskunta on muutosten kohteena, myös tilojen tarve elää: tarvittavien tilojen määrä saattaa supistua kokonaisuutena ja alueellisesti tapahtuu sekä keskittymistä että hajaannusta. Jossain on ehkä liian paljon tilaa, toisaalla liian vähän.»senaatti-kiinteistöjen tehtävänä on pitää yllä tilojen korkea käyttöaste ja muokata tilojen määrää ja laatua tarpeiden mukaan. Haluamme tarjota tilakokonaisuudet kiinnostavina muutenkin kuin neliömäärillä mitattuina. Samalla kun asiakkaiden on kehitettävä toimintojaan, meidän on kehitettävä tiloja ja niiden palveluratkaisuja», painottaa Heinonen. Sitä mukaa kun valtion hallinto painottuu entistä vahvemmin alueellisiin keskuksiin, kampusajattelu voi saada jalansijaa myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Heinonen pitää tärkeänä, että jatkossa kampusmalli saadaan kohtaamaan valtion aluehallinnon uuden virastojaon»allujen» ja»ellujen» kanssa. Palvelutarjonta elää ajassa Toimistokampuksilla Senaatti-kiinteistöjen neljän eri tason palveluvalikoima pääsee toteutumaan parhaimmillaan. Luontevia kampuspalveluita ovat esimerkiksi tilojen käyttöön liittyvät palvelut kuten siivous, kiinteistönhoito sekä aula- ja ravintolapalvelut. Myös kokoustilojen kaltaisia investointeja voidaan kampusajattelun ansiosta katsoa uudesta näkökulmasta. Yhteisissä kokoustiloissa tilojen vaihtelevaa käyttöastetta saadaan tasattua ja kustannuksia voidaan jakaa käytön suhteessa.»tilanteet ovat yksilöllisiä ja muutosherkkiä. Esimerkiksi turvallisuusnäkökohdat, front office ja back office -ajattelu ja mobiilitoimintojen myötä syntyvä liikkuvuus on huomioitava tiloissa ja palveluissa. Muutostilanteissa kampukset lisäävät joustomahdollisuutta ja antavat vapautta asiakkaille. Vaikka toiminta kehittyy, asiakkaiden ei tarvitse muuttaa muualle, koska Senaatti-kiinteistöt pystyy tarjoamaan joustavia tila- ja palveluratkaisuja», huomauttaa Heinonen. Senaatti-kiinteistöt kehittää jatkuvasti omia valmiuksiaan kampusmaisessa palveluliiketoiminnassa ja selvittää sitä, miten konseptia voidaan viedä eteenpäin ja palvelutarjontaa laajentaa.»mukaan halutaan ottaa sellaisia uusia palveluita, joissa win-win-asetelma toteutuu parhaiten. Tällaisia voivat olla esimerkiksi kiinteistöjen ympäristövaikutuksiin keskittyvät Green Office -palvelut», visioi Heinonen. kontrahti 3 2008 13
Valtiokonttori luottaa ulkoistukseen Virpi Hopeasaari Valtiokonttori on Senaatti-kiinteistöjen pilottikohde Sörnäisten toimistokampusalueen palveluntuottamisessa. Valtiokonttorin peruskorjauksen yhteydessä tilankäyttö ja tilojen palvelukonsepti mietittiin uudelleen. Senaatti-kiinteistöt kilpailutti Valtiokonttorin tarvitsemat käyttäjä- ja siivouspalvelut ja solmi sopimuksen niiden toteuttamisesta Coor Service Managementin kanssa. Samassa kilpailutuksessa Coor valittiin siivoamaan myös Sörnäisissä sijaitsevat Senaatti-kiinteistöjen ja Stakesin toimitilat. Valtiokonttorin omilla palkkalistoilla oli aiemmin ollut 20 henkilöä toimitilatehtävissä. Heidän tehtäviään ulkoistettiin osittain jo muutama vuosi sitten, jolloin Valtiokonttorin omalle vastuulle jäivät tilapalveluista muun muassa asiantuntija- ja projektitehtävät sekä lukuisten yhteistyökumppaneiden ohjaus. Kun Valtiokonttori muutti kesällä peruskorjauksen jälkeen takaisin Sörnäisiin, myös aula-, virasto- ja siivouspalveluiden ohjaustehtävä ulkoistettiin.»säästöt näkyvät hiukan edullisempina kustannuksina sekä työajan säästönä. Käytännön vakiintuessa omalta kiinteistöpäälliköltämme vapautuu työaikaa muihin tehtäviin ja