Raision kaupunki. Maapoliittiset linjaukset

Transkriptio

1 Raision kaupunki Maapoliittiset linjaukset Luonnos , tark

2 1 Sisällysluettelo 1. Johdanto Lähtökohdat ja nykytilanne Valtakunnalliset ja seudulliset lähtökohdat Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun rakennemalli MAL aiesopimus ja sen velvoitteet Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma Paikalliset lähtökohdat Väestökehitys Maaomaisuus, hankinta ja luovutus Maaomaisuuden hallinta Kaavoitustilanne Yleiskaava Asemakaava Tonttivaranto Raision kaupungin strategia Aikaisemmat maapoliittiset ohjelmat Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Raisiossa Maanhankinta Vapaaehtoinen kiinteistökauppa Etuosto-oikeuden käyttäminen Lunastaminen Luvanvarainen lunastus Lunastusoikeuteen perustuva lunastus Lunastusvelvoite Katualueen haltuunotto ja ilmaisluovutusvelvollisuus Asemakaavoitetun maan hankinta Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset Asemakaavoituksen käynnistämissopimus ja maankäyttösopimus Asemakaavoituksen käynnistämissopimus Maankäyttösopimus Sopimuskorvaus maankäyttösopimuksissa Kehittämiskorvausmenettely... 28

3 Kehittämisaluemenettely Maan luovutus Tonttien luovutus Tonttien hinnoittelu Kerros- ja rivitalotonttien luovutusperiaatteet Omakotitonttien luovutusperiaatteet Yritystonttien / Elinkeinotonttien luovutusperiaatteet Tonttien varaaminen Muiden asemakaavoitettujen alueiden luovutusperiaatteet Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen Rakentamisvelvoite Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero Rakennuskielto Asemakaavojen ajantasaisuuden arviointi Asemakaavan ulkopuolisen rakentamisen ohjaaminen Maapoliittisen ohjelman seuranta Voimaantulo ja siirtymäsäännökset... 39

4 3 1. Johdanto Kunnan maapolitiikalle on luotu lainsäädännöllistä pohjaa säätämällä maankäyttöja rakennuslain 20 :ssä, että kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan sekä maapolitiikan harjoittamisesta. Kunnan maapolitiikka määritellään maankäyttö- ja rakennuslain 5a :ssä siten, että se käsittää kunnan maanhankinnan ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet. Maapolitiikka on osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Se on työväline, jolla luodaan ja varmistetaan edellytykset suunnitella ja toteuttaa pitkäjänteisesti kaupungin maankäyttöä, elinkeinotoimintaa, rakentamista sekä muuta toimintaa huomioiden kaupungille aiheutuvien investointien kannattavuus sekä kustannusten optimointi. Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kaupunginvaltuusto määrittelee maapoliittiset tavoitteet ja käytettävissä olevan toimenpidevalikoiman sekä periaatteet ja toimenpidesuositukset koskien mm. kaavoitusta, maanhankintaa ja maanluovutusta.. Maapoliittisen ohjelman keskeinen päämäärä on sitouttaa kunnalliset viranhaltijat ja päätöksentekijät yhteisiin maapoliittisiin tavoitteisiin. Ohjelmalla on lisäksi tarkoituksena lisätä hallinnon läpinäkyvyyttä kertomalla avoimesti kaupungin maapoliittisista toimintalinjoista. Maapolitiikan ja kaavoituksen avulla ohjataan koko yhdyskuntarakenteen kehitystä haluttuun suuntaan sekä huolehditaan siitä, että maata on oikeana ajankohtana saatavissa kohtuuhintaan sopivilta paikoilta eri käyttötarkoituksia varten. Omilla päätöksillään kaupunki ratkaisee mihin suuntaan yhdyskuntarakenne kehittyy, mitkä ovat sen kustannukset ja kuinka laadukasta yhdyskuntarakentaminen on kokonaisuudessaan. Pitkäjänteisellä ja hyvin suunnitellulla maapolitiikalla sekä kaavoituksella voidaan varmistaa riittävä tonttitarjonta sekä laadukas asuinympäristö asukkaille. Hyvä maapolitiikan hoito yhdessä onnistuneen elinkeinopolitiikan kanssa on yksi merkittävimmistä menestystekijöistä kilpailtaessa uusista yrityksistä ja asukkaista. Hyvä maapolitiikan hoito edellyttää myös muita kunnan toimia. Kunnallistekniikan sekä siihen liittyvien julkisten palvelujen toteutus on jatke hyvälle maapolitiikan hoidolle. Vuorovaikutus eri toimijoiden välillä on erittäin tärkeää, että kaupungin strategisen suunnittelun päämäärät täyttyvät. Maapoliittisen ohjelman tiedot vastaavat julkaisuajankohdan tilannetta ja niitä päivitetään tarpeelliseksi katsotuin määräajoin. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt ohjelman..2016

5 4 2. Lähtökohdat ja nykytilanne 2.1. Valtakunnalliset ja seudulliset lähtökohdat 2.11 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet 2.12 Maakuntakaava Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat osa maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää ja niistä päättää valtioneuvosto. Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tuli voimaan vuonna 2001 ja tarkistukset tulivat voimaan Tavoitteet koskevat alue- ja yhdyskuntarakennetta, elinympäristön laatua, kulttuuri- ja luonnonperintöä, yhteysverkostoja, energiahuoltoa sekä virkistystä ja luonnonvarojen käyttöä. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan ottaa huomioon ja niitä tulee edistää maakunnan suunnittelussa, kuntien kaavoituksessa ja valtion viranomaistoiminnassa. Valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita ollaan parhaillaan uudistamassa. Maakuntakaavoituksella on keskeinen rooli valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden konkretisoinnissa. Maakuntakaavalla luodaan linjaukset koko maakuntaa koskevalle tulevaisuuden maankäytölle. Maakuntakaava ohjaa kuntien kaavoitusta. Vahvistettuja maakuntakaavoja ovat: Turun kaupunkiseudun maakuntakaava, vahvistettu Tuulivoimavaihemaakuntakaava, vahvistettu Vireillä olevat maakuntakaavat: Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava, käynnistynyt Kaava laaditaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään keskusten ja taajamien maankäyttöä, erityisesti Turun kaupunkiseudulla rakennemallityöhön tukeutuen, vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti sekä liikenneverkon kehittämistarpeet maakunnan liikennejärjestelmätyön perusteella. Varsinais-Suomen luonnonarvojen ja varojen vaihemaakuntakaava, käynnistynyt Kaava tullaan laatimaan vaihemaakuntakaavana, jossa käsitellään kiertoja biotalouden näkökulmasta keskeisten luonnonvarojen käyttö ja potenti-

6 5 aalit yhteen sovittaen ne maakunnallisesti arvokkaiden luontoalueiden ja virkistysmahdollisuuksien turvaamiseen Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035 Turun kaupunkiseudulle on vuonna 2012 laadittu Rakennemalli Rakennemallia on tarkoitus käyttää maakunta- ja yleiskaavoituksen lähtökohtana ja niitä palvelevana maankäytön strategiaa kuvaavana perusselvityksenä. Rakennemallin on lisäksi tarkoitus ohjata kuntien tulevaa maankäytön suunnittelua. Rakennemallin tavoitteen mukaan kaupunkiseutu kasvaa asukkaalla ja asunnolla vuoteen 2035 mennessä. Kasvu kohdennetaan aiempaa voimakkaammin ydinkaupunkialueelle, asukasta lisää, muualla kasvu kohdistetaan pääasiassa rakennemallissa määriteltyihin taajamiin. Raision osalta väestön kasvu vuoteen 2035 on arvioitu olevan asukasta. Rakennemallin toteutumista seurataan seudullisesti vuosittain. Seurantatietojen mukaan ns. ydinkaupunkiseudulla kasvutavoite saavutettiin ja jopa hieman ylitettiin vuonna Koko suunnittelualueella väestökasvu jäi hieman alle tavoitteen. Raision osalta väestönkasvu jäi reippaasti alle tavoitteen.

