Raision kaupunki Maapoliittiset linjaukset Luonnos 17.8.2016
1 Sisällysluettelo 1. Johdanto... 3 2. Lähtökohdat ja nykytilanne... 4 2.1. Valtakunnalliset ja seudulliset lähtökohdat... 4 2.11 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 4 2.12 Maakuntakaava... 4 2.13 Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035... 5 2.14 MAL aiesopimus ja sen velvoitteet... 7 2.15 Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma... 7 2.2 Paikalliset lähtökohdat... 7 2.21 Väestökehitys... 7 2.22 Maaomaisuus, hankinta ja luovutus... 9 2.23 Maaomaisuuden hallinta... 12 2.24 Kaavoitustilanne... 12 2.241 Yleiskaava... 12 2.242 Asemakaava... 13 2.25 Tonttivaranto... 14 2.26 Raision kaupungin strategia 2013-2017... 15 2.27 Aikaisemmat maapoliittiset ohjelmat... 17 3. Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet... 18 4. Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Raisiossa... 19 4.1 Maanhankinta... 19 4.11 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa... 20 4.12 Etuosto-oikeuden käyttäminen... 20 4.13 Lunastaminen... 21 4.131 Luvanvarainen lunastus... 21 4.132 Lunastusoikeuteen perustuva lunastus... 22 4.133 Lunastusvelvoite... 22 4.14 Katualueen haltuunotto ja ilmaisluovutusvelvollisuus... 23 4.15 Asemakaavoitetun maan hankinta... 24 4.2 Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset... 25 4.21 Asemakaavoituksen käynnistämissopimus ja maankäyttösopimus... 26 4.211 Asemakaavoituksen käynnistämissopimus... 27 4.212 Maankäyttösopimus... 27 4.213 Sopimuskorvaus maankäyttösopimuksissa... 28 4.22 Kehittämiskorvausmenettely... 30
2 4.23 Kehittämisaluemenettely... 31 4.3. Maan luovutus... 33 4.31 Tonttien luovutus... 33 4.32 Tonttien hinnoittelu... 33 4.33 Kerros- ja rivitalotonttien luovutusperiaatteet... 34 4.34 Omakotitonttien luovutusperiaatteet... 34 4.35 Yritystonttien / Elinkeinotonttien luovutusperiaatteet... 36 4.36 Tonttien varaaminen... 37 4.37 Muiden asemakaavoitettujen alueiden luovutusperiaatteet... 38 4.6 Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen... 39 4.61 Rakentamisvelvoite... 39 4.62 Rakentamiskehotus... 39 4.63 Korotettu kiinteistövero... 40 4.64 Rakennuskielto... 41 4.65 Asemakaavojen ajantasaisuuden arviointi... 41 5. Asemakaavan ulkopuolisen rakentamisen ohjaaminen... 42 6. Maapoliittisen ohjelman seuranta / ohjelman toteuttaminen... 43 7. Voimaantulo ja siirtymäsäännökset... 43
3 1. Johdanto Kunnan maapolitiikalle on luotu lainsäädännöllistä pohjaa säätämällä maankäyttöja rakennuslain 20 :ssä, että kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. Kunnan maapolitiikka määritellään maankäyttö- ja rakennuslain 5a :ssä siten, että se käsittää kunnan maanhankinnan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet. Maapolitiikka on osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Se on työväline, jolla luodaan ja varmistetaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kaupungin maankäyttöä, elinkeinotoimintaa, rakentamista sekä muuta toimintaa huomioiden kaupungille aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kaupunginvaltuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja käytettävissä olevan toimenpidevalikoiman sekä periaatteet ja toimenpidesuositukset koskien mm. kaavoitusta, maanhankintaa ja maanluovutusta.. Maapoliittisen ohjelman keskeinen päämäärä on sitouttaa kunnalliset viranhaltijat ja päätöksentekijät yhteisiin maapoliittisiin tavoitteisiin. Ohjelmalla on lisäksi tarkoituksena lisätä hallinnon läpinäkyvyyttä kertomalla avoimesti kaupungin maapoliittisista toimintalinjoista. Maapolitiikan ja kaavoituksen avulla ohjataan koko yhdyskuntarakenteen kehitystä haluttuun suuntaan sekä huolehditaan siitä, että maata on oikeana ajankohtana saatavissa kohtuuhintaan sopivilta paikoilta eri käyttötarkoituksia varten. Omilla päätöksillään kaupunki ratkaisee mihin suuntaan yhdyskuntarakenne kehittyy, mitkä ovat sen kustannukset ja kuinka laadukasta yhdyskuntarakentaminen on kokonaisuudessaan. Pitkäjänteisellä ja hyvin suunnitellulla maapolitiikalla sekä kaavoituksella voidaan varmistaa riittävä tonttitarjonta sekä laadukas asuinympäristö asukkaille. Hyvä maapolitiikan hoito yhdessä onnistuneen elinkeinopolitiikan kanssa on yksi merkittävimmistä menestystekijöistä kilpailtaessa uusista yrityksistä ja asukkaista. Hyvä maapolitiikan hoito edellyttää myös muita kunnan toimia. Kunnallistekniikan sekä siihen liittyvien julkisten palvelujen toteutus on jatke hyvälle maapolitiikan hoidolle. Vuorovaikutus eri toimijoiden välillä on erittäin tärkeää, että kaupungin strategisen suunnittelun päämäärät täyttyvät. Maapoliittisen ohjelman tiedot vastaavat julkaisuajankohdan tilannetta ja niitä päivitetään tarpeelliseksi katsotuin määräajoin. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt ohjelman xxxxxx
4 2. Lähtökohdat ja nykytilanne 2.1. Valtakunnalliset ja seudulliset lähtökohdat 2.11 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet 2.12 Maakuntakaava Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää ja niistä päättää valtioneuvosto. Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan vuonna 2001 ja tarkistukset tulivat voimaan 1.3.2009. Tavoitteet koskevat alue- ja yhdyskuntarakennetta, elinympäristön laatua, kulttuuri- ja luonnonperintöä, yhteysverkostoja, energiahuoltoa sekä virkistystä ja luonnonvarojen käyttöä. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan ottaa huomioon ja niitä tulee edistää maakunnan suunnittelussa, kuntien kaavoituksessa ja valtion viranomaistoiminnassa. Valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita ollaan parhaillaan uudistamassa. Maakuntakaavoituksella on keskeinen rooli valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden konkretisoinnissa. Maakuntakaavalla luodaan linjaukset koko maakuntaa koskevalle tulevaisuuden maankäytölle. Maakuntakaava ohjaa kuntien kaavoitusta. Vahvistettuja maakuntakaavoja ovat: Turun kaupunkiseudun maakuntakaava, vahvistettu 23.8.2004 Tuulivoimavaihemaakuntakaava, vahvistettu 9.9.2014 Vireillä olevat maakuntakaavat: Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava, käynnistynyt 10.6.2013 Kaava laaditaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään keskusten ja taajamien maankäyttöä, erityisesti Turun kaupunkiseudulla rakennemallityöhön tukeutuen, vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti sekä liikenneverkon kehittämistarpeet maakunnan liikennejärjestelmätyön perusteella. Varsinais-Suomen luonnonarvojen ja varojen vaihemaakuntakaava, käynnistynyt 7.12.2015 Kaava tullaan laatimaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään kiertoja biotalouden näkökulmasta keskeisten luonnonvarojen käyttö ja
5 potentiaalit yhteen sovittaen ne maakunnallisesti arvokkaiden luontoalueiden ja virkistysmahdollisuuksien turvaamiseen. 2.13 Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 Turun kaupunkiseudulle on vuonna 2012 laadittu Rakennemalli 2035. Rakennemallia on tarkoitus käyttää maakunta- ja yleiskaavoituksen lähtökohtana ja niitä palvelevana maankäytön strategiaa kuvaavana perusselvityksenä. Rakennemallin on lisäksi tarkoitus ohjata kuntien tulevaa maankäytön suunnittelua. Rakennemallin tavoitteen mukaan kaupunkiseutu kasvaa 75 000 asukkaalla ja 78 000 asunnolla vuoteen 2035 mennessä. Kasvu kohdennetaan aiempaa voimakkaammin ydinkaupunkialueelle, 60 000 asukasta lisää, muualla kasvu kohdistetaan pääasiassa rakennemallissa määriteltyihin taajamiin. Raision osalta väestön kasvu vuoteen 2035 on arvioitu olevan 6 000 asukasta. Rakennemallin toteutumista seurataan seudullisesti vuosittain. Seurantatietojen mukaan ns. ydinkaupunkiseudulla kasvutavoite saavutettiin ja jopa hieman ylitettiin vuonna 2015. Koko suunnittelualueella väestökasvu jäi hieman alle tavoitteen. Raision osalta väestönkasvu jäi reippaasti alle tavoitteen.
