HANKESUUNNITELMA KOULUVIRASTO JA SEN PIHARAKENNUS 1
2 HANKESUUNNITELMAN KOHDE Kohde: Kuopion kaupungin kouluvirasto ja sen piharakennus Katuosoitteet: Vuorikatu 27 ja Maljalahdenkatu 18 Kaupunginosa: 2 Kortteli: 10 Tontti: 1 Rakennuksia: 2 kpl Asuinkerroksia: Kouluviraston kiinteistö krs:t 2 5, piharakennus 1 krs Rakentamisvuosi: Kouluvirasto 1939, piharakennus 1890, peruskorjaus 2011 Tasearvot 2/2014: Kouluvirasto 336.046,80 euroa, piharakennus 496.279 euroa TAUSTAA Tämän hankesuunnitelma on laadittu yhteistyössä Kuopion kaupungin ja Kuopion Opiskelijaasunnot Oy:n (myöhemmin Kuopas) kanssa. Kiinteistön omistajana Kuopion kaupunki ja Kuopas ovat neuvotelleet kouluviraston (Vuorikatu 27) ja sen piharakennuksen (Maljalahdenkatu 18) käyttötarkoituksen muuttamisesta Ararahoitteisiksi eritysryhmäasunnoiksi. Kiinteistö muodostuu kahdesta rakennuksesta, jotka sijaitsevat samalla tontilla. Toinen rakennuksista on ns. vanha kouluviraston rakennus ja toinen sen piharakennus. Molemmat rakennukset ovat tällä hetkellä toimistokäytössä. Vuorikatu 27 kiinteistön katutasossa on toimistotilojen lisäksi elokuvateatteri. Nämä tilat on tarkoitus säilyttää nykyistä käyttötarkoitusta vastaavassa toiminnassa. Kouluviraston osalta selvitetään ullakkotilojen käyttöönottomahdollisuutta asuintiloiksi. Hankkeen tavoitteena on toteuttaa yhteismäärältään kahteen rakennukseen noin 56 asunnon (pääosa yksiöitä, ullakkotilat mukana), jotka sijoittuisivat päärakennuksen (kouluvirasto) II V -kerrokseen ja piharakennukseen. Hanke on ajateltu kaksivaiheiseksi. Ensimmäinen vaihe koskee ns. kouluviraston kiinteistöä ja toinen vaihe erillistä piharakennusta. Suunnittelun lähtökohtana on toteuttaa pääasiassa nuorille asuntoa jonottaville kehitysvammaisille asuntoja. Valviran vammaisten asumispalveluohjeen mukaisesti pääperiaatteena on, että samassa toimintayksikössä asuu ainoastaan asukkaita, jotka ovat suunnilleen saman ikäisiä ja tarvitsevat saman tyyppisiä palveluja. Kerrostalo ratkaisuissa suosituksena on maksimissaan 15 20 asuntoa samassa kerrostalossa. Vammaisasunnot sijoitetaan kouluvirasto- ja piharakennukseen. Koska kouluviraston rakennukseen on mahdollista toteuttaa enemmän asuntoja kuin Valviran ohjeistus vammaisten asuntomäärästä sallii, rakennukseen on tarkoitus sijoittaa myös opiskelija-asuntoja. Opiskelija-asuntokäytössä voisivat olla pienet asunnot, joita Valvira ei kokonsa puolesta hyväksy vammaisten asumiskäyttöön. Näin kiinteistön tilatehokkuus saadaan pidettyä mahdollisimman hyvänä. Kun hankkeen rahoitus on varmistunut, kiinteistöstä perustetaan keskinäinen kiinteistöyhtiö. Kuopaksen omistuksessa olisi vammais- ja opiskelija-asuntojen hallintaan oikeuttavat osakkeet, joiden vuokranmääritysperusteena on omakustannusvuokra. Kaupungin omistuksessa olisi toimistotilojen ja elokuvateatterin hallintaan oikeuttavat osakkeet. Näin järjesteltynä, kaupungin olisi niin halutessaan mahdollista myydä toimistotiloja ulkopuoliselle toimijoille. Kellarikerroksen varastotilat tulisivat asuntojen ja toimistojen varastokäyttöön. Toimistotiloista osa olisi vammaispalvelun ohjaajien ja heidän päivätoiminnan käytössä ja loppuosa muussa toimistokäytössä. Kiinteistön kokonaistalouden näkökulmasta on olennaista