7 Väestönkehitys, ydinkaupunkiseutu Tavoite: asukasta Väestönkasvu Rakenne mallin Lähde: Mal-seurantaraportti 2015 Rakennemallissa on asetettu seudullisella tasolla tavoitteita myös työpaikkamäärän kehitykselle. Työpaikkojen määrän osalta on saavissa tuoreimmat tiedot vuodelta Työpaikkojen määrän kehitys, koko rakennemallialue Tavoite: työpaikkaa Työpaikkojen määrän kasvu Rakennem allin Lähde: Mal-seurantaraportti 2015

8 MAL aiesopimus ja sen velvoitteet MAL- aiesopimukseen liittyen on kuntien yhteistyönä laadittu Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma Ohjelma sisältää seudun maapoliittiset linjaukset, joiden on tarkoitus ohjata kuntien omien maapoliittisten ohjelmien laadintaa. Seudullisella maapolitiikalla pyritään tukemaan seudun maankäytön rakennemallin toteutumista. MAL-sopimuskausi on päättynyt ja osapuolten kesken on syksystä lähtien valmisteltu uutta sopimusta vuosille , joka allekirjoitettiin nyt kesällä MAL-sopimuksessa on osaltaan annettu tavoitteita myös maapolitiikkaan liittyen: - Rakennemalli 2035:n ja laaditun Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman sekä siinä esitettyjen asuntotuotantotavoitteiden toteuttaminen - keskustojen tiivistämismahdollisuuksien selvittäminen - maankäytönsuunnittelussa ja toteutuksessa painotetaan keskustaalueiden kehittämistä ja vetovoiman lisäämistä mm. rakentamalla viihtyisää jalankulku- ja pyöräilykaupunkia - maankäyttöä tehostetaan joukkoliikenteen vyöhykkeillä sekä jalankulku- ja pyöräilyetäisyydellä palveluista Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma Kaupunkiseudun kunnat ovat valmistelleet yhdessä seudullisen asunto- ja maapoliittisenohjelman vuosille Kaupunkiseudun yhteisellä asunto- ja maapoliittisella ohjelmalla pyritään edistämään maankäytön suunnittelun ja asuntopolitiikan yhteistyötä sekä tehostamaan maa- ja asuntopoliittisia toimenpiteitä rakennemallia tukevalla tavalla. Ohjelmassa on otettu kantaa seudullisella tasolla mm. tavoitteelliseen raakamaavarantoon, maanhankintaa ja kaavojen toteutumista edistävien maapoliittisten keinojen käyttämiseen, maankäyttösopimusmenettelyyn ja kaavan ulkopuoliseen rakentamiseen. Ohjelma on hyväksytty Raisiossa ohjeellisena noudatettavaksi. 2.2 Paikalliset lähtökohdat 2.21 Väestökehitys Raision väkiluku on kasvanut aina vuoteen 2013 saakka, jonka jälkeen on ollut vähäistä laskua parin vuoden ajan. Tämän vuoden 2016 alkuneljänneksellä on jälleen vakiluku hieman kasvanut ja lähentelee jo väestötavoitetta.

9 8 Raision väkiluku maaliskuu väestötavo Väkiluku Rakennemallin tavoitteiden mukaan Raision väestönkehityksen olisi tullut olla huomattavasti nousujohteisempaa Väestönkehitys, Raision ydinkaupunkialue Tavoite: asukasta Väestönkasvu Rakenne mallin

10 9 Raisio Luonnollinen väestönlisäys Kuntien välinen nettomuutto Nettomaahanmuutto Väestönmuutos -400 Raision väkiluvun kasvutahti on ollut vuosina laskusuuntainen. Vuosina väkiluku väheni. Eniten kasvua on tullut nettomaahanmuuton seurauksena (361 asukasta). Lähes yhtä paljon kasvua on tuonut luonnollinen väestönlisäys (304 asukasta). Kuntien välisestä nettomuutosta on aiheutunut Raisiossa 548 asukkaan verran muuttotappiota vuosien aikana. Vuonna Raision asukasluku on vähentynyt kuntien välisestä nettomuutosta aiheutuneen muuttotappion vuoksi. Lähde: Mal-seurantaraportti Maaomaisuus, hankinta ja luovutus Raision kokonaispinta-ala on 49,5 neliökilometriä. Kaupungin omistuksessa on tästä 20,44 ( ) neliökilometriä eli noin 41 %. Asemakaavoitetun alueen pinta-ala on Raisiossa noin 2410 ha eli noin 48 % koko kaupungin pinta-alasta. Kaupungin omistuksessa on asemakaavoitetusta alueesta 1172 ha eli noin 49 %. Alla olevasta taulukosta ilmenee maanhankinta ja maaomaisuus hehtaareina ja tasearvoina vuosina

11 Maaomaisuus Yhteensä Raision alueella ha *josta hankittiin vuoden aikana Asemakaava-alueella *josta hankittiin vuoden aikana Raakamaata *josta hankittiin vuoden aikana Muissa kunnissa Vesialuetta *josta hankittiin vuoden aikana Maaomaisuuden arvo Tasearvo Myynti Maan hankinta on pääasiallisesti käsittänyt lähinnä pienempiä raakamaaostoja. Mitään laajempia maa-aluekokonaisuuksia ei ole hankittu. Tonttien luovutus Tonttien luovutus AO Uudet tontit kpl AO vuokratontteja myytiin kpl AR/AP uudet tontit kpl AK/AL Uudet tontit kpl K Uudet tontit kpl 2 1 T Uudet tontit kpl 2 Vuokraus AO vuokrattiin kpl AR/AP vuokrattiin kpl AK/AL vuokrattiin kpl K vuokrattiin kpl Y vuokrattiin kpl 1 T vuokrattiin kpl 2 1 Loma/RP vuokrattiin kpl 1 1

12 11 Maan ostoon käytetyt varat ja maan myynnistä saadut tulot ovat seuraavat: Maan myyntitulot ovat luonnollisesti riippuvaisia tonttien kysynnästä joka vaihtelee jonkin verran vuosittain. Tämän lisäksi kaupunki on viime vuosina myynyt muutaman omistamansa kiinteistön, mikä näkyy tuloissa Maan ostot Maan myynnit Maanvuokratulot näyttelevät merkittävää osaa maaomaisuudesta saatavassa tuotossa. Kaupungilla on vuokrattuna olevia tontteja kaikkiaan 660 kpl jakautuen seuraavasti AO 461 AR 8 AK 16 RP-palstat 35 Työpaikkatontit (K,T) 140 Tonttien lisäksi kaupunki saa vuokratuloja viljelypelloista, joita on kaikkiaan noin 208 ha, sekä maa-aineksenottoalueista.

13 12 Maanvuokratulot Tulot /vuosi Maanvuokratulot yhteensä Tontinvuokratulot Muut maanvuokratulot Maaomaisuuden hallinta Tietojärjestelmä Maaomaisuustietoja pidetään yllä Facta Kuntarekisteriin kuuluvan maaomaisuuskirjanpito-ohjelman avulla. Ohjelma antaa maaomaisuuden jakautumisen eri käyttötarkoituksiin karkealla tasolla sekä kirjanpitoarvo. Maa-alueiden hallinnointi Teknisen toimen johtosäännön mukaisesti kunnallistekniset palvelut hallinnoi torija katualueita ja maankäyttöpalvelut muita kaupungin omistamia alueita Sisäinen maanvuokra Raision kaupungilla on käytössä sisäinen maanvuokra. Sisäisenä laskennallisena eränä maankäyttöpalveluiden puolelle vyörytetään sisäinen maanvuokra. Sisäisen maanvuokran tasoa pidetään yllä kuten muutakin hintatasoa Kaavoitustilanne Yleiskaava Kunnalla on oikeus ja velvollisuus huolehtia siitä, että sillä on aina ajan tasalla oleva yleiskaava, joka osoittaa kaupunkirakenteen yleiset kehittämislinjat. Kaupungin strategian kannalta merkittävimmät ja mm. yhdyskuntakustannusten ja ympäristön kannalta pitkävaikutteisimmat ratkaisut tehdään yleiskaavatasolla. Raisiossa on vuonna 2004 hyväksytty (osittain saanut lainvoiman vasta 2007) Raision yleiskaava 2020, joka käsittää koko kaupungin alueen lukuun ottamatta aluetta, jolla on voimassa Nuorikkalan osayleiskaava. Yleiskaavaa on täsmennetty vuonna 2011 Pohjoisten alueiden osayleiskaavalla ja vuonna 2015 Keskikaupungin osayleiskaavalla. Toteutumattomia asuinalueiden yleiskaavavarauksia on Raisiossa arviolta noin 420 ha. Yleiskaavavaranto käsittää suurimmaksi osaksi olemassa olevan taaja-

14 13 marakenteen yhteyteen sijoittuvia täydennysrakentamisalueita merkinnöillä AP ja APres. Kaupungin keskustassa asuinalueita sisältyy myös keskusta-alueeseen C. Työpaikka-alueiden yleiskaavallinen varanto on arviolta noin 350 ha käsittäen myös yleiskaavalliset palveluiden alueet (PKA ja PKAres) Asemakaava Alueiden yksityiskohtaista maankäyttöä ohjaa asemakaava. Asemakaavoitettua aluetta Raisiossa on kaikkiaan 2400 ha. Asemakaavoituksen osalta maapoliittisesti tärkeä strateginen valinta on miltä osin kaavoitetaan muuta kuin kaupungin omistamaa maata. Oheisessa kartassa näkyy punaisella asemakaavoitettu alue.