6 70000 Väestönkehitys, ydinkaupunkiseutu 60000 50000 Tavoite: +60 000 asukasta 40000 30000 20000 10000 0 +20-482 -711-819 -492+462 Väestönkasvu Rakennem allin Lähde: Mal-seurantaraportti 2015 Rakennemallissa on asetettu seudullisella tasolla tavoitteita myös työpaikkamäärän kehitykselle. Työpaikkojen määrän osalta on saavissa tuoreimmat tiedot vuodelta 2013. 25000 Työpaikkojen määrän kehitys, koko rakennemallialue 20000 15000 Tavoite: +20 000 työpaikkaa 10000 5000 0 +1295 +1795-123 -1856 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Työpaikkojen määrän kasvu Rakennem allin Lähde: Mal-seurantaraportti 2015
7 2.14 MAL aiesopimus ja sen velvoitteet MAL- aiesopimukseen 2012 2015 liittyen on kuntien yhteistyönä laadittu Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma 2014 2017. Ohjelma sisältää seudun maapoliittiset linjaukset, joiden on tarkoitus ohjata kuntien omien maapoliittisten ohjelmien laadintaa. Seudullisella maapolitiikalla pyritään tukemaan seudun maankäytön rakennemallin toteutumista. MAL-sopimuskausi 2012 2015 on päättynyt ja osapuolten kesken on syksystä lähtien valmisteltu uutta sopimusta vuosille 2016 2019, joka allekirjoitettiin nyt kesällä 2016. MAL-sopimuksessa on osaltaan annettu tavoitteita myös maapolitiikkaan liittyen: - Rakennemalli 2035:n ja laaditun Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman sekä siinä esitettyjen asuntotuotantotavoitteiden toteuttaminen - keskustojen tiivistämismahdollisuuksien selvittäminen - maankäytönsuunnittelussa ja toteutuksessa painotetaan keskustaalueiden kehittämistä ja vetovoiman lisäämistä mm. rakentamalla viihtyisää jalankulku- ja pyöräilykaupunkia - maankäyttöä tehostetaan joukkoliikenteen vyöhykkeillä sekä jalankulku- ja pyöräilyetäisyydellä palveluista. 2.15 Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma Kaupunkiseudun kunnat ovat valmistelleet yhdessä seudullisen asunto- ja maapoliittisenohjelman vuosille 2014 2017. Kaupunkiseudun yhteisellä asunto- ja maapoliittisella ohjelmalla pyritään edistämään maankäytön suunnittelun ja asuntopolitiikan yhteistyötä sekä tehostamaan maa- ja asuntopoliittisia toimenpiteitä rakennemallia tukevalla tavalla. Ohjelmassa on otettu kantaa seudullisella tasolla mm. tavoitteelliseen raakamaavarantoon, maanhankintaa ja kaavojen toteutumista edistävien maapoliittisten keinojen käyttämiseen, maankäyttösopimusmenettelyyn ja kaavan ulkopuoliseen rakentamiseen. Ohjelma on hyväksytty Raisiossa ohjeellisena noudatettavaksi. 2.2 Paikalliset lähtökohdat 2.21 Väestökehitys Raision väkiluku on kasvanut aina vuoteen 2013 saakka, jonka jälkeen on ollut vähäistä laskua parin vuoden ajan. Tämän vuoden 2016 alkuneljänneksellä on jälleen vakiluku hieman kasvanut ja lähentelee jo väestötavoitetta.
8 Raision väkiluku Väkiluku 2005 23799 2006 23967 2007 24077 2008 24147 2009 24191 2010 24427 2011 24559 2012 24562 2013 24565 2014 24371 2015 24290 2016 maaliskuu 24330 2016 väestötavo 24400 24800 24600 24400 24200 24000 23800 23600 23400 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Väkiluku Rakennemallin tavoitteiden mukaan Raision väestönkehityksen olisi tullut olla huomattavasti nousujohteisempaa. 7000 Väestönkehitys, Raision ydinkaupunkialue 6000 5000 Tavoite: +6 000 asukasta 4000 3000 2000 Väestönkasvu Rakennem allin mukainen 1000 0-8 -106-368 -583-929 -1258
9 Raisio 300 200 236 100 100 60 56 82 0 44 65-100 -63-200 132 67 37 28 95 89 50 55 47 35 44 8 3 3-140 -126-81 -116-194 Luonnollinen väestönlisäys Kuntien välinen nettomuutto Nettomaahanmuutto -300-303 Väestönmuutos -400 Raision väkiluvun kasvutahti on ollut vuosina 2011 2013 laskusuuntainen. Vuosina 2014 2015 väkiluku väheni. Eniten kasvua on tullut nettomaahanmuuton seurauksena (361 asukasta). Lähes yhtä paljon kasvua on tuonut luonnollinen väestönlisäys (304 asukasta). Kuntien välisestä nettomuutosta on aiheutunut Raisiossa 548 asukkaan verran muuttotappiota vuosien 2010 2015 aikana. Vuonna 2014 2015 Raision asukasluku on vähentynyt kuntien välisestä nettomuutosta aiheutuneen muuttotappion vuoksi. Lähde: Mal-seurantaraportti 2015 2.22 Maaomaisuus, hankinta ja luovutus Raision kokonaispinta-ala on 49,5 neliökilometriä. Kaupungin omistuksessa on tästä 20,44 (31.12.2015) neliökilometriä eli noin 41 %. Asemakaavoitetun alueen pinta-ala on Raisiossa noin 2410 ha eli noin 48 % koko kaupungin pinta-alasta. Kaupungin omistuksessa on asemakaavoitetusta alueesta 1172 ha eli noin 49 %. Alla olevasta taulukosta ilmenee maanhankinta ja maaomaisuus hehtaareina ja tasearvoina vuosina 2010 2015.