kehittämisprojekteihin, jotka on hoidettava samalla kun päivittäisten rutiinien pitää pyöriä», toteaa apulaisjohtaja Tarmo Repo Valtiokonttorin talous- ja hallintoyksiköstä. Helppo kilpailutus Repo on varsin tyytyväinen toteutettuun palveluratkaisuun. Aula-, virasto- ja siivouspalvelujen kilpailutuksen ja ohjauk sen siirtäminen Senaatti-kiinteistöille on Valtiokonttorille taloudellisesti järkevää ja helpottaa omaa toimintaa.»aiemmin kilpailutus oli omalla vastuullamme. Peruskorjauksen vuoksi meillä ei olisi ollut nyt resursseja viedä sitä läpi. Oli helpotus, että Senaattikiinteistöt kantoi päävastuun raskaasta kilpailutusprosessista.» Repo kertoo olleensa aluksi epäileväinen sen suhteen, ovatko kilpailutuksen vaatimat palvelumääritykset mahdollista tehdä aukottomasti ulkopuolisen kumppanin kanssa.»tapasimme Senaatti-kiinteistöjen Jari Kanthin ja Kirsti Liljeroosin monta kertaa ja palvelumallistamme luotiin tarkka kuvaus. Pian tuli tunne, että kyllä tämä on toteutettavissa. Senaatti-kiin- Kaikki kuvat Jari Härkönen 14 kontrahti 3 2008
kontrahti 3 2008 15
Kaikki kuvat Jari Härkönen Valtiokonttorin Sörnäisten tiloissa työskentelee nyt noin 400 henkilöä. Henkilömäärä kasvaa runsaalla sadalla ensi kesään mennessä, kun Ympyrätalon toimipisteestä siirtyy palveluyksiköitä Sörnäisten rantatielle. Henkilökunnan määrä kasvaa myös uusien hankkeiden ja toimintojen käynnistymisen vuoksi.»senaatti-kiinteistöjen kanssa tehtyyn palvelusopimukseen kuuluvat tässä vaiheessa siivous, aula-, puhelin- ja virastomestaripalvelut sekä päivittäinen turvavalvonta», kertoo Valtiokonttorin Tarmo Repo. teistöt oivalsi, mikä meille on tärkeää ja miten homman tulee toimia», myhäilee Repo. Seuranta Senaatti-kiinteistöillä Ensisijainen kriteeri ulkoistuksessa oli, että palveluiden täytyy yltää samaan laatutasoon kuin itse tuotettujen palveluiden. Henkilöstön laatuodotusten ja palveluntarjoajan käsityksen odotetusta laadusta on oltava sama.»senaatti-kiinteistöjen kanssa tehdyssä palvelusopimuksessa laatutaso on kuvattu tarkkaan. Aluksi pidämme tiiviisti laatupalavereja ja keskustelemme kehittämisideoista Senaatti-kiinteistöjen kanssa. Myös jatkossa laatuseuranta kolmikantaperiaatteella Senaatti-kiinteistöjen ja Coorin kanssa tulee olemaan säännöllistä», toteaa Repo. Aiemman ulkoistuksen yhteydessä Valtiokonttorin omaa henkilöstöä oli siirtynyt palveluntarjoajan palvelukseen. Nyt osa heistä siirtyi edelleen Coorin palvelukseen. Näin myös vuosien kuluessa kerääntynyt hiljainen tieto pysyy edelleen käytössä. Olennainen vastuu palvelukokonaisuuden laadusta on Senaatti-kiinteistöjen palvelupäälliköllä Jari Kanthilla. Hän on käytännön yhteyshenkilö ja ohjaa palveluiden tuottajia. Kanthilla on työpiste Valtiokonttorin tiloissa ja hän pitää tiiviisti yhteyttä Valtiokonttorin kiinteistöpäällikkö Harri Honkakariin sekä Tarmo Repoon.»Kaikki suuremmat ja periaatteelliset kysymykset otetaan esille Jarin kanssa. Pienemmät päivittäiset asiat lampun vaihtamisista vuotaviin kraanoihin ilmoitetaan helpdeskin kautta. Pian otetaan palautekanavaksi myös Senaatti-kiinteistöjen sähköinen kiinteistönhuollon järjestelmä SenaatTila», kertoo Repo. 16 kontrahti 3 2008