15 Tonttivaranto Kaupungilla on tällä hetkellä ( ) varattavissa olevia omakotitontteja noin 50 kpl eri puolilla kaupunkia. Tämän lisäksi kaavallinen valmius on noin vajaan 100 omakotitonttiin, joilta kuitenkin puuttuu kunnallistekninen valmius. Yhtiömuotoisesti toteutettavia asuintontteja (AR, AP ja AK) kaupungilla on varattavissa 15 kpl ja yritystontteja runsas 20 kpl Raision kaupungin strategia Maapolitiikka on osa kaupungin kehittämisstrategiaa. Maanpolitiikka liittyy kaupungin strategiseen kehittämiseen ja luo edellytykset kaupungin asunto- ja elinkeinopolitiikalle sekä tukee kaupungin ympäristöpolitiikan periaatteita. Raision kaupungin strategia on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Strategiassa on määritelty useita tavoitteita ja toimenpiteitä, jotka ohjaavat tai sivuavat maapolitiikkaa ja maankäytönsuunnittelua. Strategiassa on määritelty kaupungin visio:

16 15 Raisio on vetovoimainen, vastuullinen ja yhteistyökykyinen kaupunki, jossa asukkaat viihtyvät ja yritykset menestyvät. Raisiolla on hyvä mukautumiskyky erilaisiin tilanteisiin ja olosuhteisiin. Visiota on täsmennetty seuraavasti: - Asiakaslähtöisillä ja ennakoivilla palveluratkaisuilla edistetään kuntalaisten hyvinvointia nyt ja tulevaisuudessa. - Raisio pidetään asukkaille vetovoimaisena vaikuttamalla erityisesti tonttitarjontaan, asumisen edellytyksiin ja lähiympäristön viihtyvyyteen. - Raisio ylläpitää kilpailukykyistä yritystonttivarantoa ja markkinoi alueitaan. Uusia toimijoita haetaan myös seudun ulkopuolelta. - Raisio hyödyntää logistista asemaansa elinkeinopoliittisessa maankäytössä. Liikenneyhteyksien toimivuudesta huolehditaan riittävien investointien, aktiivisen yhteistyön sekä edunvalvonnan kautta. - Palveluhenkisyys, nopeus ja tasapuolisuus määrittävät kaupungin toimintatapaa. - Raisio toimii vastuullisesti ja yhteistyökykyisesti Turun seudulla. - Raisio kantaa vastuuta ympäristönsuojelusta ja ilmastonmuutoksen hillitsemisestä. Strategiassa on määritelty kaupungille viisi kriittistä menestystekijää 1. Tasapainoinen talous 2. Hyvinvointia ja kustannustehokkuutta ennakoivista palveluista 3. Houkuttelevat asuinalueet ja vetovoimainen keskusta 4. Elinkeinoelämän tarpeet huomioiva kaupunki 5. Itsenäinen toimija ja aktiivinen vaikuttaja seutuyhteistyössä Jokaiselle menetystekijälle on määritelty toimenpiteet ja tavoitetaso. Seuraavassa on otettu esille vain maankäytönsuunnitteluun ja maapolitiikkaan suoranaisesti liittyvät menestystekijät ja niiden osalta luetellut toimenpiteet: 3. Houkuttelevat asuinalueet ja vetovoimainen keskusta Raisio pidetään asukkaille vetovoimaisena vaikuttamalla erityisesti tonttitarjontaan, asumisen edellytyksiin ja lähiympäristön viihtyvyyteen - Tonttitarjonnan painopiste on omakotitonteissa ja laadukkaassa kerrostaloasumisessa kaupunkikeskustassa. - Kaavoitusohjelma laaditaan siten, että ohjemassa määritetään seuraavan kolmen vuoden kaavoituksen suuntaviivat. Strategisessa maankäyttösuunnitelmassa määritetään tätä pidempi suunnitelma, joka pohjautuu kaupunkiseudun MAL - aiesopimuksessa määritettyihin maankäytön suunnitelmiin. - Kaavoitussuunnitelmissa huomioidaan taloudelliset edellytykset suunnitellun maankäytön toteutumiselle. - Vuokra-asuntojen ja muun asumisen tavoitteet määritellään asuntoja maankäyttöohjelmassa.

17 16 - Joukkoliikenteen käyttöä edistetään. - Asunto-alueiden suunnittelussa huomioidaan MAL -ohjelmassa asetettujen tavoitteiden mukaisesti hyvä saavutettavuus ja joukkoliikenneyhteydet 4. Elinkeinoelämän tarpeet huomioiva kaupunki Raisiossa on kilpailukykyinen yritystonttivaranto ja markkinointiin panostetaan vuosittain. Uusia toimijoita haetaan myös seudun ulkopuolelta. Raisio hyödyntää logistista asemaansa elinkeinopoliittisessa maankäytössä. Liikenneyhteyksien toimivuudesta huolehditaan riittävien investointien, aktiivisen yhteistyön sekä edunvalvonnan kautta. Palveluhenkisyys, nopeus ja tasapuolisuus määrittävät kaupungin toimintatapaa yritysyhteistyössä. - Yritystonttien kaavoitus ja niihin liittyvät investoinnit suunnataan erityisesti kauppakeskusalueelle, pohjoisille alueille sekä Raision keskustan alueelle sekä Hahdenniemen alueelle. - Osana elinkeinopoliittista ohjelmaa keskeisimmistä yritysalueista laaditaan kehityssuunnitelma. - Raision ydinkeskustan vetovoimasta huolehditaan ja kehittämiseen suunnataan voimavaroja. - Raisio osallistuu seudulliseen elinkeinopolitiikan yhteistyöhön. - Yrityksiä kohdellaan palveluhenkisesti ja tasapuolisesti. - Raisioon houkutellaan uusiutuvia energialähteitä käyttäviä ja kehittäviä 5. Itsenäinen toimija ja aktiivinen vaikuttaja seutuyhteistyössä Raisio on itsenäinen peruskunta, joka tekee yhteistyötä seudun kuntien kanssa ja osallistuu aktiivisesti kaupunkiseutua hyödyttäviin hankkeisiin. Raisio kantaa seudullista vastuuta ja edellyttää sitä myös muilta alueen kunnilta. - Raisio on mukana kaupunkiseudun maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimuksessa. - Raisio osallistuu seudullista yhteistyötä edistäviin selvityksiin. Osallistuminen uusiin yhteistyömuotoihin edellyttää selkeitä laskelmia järjestelyjen myönteisestä vaikutuksesta palvelujen tulevaan saatavuuteen ja kustannustehokkuuteen 2.27 Aikaisemmat maapoliittiset ohjelmat Raision kaupungin voimassa oleva maapoliittinen ohjelma on vuodelta Ohjelmaa on päivitetty vuonna Maapoliittisen ohjelman rinnalle on vuonna 2010 laadittu Maankäyttö- ja rakentamisohjelma, jossa maankäyttöön liittyvien toimenpidetavoitteiden rinnalla osaltaan linjataan alueittain myös maapoliittisten välineiden käyttöä ja tavoitteita.

18 17 3. Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet Maapolitiikan keskeisenä tavoitteena on saada kaupungin kehittämiseen tarvittava maa käyttöön oikea-aikaisesti, oikealta paikalta ja kohtuullisella hinnalla. Hyvin hoidettu maapolitiikka edistää uusien asukkaiden ja yritysten sijoittumista Raisioon sekä osaltaan turvaa nykyisten asukkaiden ja täällä jo toimivien yritysten mahdollisuuksia elää ja toimia. Raision maapolitiikan keskeiset tavoitteet ovat: - edistää maankäytön tavoiteltua toteutumista kaupunkiseudulla - luoda edellytykset yhdyskuntarakentamisen erilaisiin tarpeisiin - kaavoituksen ja sen toteuttamisen edistäminen - edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä ja estää asemakaavoitetun maan vajaakäyttö - huolehtia kaupungin raakamaavarannon riittävyydestä yhdyskuntarakentamisen erilaisiin tarpeisiin - tukea laadittujen strategioiden toteuttamista - varmistaa kuntalaisten ja tontinhakijoiden yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen - varmistaa riittävä, kysyntää vastaava, kohtuuhintainen/hinnaltaan kilpailukykyinen ja monipuolinen tonttitarjonta - turvata riittävät virkistysalueet kaupunkilaisten tarpeisiin - varmistaa raakamaan hinnan pitäminen kohtuullisella tasolla - estää maakeinottelu ja varmistaa kaupungin toimenpitein aikaansaadun arvonnousun leikkaaminen kunnalle asemakaavoituksesta ja sen toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamiseksi - varmistaa kaupungin maaomaisuuden kohtuullinen tuotto

19 18 4. Maapolitiikan keinot ja niiden käyttäminen Raisiossa 4.1 Maanhankinta Kunnan maanhankinnan tärkein tehtävä on maan hankkiminen yhdyskuntarakentamisen tuleviin tarpeisiin. Sen avulla turvataan maan saaminen yhdyskunnan käyttöön oikea-aikaisesti oikealta paikalta kohtuuhintaan. Sen avulla osaltaan varmistetaan yhdyskuntapalveluiden toteutuminen ja kunnan mahdollisuus ohjata väestönkasvua sekä monipuolisen, viihtyisän ja ehyen yhdyskuntarakenteen toteutusta Aktiivisella maanhankinnalla varmistetaan mm. asunto- ja työpaikkarakentamiseen soveltuvan maan riittävyys jatkossakin. Lisäksi maanhankinnalla turvataan luonnonsuojelun ja yleisen virkistyskäytön vaatimuksia. Maanhankinta edellyttää, että kiinteän omaisuuden ostoon osoitetaan kaupungin talousarviossa riittävät määrärahat. Maanhankinta voi tapahtua joko vapaaehtoisin kaupoin, etuosto-oikeutta käyttämällä tai lunastamalla. Kaupungilla on käytössään kaikki lainsäädännön sallimat maapoliittiset keinot maan hankkimiseksi. Maanhankinnan keskeiset periaatteet: - Kaupunki ylläpitää raakamaavarantoa elinkeinotoiminnan ja asumisen tarpeisiin vähintään 3 vuoden tarvetta vastaavasti. Tulevaisuudessa tavoitteena on nostaa varanto vastaamaan vähintään 5 vuoden tarpeita. Toteuttamiskelpoista asemakaavareserviä ylläpidetään vähintään 3 vuoden tarpeen verran ja yleiskaavavarantoa vähintään 10 vuoden päähän. - Kaupunki harjoittaa aktiivista maanhankintaa keskeisiltä kasvualueilta ennen asemakaavoitusta pääosin vapaaehtoisin kaupoin. - Tavoitteena on pitää raakamaan hinta kohtuullisena. - Kaupungilla on valmius käyttää kaikkia lain mahdollistamia keinoja maan hankkimiseksi.