10 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Maaomaisuus 31.12. Yhteensä Raision alueella ha 1969 1967 1985 2045 2044 2044 *josta hankittiin vuoden aikana 1 7 3 2 13 Asemakaava-alueella 1131 1129 1135 1158 1172 *josta hankittiin vuoden aikana 1 3 1 2 Raakamaata 811 820 822 812 813 *josta hankittiin vuoden aikana 1 6 0 1 11 Muissa kunnissa 90 90 88 113 49 49 Vesialuetta 27 27 28 73 73 73 *josta hankittiin vuoden aikana 45 0 0 Maaomaisuuden arvo 31.12. Tasearvo 29 213 480 29 464 218 30 444 891 32 619 000 32 029 000 33 791 756 Myynti Maan hankinta on pääasiallisesti käsittänyt lähinnä pienempiä raakamaaostoja. Mitään laajempia maa-aluekokonaisuuksia ei ole hankittu. Tonttien luovutus Tonttien luovutus 2010 2011 2012 2013 2014 2015 AO Uudet tontit kpl 11 22 9 8 1 2 AO vuokratontteja myytiin kpl 4 6 14 3 5 AR/AP uudet tontit kpl 1 2 2 AK/AL Uudet tontit kpl 1 2 3 K Uudet tontit kpl 2 1 T Uudet tontit kpl 2 Vuokraus AO vuokrattiin kpl 12 9 13 12 16 5 AR/AP vuokrattiin kpl AK/AL vuokrattiin kpl K vuokrattiin kpl 2 1 2 Y vuokrattiin kpl 1 T vuokrattiin kpl 2 1 Loma/RP vuokrattiin kpl 1 1
11 Maan ostoon käytetyt varat ja maan myynnistä saadut tulot ovat seuraavat: Maan myyntitulot ovat luonnollisesti riippuvaisia tonttien kysynnästä joka vaihtelee jonkin verran vuosittain. Tämän lisäksi kaupunki on viime vuosina myynyt muutaman omistamansa kiinteistön, mikä näkyy tuloissa. 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 Maan ostot Maan myynnit 1 000 000 500 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Maanvuokratulot näyttelevät merkittävää osaa maaomaisuudesta saatavassa tuotossa. Kaupungilla on vuokrattuna olevia tontteja kaikkiaan 660 kpl jakautuen seuraavasti AO 461 AR 8 AK 16 RP-palstat 35 Työpaikkatontit (K,T) 140
12 Tonttien lisäksi kaupunki saa vuokratuloja viljelypelloista, joita on kaikkiaan noin 208 ha, sekä maa-aineksenottoalueista. Maanvuokratulot Tulot /vuosi 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Maanvuokratulot yhteensä 2011 2012 2013 2014 2015 1 483 632 1 536 366 1 599 695 1 622 131 1 702 729 Tontinvuokratulot 1 276 170 1 333 382 1 398 687 1 506 375 1 555 733 Muut maanvuokratulot 207 462 202 984 201 007 115 756 146 996 2.23 Maaomaisuuden hallinta Tietojärjestelmä Maaomaisuustietoja pidetään yllä Facta Kuntarekisteriin kuuluvan maaomaisuuskirjanpito-ohjelman avulla. Ohjelma antaa maaomaisuuden jakautumisen eri käyttötarkoituksiin karkealla tasolla sekä kirjanpitoarvo. Maa-alueiden hallinnointi Teknisen toimen johtosäännön mukaisesti kunnallistekniset palvelut hallinnoi torija katualueita ja maankäyttöpalvelut muita kaupungin omistamia alueita Sisäinen maanvuokra Raision kaupungilla on käytössä sisäinen maanvuokra. Sisäisenä laskennallisena eränä maankäyttöpalveluiden puolelle vyörytetään sisäinen maanvuokra. Sisäisen maanvuokran tasoa pidetään yllä kuten muutakin hintatasoa. 2.24 Kaavoitustilanne 2.241 Yleiskaava Kunnalla on oikeus ja velvollisuus huolehtia siitä, että sillä on aina ajan tasalla oleva yleiskaava, joka osoittaa kaupunkirakenteen yleiset kehittämislinjat. Kaupungin strategian kannalta merkittävimmät ja mm. yhdyskuntakustannusten ja ympäristön kannalta pitkävaikutteisimmat ratkaisut tehdään yleiskaavatasolla.
13 Raisiossa on vuonna 2004 hyväksytty (osittain saanut lainvoiman vasta 2007) Raision yleiskaava 2020, joka käsittää koko kaupungin alueen lukuun ottamatta aluetta, jolla on voimassa Nuorikkalan osayleiskaava. Yleiskaavaa on täsmennetty vuonna 2011 Pohjoisten alueiden osayleiskaavalla ja vuonna 2015 Keskikaupungin osayleiskaavalla. Toteutumattomia asuinalueiden yleiskaavavarauksia on Raisiossa arviolta noin 420 ha. Yleiskaavavaranto käsittää suurimmaksi osaksi olemassa olevan taajamarakenteen yhteyteen sijoittuvia täydennysrakentamisalueita merkinnöillä AP ja APres. Kaupungin keskustassa asuinalueita sisältyy myös keskustaalueeseen C. Työpaikka-alueiden yleiskaavallinen varanto on arviolta noin 350 ha käsittäen myös yleiskaavalliset palveluiden alueet (PKA ja PKAres). 2.242 Asemakaava
14 Alueiden yksityiskohtaista maankäyttöä ohjaa asemakaava. Asemakaavoitettua aluetta Raisiossa on kaikkiaan 2400 ha. Asemakaavoituksen osalta maapoliittisesti tärkeä strateginen valinta on miltä osin kaavoitetaan muuta kuin kaupungin omistamaa maata. Oheisessa kartassa näkyy punaisella asemakaavoitettu alue. 2.25 Tonttivaranto Kaupungilla on tällä hetkellä (06.2016) varattavissa olevia omakotitontteja noin 50 kpl eri puolilla kaupunkia. Tämän lisäksi kaavallinen valmius on noin vajaan 100 omakotitonttiin, joilta kuitenkin puuttuu kunnallistekninen valmius. Yhtiömuotoisesti toteutettavia asuintontteja (AR, AP ja AK) kaupungilla on varattavissa 15 kpl ja yritystontteja runsas 20 kpl.