Kolumni Marja-Liisa Manka Kanssalaiset ollaan ihmisiksi Lomalla pääni tyhjeni, akut latautuivat ja aivotkin kirkastuivat erottamaan oleellisen epäoleellisesta. Helppoa se ei ollut. Olin lomalle jäädessä aika puhki olin ollut ratkomassa työpaikkojen hankalia tilanteita, joissa nitojatkin olivat lennelleet. Eräs työntekijä meni»rikki» juuri ennen lomaansa, kolmannessa paikassa taas koko työyhteisö oireili muutosten puristuksessa. Mikä sitten edisti irrottautumista? Karhu oli vieraillut kesämökkimme kompostorilla ja nautiskellut ruuantähteistä. Sen tassun painumat ja raapimisen jäljet kuivikesäkissä muistuttivat, että vaarallista elämää on muuallakin kuin työpaikoilla. Onneksi netistä löytyi karhun kohtaamisohjeet, joissa erityisesti neuvottiin puhumaan kovalla äänellä. Karhu tietäisi näin lähteä livohkaan, eikä ongelmaa syntyisikään. Varaston rakentaminen mökille oli kiinnostavaa. Pohjatyöt, rakennuksen pystyttäminen ja maalaaminen aiheuttivat päänvaivaa ja siirsivät huomion työstä ihan muualle. Rakentaminen vei hirveästi aikaa nelisen viikkoa. Varsinkin, kun koko ajan sai tähyillä taivaalle ja tehdä työtä sadekuurojen välissä. Oli kuitenkin kiva nähdä työnsä jäljet: varasto nökötti paikallaan somana kuin sokerinpala. Pieni lomamatka Kilpisjärvelle alkoi urakan jälkeen mukavissa merkeissä. Hellettä oli vihdoin luvassa etelään. Olimme sisarusperheiden voimin vuokranneet mökin Muonionjoen vierestä. En ollut koskaan ollut niin pohjoisessa kesäaikaan, käsitykseni Lapista muuttui tyystin. Tienoo hurmasi kukkaloistollaan: kulleroita, ruohokanukoita, ihmeellisiä punaisia orkidean näköisiä kukkia, vanamoita, kurjenpolvia. Toki sääskiäkin riitti, ja ne olivat niin isoja, että jouduimme ripustamaan ikkunaan rastasverkon estämään niiden sisääntulon. Mikä mukavinta, tuttujen kanssa oli kiva taapertaa tunturipuroilla ja vaihtaa ajatuksia. Jokainen tarvitsee aivojensa nollausta silloin tällöin. Jatkuva kiireinen työnteko hämärtää asioiden tärkeysjärjestyksen, panee tohottamaan turhia ja kiristää pinnan äärimmilleen. Peräti kaksi kolmesta valtionhallinnon työntekijästä on melko tai erittäin rasittunut henkisesti viimeisimmän työolobarometrin mukaan. Luku oli noussut rajusti edellisvuodesta. Kesällä ehdoteltiin suomalaisten työajan pidentämistä. Hassua, mehän olemme jo nyt palveluksessa 24 tuntia. Plaraamassa sähköpostia, vastailemassa puheluihin ja suunnittelemassa työkuvioita eteenpäin aamuyön tuskastuttavina tunteina. (Ja suurimman osan ajasta vielä palkatta.) Siispä otetaan työ rennommin, sillä tavoin saamme paljon enemmän aikaiseksikin. Tässä vielä muutama neuvo työkalupakkiin talven varalle: Muistetaan karhun kohtaamisohjeet: tehdään itsemme näkyviksi puhumalla ja pitämällä melua etukäteen, silloin ei joudukaan surman suuhun eikä kärpäsestä synny härkästä. Ollaan ihmisiksi toinen toisillemme. Tervehditään, ollaan kiinnostuneita työkaveristamme ja autetaan häntä tarpeen mukaan, eikä vain puhuta selän takana. Ollaan aktiivisia kanssalaisia esimiehenkin suuntaan: kysytään, jos ei tiedetä ja pyydetään palautetta, jos se on unohtunut. Tuskin esimies tahallaan jättää kertomatta. (Hieno keksintö tuo kanssalainen-sana, Ruotsissa on sentään olemassa medarbetare kuvaamaan samaa asiaa!) Muistetaan muukin kuin työelämä pidetään lomaa, huolehditaan sosiaalisista suhteista ja pannaan kannettava ja puhelin kiinni vähintäänkin yöksi. Pidetään yllä kuntoamme. Liikunta erittää automaattisesti elimistöömme masennusta estäviä aineita, bodaa aivojamme ja virkistää näin mieltä. Marja-Liisa Manka Kirjoittaja toimii professorina Tampereen yliopiston kauppakorkeakoulussa. Erkki Karén kontrahti 3 2008 17