20 Vapaaehtoinen kiinteistökauppa Vapaaehtoisella kiinteistökaupalla tarkoitetaan maanomistajan tai kaupungin aloitteesta suoritettavaa maan ostoa, myyntiä tai vaihtoa, jonka ehdot molemmat osapuolet voivat hyväksyä. Tavoitteena on, että maa hankitaan kunnalle mahdollisemman aikaisessa vaiheessa. Tällöin saavutetaan useimmissa tapauksissa selkeä kustannussäästö verrattuna maankäyttösopimusmenettelyyn. Kaupunki saa näin kaavoituksen tuoman arvonnousun pääosin itselleen korvaamaan osaltaan kaavan toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia ja palveluja. Raakamaan hintataso pyritään pitämään vakaana. Kohteiden erityisominaisuudet ja käyttö otetaan huomioon kohteiden hinnoittelussa. Vapaaehtoisen kiinteistökaupan periaatteet: - Vapaaehtoinen kiinteistökauppa on ensisijainen keino hankittaessa maata yhdyskuntarakentamisen tarpeisiin Etuosto-oikeuden käyttäminen Etuostolain mukaan kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vastikkeellisissa kiinteistökaupoissa, joissa kohteen pinta-ala on yli m2 ja kaupan osapuolena ei ole valtio tai sen laitos eikä kyseessä ole lain tarkoittama sukulaisluovutus tai pakkohuutokauppa. Etuosto-oikeutta voi lain mukaan käyttää ainoastaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. Etuostoa ei saa käyttää maan hankkimiseksi muuhun kuin laissa mainittuihin tarkoituksiin ja sen tavoitteiden toteuttamiseksi. Käyttäessään etuosto-oikeuttaan, kunta tulee kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan siinä mainituilla ehdoilla. Lisäksi kunnan on korvattava myyjälle kaikki kaupan tekemisestä aiheutuneet kulut. Etuosto-oikeus parantaa olemassaolollaan kunnan mahdollisuuksia maanhankintaan vapaaehtoisilla kaupoilla. Etuosto-oikeusjärjestelmästä ja menettelystä on tarkemmin säädetty etuostolaissa (608/77). Koska etuosto-oikeuden käyttäminen on laissa tarkoin rajattu, kunnan on huolehdittava siitä, että etuoston käytön perusteet ilmenevät riittävän kattavasti kunnan päätöksestä. Jos etuoston kohteena olevan maan käyttötarkoituksen peruste ei suoraan ilmene asema- tai yleiskaavasta, päätöksen perusteluihin on kiinnitettävä erityistä huomiota.

21 20 Raision kaupungille tulee käsiteltäväksi vuosittain hieman alle 200 kaupanvahvistajien toimittamaa kiinteistönluovutusilmoitusta. Näistä vain noin 2 % täytti edellytysten karkean tutkinnan jälkeen kaupungin etuosto-oikeuden käyttömahdollisuuden. Nämä kaupat valmistellaan lain mukaisen määräajan puitteissa kaupunginhallituksen esityslistalle. Etuosto-oikeuden käyttämisen periaatteet: - Etuosto-oikeutta käytetään muuta maankäyttöä täydentävänä maanhankintamuotona maakuntakaavan tai yleiskaavan yhdyskuntarakentamiseen tarkoitetuilla alueilla, virkistysalueilla ja suojelualueilla Lunastaminen Maankäytön suunnitelmallisen toteutumisen varmistamiseksi maata on saatava käyttöön oikeasta paikasta oikeaan aikaan. Siksi kaupungilla on oltava valmius myös lunastuksen käyttämiseen. Lunastus voi perustua luvanvaraisuuteen, lunastusoikeuteen tai lunastusvelvoitteeseen. Lunastusmenettelyssä ja korvausten määrittämisessä noudatetaan kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/1977) säännöksiä Luvanvarainen lunastus Keskeiset luvanvaraista lunastamista (yleiseen tarpeeseen perustuva lunastus, maakunta- tai yleiskaavaan perustuva lunastus sekä kaavan toteuttamista helpottava lunastus) koskevat säännökset sisältyvät maankäyttö- ja rakennuslain :iin. Edellytyksenä kaavoittamattoman raakamaan lunastamiselle (yleiseen tarpeeseen perustuva lunastus) on, että kunta tarvitsee aluetta yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviin järjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Lunastuslupaa haettaessa tulee hakemuksessa kiinnittää erityistä huomiota selvitykseen yleisestä tarpeesta. Lunastuslupa haetaan asianomaisesta ministeriöstä, joka tällä hetkellä on ympäristöministeriö. Maanomistajalle maksetaan lunastuksessa korvaus lunastuslain säännösten mukaisesti. Lähtökohtaisesti lunastettavasta omaisuudesta määrätään sen käyvän hinnan mukainen täysi korvaus Lunastusoikeuteen perustuva lunastus Kunnan ja muun julkisyhteisön lunastusoikeus asemakaava-alueella (MRL 96 ) Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin

22 Lunastusvelvoite Rakentamiskehotukseen perustuva lunastus (MRL 97 ) Tätä käsitellään myöhemmin rakentamiskehotuksen yhteydessä. Oikeus lunastaa toiselle kuuluva rakennus tai oikeus (MRL 98 ) Kunta saa lunastaa kunnan maalla olevan toiselle kuuluvan rakennuksen ja laitoksen sekä maahan kohdistuvan nautinta-, rasite- ja muun sellaisen oikeuden samoin edellytyksin ja samassa järjestyksessä kuin sillä on oikeus lunastaa toiselle kuuluvan maan lunastamisen yhteydessä (MRL 98 ) Katualueen haltuunottoon liittyvä lunastus (MRL 95 ) Katualueen haltuunottoon liittyvä lunastusoikeus koskee tapauksia, joissa on tarpeen saada kaupungin omistukseen katualueita, joiden hankkiminen kaupungille MRL 94 :n nojalla (ensimmäisen asemakaavan alueella ja suoraan kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella) on tullut mahdottomaksi asemakaavan muuttumisen takia ja maanomistajan vastustaessa vapaaehtoista kauppaa. Tontinosan lunastusoikeus (KML 62 ) Lisäksi kunnalla on tontin osan omistajana samanlainen lunastusoikeus kuin yksityisellä maanomistajalla. Tontin osan lunastuksen edellytykset ja toimitusmenettely on määritelty kiinteistönmuodostamislaissa. Kunnalle voi syntyä lain mukainen lunastusvelvoite alueeseen, joka asemakaavassa tai yleiskaavallisella rakentamisrajoitteella on osoitettu muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan, eikä maanomistaja voi sen vuoksi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan. Lunastusvelvoite syntyy tyypillisimmillään kaavoitetuille puistoalueille ja muille viheralueille. (MRL 101 ja 102 ) Lunastuksen käyttämisen periaatteet: - Tarvittaessa kaupunki voi käyttää lunastusmenettelyä raakamaan hankkimiseksi. - Lunastusmenettelyyn voidaan turvautua erikseen niin päätettäessä strategisilla maanhankinta-alueilla, mikäli muut maanhankintakeinot eivät ole tuottaneet tulosta. - Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 96 :n tarkoittamaa lunastamista voidaan käyttää lunastettaessa esim. yhdyskuntarakentamisen kannalta tärkeitä yleisiä (lähinnä keskeiset puistoalueet) alueita ja tapauksissa, joissa on tarpeen saada kaupungin omistukseen katualueita, joiden hankkiminen kaupungille MRL 94 :n nojalla on tullut mahdottomaksi asemakaavan muuttumisen takia maanomistajan vastustaessa vapaaehtoista kauppaa