15 2.26 Raision kaupungin strategia 2013-2017 Maapolitiikka on osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Maanpolitiikka liittyy kaupungin strategiseen kehittämiseen ja luo edellytykset kaupungin asunto- ja elinkeinopolitiikalle sekä tukee kaupungin ympäristöpolitiikan periaatteita. Raision kaupungin strategia 2013 2017 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.10.2013. Strategiassa on määritelty useita tavoitteita ja toimenpiteitä, jotka ohjaavat tai sivuavat maapolitiikkaa ja maankäytönsuunnittelua. Strategiassa on määritelty kaupungin visio: Raisio on vetovoimainen, vastuullinen ja yhteistyökykyinen kaupunki, jossa asukkaat viihtyvät ja yritykset menestyvät. Raisiolla on hyvä mukautumiskyky erilaisiin tilanteisiin ja olosuhteisiin. Visiota on täsmennetty seuraavasti: - Asiakaslähtöisillä ja ennakoivilla palveluratkaisuilla edistetään kuntalaisten hyvinvointia nyt ja tulevaisuudessa. - Raisio pidetään asukkaille vetovoimaisena vaikuttamalla erityisesti tonttitarjontaan, asumisen edellytyksiin ja lähiympäristön viihtyvyyteen. - Raisio ylläpitää kilpailukykyistä yritystonttivarantoa ja markkinoi alueitaan. Uusia toimijoita haetaan myös seudun ulkopuolelta. - Raisio hyödyntää logistista asemaansa elinkeinopoliittisessa maankäytössä. Liikenneyhteyksien toimivuudesta huolehditaan riittävien investointien, aktiivisen yhteistyön sekä edunvalvonnan kautta. - Palveluhenkisyys, nopeus ja tasapuolisuus määrittävät kaupungin toimintatapaa. - Raisio toimii vastuullisesti ja yhteistyökykyisesti Turun seudulla. - Raisio kantaa vastuuta ympäristönsuojelusta ja ilmastonmuutoksen hillitsemisestä. Strategiassa on määritelty kaupungille viisi kriittistä menestystekijää 1. Tasapainoinen talous 2. Hyvinvointia ja kustannustehokkuutta ennakoivista palveluista 3. Houkuttelevat asuinalueet ja vetovoimainen keskusta 4. Elinkeinoelämän tarpeet huomioiva kaupunki 5. Itsenäinen toimija ja aktiivinen vaikuttaja seutuyhteistyössä Jokaiselle menetystekijälle on määritelty toimenpiteet ja tavoitetaso. Seuraavassa on otettu esille vain maankäytönsuunnitteluun ja maapolitiikkaan suoranaisesti liittyvät menestystekijät ja niiden osalta luetellut toimenpiteet:
16 3. Houkuttelevat asuinalueet ja vetovoimainen keskusta Raisio pidetään asukkaille vetovoimaisena vaikuttamalla erityisesti tonttitarjontaan, asumisen edellytyksiin ja lähiympäristön viihtyvyyteen - Tonttitarjonnan painopiste on omakotitonteissa ja laadukkaassa kerrostaloasumisessa kaupunkikeskustassa. - Kaavoitusohjelma laaditaan siten, että ohjemassa määritetään seuraavan kolmen vuoden kaavoituksen suuntaviivat. Strategisessa maankäyttösuunnitelmassa määritetään tätä pidempi suunnitelma, joka pohjautuu kaupunkiseudun MAL - aiesopimuksessa määritettyihin maankäytön suunnitelmiin. - Kaavoitussuunnitelmissa huomioidaan taloudelliset edellytykset suunnitellun maankäytön toteutumiselle. - Vuokra-asuntojen ja muun asumisen tavoitteet määritellään asuntoja maankäyttöohjelmassa. - Joukkoliikenteen käyttöä edistetään. - Asunto-alueiden suunnittelussa huomioidaan MAL -ohjelmassa asetettujen tavoitteiden mukaisesti hyvä saavutettavuus ja joukkoliikenneyhteydet 4. Elinkeinoelämän tarpeet huomioiva kaupunki Raisiossa on kilpailukykyinen yritystonttivaranto ja markkinointiin panostetaan vuosittain. Uusia toimijoita haetaan myös seudun ulkopuolelta. Raisio hyödyntää logistista asemaansa elinkeinopoliittisessa maankäytössä. Liikenneyhteyksien toimivuudesta huolehditaan riittävien investointien, aktiivisen yhteistyön sekä edunvalvonnan kautta. Palveluhenkisyys, nopeus ja tasapuolisuus määrittävät kaupungin toimintatapaa yritysyhteistyössä. - Yritystonttien kaavoitus ja niihin liittyvät investoinnit suunnataan erityisesti kauppakeskusalueelle, pohjoisille alueille sekä Raision keskustan alueelle sekä Hahdenniemen alueelle. - Osana elinkeinopoliittista ohjelmaa keskeisimmistä yritysalueista laaditaan kehityssuunnitelma. - Raision ydinkeskustan vetovoimasta huolehditaan ja kehittämiseen suunnataan voimavaroja. - Raisio osallistuu seudulliseen elinkeinopolitiikan yhteistyöhön. - Yrityksiä kohdellaan palveluhenkisesti ja tasapuolisesti. - Raisioon houkutellaan uusiutuvia energialähteitä käyttäviä ja kehittäviä 5. Itsenäinen toimija ja aktiivinen vaikuttaja seutuyhteistyössä Raisio on itsenäinen peruskunta, joka tekee yhteistyötä seudun kuntien kanssa ja osallistuu aktiivisesti kaupunkiseutua hyödyttäviin hankkeisiin. Raisio kantaa seudullista vastuuta ja edellyttää sitä myös muilta alueen kunnilta.
17 - Raisio on mukana kaupunkiseudun maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksessa. - Raisio osallistuu seudullista yhteistyötä edistäviin selvityksiin. Osallistuminen uusiin yhteistyömuotoihin edellyttää selkeitä laskelmia järjestelyjen myönteisestä vaikutuksesta palvelujen tulevaan saatavuuteen ja kustannustehokkuuteen 2.27 Aikaisemmat maapoliittiset ohjelmat Raision kaupungin voimassa oleva maapoliittinen ohjelma on vuodelta 2004. Ohjelmaa on päivitetty vuonna 2007. Maapoliittisen ohjelman rinnalle on vuonna 2010 laadittu Maankäyttö- ja rakentamisohjelma, jossa maankäyttöön liittyvien toimenpidetavoitteiden rinnalla osaltaan linjataan alueittain myös maapoliittisten välineiden käyttöä ja tavoitteita.