3 saada mahdollisimman korkea käyttöaste elokuvateatterille ja toimistotiloille. Yhtenä mahdollisuutena elokuvateatteri käyttöasteen nostamiseksi on mietitty tilojen käyttöä myös vammaispalvelun päivätoimintaa palvelevana tilana ja kokoustiloina. Elokuvateatteri ja osa katutason toimistotiloista mahdollistaisivat myös pienimuotoisen kulttuurikeskittymän muodostumisen kiinteistöön. ENNAKKOSELVITYKSET JA EDELLYTYKSET Hankkeen toteuttamisen edellytyksenä on Ara-rahoituksen (korkotukilaina ja eritysavustukset kohderyhmittäin) saaminen, jolloin Aran tulee hyväksyä kiinteistön hankintahinta, hankkeen suunnitelmat ja kustannukset. Ara rahoitusta on mahdollista saada asuntojen peruskorjaukseen, kiinteistön hankintaan asuintilojen osalta sekä mahdollisesti myös asukkaiden yhteiskäytössä oleviin tiloihin. Muiden tilojen osalta kiinteistöyhtiön tulisi rahoittaa tilojen hankinta ja niiden kunnostaminen pankkilainalla tai sitä vastaavalla rahoituksella. Opiskelija-asuntojen eritysryhmäavustuksen määrä on 10 % ja vammaisasuntojen asukkaiden toimintakyvyn mukaan arvioituna noin 25 %. Tästä syystä suunnitteluvaiheessa tulee eritellä tilat ja niiden peruskorjauskustannukset käyttäjäryhmittäin. Kuopion kaupunki on teettänyt kohteesta kuntoarvion, joka on ollut Kuopaksella käytettävissä. Kuopas on teettänyt alustavan kustannusselvityksen kiinteistön peruskorjaamisesta opiskelijaasuntokäyttöön. Ennakkoselvitysten perusteella kohteen olemassa oleva runkojärjestelmä ja runkosyvyys mahdollistavat vammais- ja opiskelija-asunnoiksi sopivien yksiöiden toteuttamisen. Aran suunnitteluohjeistuksen mukaan yksiön minimi koko opiskelijakäytössä on 25 m2. Vammaisten asuntojen suunnitteluohjeistuksessa se on vähintään 35 m2. Vammaisten asuntoina tiloihin edellytetään sprinklausjärjestelmien asentamista. Kaavassa autopaikkavaade on 1 ap / 60 Krs tai 2 ap / 3 as. Peruskorjauskustannusten ja asukkailta perittävän vuokran pienentämiseksi on syytä selvittää kiinteistön vammaispalvelulle vuokrattavien asuntojen ja päivätoimintatilojen osalta kiinteistön hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi, jolloin rakennuskustannukset pienenisivät arvonlisäveron (24 %) verran. Arvonlisäverolain 37 :n mukaan sosiaalihuoltona tapahtuvasta palvelujen ja tavaroiden myynnistä ei suoriteta veroa. Arvonlisäverolain 38 :n mukaan verotonta sosiaalihuoltoa ovat mm. valtion tai kunnan harjoittama kehitysvammaisten huolto ja muut vammaisten palvelut ja tukitoimet. Hallituksen esityksen (88/1993) mukaan sosiaalihuoltoon liittyviä palveluja ovat mm. asumisen ja tukitoimien järjestäminen sekä muu huolenpito ja ylläpito. AVL 130 :n mukaan kunnalla on oikeus saada palautuksena hankintaan sisältyvä vero, josta ei saa 131 :ssä tarkoitettua palautusta. Sosiaalihuolto on arvonlisäverotonta toimintaa, johon tehdyistä hankinnoista kunta ei voi saada vähennystä. Sen sijaan kunnalla on oikeus saada ns. kuntapalautuksena tätä toimintaa varten tehtyjen hankintojen arvonlisäverot. Arvonlisäveron vähennysoikeus edellyttää kiinteistön tai sen osan käyttöä arvonlisäverolliseen toimintaan vähintään 10 vuoden ajan. Siten Kuopaksen ja Kuopion kaupungin välille tulee tehdä vähintään 10 vuoden vuokrasopimus asuntojen vuokrauksen osalta. Verottajalta voidaan pyytää etukäteen asiasta ennakkolausunto.