23 Katualueen haltuunotto ja ilmaisluovutusvelvollisuus Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan, kun alueelle hyväksytään ensimmäinen asemakaava, kunta saa kaavan mukaisen katualueen omistukseensa kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella (MRL 94 ). Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy ns. ilmaisluovutusvelvollisuus. Sen mukaisesti kunnalla on oikeus saada asemakaavan mukaisia katualueita korvauksetta 20 % kunkin maanomistajan tietyllä asemakaavaalueella omistaman maan kokonaisalasta. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 104 ja 105 :ssä. Katualueelle jäävä puusto, istutukset, rakennukset ja laitteet korvataan aina. Katualueen korvaaminen maanomistajalle käsitellään yleensä MRL 95 :n tarkoittaman katualueen haltuunoton yhteydessä sen jälkeen, kun katualueen muodostamista tarkoittava yleisen alueen lohkominen on suoritettu tai toimitus muutoin on vireillä. Poikkeustapauksissa, maanomistajan sitä erikseen pyytäessä, on katualueen korvaaminen suoritettu ilman välitöntä kadunrakentamista. Katualueisiin liittyvät periaatteet: - Yksityisen maanomistajan alueen 1. asemakaavan mukaan katualueeksi luovuttaman maan korvaamisessa noudatetaan MRL 104 :n säännöksiä. - Katualueen korvaaminen maanomistajalle käsitellään yleisimmin MRL 95 :n tarkoittaman katualueen haltuunoton yhteydessä sen jälkeen, kun katualueen muodostamista tarkoittava yleisen alueen lohkominen on suoritettu tai toimitus muutoin on vireillä. - Poikkeustapauksissa, maanomistajan sitä erikseen pyytäessä, kaupunki maksaa maanomistajalle katualue- ja katualueen haltuunottokorvauksen ilman välitöntä kadun rakentamista Asemakaavoitetun maan hankinta Pääasiallisesti kaupunki hankkii vapaaehtoisin kaupoin maita asemakaavoitetun alueen ulkopuolelta. Joskus kuitenkin tulee eteen tilanteita, että on tarve hankkia myös kaavoitettua maata. Näin on erityisesti kaupungin ostaessa puistoja ja muita viheralueita niiden rakentamistarkoituksissa. Asemakaavoitetun maan hankintaan liittyvät periaatteet: - Erityisestä syystä kunta ostaa asemakaavoitettua maata itselleen. Näitä ovat muun muassa: o asemakaavoitetut puistot ja muut viheralueet o yleisten rakennusten korttelialueet o muut mahdolliset erityistapaukset (muuttuvat alueet, strategiset alueet, tontin osat)

24 Yksityisen maan kaavoittaminen ja maankäyttösopimukset Pääsääntöisesti kaupunki hankkii raakamaata omistukseensa ja kaavoittaa ensisijaisesti omille mailleen rakennemallin ja kaupungin maankäytön tavoitteita toteuttaen. Käytännössä kuitenkin syntyy tilanteita, joissa maan hankinta ennen kaavoitusta ei ole kaupungin kannalta tarkoituksenmukaista, varsinkaan rakennettuja maa-alueita uudelleen kaavoitettaessa. Näitä tilanteita varten kaupungilla pitää olla selkeät pelisäännöt, joiden perusteella asemakaavan laadintaan ryhdytään yksityisen omistamalle maa-alueelle. Yksityisen maan kaavoittamisen periaatteet: - Kaupunki kaavoittaa ensisijaisesti omille mailleen rakennemallin ja kaupungin maankäytön tavoitteita toteuttaen. - Toissijaisesti voidaan kaavoittaa myös muiden maanomistajien omistamille alueille: o vähäisissä kaavamuutoksissa, joissa maanomistajan kaavoituksella saama hyöty ei ole merkittävä ja joista maanomistajaa laskutetaan kiinteiden taksojen mukaisesti, o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi kunnan omistamiin alueisiin luontevasti liittyvillä, pinta-alaltaan pienillä alueilla, o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi kunnan kehittämisen kannalta vähämerkityksellisillä alueilla o ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi tilanteissa, joissa alueen kaavoittaminen on perusteltua alueelle sijoittuvan toiminnan laajuuden tai laadun takia. - tarvittaessa kaavoitettavasta alueesta voidaan laatia kaavataloudellinen tarkastelu Yksityisen omistaman maan asemakaavoitusta koskevat anomukset viedään kaupunginhallituksen ratkaistaviksi. Anomusta arvioidaan suhteessa tavoiteltuun kaupunkirakenteeseen sekä kaavoitusohjelmaan. Myönteisessä tapauksessa hankkeelle määritetään aikataulu, kustannukset sekä tarvittaessa laaditaan asemakaavoituksen käynnistämissopimus.

25 Asemakaavoituksen käynnistämissopimus ja maankäyttösopimus Maanomistajien ja kaupungin välisiä yksityisoikeudellisia sopimuksia, jotka käsittelevät asemakaavojen toteuttamisen vastuunjakoa, oikeuksia ja velvoitteita sekä kustannusten jakamista, kutsutaan yleensä maankäyttösopimuksiksi. Maankäyttösopimuksilla voidaan edistää yksityisten maiden käyttöönottoa. Maankäyttösopimuskäytäntö mahdollistaa kaavoittamisen sellaisissakin tapauksissa, joissa yksityisen omistuksessa olevan alueen kaavoitus sinänsä on perusteltua, mutta kunnalla ei ilman kaavasta aiheutuvien kustannusten kattamisesta tehtyjä sopimuksia olisi ollut taloudellisia mahdollisuuksia ryhtyä kaavan laatimiseen. Tällöin keskeisenä tavoitteena on kaavan toteuttamiskustannusten oikeudenmukainen kohdentaminen yksityisen tahon ja kaupungin kesken. Maankäyttösopimukset perustuvat maankäyttö- ja rakennuslakiin: Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla. (MRL 91 b ) Tarvetta maankäyttösopimuksen tekemiseen arvioidaan tapauskohtaisesti. Pääsääntöisesti yksityisen maanomistajan kanssa tulee tehtäväksi maankäyttösopimus, mikäli jokin seuraavista toteutuu: - alueen ensimmäisessä asemakaavassa osoitetaan vähintään 500 k-m² uutta rakennusoikeutta, - asemakaavan muutos merkitsee kiinteistön arvon huomattavaa muutosta - muissakin tapauksissa, mikäli asemakaavan toteuttamisen aiheuttamien yhdyskuntarakentamisen investointikustannusten tasapuolinen jakaminen sitä edellyttää tai maanomistajan maalle osoitetaan uuden rakennusoikeuden lisäksi katu- tai muita yleisiä alueita ja on tarve sopia ko. alueiden luovuttamisesta kunnan omistukseen Maankäyttösopimuksista tiedotetaan kaavoituskatsauksessa ja asemakaavoituksen yhteydessä.

26 25 Sopimukset tehdään tarvittaessa kahdessa vaiheessa: asemakaavoituksen käynnistämissopimus ennen kaavan laatimisen aloittamista ja maankäyttösopimus kaavaehdotuksen oltua nähtävillä Asemakaavoituksen käynnistämissopimus Kaavoituksen käynnistämisestä voidaan tehdä erillinen sopimus, mikäli laadittava kaava on vaikutuksiltaan merkittävä. Asemakaavan käynnistämissopimuksella kunta ja maanomistaja sopivat asemakaavoituksen käynnistämisestä maanomistajan omistamalla alueella sekä siihen liittyvistä ehdoista. Sopimus tehdään ennen kuin varsinainen kaavoitusprosessi alkaa. Asemakaavoituksen käynnistämissopimuksessa sovitaan mm. asemakaavoituksen tavoitteista, aikataulusta, tehtävistä ja kustannuksista. Sopimuksen tekeminen ei välttämättä johda kaavan hyväksymiseen. Asemakaavoituksen käynnistämissopimukset hyväksyy kaupunginhallitus Maankäyttösopimus Maankäyttösopimuksella sovitaan kaavan toteuttamiseen liittyvistä oikeuksista ja velvoitteista, esimerkiksi maanomistajan osallistumisesta yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin (sopimuskorvaus), asemakaavan toteuttamisaikataulusta, yleisten alueiden luovuttamisesta kunnalle ja muista sopimusaluetta koskevista tapauskohtaisista asioista sekä mahdollisista sanktioista sekä vakuuksista. Maankäyttösopimus on toissijainen suhteessa kaavoitukseen, joten kaavan sisällöstä ei voida sopimuksessa sitovasti sopia. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Maankäyttösopimukset hyväksyy valtuusto. - Maankäyttösopimuksia tehdään tarpeen mukaan sekä kaupungin omistamille maille että muiden omistamille maille. - Maankäyttösopimuksia tehdään pääsääntöisesti asemakaavamuutosten yhteydessä, mutta myös ensikertaisen kaavoituksen yhteydessä raakamaalla sekä poikkeuslupatapauksissa. - Maankäyttösopimuksia ei pääsääntöisesti tehdä kaupungin keskeisillä raakamaanhankinta-alueilla. - Maankäyttösopimuksin ei toteuteta asumisen kasvusuuntia eikä korvata kaupungin omaa tontinluovutusta. - Maankäyttösopimusten tulee olla tarkoituksenmukaisia kaupungille. - Maankäyttösopimus tehdään, jos asemakaavassa osoitetaan yksittäiselle maanomistajalle vähintään 500 k-m2 uutta rakennusoikeutta. Näin ollen korvauksetta voi toteuttaa enintään 500 k-m2 raken-