18 3. Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on saada kaupungin kehittämiseen tarvittava maa käyttöön oikea-aikaisesti, oikealta paikalta ja kohtuullisella hinnalla. Hyvin hoidettu maapolitiikka edistää uusien asukkaiden ja yritysten sijoittumista Raisioon sekä osaltaan turvaa nykyisten asukkaiden ja täällä jo toimivien yritysten mahdollisuuksia elää ja toimia. Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet ovat: - edistää maankäytön tavoiteltua toteutumista kaupunkiseudulla - luoda edellytykset yhdyskuntarakentamisen erilaisiin tarpeisiin - kaavoituksen ja sen toteuttamisen edistäminen - edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä ja estää asemakaavoitetun maan vajaakäyttö - huolehtia kaupungin raakamaavarannon riittävyydestä yhdyskuntarakentamisen erilaisiin tarpeisiin - tukea laadittujen strategioiden toteuttamista - varmistaa kuntalaisten ja tontinhakijoiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen - varmistaa riittävä, kysyntää vastaava, kohtuuhintainen/hinnaltaan kilpailukykyinen ja monipuolinen tonttitarjonta - turvata riittävät virkistysalueet kaupunkilaisten tarpeisiin - varmistaa raakamaan hinnan pitäminen kohtuullisella tasolla - estää maakeinottelu ja varmistaa kaupungin toimenpitein aikaansaadun arvonnousun leikkaaminen kunnalle asemakaavoituksesta ja sen toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamiseksi - varmistaa kaupungin maaomaisuuden kohtuullinen tuotto
19 4. Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Raisiossa 4.1 Maanhankinta Kunnan maanhankinnan tärkein tehtävä on maan hankkiminen yhdyskuntarakentamisen tuleviin tarpeisiin. Sen avulla turvataan maan saaminen yhdyskunnan käyttöön oikea-aikaisesti oikealta paikalta kohtuuhintaan. Sen avulla osaltaan varmistetaan yhdyskuntapalveluiden toteutuminen ja kunnan mahdollisuus ohjata väestönkasvua sekä monipuolisen, viihtyisän ja ehyen yhdyskuntarakenteen toteutusta Aktiivisella maanhankinnalla varmistetaan mm. asunto- ja työpaikkarakentamiseen soveltuvan maan riittävyys jatkossakin. Lisäksi maanhankinnalla turvataan luonnonsuojelun ja yleisen virkistyskäytön vaatimuksia. Maanhankinta edellyttää, että kiinteän omaisuuden ostoon osoitetaan kaupungin talousarviossa riittävät määrärahat. Maanhankinta voi tapahtua joko vapaaehtoisin kaupoin, etuosto-oikeutta käyttämällä tai lunastamalla. Kaupungilla on käytössään kaikki lainsäädännön sallimat maapoliittiset keinot maan hankkimiseksi. Maanhankinnan keskeiset periaatteet: - Kaupunki ylläpitää raakamaavarantoa elinkeinotoiminnan ja asumisen tarpeisiin vähintään 3 vuoden tarvetta vastaavasti. Tulevaisuudessa tavoitteena on nostaa varanto vastaamaan vähintään 5 vuoden tarpeita. Toteuttamiskelpoista asemakaavareserviä ylläpidetään vähintään 3 vuoden tarpeen verran ja yleiskaavavarantoa vähintään 10 vuoden päähän. - Kaupunki harjoittaa aktiivista maanhankintaa keskeisiltä kasvualueilta ennen asemakaavoitusta pääosin vapaaehtoisin kaupoin. - Tavoitteena on pitää raakamaan hinta kohtuullisena. - Kaupungilla on valmius käyttää kaikkia lain mahdollistamia keinoja maan hankkimiseksi.
20 4.11 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa Vapaaehtoisella kiinteistökaupalla tarkoitetaan maanomistajan tai kaupungin aloitteesta suoritettavaa maan ostoa, myyntiä tai vaihtoa, jonka ehdot molemmat osapuolet voivat hyväksyä. Tavoitteena on, että maa hankitaan kunnalle mahdollisemman aikaisessa vaiheessa. Tällöin saavutetaan useimmissa tapauksissa selkeä kustannussäästö verrattuna maankäyttösopimusmenettelyyn. Kaupunki saa näin kaavoituksen tuoman arvonnousun pääosin itselleen korvaamaan osaltaan kaavan toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia ja palveluja. Raakamaan hintataso pyritään pitämään vakaana. Kohteiden erityisominaisuudet ja käyttö otetaan huomioon kohteiden hinnoittelussa. Vapaaehtoisen kiinteistökaupan periaatteet: - Vapaaehtoinen kiinteistökauppa on ensisijainen keino hankittaessa maata yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin. 4.12 Etuosto-oikeuden käyttäminen Etuostolain mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vastikkeellisissa kiinteistökaupoissa, joissa kohteen pinta-ala on yli 5 000 m2 ja kaupan osapuolena ei ole valtio tai sen laitos eikä kyseessä ole lain tarkoittama sukulaisluovutus tai pakkohuutokauppa. Etuosto-oikeutta voi lain mukaan käyttää ainoastaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuostoa ei saa käyttää maan hankkimiseksi muuhun kuin laissa mainittuihin tarkoituksiin ja sen tavoitteiden toteuttamiseksi. Käyttäessään etuosto-oikeuttaan, kunta tulee kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Lisäksi kunnan on korvattava myyjälle kaikki kaupan tekemisestä aiheutuneet kulut. Etuosto-oikeus parantaa olemassaolollaan kunnan mahdollisuuksia maanhankintaan vapaaehtoisilla kaupoilla. Etuosto-oikeusjärjestelmästä ja menettelystä on tarkemmin säädetty etuostolaissa (608/77). Koska etuosto-oikeuden käyttäminen on laissa tarkoin rajattu, kunnan on huolehdittava siitä, että etuoston käytön perusteet ilmenevät riittävän kattavasti kunnan päätöksestä. Jos etuoston kohteena olevan maan käyttötarkoituksen peruste ei suoraan ilmene asema- tai yleiskaavasta, päätöksen perusteluihin on kiinnitettävä erityistä huomiota.
21 Raision kaupungille tulee käsiteltäväksi vuosittain hieman alle 200 kaupanvahvistajien toimittamaa kiinteistönluovutusilmoitusta. Näistä vain noin 2 % täytti edellytysten karkean tutkinnan jälkeen kaupungin etuosto-oikeuden käyttömahdollisuuden. Nämä kaupat valmistellaan lain mukaisen määräajan puitteissa kaupunginhallituksen esityslistalle. Etuosto-oikeuden käyttämisen periaatteet: - Etuosto-oikeutta käytetään muuta maankäyttöä täydentävänä maanhankintamuotona maakuntakaavan tai yleiskaavan yhdyskuntarakentamiseen tarkoitetuilla alueilla, virkistysalueilla ja suojelualueilla. 4.13 Lunastaminen Maankäytön suunnitelmallisen toteutumisen varmistamiseksi maata on saatava käyttöön oikeasta paikasta oikeaan aikaan. Siksi kaupungilla on oltava valmius myös lunastuksen käyttämiseen. Lunastus voi perustua luvanvaraisuuteen, lunastusoikeuteen tai lunastusvelvoitteeseen. Lunastusmenettelyssä ja korvausten määrittämisessä noudatetaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/1977) säännöksiä 4.131 Luvanvarainen lunastus Keskeiset luvanvaraista lunastamista (yleiseen tarpeeseen perustuva lunastus, maakunta- tai yleiskaavaan perustuva lunastus sekä kaavan toteuttamista helpottava lunastus) koskevat säännökset sisältyvät maankäyttö- ja rakennuslain 99 100 :iin. Edellytyksenä kaavoittamattoman raakamaan lunastamiselle (yleiseen tarpeeseen perustuva lunastus) on, että kunta tarvitsee aluetta yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Lunastuslupaa haettaessa tulee hakemuksessa kiinnittää erityistä huomiota selvitykseen yleisestä tarpeesta. Lunastuslupa haetaan asianomaisesta ministeriöstä, joka tällä hetkellä on ympäristöministeriö. Maanomistajalle maksetaan lunastuksessa korvaus lunastuslain säännösten mukaisesti. Lähtökohtaisesti lunastettavasta omaisuudesta määrätään sen käyvän hinnan mukainen täysi korvaus.