4 VAMMAISPALVELUN HANKKEEN TAVOITTEET Nykyisen kouluviraston ja sen piharakennuksen peruskorjaaminen asuntokäyttöön merkitsee monille tällä hetkellä erilaisten hajallaan olevien palvelujen piirissä asuville nuorille kehitysvammaisille mahdollisuutta asua turvallisesti omassa asunnossaan kaupungin ydinkeskustassa. Samalla kiinteistö tarjoaa asuntona ja asuinympäristönä asukkaille paikan itsenäistyä ulos lapsuudenkodistaan. Asuntokohde integroituu sitä ympäröivään asuntorakenteeseen luontevasti. Kohde on keskellä kaupungin asuin- ja liikerakennuksia. Kohteen asunnoista osa saneerataan lisäksi normaaliin opiskelija-asuntokäyttöön. Asukkaiden tarvitsemat sosiaali-, terveys- ja kulttuuripalvelut sijaitsevat lähellä pääterveysasemalla ja kouluvirastorakennuksen katutason tiloissa. Asuntokohde mahdollistaa myönteisen yhteistyön esimerkiksi kehitysvammaisten taidetoiminnan kanssa. Kerrostalon päädyssä sijaitseva elokuvateatteri on osa kaupungin normaalia kulttuuritoimintaa jo tällä hetkellä. Asukkaiden asumisensa tueksi tarvitsema ohjaus toteutuu asuntokohteessa siten, että kouluviraston katutasoon saneerataan tätä varten toimitilat ohjaaville (4-5) henkilöille. Toimintamalli asukkaiden ohjauksessa on sama kuin naapurikorttelissa Puusepänkadulla sijaitsevassa asuntokohteessa. Myös asuntojen vuokrataso on tärkeä pitää kohteessa matalana asukkaiden pienituloisuuden vuoksi. Asukkaiden tarvitsemat työ- ja päivätoiminnat sijaitsevat lähellä pääterveysasemalla. Kulkeminen palveluihin tai kaupungin keskustan asiointikohteisiin on asunnosta helppoa. Asuntoa ympäröivillä rännikaduilla on turvallista liikkua. Myös keskustan tuntumassa olevat oppilaitokset ovat helposti saavutettavissa. Yhteenveto Kouluvirasto ja sen piharakennus asuntokohteena tarjoaa nuorille kehitysvammaisille asukkaille normaalia, asukkaan yksilölliset tarpeet huomioonottavaa, asumista hyvällä paikalla Kuopion ydinkeskustassa. Asumista voidaan tarpeen mukaan tukea läheisistä sosiaali- ja terveyspalveluista. Asukkaiden tarvitsemat muut palvelut esimerkiksi päivä- ja työtoiminnat sekä tarvittaessa ruokailu, on helppo järjestää naapurikorttelin pääterveysasemalta ja Suokadun palvelutalosta. Ohjaava henkilökunta auttaa lisäksi päiväaikaan asukkaita asumiseen liittyvissä asioissa paikan päällä. Kouluvirastoon ja sen piharakennukseen voidaan saneerata omat asunnot nuorille kuopiolaisille kehitysvammaisille. Näitä asuntoja on kohteessa tälle asukasryhmälle 45. Tulevista asukkaista kotoaan muuttavia nuoria on 25 ja erilaisten ostopalvelujen puolelta 15. Tarve esteettömille, kohtuuhintaisille ja lähellä palveluja oleville asunnoille on Kuopiossa siis kohtuullisen suuri. Kouluviraston hanke tyydyttää tämän tarpeen mainiosti. AIKATAULU Ensimmäisessä vaiheessa Hankkeen käynnistymisen edellytyksenä on Ara-rahoituksen saaminen. Aran korkotukilainahakemusvarausten jättöaika vuosittain on aina syksyisin. Varaushakemukseen tulee liittää Kuopion kaupungin ja Kuopaksen välinen aie-/esisopimus. Päätökset Ara tekee seuraavan kalenterivuoden alussa. Mikäli hankkeelle myönnetään korkotukilainavaraus, tulee lopullista korkotukilainaa hakea viimeistään seuraavan vuoden keväällä. Aran hankekäsittelyaikataulun toteutuminen edellyttää, että hankkeelle on myönnetty rakennuslupa ja kohteen rakentaminen on kilpailutettu. Kohteen aikaisin valmistumisajankohta on vuoden 2017 lopussa.
5 RAHOITUS Hankkeen toteuttamisen edellytyksenä on Ara-rahoituksen ja avustusten saaminen. Ara edellyttää, että hankittavien rakennusten ja vuokratontin hankinta-arvot tulee ilmoittaa erikseen ja saada niille Aran hyväksyntä. Kustannukset tulee erotella asuntoihin ja muihin tiloihin (toimistot ja elokuvateatteri). Lisäksi Aran tulee hyväksyä hankkeen peruskorjaussuunnitelmat ja kustannukset sekä kiinteistön lunastushinta, jotta korkotukilainan saaminen on mahdollista. Mikäli Ara myöntää hankkeelle korkotukilainan, on hankkeen hyväksytylle kustannuksille Aralla valtuudet myöntää erityisryhmäavustusta peruskorjauskustannuksista vammaispalvelun käyttöön 25 % tai 40 % ja opiskelijoiden käyttöön 10 %.