27 Sopimuskorvaus maankäyttösopimuksissa Maanomistajan osallistuminen yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin on sisältönsä puolesta lainsäädännössä säädetty eri tavalla sen mukaan, toteutetaanko osallistuminen sopimuksella (maankäyttösopimus) vai määrättävän maksun muodossa (kehittämiskorvaus). Sopimusmenettelyssä voidaan kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta sopia laajemminkin osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Maankäyttö- ja rakennuslaki toteaa maankäyttösopimusten sopimuskorvauksista seuraavaa: Asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin siten kuin jäljempänä säädetään. Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Edellä 1 momentissa tarkoitetun velvollisuuden täyttämisessä on maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti. Korvattavasta katualueesta säädetään 104 :ssä ja maanomistajan maksettavaksi määrättävästä katualueen korvauksesta 105 :ssä. (MRL 91a ) Maaomistajalle koituvan hyödyn tulee olla merkittävää, jotta velvollisuus kustannuksiin osallistumisesta syntyy. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei rajaa sopimuskorvauksen suuruutta. Sopimuskorvaus voi olla joko rahakorvaus, maa-alueiden luovutus (joko kaavaalueelta tai raakamaata kaava-alueen ulkopuolelta) tai näiden yhdistelmä. Korvausmuodosta sovitaan tapauskohtaisesti, ottaen huomioon kunnan tarve lisätä maanomistusta. Korvaushinta arvioidaan olemassa olevan hintatason mukaisesti. Sopimuskorvausta koskevat periaatteet:

28 27 - Maankäyttösopimuksin maanomistajalta peritään kaavaalueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannukset 100-prosenttisesti. Sopimuskorvauksen vähimmäismäärä on 50 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Mikäli maanomistajia on useampia, kustannukset jaetaan saatavan hyödyn suhteessa. Kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannuksina otetaan huomioon MRL:n 91 d :n mukaisesti muun muassa sekä kaava-alueella että sen ulkopuolella sijaitsevien kaava-aluetta merkittävässä määrin palvelevien katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset. - Arvonnousu määritetään soveltuvin osin alueen hintatason mukaisesti. - Asemakaavan mukaiset yleisten rakennusten tontit ja muut yleiset alueet kuten tori-, puisto- ja virkistysalueet luovutetaan kaupungille pääsääntöisesti osana sopimuskorvausta, kadut ja muut vastaavat yleiset alueet luovutetaan kaupungille korvauksetta. - Kaupungille tulevien alueiden luovutuskirjana on maankäyttösopimus. Alueiden omistusoikeus siirtyy, kun asemakaava on saanut lainvoiman. - Sopimuskorvaukselle suoritetaan 2 %:n vuotuinen korko alkaen kahden vuoden kuluttua siitä, kun asemakaava on tullut lainvoimaiseksi.

29 Kehittämiskorvausmenettely Maanomistajan osallistuminen kaavan toteuttamiskustannuksiin tulee ensisijaisesti hoitaa kunnan ja maanomistajan välisin maankäyttösopimuksin. Kehittämiskorvaus on maankäyttösopimukseen nähden toissijainen keino. Niitä tilanteita varten, joissa maankäyttösopimuksilla ei saavuteta yksimielisyyttä ja asemakaavan tuoma hyöty maanomistajalle on merkittävä, kunnalla on oikeus periä maanomistajalta ns. kehittämiskorvausta katujen ja yleisten alueiden toteuttamiskustannuksista. Kunta voi tällöin tehdä kaavan hyväksymisen yhteydessä tai sen jälkeen päätöksen kehittämiskorvauksen käyttämisestä. Kehittämiskorvausta ei saa määrätä maanomistajalle, jonka omistamille alueille asemakaavassa osoitetaan rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikä rakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500 k-m2. Kehittämiskorvauksen suuruus on asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutettu osuus kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista. Maankäyttö- ja rakennuslaki rajaa kehittämiskorvauksen suuruudeksi enintään 60 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Kehittämiskorvauksen käyttö edellyttää, että asemakaavassa on esitetty sitova tonttijako. Kehittämiskorvauksena voidaan periä vain ainoastaan sellaisia yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, joiden lain mukainen toteuttamisvastuu kuuluu kunnalle. Kehittämiskorvaus tulee maanomistajan maksettavaksi vasta siinä vaiheessa, kuin maanomistaja on saanut rakennusluvan rakentamismahdollisuuden hyödyntämiseksi tai luovuttanut kiinteistön vastikkeellisella saannolla. Yksityiskohtaisemmat säännökset kehittämiskorvauksesta on maankäyttö- ja rakennuslain 91c 91 p. Kehittämiskorvaus on varsin työläs ja monivaiheinen prosessi, ja sen käyttämisestä on toistaiseksi hyvin vähän kokemuksia valtakunnallisesti. Kehittämiskorvausmenettelyn käyttämisen periaatteet: - Kehittämiskorvaus on maankäyttösopimukseen nähden toissijainen keino. Mikäli yksityisen maan kaavoittamisen yhteydessä tulee tarve sopia yhdyskuntarakentamisen kustannuksista, pyritään siitä sopimaan maankäyttösopimuksilla. - Mikäli maankäyttösopimusneuvottelut epäonnistuvat ja asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä, perii kaupunki yhdyskuntarakentamisen kustannukset tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti kehittämiskorvauksena. - Kaupunki varautuu kaavaprosessissa aina yksityiselle maalle kaavoitettaessa siihen, että kaupungilla on mahdollisuus periä kehittämiskorvaus (MRL 91c-91p), mikäli jonkun maanomistajan kanssa ei päästä yhteisymmärrykseen kustannusten kor-

30 Kehittämisaluemenettely Kunta voi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta kehittämisalueeksi (MRL 110 ). Kehittämisalueeksi voidaan samalla päätöksellä nimetä yksi tai useampi rajattu alue. Kehittämisaluemenettelyä on tarkoitettu käytettäväksi rakennetuilla alueilla, joilla on tarvetta 1) uudistaa; 2) suojella; 3) parantaa elinympäristöä; 4) muuttaa käyttötarkoitusta; tai 5) saavuttaa muita yleistä tarvetta koskevia tavoitteita Menettely voi sopia kuitenkin myös rakentamattoman alueen kehittämiseen esimerkiksi osayleiskaavoituksen tai asemakaavoituksen rinnalla, jos alueen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä. Kehittämisaluepäätös ei edellytä maanomistajien suostumusta kunhan edellä mainitut perusteet ovat olemassa. Kehittämisaluepäätös voidaan tehdä (MRL 111 ): - yleis- tai asemakaavan laatimista tai muuttamista koskevan päätöksen yhteydessä - oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asemakaavassa - erillisenä, milloin kaavan laatiminen tai muuttaminen ei alueen kehittämiseksi ole tarpeen Päätöstä valmisteltaessa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä vuorovaikutuksesta valmistelussa. Kehittämisalueella voidaan päättää mm. toteuttamisvastuusta, erityisistä kiinteistöjärjestelyistä, kehittämismaksun maksamisesta, etuosto-oikeuden laajentamisesta, erityisistä asunto- ja elinkeinopoliittisista tukitoimista. Kehittämisaluemenettelyä ei ole kunnissa juurikaan käytetty. Kehittämisaluemenettelyn käyttämisen periaatteet: - Kehittämisaluemenettelyn käyttöä voidaan harkita, mikäli jonkin alueen voimakkaita yksilöllisiä uudistamistarpeita varten erityiset kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteet ovat tarpeen. - Mikäli maanomistajien ja kunnan tavoitteet alueen tulevasta kehittämisestä ovat hyvin erilaiset, kunta harkitsee alueen lunastuksen hakemista kehittämisaluemenettelyn sijaan.

31 Maan luovutus 4.31 Tonttien luovutus Kaupunki luovuttaa omistamansa asemakaavan mukaiset tontit rakennettaviksi. Tonttien luovutuksessa varmistetaan niiden nopea rakentaminen ja pyritään estämään suurten tonttivarantojen syntyminen. Tonttien luovutusmuotona käytetään myyntiä tai vuokrausta pääsääntöisesti tontinsaajan oman valinnan mukaan. - Tonttien luovutusmuotona käytetään myyntiä tai vuokrausta. - Kaupungin tavoitteena on ylläpitää riittävää tonttivarantoa siten, että tontteja on tarjottavana nopealla toimitusajalla. Tonttivaranto pyritään kuitenkin realisoimaan kohtuullisessa ajassa. - Luovutusehdoissa varmistetaan tonttien nopea rakentuminen Tonttien hinnoittelu Tonttien hinnoittelu perustuu markkinahintaan. Valtion Asuntorahasto (ARA) valvoo rakennushankkeiden rahoituspäätösten yhteydessä myös asuntotonttien hintoja ja vahvistaa vuosittain tai tarpeen mukaan kunnittaisen hinnoittelun myös Raision osalta. Maan luovutushintojen arvonmäärittelyssä tulee noudattaa kuntalain 130 :ää ja EU:n komission tiedonantoa julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista (EYVL C 209, ). Tiedonannon mukaan kiinteistön markkinahinta saadaan joko tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, tai ilman tarjouskilpailua yhden tai useamman riippumattoman arvioijan laatimalla arviolla. Noudattamalla tiedonannossa kuvattuja menettelytapoja voidaan lähteä siitä, ettei kauppaan sisälly julkista tukea. Kuntalain 130 :ssä todetaan: Kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toimivalle tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja siitä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vähintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman 1 momentin mukaista tarjouskilpailua, puolueettoman arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai markkinaperusteinen vuokrataso. Kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään.