22 4.132 Lunastusoikeuteen perustuva lunastus 4.133 Lunastusvelvoite Kunnan ja muun julkisyhteisön lunastusoikeus asemakaava-alueella (MRL 96 ) Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin Rakentamiskehotukseen perustuva lunastus (MRL 97 ) Tätä käsitellään myöhemmin rakentamiskehotuksen yhteydessä. Oikeus lunastaa toiselle kuuluva rakennus tai oikeus (MRL 98 ) Kunta saa lunastaa kunnan maalla olevan toiselle kuuluvan rakennuksen ja laitoksen sekä maahan kohdistuvan nautinta-, rasite- ja muun sellaisen oikeuden samoin edellytyksin ja samassa järjestyksessä kuin sillä on oikeus lunastaa toiselle kuuluvan maan lunastamisen yhteydessä (MRL 98 ) Katualueen haltuunottoon liittyvä lunastus (MRL 95 ) Katualueen haltuunottoon liittyvä lunastusoikeus koskee tapauksia, joissa on tarpeen saada kaupungin omistukseen katualueita, joiden hankkiminen kaupungille MRL 94 :n nojalla (ensimmäisen asemakaavan alueella ja suoraan kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella) on tullut mahdottomaksi asemakaavan muuttumisen takia ja maanomistajan vastustaessa vapaaehtoista kauppaa. Tontinosan lunastusoikeus (KML 62 ) Lisäksi kunnalla on tontin osan omistajana samanlainen lunastusoikeus kuin yksityisellä maanomistajalla. Tontin osan lunastuksen edellytykset ja toimitusmenettely on määritelty kiinteistönmuodostamislaissa. Kunnalle voi syntyä lain mukainen lunastusvelvoite alueeseen, joka asemakaavassa tai yleiskaavallisella rakentamisrajoitteella on osoitettu muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan, eikä maanomistaja voi sen vuoksi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan. Lunastusvelvoite syntyy tyypillisimmillään kaavoitetuille puistoalueille ja muille viheralueille. (MRL 101 ja 102 ) Lunastuksen käyttämisen periaatteet:
23 - Tarvittaessa kaupunki voi käyttää lunastusmenettelyä raakamaan hankkimiseksi. - Lunastusmenettelyyn voidaan turvautua erikseen niin päätettäessä strategisilla maanhankinta-alueilla, mikäli muut maanhankintakeinot eivät ole tuottaneet tulosta. - Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 96 :n tarkoittamaa lunastamista voidaan käyttää lunastettaessa esim. yhdyskuntarakentamisen kannalta tärkeitä yleisiä (lähinnä keskeiset puistoalueet) alueita ja tapauksissa, joissa on tarpeen saada kaupungin omistukseen katualueita, joiden hankkiminen kaupungille MRL 94 :n nojalla on tullut mahdottomaksi asemakaavan muuttumisen takia maanomistajan vastustaessa vapaaehtoista kauppaa 4.14 Katualueen haltuunotto ja ilmaisluovutusvelvollisuus Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan, kun alueelle hyväksytään ensimmäinen asemakaava, kunta saa kaavan mukaisen katualueen omistukseensa kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella (MRL 94 ). Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus. Sen mukaisesti kunnalla on oikeus saada asemakaavan mukaisia katualueita korvauksetta 20 % kunkin maanomistajan tietyllä asemakaava-alueella omistaman maan kokonaisalasta. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 104 ja 105 :ssä. Katualueelle jäävä puusto, istutukset, rakennukset ja laitteet korvataan aina. Katualueen korvaaminen maanomistajalle käsitellään yleensä MRL 95 :n tarkoittaman katualueen haltuunoton yhteydessä sen jälkeen, kun katualueen muodostamista tarkoittava yleisen alueen lohkominen on suoritettu tai toimitus muutoin on vireillä. Poikkeustapauksissa, maanomistajan sitä erikseen pyytäessä, on katualueen korvaaminen on suoritettu ilman välitöntä kadunrakentamista. Katualueisiin liittyvät periaatteet:
24 - Yksityisen maanomistajan alueen 1. asemakaavan mukaan katualueeksi luovuttaman maan korvaamisessa noudatetaan MRL 104 :n säännöksiä. - Katualueen korvaaminen maanomistajalle käsitellään yleisimmin MRL 95 :n tarkoittaman katualueen haltuunoton yhteydessä sen jälkeen, kun katualueen muodostamista tarkoittava yleisen alueen lohkominen on suoritettu tai toimitus muutoin on vireillä. - Poikkeustapauksissa, maanomistajan sitä erikseen pyytäessä, kaupunki maksaa maanomistajalle katualue- ja katualueen haltuunottokorvauksen ilman välitöntä kadun rakentamista. 4.15 Asemakaavoitetun maan hankinta Pääasiallisesti kaupunki hankkii vapaaehtoisin kaupoin maita asemakaavoitetun alueen ulkopuolelta. Joskus kuitenkin tulee eteen tilanteita, että on tarve hankkia myös kaavoitettua maata. Näin on erityisesti kaupungin ostaessa puistoja ja muita viheralueita niiden rakentamistarkoituksissa. Asemakaavoitetun maan hankintaan liittyvät periaatteet: - Erityisestä syystä kunta ostaa asemakaavoitettua maata itselleen. Näitä ovat muun muassa: o asemakaavoitetut puistot ja muut viheralueet o yleisten rakennusten korttelialueet o muut mahdolliset erityistapaukset (muuttuvat alueet, strategiset alueet, tontin osat)
25 4.2 Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset Pääsääntöisesti kaupunki hankkii raakamaata omistukseensa ja kaavoittaa ensisijaisesti omille mailleen rakennemallin ja kaupungin maankäytön tavoitteita toteuttaen. Käytännössä kuitenkin syntyy tilanteita, joissa maan hankinta ennen kaavoitusta ei ole kaupungin kannalta tarkoituksenmukaista, varsinkaan rakennettuja maa-alueita uudelleen kaavoitettaessa. Näitä tilanteita varten kaupungilla pitää olla selkeät pelisäännöt, joiden perusteella asemakaavan laadintaan ryhdytään yksityisen omistamalle maa-alueelle. Yksityisen maan kaavoittamisen periaatteet: - Kaupunki kaavoittaa ensisijaisesti omille mailleen rakennemallin ja kaupungin maankäytön tavoitteita toteuttaen. - Toissijaisesti voidaan kaavoittaa myös muiden maanomistajien omistamille alueille: o vähäisissä kaavamuutoksissa, joissa maanomistajan kaavoituksella saama hyöty ei ole merkittävä ja joista maanomistajaa laskutetaan kiinteiden taksojen mukaisesti, o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi kunnan omistamiin alueisiin luontevasti liittyvillä, pinta-alaltaan pienillä alueilla, o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi kunnan kehittämisen kannalta vähämerkityksellisillä alueilla o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi tilanteissa, joissa alueen kaavoittaminen on perusteltua alueelle sijoittuvan toiminnan laajuuden tai laadun takia. - tarvittaessa kaavoitettavasta alueesta voidaan laatia kaavataloudellinen tarkastelu Yksityisen omistaman maan asemakaavoitusta koskevat anomukset viedään kaupunginhallituksen ratkaistaviksi. Anomusta arvioidaan suhteessa tavoiteltuun kaupunkirakenteeseen sekä kaavoitusohjelmaan. Myönteisessä tapauksessa hankkeelle määritetään aikataulu, kustannukset sekä tarvittaessa laaditaan asemakaavoituksen käynnistämissopimus.