klusterin nopeaa uudistumista ja kansalaisten heräämistä käytännön toimiin. Tähän tarvitaan innovaatioita, hyviä esimerkkejä, kannusteita ja lainsäädäntöä. Keskeistä on saada elinkeinoelämä mukaan talkoisiin. Sitä kautta uudet ratkaisut saadaan vähitellen kansalaisten käyttöön. Toimialajohtaja Seppo Junnila Sitrasta uskoo, että tilojen energiankulutusta järkeistämällä voidaan samanaikaisesti lisätä yhteiskunnan hyvinvointia sekä luo- Kiinteistöjen energiatehokkuuden parantaminen on keskeinen keino ilmastonmuutoksen torjunnassa. Teknologiat uusiin ratkaisuihin ovat jo olemassa. Nyt tarvitaan rohkeita edelläkävijöitä, jotka tarttuvat tulevaisuuden haasteisiin. Suomen itsenäisyyden juhlarahasto Sitran vuoden alussa käynnistämä viisivuotinen energiaohjelma pureutuu energian hajautetun tuotannon ja sen käytön tehostamiseen liittyviin ongelmiin. Ohjelman tavoitteena on edistää Suomen nopeaa muutosta energiatehokkaammaksi yhteiskunnaksi. Energiatehokkuuden parantaminen on keskeinen keino ilmastonmuutoksen torjunnassa. Tavoitteiden saavuttaminen edellyttää koko rakennus- ja kiinteistöda uutta yritystoimintaa. Asian edistämiseksi olisi hänen mukaansa hyväksyttävä, että ympäristötalkoisiin osallistumisella yritys voi tehdä myös voittoa.»jos haluamme oikeasti saada muutosta aikaan, meidän on hyväksyttävä, että joku voi hyötyä ympäristötehokkuudella ja saada siitä taloudellista etua. Loppujen lopuksi se ei kuitenkaan ole keneltäkään pois», Junnila huomauttaa. Riippuvuuksia moneen suuntaan Junnila on pitkään tutkinut Suomessa ja kansainvälisillä foorumeilla toimistorakennusten elinkaarensa aikana aiheuttamia ympäristövaikutuksia ja julkaissut aiheesta muun muassa väitöskirjatutkimuksensa muutama vuosi sitten. Ympäristökuormat pienemmiksi käytöstä muuttamalla Maarit Seeling 18 kontrahti 3 2008
Hän muistuttaa, että teknologiat ekotehokkuuden parantamiseen ovat jo olemassa, ratkaisuja on vain sovellettava uudella tavoin ja ennakkoluulottomasti. Junnila näkeekin rakennetun ympäristön energiankäytön parantamisen paitsi haasteena, myös mahdollisuutena ja perää ketjun eri toimijoilta nykyistä tiiviimpää vuoropuhelua keskenään. Avainsanana on kestävä kehitys.»nyky-yhteiskunnasta puuttuu eri instituutioiden välinen vuoropuhelu. Jokainen touhuaa omalla sarallaan vilkaisematta, mitä vieressä tapahtuu. Päätökset tehdään hahmottamatta kokonaisuutta. Meidän pitäisikin luoda systemaattinen järjestelmä eri osatekijöiden niveltämiseksi toisiinsa. Rakennetun ympäristön energiatehokkuudella on keskeinen rooli myös Suomen ilmastotavoitteiden saavuttamisessa ja kansainvälisen kilpailukyvyn parantamisessa», Junnila pohtii. Rakennusten ja muiden infrastruktuurijärjestelmien kaikki osat tarvitsevat energiaa. Ihmiset käyttävätkin yhteiskunnan rakenteiden ylläpitämiseen, jokapäiväiseen elämiseen, työntekoon ja asumiseen lähes yhtä paljon energiaa kuin teollisuus tuotantoonsa. Energiankulutuksella taas on sekä välillisiä että välittömiä vaikutuksia ihmisten terveyteen ja ympäristön hyvinvointiin. Rakennetun ympäristön ekologinen jalanjälki on merkittävä. EU:n taakanjaon mukaan Suomen olisi laskettava kasvihuonepäästöjään vuosina 2008 2012 vuoden 1990 tasolle. Viimeisin taakanjako eli EU:n niin sanottu 20 20 20 -tavoite asettaa 20 prosentin päästötavoitteen vuoteen 2020 mennessä. Energian säästäminen ja sen käytön tehostaminen ovat näin ollen suuria haasteita yrityksille, julkiselle sektorille ja kansalaisille. Seppo Junnilan mielestä ilmastotalkoisiin osallistuminen tai energiansäästö voisi olla samanlainen kollektiivinen harrastuksen kohde kuin vaikkapa ruuanlaitto tai sisustaminen. kontrahti 3 2008 19
Junnila antaa esimerkin nykyisen energiankäytön tehottomuudesta. Kaupungin kerrostalon kivijalassa toimii hampurilaisbaari, joka tuottaa paljon hukkalämpöä. Pikaruokapaikan yläkerrassa ja vieressä on puolestaan asuntoja, jotka tarvitsevat lämpöä. Sen sijaan, että viereistä energianlähdettä hyödynnettäisiin, asuntojen lämmitys kuitenkin hankitaan erikseen kaukolämpöverkosta. Kokonaisuuden sijaan nähdään vain yksittäiset osaset.»samalla reseptillä toimitaan oikeastaan kaikkialla, sekä Suomessa että muualla. Paitsi että teknologiat eivät puhu keskenään, myöskään organisaatiot ja ihmiset eivät puhu. Rakennetaan vain vertaamatta eri toimijoiden kokemuksia. Ei nähdä missä kehyksissä toimitaan», Junnila pohtii. Riippuvuudet opittava tunnistamaan Junnila ei silti pidä tilannetta täysin lohduttomana. Vaikka selkeää yksittäistä kaavaa rakennetun ympäristön kokonaisuuksien hallintaan onkin mahdotonta luoda, teoreettista viitekehystä ja ajatusmalleja voidaan silti kehittää niin, että yhteiskunnan eri riippuvuudet opitaan huomaamaan. Ne täytyy ensin vain tunnistaa. Junnila muistuttaa, että tyhjiössä ei ole kukaan, vaikka käsittelemmekin monia asioita aivan kuin näin olisi.»tarvitsemme yhteistoimintaa rakennetun ympäristön eri toimitusketjujen kanssa myös siksi, että voisimme kehittää ympäristövaikutuksiltaan nykyistä pienempiä raaka-aineiden, laitteiden, tuotteiden ja palveluiden valmistustapoja, jo ennen kuin niitä käytetään infrastruktuurien rakennuselementteinä», Junnila muistuttaa. Todellisen muutoksen aikaansaaminen edellyttää viime kädessä ihmisten käyttäytymistapojen muutosta niin, että arjen jokapäiväiset valinnat tehdään aivan luonnostaan ympäristönäkökulmat huomioon ottaen. Junnila tähdentää, että ihmiset voivat omalla toiminnallaan vaikuttaa ympäristökuormitukseen.»sitra haluaa olla mukana keskustelun virittämisessä. Nykyään esimerkiksi kok-»jokainen touhuaa omalla sarallaan vilkaisematta, mitä vieressä tapahtuu.»»olisi korkea aika nostaa kiinteistöjen ominaisuuksien parantaminen yritysten johtamisen strategiseen keskiöön», Seppo Junnila sanoo. kaamisesta tai sisustamisesta on tullut Suomessa melkoinen muoti-ilmiö ja yhteinen harrastus, joista kaikki puhuvat ja joiden trendejä seurataan mielenkiinnolla. Ilmastotalkoisiin osallistuminen ja energiansäästö voisi olla samanlainen kollektiivinen harrastuksen kohde. Rakentaminen on hyvin lähellä sisustamista. Miksei sitä voisi yhtä hyvin saada samalla lailla pinnalle ja keskustelun aiheeksi?», Junnila kysyy. Kiinteistönhoito strategiaytimeen Energiatehokkuus on usein suurin yksittäinen yritysten ympäristövaikutustekijä. Mikään muu toiminnan osa-alue ei tule sitä lähellekään. Junnila esittääkin, että olisi korkea aika nostaa kiinteistöjen ominaisuuksien parantaminen yritysten johtamisen strategiseen keskiöön. Hän toteaa, että rakennetun ympäristön ylläpito tarjoaa lukuisia mahdollisuuksia yritysten profiilin nostoon ja tuottavuuden lisäämiseen.»tietotyötä tekevien palveluorganisaatioiden ympäristökuormituksesta yli puolet muodostuu toimitilojen käytöstä. Kuormitus muodostuu käytettävien tilojen kokonaislaajuudesta, niiden rakentamisesta, käytöstä ja ylläpidosta. Rakennuksen käyttövaiheen suurimmat ympäristökuormittajat ovat lämpö ja energiankulutus», Junnila huomauttaa. Suurin säästöpotentiaali on toimitilojen käyttäjien käyttötottumusten muuttamisessa. Sitä helpottamaan olisi Junnilan mielestä kehitettävä erilaisia uusia vaihtoehtoja muun muassa käyttöliittymiin ja tehtävä niistä helppotajuisempia. Nykyinen tekniikka on vieraannuttanut ihmiset ihan tavallista arkea varten tehdyistä ratkaisuista. 20 kontrahti 3 2008