32 31 - Tonttien hinnoittelu perustuu markkinahintaan. Maapoliittisena tavoitteena on pitää tonttien markkinahintataso kohtuullisena. - Tonttien hinnoittelussa huomioidaan EU:n valtiontukisäännökset ja Kuntalain ao. säännökset. - Kohtuuhintaisen valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon suhteen noudatetaan ARA-tonttihinnoittelua Kerros- ja rivitalotonttien luovutusperiaatteet Kerros- ja rivitalojentonttien kohdalla tontinhakijan kanssa käydään monesti useitakin neuvotteluja tulevasta hankkeesta ja sen toteutuksesta. Näiden perusteella myös muodostuvat molemmin puolin hyväksyttävät luovutuksen tapa ja ehdot. - Kerros- ja rivitalotontit luovutetaan pääsääntöisesti joko myyden tai vuokraten tontinvaraajan oman valinnan perusteella Omakotitonttien luovutusperiaatteet Omakotitonttien luovutuksen osalta on jo vakiintunut käytäntö asettaa tontit tarjouspyyntömenettelyyn, jossa kullekin tontille on määritelty pohjahinta. Seuraavaan on kirjattu ne menettelylliset luovutusperiaatteet, joita tarjousmenettelyssä ja tonttien jaossa on noudatettu ja on jatkossakin tarkoitus noudattaa: - Uudet omakotitontit hinnoitellaan pohjahintoina kaupunginvaltuuston päätöksellä. - Tontinvaraajan oman valinnan perusteella ostamisen vaihtoehtona on vuokraus, jolloin vuosivuokra on 5 % hyväksytyn tarjouksen mukaisesta tontin myyntihinnasta elinkustannusindeksiin sidottuna. Vuokra-aika on 50 vuotta. - Uusien tonttien luovutus aloitetaan tarjouskilpailumenettelyllä. Tarkoituksenmukaisella tavalla tiedottamalla pyydetään tonteista tiettyyn ajankohtaan mennessä suljetut tarjoukset joko hinnasta tai vuosivuokrasta käyttäen pohjahintoina valtuuston hinnoittelua. - Tarjouskilpailuun voivat osallistua vain yksityiset hakijat. Tarjouskilpailuun ei voi osallistua, mikäli hakijalla on ennestään varaus kaupungin tonttiin, tai kaupungilta aikaisemmin saadulla tontilla ei ole rakentamista saatettu loppuun. Tarjouskilpailuun osallistumista voidaan rajata myös muusta erikseen päätettävästä syystä

33 32 - Kukin tarjoaja voi jättää tarjouksen yhdestä tai useammasta tontista asettaen ne suosituimmuusjärjestykseen. Jätetyt tarjoukset ovat sitovia. - Tarjouksista voidaan hyväksyä vain vähimmäishinnat ylittävät tarjoukset. - Tarjousten avauksesta tehdään pöytäkirja. - Varauspäätös tehdään tonteittain korkeimman tarjouksen tehneelle ottaen huomioon hakijan mahdollisesti ilmoittama suosituimmuusjärjestys. Samansuuruisten tarjousten kohdalla ratkaistaan asia arvalla. - Kukin talous voi varata vain yhden tontin. - Jos tontin varausmaksua ei makseta ajallaan, tarjotaan tonttia mahdollisuuden mukaan seuraavalle. - Varattua tonttia ei ole mahdollista vaihtaa toiseen tonttiin. - Tarjouskilpailun jälkeen omakotitontteja (AO) voidaan luovuttaa myös yrityksille, kuitenkin aikaisintaan kahden hakukierroksen jälkeen. - Kahden hakukierroksen jälkeen tontit tulevat jatkuvaan hakuun hinnoittelun mukaisesti ja päällekkäisten hakemusten tapauksessa tontit jaetaan seuraavasti: - Mikäli hakijoina on yritys ja yksityinen hakija, yksityinen hakija saa tontin. - Mikäli hakijoina on useampia yksityisiä hakijoita, tontti arvotaan hakijoiden kesken. - Tontin kauppahinnan lisäksi tontin ostajan/vuokraajan on maksettava tontin lohkomiskulut kulloinkin voimassa olevan kiinteistötoimitustaksan mukaan. - Tontin vuokranneella on oikeus ostaa tontti omakseen kolmen vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta hinnalla, joka on sama kuin vuokrausajankohdan myyntihinta. Tämän jälkeen tontin myyntihinta määräytyy joko myyntihetken vuokran mukaan tai ns. jyväluvun määrittämisen kautta muodostuneen hinnan mukaan, kumpi näistä on korkeampi. Tontille määritellään jyväluku, jossa on otettu huomioon tontin rajoittuminen puistoon, sijainti kokoojakadun varressa, melualueella tai rautatien välittömässä läheisyydessä sekä tontin pinta-ala verrattuna kaupungin vuokraamien tonttien mediaanipinta-alaan. Kertomalla jyväluku ja vyöhykehinta keskenään saadaan tontin myyntihinta. - Maksettuja vuokria ei hyvitetä kauppahinnassa.

34 Yritystonttien / Elinkeinotonttien luovutusperiaatteet Yritystonttien kohdalla tontinhakijan kanssa käydään monesti useitakin neuvotteluja tulevasta hankkeesta ja sen toteutuksesta. Näiden perusteella myös muodostuvat molemmin puolin hyväksyttävät luovutuksen tapa ja ehdot. - Teollisuus- ja liiketontteja luovutetaan hakijoiden tarpeen mukaan. - Tontteja voidaan asettaa myös myytäväksi tarjouskilpailun perusteella. - Yritystonttien hinnoittelu pohjautuu kuntalain (410/2015) 130 säännöksiin ja hinnoittelussa huomioidaan EU:n valtiontukisäännökset. Milloin hinnoittelu pohjautuu asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen, voidaan erikseen päättämällä ottaa hinnoittelussa huomioon toimintaan nähden ylimitoitettu kaavallinen tehokkuus kohtuullistamalla laskennan perusteena olevaa tehokkuuslukua. - Vuokra-aika on enintään 30 vuotta. - Vuokraajan on maksettava tontin lohkomiskulut kulloinkin voimassa olevan kiinteistötoimitustaksan mukaan. Samoin menetellään, kun tontti ostetaan tarjouskilpailun perusteella. - Maksettuja vuokria ei hyvitetä kauppahinnassa. Teollisuustontit - Teollisuustontit tarjotaan pääsääntöisesti vuokrattaviksi. - Vuokran suuruus on 3 % tontin määritetystä markkina-arvosta. Liiketontit - Liiketontit tarjotaan pääsääntöisesti ostettaviksi. Vuokraaminen tulee kuitenkin myös kysymykseen. - Vuokran suuruus on 5 % tontin määritetystä markkina-arvosta.

35 Tonttien varaaminen - Sekä myytävistä että vuokrattavista tonteista peritään varauksen yhteydessä tontin myyntihinnan (tarjouksen perusteella varattavien omakotitonttien osalta tarjouksen mukaisen myyntihinnan) perusteella laskettavan 2,5 % suuruisen varausmaksu. - Varausmaksu on osa kauppahintaa tai vuosivuokraa. - Tontin varaaja on velvollinen maksamaan varausmaksun, vaikka kauppaa tai vuokrasopimusta ei tehtäisi varaajasta johtuvasta syystä. Mikäli varaus ei toteudu varaajasta johtuvista syistä, varausmaksu jää kaupungille. - Varausmaksu on maksettava kuukauden kuluessa kaupungin varauspäätöksen tekemisestä / (yritystontit ja yhtiömuotoiset n. kahden viikon kuluessa varauspäätöksen tulosta lainvoimaiseksi) uhalla, että varaus muuten raukeaa. - Varaus on voimassa omakotitonteilla 3 kuukautta ja muilla 6 kuukautta varauspäätöksestä. - Tontin varaamisen yhteydessä päätetään myös tontin lohkomismaksun suorittamisesta. Lohkomismaksu laskutetaan loppukauppahinnan laskuttamisen / vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä Muiden asemakaavoitettujen alueiden luovutusperiaatteet Yhdyskuntaa palvelevia rakennelmien ja laitteiden tarvitsemien maa-alueiden luovutusta varten on hyväksytty (kv ) seuraava vuosivuokran laskentakaava: vuosivuokra = 1,70 * 0,40 * 0,03 * maapinta-ala * vyöhykehinta Tällä kaavalla on määritelty myös muiden luovutettavien alueiden vuosivuokra tilanteissa, joissa maa-alueen ei ole tarkoitus olla pitkään vuokrattavassa käytössä.

36 Rakentamisen ja muun toteuttamisen edistäminen 4.61 Rakentamisvelvoite Tonttien luovutusehdoissa varmistetaan tonttien nopea rakentuminen määrittämällä niille rakentamisvelvoite. Rakentamisvelvoitetta koskevat periaatteet: - Rakentamisvelvoite on omakotitonteilla 50 % rakennusoikeudesta. Rakentamisaika on 3 vuotta vuokrasopimuksen tai kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Muilla tonteilla rakentamisvelvoite ja aika sovitaan tontinluovutuksen yhteydessä. - Rakennusvelvoite katsotaan täytetyksi, kun rakennusvalvontaviranomainen on suorittanut rakennuksessa hyväksytyn rakennuksen käyttöönottokatselmuksen. - Mikäli velvoitetta ei ole vuokratontin osalta täytetty määräajassa, perii kaupunki sopimussakkona neljän vuoden vuokraa vastaavan summan. Myyntitontin osalta kaupunki perii sopimussakkona 20 % kauppahinnasta määräajan kuluttua umpeen ja jokaiselta seuraavalta 12 kuukauden kaudelta, kunnes velvoite on täytetty Rakentamiskehotus Kunta voi antaa sitovan tonttijaon mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle rakentamiskehotuksen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta. Edellytyksenä on että kaavan mukaisesta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai tontin käyttötarkoitus ei vastaa kaavaa. Tämä ei kuitenkaan koske tontteja, joille saa rakentaa korkeintaan kaksi asuntoa käsittävän rakennuksen ja tontilla on jo olemassa oleva asuinrakennus. Jollei asemakaavan mukaista tonttia ole rakennettu kolmen vuoden kuluessa rakentamiskehotuksen tiedoksiannosta, kunnalla on oikeus lunastaa kyseinen tontti. Kun rakentamiskehotus annetaan, kunnalla tulisi myös olla valmius lunastuksen suorittamiseen tarvittaessa. Rakentamiskehotusta ei voida perustella tilanteessa, jossa kysyntää ei ole. Raision kaupungissa on annettu rakentamiskehotuksia joskus 1990-luvun alkupuolella. Kehotukset eivät kuitenkaan johtaneet lunastuksiin. Rakentamiskehotusta koskevat periaatteet:

37 36 - Kaupunki harkitsee tapauskohtaisesti rakentamiskehotuksen antamista ja tontin lunastamista rakentamiskäyttöön asemakaavojen toteutumiseksi Korotettu kiinteistövero Kunnalla on mahdollisuus kiinteistöverolain 12a :n mukaan asettaa erityinen rakentamattoman rakennuspaikan korotettu veroprosentti. Korotettu kiinteistövero voidaan määrätä kiinteistöverolain mukaan mikäli 1) asemakaava on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua; 2) asemakaavan mukaan rakennuspaikan rakennusoikeudesta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen; 3) rakennuspaikalla ei ole asuinkäytössä olevaa asuinrakennusta eikä sille ole maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 149c :ssä tarkoitetulla tavalla ryhdytty rakentamaan sellaista ennen kalenterivuoden alkua; 4) rakennuspaikalle on maankäyttö- ja rakennuslain 135 :ssä tarkoitettu käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) rakennuspaikka on liitettävissä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin vesihuoltolain (119/2001) 10 :n mukaisesti; 6) rakennuspaikalla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 38 tai 53 :ssä taikka 58 :n 5 momentissa tarkoitettua rakennuskieltoa; ja 7) rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa. Mikäli kunnassa on käytössä korotettu kiinteistövero, kunnan on vuosittain inventoitava rakentamattomat rakennuspaikat ja selvitettävä, mitkä niistä täyttävät kiinteistöverolain 12a :ssä säädetyt edellytykset rakentamattoman kiinteistöveroprosentin määräämiselle, sekä ilmoitettava ne verovirastolle verotuksen toimittamista varten. Korotettu kiinteistövero on käyttökelpoinen maapolitiikan väline jonka avulla saadaan rakennuspaikkoja rakentumaan ja toisaalta vajaarakentamisen yhteydessä korvausta vajaakäyttöisestä kunnallistekniikasta korotetun maksun muodossa. Raisiossa on käytetty korotettua kiinteistöveroa ja saatu sillä kaavojen vajaakäyttöä vähennettyä. Vuoden 2016 verotuksessa korotettu kiinteistövero määrättiin noin 180 tontille kun vastaava luku vuonna 2003 oli 250. Korotetun kiinteistöveron määrittämistä koskevat periaatteet: - Rakentamattomille asuintonteille määrätään korotettu kiinteistövero.

38 Rakennuskielto Kuntakaavojen eli yleis- ja asemakaavojen laatimisvaiheessa kunta voi määrätä kaava-alueelle rakennuskiellon tai toimenpiderajoituksen. Niiden tarkoituksena on, että kaava-alue pysyy muuttumattomana suunnittelun ajan eikä kaavan toteuttamiselle aiheudu haittaa. Rakennuskiellot ovat osa rakentamisen ohjausjärjestelmää. Niiden käyttämistä tulee harkita osana laajempaa keinovalikoimaa erityisesti sellaisilla alueilla, jotka tulevaisuudessa ovat yhdyskuntarakenteen todennäköisiä tai mahdollisia laajentumissuuntia tai maankäytöltään muuttuvia alueita. - Rakennuskieltojen käyttäminen on osa keinovalikoimaa erityisesti sellaisilla alueilla, jotka tulevaisuudessa ovat yhdyskuntarakenteen todennäköisiä tai mahdollisia laajentumissuuntia tai maankäytöltään muuttuvia alueita Asemakaavojen ajantasaisuuden arviointi MRL:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys taikka maankäytön ohjaustarve edellyttää. Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 60 edellyttää asemakaavojen ajanmukaisuuden arviointia niiden asemakaavojen osalta, jotka ovat olleet lainvoimaisia 13 vuotta ja jotka ovat vielä merkittävältä osalta toteuttamatta. Tämän lakisääteisen arvioinnin lisäksi kunnan on syytä tehdä ajanmukaisuuden arviointia kaikkien niiden asemakaavojen osalta, joissa on käyttämätöntä rakennusoikeutta. - Ei varsinaisia linjauksia. Perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin.

39 38 5. Asemakaavan ulkopuolisen rakentamisen ohjaaminen Uudisrakentaminen tulisi ohjata pääsääntöisesti asemakaavoitetuille alueille, jotta yhdyskuntarakenteen ja palvelutuotannon kehitystä voitaisiin suunnitelmallisesti ohjata. Maankäyttö- ja rakennuslain 16 :ssä määritellään suunnittelutarvealue alueeksi, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon ja viemärin rakentamiseen taikka vapaaalueiden järjestämiseen. Määritelmä vastaa pääosin entisen rakennuslain taajaasutuskäsitettä. MRL 16 :n toisen momentin mukaan säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa. Kolmannessa momentissa todetaan lisäksi, että kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä. Ko. määräys on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan. Suoraan lain perusteella voidaan todeta suunnittelutarvealueiksi mm. asemakaava-alueiden lähialueet, joihin poikkeuksetta kohdistuu rakentamispaineita ja joilla ei ole mm. vesi- ja jätevesikysymykset ratkaistu. Raision rakennusjärjestyksessä on määritelty koko kaupungin asemakaavoittamaton alue suunnittelutarvealueeksi. Rakentaminen suunnittelutarvealueella edellyttää ns. suunnittelutarveratkaisua, jonka edellytyksistä säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 137 :ssä. Suunnittelutarveharkintaa suorittaa rakennusvalvonta ja lupavalmistelu tehdään maankäyttöpalveluissa ja päätökset teknisessä lautakunnassa. Myönteisten ratkaisujen edellytyksenä mm. on MRL 137 :n mukaan, että rakentaminen suunnittelutarvealueella 1) ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle 2) ei aiheuta haitallista yhdyskuntakehitystä 3) on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilymistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Asemakaavan ulkopuolista rakentamista koskevat periaatteet:

40 39 - Uudisrakentaminen tulisi ohjata pääsääntöisesti asemakaavoitetuille alueille, jotta yhdyskuntarakenteen ja palvelutuotannon kehitystä voitaisiin suunnitelmallisesti ohjata. - Asemakaavoituttujen alueiden ulkopuolelle rakentamista pyritään hillitsemään tarjoamalla riittävästi erilaisia pientalotontteja asemakaava-alueilta - Maaseutumaisille alueille ei sallita haja-asutusluonteista rakentamista, vaan ainoastaan maaseutuyrittäjyyteen liittyvä täydennysrakentaminen on mahdollista. Nämä periaatteet ovat maatalousalueiden (MT) sekä maa- ja metsätalousvaltaisten alueiden (M) yleiskaavamääräysten mukaisia. 6. Maapoliittisen ohjelman seuranta Maapoliittisen ohjelman toimivuutta seurataan tarpeen mukaan tilinpäätösten yhteydessä. Maapoliittisen ohjelman ajantasaisuus on syytä tarkistaa valtuustokausittain, jotta yhteiskunnassa ja lainsäädännössä tapahtuneet muutokset voidaan ottaa huomioon. 7. Voimaantulo ja siirtymäsäännökset Tämä maapoliittinen ohjelma tulee voimaan välittömästi kaupunginvaltuuston päätöksen laillistuttua kuitenkin siten, että ennen päätöksen lainvoimaisuutta käynnistynyt asian valmistelu viedään loppuun tuolloin voimassa olevin säännöksin ja linjauksin.