26 4.21 Asemakaavoituksen käynnistämissopimus ja maankäyttösopimus Maanomistajien ja kaupungin välisiä yksityisoikeudellisia sopimuksia, jotka käsittelevät asemakaavojen toteuttamisen vastuunjakoa, oikeuksia ja velvoitteita sekä kustannusten jakamista, kutsutaan yleensä maankäyttösopimuksiksi. Maankäyttösopimuksilla voidaan edistää yksityisten maiden käyttöönottoa. Maankäyttösopimuskäytäntö mahdollistaa kaavoittamisen sellaisissakin tapauksissa, joissa yksityisen omistuksessa olevan alueen kaavoitus sinänsä on perusteltua, mutta kunnalla ei ilman kaavasta aiheutuvien kustannusten kattamisesta tehtyjä sopimuksia olisi ollut taloudellisia mahdollisuuksia ryhtyä kaavan laatimiseen. Tällöin keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen yksityisen tahon ja kaupungin kesken. Maankäyttösopimukset perustuvat maankäyttö- ja rakennuslakiin: Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla. (MRL 91 b ) Tarvetta maankäyttösopimuksen tekemiseen arvioidaan tapauskohtaisesti. Pääsääntöisesti yksityisen maanomistajan kanssa tulee tehtäväksi maankäyttösopimus, mikäli jokin seuraavista toteutuu: - alueen ensimmäisessä asemakaavassa osoitetaan vähintään 500 k-m² uutta rakennusoikeutta, - asemakaavan muutos merkitsee kiinteistön arvon huomattavaa muutosta - muissakin tapauksissa, mikäli asemakaavan toteuttamisen aiheuttamien yhdyskuntarakentamisen investointikustannusten tasapuolinen jakaminen sitä edellyttää tai maanomistajan maalle osoitetaan uuden rakennusoikeuden lisäksi katu- tai muita yleisiä alueita ja on tarve sopia ko. alueiden luovuttamisesta kunnan omistukseen Maankäyttösopimuksista tiedotetaan kaavoituskatsauksessa ja asemakaavoituksen yhteydessä.
27 Sopimukset tehdään tarvittaessa kahdessa vaiheessa: asemakaavoituksen käynnistämissopimus ennen kaavan laatimisen aloittamista ja maankäyttösopimus kaavaehdotuksen oltua nähtävillä. 4.211 Asemakaavoituksen käynnistämissopimus Kaavoituksen käynnistämisestä voidaan tehdä erillinen sopimus, mikäli laadittava kaava on vaikutuksiltaan merkittävä. Asemakaavan käynnistämissopimuksella kunta ja maanomistaja sopivat asemakaavoituksen käynnistämisestä maanomistajan omistamalla alueella sekä siihen liittyvistä ehdoista. Sopimus tehdään ennen kuin varsinainen kaavoitusprosessi alkaa. Asemakaavoituksen käynnistämissopimuksessa sovitaan mm. asemakaavoituksen tavoitteista, aikataulusta, tehtävistä ja kustannuksista. Sopimuksen tekeminen ei välttämättä johda kaavan hyväksymiseen. Asemakaavoituksen käynnistämissopimukset hyväksyy kaupunginhallitus. 4.212 Maankäyttösopimus Maankäyttösopimuksella sovitaan kaavan toteuttamiseen liittyvistä oikeuksista ja velvoitteista, esimerkiksi maanomistajan osallistumisesta yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin (sopimuskorvaus), asemakaavan toteuttamisaikataulusta, yleisten alueiden luovuttamisesta kunnalle ja muista sopimusaluetta koskevista tapauskohtaisista asioista sekä mahdollisista sanktioista sekä vakuuksista. Maankäyttösopimus on toissijainen suhteessa kaavoitukseen, joten kaavan sisällöstä ei voida sopimuksessa sitovasti sopia. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Maankäyttösopimukset hyväksyy valtuusto. - Maankäyttösopimuksia tehdään tarpeen mukaan sekä kaupungin omistamille maille että muiden omistamille maille. - Maankäyttösopimuksia tehdään pääsääntöisesti asemakaavamuutosten yhteydessä, mutta myös ensikertaisen kaavoituksen yhteydessä raakamaalla sekä poikkeuslupatapauksissa. - Maankäyttösopimuksia ei pääsääntöisesti tehdä kaupungin keskeisillä raakamaanhankinta-alueilla. - Maankäyttösopimuksin ei toteuteta asumisen kasvusuuntia eikä korvata kaupungin omaa tontinluovutusta. - Maankäyttösopimusten tulee olla tarkoituksenmukaisia kaupungille. - Maankäyttösopimus tehdään, jos asemakaavassa osoitetaan yksittäiselle maanomistajalle vähintään 500 k-m2 uutta
28 4.213 Sopimuskorvaus maankäyttösopimuksissa Maanomistajan osallistuminen yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin on sisältönsä puolesta lainsäädännössä säädetty eri tavalla sen mukaan, toteutetaanko osallistuminen sopimuksella (maankäyttösopimus) vai määrättävän maksun muodossa (kehittämiskorvaus). Sopimusmenettelyssä voidaan kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta sopia laajemminkin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttö- ja rakennuslaki toteaa maankäyttösopimusten sopimuskorvauksista seuraavaa: Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Edellä 1 momentissa tarkoitetun velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. Korvattavasta katualueesta säädetään 104 :ssä ja maanomistajan maksettavaksi määrättävästä katualueen korvauksesta 105 :ssä. (MRL 91a ) Maaomistajalle koituvan hyödyn tulee olla merkittävää, jotta velvollisuus kustannuksiin osallistumisesta syntyy. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei rajaa sopimuskorvauksen suuruutta. Sopimuskorvaus voi olla joko rahakorvaus, maa-alueiden luovutus (joko kaavaalueelta tai raakamaata kaava-alueen ulkopuolelta) tai näiden yhdistelmä. Korvausmuodosta sovitaan tapauskohtaisesti, ottaen huomioon kunnan tarve lisätä maanomistusta. Korvaushinta arvioidaan olemassa olevan hintatason mukaisesti. Sopimuskorvausta koskevat periaatteet:
29 - Maankäyttösopimuksin maanomistajalta peritään kaavaalueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannukset 100-prosenttisesti. Sopimuskorvauksen vähimmäismäärä on 50 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Mikäli maanomistajia on useampia, kustannukset jaetaan saatavan hyödyn suhteessa. Kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksina otetaan huomioon MRL:n 91 d :n mukaisesti muun muassa sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset. - Arvonnousu määritetään soveltuvin osin alueen hintatason mukaisesti. - Asemakaavan mukaiset yleisten rakennusten tontit ja muut yleiset alueet kuten tori-, puisto- ja virkistysalueet luovutetaan kaupungille pääsääntöisesti osana sopimuskorvausta, kadut ja muut vastaavat yleiset alueet luovutetaan kaupungille korvauksetta. - Kaupungille tulevien alueiden luovutuskirjana on maankäyttösopimus. Alueiden omistusoikeus siirtyy, kun asemakaava on saanut lainvoiman. - Sopimuskorvaukselle suoritetaan 2 %:n vuotuinen korko alkaen kahden vuoden kuluttua siitä, kun asemakaava on tullut lainvoimaiseksi.
30 4.22 Kehittämiskorvausmenettely Maanomistajan osallistuminen kaavan toteuttamiskustannuksiin tulee ensisijaisesti hoitaa kunnan ja maanomistajan välisin maankäyttösopimuksin. Kehittämiskorvaus on maankäyttösopimukseen nähden toissijainen keino. Niitä tilanteita varten, joissa maankäyttösopimuksilla ei saavuteta yksimielisyyttä ja asemakaavan tuoma hyöty maanomistajalle on merkittävä, kunnalla on oikeus periä maanomistajalta ns. kehittämiskorvausta katujen ja yleisten alueiden toteuttamiskustannuksista. Kunta voi tällöin tehdä kaavan hyväksymisen yhteydessä tai sen jälkeen päätöksen kehittämiskorvauksen käyttämisestä. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille asemakaavassa osoitetaan rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 k-m2. Kehittämiskorvauksen suuruus on asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutettu osuus kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista. Maankäyttö- ja rakennuslaki rajaa kehittämiskorvauksen suuruudeksi enintään 60% asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Kehittämiskorvauksen käyttö edellyttää, että asemakaavassa on esitetty sitova tonttijako. Kehittämiskorvauksena voidaan periä vain ainoastaan sellaisia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, joiden lain mukainen toteuttamisvastuu kuuluu kunnalle. Kehittämiskorvaus tulee maanomistajan maksettavaksi vasta siinä vaiheessa, kuin maanomistaja on saanut rakennusluvan rakentamismahdollisuuden hyödyntämiseksi tai luovuttanut kiinteistön vastikkeellisella saannolla. Yksityiskohtaisemmat säännökset kehittämiskorvauksesta on maankäyttö- ja rakennuslain 91c 91 p. Kehittämiskorvaus on varsin työläs ja monivaiheinen prosessi, ja sen käyttämisestä on toistaiseksi hyvin vähän kokemuksia valtakunnallisesti. Kehittämiskorvausmenettelyn käyttämisen periaatteet:
31 - Kehittämiskorvaus on maankäyttösopimukseen nähden toissijainen keino. Mikäli yksityisen maan kaavoittamisen yhteydessä tulee tarve sopia yhdyskuntarakentamisen kustannuksista, pyritään siitä sopimaan maankäyttösopimuksilla. - Mikäli maankäyttösopimusneuvottelut epäonnistuvat ja asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä, perii kaupunki yhdyskuntarakentamisen kustannukset tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti kehittämiskorvauksena. - Kaupunki varautuu kaavaprosessissa aina yksityiselle maalle kaavoitettaessa siihen, että kaupungilla on mahdollisuus periä kehittämiskorvaus (MRL 91c-91p), mikäli jonkun maanomistajan kanssa ei päästä yhteisymmärrykseen 4.23 Kehittämisaluemenettely Kunta voi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta kehittämisalueeksi (MRL 110 ). Kehittämisalueeksi voidaan samalla päätöksellä nimetä yksi tai useampi rajattu alue. Kehittämisaluemenettelyä on tarkoitettu käytettäväksi rakennetuilla alueilla, joilla on tarvetta 1) uudistaa; 2) suojella; 3) parantaa elinympäristöä; 4) muuttaa käyttötarkoitusta; tai 5) saavuttaa muita yleistä tarvetta koskevia tavoitteita Menettely voi sopia kuitenkin myös rakentamattoman alueen kehittämiseen esimerkiksi osayleiskaavoituksen tai asemakaavoituksen rinnalla, jos alueen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä. Kehittämisaluepäätös ei edellytä maanomistajien suostumusta kunhan edellä mainitut perusteet ovat olemassa. Kehittämisaluepäätös voidaan tehdä (MRL 111 ): - yleis- tai asemakaavan laatimista tai muuttamista koskevan päätöksen yhteydessä - oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asemakaavassa - erillisenä, milloin kaavan laatiminen tai muuttaminen ei alueen kehittämiseksi ole tarpeen
32 Päätöstä valmisteltaessa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä vuorovaikutuksesta valmistelussa. Kehittämisalueella voidaan päättää mm. toteuttamisvastuusta, erityisistä kiinteistöjärjestelyistä, kehittämismaksun maksamisesta, etuosto-oikeuden laajentamisesta, erityisistä asunto- ja elinkeinopoliittisista tukitoimista. Kehittämisaluemenettelyä ei ole kunnissa juurikaan käytetty. Kehittämisaluemenettelyn käyttämisen periaatteet: - Kehittämisaluemenettelyn käyttöä voidaan harkita, mikäli jonkin alueen voimakkaita yksilöllisiä uudistamistarpeita varten erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen. - Mikäli maanomistajien ja kunnan tavoitteet alueen tulevasta kehittämisestä ovat hyvin erilaiset, kunta harkitsee alueen lunastuksen hakemista kehittämisaluemenettelyn sijaan.
33 4.3. Maan luovutus 4.31 Tonttien luovutus Kaupunki luovuttaa omistamansa asemakaavan mukaiset tontit rakennettaviksi. Tonttien luovutuksessa varmistetaan niiden nopea rakentaminen ja pyritään estämään suurten tonttivarantojen syntyminen. Tonttien luovutusmuotona käytetään myyntiä tai vuokrausta pääsääntöisesti tontinsaajan oman valinnan mukaan. - Tonttien luovutusmuotona käytetään myyntiä tai vuokrausta. - Kaupungin tavoitteena on ylläpitää riittävää tonttivarantoa siten, että tontteja on tarjottavana nopealla toimitusajalla. Tonttivaranto pyritään kuitenkin realisoimaan kohtuullisessa ajassa. - Luovutusehdoissa varmistetaan tonttien nopea rakentuminen. 4.32 Tonttien hinnoittelu Tonttien hinnoittelu perustuu markkinahintaan. Valtion Asuntorahasto (ARA) valvoo rakennushankkeiden rahoituspäätösten yhteydessä myös asuntotonttien hintoja ja vahvistaa vuosittain tai tarpeen mukaan kunnittaisen hinnoittelun myös Raision osalta. Maan luovutushintojen arvonmäärittelyssä tulee noudattaa kuntalain 130 :ää ja EU:n komission tiedonantoa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, 10.7.1997). Tiedonannon mukaan kiinteistön markkinahinta saadaan joko tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai ilman tarjouskilpailua yhden tai useamman riippumattoman arvioijan laatimalla arviolla. Noudattamalla tiedonannossa kuvattuja menettelytapoja voidaan lähteä siitä, ettei kauppaan sisälly julkista tukea. Kuntalain 130 :ssä todetaan: Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso.